פסקי דין על יפתח ברנע | פסקי דין על ענת ברנע | פסקי דין על איציק שרעבי | פסקי דין על אפרת שרעבי | פסקי דין על פאני יפרח |

10102/06 א     13/03/2007




א 10102/06 יפתח ברנע, ענת ברנע נ' איציק שרעבי , אפרת שרעבי , פאני יפרח




13
בתי המשפט

א 010102/06
בית משפט השלום ירושלים
13/03/2007

כב' השופט כרמי מוסק
-סגן נשיא

בפני
:
1. יפתח ברנע

2. ענת ברנע

בעניין:
התובעים
נ ג ד
1. איציק שרעבי

2. אפרת שרעבי

3. פאני יפרח
הנתבעים
פסק דין
א. רקע עובדתי
1. התובעים הנם בעלי זכויות החכירה של דירה בת 4 חדרים המהווה חלק מבית משותף ברחוב הרב שרם 8/27 בירושלים, הידועים בתור תת חלקה 28, חלקה 9 בגוש 30191 (להלן: "המושכר").

2. ביום 6.1.05, כרתו התובעים והנתבעים 1-2 הסכם שכותרתו "הסכם שכירות" ועניינו, השכרת המושכר לנתבעים בשכירות בלתי מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסל משולב], תשל"ב-1972, למטרת מגורים בתמורה לתשלום בשקלים השווה לסך של 600$ בחודש.

3. הנתבעת 3 הנה הערבה לקיום התחייבויות הנתבעים 1 ו-2 על פי הסכם השכירות ובנוסף, ערבה לפרעון שטר חוב ע"ס 4,200$, שנעשה על ידי התנבעים 1 ו-2 כבטוחה לקיום התחייבויותיהם על פי הסכם השכירות.

4. על פי הסכם השכירות, תקופת השכירות נקבעה ל- 12 חודשים החל ביום 15.1.05 ועד ליום 14.1.06. בנוסף, ניתנה לנתבעים, אופציה להארכת השכירות ב-12 חודשים. הסכם השכירות הוארך בהתאם לאופציה.

5. הנתבעים העבירו 12 המחאות נוספות תמורת השימוש בדירה, שזמן פירעונן ביום ה-15 לכל חודש קלנדארי במהלך תקופת השכירות המוארכת.

6. ההמחאות שהופקדו תמורת חודשים אפריל ומאי 2006 חזרו ולא כובדו בגין אי-כיסוי מספיק. התמורה בגינן הוסדרה מאוחר יותר ורק לאחר פניות ומסירת מכתב התראה, מטעם התובעים.

7. ביום 20.6.06, הופקדה המחאה נוספת תמורת דמי השכירות של חודש יוני 2006 וחזר גם הוא, סיבת ההחזרה הייתה - חשבון מוגבל.

8. ביום 2.7.06, נשלח לנתבעים בדואר רשום מכתב התראה.

9. מהאמור עולה כי הנתבעים חדלו לשלם את דמי השכירות המוסכמים בהסכם, וכן לא העבירו 6 המחאות חילופיות.

10. הנתבעים גם לא הגיבו לפניות התובעים בעל פה וכן בכתב.

11. ביום 16.7.06, הודיעו התובעים לנתבעים על ביטול ההסכם. הודעת הביטול נשלחה לנתבעים בדואר רשום. העתק הודבק על דלת הדירה.

12. ביום 20.7.06, הגישו התובעים לבית המשפט בקשה למתן צו עיקול (בש"א 5915/06) בקשה דחופה למתן צו פינוי (בש"א 5940/06) וכתב תביעה בסדר דין מקוצר, שהוגש מאוחר יותר.

13. ביום 1.8.06, בוצעה מסירה של כתבי בי-הדין לנתבעים. הנתבעים לא התייצבו לדיון בבש"א 5940/06 ביום 3.8.06. במעמד הדיון הגישו התובעים לבית המשפט תצהיר של מבצע המסירה, בו הצהיר כי כתבי בי-הדין הודבקו על הדלת לאחר שביקר במקום פעמיים נוספות. בית המשפט הורה לנתבעים לפנות את הדירה לאלתר.

14. ביום 4.8.06, הגיע בפקסימליה למשרד ב"כ התובעים אישור על הפקדת מזומן לחשבון התובעים, הפקדה שבוצעה על ידי הנתבע מס' 1 בסך 5,510 ₪.

15. ביום 10.8.06, הגישו הנתבעים תגובה לבית המשפט. לטענתם, רק ביום 4.8.06 ראו את המסמכים וכתבי בי-הדין מאחר ולא היו בנכס נשוא התביעה. על פי סעיף 11.3להסכם השכירות נקבע כי:

"כל הודעה שתשלח מצד אחד למשנהו עפ"י הכתובות המפורטות להלן, תחשב כאילו הגיעה לתעודתה בתוך 72 שעות בשעת מסירתה למשלוח בבית הדואר..."

16. ביום 17.8.06, הפקידו הנתבעים סך של 2,750 ₪ בהפקדת המחאה לחשבון התובעים.

17. התובעים הגישו תגובה לבקשת הנתבעים ובית המשפט עיכב את ביצוע צו הפינוי עד לקיום דיון במעמד הצדדים ביום 5.10.06.

18. בדיון במעמד הצדדים מיום 5.10.06 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, בין היתר נקבע מועד לפינוי הדירה, הסדרי תשלום, חובה על הנתבעים לשלם את כל החשבונות החלים על הדירה עד למועד הפינוי וכי אין בהסדר משום וויתור על טענה כלשהי מטענות הצדדים.

19. ביום 10.10.06, התייצב הנתבע מס' 1 במשרד ב"כ התובעים ומסר המחאה בסכום השווה לסך 600$ כאמור בהחלטה מיום 5.10.06. בנוסף, מסר הנתבע מס' 1 עותק מפתח של הדירה.

20. בניגוד לאמור בהחלטה, מפתחות הדירה נמסרו רק במעמד הדיון ביום 22.11.06 . (ראה פרוטוקול דיון מיום 22.11.06).

21. במעמד הדיון מיום 22.11.06, הצהיר ב"כ הנתבעים לפרוטוקול כי "כל התשלומים לדירה שולמו".

22. לאחר הדיון מיום 22.11.06 הוברר לתובעים כי הנתבעים הותירו אחריהם חובות בגין חשבונות הארנונה והמים.

23. בעירייה קיים חוב בסך 10,491.67 ₪ בגין אי תשלום חשבונות הארנונה על הדירה נשוא התביעה. חוב בגין מים שולם ביום 7/12/06.

ב. טענות התובעים להיום
24. לאחר כל אלה, וביום 16/1/07 הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן, והנתבעים הגישו בעקבות כך כתב הגנה מתוקן. כמו כן הוגש מטעם התובעים תצהיר עדות ראשית התומך בעובדות שפורטו לעיל, זאת בנוסף למסמכים שהוגשו מהם עולות העובדות שפורטו.

25. בדיון שהתקיים ביום 29/1/07 הסכימו הצדדים כי יוגשו סיכומים על סמך המסמכים והחומר שנמצאים בתיק בית המשפט.

26. התובעים טוענים כיום כי בעקבות כך שהנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית קרי מיום 23/7/06 (שהוא מועד חלוף 7 ימים מעת מתן הודעת הפינוי וביטול ההסכם) ועד הפינוי בפועל, 15/11/06, חלפו 116 יום והם זכאים לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, בשיעור השווה ל-100 דולר ליום ובסך הכל סך השווה ל-11,600 דולר.

27. כמו כן טוענים התובעים כי הם זכאים ליתרת דמי השכירות עד ליום 31/12/06, בשעור של חודש וחצי דמי שכירות, היינו סך השווה ל-900 דולר, וכן לתשלום הארנונה שלא שולמה עד היום, לשנת 2006, בסך של 10,492 ₪.

28. הנתבעים בסיכומיהם אינם חולקים על התאור העובדתי, אלא טוענים הם כי נקלעו למצוקה כספית עקב החוק שמנע משיכות יתר בחשבונות הבנק, וכי עשו כל מאמץ לעמוד בתשלומי השכירות.

29. לעניין הארנונה, אין מחלוקת בין הצדדים כי עיריית ירושלים פועלת לגבות את החוב מהנתבעים שהם אלה שהחזיקו בדירה וכי עד לשלב זה לא פנתה עיריית ירושלים בדרישה כלשהי כלפי התובעים. יחד עם זאת, התובעים טוענים כי מכרו את הדירה ואינם יכולים לקבל אישור להעברת הזכויות מעיריית ירושלים כדי לבצע העברת הזכויות בדירה לרוכשים.

ג. הפיצוי המוסכם
30. המחלוקת העיקרית היא שאלת הפיצוי המוסכם. מדובר על פיצוי של 100 דולר ליום היינו 3,000 דולר לחודש, שיעור שגבוה פי 5 מדמי השכירות, שנקבעו בהסכם השכירות.

31. סעיף 10 להסכם השכירות שבין הצדדים עוסק' בהפרת ההסכם. ראוי להביאו ככתבו וכלשונו:

"10.1 במקרה של הפרת תנאי יסודי מתנאי ההסכם על ידי השוכר ומבלי לפגוע בכל זכות אחרת העומדת למשכיר על פי הוראות הסכם זה או על פי כל דיןיהיה המשכיר רשאי לבטל הסכם זה ולדרוש סילוק יד השוכר מן הדירה ומסירת החזקה בה לידיו לאלתר, ובלבד שהמשכיר נתן לשוכר התראה בכתב על כוונתו לבטל ההסכם עקב ההפרה, והשוכר לא תיקן את ההפרה תוך 7 ימים מיום משלוח ההתראה.
10.2 אם השוכר לא יפנה את הדירה בתום תקופת השכירות ו/או המועד כאמור בסעיף 10.1 לעיל, הוא ישלם למשכיר פיצוי קבוע מוסכם ומוערך מראש בסכום בשקלים חדשים השווה כאמור בסעיף 6.3 לעיל סך 100$ לכל יום איחור אשר יגיע למשכיר ללא כל צורך בהוכחת נזק עד ליום פינוי הדירה בפועל ומסירת החזקה היחודית בה לידי המשכיר.
10.3 השוכר מצהיר כי הוא חישב ומצא את סכום הפיצויים הנ"ל כמתאים והולם לנזק שיגרם למשכיר כתוצאה מאיחור בפינוי הדירה על ידו והוא מונע מעצמו מראש כל טענה בקשר עם הפיצוי כאמור ו/או גובהו..."

32. לשון האמור בסעיף 10 הנ"ל ברורה ואינה משתמעת לשתי פנים.

33. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 קובע כדלקמן:
" 15. (א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת-נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

34. עולה השאלה, האם במקרה זה מתקיימת הסיפא של סעיף 15(א) הנ"ל, היינו הפיצויים נקבעו ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש.

35. ברור כי יש לבחון מה הייתה כוונת הצדדים בעת כריתת ההסכם, וכי יש בהקשר זה לשמור על חופש החוזים, וכי מטרת הפיצוי המוסכם היא לפצות במקרה והחוזה הופר ללא קשר לשאלה מהו הנזק שנגרם לצד שקיים את ההסכם. (ראה ע"א 264/83 יוסף שרביט נ. אליהו צדוק פ"ד ל"ז(4) 764).

36. אם כן, מהם אותם מצבים בהם ייטה בית המשפט להפעיל סמכותו הקבועה בסיפא לסעיף 15(א) הנ"ל.

37. ראוי לעניין זה לצטט את פסק דינו של כבוד השופט א. רובינשטיין בע"א 4630/04 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ ואח' תק-על 2006(4) 4217, סעיף ח' לפסק הדין ואילך, המביא את תקציר ההלכות שנקבעו:
"1) המסגרת הנורמטיבית להפחתת פיצוי מוסכם שנקבע על ידי הצדדים מעוגנת בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), הקובעכדלקמן:
"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים ( להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."
לפרשנות הוראה זו ראו שלו, 597-593; ע"א 1/84 נתן נ' סטרוד, פ"ד מב(1) 661 ,670 (המשנה לנשיא בן פורת); ע"א 5806/02 ארביב ואח' נ' קרני, פ"ד נח(5) 193, 200 (השופטת חיות). ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי היא מצומצמת, "כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו" (ע"א 300/77 רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבניןופתוח בע"מ, פ"ד ל"ב(3) 682, 686 (השופטת - כתארה אז - בן פורת)). המבחן הקבוע בסעיף זה אינו מתחשב בנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, כי אם בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירעה בפועל (ע"א 539/92 מטלוב (אלוף) זקן נ' דוד זיזה, פ"ד מח(4) 89, 93 (הנשיא שמגר); ע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד ל"ח(3) 620, 626 (השופטת נתניהו)); "המבט - כהכוונת המחוקק - הוא אל המועד שבו נכרת החוזה; ... אולם, שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום..." (ע"א 3745/92 פסקל ואח' נ' מזרחי פ"ד מח(2) 359, 363 (הנשיא שמגר)). בעת קביעת סוגי הנזק נשוא תניית הפיצוי המוסכם יש להתחשב "במכלול הנסיבות האופפות את כריתת החוזה ולבחון, אם לאורן ניתן היה לצפות התרחשותו של נזק מסוג מסויים כעניין אובייקטיבי" (ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 265 (הנשיא שמגר)). דברים אלה מעוגנים כמובן בהיגיון הכלכלי ובשכל הישר. הסמכות להתערבות היא שעה שהפיצוי עומד "ללא כל יחס סביר"; (ע"א 3846/98 דהן נ' ביטון, פ"ד נד(4) 566; ראו גם ג' שלו וי' אדר, "תרופות בשל הפרת חיוב", קרית המשפט, ו' (תשס"ו), 185, 222). ואכן, לא למותר לציין, כי סמכות בית המשפט להפחית מסכום הפיצויים המוסכמים נותרה בעינה בהצעת הקודקס האזרחי (סעיף 569 (א) לקודקס האזרחי חוק דיני ממונות- נוסח לעיון הציבור (תשס"ד)). פרופ' מ' דויטש מציין (פרשנות הקודכס האזרחי חלק א' (תשס"ה), עמ' 358), כי משמעות הביטוי "כל" (במינוח "ללא כל יחס סביר") היא "שקיים חופש פעולה יפה לצדדים בקביעת הפיצוי המוסכם, והפסיקה מכבדת חופש פעולה זה".

38. נראה כי הקו המנחה הוא שיש לכבד את חופש ההתקשרות ורצון הצדדים, אולם על בית המשפט לערוך בחינה אוביקטיבית של הפיצוי שנקבע, במועד בו נכרת החוזה, לבחון את הנזק שניתן היה לצפותו אז, לבחון את היחס הסביר בין אותו נזק לפיצוי שנקבע.
39. עוד ראוי להביא ציטוט מפסק הדין הנ"ל והם הכללים שמונה כב' השופט רובינשטיין העולים מספרה של פרופ' שלו, דיני החוזים.

"פרופ' שלו מונה בספרה (עמ' 597-594) שיקולים אחדים שיש להביאם בחשבון בבחינת השאלה היש מקום להפחתת הפיצויים:
א. הפחתה ולא ביטול - הסמכות אינה לבטל את תניית הפיצויים המוסכמים, אלא רק להפחית את הסכום הקבוע בה.
ב. גבול ההפחתה - ההפחתה תיעשה תוך שמירה על יחס סביר בין הפיצוי לבין הנזק שהיה ניתן לצפות כתוצאה מהפרת החוזה בשעת כריתתו.
ג. חומרת ההפרה - שיעור הנזק הצפוי, ושיעור הפיצוי המוסכם, בגין הפרה יסודית, גדול מאשר בגין הפרה קלה.
ד. התמורה החוזית - היחס הרלבנטי הנבחן על ידי בית המשפט הוא בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי.
ה. שיעור ההפחתה - בין היתר, יש לבחון את סוג העסקה הנדונה, את תנאי החוזה המבטא אותה, ואת ההפרה.
ו. תנייה גורפת הקובעת פיצוי אחיד ושווה בגין כל הפרה של החוזה או בגין כל הפרה של אחת מן ההתחייבויות הכלולות בה, היא לכאורה בלתי סבירה.
ז. טיעון והוכחה - על המבקש להסתמך על תניית פיצויים מוסכמים,לטעון את שיעור דמי הנזק המוסכמים ולהסתמך על ההסכמה החוזית.
ח. יש מקום לשיערוך."

40. בע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן, פ"ד מ"ו(5) 257, קבע כב' הנשיא שמגר בעמ' 264 את אופן האופרטיבי בו יפעל בית המשפט לבחינת הפיצוי המוסכם והפעלת סמכות ההפחתה ואלה היו דבריו:

"אופן הפעולה העולה מלשון סעיף 15(א) הוא דו-שלבי: בשלב הראשון על בית המשפט לקבוע, אם קיים יחס סביר בין הפיצוי הקבוע ובין הנזק אשר היה צפוי באופן סביר בעת כריתת החוזה; רק אם קבע בית המשפט, כי יחס סביר כאמור לא נתקיים, נתונה לו הסמכות - בשלב השני - לקבוע, באיזה שיעור יש מקום להפחית את הפיצוי הקבוע בהסכם שלפניו".

41. מכאן, חוזר אני לעובדה כי הפיצוי המוסכם גבוה פי 5 מגובה דמי השכירות. אין ספק כי בעת כריתת החוזה, ההפרה הצפויה היא בעיקר הפסקת תשלום דמי השכירות, תוך המשך החזקת המושכר על ידי הנתבעים זה החשש המלווה כל משכיר דירה שעה שהוא נותן רכוש יקר ערך בידי אדם זר. כיצד יגן על עצמו בעל הדירה, מפני מצב בו השוכר חדל מלשלם דמי שכירות, וממשיך להחזיק בדירה.

42. ידוע, כי גם אם מוגשת תביעת פינוי, ההליך עורך זמן. גם הליכי ההוצאה לפועל מתארכים. מכאן, שקביעת פיצוי מוסכם גבוה, באה לענות על הפרה צפויה כזו שיכולה לערוך זמן רב, והנזקים עלולים להיות גבוהים.

43. לא בכדי נקבע פיצוי מוסכם שכזה, שמטרתו בין היתר למנוע מצבים כפי שתוארו לעיל, יש לזכור כי בחוזה שכירות מקיים בעל הדירה מיד עם תחילת ההסכם את מלוא חלקו בהסכם ואילו עתה תלוי הוא בדייר שיקיים את חלקו וזאת לכל אורך "חייו" של ההסכם.

44. יחד עם זאת, ארשה לעצמי ללכת בדרך בה הלך בית המשפט העליון בעניין ע"א 4630/04 הנ"ל שם בחן כב' השופט א. רובינשטיין את פרטי העסקה וההסכם, וערך ניתוח כלכלי של העסקה, מטרתה ומטרת הפיצוי המוסכם שנקבע, כמו כן נבחן הנזק שנגרם, תוך העלאת השאלה אם הצדדים אכן היו צופים נזק זה בעת כריתת החוזה.

45. יש לשאול האם ראוי בנסיבות העניין, שעה שחולפים כ-4 חודשים בין מכתב הביטול למועד הפינוי, ודמי השכירות, ששולמו, הם 2,400 דולר, יש להטיל פיצוי מוסכם (שמתווסף לדמי השכירות), בשיעור של 11,600 דולר. סבורני כי יישום האמור לעיל מביא למסקנה כי הפיצוי אינו עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש, גם אם מדובר בחשש אמיתי של מצב בו התובעים יעמדו חסרי אונים מכל דייר שיחדל לשלם את דמי השכירות וימשיך להחזיק בנכס. יש לפנות בעניין זה לכללים שמנה כב' השופט רובינשטיין מספרה של פרופ' שלו וביניהם יש לשקול את חומרת ההפרה, את התמורה החוזית והיחס בין הנזק הצפוי לפיצוי המוסכם.

ה. סוף דבר
46. לאור האמור, לאחר שהבאתי בחשבון את מכלול הכללים שמניתי לעיל, אני מעמיד את הפיצוי המוסכם במקרה זה להיום על סך של 15,000 ₪.

47. לא מצאתי מקום בנסיבות העניין לחייב בסכום נוסף עבור דמי השכירות מיום 15/11/06 עד 31/12/06, שהרי מדובר ב"פיצויי כפל" שעה שהתובעים עצמם דרשו מהנתבעים לפנות את הדירה לאלתר.

48. באשר לחוב הארנונה, אני מורה כי הנתבעים ימציאו אישור תשלום לעיריית ירושלים עד ליום 1/4/07 אחרת יהיה עליהם לשלם סכום של 10,500 ₪ לידי התובעים כערכו להיום.

49. אני מחייב את הנתבעים בהוצאות התובעים וכן בשכר טרחת עורך דין בסכום של 8,000 ₪ בצרוף מע"מ. כל הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

50. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.
ניתן היום כ"ג באדר, תשס"ז (13 במרץ 2007) בהעדר הצדדים.

כרמי מוסק
, שופט









א בית משפט שלום 10102/06 יפתח ברנע, ענת ברנע נ' איציק שרעבי , אפרת שרעבי , פאני יפרח (פורסם ב-ֽ 13/03/2007)