פסקי דין על דוד שטרן | פסקי דין על רשות הפיתוח

2567/00 א     10/10/2002




א 2567/00 דוד שטרן נ' רשות הפיתוח




23

א 002567/00
בית המשפט המחוזי בירושלים
דוד שטרן

בעניין:
התובע
א' אייזנברג
וי' ספרן
ע"י ב"כ עוה"ד
נ ג ד

הנתבעים
1. רשות הפיתוח

ע"י ב"כ עוה"ד ד' אלון
וא' גור

2. דירה ג'י ברמות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד י' ארנון ושות'

3. רשם המקרקעין
4. המפקח על המקרקעין למחוז י-ם והדרום
שניהם באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים

פסק דין
מהות התובענה
תובענה זו עניינה בסעדים הצהרתיים שמבקש מר דוד שטרן
(להלן - התובע) כנגד רשות הפיתוח
ע"י מינהל מקרקעי ישראל, המנהל את נכסיה באמצעות עמידר בע"מ (להלן - רשות הפיתוח
או הנתבעת 1), כנגד דירה ג'י ברמות בע"מ (להלן - הנתבעת 2) וכנגד רשם המקרקעין והמפקח על המקרקעין למחוז ירושלים והדרום. בסיכומיו מבקש התובע שבית המשפט יפסוק (במצטבר או לחלופין לפי העניין) כי:

א. א. הצמדת החצר ליחידה מס' 1 בטלה/מבוטלת.
ב. ב. לתובע חלק יחסי בחצר בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף.
המכרז הפנימי (להלן - המכרז) שערכה רשות הפיתוח
למכירת יחידה 1 והחצר הצמודה לה בטל/מבוטל.
ג. ג. לתובע זכויות של דייר מוגן גם בחצר מכוח 1/7 החלקים שבבעלות וישנו בע"מ (להלן - חברת וישנו).
ד. ד. הצמדת זכויות הבניה - לרבות זכויות הבניה העתידיות - ליחידה 1, בטלה, ולתובע חלק יחסי בזכויות אלו בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף.
ה. ה. על רשות הפיתוח
לרשום לאלתר את יחידה 2 על שם התובע ורעייתו.

רקע
המקרקעין שבמחלוקת מצויים ברח' הלל 31 בירושלים וידועים כחלקה 14 בגוש שומה 30049 (להלן - המקרקעין). שטחם הרשום של המקרקעין הינו כ- 734 מ"ר. על המקרקעין בנוי בניין בן שלוש קומות וקומת מרתף (להלן - הבנין; וראו התשריט משנת 1995 - נספח נ1/ 1 לתצהיר מזרחי מטעם הנתבעת 1). גודלו של השטח שאינו בנוי הינו כ-376 מ"ר (להלן - החצר). עובר להגשת התביעה, 6/7 חלקים מן המקרקעין היו רשומים על שם הנתבעת 1, ו - 1/7 מהם רשומים עדיין על שם חברת וישנו. בבניין שני דיירים:
(1) התובע, המחזיק ביחידה מס' 2, שמתנהל בה עסק לאחסון רהיטים מזה שנים רבות ("מחסני שטרן");
(2) הנתבעת 2, הבעלים (מאז יוני 2001) של 6/7 חלקים ביחידה 3, המשמשת את משרד עורכי הדין יגאל ארנון ושות' משנת 1994, ושל יחידה 1 (המחסן שבקומת מרתף והחצר שהוצמדה לו), בעקבות זכייתה (באוגוסט 2000) במכרז נשוא המחלוקת שבפני
י. החצר שימשה את שני הדיירים כמגרש חניה.

להבנת המחלוקות שבין הצדדים, אקדים בתיאור "היסטורית הזכויות" (כלשונו של הנשיא זילר בה"פ 426/97) של הצדדים במקרקעין.

מר אלכסנדר שטרן, אביו המנוח של התובע, החזיק במקום בשכירות מוגנת משנת 1937 (נספח ת/9ב' לתצהיר התובע), כאשר חלק מן הנכס שהחזיק שימש אותו לצורכי מגורים וחלקו האחר כעסק (נספח ת/ 9ג' לתצהיר התובע). במהלך השנים הפך אביו של התובע לדייר מוגן של הנתבעת 1 (רשות הפיתוח
). עם מותו בנובמבר 1981, הפכה אימו של התובע לדיירת מוגנת, ולאחר מותה נכנס בנה, התובע, בנעליה.

במהלך שנת 1969 מכר אביו של התובע חלק מזכויות הדיירות המוגנת שלו - שניים מהחדרים שבקומה א', ששימשו אותו למגורים, והשירותים שבקומה זו - לחברת לב ירושלים בע"מ (להלן - חברת לב ירושלים), שהחזיקה כבר כדייר מוגן בקומה ב'. עפ"י הסכם המכר (נספח ת/4 לתצהיר התובע), יתרת הנכס המשיכה לשמשו לצרכי עסקו. ההסכם אושר ע"י חברת עמידר וע"י טרה סנטה (הבעלים הקודמים לחברת וישנו).

בתשריט מאפריל 1980 (נספח נ1/ 8 לתצהיר מזרחי), לפיו רכש מאוחר יותר התובע את זכויות הבעלות בדירתו, נחלק הבניין לשלוש דירות: דירה מס' 1 - "דירה ומחסן (מסעדה)" (חלקת משנה 14/1), ששטחה 490.60 מ"ר מורכב מחלקים בקומת המרתף ובקומה א' ומקומות ב' ו-ג'; דירה מס' 2 - "דירה (חנות)" (חלקת משנה 14/2), ששטחה 168.10 מ"ר ומהווה חלק מקומה א'; דירה מס' 3 - "מחסן (אטום)" (חלקת משנה 14/3), ששטחו 27.50 מ"ר ונמצא בקומת המרתף. הרכוש המשותף הוגדר כחלקת משנה 14/0. בתשריט לא צוינו הצמדות.

במכתב מיום 13.3.91, שבו הודיעה הנתבעת 1 לאבי התובע (שהלך לעולמו 10 שנים קודם לכן) את הערכתה לשווי המושכר שבהחזקתו (374,000 ₪, לא כולל הנחה), הציעה לו, כמו גם לדייר השני בבניין - חברת לב ירושלים, לרכוש את יחידה מס' 3, כדלקמן: "יח' מס' 3 המחסן האטום מוצע לאחד מכם או לשניכם במחיר של 45,000 ₪" (סע' 8 לנספח ת/7 לתצהיר התובע). הצעתה לא נתקבלה.

בסמוך ליום 8 ביוני 1993 (סע' 6 לנספח נ1/ 10 לתצהיר מזרחי) רכשה חברת לב ירושלים מהנתבעת 1 את זכויות הבעלות בחלקים שהחזיקה בהם כדיירת מוגנת (6/7). חברת לב ירושלים מכרה את הזכויות לנתבעת 2, וביום 29.6.1993 נרשמו הזכויות על שם הנתבעת 2 בספרי הנתבעת 1 (שם). לאחר הרכישה ביצעה הנתבעת 2 עבודות שיפוץ ביחידה שרכשה ובחצר, ששימשה ומשמשת כחניה.

בשנת 1994, עקב מחלוקת על החניה, הגיש התובע לבית משפט השלום בירושלים תביעה כנגד עו"ד יגאל ארנון (ת"א 1400/94). ביום 13.9.94 נסתיימה התביעה נסתיימה בפשרה, שקיבלה תוקף של החלטה, לפיה:
"1. בנוסף ל'ליפט' המוצב כיום במשטח החניה, יסומנו עבור המבקש ארבעה מקומות חניה, בצמוד ל'ליפט'.
2. מוסכם כי כל דיירי הבנין ישתמשו בכל מקומות החניה אך ורק לדיירים וכן לאלה שבאים איתם בקשרים. לא תאופשר מכירה, השכרה או הענקת כל זכות אחרת במקומות החניה בבנין.
3. הסדר זה תקף ומחייב את הצדדים עד לרישום הבנין כבית משותף. במסגרת הליך זה (הליך הרישום) יוכל כל צד לבקש לשנות מן המוסכם ולא יהיה מוגבל בטענותיו כתוצאה מהליך זה - או בעקבותיו.
..." (נספח ת/ 15 לתצהיר התובע).

במכתב לעמידר מיום 7.2.94, במסגרת מו"מ לרכישת זכויות הבעלות בנכס שבהחזקתו, ביקש התובע לצרף לחוזה הרכישה שלו מחסן, שהיה לטענתו בהחזקתו. התובע הוסיף וציין "וזה לא המחסן אשר ידוע לכם עליו ואשר בדעתכם להוציא למכרז" (נ/20/1; ההדגשה שלי -ד' ח').

ביום 14.3.95 נחתם הסכם מכר בין התובע לבין חברת עמידר (נספח ג' לכתב התביעה המקורי). במסגרת ההסכם רכש התובע מעמידר את זכויות הבעלות בדירה - תת-חלקה 2, דירת 4 חדרים, ששטחה הכולל 168.10 מ"ר. בהסכם לא הוצמדו לדירה חלקים מן הרכוש המשותף ולא נמכרו אחוזי בניה. מחיר הדירה עפ"י ההסכם היה 574,552 ₪ והוא שולם עוד טרם חתימת ההסכם, בחודשים יולי-אוקטובר 94' (נ/19/1). להסכם צורף התשריט משנת 1980.

כחודשיים לאחר מכן, ביום 26.5.95, ערכה הנתבעת 1 תשריט חדש של החלקה (נספח נ1/1 לתצהיר מזרחי). בתשריט החדש חלו שינויים מהותיים בהשוואה לתשריט הקודם. השינוי העיקרי קשור ל"מחסן" שבקומת המרתף, שאיבד את תוארו "אטום", וצויין עתה, כדירה מס' 1 (חלקת משנה 14/1) - כאשר קודם לכן הוגדר כחלקת משנה מס' 3 - והוצמדה לו "קרקע" ששטחה 376.30 מ"ר, היא החצר. חלקו של התובע, הממוקם בקומת הקרקע (לאחר שהגדרת הקומות השתנתה באופן שקומה א' הפכה לקומת קרקע ובהתאמה שונו יתר הקומות), נותר ללא שינוי (להוציא השמטת "(חנות)" מהגדרתו). חלקה של הנתבעת 2, שהפך להיות לדירה מס' 3 (חלקת משנה 14/3) גדל ב- 17.20 מ"ר (שטח מחסן) וסה"כ 507.80 מ"ר, והוצמדו לו גרם מדרגות ומרפסת פתוחה (22.0 מ"ר) וגרם מדרגות נוסף (4.275 מ"ר).

בשנת 1997, במסגרת תובענה (שנדחתה) של חברת וישנו להצהרה על בטלות חוזה המכר שנחתם בין הנתבעת 1 לתובע (ה"פ 426/97 בבית משפט זה), צירפה הנתבעת 1 את התשריט החדש כנספח א' לתצהיר מזרחי שהגישה שם (סע' 3 לנספח נ1/ 10 לתצהיר מזרחי). עפ"י אישור מסירה מיום 17.11.97 (נספח נ1/ 11 לתצהיר מזרחי) נמסר "תצהיר תשובה (עמידר)" - שהיה ממוען לאבי התובע (שלא היה כבר בין החיים באותה עת) - "ליצחק ...", שחתם כמקבל - "יצחק".

במהלך שנת 1998 הגישה חברת וישנו תביעה נגד הנתבעת 1 לפירוק שיתוף במקרקעין (ת"א 7352/98 בבימ"ש השלום בירושלים). במסגרת התביעה ניתן ביום 12.5.98 צו מניעה שהורה לנתבעת 1 להימנע מרישום הבניין כבית משותף. במסגרת ההליך נתבקש צירופם של התובע והנתבעת 2. ביום 7.7.99 נמחקה התובענה.

ביום 27.12.98 שלח ב"כ הנתבעת 1 הודעה (נספח נ3/2 לתצהיר לורך) לעו"ד יהודה תורג'מן (אותו חשב לב"כ התובע), לעו"ד י' ביינרט, ב"כ חברת וישנו ומבעליה (פרוטוקול עמ' 115, ש' 21-24), ולעו"ד א' לורך, ב"כ נתבעת 2 ומנהלה, שמענה הוא מענו - משרד עוה"ד יגאל ארנון ושות' (פרוטוקול עמ' 116, ש' 6-8). בהודעה הובא לידיעתם כי מינהל מקרקעי ישראל אישר עקרונית את מכירת חלקת משנה 14/1 - "המחסן בקומת המרתף, יחד עם החצר והזכויות האחרות הצמודות לו" - בדרך של מכרז פנימי בין בעלי היחידות והם התבקשו להודיעו "בחוזר האם אתם מעונינים לקחת חלק במכרז פנימי כזה". בעוד שהנתבעת 2 וחברת וישנו הגיבו על ההודעה, לא באה כל תגובה מצידו של התובע או מצד עו"ד תורג'מן, שחדל כבר במועד זה מלייצג את התובע, שהעביר את הטיפול בעניינו לעו"ד אייזנברג (ת/ 21 ).

ביום 14.10.99 הוגשה לנתבעת 1 דו"ח שמאות של "תת חלקה 1, מחסן בשטח בנוי של 27.5 מ"ר + שטח קרקע (ג') צמוד המשמש חניה בשטח של 376.3 מ"ר ... " (נספח נ1/ 16 לתצהיר מזרחי). המחסן והחצר תוארו בו כדלקמן: "מדובר במבנה מלבני אטום שרובו מתחת למפלס הקרקע ושאינו בשימוש מספר שנים. בביקור במקום לא ניתן להיכנס פנימה, הנכס נראה מבחוץ כי מצבו הפיזי ירוד. למחסן צמודה שטח החצר העורפית שהינה חצר מלבנית מצופה אספלט בשטח של כ - 376 מ"ר המשמשת כחניה פרטית מגולה לכ - 15 מכוניות" (שם, עמ' 2). בנוגע למצבו התכנוני של הנכס ציין הדו"ח, כי עפ"י תב"ע 2422, שאושרה ביום 3.5.98, החלקה מסווגת כאזור מסחרי מיוחד ו"מוצו זכויות הבניה בחלקה" (שם, שם). בנוסף ציין, כי שטח החצר מיועד ברובו הגדול להרחבת דרך וכי עירית ירושלים הודיעה שהחצר מיועדת להפקעה לצורך הקמת חניון ציבורי והמליצה לפיכך שלא למכרה. שומת החצר התבססה על "שווי בערך נוכחי של דמי שימוש כחניה ... " (שם, עמ' 3). לסיכום: שווים של 6/7 הנכס היה כדלקמן: המחסן - 68,400 ₪, החניה - 230,000 ₪, וסה"כ 298,400 ₪ (כולל מע"מ).

ביום 11.7.00 שלחה הנתבעת 1 הודעה לתובע (להלן - ההודעה; נספח נ1/ 12 לתצהיר מזרחי) על עריכת מכרז פנימי בין דיירי הבניין לרכישת "היח' בקומה מרתף המסומנת בתשריט הבית המשותף כתת חלקה 01 ... " (נספח נ1 / 13 לתצהיר מזרחי). החצר לא נזכרה בהודעה.

בעמ' 3 למסמכי המכרז תואר הנכס כך: "הנכס מהווה את תת חלקה 1 בתשריט הנכס, מחסן במפלס תחתון (מרתף)", שהוצמדה לו "הצמידות המסומנת באות ג' קרקע בשטח כ - 376 מ"ר" (נספח נ1/ 14 לתצהיר מזרחי). בסעיף "פוטנציאל הבניה" נאמר, כי "עיסקה זו אינה כוללת זכויות בניה". מחיר המינימום להצעה הועמד על 206,200 ₪ (לא כולל מע"מ).

התובע, שלא רכש את מסמכי המכרז, גם לא הגיש הצעה. ביום 30.8.00 הודיעה הנתבעת 1 לנתבעת 2, שהיתה המציעה היחידה במכרז, על זכיית הצעתה (בסך 555,555.55 ₪). בהמשך שילמה הנתבעת 2 את כל התשלומים בגין הרכישה, וסה"כ כ- 680,000 ₪ (כולל מסים).

במכתב למר מזרחי מיום 15.11.00 הביע ב"כ התובע את תדהמת התובע לנוכח מכירת החצר, ולא המחסן לבדו, הודיע על התנגדותו למכירה ודרש לעצור את ההליך (ת/9 לתצהיר התובע).

משלא נענתה דרישתו, הגיש ביום 21.11.00 את התביעה שלפניי, שבגידרה ביקש צו מניעה זמני, האוסר להשלים את הליכי המכירה ואת רישום את הבנין כבית משותף. ביום 21.11.00 הוציא חברי הנכבד, השופט זילברטל, צו ארעי במעמד צד אחד. ביום 29.11.00, לאחר דיון במעמד הצדדים, ביטל השופט זילברטל את צו המניעה הארעי, ותחת זאת אסר בהחלטתו להעביר או למכור את הזכויות במחסן שבמרתף ובחצר הצמודה לו (יחידת משנה 01), וזאת עד למתן

פסק דין
בתביעה העיקרית או עד למתן החלטה אחרת.

ביום 20.6.01, לבקשת הנתבעת 1 וחברת וישנו, חתם המפקח על רישום הבתים המשותפים על צו לרישום הבית כבית משותף (נ/1). בתקנון המוסכם שצורף לבקשת הרישום, הוענקו "100% מזכויות הבניה ומזכויות הבניה העתידיות" לבעלי יחידה 14/1, דהיינו, לנתבעת 2, שרכשה כאמור את הבעלות ביחידה זו בעקבות זכייתה במכרז הפנימי.
ביום 2.7.01 נרשם הבנין כבית משותף, תחת מחאת התובע (ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.9.01). מנסח הרישום (נ/3) עולה כי זכויות הבעלות בחלקת משנה 3, שנרכשו ע"י הנתבעת 2, נרשמו על שמה (6/7) ועל שם חברת וישנו (1/7). לעומת זאת, זכויות הבעלות בחלקת משנה 2, שנרכשו ע"י התובע ורעייתו, לא נרשמו על שמם, אלא נותרו רשומות על שם הנתבעת 1 (6/7) ועל שם חברת וישנו (1/7).

דיון
הדיון דלהלן יתמקד בנושאים הבאים:
א. א. הוצאת החצר (החניה) מן הרכוש המשותף והצמדתה ליחידה 1 (המחסן).
ב. ב. תקפות המכרז הפנימי.
ג. ג. הצמדת זכויות הבניה ליחידה 1.
ד. ד. רישום יחידה 2 על שם התובע ורעייתו.
ה. ה. הדיירות המוגנת ב -1/7 חלקים מהחצר.

א. הוצאת החצר והצמדתה
החצר הוצאה כאמור מהרכוש המשותף והוצמדה למחסן שבמרתף בתשריט החדש משנת 1995. בשלב שני, בשנת 2000, הוצעה יחידה 1, לרבות החצר שהוצמדה לה, למכירה במסגרת המכרז הפנימי. התובע טוען כנגד ההוצאה מן הרכוש המשותף וכנגד ההצמדה. הנתבעות, לעומתו, תומכות בהן.

בעניין הוצאת החצר מן הרכוש המשותף, טוען התובע, כי הסכם המכר הינו חוזה אחיד כמשמעותו בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן - חוק החוזים האחידים או החוק). לטענתו, סעיף 14 להסכם, המקנה לנתבעת 1 את הזכות להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם לדירות עפ"י שיקול דעתה הבלעדי, הינו תנאי שחזקה מן הדין כי הוא מקפח (סעיף 4(2) לחוק), ולחלופין הוא תנאי מקפח, כמשמעותו בסעיף 3 לחוק, ולפיכך דינו להתבטל. לטענתו, חוסר השוויון שבין הספק לבין הלקוח הקיים בהתקשרות בחוזה אחיד, מחריף כאשר מדובר בהתקשרות במקרקעין, שהינם מצרך חיוני. בנסיבות המקרה דנן, בו הקונה הינו דייר מוגן, שאין באפשרותו לרכוש נכס חלופי, אלטרנטיבה העומדת לרוכש דירה אחר, גובר עוד יותר אי שוויון; וכאשר המוכר, כבמקרה דנן, הינו רשות ציבורית, הוא עוד מוסיף ומחמיר.

מנגד טוענת הנתבעת 1, כי סעיף 14 להסכם המכר איננו תנאי מקפח. הסעיף מפרט בדיוק רב את הזכויות שהמוכרת שמרה לעצמה. בנוסף, המחיר ששילם התובע היה מחירה של יחידה 2 בלבד. יתירה מכך, התובע איננו כמי שרכש דירה חדשה בבנין שאיננו מוכר לו. רוצה לומר, התובע איננו אותו צרכן נחות, שעליו בא חוק החוזים האחידים להגן. התובע לא "נלחץ" לקנות את הדירה, אלא ניהל מו"מ ממושך, ובהיותו דייר מוגן גם לא היה חייב ברכישתה.
בנוסף, טוען התובע, כי יש להקיש לענייננו מהוראת סעיף 6(א)(1) לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן - חוק המכר דירות), הבאה לאזן את חוסר השוויון שבין המתקשרים. לעומתו טוענת הנתבעת 1, כי אין להקיש מהוראת סעיף 6(א)(1) לחוק המכר דירות על המקרה דנן.

בעניין הצמדת החצר למחסן טוען התובע, כי הוראת סעיף 158א1 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבניה), שהוספה לחוק בתשנ"ד, אוסרת על הצמדת יותר משני מקומות חניה לדירה אחת. בנוסף, בתקנות התכנון והבניה (הצמדת מקומות חניה), תשנ"ו- 1996 (להלן - התקנות), שהותקנו מכוח הסעיף, נקבע מכפיל של 1.5 למספר החניות התקני כמספר החניות המירבי, שמותר להצמיד לדירה אחת. ולבסוף, עפ"י התקן שבתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג - 1983, אין להצמיד חניה למרתף הקבור באדמה.

מנגד טוענת הנתבעת 1, כי הדינים הנוגעים להצמדת חניה אינם חלים במקרה דנן, שבו הוצמדה חצר ולא חניה. סעיף 158א1 מדבר ב"מקום חניה", שהוא שטח המיועד לחניה מבחינה תכנונית, ואילו במקרה דנן, מדובר בבניין שנבנה שנים רבות קודם לחקיקת חוק התכנון והבניה, ובחצר ששימשה כחצר, משמשת כיום לחניה, ויכול שבעתיד תשוב לשמש כחצר או לכל שימוש אחר. אין כל תוכנית או היתר לפיהם יועד שטח החצר לחניה, שטח שבתשריטים וברישום תואר כ"קרקע". לטענתה, מיקומו של האיסור בחוק התכנון והבניה ובפרק "רישוי", מצביע על כך, שאין מדובר בהצמדה בבניינים קיימים, שאין לגביהם תכניות או היתר בנושא.

הנתבעת 2, המצטרפת לטענותיה של הנתבעת 1 בעניין הצמדת החצר ליחידה 1, מוסיפה וטוענת כי על הבניין חלות הוראות תב"ע 2422 (נספח נ2/1 לתצהיר לורך), הקובעות כי מקומות החניה הנדרשים באזור עפ"י התקן יהיו בחניון הציבורי הסמוך, ולפיכך, החצר, שלא יוחדה מלכתחילה לחניה ונעשה בה שימוש לחניה, אינה "מיועדת" לחניה.

לעומתן טוען התובע בסיכומי תשובתו, כי סעיף 146, הנמצא באותו פרק - "רישוי" - ועניינו, בין היתר, בשימוש חורג והקלות, מלמד כי הוראת סעיף 158א1 חלה גם על בניינים קיימים ולא רק על בנייה עתידית. בכל מקרה, לטענתו, כך מתחייב מפירוש הסעיף עפ"י תכליתו. התובע מוסיף וטוען, כי מאחר שההצמדה בפועל בוצעה רק לאחרונה, חל עליה הסעיף.

אשר להוראות התב"ע בעניין החניון הציבורי, טוען התובע, כי אלו נוגעות לבניינים חדשים. שלילת החניה מדיירי הבניין הקיים, שחניותיהם בחצרו נלקחו בחשבון תכנון החניה באזור, תיצור לטענתו עומס נוסף על החניון הציבורי.

ולבסוף, לטענתו, המחסן האטום (יחידה 1) איננו "דירה", כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), ולפיכך, לא ניתן להצמיד אליו חלק מהרכוש המשותף.
על כך משיבה הנתבעת 1, כי יש למחוק טענה זו משום שעלתה לראשונה בתצהיר התובע, וכבר במהלך הדיון נתבקשה מחיקתה בהיותה שינוי חזית. מכל מקום, לטענתה, יחידה 1 היא "דירה" ולא הוכח אחרת. כך הוגדרה כבר בתשריט משנת 1980, שצורף להסכם המכר, והתובע, שלא התנגד לכך, מנוע עתה מלעשות כן.

אדון להלן בטענות הצדדים.

השאלה הראשונה שיש להכריע בה הינה, האם בנסיבות המקרה שלפניי ניתן היה להוציא את החניה מן הרכוש המשותף. דהיינו, האם, כטענת התובע, סעיף 14 להסכם המכר הינו תנאי בחוזה אחיד שחזקה לגביו שהוא מקפח, כהוראת סעיף 4(2) לחוק החוזים האחידים, או לפחות הינו תנאי מקפח, כהגדרתו בסעיף 3 לחוק, ולפיכך הוא בטל (או יבוטל), והאם, כטענתו, יש להקיש מהוראת סעיף 6(א) לחוק המכר דירות על המקרה דנן.

כטענת התובע, חוסר השוויון שבין הצדדים לחוזה דידן - שהינו אכן חוזה אחיד - חמור במקרה שלפניי, שבו מן העבר האחד ניצב דייר מוגן ומן העבר השני - רשות ציבורית. דיירים מוגנים הם מאותם "סוגי לקוחות - כגון קבוצות אוכלוסיה חלשות במיוחד - הנמצאים בעמדה נחותה יותר מלקוחות רגילים" (לוסטהויז ושפניץ, חוזים אחידים (תשנ"ד), עמ' 72 -71), ואילו, רשות ציבורית, ניצבת בקצהו השני של ציר "הכוח". מבחינת מהותו, לפניי חוזה למכירת מצרך חיוני - דירה, שזכתה ליחס מיוחד בחקיקה ובפסיקה. הפסיקה הדגישה את "'היחס המיוחד' לחוזים בתחום הדיור ואת ההקפדה המיוחדת שיש לנקוט בעת מתן תוקף לתניות פטור בתחום זה" (שם, עמ' 76). יתר על כן, התנאי מקים לכאורה אף את חזקת הקיפוח, שבסעיף 4(2) לחוק.

אלא, שבחינת שאלת הקיפוח איננה תיאורטית והיא איננה מנותקת מן הנסיבות בהן נקבע התנאי בחוזה. בחינת הראיות שבתיק מעלה כטענת הנתבעת 1 כי התובע רכש את הדירה בלבד, היינו, המחיר ששילם עבורה איננו מגלם בתוכו הצמדה בלתי מסוימת של חלקו בחצר. לפיכך, שמרה לעצמה נתבעת 1 את הזכות להוציא מן הרכוש המשותף, בין היתר, את החצר, כפי שגם עשתה בפועל בתוך כחודשיים ממועד החתימה על ההסכם. "אין ארוחות חינם": אין מחירה של דירה, כמחיר דירה שהוצמדה לה חניה, גם אם בלתי מסוימת, ובוודאי שלא כמחיר דירה שהוצמדה לה חניה מסוימת (ראו מאמרו של פרופ' א' זמיר, "עוד על הצמדות בבתים משותפים", בתוך ספר ויסמן (תשס"ב), עמ' 205, בעמ' 210, וה"ש 21).

בחקירתו הנגדית נשאל התובע " ... תראה לי בחוזה איפה קנית את החצר" (עמ' 42, ש' 1-2), והשיב: "החצר לא קניתי, אבל ידעתי" (שם, ש' 3); ובהמשך השלים והסביר:
"אבל ידעתי שבהסכם כאן שכתוב, הסתכלתי על שני דברים. אם השם שלי ושל רעיתי רשום, הסתכלתי על התאריך והסתכלתי מה אני מקבל. ואז כאן ראיתי אצל שטרן כתוב 168 מטר ועשרה, ... ולמטה כתוב רכוש משותף של הבית המשותף הוא 14.10. והנה מסומן 14, בשטח החצר מסומן 14. אז ראיתי, תראה, יש לי בעיה עם זה בינתיים, עם החצר, אבל זה רכוש משותף" (שם, ש' 8-17).

כפי שהתרשמתי מחומר הראיות ומעדותו, אילו חשב התובע שמחיר הדירה ששילם כולל גם את הזכות לחניה בלתי מסוימת לפחות, דהיינו שהחצר תיוותר כרכוש משותף שאין להוציאה ממנו, לא היה חותם על הסכם מכר הקובע מפורשות שלנתבעת 1 הזכות לעשות בחצר ככל העולה על רוחה.

התובע ניהל מו"מ ממושך לרכישת הדירה, שבמסגרתו ביקש לשנות את תנאי הרכישה של הנכס שהחזיק כדייר מוגן: כך ערער על המחיר שנקבע לו לתשלום בטענו כי גם המרפסת (60 מ"ר), שחויב בתשלומה עפ"י הגדרתה כשטח פנוי, אף היא שטח תפוס, כשאר השטח (108 מ"ר) (נ/1/ 21), טענה שנדחתה ע"י הנתבעת 1; וכך גם ביקש, שלושה חודשים מאוחר יותר, לצרף להסכם הרכישה מחסן, שלטענתו היה מאז ומתמיד בחזקתו (נ/1/ 20). כפי שראינו לעיל, בשנת 1994 תבע התובע את עו"ד י' ארנון בגין החניה (ת"א 1400/94). ולבסוף, אין טוב מעדותו של בעל הדבר עצמו. התובע, בבקשו לשכנעני שאילו ידע על הצמדת החצר למחסן היה עושה מעשה, מעיד על עצמו באמרו:
"וחזקה עלי כי אם היה נודע לי על כך [הצמדת החצר למחסן], שהייתי פועל כנגד זאת באופן מיידי, כפי שנהגתי תמיד, כפי שנהגתי תמיד להגן על זכויותי, והתנהגותי לאורך השנים יכולה להעיד על כך כאלף עדים" (סע' 7 לתצהירו המשלים של התובע , בש"א 9327/01; ההדגשה שלי - ד'ח').

ואכן, כפי, שגם נראה בהמשך, שוכנעתי בכך. אלא, שאותה הגנה על זכויות שהפגין התובע לאורך השנים, אינה מתיישבת עם ויתור על זכויות בכריתת החוזה מתוך חולשה.

לפיכך, מסקנתי הינה כי בנסיבות הספציפיות שלפניי, אין התנאי שבסעיף 14 להסכם המכר בחזקת תנאי מקפח ואיננו גם תנאי מקפח.

לאור קביעתי זו, גם לא ראיתי מקום להקיש במקרה שלפניי מסעיף 6(א) לחוק המכר דירות, אפילו הייתי סבור שיש מקום להיקש, מה שאיננו כן.

אשר לטענת התובע בנוגע להתנהגותה של הנתבעת 1 בעת כריתת הסכם המכר: ראשית, הטענה הועלתה לראשונה בסיכומי התשובה של התובע ומבלי שניתנה לנתבעת 1 אפשרות להגיב על הדברים. שנית, גם בהנחה שהתובע לא ידע בעת כריתת החוזה על כוונתה של נתבעת 1 להוציא את החצר מן הרכוש המשותף, הרי שענייננו בטענה לפגם בכריתת החוזה ואילו התובע איננו מבקש את הסעדים המתלווים לטענה. על כן, בהנחה שהתובע לא הודע ע"י הנתבעת 1 בעת המכירה על כוונתה זו, לא נותר לי אלא לומר, כי אם במועד כריתת החוזה כבר ידעה הנתבעת 1 כי בכוונתה להוציא את החצר מן הרכוש המשותף, כפי שעשתה במסגרת התשריט החדש, שהיה מוכן כבר חודשיים לאחר מועד החתימה על הסכם המכר, מיטיבה היתה כרשות ציבורית לעשות, אילו היתה מודיעה לתובע על כוונתה זו ולא מסתפקת בהכנסתו של הסעיף לחוזה, המותיר בידיה את הזכות לעשות כן.

סיכומו של דבר, אני קובע כי הנתבעת 1 פעלה כדין בהוציאה את החצר מן הרכוש המשותף.

לאור קביעתי דלעיל, השאלה שיש להכריע בה עתה היא, האם ההצמדה שעשתה הנתבעת 2, בהצמידה את כל החניה למחסן, בדין נעשתה.

התובע טוען לתחולת סעיף 158א1 לחוק התכנון והבניה על נסיבות המקרה דנן, ואילו הנתבעות טוענות כי לא די בעובדה שהחצר משמשת כחניה כדי לענות על הגדרת "מקום חניה", המדברת במגרש המיועד לחניה, יעוד עפ"י תכנית. לאחר ששקלתי את הטענות, דעתי היא כי אכן, כטענת הנתבעות, אין החצר, בשימושה כחניה, עונה על דרישת "היעוד" - יעוד בתכנית - והתובע לא הציג בפני
י כל תכנית או כל תשריט שהוא שבהם צויינה החצר כחניה.

גם את טענתו החלופית של התובע, לפיה לא ניתן להצמיד למחסן מאחר שזה איננו עונה על הגדרת "דירה" שבחוק המקרקעין, אין בידי לקבל. גם אילולא טענת הנתבעת 1, כי הטענה עלתה לראשונה בתצהיר התובע, אין ממש בטענה. הפסיקה איפשרה הצמדה למחסנים, ובלבד שאלו היוו יחידה נפרדת, היינו, יחידה בלתי תלויה ביחידות האחרות שבבניין. המחסן, יש לציין, הופיע כיחידה נפרדת כבר בתשריט משנת 1980 מבלי שהדבר עורר את התנגדותו של התובע. יתר על כן, בספרו מתייחס פרופ' מ' דויטש לקונקלוסיביות רישום היחידה כ"דירה", באומרו:
"שכל עוד היחידה הנדונה רשומה כ"דירה", לא ניתן לתקוף את מעמדו של אותו חלק כדירה בתקיפת-אגב, בהליך שאינו הליך לתיקונו של הרישום" (קניין (התשנ"ז), כרך א, עמ' 658) .

לסיכום: מסקנתי הינה, כי ההצמדה שעשתה הנתבעת 1, שהצמידה את כל החניה למחסן, תקפה.

ב. תקפות המכרז
התובע טוען, כי מאחר שבהודעה מיום 11.7.00 על עריכת המכרז הפנימי נמסר רק על מכירת המחסן שבמרתף ולא צויין בה כי יחד עימו תימכר החצר, שהוצמדה לו, עובדה שלא היתה בידיעתו, נמנע מלהשתתף במכרז וגם לא התנגד לעריכתו. לטענתו, אי ציון עובדה זו בהודעה מהווה "פגם מהותי ויסודי", ששם לאל את שני העקרונות הבסיסיים של המכרז: עקרון השוויון ועקרון התחרות, ולכן יש לבטלו. התובע מוסיף וטוען, כי השוואת הנזק שייגרם לו אם לא יבוטל המכרז ולא תינתן לו (לחלופין) ההזדמנות לרכוש את החצר החיונית לעסקו, לעומת נזקי הנתבעות, מחייבת את ביטול המכרז ועריכתו מחדש.

מנגד טוענת הנתבעת 1, כי התובע ידע או היה עליו לדעת שהחצר הוצמדה למחסן, ולפיכך אין לבטל את המכרז. לטענתה, גם אם נפל פגם בהודעה, ידיעת התובע את עובדת ההצמדה מרפאה אותו, וכל שנותר הוא פגם טכני, שאין לבטל בגינו את המכרז. בנוסף, לטענתה, לא הוכיח התובע את הנזק שייגרם לו כתוצאה ממכירת החצר לנתבעת 2. לטענתה, ביטול המכרז יגרור פגיעה בעקרונות התחרות, הסודיות והשוויון שביסוד המכרז. ולבסוף, לטענתה, התובע לא הוכיח כלל את רצינות כוונתו להשתתף במכרז חדש אם יבוטל הקודם.

הנתבעת 2 מצטרפת לטענות הנתבעת 1 ומוסיפה וטוענת, כי מאחר שנזקו הנטען של התובע הינו נזק כלכלי טהור ומאחר שהתובע לא השתתף במכרז בגין התרשלותו הוא, אין לבטל את המכרז, אלא על התובע לתבוע נזקו מהנתבעת 1. בכתב תשובתו "מגלגל" התובע חזרה לנתבעת 2 את טענת הנזק הכלכלי הטהור.

התובע מוסיף וטוען, כי ההחלטה על עריכת מכרז סגור מלמדת כי לא האינטרס הכלכלי הוא שעמד לנגד עיני הנתבעת 1, אלא הרצון לנהוג בהגינות במי שיש לו כבר אינטרס בחצר. לפיכך, ראוי היה למכור את המחסן לבדו, תוך הותרת החצר להמשך השימוש בה כחניה לדיירים. חובות ההגינות ותום הלב המוגברות החלות על הנתבעת 1, כרשות ציבורית, חייבוה שלא למכור את החצר בדרך שבה נעשתה, שהרי על ידי כך יפגע אחד מבעלי היחידות, שלא יזכה במכרז. לכן, היה על הרשות להצמיד לכל היותר חלק מן החצר למחסן, ואת יתרת השטח להותיר כרכוש משותף.

אדון להלן בטענות הצדדים.

פתח דבר אומר, כי כלל הוא כשמזמינים מציעים פוטנציאליים להשתתף במכרז יש להודיעם בראש ובראשונה את "מהות ההתקשרות המוצעת ותיאור נושאה ... ", ברוח הוראת תקנה 15(ב)(1) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993, שעניינה במכרז פומבי. המידע באלה צריך לכלול את הפרטים המינימליים הנדרשים כדי שיוכלו להחליט האם יש להם בכלל עניין במכרז, כך שאם יחליטו בחיוב יפנו כדי לקבל פרטים נוספים, שעל בסיסם יחליטו אם לרכוש את מסמכי המכרז אם לאו (ראו תקנה 15(ב)(4). לפיכך, אין מקובלת עלי טענת הנתבעת 1 לפיה מששותקת תקנה 16, שעניינה במכרז סגור, לגבי תוכן הפרסום או ההודעה למציעים הפוטנציאליים בו, לא נפל פגם בהודעה ולא נפגע עקרון הפרסום "שספק רב אם הוא חל על מכרזים כגון המכרז הנדון" (סע' 49 לסיכומיה). העיקרון שנקבע בתקנה 15 יפה לכל סוג של מכרז, פומבי וסגור כאחד, שהרי בכל מכרז צריך שיעמוד לרשותם של המציעים הפוטנציאליים מידע מספיק על מהות ההתקשרות ונושאה, שיאפשר להם להחליט אם יש להם עניין בו אם לאו.
כמו כן, אין מקובל עלי כי ניתן למסור הודעה על עריכת מכרז סגור כשהמידע שבה נסמך על מידע קודם, שבעל המכרז סבור כי הוא בידיעתם של המציעים הפוטנציאיליים. בכל מקרה, אין לעשות כן בהתייחס למידע שנכלל בהודעה שנשלחה כשנה וחצי קודם לכן בדבר הכוונה לקיים מכרז. במהלך התקופה יכול שיחולו שינויים מצידו של בעל המכרז, כמו גם מצידם של המציעים. כך שאין מקום להסתמך על הודעה מוקדמת, וודאי שלא על הודעה רחוקה כל כך בזמן. דברים אלה יפים גם לגבי מידע שבעל המכרז סבור כי הגיע לידיעת המציעים בדרכים אחרות. הודעה על המכרז צריכה לכלול את הפרטים הרלוונטיים למהות ההתקשרות ונושאה, כפי שהוסבר לעיל, והיא איננה יכולה להיות מעשה מיצרף. כל זאת בעיקר במקרה כמו המקרה דנן, שבו החלק העיקרי והחשוב שביקשו למכור במכרז היה החצר ולא המחסן, ששימש רק וו לתלותה עליו - פרסמו וו ומכרו אדרת זהב.

לאור האמור לעיל, החלטתי הינה כי המכרז דינו להתבטל.

עם זאת ולמעלה מן הצריך, אתייחס לטענות הנתבעות בעניין ידיעת התובע והתרשלותו, המרפאות את הפגם שנפל בפרסום והופכות אותו לפגם טכני בלבד.

אשר לשאלה בעניין ידיעת התובע את עובדת ההצמדה, אקדים ואומר, כי לא הוכח שהתובע ידע על ההצמדה וגם לא כי היה עליו לדעת עליה.

כזכור, התובע רכש את דירתו בהסכם שנחתם ביום 14.3.95, עפ"י התשריט משנת 1980, שבו צויין המחסן כדירה מס' 3. כחודשיים לאחר הרכישה, ביום 26.5.95, נערך תשריט חדש, שבו הפך המחסן לדירה מס' 1 והוצמדה לו החצר. לטענת הנתבעות, במספר הזדמנויות מאוחר יותר למד התובע או יכול היה ללמוד על עובדת ההצמדה. במה דברים אמורים.

הנתבעת 1 טוענת, כי במסגרת תביעה שהגישה חברת וישנו נגדה ונגד התובע לביטול הסכם המכר שנעשה ביניהם (ה"פ 426/97 בבית משפט זה), נשלח לתובע תצהירו של מר מזרחי (נ1/ 10), אליו צורף (עפ"י הנטען בסעיף 3 לתצהיר) התשריט משנת 1995, שבו הוצמדה החצר למחסן, שסומן עתה כיחידה 1. דא עקא, בחינת אישור המסירה מיום 17.11.97 (נ1/ 11) - שנמענו היה אביו של התובע, שהלך לעולמו בשנת 1981 - מעלה כי המסירה נעשתה לאדם שזהותו לא הובררה (שמו כפי שעולה מן המסמך "יצחק").

מחקירתו הנגדית של מר מזרחי, שבתצהירו בהליך שבפני
י הצהיר כי תצהירו האמור והתשריט שצורף אליו נמסרו לתובע (סע' 18), עולה שמר מזרחי לא טיפל כלל במשלוח ולא ביצע את המסירה, וכי כל ידיעתו נובעת מאישור המסירה של פקיד הדואר (עמ' 102 ש' 4 - 103 ש' 17). כשנשאל בהמשך אם הוא בטוח כי התצהיר והתשריט אכן נשלחו לתובע, השיב כי הוא סומך על עורכי דינו (עמ' 105 ש' 17-20).

האמור לעיל לא שכנעני כי התובע קיבל לידיו את המסמכים, שנטען כי נשלחו. ראשית, מאישור המסירה לא ברור כלל כי צורף התשריט לתצהיר; ומן התצהיר עצמו לא ניתן ללמוד על ההצמדה, ואפילו לא על עריכת תשריט חדש. שנית, והיא העיקר, לא הובהר מי הוא שחתם על קבלת המסמך, כך שלא ניתן לומר כי קבלתו את המסמך כמוה כקבלתו ע"י התובע.

ההזדמנות שלאחריה נוצרה, עפ"י האמור בתצהירה של עו"ד י' טנא (בן דוד) (להלן - עו"ד טנא), כאשר בתגובה לפנייתו של עו"ד תורג'מן אליה ביום 14.7.98 לקבל את כתבי בי-דין שהוגשו במסגרת הההליך בת"א 7352/98 - שאליו נתבקש צירופו של התובע כנתבע - העבירה לו בין יתר המסמכים את הצו לרישום הבית כבית משותף, שבו צויינה מפורשות הצמדת החצר למחסן, וכן את התשריט החדש, שבו מתוארת ההצמדה (סע' 7 לתצהירה).

תצהירה של עו"ד טנא ניתן ביום 26.12.01 (לאחר סיום העדויות בתיק) בתגובה לעדותו של עו"ד אייזנברג (ראו החלטתי מיום 20.12.01, בעמ' 137 לפרוטוקול). בסעיפים 6 ו-7 לתצהירה הוסיפה עו"ד טנא פרטים בעניין שתי הזדמנויות, שבהן לטענתה הועבר מידע על ההצמדה לבאי כוחו של התובע: האחת לעו"ד תורג'מן (שצויינה זה עתה) והאחרת לעו"ד אייזנברג (שאדרש לה בהמשך). התובע, שהתנגד להכללת סעיפים אלה בתצהירה, ביקש לחלופין (אם לא תתקבל עמדתו) להגיש תצהיר משלים. בהחלטתי מיום 3.1.02 התרתי הגשת תצהירה של עו"ד טנא כמות שהוא, ומנגד הוריתי לתובע להודיעני אם ברצונו לחקרה על תצהירה. בתגובה ביקש התובע להגיש תצהיר משלים והודיע על נכונותו שלא לחקור את עו"ד טנא אם יותר לו להגישו. עם זאת, ביקש לשמור על זכותו לחקרה אם תבקש הנתבעת 1 לחקור את התובע על תצהירו המשלים. הנתבעת 2 הותירה לשיקול דעתי את ההחלטה בעניין הגשת התצהיר המשלים והודיעה כי לא תחקור את התובע. הנתבעת 1 הודיעה על הסכמתה להגשת התצהיר המשלים, למעט הדברים שהוא מייחס בו לבאי כוחו (בהיותם עדות שמיעה) וכי לא תחקור את התובע. בתגובתו ביקש התובע לדחות את התנגדות הנתבעת 1 לתצהירו המשלים (ראו הבקשות והתגובות בבש"א 9327/01). בדיון שהתקיים ביום 23.1.02 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, שקיבלה תוקף של החלטה, לפיה שני התצהירים קבילים והצדדים יטענו ביחס למשקלם.

בתצהירו המשלים הסביר התובע כי הנושא שהעסיקו באותה עת היה חששו שמא ייפגע מתביעתה של חברת וישנו. מכיוון שניצב יחד עם הנתבעת 1 מאותו צד של המתרס, הוא ובא כוחו לא היו ערים אז לסכנה מצידה של הנתבעת 1. התובע מוסיף ואומר, כי בשיחותיו עימו לא התייחס עו"ד תורג'מן להצמדה וכי לא נודע לו אז עליה. אילו ידע עליה, מצהיר התובע, חזקה עליו שהיה פועל מיידית נגדה, כפי שנהג תמיד להגן על זכויותיו, והתנהגותו לאורך השנים תעיד על כך "כאלף עדים".
עו"ד תורג'מן נחקר ע"י ב"כ הנתבעת 1, כך שהייתה לה ההזדמנות לחקרו לגבי עובדה זו, שהיא מייחסת לה חשיבות, אך לא עשתה כן. בנוסף, אפילו נניח כי עו"ד תורג'מן קיבל את הנספחים (צו הרישום והתשריט החדש), אין בכך כדי ללמד כי התובע למד על ההצמדה, ואף לא כי עו"ד תורג'מן למד עליה. התובע מכחיש כי נודע לו על ההצמדה מעו"ד תורג'מן, וכמוהו כמו עו"ד טנא לא נחקר ע"י הצד השני (בעניין זה). כפי שעולה מחומר הראיות שבתיק, התובע איננו מי שמוותר על זכויותיו, ולפיכך נאמנה עלי עדותו, כי לו היה מגלה באותה עת את דבר ההצמדה היה פועל כנגדה מיידית. הנתבעת 1 גם לא הוכיחה, כי היה על בא כוחו של התובע ללמוד בנסיבות אלו על ההצמדה, וכי כך גם היה על התובע עצמו.

ההזדמנות הבאה קשורה למכתב מיום 27.12.98, ששלח עו"ד אלון (ב"כ הנתבעת 1), שלא בדואר רשום, לעו"ד לורך, לעו"ד ביינרט ולעו"ד תורג'מן, שנחשב על ידו כב"כ התובע (נ2 / 3). במכתב הודיע עו"ד אלון כי מינהל מקרקעי ישראל אישר עקרונית למכור את חלקת משנה 14/1 בדרך של מכרז פנימי בין בעלי היחידות של החלקה, בהסבירו כי הכוונה למכירת "המחסן בקומת המרתף, יחד עם החצר והזכויות האחרות הצמודות לו" (שם, סע' 1). בסעיף 3 מבקש עו"ד אלון מן המכותבים להודיעו "בחוזר האם אתם מעונינים לקחת חלק במכרז פנימי כזה".

אלא, שבמועד משלוח המכתב, כבר לא שימש עו"ד תורג'מן כבא כוחו של התובע. במכתב מיום 22.12.98 לעו"ד אייזנברג כותב עו"ד תורג'מן על העברת הטיפול בעניינו של התובע לפי הוראתו לעו"ד אייזנברג וכי הוא מצרף את כל החומר המצוי בידיו (ת/21).

בתצהירו העיד עו"ד תורג'מן כי למיטב זכרונו לא נתקבל במשרדו המכתב הנ"ל. בחקירתו הנגדית חזר עו"ד תורג'מן על הדברים, ובתשובה לשאלת ב"כ הנתבעת 1 אם הוא זוכר כל נייר שמגיע אליו, הוסיף ואמר "לא, אני אומר, בשביל זה אמרתי אינני זוכר. אם הייתי בטוח במאת האחוזים אז הייתי אומר לך לא קיבלתי, אבל אינני זוכר מכתב כזה" (עמ' 8 ש' 6-8).

בעניין זה אומר עו"ד אלון בתצהירו כי "לפי התייחסותם (כל אחד בנפרד) להודעה זו, אני יודע כי ההודעה התקבלה אצל בא-כוח הנתבעת 2 ואצל עו"ד ביינרט ... " (סע' 5).

בחקירתו הנגדית אישר עו"ד אלון כי המכתב לא נשלח באמצעות דואר רשום. כן אישר את דברי ב"כ התובע כי שני המכתבים האחרים נשלחו למעשה לצדדים עצמם: עו"ד ביינרט, שהוא ב"כ חברת וישנו, "הוא גם וישנו עצמו" (עמ' 115 ש' 20 - עמ' 116 ש' 2); ומשרד עוה"ד ארנון "הוא לצורך העניין דירת g ברמות גם כן. זה אותה אכסניה, אותו מקום ... אין כתובת אחרת" (עמ' 116 ש' 6-8). לתובע עצמו, לעומת זאת, לא נשלח המכתב, אלא רק למי שהנתבעת 1 חשבה אותו לבא כוחו. בחקירתו הנגדית ע"י ב"כ הנתבעת 2 אמר עו"ד אלון כי המכתב שנשלח לעו"ד תורג'מן לא חזר למשרדו.
בחקירתו הראשית העיד עו"ד אייזנברג, כי הפעם הראשונה שבה ראה את המכתב היתה במסגרת תצהיר התשובה שהגישה הנתבעת 1 בבקשה לצו המניעה הזמני (בתיק שלפניי); ואז, הוסיף, פנה לעו"ד תורג'מן כדי לברר את העניין (עמ' 59-60). בהמשך העיד עו"ד אייזנברג, כי המכתב לא נכלל בחומר שהעביר לו עו"ד תורג'מן. עו"ד אייזנברג הוסיף, כי הוא מניח, שאילו היה מקבל עו"ד תורג'מן חומר נוסף, היה מעבירו, מאחר שהלה לא המשיך לטפל יותר בענייני התובע (עמ' 62 ש' 6-8).

בחינת הראיות והעדויות בנושא המכתב מעלה, כי לא הוכח שהמכתב הגיע לידיעת באי כוחו של התובע וממילא לא הוכח כי המכתב הובא לידיעתו. מאחר שלא ניתן לייחס להם ידיעה במקרה זה, ממילא גם לא ניתן ליחסה לתובע.

ראיתי להוסיף ולהעיר בנקודה זו: עו"ד אלון הצהיר, כזכור, כי ב"כ הנתבעת 1 וחברת וישנו, הגיבו על המכתב, שלא כמו ב"כ התובע. לאור חשיבותו של המכתב ובקשתו מהצדדים למסור תגובתם "בחוזר", תמוה הדבר בעיני, כי משלא באה כל תגובה מצד התובע או בא כוחו, לא מצא עו"ד אלון לנכון לברר זאת, לאור העובדה שהמכתב לא נשלח בדואר רשום (ולפיכך אין משמעות לעובדה שלא חזר). בכל מקרה, כפי שכבר קבעתי לעיל, הצהרת כוונות שקדמה למכרז, איננה יכולה להוות תחליף לפרסום נאות של המכרז, מה עוד, שנעשתה למעלה משנה וחצי קודם לעריכתו.

לטענת הנתבעת 1, ההזדמנות הבאה מבחינת זמנה באה שוב במסגרת ההליכים בת"א 7352/98 הנ"ל. בתצהירה אומרת עו"ד טנא, כי בקדם משפט שהתקיים ביום 7.7.99, שבו נכח גם עו"ד אייזנברג (שהחליף, כזכור, את עו"ד תורג'מן), אמרה לבית המשפט, דברים שלא נרשמו בפרוטוקול, לפיהם לא ניתן ממילא לרשום את הבניין בשלב זה כבית משותף, "משום הצמדת חצר הבית למחסן, המחייבת לפי הדין קבלת הסכמה של כלל הבעלים הרשומים של הבית ... " (סע' 6), ולכן אין צורך בצו מניעה זמני שיאסור זאת.

לא אחזור על הדברים שנאמרו לעיל, בעניין נסיבות מתן תצהירה של עו"ד טנא. עו"ד אייזנברג העיד בפני
י, והדברים הנטענים לעיל, שאינם בנושא עליו העיד, מן הראוי היה שיתבררו בחקירתו הנגדית. כפי שאומרת עו"ד טנא בתצהירה, הדברים לא נרשמו בפרוטוקול (ת/ 23, שצורף כנספח לתצהיר המשלים של התובע). עפ"י הפרוטוקול, בתשובה לבקשת ב"כ חברת וישנו שעו"ד טנא תצהיר לפרוטוקול כי לא תרשום את הבניין כבית משותף עד לסיום ההליכים (ערעור על החלטת הנשיא זילר בה"פ 426/97), מיאנה עוה"ד טנא ליתן הצהרה כזו באומרה "החוק ידוע ואני לא מתכוונת לפעול שלא כחוק".

בהנחה שהדברים (אלה שלא נרשמו בפרוטוקול) נאמרו ע"י עו"ד טנא, לא הוכח כי ב"כ התובע, שנכח בדיון, בשל הבקשה לצירוף התובע להליך, למד בפועל על ההצמדה באותה הזדמנות, ולא הוכח לחלופין כי ניתן לייחס לו ידיעה בנסיבות אלה. ממילא לא ניתן ליחס ידיעה כזו לתובע.

הנתבעת 1 טוענת, אם כן, כי בארבע הזדמנויות למד התובע על ההצמדה או היה עליו ללמוד עליה. להוציא המקרה שבמסגרת התובענה בה"פ 426/97 - שם נשלח התשריט לאביו של התובע (שלא היה כבר אז בין החיים) ושם קבעתי כי לא הוכח כי הגיעה לידיו - בכל שאר המקרים מדובר בהעברת המסמכים לעורכי דינו של התובע או באמירות בנוכחותם. דהיינו, הנתבעות מבקשות לייחס לתובע ידיעה על ההצמדה, שהיה על באי כוחו לדעת עליה, לאחר שלא הוכחה ידיעה בפועל.

יתר על כן, אפילו היה נקבע כי באי כוחו ידעו או שהיה עליהם לדעת בנסיבות דלעיל על ההצמדה אך לא הוכח כי הודיעו לו על כך, לא ניתן לייחס לו את ידיעתם. באי כוחו של התובע נדרשו במקרים דלעיל לטפל בנושאים המסוימים שנדונו באותן תביעות. הנושא של הצמדת החצר למחסן לא היה אחד מהם. ידיעות שנודעו להם אגב כך, או שהם מוחזקים כאילו נודעו להם אגב כך, לא ניתן לייחסן לתובע. התובע מחויב בידיעת באי כוחו ככל שזו עניינה בנושאי הייצוג, ולא ניתן לייחס לו ידיעה שאין עניינה בהם.

בחינתן של עובדות הנוגעות לתובע עצמו מחזקת את המסקנה כי התובע לא ידע על ההצמדה.

בשנת 1991 הוצע לתובע ולדייר הנוסף בבניין באותה עת לרכוש, ביחד או לחוד, את המחסן תמורת 45,000 ש"ח, הצעה שנדחתה. לדברי התובע, נתבעת 1 פנתה אליו בע"פ פעם נוספת בהצעה זולה יותר (30,000 ₪) לרכוש את המחסן, ושוב סירב.

במסגרת המו"מ שניהל התובע עם הנתבעת 1 לרכישת זכויות הבעלות בדירתו, ביקש התובע במכתבו מיום 7.2.94 לצרף לחוזה הרכישה שלו מחסן, שהיה לטענתו בהחזקתו. התובע הוסיף ואמר במכתבו "וזה לא המחסן אשר ידוע לכם עליו ואשר בדעתכם להוציא למכרז" (נ/20/1; הדגשה שלי-ד'ח').

מאחר שבתשריט שהיה בתוקף בשנת 1994 (הוא התשריט משנת 1980), החצר היתה חלק מן הרכוש המשותף ולא הוצמדה עדיין למחסן, הרי שהתובע ידע על כוונת נתבעת 1 למכור את המחסן במכרז, ורק אותו.

לפיכך, כשקיבל הודעה על מכרז, שבו דובר במכירת יחידה שבמרתף, היא המחסן, ומבלי שהוסבר כי הכוונה למחסן ולחצר שהוצמדה לו (בתשריט החדש משנת 1995), אין להתפלא שהתובע סבר, כי הכוונה למכור במכרז את המחסן לבדו.
בחקירתו הנגדית העיד התובע כי כשהציעו לו לרכוש את המחסן לא הוזכרה החצר: "אף פעם לא היה מוזכר דבר, שכאן או מאוחר יותר, שמע אנחנו גם נרכוש לך את כל החצר (עמ' 35 ש' 22-23). כאשר ב"כ הנתבעת 1 שואלת אותו, האם לאור העובדה שכבר סירב פעמיים לרכוש את החצר, לא היה עליו לחשוב כי עתה, בפעם השלישית, מציעים לו "משהו חדש" (עמ' 36 ש' 3), השיב: "את באמת צודקת, אבל קיבלתי בפעם השלישית קיבלתי מכתב רשום, גם שמה לא היה כתוב שיש משהו צמוד" (שם, ש' 5-6). כשחוזרת ב"כ הנתבעת 1 ומקשה עליו, הלא הסכים עימה שצריך היה לחשוב אחרת בפעם השלישית, משיב התובע: "לא, זה לא אחרת. הבנתי שגם אז, עכשיו הם עשו בלי מחיר. זה מכרז, בלי מחיר, מי שנותן הכי הרבה בשביל המחסן הזה. לא העליתי על דעתי בכלל, שמדובר כאן על הזה" (שם, ש' 9-11). בדומה לכך, גם בחקירתו הנגדית ע"י ב"כ הנתבעת 2, משנשאל מה עבר בראשו כשקרא את ההודעה על המכרז, ענה: "בראש שלי מדובר רק על המחסן הקבור מתחת לאדמה" (עמ' 53 ש' 9).

יתירה מכך, וכפי שכבר ציינתי לעיל, מן הראיות שבתיק עולה שצודק התובע בטענתו כי התנהגותו לאורך השנים מוכיחה, כי אילו נודע לו בעבר על ההצמדה, היה פועל כנגדה באופן מיידי. כזכור, עובדה זו הביאה לדחיית טענתו לקיפוחו בהסכם המכר.

לסיום הדיון בנקודה זו: כבר הבעתי דעתי לעיל, כי הנתבעת 1, ובמיוחד בהיותה רשות ציבורית, היתה מיטיבה לעשות אילו הודיעה לתובע על כוונתה להוציא את החצר מן הרכוש המשותף ולהצמידה למחסן. ראיתי עתה להוסיף ולומר, כי כך, ואף יותר מכך, משהוציאה כוונה זו לפועל. אינני רואה כל סיבה שיכולה להצדיק את הימנעותה של הנתבעת 1 מלהודיע לתובע ישירות ומפורשות על דבר ההוצאה וההצמדה, שהתובע היה זכאי ללמוד עליהן, ומכלי ראשון.

לאור כל האמור לעיל, גם אין בידי לקבל את טענתן הנוספת של הנתבעות שעניינה בהתרשלות התובע. אוסיף, כי גם השינוי במספור המחסן, שהפך מיחידה 3 ליחידה 1, לא היה צריך לעורר את חשדנותו של התובע: כשאדם מצפה למכרז למכירת מחסן בלבד, והוא מקבל הודעה העונה על ציפייתו, מדוע שיטרח לברר שמא מדובר במכירה אחרת ואפילו נתחלפו להם, 03 ב- 01, אם עדיין ההודעה מדברת במכירת הנכס לה ציפה.

משדחיתי טענותיהן של הנתבעות בעניין ידיעת התובע את ההצמדה והתרשלותו בבירור מהות המכרז, הרי שהפגם שבפרסום הוא פגם מהותי, הפוגע בעקרונות השוויון והתחרות, ולפיכך, דין המכרז להתבטל.

אוסיף, כי כבר במסגרת הדיון בבקשתו לצו מניעה זמני בתיק זה, ציין התובע כי בכוונתו להשתתף במכרז, כאמור בהחלטת השופט זילברטל (עמ' 21). התובע חזר והודיע על כך בסעיף 31 לבקשתו הנוספת לצו מניעה זמני (בש"א 7652/01). בנוסף לכך, בסעיף 21 לסיכומי תשובתו שוב הודיע התובע כי ישתתף במכרז החדש (במקרה שטענותיו האחרות ידחו) בהוסיפו הפעם כי "כי גובה הצעתו יהיה לפחות כגובה הצעת הנתבעת 2 במכרז שכבר נערך". מסופקני אם התובע בכלל צריך היה למסור הצהרה זו כתנאי לביטול המכרז על ידי בית המשפט. מכל מקום, אינני מוצא כל פגם בכך, שהצהרה בנוסח זה ניתנה על ידו לראשונה רק בסיכומי תשובתו, ולפיכך, דוחה אני את בקשת הנתבעת 1 למחוק הצהרה זו (בין יתר קטעים) מסיכומי תשובתו.

לטענת התובע, הליך המכרז למכירת החצר כולה, המשמשת את שני הדיירים כחניה מזה שנים, באופן שדייר אחד בלבד יזכה בחניה כולה ואילו הדייר האחר יוותר ללא כל חניה, נוגדת את חובות ההגינות ותום הלב המוגברות שחייבת בהן הנתבעת 2, כרשות ציבורית. דרך מכירה זו של החצר, פוגעת באינטרסים הלגיטימיים של הדיירים, וזאת לנוכח טיב עסקיהם ומיקום המקרק'עין במרכזה של העיר, הסובל ממצוקת חניה. הפגיעה עוד קשה יותר, לטענתו, מאחר שהנתבעת 1 השכירה במשך עשרות שנים את הנכס לתובע ולהוריו לפניו כמחסנים ואף מכרה להם אותם בידעה כי הם משמשים כמחסנים, וכי לא ניתן להשתמש בהם באופן זה ללא חניה צמודה. לאור כל אלה, טוען התובע, יש לבטל את המכרז ובעתיד למכור חלק מן החצר יחד עם המחסן, לאחר שיותירו לדיירים חלק שיספיק לצרכיהם המינימליים ברכוש המשותף.

אף כי טענתו זו של התובע מקובלת עלי בעיקרה, הרי שמעבר לסעד של ביטול המכרז (שכבר בוטל על ידי לעיל), אין הפתרון המוצע על ידו, מקובל עלי. אפרט.

אין ספק כי החצר שימשה בעבר ומשמשת כיום לחניה.

בתצהירו בתיק זה מתאר עו"ד לורך את הכשרת שטח החצר לחניה:
"לאחר רכישת תת חלקה 3 הכשירה הנתבעת 2 את חלק החצר כחניה לרכבים מתוך כוונה שחלק מהחצר תשמש כחניה לעובדי המשרד" (סע' 7).

בהמשך, מפרט עו"ד לורך את הפעולות היסודיות והמקיפות, שביצעה נתבעת 2 לצורך הכשרת השטח לחניה, עבודות שבעלותן נשאה לטענתו, שלא נסתרה, לבדה.

בתצהיר שנתן עו"ד לורך ביום 12.9.94 (ת/ 14), במסגרת התביעה שהגיש התובע כנגד י' ארנון (ת"א 1400/94) בעקבות סכסוך על החניה, הוא מתאר את השימוש שעושה משרדו בחניה ואת מצוקת החניה:
"למשרדנו מגיעות לחניון מידי יום קרוב לתריסר מכוניות. השימוש הינו אינטנסיבי, יומיומי, עקבי ורצוף, ומקומות החניה הקיימים אינם מספיקים לכל עובדי המשרד" (עמ' שלישי לתצהיר).

כזכור, התביעה הנ"ל הסתיימה בפשרה, שבה חלקו הצדדים (זמנית) את החניה.
גם הנתבעת 1 התייחסה אל החצר כאל מגרש חניה. כך נלמד מן השומה שהוכנה לקראת המכרז. כבר בכותרת השומה מיום 14.10.99 (נ1 / 16) מוגדרת החצר כ"מגרש חניה". בהמשך, בסעיף הדן ב"זיהוי הנכס", נאמר כי נשוא השומה לצד המחסן הינו "שטח קרקע (ג') צמוד המשמש חניה בשטח של 376.3 מ"ר ... ". "מטרת השומה" הוגדרה כ"אומדן שווי מחסן ומגרש חניה צמוד ... ". ב"תאור הנכס והסביבה" נאמר "למחסן צמודה שטח החצר העורפית שהינה חצר מלבנית מצופה אספלט בשטח של כ - 376 מ"ר המשמשת כחניה פרטית מגולה לכ- 15 מכוניות". בסעיף הדן ב"מצב המשפטי" - " תת חלקה 1 שהינו המחסן נשוא שומה זו ולו צמוד מגרש החניה ... ". ולבסוף, בסכמו את השומה אומר השמאי כי "שווי חלק ר"פ 6/7 בחניה 230,000 ₪".

כך, באשר לגישת הנתבעות.

התובע העיד ולא נסתר, כי החצר שימשה גם בעבר לצורכי חניה של עסק המחסנים שהוא מפעיל כיום ושהפעילו הוריו לפניו (וראו, כדוגמה, סעיפים 3,4, 16, ו- 59 לתצהירו). גם הנתבעת 1 מודה בתצהירה כי "במהלך השנים השתמש גם התובע בחצר לחניה ... " (סע' 13 לתצהיר מזרחי).

לנוכח מציאות מוכחת זו, ולאור טענותיו הצודקות של התובע בעניין הפגיעה הבלתי נמנעת במי מן הדיירים, עקב המכירה של החצר כולה למי מהם שיזכה במכרז, היה על הנתבעת 1 להימנע מלמכור את החצר בדרך שנקטה בה.

עם זאת, כפי שכבר קבעתי לעיל בדיון בשאלת הוצאת החצר מן הרכוש המשותף, אין בידי לקבל כי היה על הנתבעת 1 להותיר בידי הדיירים את חלקה של החצר, כחלק מן הרכוש המשותף. כפי שקבעתי, היה בידיה להוציא את החצר כולה מן הרכוש המשותף ואף להצמידה למחסן. אלא, שחובת ההגינות החלה עליה, צריכה היתה להביאה למצוא פתרון שלא יותיר את החצר או חלקה ברכוש המשותף (אם אינה חפצה בכך), מצד אחד, אך יאפשר לשני הדיירים להמשיך ולהשתמש בחניה, כפי שנהגו במשך כל השנים, מצד שני.

אוסיף, כי בסע' 26ד לכתב תביעתו אכן ביקש התובע מבית המשפט להצהיר שעל הנתבעת 1 היה למכור את זכויותיה בחניה לשני הדיירים ולא לאחד מהם בלבד. דא עקא, שבסיכומיו זנח את בקשתו לסעד זה (וראו רשימת הסעדים המבוקשים בסע' 141 לסיכומיו).

ג. זכויות הבניה
ביום 20.6.01, במסגרת הצו לרישום הבית כבית משותף (נ/1), הורה המפקח על רישום המקרקעין על רישום התקנון המוסכם (נ/2), שערכו הנתבעת 1 וחברת וישנו. בסעיף 3 לתקנון נקבע כי "לבעלי יחידה 14/1 - 100% מזכויות הבניה ומזכויות הבניה העתידיות".

יחידה 14/1 (המחסן שבמרתף והחצר שהוצמדה לו) היא היחידה שנמכרה לנתבעת 2 בעקבות זכייתה במכרז. במסמכי המכרז נקבע מפורשות, כי "עיסקה זו אינה כוללת זכויות בניה" (ההדגשה שלי - ד'ח').

בעקבות העברת זכויות הבניה לנתבעת 2, ביקש התובע לתקן את כתב התביעה (בש"א 8549/01, שכללה גם נושאים נוספים) ולהוסיף את התנגדותו להעברה. הנתבעת 1 התנגדה לתיקון המבוקש בעניין זה, ואילו הנתבעת 2 השאירה את ההחלטה בעניין לשיקול דעתי. בהחלטתי מיום 26.11.01 התרתי לתובע לתקן את כתב תביעתו כמבוקש (בכל הנושאים). בתצהיר עדות ראשית מטעמה של הנתבעת 1 אמר בא כוחה, עו"ד אלון, כי הצמדת זכויות הבניה בתקנון המוסכם "נבעה מטעות שבתום לב ובהיסח הדעת, וכי לפי המצב לאשורו לא היה מקום להצמיד את הזכויות הללו לאף אחת מהיחידות בבית המשותף" (סע' 8), בהוסיפו בתצהירו כי משרדו יפעל לתיקון הטעות. בסיכומיו טוען התובע כי העברת הזכויות לנתבעת 2 לא נעשתה בהיסח הדעת או בטעות. בסיכומיה הודיעה הנתבעת 1, כי בהתאם להצהרתה העבירה את המסמכים הנדרשים לצורך תיקון הצו בעניין זה לחתימת נתבעת 2 וחברת וישנו.

התובע טוען כי במועד הצמדת זכויות הבניה ליחידה 1, לא היו עוד לנתבעת 1 זכויות כלשהן במקרקעין. לטענתו, מאחר שיחידה 1 נמכרה כבר קודם לכן לנתבעת 2, בעקבות המכרז, ומאחר שזכויות בניה אינן עומדות בפני
עצמן (ולא ניתן לבצע בהן עסקה בנפרד מן המקרקעין), נותרו הזכויות ברכוש המשותף. בסיכומי תשובתו אומר התובע כי התיקון שמסכימה הנתבעת 1 לעשות איננו זה שהוא טוען לו: הנתבעת 1 מתעתדת עתה למחוק את הנושא לחלוטין מצו הרישום, ואילו לטענתו יש להצהיר כי זכויות הבניה שייכות לכל היחידות בהתאם לחלקן היחסי ברכוש המשותף.

הנתבעת 2 טוענת, כי לא היתה כל מניעה מצד הנתבעת 1 להצמיד את זכויות הבניה ליחידה 1 במסגרת התקנון המוסכם, וכי הלכה למעשה גם לא היתה לה כל ברירה אלא לעשות כן. לטענתה, בעת שהנתבעת 1 מכרה לה את הזכויות שביחידה 1, היו למעשה כל זכויות הבניה צמודות ליחידה זו. לפיכך, הקביעה במסמכי המכרז כי הנתבעת 1 משיירת בידיה את זכויות הבניה, אינה גורעת מן האמור, משום שלאחר מכירת יחידה 1 לא נותרו עוד בידי הנתבעת 1 זכויות כלשהן במקרקעין, ולכן לא היה ביכולתה לשייר בידיה את זכויות הבניה, שהן זכויות נלוות לזכויות במקרקעין.

לאור התוצאה אליה הגעתי לעיל, לפיה דינו של המכרז להתבטל, הרי משחוזרת יחידה 1 לבעלות הנתבעת 1, חוזרות עימה, גם לשיטתה של הנתבעת 2, זכויות הבניה שהוצמדו לה. אין בידי לקבל את טענת התובע כי באחוזי הבניה זכאים לחלוק כל בעלי היחידות עפ"י חלקן היחסי. לאחר שלא קיבלתי את עמדתו בעניין הקיפוח שבסעיף 14 להסכם המכר, מקל וחומר שאין בידי לקבל טענה זו בהקשרו של סעיף 15, שבו נקבע מפורשות כי אחוזי הבניה נותרים בבעלותה של נתבעת 1. כשם שדחיתי טענתו בעניין אי-היכולת להצמיד למחסן כ"דירה" את החצר, כך גם לגבי הצמדת אחוזי הבניה.
עם זאת, ראיתי לומר, כי ללא קשר לשאלת תקפותו של המכרז, הייתי מורה על ביטול ההצמדה של זכויות הבניה ליחידה 1. ואנמק.

במהלך חקירתו הנגדית של עו"ד לורך (המצהיר מטעם הנתבעת 2) אישר ב"כ הנתבעת 2 לפרוטוקול כי לא רכשה זכויות בניה בחוזה שנעשה בעקבות המכרז (עמ' 118 ש' 11-15). בהמשך אישר גם עו"ד לורך עצמו כי לא שילמה עבור זכויות הבניה (עמ' 119 ש' 15). בחינת טענותיה של הנתבעת 2 מעלה כי אין עניינן בזכויותיה היא בזכויותיה הבניה, אלא בזכותה של הנתבעת 1 לעשות כפי שעשתה, בהעדר כל ברירה בידיה אלא לעשות כן. דהיינו, הנתבעת 2 איננה טוענת לזכות כלשהי שיש לה בזכויות הבניה, אלא תומכת במעשה ההעברה של הנתבעת 1, וזאת על אף שהאחרונה טענה כבר כי בטעות יסודו וביקשה לבטלו. די בדברים אלה כדי להסיר מלפניי את הטענה.

למעלה מן הנדרש, אתייחס גם לטענת הנתבעת 2 לגופה.

כזכור, בסעיף 15 להסכמי המכר שעשתה הנתבעת 1 עם התובע ועם הנתבעת 2 נקבע מפורשות כי אין נמכרים להם זכויות הבניה וכי הנתבעת 1 היא בעליהן ורשאית למכרן או לממשן. במכרז למכירת יחידה 1 (המחסן והחצר שהוצמדה לו) נאמר במפורש כי זכויות הבניה אינן נכללות במכירה. הלכה למעשה, בתום המכירה לא נותרו לנתבעת 1 זכויות במקרקעין. מוסכם הן על התובע והן על הנתבעת 2 כי זכויות בניה הן זכויות נלוות לזכויות במקרקעין. המסקנה המתבקשת מכך היא אפוא כי מאחר שבמועד הצמדת הזכויות ליחידה 1, לנתבעת 1 כבר לא היו למעשה זכויות במקרקעין ולא היה ביכולתה לבצע את ההצמדה, וזו בטלה.

אלמלא בוטל המכרז על ידי, היתה תוצאת האמור לעיל מחזירה לכאורה את זכויות הבניה לבעלות הנתבעת 1, שלא היה ביכולתה לעשות בהן שימוש, כפי שקובעת הפסיקה:
"... אי-אפשר לו למוכר להיפטר מכל חלק ממקרקעין מסוימים שהוא מוכר לאחר ולטעון לבעלות שנותרה לו באחוזי בנייה על אותם מקרקעין. אי-אפשר לו לאדם לסחור באחוזי בנייה במנותק מן המקרקעין שלהם הם מתייחסים ..." (ע"א 151/87 ארצי נ' רחמני, פ"ד מג(3) 489, 504; רע"א 2821/95 לוסטיג ואח' נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 527).

ואולם, לאור התוצאה אליה הגעתי, לפיה המכרז יבוטל, חוזר המחסן לבעלות הנתבעת 1, היכולה לממש זכויותיה באחוזי הבניה.

ראיתי להוסיף ולומר, כי טענת הנתבעת 2 בדבר העדר הברירה של הנתבעת 1 תמוהה בעיניי. איזה יתרון רכשה הנתבעת 1 בדרך שהלכה בה, דרך שלא היקנתה לה כל תמורה עבור זכויות הבניה? במצב זה אמורה היתה הנתבעת 1 להיות אדישה כלפי האפשרות שגם התובע יהנה מן המתנה. במצב זה ראוי היה לה לנתבעת 1, בהיותה רשות ציבורית, להותיר את זכויות הבניה בבעלותם המשותפת של הדיירים ולא לזכות בהן את הנתבעת 2 לבדה.

לסיכום: לאור האמור לעיל, הצמדת זכויות הבניה ליחידה 1, בטלה.

ד. רישום הבעלות
לא ראיתי להרחיב בנקודה זו, שהתובע טען בה ארוכות, אלא לומר עיקרם של דברים.

בסעיף יב, "תנאים מיוחדים", שבמבוא להסכם המכר נקבע כי " ... העברת הבעלות ע"ש הרוכש בספרי המקרקעין תעשה רק לאחר שר"פ תמכור את כל חלקה בנכס ... ". לפיכך, משהשלימה לכאורה הנתבעת 1 את מכירת כל היחידות, היה עליה לרשום את התובע ורעייתו כבעלי יחידה 2, כפי שנרשמה הנתבעת 2, ולא עשתה כן.

אני ער לכך, כי עם ביטול המכרז, לא מתקיים לכאורה התנאי לפיו הרישום יתבצע רק לאחר השלמת מכירת חלקה של נתבעת 1 במקרקעין. אלא, שהנתבעת 1, הגם שהיתה מודעת לאפשרות של ביטול המכרז, הודיעתני בסיכומיה כי תפעל לרישום זכויות התובע ורעייתו בהתאם לנהליה, וטוב עשתה.

בסיכומי תשובתו מציין התובע כי על אף שקיבלה ממנו את כל החומר הדרוש (כפי שהיא עצמה מציינת בסיכומיה, כבר ביום 11.3.02), לא הודיעה לו (עד למועד סיכומי התשובה - 25.4.02) על ביצוע הרישום.

אף כי מקווה אני כי במועד מתן

פסק דין
זה, כבר הושלם הרישום, הרי שבמטרה למנוע כל ספק, אני מורה על ביצועו.

ה. זכויות הדיירות המוגנת של התובע ב- 1/7 מהחצר.
חברת וישנו, בעלת 1/7 מן המקרקעין, לא היתה צד בתביעה שלפניי ולפיכך, אינני יכול להתייחס ליחסים שבינה לבין התובע, אלא לומר אך זאת, כי למכירת החצר ע"י הצמדתה למחסן, מכירה שבוטלה כאמור לעיל, לא היתה כל השפעה במישור היחסים שבין התובע לחברת וישנו.

סוף דבר
לאור האמור לעיל, אני פוסק כדלקמן:
א. א. המכרז למכירת יחידה 1, מבוטל.
ב. ב. הצמדת זכויות הבניה ליחידה 1, בטלה.
ג. ג. על נתבעת 1 לרשום את יחידה 2 על שם התובע ורעייתו בתוך 30 יום.
הנתבעות 1 ו-2, יחד ולחוד, ישאו בהוצאות המשפט. בנוסף, הנתבעת 1 תשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪ והנתבעת 2 תשלם לו שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪. לאלה יווספו מע"מ כחוק והפרשי הצמדה ורבית חוקית מירבית מהיום ועד לתשלום בפועל.
ניתן היום ד' בחשון התשס"ג (10 באוקטובר 2002), בהיעדר הצדדים.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים (וגם תודיעם טלפונית).
דוד חשין
, שופט








א בית משפט מחוזי 2567/00 דוד שטרן נ' רשות הפיתוח (פורסם ב-ֽ 10/10/2002)