פסקי דין על דירות יוקרה | פסקי דין על תל דר נכסים והשקעות (1992) | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ולבניה "יבנה" | פסקי דין על עיריית יבנה |
146/06 עא 04/06/2007
עא 146/06 דירות יוקרה בע"מ, תל דר נכסים והשקעות (1992) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "יבנה" , עיריית יבנה
1
בתי המשפט
עא 000146/06
בית משפט השלום ראשון לציון
04/06/2007
תאריך:
כבוד השופט אורן שוורץ
בפני
:
1 . דירות יוקרה בע"מ
2 . תל דר נכסים והשקעות (1992) בע"מ
בעניין:
מערערות
עו"ד בנקל
ע"י ב"כ
- נ ג ד -
1 . הועדה המקומית לתכנון ולבניה "יבנה
"
2 . עיריית יבנה
משיבות
עו"ד גולדברג
ע"י ב"כ
פסק דין
הרקע לערעור והליכים קודמים:
1. לפניי ערעור לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). כעולה מהודעת הערעור, הוא הוגש על שומת השמאי המכריע, מר דן מרגליות מיום 1.11.03. השומה נערכה על מנת לבחון את ההשבחה שיצרה תכנית יב/במ/220/ג' (להלן: "התכנית") אשר טרם אושרה כחוק ביום עריכת השומה וביום שמיעת הערעור לפניי.
2. יסודה של השומה, בהסכם שנערך בין המשיבות למבקשות ביום 15.7.01 (להלן: "ההסכם"). על פי ההסכם [נספח ד' להודעת הערעור], המבקשות רכשו את זכויות מושב בן זכאי בקרקע. הואיל והמבקשות נדרשו להמציא למינהל מקרקעי ישראל אישור על פיו המינהל מופטר מתשלום היטל השבחה או חלף היטל השבחה, הסכימו הצדדים כי תיערך כבר כעת, שומת השבחה על ידי שמאי מכריע.
3. הצדדים היו ערים לכך, כי שומת השמאי המכריע נעשית קודם זמנה, במובן זה שהתכנית טרם אושרה. על כן, קבעו מנגנון מושכל בסעיף 4 להסכם, על פיו בכל מקרה בו התכנית, לכשתאושר, תביא לזכויות בניה נמוכות או גבוהות יותר מאלה שהעריך השמאי המכריע, ישיב הצד הנכון לחברו את הסכומים, שוב, על פי הכרעת השמאי המכריע. חיוב משמעותי נוסף בהסכם עוסק בעבודות הפיתוח - אלה הוטלו על היזם. עוד הוסכם כי לעירייה שמורה הזכות לבצע את עבודות הפיתוח בעצמה או על ידי אחרים, ואז תהיה רשאית לגבות את ההיטלים על פי דין.
4. ביום 22.8.02 נערך הסכם נוסף (להלן: "ההסכם השני") בין הצדדים. בהסכם השני הסכימו הצדדים שהשמאי המכריע ידון רק בנושאים "שמאיים". עוד הוסכם: שטענות להיעדר חבות או חבות "אפס" בהיטל השבחה - בין בגין אי אישור התוכנית ו/או שהיה למקרקעין פוטנציאל תיכנוני עקב תכניות מופקדות ו/או עקב היות המקרקעין בחכירה קצרת מועד - לא ידונו, שכן טענות אלה אינן חלות לנוכח הסכמות הצדדים.
5. הצדדים פעלו על פי ההסכמות שביניהם, במובן זה שהמשיבות המציאו למבקשות את האישור המיוחל עבור מינהל מקרקעי ישראל, אישור שאפשר את הקצאת הזכויות במקרקעין על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 611. זאת יש לציין, החלטה 611 משמעה הטבה יחסית לבעל הזכויות במקרקעין. הצדדים החלו לקיים הליך של "שומה מכרעת" לפני השמאי המכריע, מר דן מרגליות. אלא, שאז עתרו המבקשות דנן לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (עת"מ 1402/03). בעתירה ביקשו העותרות, בין היתר, את ביטולו של ההסכם עם המשיבות לעניין תשלום היטל ההשבחה ומינוי השמאי המכריע.
6. בית המשפט לעניינים מנהליים, כב' הש' שרה דותן, דחה את העתירה מהטעם שהאישורים למינהל כבר ניתנו על ידי המשיבות ועל כן אין מקום להורות על ביטול ההסכם. בית המשפט לעניינים מנהליים אף הפנה את הצדדים לבית המשפט האזרחי, לדון במחלוקת שפרצה ביניהם. המבקשות עתרו בבקשת רשות ערעור מינהלי ונדחו [בר"ם 6372/03 מפי כב' הש' ביניש].
7. משכך, הגישו המבקשות תובענה על דרך המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב (ה"פ 1151/03) זאת ביום 24.9.03. בתובענה עתרו המבקשות, בעיקר, שבית המשפט יצהיר על בטלות ההסכם, על שלילת זכותן של המבקשות להחזר בגין הוצאות פיתוח ושיורה כי המבקשות יהיו רשאיות להביא את כל טענותיהן לפני השמאי המכריע, לרבות כאלה שמשמעותן כפירה בחיוב בהיטל ההשבחה.
8. בינתיים, פנו המבקשות לבית משפט זה על מנת שיקבלו רשות להאריך את המועד להגשת הערעור דנא, עד לגמר ההליכים בבית המשפט המחוזי. בית המשפט ראה לנכון להיעתר לבקשה, מבלי שיהיה בכך כדי ללמד כי המבקשות רשאיות לעתור לבית משפט זה בגין שומתו של השמאי מרגליות [בש"א 362/04, החלטת כב' הש' אורנשטיין מיום 8.3.04].
9. ביום 5.6.06 ניתן
פסק דין
בתובענה שהגישו המבקשות לבית המשפט המחוזי בתל-אביב. בית המשפט, כב' הש' שרה גדות, דחה את התובענה. בין היתר נקבע, שהסמכות העניינית לדון בטענות המבקשות כנגד ההסכם והשומה מסורה לבית המשפט האזרחי. בהמשך פסק דינה, קבעה כב' הש' גדות שאין פסול בהתחייבות חוזית - הסכמית לשלם תשלום לגוף שלטוני, אפילו כשמדובר בהיטל.
בית המשפט היה ער לשלילת טענותיהן המשפטיות של המבקשות כנגד עצם החיוב, להבדיל משיעורו, אולם חרף זאת קבע כי מדובר בהסכמה חוזית לגיטימית וכי זכות הגישה של המבקשות לערכאות לא נפגעה. המבקשות ערערו לבית המשפט העליון על
פסק דין
זה (ע"א 7368/06) וערעורן טרם הוכרע.
10. משניתן פסק הדין על ידי בית המשפט המחוזי, ממילא הוגש הערעור שלפניי.
טענות המערערות:
11. בקליפת האגוז, טוענות המערערות כי על השמאי המכריע היה להיזקק לכל אותן טענות שעניינן כפירה בחבותן לשאת בהיטל השבחה. כך, טוענות המערערות כי לא ניתן לחייבן בהיטל השבחה בטרם אושרה התכנית כחוק. עוד טענו המערערות כי טעה השמאי המכריע מקום בו התעלם מכך שחובת היטל ההשבחה מוטלת על מינהל מקרקעי ישראל. עוד טעה לטענתן השמאי המכריע בכך שקבע את מועד השומה לפני מועד אישור התכנית.
12. עוד הוסיפו המערערות כי השמאי טעה בכך שלא נעזר במהנדס לקביעת עלות הוצאות הפיתוח, כי לא ביצע הפחתה בהתאם לגודל הפרויקט וכי התעלם מנפקות תמ"א 31 ותמ"מ 21/3 שראו את המקרקעין כבעלי פוטנציאל תכנוני.
טענות המשיבות:
13. המשיבות הדגישו כי אין הערעור דנא ערעור על הכרעת שמאי מכריע על פי הוראת סעיף 15(ג) לתוספת השניה לחוק. לטענתן השומה שנערכה על ידי מר מרגליות היא תולדה של הסכם ולא של הוראות הדין.
14. מערכות ההסכמים שבין הצדדים, כך טענו המשיבות, נבחנו ונבחנות על ידי ערכאות, ועל כן יש להורות על דחיית הערעור על הסף.
15. עוד טענו המשיבות כי הערעור אינו בנקודה משפטית, שכן ממילא הוסמך השמאי מרגליות, בהסכם השני, לקבוע מסמרות אך ורק בשיעור החיוב ולא בנושאים המשפטיים (סעיף 4 להסכם השני). עוד טענו המשיבות כי גם לגופו של עניין צדק השמאי מרגליות מקום בו קבע מקדם הפחתה בשיעור של 27% במקום 50% כפי שביקשו המערערות.
16. בדיון שנערך לפניי, הוסיפו ב"כ הצדדים טיעון בעל פה לכתבי הערעור ולתשובה. בהמשך, הודיעוני הצדדים כי הם מסכימים למתן החלטה על יסוד כתבי הטענות והטיעון שבעל פה.
דיון:
17. היטל השבחה מוטל על שיעור השבחת קרקע משוויה לפני מועד התכנית המשביחה לבין שוויה לאחר התכנית המשביחה. דברים אלה עולים במפורש מהוראת התוספת השלישית לחוק, המגדירה מהי השבחה:
"השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג ;
18. אישור התוכנית המשביחה מהווה את "אירוע המס", המקים את החבות בהיטל ההשבחה [ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב יפו, פ"ד נב(5) 715, 720 (1999)].
19. בענייננו, אין חולק שהתוכנית נשוא השומה, טרם אושרה. הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כפי שהובאו לעיל, קובעות במפורש כי חבות בהיטל השבחה קמה רק בגין אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג. בהיעדרה של תוכנית מאושרת, ממילא אין עילה המקימה חבות בהיטל תשלום השבחה על פי החוק.
20. בדיון אפוא, קבע בית המשפט המחוזי במסגרת ה.פ. 1151/03, שהאכסניה לבירור הטענות המערערות הינה לפניו, היינו בבית המשפט המחוזי ולא במסגרת ההליכים מכוח החוק (ראו פסק דינה של כב' השופטת שרה גדות בסעיף 20).
21. כפי שטענה ב"כ המשיבים, שומתו של השמאי דן מרגליות הינה תולדה של הסכם בין הצדדים ואינה תולדה של הוראות הדין (סע' 1 לכתב התשובה לערעור). כל עוד לא אושרה התוכנית ולא קמה עילה לחיוב המערערות על פי החוק, ממילא אין להן זכות לבוא בשערי בית משפט זה, אשר סמכותו לדון בתקיפת החלטת השמאי המכריע הינה מכח החוק בלבד.
22. גם הצדדים היו ערים לכך שהחלטת השמאי המכריע הינה מכח ההסכם בלבד ואילו בשלב השני לאחר השומה המכרעת, תיערך שומה חדשה. אז, הצד אשר קיבל לידיו תמורה עודפת, ישיב לחברו את היתרה בצירוף הפרשי הצמדה למדד, ריבית ומע"מ.
וכך קבעו הצדדים בהסכם מיום 15.7.01:
"היה ותב"ע יב/במ/220/ג תאושר באופן הגורר השבחה בסכום הנמוך מקביעת השמאי המכריע שבסעיף 3 לעיל, תשיב העירייה ליזם תוך 7 ימים ממועד אישור התב"ע כל סכום היטל השבחה העולה על היטל השבחה בו חויב היזם...".
23. גם השמאי המכריע, מר מרגליות, היה מודע לכך ששומתו אינה נערכת מכח החוק אלא מכח הסכם שבין הצדדים. על כן, קבע הוראות מתאימות בעמ' 10 לחוות דעתו בסעיף "הערות", וכן בסעיף 7 כאשר התייחס להוצאות הפיתוח והפחתתן, שם קבע בזו הלשון:
"ברור גם שהמצב האמיתי יתברר כאשר התוכנית תאושר ויוצאו מכרזי תשתית לביצוע".
עוד הוסיף השמאי מרגליות:
"אין גם לשכוח כי לפי ההסכם צריך להיעשות תיקון שומה במועד אישור התוכנית לפי החוק...".
24. משכך, הרי שזמנו של הערעור שלפניי טרם הגיע. זכותן של המערערות להביא את דברן בפני
הערכאה המוסמכת תיוולד רק לאחר אישור התוכנית וקביעת השומה הסופית על ידי השמאי המכריע.
25. לכל אלה יש להוסיף, עצם הגשת הערעור דנא עומד בסתירה לעמדתן של המערערות כפי שנזכרה במסגרת פסק הדין בתיק ה.פ. 1151/03. גם בכך, מטעמי השתק שיפוטי, יש כדי להביא לדחיית הערעור על הסף [ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נו(6),295, 342 (2002)].
26. סוף דבר - השומה עליה מבקשות המערערות לערער לפניי איננה שומה מכרעת מכח סעיף 14 (ב) לתוספת השלישית ועל כן דין הערעור להידחות על הסף.
27. המערערות ישאו בהוצאות המשיבות בסך 3,500 ₪ בצירוף מע"מ.
ניתן היום י"ח בסיון, תשס"ז (4 ביוני 2007) בהיעדר הצדדים.
אורן שוורץ
, שופט
עא בית משפט שלום 146/06 דירות יוקרה בע"מ, תל דר נכסים והשקעות (1992) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "יבנה" , עיריית יבנה (פורסם ב-ֽ 04/06/2007)