פסקי דין על מור דוד | פסקי דין על מור הדס | פסקי דין על חיים גאני

6321/05 עא     24/06/2007




עא 6321/05 מור דוד, מור הדס נ' חיים גאני




1
בתי המשפט

בית המשפט המחוזי בירושלים
עא 006321/05
לפני כבוד השופטת מ' שידלובסקי-אור


24/06/2007
בעניין:
1 . מור דוד

2 . מור הדס

המערערים

נ ג ד
חיים גאני

המשיב
פ ס ק - ד י ן

1. המחלוקת בערעור זה היא בדבר גובה התשלום שעל המערערים לשלם למשיב כדי שיהיו זכאים להשתמש בשירותי מעלית בבית בו נמצאות דירות שני הצדדים ברח' בית הערבה 11 ירושלים. בבית שש דירות: אחת בקומה א', שתיים בקומה ב', שתיים בקומה ג' ואחת בקומה ד'.

כמפורט בכתב התביעה, המערערים מתגוררים בדירה מס' 5 הנמצאת בקומה ג' של הבית והמשיב מתגורר בדירה מס' 6 הנמצאת בקומה ד' של הבית.

המערערים רכשו את דירתם בשנת 1999. במועד זה הייתה כבר מותקנת בבית מעלית חיצונית אשר שימשה את המשיב בלבד. מעלית זו, אשר נבנתה על פי היתר כדין, נבנתה על ידי המשיב בלבד ועל חשבונו שלו, והיא משמשת רק את דירתו. הבניה בוצעה בהסכמת כל יתר בעלי הדירות בבית.

המערערים פנו אל המשיב על מנת שיאפשר להם להשתמש במעלית. במסגרת זו הסכימו המערערים להשתתף בעלויות של התקנת המעלית בהן נשא המשיב בשעתו, אלא שנתגלעה מחלוקת בינם לבין המשיב בדבר שיעור ההשתתפות שלהם בעלויות אלה. בעוד שהמערערים הציעו השתתפו בשיעור 1/6 חלקים מהעלות, דרש המשיב השתתפות בשיעור מחצית העלות, שהייתה שוות ערך ל-100,000 דולר. משלא הגיעו הצדדים להסכמה, עתרו המערערים למפקח על רישום המקרקעין בירושלים, מר פ' לוי (להלן - המפקח), על מנת שיקבע על פי סמכותו בסעיף 59ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, את הסכום שעל המערערים לשלם למשיב.

2. המחלוקת בין הצדדים סבה על פרשנותו ודרך יישומו בנסיבות המקרה של סעיף 59ו' לחוק המקרקעין, אשר דן בהתקנת מעלית בבתים משותפים. סעיף זה בא לענות על המצב שהיה קודם לחקיקתו, על פיו, די בכך שבעל אחת הדירות בבית משותף יתנגד להתקנת מעלית ברכוש המשותף של בעלי הדירות בבית, כדי לסכל כל אפשרות להתקנתה. נוסח הסעיף הוא כדלהלן:

"(א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
(1) ...
(2) ...
(ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור;
(2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;
(3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;
(4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים.
(ג) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;

(2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית;
(ד) (1) ההוראות בפרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני
המפקח, בשינויים המחוייבים.
(2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון".


3. המפקח החליט, במסגרת הדיון שהתקיים בפני
ו, שהמחלוקת בין הצדדים היא משפטית בעיקרה, ולכן יכריע בסכסוך לאחר הגשת סיכומים בכתב על ידי הצדדים, מבלי שנשמעו ראיות. בפסק דינו דן המפקח תחילה בשאלת חבותם של המערערים לשלם חלק מעלות ההתקנה ובשאלה באיזה מידה תשלום כזה מהווה תנאי לזכותם להשתמש במעלית. בענין זה קבע כי "התובעים חייבים לשלם לנתבע את חלקם בהתקנת המעלית כתנאי מוקדם ובסיסי לפני שיתאפשר להם לעשות בה שימוש". כן החליט כי על המערערים לשאת במחצית העלות. באשר להנמקת החלטתו ולשיעור סכום התשלום בו חוייבו המערערים, אין טוב מלצטט את דברי המפקח כלשונם:

"משמבקשים התובעים כיום לעשות שימוש במעלית, יחד עם הנתבע, משמעות הדבר שהם מבקשים לשנות רטרואקטיבית את ההחלטה ו/או את ההסכמה שהיו בשעתן לפני התקנת המעלית, דהיינו שהם מסכימים כי בהוצאות התקנת המעלית ישאו הנתבע מזה והתובעים מזה בלבד, ובתמורה לתשלום הנעשה על ידיהם יהיו זכאים לעשות שימוש בלעדי במעלית, יחד עם הנתבע.
מכאן גם נובע, שכל אימת שבעל דירה נוסף בבית המשותף הנדון יבקש אף הוא להצטרף לשימוש במעלית דנן, יחול עליו אותו דין, דהיינו אותו בעל דירה יצטרך לשלם את חלקו הוא בהוצאות התקנת המעלית בהתאם, כאשר התשלום של אותו בעל דירה ימסר למעשה לנתבע ולתובעים בחלקים שווים.
נראה לי כי זו התוצאה הנכונה והצודקת, בנסיבות הענין, במיוחד שכל פתרון אחר מבין האפשרויות שפורטו לעיל, אינו מניח את הדעת, שכן לא ברור כיום באופן וודאי כמה דיירים יכולים לעשות שימוש במעלית בסופו של דבר, שהרי יתכן לעשות בה שינויים טכניים שיאפשרו שימוש בה לכל 6 בעלי הדירות, ולא רק ל-3 כפי המצב כיום.
כמו כן, לא ברור כיום מי מבין בעלי הדירות ומתי ירצה אף הוא להצטרף ולעשות שימוש במעלית, ויש לקחת בחשבון שינויים בתנאי המקום והזמן ותחלופה של דיירים, ואין לדעת מה יקרה וכיצד.
לכן, אין טעם, בנתונים העובדתיים הנוכחיים, לחלק את הוצאות ההתקנה באופן אחר מאשר חלוקה שווה בין הנתבע לבין התובעים, שכן עובדתית וקטגורית רק שניהם רוצים לעשות שימוש במעלית, ואין זולתם.
יש לציין ולהבהיר כי קבעתי, באופן עקרוני, את שיעור ו/או גובה התשלום שעל התובעים לשלם לנתבע ולא את סכומו המדוייק (סכום השווה ל-50,000$ ו/או 33,000$ ו/או סכום אחר כלשהו) שכן לא הובאו בפני
הנתונים ו/או הפרטים המדוייקים של עלויות התקנת המעלית.
מכל מקום ולמען הסר ספק, התשלום הנ"ל שעל התובעים לשלמו לנתבע (דהיינו מחצית מעלות ההתקנה של המעלית) יהיה קרן בלבד, ללא ריבית ו/או הפרשי הצמדה וללא חיוב נוסף אחר כלשהו, וזאת בהתחשב בעובדה שמדובר במעלית הקיימת והפועלת כבר כמה שנים, שנעשה בה שימוש יחודי ובלעדי ע"י הנתבע, שנגרם לה בלאי, מטבע הדברים, ולא מדובר במעלית חדשה לחלוטין שממנה יהנו התובעים כיום".
4. סעיף 59ו(א) דן בתנאים להתקנת מעלית, אפילו אם מיעוט בעלי דירות מתנגד להתקנתה. בהתקיים התנאים הנזכרים בסעיף זה, די בהחלטה של שני שלישים של בעלי הדירות כדי להתקין מעלית, אף כשיש מיעוט של בעלי דירות המתנגד לכך.

סעיף 59ו(ב) דן בעלויות הכרוכות במעלית. תת סעיפים 1 ו-2 בו, עוסקים בעלויות התקנת המעלית ותת סעיפים 3 ו-4 עוסקים בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית ואת הדרך לקביעת ההשתתפות בהוצאות אלה בין בעלי הדירות השונים.
סעיף 59ו(ג) קובע את עלויות הוראות התקנון המוסכם על האמור בסעיף 59ו בשני מובנים. ראשית, בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון המוסכם שהוראות הסעיף לא יחולו; שנית, הוראה מיוחדת הקיימת בתקנון המוסכם בדבר התקנת המעלית, הגוברת על הוראות הסעיף.

5. סעיף 59ו(ד) מחיל בתת סעיף 1 שלו את הוראות סימן ד' של פרק 11 לחוק המקרקעין, הדן ביישוב סכסוכים בין בעלי דירות בבית משות, על דיון לפי סעיף59ו. על פי סעיף 59ו(2), למפקח סמכות מפורשת להורות לפי שיקול דעת ("כפי שימצא לנכון") על ביטול של כל החלטה שהתקבלה לפי הסעיף או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי.

החלטה לפי הסעיף יכולה להיות בדבר עצם התקנת המעלית ובשאלה מי יישא בעלות התקנתה.

בשעתו, הוחלט על ידי כל בעלי הדירות על התקנת המעלית, וכי המשיב ישא בעלותה וזו הותקנה כדי שתשרת את צרכיו של המשיב. בתביעתם ביקשו המערערים להתאימה גם לצרכיהם, תוך נכונות לשאת בחלק יחסי של הוצאות ההתקנה כפי שיקבע המפקח. תביעה כזו כמוה כבקשה לשינוי החלטה בעניין הוצאות התקנתה של המעלית, והיא באה במסגרת סמכויות המפקח לפי סעיף 59ו(ד)(2).

6. ערעור המערערים הוא הן על החלק הראשון של קביעת המפקח, על פיו כתנאי לזכות שימוש המערערים במעלית, עליהם לשאת בהוצאות התקנתה, והן על החלק השני, בו נקבע שיעור השתתפותם בהוצאות.

לדעתי, הדין עם המערערים בשני העניינים.
אשר לחלק הראשון. המפקח יצא מהנחה כי הייתה הסכמה של כל בעלי הדירות כי רק המשיב יהיה רשאי לעשות שימוש במעלית ולא אף אחד אחר זולתו. כזכור, לא הובאו ראיות על ידי הצדדים על העובדות להן הסכימו בשעתו בעלי הדירות וביניהם המערערים (או קודמיהם בדירה). על עובדות אשר תחייבנה אותם בהליך זה ניתן ללמוד מכתב תביעתם ומסיכומיהם. המערערים אישרו בכתב תביעתם כי הוסכם על כל בעלי הדירות שתותקן מעלית וכי רק המשיב ישא בהוצאות התקנתה. אך אין כל אמירה בכתב התביעה או בסיכומי המערערים שלכאורה הייתה הסכמה של בעלי הדירות שהשימוש במעלית יהיה של המשיב בלבד, או כי הם ויתרו על זכות השימוש בה. באין הסכמה כזו, האם לא עומדת למערערים זכות שימוש במעלית אפילו אם לא השתתפו, הם או קודמיהם בדירה, בעלות התקנתה?

7. עיון בסעיף 59ו המצוטט לעיל מלמד, כי הוצאות התקנה של מעלית לחוד והוצאות החזקה והפעלתה של מעלית לחוד. לגבי התקנת המעלית, נקבע בסעיף 59ו(ב)(י) כי אלה המחליטים על התקנתה ישאו בהוצאות עלותה, או, על פי הסכמה שלהם, יישאו בכך מקצתם. לא כן לגבי הוצאות ההחזקה וההפעלה של המעלית, אלה יחולו על כלל בעלי הדירות, כשכל בעל דירה נושא בחלק מההוצאות בהתאם ליחס שבין שטח רצפת דירתם לשטח הרצפה הכולל בבית (סעיף 59ו(ב)(3) ו-(4)). הטעם לחיוב בעלי הדירות כולם בתשלום עבור ההחזקה וההפעלה, קשור בכך ששמורה להם זכות השימוש במעלית בהיותה חלק מהרכוש המשותף (הכל, בכפוף לאמור בתקנון המוסכם). העובדה כשלעצמה, שהמערערים לא השתתפו בהתקנת המעלית, אינה גורעת מזכות השימוש שלהם בה, ומחובתם לשאת בהוצאות ההחזקה וההפעלה שלה (ראה ע"א (חי') 1297/03 נציגות הבית המשותף נ' קמינר, וכן מיגל דויטש, "קנין", חלק א', בעמ' 738-739).

יוצא, שהמפקח לא היה יכול לצאת מההנחה שהמערערים ויתרו על זכות השימוש במעלית, אפילו אם בעבר לא השתמשו בה. ללא הסכמה כזו, לא היה יסוד לקבוע שללא השתתפות של המערערים בהוצאות התקנת המעלית, לא תעמוד להם זכות שימוש במעלית.

המפקח קבע את שקבע לעניין החלק בעלות המעלית אשר יחול על המערערים, על סמך הממצא שאין למערערים זכות שימוש במעלית קודם שישלימו את חלקם בהתקנתה. בקביעת חלקם בשיעור 50% היה המפקח מושפע מקביעתו זו. כבר מטעם זה, ראוי להחזיר אליו את הדיון. בהתחשב בנסיבות המקרה, המפקח יאפשר לצדדים להביא ראיות לעניין ההסכם שהושג בין הדיירים קודם להתקנת המעלית על ידי המשיב. לאחר מכן, בהתאם לקביעתו בעניין זה, ובהתחשב גם באמור להלן, יחליט בעניין שיעור ההשתתפות בו יחוייבו המערערים, מחדש.

8. המפקח גם לא שמע ראיות לעניין מספר הדירות אותן עשויה המעלית לשרת, לאחר עריכת ההתאמות הנדרשות לכך.

בפסק דינו הסתמך המפקח, בין היתר, על כך "שלא ברור באם באופן ודאי כמה דיירים יכולים לעשות שימוש במעלית בסופו של דבר". ההנחה שהוצגה בפני
ו הייתה שמתוך שש הדירות היא יכולה לשרת רק שלוש דירות. אלא שבא כוח המשיב ציין בטיעוניו שניתן לעשות בה שימוש גם לצרכי שלוש הדירות הנוספות. ואלה דבריו: "טכנית ניתן ליצור מעבר חדש על מנת לאפשר שימוש במעלית גם עבור שתי דירות שבקומה ראשונה. יש אפשרות גם לדייר השישי לעשות שימוש במעלית וזאת ללא צורך בהכשרה של שטח".

גם בנושא זה ראוי שהמצב העובדתי לאמיתו יוברר והמפקח יחליט אם יש בו, ועד כמה, כדי להשפיע על החלטתו בדבר שיעור ההשתתפות בעלות המעלית בו על המערערים לשאת.

9. טענה אחת של המערער יש לדחות כבר בשלב זה. המערערים מבקשים להסתמך על הוראות סעיף 159(ד)(4) וכי ייקבע על סמך הוראות אלה, כי חלוקת הוצאות התקנת המעלית יקבעו לפי היחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות. אלא שסעיף זה דן בהוצאות לפי סעיף קטן זה, כשהכוונה בעליל היא להוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית, להבדיל מהוצאות התקנתה.

10. התוצאה של כל האמור לעיל היא, שהערעור מתקבל במובן זה שפסק דינו של המפקח מבוטל והדיון מוחזר אליו לדיון מחדש לפי האמור בפסק-דין זה.

המשיב יישא בהוצאות המערערים ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח ומע"מ.

ניתן היום, ח' בתמוז תשס"ז (24 ביוני 2007), בהעדר.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

מיכאלה שידלובסקי-אור, שופטת








עא בית משפט מחוזי 6321/05 מור דוד, מור הדס נ' חיים גאני (פורסם ב-ֽ 24/06/2007)