פסקי דין על ששון שחר | פסקי דין על (גוזלן) ששון רינת | פסקי דין על אלעני דרור

20105/06 א     14/02/2007




א 20105/06 ששון שחר, (גוזלן) ששון רינת נ' אלעני דרור




1
בתי המשפט
א 020105/06
בית משפט השלום תל אביב-יפו
14/02/2007
תאריך:
כב' השופטת ניב ריבה

לפני:

1 . ששון שחר

2 . (גוזלן) ששון רינת

בעניין:
התובעים
נ ג ד
אלעני דרור
הנתבע
ב"כ התובעים: עו"ד אבנר אריה

ב"כ הנתבע: עו"ד רוני חרמון
פסק דין
1. הנתבע מכר לתובעים דירה בבניין מגורים ברח' גרינברג 31, חולון, בחלקה 22 גוש 7181 (להלן: "הדירה").

2. ההסכם בין הצדדים נערך ביום 23.5.01. באותה עת טרם סיים הנתבע את בניית הבניין ו/או הדירה.

3. סעיף 4 להסכם קבע כי "תוך 5 שנים מיום קבלת היתר אכלוס (טופס 4), או מיום גמר בניית כל הבניינים שבשטח (לפי המאוחר) יירשם הבניין בפנקס בתים משותפים.... המוכר מתחייב כי הזכויות בממכר תרשמנה על שם הקונים במועד האמור כשהן חופשיות ונקיות משעבוד ו/או זכויות צד שלישי. " (להלן:"המועד הקובע") הפרת סעיף זה נקבעה כהפרה יסודית.

4. ביום 30.7.01 נרשמה בספרי רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות אשר מימן את הרכישה, וביום 25.4.02 רשם הנתבע הערת אזהרה לטובת התובעים.

5. ביום 28.5.02 קיבלו התובעים את החזקה בדירה, אך זכויות הבעלות טרם נרשמו על שמם.

6. בשנת 2005 נרשמו הערות, לפי ס' 11 א (1) (2) לפקודת המסים (גביה), ע"י פקיד שומה 1 ת"א, בסכום של 110,570 ₪, על ידי הביטוח הלאומי בסך 36,765 ₪, והערה נוספת לטובת מע"מ, על סך 77,000 ₪. ההערות נרשמו כולן על זכויות הבעלות של הנתבע.

7. התובעים התקשו בתשלום ההלוואה ובשנת 2005 ביקשו למכור את הדירה ואף מצאו לה קונים. באותה עת גילו קיומן של ההערות דלעיל.

8. לטענת התובעים, שתי עסקאות של קונים מעוניינים, משפחת מחמלי ולאחר מכן משפחת בר מוחה, בוטלו עקב אי הסכמתו של בנק למשכנתאות כלשהו ליתן הלוואה לרכישת הדירה, מתוך חשש כי קיומן של ההערות ימנע רישומו של הבניין כבית משותף, בהגיע השעה לכך.

9. התובעים התריעו בנתבע כי עליו לדאוג להסרת העיקולים, אך הדבר לא עלה בידיו. אין מחלוקת כי קודם להגשת הסיכומים בתובענה כבר סולקו ההערות כולן.

10. התביעה שלפני הינה לחיוב הנתבע בתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.

טענות התובעים
11. התובעים טוענים כי הטלת העיקולים על המקרקעין בתקופה שבין רכישת הדירה ועד לרישומה בלשכת רישום המקרקעין, עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם.

12. עוד נטען כי רוכש סביר, לו ידע מראש על ההפרה הנ"ל היה נמנע מרכישת הדירה, כפי שעשו הרוכשים הפוטנציאליים לאחר שקיבלו יעוץ משפטי להימנע מרכישת דירה עם "גיבנת", שיש חשש כי לא תוכל להירשם על שמם בפנקסי המקרקעין.

13. התובעים טוענים כי גם אם זכויותיהם שביושר, כמוטבי הערת אזהרה שנרשמה קודם להטלת העיקולים, גוברות על זכויות צד ג', "הזכות שביושר אינה חזות הכל במיוחד כאשר עסקינן במכירת דירות מגורים ממוכר מרצון לקונה מרצון." (הדגשות במקור).

14. על פי ההסכם נאסר על הנתבע לשעבד את זכויותיו במגרש ו/או בבניין לשום מטרה למעט משכנתאות לרוכשי הדירות, "וגם זאת אך ורק אם אין בכך כדי לפגוע בזכויותיו המלאות של הקונה ו/או באפשרות להעביר את הזכויות בממכר בלשכת רישום המקרקעין ע"ש הקונה ו/או ע"ש מי שירכוש את הממכר מהקונה כשהן נקיות ומשוחררות מכל שעבוד ו/או זכות צד ג'. התחייבויות המוכר על פי פסקה זו הינן מעיקרי החוזה, והפרתן תהווה הפרה יסודית של ההסכם", לטענת התובעים, משנרשמו העיקולים כאמור,הפר הנתבע את ההסכם הפרה יסודית.

15. סעיף 16 (א) להסכם קבע פיצוי מוסכם של 10% מהתמורה, עקב הפרת הסכם יסודית. לשיטת התובעים זהו הסכום לו הינם זכאים.

טענות הנתבע
16. הנתבע טוען כי התביעה הוגשה טרם זמנה שכן על פי ההסכם טרם הגיעה העת לרישום הבית כבית משותף.

17. נטען כי הימנעות הרוכשים הפוטנציאליים מרכישת הדירה הסתמכה על יעוץ משפטי שגוי שכן אין כל מניעה לקבל ו/או לרשום הערות אזהרה נוספות לטובת בנקים למשכנתאות כשם שאין מניעה להמחות זכויות התובעים לרוכשים שיבואו בנעליהם.

18. הנתבע טוען כי לא הפר את ההסכם ולכן דין תביעתם להידחות.
דיון
19. הנני מקבלת טענות הנתבע כי דין התביעה להידחות:
א. א. המועד לרישום הבית כמשותף טרם הגיע (טופס 4 ניתן לבניין ב 29.3.02 ולבניין הסמוך ב- 2.6.07).
בסעיף 6 (ב) להסכם נקבע כי "מוסכם במפורש על ידי הקונה כי עד למועד רישום הבעלות
כאמור- יהא המוכר רשאי לשעבד את זכויותיו במגרש ו/או בבניין או חלקם, מדי
פעם בפעם, בגין משכנתא/ות לרוכשי יחידה/ות בבניין ו/או לצורך שריון
המשכנתא/ות הנ"ל" ובלבד שהדבר לא יפגע בזכויות התובעים לרישום זכויותיהם
בממכר ו/או באפשרות הרישום, כפי שצוטט על ידי התובעים.
על פי זה, במועד הקובע, דהיינו מועד הרישום, תהיינה הזכויות נקיות משעבוד- ועד
לאותו מועד מוגבל הנתבע, ואינו רשאי לשעבד זכויותיו, אלא לצרכים הספציפיים
שנקבעו בהסכם.
ב. ב. אינני מסכימה עם התובעים כי עיקול, אשר הוטל על ידי הרשויות כמוהו כשעבוד, המתבצע על ידי הנתבע, לצרכיו ומכאן אף נשללת טענתם כי הנתבע הפר את ההסכם. ודוק: אינני שוללת כי הטלת העיקול גרמה נזק לתובעים, אלא שזכות הפיצוי, אם קמה להם כזו, איננה בגין הפרה יסודית של ההסכם על ידי הנתבע, והיא נובעת מדיני הנזיקין, בכפוף להוכחת גובה הנזק.
ג. ג. זאת ועוד, זכויותיהם של התובעים גוברות על זכויות המעקלים, ואין הדבר שנוי במחלוקת . בחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 נקבע כי :
"27(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת-רגל או צו-פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה".
ד. ד. זוהי אף ההלכה הפסוקה: "עיסקה למכר (מקרקעין או מיטלטלין) מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס. זכות זו היא מעין זכות קניין. היא פועלת כלפי כל אדם, למעט קונה בשוק הפתוח או קונה (שני) מהמוכר שרכש בעלות בהיותו בתום-לב. מתבקש מגישתי זו, כי מן הראוי הוא לסטות מהילכת בוקר אשר גרמה לפיצול בין דיני מקרקעין לדיני מיטלטלין. בעוד שבדיני מקרקעין - בשל ההוראה בסעיף 161 לחוק המקרקעין - נקבע כי לקונה נכס מקרקעין אין קניין שביושר בנכס, הרי לקונה מיטלטלין הוכר קניין שביושר במיטלטלין. לאור גישתי, אין בהוראת סעיף 161 לחוק המקרקעין כדי לבטל את הזכויות שביושר של הקונה, עד כמה שזכויות שביושר אלה מתבססות על הדינים הישראליים בדבר עיסקאות נוגדות ולא על הדין האנגלי שאכן בוטל. עלינו להכיר - הן לעניין מיטלטלין והן לעניין מקרקעין - בזכות שביושר של הקונה. מזכותו שביושר של הקונה הראשון נובע כי הקונה השני - כל עוד לא רכש בתום-לב בעלות בנכס - אינו יכול למנוע אכיפת זכותו של הקונה הראשון כלפי הבעלים. על-כן, הוא אינו יכול לעקל את הנכס. אם הקונה השני אינו יכול לעקל הנכס, מקל וחומר שנושה של המוכר - מנשייה שאינה קשורה כלל לנכס - אינו יכול לעקל את הנכס. לעניין זה אין ברישום העיקול - להבדיל מרישום הבעלות - כדי לשנות, שכן רישום העיקול אינו מעניק קניין למי שבלעדיו אין לו קניין." (ע"א 97 / 189 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב נג (4) 199, עמוד 252, ע"י כב' הנשיא ברק).
וכן: "העיקול אמנם מקנה למעקל זכות לעקל נכס למימוש חובו אולם העיקול
חל על הנכס במצבו ליום הטלת העיקול...עיקול הנכס כפוף להתחייבות המוקדמת שלקח על עצמו החייב בנוגע לנכס. כיוון שהעיקול במהותו הינו כלי דיוני שבאמצעותו יכול הנושה לגבות את חובו והוא אינו יוצר זכות מהותית בנכס הספציפי דווקא, אין הצדקה להעדיפו על פני הקונה." (ע"י כב' הש' שטרסברג כהן).
ה. ה. הנני מקבלת טענת הנתבע כי לא הייתה מניעה להמחאת זכויות התובעים לרוכשים פוטנציאלים: "הערת אזהרה לטובת בנקים למשכנתאות מהווה חלק בלתי נפרד מהתחייבותו של הבעלים כלפי הקונה במסגרת הקשר המשפטי הישיר שביניהם, וככזו, היא ניתנת להמחאה כפועל יוצא מהמחאת הזכות לקיום חוזה המכר כלפי הקבלן...הערת האזהרה לטובת הקונה השני במקום זו הרשומה לטובת הרוכש הראשון, אינה פוגעת בוודאות המרשם, שכן היא מתייחסת לאותן זכויות עצמן שהובטחו על-ידי ההערה הראשונה." (ע"א 97 /886 שושנה בורשטיין נ' מרים חודאד נב (4) 68, עמוד 78).
משמע, אין, ולא הייתה, מניעה חוקית להקניית זכויות התובעים לצד ג' ו/או לרישום
הערת אזהרה נוספת על זכויותיהם.

20. כאמור, מסתמכת התביעה על הפיצוי המוסכם אשר נקבע בהסכם, אם יופר: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצוים (להלן- פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק..." (סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חזה) תשל"א-1970). בפסיקה אף נקבע כי "לשונו המפורשת של סעיף 15 לחוק התרופות קובעת כי הזכאות לפיצויים מוסכמים אינה מותנית בהוכחת נזק. בפסיקה נאמר כי לא זו בלבד שאין צורך להוכיח את שיעור הנזק, אלא שהתובע לא נדרש להוכיח כי נגרם לו נזק כלל" (ע"א 795/86 לודאית חברה לבניין בע"מ נ' השקעות שירליב בע"מ, פד' מא(3) 645).[ע"א 4162/02-רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים 1990 בע"מ, פד' נח(4),193].

21. "זכותו של נפגע לקבל את מלוא שיעור הפיצויים שנקבע בחוזה אינה זכות מוחלטת; וכלשון סעיף 15(א) סיפא לחוק התרופות, עשוי נפגע שלא לזכות באכיפתה של הוראת הפיצוי בחוזה, אם נמצא לו לבית המשפט "שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". בחינתה של הוראת הפיצוי המוסכם נעשית, אמנם, לאחר הפרת החוזה, אך תוכנה אמור להיבחן לפי מצב הדברים שהיה בעת כריתת החוזה. ובמקום שבית המשפט מגיע לכלל מסקנה כי הוראת הפיצוי המוסכם נקבעה ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לחזותו מראש, או אז עובר בית המשפט לדון בשאלה השלישית, לאמור, בנושא הפחתת הפיצוי לגופו." (ע"א 90 / 4481 ישראל אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ , פד' מז (3) 427, עמוד 433).
הואיל והגעתי למסקנה כי הנתבע לא הפר הפרה יסודית את ההסכם, אינני צריכה
להידרש לסבירות הפיצוי ו/או להקטנתו.

22. לפנים משורת הדין ועל מנת שלא לעודד תביעה נזיקית, אין צו להוצאות.

ניתן היום כ"ו בשבט, תשס"ז (14 בפברואר 2007) בהעדר הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
________________
ניב ריבה
- שופטת

020105/06א 120 ריבה ניב









א בית משפט שלום 20105/06 ששון שחר, (גוזלן) ששון רינת נ' אלעני דרור (פורסם ב-ֽ 14/02/2007)