פסקי דין על מקסימטקס | פסקי דין על חזן יעקב | פסקי דין על חסון אליהו | פסקי דין על חסון כמונה | פסקי דין על חסון עוזי |

2028/04 א     27/06/2007




א 2028/04 מקסימטקס בע"מ, חזן יעקב נ' חסון אליהו, חסון כמונה, חסון עוזי




בעניין:
1 . מקסימטקס בע"מ

2 . חזן יעקב

התובעים

נגד
1 . חסון אליהו

2 . חסון כמונה

3 . חסון עוזי

הנתבעים

ובעניין:
1 . חסון אליהו

2 . חסון עוזי

התובעים שכנגד

נגד
1 . מקסימטקס בע"מ

2 . חזן יעקב

הנתבעים שכנגד
פסק דין

טענות התובעים:
הנתבעים הינם הבעלים והמחזיקים של מקרקעין הידועים כנחלה 27 בחלקות 5 ו-62 בגוש 4689 במושב טירת יהודה (להלן – המקרקעין). הנתבע 3, בנם של הנתבעים 1-2, הציג את עצמו בפני
התובעים כמורשה לנהל משא ומתן וכן לחתום על הסכם להשכרת המקרקעין. ביום 17.10.01 נחתם הסכם בין התובעת 1, באמצעות
הנתבע 2, ובין הנתבע 1, באמצעות הנתבע 3 (להלן – ההסכם), ולפיו הושכרו המקרקעין לתובעת 1. בהתאם להוראות ההסכם התחייבו הנתבעים לפנות מהמקרקעין פסולת משריפה שהיתה שם, וכן לבנות מבנה בשטח 500 מ"ר, שבו יפעל עסקה של התובעת 1. כמו כן, התחייבו הנתבעים לפעול על חשבונם להשגת היתר לשימוש חורג במקרקעין. הנתבעים הציגו בפני
התובעים מצג, ולפיו לא תהיה בעיה כלשהי בהשגת היתר שכזה.

קודם לכן פעלה במקום מסגריה שנשרפה. הנתבעים לא ציינו בפני
התובעים, כי המבנה בו שכנה המסגריה נבנה ללא היתר בניה, כי המסגריה פעלה במקום מבלי שניתן לכך היתר לשימוש חורג כדין, וכי בשל כך הוגש כתב אישום נגד
הנתבע 1, וביום 18.5.97 ניתן גזר דין. במסגרת גזר הדין ניתן צו להריסת המבנה בו שכנה המסגריה וכן צו להפסקת השימוש החורג בתוך שנים עשר חודש. הנתבעים גם לא גילו לתובעים, כי בקשתם למתן שימוש חורג נדחתה ביום 28.9.97.

לצורך התאמת המבנה, שהנתבעים בנו בהתאם להוראות ההסכם, לצרכי
התובעת 1, היא השקיעה במבנה סך של למעלה מ-250,000 ₪.

בניגוד להוראות ההסכם הגישו הנתבעים בקשה להיתר שימוש חורג רק ביום
1.7.02, כשנתיים לאחר החתימה על ההסכם. זאת רק לאחר שפקחים הגיעו למקרקעין. הבקשה נדחתה. בקשה נוספת למתן היתר לשימוש חורג, שהוגשה ביום 23.7.03, נדחתה ביום 2.10.03. התברר, כי היות שהנתבעים בנו את המבנה בסטיה ניכרת מהוראות תכנית המיתאר שחלה במקום ומחוץ לשטח בו היה מותר לבנות, נדחו בקשות הנתבעים לקבלת ההיתר.

ביום 4.11.02 הוגש כתב אישום נגד התובעים והנתבעים בגין בניית המבנה ללא היתר בניה וכן בגין שימוש חורג ללא היתר כדין. התובעים חויבו בתשלום קנסות בסך כולל של 15,000 ₪, והנתבעים חויבו בתשלום קנסות בסך כולל של 20,000 ₪. בנוסף ניתן צו להריסת המבנה, אשר ביצועו נדחה למשך שנים עשר חודש, וכן צו להפסקת השימוש החורג במבנה בתוך 12 חודש. כמו כן נשאו התובעים בהוצאות שכר טרחת עורך הדין, אשר ייצג אותם בהליכים אלו.

התובעים טוענים, כי בשל מצג השווא, שהוצג בפני
הם על ידי הנתבעים, והעלמת העובדות הנוגעות למקרקעין, כמפורט לעיל, נגרמו להם נזקים, והם עותרים לחייב את הנתבעים לפצותם בגין נזקים אלו.

טענות הנתבעים:
התובעים הודיעו לנתבעים, כי הם מצויים בקשיים כספיים, ולא שילמו את דמי השכירות בגין חודש אוגוסט 2003. לאחר שהנתבע 3 התרה בהם בעניין זה, נטשו התובעים את המקרקעין בסוף חודש אוגוסט 2003. הנתבע 3 נאלץ לשלם חוב בגין צריכת חשמל ומים על ידי התובעים, שהתובעים הותירו.

הנתבעים 1-2 לא נפגשו מעולם עם התובעים, ולמרות שהנתבע 1 צויין בהסכם כמשכיר, היה הנתבע 3 היחיד מבין הנתבעים, שעמד בקשר עם התובעים. בכל מקרה, לנתבעת 2 אין כל יריבות עם התובעים.

בעת שהמקרקעין הושכרו לתובעת 1, ידעו התובעים היטב, מהם ההיתרים הנדרשים לשם הפעלת עסקה של התובעת 1 במקרקעין, וכי הליך קבלתם עלול להתעכב או להסתיים ללא הצלחה. התובעים ידעו, כי קיים סיכון שיפונו מהמקרקעין. עניין זה נזכר בהסכם. שום מידע לא הוסתר מהתובעים, והנתבע 3 מסר להם, כי בעבר לא ניתן להם היתר בניה.

הנתבע 3 פעל להשגת ההיתרים הנדרשים, אך בטרם הושלמו ההליכים הוגש כתב אישום נגד התובעים והנתבעים. בנסיבות אלו שכרו הנתבעים והתובעים שירותיו של עו"ד ונשאו בחלקים שווים ביניהם בשכר טרחתו.

גזר הדין , אשר חייב את הצדדים בתשלום קנסות והורה על הפסקת השימוש החורג במקרקעין ועל הריסת המבנה ניתן למעלה משנה וחצי לאחר שנחתם ההסכם, בעוד שאחריות הנתבעים לפינוי התובעים מהמקרקעין הוגבלה בהסכם לשנה אחת בלבד. גם הגשת כתב האישום ארעה יותר משנה לאחר החתימה על ההסכם.

ההשקעות במבנה הנטענות על ידי התובעים מוכחשות. כל השקעה שהשקיעו התובעים נעשתה תוך ידיעה ברורה בדבר הסיכונים הכרוכים בשכירות נוכח העדר האישורים.

מיקומו של המבנה נקבע על ידי הצדדים במשותף. העתקת מיקומו של המבנה בשלושה מ' היתה מביאה לקבלת האישורים, אך התובעים סירבו לכך.

טענות הנתבעים 1 ו-3 בתביעה שכנגד:
התובעים נטשו את המקרקעין בחודש אוגוסט 2003, למרות שהיו אמורים לשהות במקרקעין עד ליום 31.12.03. בעת שנטשו התובעים את המקרקעין הותירו אחריהם חובות בגין דמי שכירות, חשמל ומים.

טענות התובעים נגד התביעה שכנגד:
התובעים פינו את המושכר בעקבות הצו להפסקת השימוש החורג שניתן נגדם ועל מנת לכבד את הצו. התובעים הודיעו על כך מראש לנתבעים במכתב רשום מיום 4.8.03. מפתחות המבנה נמסרו על ידי התובעים לידי הנתבע 3. התובעים מכחישים זכותם של הנתבעים לקבל מהם סכום כלשהו.
דיון:
הנתבע 3 אישר בעדותו בפני
, כי הוריו, הנתבעים 1-2, הם בעלי המקרקעין וכי ניהל את המשא ומן שקדם לחתימת ההסכם בשמם (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 9-12). למרות זאת סבורני, כי לא הוכח קיומה של יריבות כלשהי בין התובעים ובין הנתבעת 2. התביעה כולה מבוססת על ההסכם ועל המשא ומתן שקדם לכריתתו. עיון בהסכם, אשר צורף כנספח א לכתב התביעה המתוקן, מלמד כי הנתבעת 2 איננה צד להסכם. אין גם מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעת 2 לא היתה שותפה במשא ומן קדם לכריתת ההסכם. לפיכך לא קיימת כל יריבות בין התובעים ובין הנתבעת 2, ודין התביעה, ככל שהיא נוגעת לנתבעת 2 להידחות.

לא כך הם פני הדברים בנוגע לנתבע 1. נתבע זה הינו צד להסכם השכירות, כאשר המשא ומתן שקדם לכריתתו נוהל על ידי הנתבע 3 בשמו ובשליחותו של הנתבע 1. לכן ברור שקיימת יריבות בין התובעים ובין הנתבע 1.

בסעיף 8.ח. להסכם נאמר:

"המשכיר (הנתבע 1 – נ"ש) מתחייב כי היה ובשנת השכירות הראשונה יפונה השוכר (התובעת 1 – נ"ש) מהמושכר, הוא ישא בעלות העברת כל הציוד, מכונות, וכל הפריטים השייכים לעסקו של השוכר למקום אליו יורה לו השוכר".

בהתאם להוראות סעיף 4.ב. להסכם תמה שנת השכירות הראשונה ביום 1.12.02. כתב האישום, אשר צורף כנספח ט לכתב התביעה המתוקן, הוגש נגד הנתבעים והתובעים כבר ביום 4.11.02, לפני תום שנת השכירות הראשונה. גזר הדין במסגרתו הוטל החיוב בקנסות וניתנו צו ההריסה והצו להפסקת השימוש ניתן ביום 3.7.03, כאשר ביצוע ההריסה וכן הפסקת השימוש החורג נדחו למשך 12 חודש, דהיינו עד ליום 3.7.04. התובעת 1, משיקוליה שלה, בחרה שלא לנצל את כל תקופת ההארכה שניתנה בגזר הדין, ובחרה מרצונה החופשי לפנות את המקרקעין כבר ביום 1.9.03. העולה מן הדברים, כי התובעת 1 לא פונתה מהמקרקעין בטרם חלפה שנת השכירות הראשונה. יצויין, כי התובע 2 אמר במפורש, שלא פונה מהמקרקעין (עמ' 3 לפרוטוקול, שורה 11). ממילא עולה, כי ככל שהדברים נוגעים למישור החוזי, אין הנתבעים חייבים בתשלום פיצוי כלשהו לתובעים. זאת גם נוכח העובדה, שאין חולק עליה, כי הנתבעים הגישו מספר בקשות לקבלת ההיתרים הנדרשים ופעלו בעניין זה.

כל שנותר לבדוק הוא, האם היו מחדלים כלשהם מצידם של הנתבעים בתקופה הטרום חוזית, שיש בהם כדי לחייב את הנתבעים בתשלום פיצוי לתובעים.

התובע 2 אישר בעדותו בפני
, כי לא בדק בעצמו את מצבם החוקי של המקרקעין בטרם נחתם ההסכם (עמ' 3 לפרוטוקול, שורה 22). לדבריו של התובע 2, התחייב הנתבע 3 בפני
ו להשיג את כל ההיתרים הנדרשים, ועל כך הסתמך (עמ' 3 לפרוטוקול, שורות 20-22). למרות זאת לא ביקש התובע 2, כי התחייבות זו תצויין במפורש בהסכם. כשנשאל התובע 2, מדוע לא דרש את הכנסת ההתחייבות להסכם, לא היתה בפיו תשובה כלשהי (עמ' 3 לפרוטוקול, שורות 26-27).

התובע 2 אישר, כי ידע שבניית המבנה תחל בטרם תוגשנה התכניות לשם קבלת היתר הבניה (עמ' 4 לפרוטוקול, שורה 4). למרות זאת חתם על ההסכם, ואף החל להפעיל את עיסקה של התובעת 1 במקום בטרם התקבלו האישורים.

מעדותה בפני
של פקידת הועדה המקומית לתכנון ובניה – לודים, גב' מרגלית עוז, עולה, כי הזזת המבנה ב-3 או ב-4 מטרים היתה מאפשרת מתן ההיתרים הדרושים. התובע 2 הודה, כי סרב להזזת המבנה (עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 18-22).

ברור מהאמור לעיל, כי התובעים ידעו בעת חתימת ההסכם, כי לא קיימים כל ההיתרים הנדרשים. התובעים אף החלו לפעול במקום בטרם הוגשו הבקשות למתן ההיתרים.

התובעים אמנם טוענים, כי הנתבע 3 התחייב בפני
הם להשיג את כל ההיתרים הנדרשים, ועל סמך התחייבות זו הסכימו לחתום על ההסכם. דין טענה זו להידחות. התחייבות נטענת זו לא בא זכרה בהסכם. יתירה מכך, כיצד יכולים התובעים לטעון, כי בהסתמך על אותה התחייבות חתמו על ההסכם? וכי בידי הנתבע 3 מצויה הסמכות למתן היתרים? כל שיכול היה הנתבע 3 להתחייב היה לפעול להשגת ההיתרים, וכך אכן עשה, אך בסופו של דבר תלוי מתן ההיתר בהחלטת הגורמים המוסמכים. יצויין, כי קודם לחתימת ההסכם פונתה התובעת 1 ממקום עיסקה הקודם בשל בעיות רישוי. כך שמדובר במי שנכוו כבר מבעיה דומה. התובעים נמנעו מבדיקה כלשהי של מצבם המשפטי של המקרקעין, למרות שחוו על בשרם את תוצאותיה של פעילות ללא היתרים כדין. בנסיבות אלה, יש לדחות את הטענה בדבר קיומה של התחייבות כלשהי מצידו של הנתבע 3 להשגת היתרים.

אין כל ספק, כי מהאמור בסעיף 8.ח. להסכם עולה, שהתובעים ידעו על קיומו של סיכון, שההיתרים הנדרשים לא יינתנו, והתובעת 1 תאלץ לפנות את המקום. למרות זאת הסכימו התובעים להגבלת אחריות הנתבעים לעניין זה למשך שנה בלבד. בתום שנת השכירות הראשונה, למרות שבינתיים כבר הוגש כתב אישום נגד הצדדים דנן, בחרה התובעת 1 לממש את האופציה, שניתנה לה בסעיף 4 להסכם ונשארה במקרקעין, מבלי שדרשה, כי אחריות הנתבעים לפינויה מהמקרקעין תוארך לפרק זמן נוסף. גם בכך יש כדי ללמד, שהתובעת ידעה כל העת על הסיכון הקיים ביחס לפעילותה במקרקעין, אך העדיפה לפעול במקום תוך נטילת אותו סיכון.

הנטל להוכיח קיומו של מצג שווא מוטל על כתפי הטוען לקיומו של מצג שכזה. התובעים טוענים, כי הנתבעים באמצעות הנתבע 3 הציגו בפני
הם מצג שווא, ולפיו אין כל מניעה לקבלת ההיתרים הנדרשים. על התובעים היה להוכיח זאת, ובכך כשלו, כמפורט לעיל.

יתירה מכך, גם אם היינו מקבלים את טענת התובעים לעניין קיומו של מצג שווא מצד הנתבעים, הרי שלמולו עומדת רשלנותם החמורה של התובעים, אשר נמנעו מלבדוק את מצבם המשפטי של המקרקעין, למרות שידעו, כי לא קיימים ההיתרים הנדרשים לבניית המבנה ולהפעלת עסקם בו. כשקיימת רשלנות חמורה מצידו של צד להסכם או למשא ומתן, ייתכן ושימוש בזכויותיו כלפי הצד האחר בגין פגמים כלשהם במעשיו של הצד האחר תהווה שימוש בזכות שלא בתום לב. לעניין זה ראה ע"א 7168/03, חבר נ' לביא, פורסם באתר www.nevo.co.il, עמ' 26 לפסה"ד, שם נאמר:

"ייתכנו מקרים בהם שימוש בזכות הביטול חרף התרשלות חמורה של הטועה, תהווה שימוש בזכות בחוסר תום לב (ראה: שלו, 244; השווה לעמדת ה- restatement; ראה גם farnsworth, שם). במקרים אחרים, ייתכן כי התרשלותו של הטועה תעלה כדי נטילת סיכון להתרחשות טעות, מצב המונע שימוש בזכות הביטול (שלו, 280, ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נז(4) 817, 842). התרשלות חמורה של הטועה, אף עשויה לנתק את הקשר הסיבתי בין הטעות לבין כריתת החוזה (פרידמן וכהן, בעמ' 718, ה"ש 248; זלצמן, בעמ' 62)".

סבורני, כי רשלנותם החמורה של התובעים ניתקה את הקשר הסיבתי בין חתימתם על ההסכם ובין מצג השווא הנטען, והופכת את טענותיהם לעניין מצג השווא הטרום חוזי לשימוש בזכות שלא בתום לב. דברים אלו נאמרים על ידי למעלה מן הצורך, היות שקיומו של מצג השווא הנטען לא הוכח, כאמור לעיל.

יתירה מכך, מדבריו של התובע 2 עצמו עולה בבירור, כי נטישת התובעת 1 את המקרקעין לא נבעה מההעדר האישורים וההיתרים הנדרשים או עקב מתן גזר הדין האמור לעיל, אלא נבעה מקשייה הכלכליים של התובעת 1. התובע 2 הודה, כי התובעת 1 הפסיקה את פעילותה מיד לאחר נטישת המקרקעין (עמ' 2 לפרוטוקול, שורה 11 – עמ' 3 לפרוטוקול, שורה 6; עמ' 6 לפרוטוקול, שורה 22). התובע 2 גם הודה שהתובעת 1 נכנסה לקשיים כלכליים עקב עיכוב תשלומים של לקוחות (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 4-6). התובעת 1 פיטרה את רוב עובדיה (שם, שורות 9-10). העולה מנתונים אלו, שנמסרו על ידי התובע 2 הוא, כי פינוי המקרקעין נבע מקשייה הכלכליים של התובעת 1, דבר שהביא להפסקת פעילותה העיסקית ופיטורי עובדיה. שאם לא תאמר כן, מדוע בחרה התובעת 1 לעזוב את המקרקעין זמן רב לפני תום תקופת האופציה, שמומשה על ידה, ולהיוותר ללא מקום לניהול עסקיה?!

העולה מן האמור לעיל, כי ככל שהדברים נוגעים לתביעה העיקרית, אין התובעים ואף לא מי מהם זכאים לפיצוי כלשהו מהנתבעים, ודין התביעה העיקרית להידחות.

ומה באשר לתביעה שכנגד?

הנתבע 3 - התובע שכנגד 2 איננו צד להסכם, ועל כן איננו זכאי לתשלומים כלשהם מכוחו. לכן דין התביעה שכנגד, ככל שהיא נוגעת לתובע שכנגד 2 להידחות.

מאידך אין מחלוקת, כי התובעת 1 – הנתבעת שכנגד 1 שהתה במקרקעין לפחות עד ליום 31.8.03, ונמנעה מתשלום דמי השכירות החל מחודש אוגוסט 2003. בהתאם להוראות סעיף 5.ה. להסכם היה על הנתבעת שכנגד 1 לשלם באותה שנה דמי שכירות חודשיים בסך בש"ח השווה ל-2,250$.

אין חולק, כי הנתבעת שכנגד 1 מימשה את האופציה הראשונה שניתנה לה בהסכם, והאריכה את תקופת השכירות לפחות עד ליום 1.12.03. משנטשה הנתבעת שכנגד 1 את המקרקעין באופן חד צדדי שלא כדין, עליה לשלם את דמי השכירות עד תום תקופת השכירות המוארכת.

עולה, איפוא, כי על הנתבעת שכנגד 1 לשלם לתובע שכנגד 1 דמי שכירות בגין, החודשים אוגוסט – נובמבר 2003, ובסך הכל עבור 4 חודשים. סכום זה, בהתאם לשער היציג שהיה ידוע במועד הגשת התביעה שכנגד, 22.4.04, עומד על סך של 41,157 ₪.

עקב היותו של התובע 2, מנהלה ובעל מניותיה של התובעת 1, ערב לכל התחייבויות התובעת 1 בהסכם השכירות, חב גם הוא באופן אישי בחוב זה בגין דמי השכירות.

התובעים שכנגד עותרים לחיוב הנתבעים שכנגד בהחזר ההוצאות שהוצאו בגין הבקשה למתן היתר לשימוש חורג. לא הוסכם מעולם בין הצדדים, כי הנתבעים שכנגד ישאו בהוצאות אלו. לכן דין טענה זו להידחות.

התובעים שכנגד עותרים לחיוב הנתבעים שכנגד בהחזר תשלומים בגין צריכת חשמל ומים ששולמו על ידי התובעים שכנגד. בעניין זה לא הובאה כל ראיה על ידי התובעים שכנגד להוכחת טענתם זו. לא הוצג בפני
מסמך כלשהו התומך בטענה, כי התובעים שכנגד שילמו תשלומים כלשהם עבור צריכת המים והחשמל במבנה על ידי הנתבעים שכנגד. לפיכך דין הטענה להידחות.

סיכום:
התביעה העיקרית נדחית.

התביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי. הנתבעים שכנגד, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע שכנגד 1 סך של 41,157 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה שכנגד, 22.4.04, ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף ישאו התובעים – הנתבעים שכנגד, ביחד ולחוד, בהוצאות הנתבעים – התובעים שכנגד וכן בשכר טרחת עורך דינם בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום י"א בתמוז, תשס"ז (27 ביוני 2007) בהעדר הצדדים, בלשכתי.

נחום שטרנליכט
, שופט

??

??

??

??

1

בתי המשפט
בית משפט השלום פתח-תקוה
א 002028/04

בתיק עיקרי: א 002028/04
בפני

שופט: שטרנליכט נחום
תאריך:
27/06/2007








א בית משפט שלום 2028/04 מקסימטקס בע"מ, חזן יעקב נ' חסון אליהו, חסון כמונה, חסון עוזי (פורסם ב-ֽ 27/06/2007)