פסקי דין על אליעזר כהן | פסקי דין על עיריית פתח תקוה

1534/01 הפ     28/10/2002




הפ 1534/01 אליעזר כהן נ' עיריית פתח תקוה




1
בתי המשפט
הפ 001534/01
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
כב' השופט נ. ישעיה

בפני
:

אליעזר כהן

בעניין:
המבקש
א. קמר

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1. עיריית פתח תקוה

2. הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה
המשיבות
ר. אלפר

ע"י ב"כ עו"ד
החלטה
1. בתובענה שבפני
עותר המבקש לסעד על פיו יורה בית המשפט למשיבות להחזיר לבעלותו חלקת קרקע, היינו 18.65% מחלקה 477 בגוש 6714 הרשומה כיום בשלמותה ע"ש המשיבה 2.

הבעלות בחלקה 477 הנ"ל נרשמה ע"ש המשיבה 2 במסגרת העברת שטחים לצרכי ציבור שהוקצו למשיבות על פי תכנית בנין עיר (מס' פ"ת 5/12/6/א') לאיחוד וחלוקה מחדש של מספר חלקות, ובכללן חלקה 132 שבבעלות המבקש. תכנית זו הקצתה חלקת קרקע בשטח כולל של 1,143 מ"ר כ"שטח צבורי פתוח" והיא נרשמה, כאמור, בבעלות המשיבה 2 כחלקה 477. 18.65% משטחה של החלקה "נתרם" או "נלקח" מחלקתו המקורית של המבקש הלוא היא חלקה 132.
ב-22.5.98 שונה יעודה של חלק מחלקה 477 (744 מ"ר מתוך 1,134 מ"ר) על פי תב"ע פ"ת/מק/21/1216, משטח ציבורי פתוח ל"אזור מגורים ב".

טוען המבקש בעתירתו כי מששינו המשיבות את יעודה של חלק מחלקה 477 מיעוד ציבורי ליעוד פרטי, זכאי הוא, שהשטח שהופקע או נלקח מחלקתו לצרכים ציבוריים ולשם כך נכלל (במסגרת התכנית לאיחוד וחלוקה) בחלקה הציבורית שהוקצתה למשיבות (חל' 477) יוחזר לו.
המשיבות סרבו להענות לדרישתו זו ועל כן ומכאן עתירתו של המבקש לבית המשפט בתובענה שבפני
.

2. אין מחלוקת בין הצדדים על עיקרי העובדות הצריכות לעניינינו. עיקר המחלוקת היא בשאלה האם קמה למבקש הזכות לקבל את הקרקע, שנלקחה ממנו בשעתו לשם יעודה לצרכי ציבור, לאחר שיעודה שונה ועתה היא מיועדת לבניית מגורים פרטיים.

ב"כ הצדדים הסכימו לפצל הדיון באופן שבתחילה תידון ותוכרע הסוגיה הנ"ל ורק לאחר מכן, ואם יתעורר צורך בכך, תידון המחלוקת הכספית בין הצדדים היינו השווי הכספי של חלקת הקרקע אותה מבקש המבקש לעצמו.
ב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב בשאלה זו.

3. טוען המבקש כי משהופקע חלק מחלקתו, בכפיה ושלא מרצונו, לצרכי ציבור, זכאי הוא להשיבה לבעלותו, אם וכאשר יעודה שונה ואין היא מיועדת עוד לצרכי ציבור. את טענתו זו מבסס המבקש על הוראת ס' 195 (ב) ו/או 196 (א) לחוק התכנון והבניה.
הוראות דין אלה קובעות הסדרים מפורשים לפיהם שמורה לבעל הקרקע שהופקעה ממנו או "הופרשה בכפיה", על פי חוק התכנון והבניה, הזכות לקנותה או לרוכשה מהרשות המפקיעה, אם וכאשר שונה יעודה ואין היא נועדה עוד לצרכי ציבור (ס' 195 (ב) לחוק). במקרה של הפקעה ללא תשלום פיצויים, תשיב הועדה המקומית את הקרקע לבעליה ו/או תשלם לו פיצויים, אם יעודה של הקרקע שונה "ליעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים..." (ס' 196 (א) לחוק).

במקרה שלפנינו אין מדובר בהפקעת קרקע, או חלק ממנה, על פי חוק התכנון והבניה, אלא בהליך של איחוד וחלוקה מחדש של מספר חלקות, אשר במסגרתו הועבר חלק מחלקה 32 לבעלות המשיבות במסגרת חלקה חדשה ש"נולדה" היא חלקה 477.
אף אם כך הוא, מדובר, למעשה, בהפקעת נכס מבעליו שלא מרצונו ובכפיה. לא נטען בפני
ואף לא הוצגו ראיות המצביעות על כך, כי נטילת חלק מחלקת המבקש, במקרה זה, נעשו בהסכמתו, או שהוא קיבל תמורה עבור 18.65% מהקרקע שניטלה ממנו, במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה מחדש.

עולה, איפוא, כי מדובר, למעשה ומבחינה מהותית, ב"הפרשה כפויה" או נטילה בכפיה של נכס לצרכי ציבור, במסגרת הליכי איחוד וחלוקה. משכך - מעשה הפקעה הוא וכפוף הוא לדיני ההפקעה הכלליים ולמגבלות שהטיל המחוקק על הפקעות אלה לפי חוק התכנון והבניה.

בין שהתכנית, אשר במסגרתה הוקטן שטח הנכס אשר בבעלותו, מכונה תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש ובין אם מדובר בתכנית להפקעה של ממש של חלק מהנכס, מדובר, למעשה, בהפקעה או "נטילה בכפיה" שנעשתה במסגרת חוק התכנון והבניה.

תימוכין לדעתי זו ניתן למצוא בפסק דינה של כב' הש' פרוקצ'יה בה.פ. 186/96 בנייני מידות - עירית ירושלים פס"מ נ"ז 2, 419.

בתי המשפט קבעו לא אחת כי ההפקעה, היינו נטילה בכפיה של נכס או קרקע מבעליה, היא מבחינת כורח בל יגונה ועל כן היא תותר אך ורק במקרים בהם הקרקע דרושה לצורך ציבורי מסויים וספציפי. משפג הצורך הזה וחלף לו מהעולם, קמה "העילה" לביטול ההפקעה והשבת הקרקע לבעליה על פי ההסדרים המפורטים שקבע המחוקק (ס' 195 ו-196 הנ"ל).

עינינו רואות כי המחוקק הקפיד להבטיח כי נטילת קרקע מהפרט בכפיה, או שלא מרצונו, תוגבל אך ורק לשם הבטחת צרכים ציבוריים ספציפיים. הוא לא התיר לרשויות ההפקעה המוסמכות לעשות כן למטרות אחרות או משום שהקרקע "נאה בעיניהם". אם וכאשר הצורך הציבורי לגבי הנכס פג - פגה עמו ההפקעה או ה"הפרשה הכפויה".
משזה רצונו של המחוקק וזו כוונתו, וכך עולה בבירור מההוראות בס' 195,196 לחוק, אך סביר ומתבקש לראות גם בהפרשה כפויה (לא מוסכמת) של קרקע במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, "כהפקעה" על פי חוק התכנון והבניה ואך מתבקש להחיל עליה את הוראות חוק התכנון והבניה, המסדירות את ענייני ההפקעה, והוראת סעיפים 195,196 בכלל זה. כך כאשר מדובר בנטילה או הפקעה כנגד תשלום פיצויים וכך אם הנטילה או ההפקעה נעשו ללא תשלום פיצויים מצד הרשות המפקיעה.
(ראה פסק דינו של בית המשפט העליון מפי כב' הש' דורנר בד.נ. 4464/94 נוסייבה - שר האוצר פ"ד מ"ט (4) 68).

אין בידי לקבל טענת ב"כ המשיבות בסיכומיו, לפיה אין לראות בהליכי איחוד וחלוקה של חלקות קרקע משום הפקעתן ועל כן אין להחיל עליהן את הוראת ס' 195 ו-196 הנ"ל. כפי שהבהרתי לעיל נטילה כפויה של זכויות במקרקעין מהפרט למטרה ציבורית, ע"י רשות שהוסכמה לכך ע"י המחוקק, היא מבחינת "הפקעה" בין שהנטילה היא במסגרת איחוד וחלוקה מחדש ובין שהיא באה בדרך הקונבנציונלית של הליכי הפקעה.

אין להפלות, לדעתי, בין בעל קרקע מופקעת לבעליה של קרקע שהופרשה למטרה או יעוד צבורי בדרך של איחוד וחלוקה. בשני המקרים זכאי הפרט להשבת הקרקע לבעלותו, אם וכאשר, פג או התבטל היעוד הצבורי של הקרקע אשר בגינו היא ניטלה מבעליה.
4. טענת הגנה נוספת המועלית ע"י המשיבות היא טענת השיהוי.
טוען ב"כ המשיבות, בסיכומיו, כי תביעת התובע להשבת הקרקע הוגשה באיחור ולוקה בשיהוי ומטעם זה מן הדין לדחותה.

אין בידי לקבל טענה זו.
ראשית, משום שאין לראות במועד שחלף מאז כניסתה לתוקף של התכנית החדשה ששינתה יעודה של הקרקע הנ"ל, מקרקע בעלת יעוד ציבורי לקרקע לשימוש פרטי (פורסמה ברשימות ב-22.5.98) ועד פנייתו הראשונה של התובע בעניין זה (11.5.99) משום שהוי רב מדי.
שנית, לא ברור לי על מה מסתמכת טענת המשיבות בדבר שיהוי. העובדה כי התובע נמנע מהגשת התנגדות לתכנית החדשה, כאמור לעיל, אינה שוללת ממנו את הזכות לתבוע את השבת חלקתו עם שנוי יעודה, וביטול ההפקעה או הנטילה הכפויה.

התובע לא הביע התנגדות כלשהי ל"תכנית החדשה" ואינו מביע התנגדות כזו גם עתה. מדוע, אם כך, היה עליו להגיש התנגדות במועד הקבוע בחוק, כפי שטוענות המשיבות. כל תביעתו מתמקדת בהשבת הבעלות באותו חלק מחלקתו שנרשם לטובת המשיבות, במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה מחדש. יתכן והתובע אף נמנע במכוון מהגשת התנגדות, שכן ציפה הוא, ואף קיווה מן הסתם, לשינוי התכנית, על מנת שיתאפשר לו להשיב לבעלותו את רכושו על פי הוראות החוק.

אין בידי לקבל טענת המשיבות כי המנעותו מהגשת התנגדות "לכל נושא שבו התכנית החדשה מכניסה שינוי בתכנית המקורית" (כלשון באת כוחן בסיכומיה), חוסמת בפני
ו האפשרות או הזכות לתבוע לאחר מכן את זכויותיו בקרקע, שכן מאז שאושרה התכנית ללא התנגדות, נסמכות המשיבות עליה ופועלות על פיה.
טענה זו אין בה ממש וגובלת היא בעזות מצח. המשיבות ידעו, או אמורות היו לדעת, כי שינוי התכנית המקורית וכניסתה לתוקף של תכנית התב"ע החדשה, שהן יזמו, תשחרר שטחים ש"הופקעו" או ניטלו מבעלים פרטיים, במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה מחדש. היה עליהם להניח, איפוא, כי הבעלים לא יוותרו במקרה כזה על זכותם להשבת נכסיהם לפי ס' 195 ו/או 196 לחוק התכנון והבניה, בין שהם הגישו התנגדות לתכנית החדשה ובין אם לאו. מה למשיבות, איפוא, כי ילינו על התובע כי השתהה בהגשת תביעתו. הוא הרי לא ביקש, כאמור, להתנגד לשינוי התכנית והעובדה שלא התנגד לה, אינה חוסמת את דרכו מהגשת התביעה להחזרת הנכס ש"שוחרר מההפקעה" לבעלותו לפי ס' 195 ו/או 196 לחוק התכנון והבניה.

5. הטענות שהועלו ע"י ב"כ המשיבות בדבר אי חלותם של ס' 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה על המקרה שבפני
, אינן מקובלות עלי מהטעמים שפורטו לעיל.

6. לאור כל האמור לעיל, זכאי המבקש להחזרת 18.65% משטחה של חלקה 477 בגוש 6714 לבעלותו.

לאור התוצאה אליה הגעתי, יתקיים דיון נוסף בשאלה מה ערכו הכספי של הנכס אותו יש להשיב למבקש.

אני קובע ישיבת תזכורת ליום 30.12.02 בשעה 8.30 לשם קביעת סדרי הדיון בשלב הבא של הדיון.

המזכירות תמציא החלטתי זו לב"כ הצדדים.

ניתן והודע בלשכתי בהעדר הצדדים ביום 28.10.02.

נ. ישעיה
, שופט








הפ בית משפט מחוזי 1534/01 אליעזר כהן נ' עיריית פתח תקוה (פורסם ב-ֽ 28/10/2002)