פסקי דין על אהרון זהר | פסקי דין על ועדת ערר לתכנון ובניה ואח'

1194/07 עתמ     11/06/2007




עתמ 1194/07 אהרון זהר נ' ועדת ערר לתכנון ובניה ואח'




1
בתי המשפט
בבית המשפט המחוזי תל – אביב יפו
בשבתו כבית משפט לעניניים מנהליים
עתמ001194/07
בפני
:
כב' השופטת שרה דותן

תאריך:
11/06/2007
בעניין:
אהרון זהר
ע"י ב"כ עו"ד
זינגר פיני

עותר

נ ג ד
1 . ועדת ערר לתכנון ובניה
2 . ועדה מקומית לתכנון ובניה פתח תקווה
ע"י ב"כ עו"ד
1. אפרת קפלן
2. עו"ד רונית אלפר
משיבות
פסק דין
עתירה זו מופנית כנגד החלטת ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז, מיום 28.01.07 (ערר מס' 351/06) לפיה נדחה ערר העותר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה, אשר על פי הנטען סירבה לבחון מחדש בקשה אותה ביקש להגיש והמתייחסת לבניה מעל מבנה מסחרי קיים ברחוב רחל המשוררת 29, חלקה 200 בגוש 6045, עין גנים פתח תקוה (להלן: "החלקה").

הרקע העובדתי:

העותר הינו הבעלים של החלקה נשוא הבקשה. על פי הנטען בעתירה, לפי תכניות המתאר החלות באזור מסווגת החלקה כאזור מגורים ב'. אולם, למרות האמור לעיל, נדחתה בקשתו לקבלת היתר בניה שיאפשר לו לממש זכויותיו בנכס.
בשנת 2003 הגיש העותר בקשה להיתר בניה להקמתו של בית משותף בן ארבע קומות מעל קומה מסחרית קיימת בחלקה. בקשתו נבחנה ונדחתה על ידי המשיבה בהחלטה מיום 29.06.03, וזאת בהסתמך על חוות דעת משפטית לפיה כל זכויות הבניה בחלקה נוצלו.
בתאריך 06.06.06 הגיש העותר למשיבה חוות דעת של אינג' יאסו דניאל, לפיה קיימות זכויות בניה בחלקה.
חוות הדעת הובאה בפני
משיבה 2, אשר בהחלטתה מיום 28.09.06 קבעה, בהסתמך על חוות דעת משפטית נוספת, מיום 15.09.06, כי הן על פי הוראת תב"ע פת/3/1211 והן על פי הוראות תכנית פת/2000 אין לחלקה זכויות בניה הניתנות לניצול, לא למגורים ב' ולא לבניה מסחרית.
על החלטה זו הוגש ערר לועדה המחוזית, משיבה 1.
על פי החלטת ועדת הערר, העבירה הועדה המקומית תשובה הכוללת פרטים המתייחסים לבקשת ההיתר במבנה המסחרי בחלקות 26/45 ולמבנה המסחרי בחלקות 27/46 הקשורים באמצעות גגונים המצויים בחלקם מעל שצ"פ, שהוגשו בשנת 1982, ולא כללה התייחסות למגרש 200 אשר נרשם בשנת 1987.
עוד בדקה ועדת הערר מסמכים מן השנים 1988 ו- 1992 המתייחסים לחלקות 26 ו- 45, וציינה כי החלטות שניתנו בענין חלקות אלה אינן כוללות התייחסות לחלקה 200 נשוא הדיון שבפני
.
הועדה בחנה את הבקשה להיתר, בהתייחס למצב הקיים בחלקות 45 ו- 26 והוראת תכנית פת/3/1211 וקבעה:
"מהיתרי הבניה שניתנו לקומה המסחרית ולשלושת בנייני המגורים שהוקמו בחלקות 45 ו- 26 עולה כי אחוזי הבניה לשלושת בנייני המגורים הממוקמים בתכנית הבינוי שבתשריט בחלקות 45 ו-26 נגזרו משטח הברוטו של שתי החלקות, ושטח הבניה של כ- 6000 מ"ר חולק בין שלושת מבני המגורים שהוקמו בשתי החלקות, ובנוסף הוקצו 150 מ"ר לקומה מסחרית שנבנתה זה מכבר. לימים נרשמו מבנה המגורים כחלקות נפרדות והקומה המסחרית המצויה בפני
נו נרשמה כחלקה נפרדת וקיבלה מספר 200. לדעת ועדת הערר המסקנה של הועדה המקומית לפיה על פי תכנית פת/3/1211 מוצו זכויות הבניה ולא נותרו עוד זכויות בניה לניצול היא מסקנה סבירה, ועל כן גם אם היה העורר מגיש בקשה להיתר עדכנית, אין מקום כי ועדת הערר תתערב בעמדת הועדה המקומית, עמדה שבאה לידי ביטוי עוד בשנת 2003 והחלטה עליה לא הגיש העורר ערר לועדת הערר".

בעתירה נטען כי הועדה המקומית התעלמה מראיה מרכזית ממנה עולה כי על פי התכנית החלה על החלקה, מדובר באזור מגורים.
עוד נטען כי משנתבקש היתר בניה חדש השונה מהיתר בניה קודם, חייבת משיבה 2 לקבל לעיון ודיון את הבקשה להיתר.
באשר להנמקה לפיה זכויות הבניה בחלקה מוצו, נטען כי תכנית תב"ע 3/1211 לא ביצעה חלוקה מחדש, אלא איחוד חלקות ויצרה חלקה אחת גדולה ששטחה הכולל, לאחר הפקעה, 6,002 מ"ר. שטח זה חולק למגרשים כאשר מגרש 9, המגרש של העותר, שטחו 388 מ"ר. מגרש 9 הפך לימים לחלקה 200. מכאן מבקש ב"כ העותר להסיק כי חלקה 200 הוכרה כחלקה נפרדת עוד בתב"ע 3/1211 בטרם הוגשה תכנית לבניית הבנין שהוקם בחלקה 196.
במסגרת תב"ע 3/1211 ניתנו זכויות בניה על כל המגרשים יחדיו ועל מגרש 9 הוקם בנין מסחרי בן קומה אחת ששטחו 150 מ"ר. לימים אושרו תכניות חדשות המאפשרות בניה נוספת.
ב"כ העותר מפנה לחוות דעת שמאית שהוגשה מטעמו וסבור שעל פי כל האופציות המוצעות, הוא זכאי לקבלת היתר לבניה נוספת.
המשיבות גורסות כי מלכתחילה לא קמה לעותר זכות להגיש ערר על פי סעיף 157 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
לגופו של ענין נטען, כי יש להעדיף את מסקנותיהן המקצועיות של רשויות התכנון על חוות הדעת שהוצגו על ידי העותר.

דיון:

באשר לטענת הסף המתייחסת לזכות הערר, סבורה אני כי דין טענה זו להידחות, מאחר שועדת הערר בחנה את הבקשה לגופה ודנה במחלוקת המשפטית והתכנונית, ומשכך יש לבחון את ההחלטות שניתנו על ידי המשיבות לגופן.
באשר לבקשה בסעיף 28 לעתירה, לפיה חייבת משיבה 2 לדון בבקשה להיתר בניה חדש השונה מזה שהתגבש בשנת 2003, לנוכח תגובתה של משיבה 2 (סעיפים 14-22), סבורה אני כי דין בקשה זו להתקבל מאחר שלא ניתן לאחוז בחבל בשני קצותיו ולטעון מחד גיסא כי לא הוגשה בקשה חדשה, ולפיכך יש לראות בערר ובעתירה דיון בהחלטה משנת 2003 ומאידך גיסא למנוע הגשתה של בקשה חדשה להיתר. לפיכך, רשאי יהיה העותר להגיש בקשה חדשה להיתר אשר תידון על ידי משיבה 2.

שונה המצב ככל שהוא נוגע לבחינת החלטותיהן של המשיבות לגופן.
ועדת הערר בחנה לעומקן את התכניות החלות על החלקה, תוך התייחסות להיסטוריה התכנונית על כל שלביה ומסקנתה המנומקת והמפורטת, לפיה אין לחלקה זכויות בניה מעוגנת בראיות שהובאו בפני
ה.
הכלל הוא כי אין בית משפט זה שם את שיקול דעתו במקום שיקול דעתן של רשויות התכנון, כפי שהובהר בבג"ץ 1459/97 אבו טיר יאסין ואח'

נ' שר העבודה והרווחה ואח'

תק-על 98(2) 3 :
"(1) בנוגע להתערבות בג"צ בענייני תכנון, נקבע בפסיקה הכלל הבא: 'בית משפט זה לא יטול לעצמו תפקיד של ערכאת ערעור בענייני תכנון, שהוא כולו בידי רשויות התכנון, והוא לא יתערב בשיקול הדעת שלהם אלא במקום שפעלו שלא כדין' (בג"צ 185/62, יז' 272, אגודת תדח"צ נ' הוועדה המחוזית לתכנון העיר. ראה בהקשר זה גם: בג"צ 102/52, ו', 827, ארגון בעלי המגרשים בעבר הירקון ואח'

נ' שר הפנים ואח'

; בג"צ 570/80, לז (1) 722, תדיראן בע"מ נ' הוועדה המקומית; בג"צ 478/85, מ (2) 294, אבולעפיה נ' הוועדה המחוזית).
כלל זה הוא המנחה והמדריך בבירור טענות והשגות במישור התכנוני".

ולגופו של ענין, הובהר על ידי המשיבות, והדבר נתמך במצב הקיים כפי שתואר גם בעתירה, כי על השטח קיימים שלושה בנייני מגורים הממוקמים בחלקות 45 ו- 26. היתרי הבניה שהוענקו למבנים אלה נגזרו משטחן ברוטו של החלקות ושטח הבניה של כ- 6,000 מ"ר חולק בין שלושת מבני המגורים שהוקמו על חלקות אלה. בנוסף הוקצו 150 מ"ר לקומה מסחרית שנבנתה על החלקה נשוא הדיון.
בעת שהוענקו היתרי הבניה, נבחנו הבקשות על פי המצב התכנוני והחלוקה שהיתה קיימת אותה עת. העובדה שבשלב מאוחר יותר נעשתה חלוקה מחדש של החלקות ושונו מספריהן, אינה מצדיקה הוספת אחוזי בניה על שטח שאחוזי הבניה שלו מוצו זה מכבר.

לאור האמור לעיל, דין העתירה להידחות ככל שהיא נוגעת להחלטת ועדת הערר.
בנסיבות הענין אין צו להוצאות.
ניתן היום כ"ה בסיון, תשס"ז (11 ביוני 2007) במעמד ____________________
שרה דותן
, שופטת








עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 1194/07 אהרון זהר נ' ועדת ערר לתכנון ובניה ואח' (פורסם ב-ֽ 11/06/2007)