פסקי דין על יונה שלמה כהן | פסקי דין על סימה שמחה כהן | פסקי דין על שלום כהן | פסקי דין על טפחות בנק משכנתאות לישראל |

4233/02 ברע     18/11/2002




ברע 4233/02 יונה שלמה כהן, סימה שמחה כהן נ' שלום כהן, טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ




בעניין:

1



בית המשפט


בית משפט מחוזי ירושלים
בר"ע 4233/02


בפני
:
כבוד השופטת מרים מזרחי


01/12/02



בעניין:
1. יונה שלמה כהן

2. סימה שמחה כהן


ע"י ב"כ עו"ד
ח' מזרחי

המבקשים


נ
ג
ד



1. שלום כהן
עו"ד - כונס הנכסים
2. טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ


ע"י ב"כ עו"ד
ש' כהן

המשיבים


ה ח ל ט ה

הבקשה

1.

בפני

בקשת המבקשים לרשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל (כב' הרשם איתי כץ)
שלא לבטל הסכם מכירת דירה שאושר בהסכמתם.

מסגרת עובדתית

2.
המשיב מס' 2 פתח תיק הוצאה לפועל למימוש משכון שהנו דירת המבקשים ברח' שלמה דוגה 47/5 בירושלים, גוש 28110, חלקה 24 תת חלקה 5 (להלן: "הדירה").
במסגרת תיק זה מונה המשיב 1, על-פי צו ראש ההוצל"פ, ככונס נכסים (להלן: "הכונס"), על כל זכויות המבקשים בדירה (להלן: "הדירה").

3.
ביום 6.6.2002 חתם הכונס על הסכם מכר הדירה עם לבנת ופנחס גלמן (להלן: הרוכשים) במחיר של 202,000$, אין חולק כי זהו מחיר הנמוך מהערכת השמאי לדירה. אותה עת לא היתה ברשות הכונס חוות דעת שמאי מעודכנת לגבי ערך הדירה, אלא חוות דעת שנערכה כשנה ושלושה חודשים קודם מכן. חוות דעת עדכנית ניתנה לאחר מכן, ביום 23.6.02.
המבקשים פנו לראש ההוצאה לפועל בבקשה שלא יאשר את מכר הדירה. להתנגדותם זו צירפו המבקשים בין היתר, חוות דעת שמאי שנערכה ע"י מר יעקב תמוז, אשר העריך את שווי הדירה ב – 230,000 דולר (שמאות מיום 17.6.02).

4.
בדיון שנערך ביום 26.6.2002 בפני
ראש ההוצאה לפועל לבקשת הכונס, לשם אישור הסכם מכירת הדירה, הגיעו כלל הנוגעים בדבר להסכמה, לה ניתן
תוקף של החלטה ע"י ראש ההוצאה לפועל, בה ניתנה למבקשים ארכה של 24 ימים למכירת הדירה:

"הגענו להסכמה לפיה תדחה בקשת החייבים והם מצהירים בזאת כי הם מוותרים על כל טענה כנגד הסכם המכר, שנחתם בין הכונס לבין ה"ה גלמן. הסכם המכר מאושר בכפוף לכך שאם החייבים יצליחו לאתר עד ליום 20.7.02 עד השעה 13:00 קונה חילופי שיחתום עד למועד זה אצל כונס הנכסים על הסכם דומה להסכם של גלמן לרכישת הדירה תמורת סכום העולה ב – 10,000 דולר לפחות על המחיר שנקבע בהסכם עם האדונים גלמן ויפקיד בחתימת החוזה 10% מסכום התמורה בעת החתימה כי אז יזמין הכונס את האדונים גלמן ואת המציעים שיגיעו להתמחרות במשרדו ושם ייקבע הקונה ע"י כונס הנכסים".

המבקשים טוענים, כי בעת שנתנו הסכמתם להסדר זה פעלו בתנאי לחץ.

5.
משלא הצליחו המבקשים במשך הזמן שניתן להם להביא רוכש שיציע מחיר העולה על המחיר שהציעו הרוכשים, פנה הכונס בבקשה לאישור המכירה, וזו אושרה בצו מיום 24.7.02. המבקשים ביקשו מראש ההוצאה לפועל ארכה נוספת אך בקשתם נדחתה. הדחייה נומקה כדלקמן:

"הבקשה הינה למעשה בקשה לשינוי ההחלטה מיום 26.6.02 שנתנה תוקף של החלטה להסכמות הצדדים (כולל הסכמת החייבים – המבקשים). שינוי החלטה מסוג זה חורג מסמכות ראש ההוצל"פ ואף לגופו של ענין סבורני כי אין מקום ליתן כל ארכה נוספת מן הנימוקים שפורטו בתגובות שניתנו, שכן מתן כל ארכה נוספת כאשר אין בידי החייבים כל הצעה אלטרנטיבית עשויה לגרום נזק ניכר לכל הצדדים".

6.
ביום 29.7.02 פנו המבקשים בשנית לראש ההוצאה לפועל בבקשה להכריז על בטלות הסכם המכר וביום 30.7.02 קבע ראש ההוצאה לפועל בהחלטתו כי המבקשים לא גילו עילה כלשהי המחייבת בטלות הסכם המכר. כדבריו:

"אין הבקשה מגלה עילה להכרזה על בטלות הסכם המכר עם ה"ה גלמן שאושר בהסכמת החייב ביום 26.6.02 וראה לעניין זה גם החלטות קודמות והנימוקים שם".

ומכאן בקשת הרשות לערער.
בבית משפט זה, בבש"א 2455/02 (כב' השופט צ' זילברטל) נדחתה בקשת המבקשים לצו מניעה זמני כלפי המשיבים.

טענות הצדדים


7.
המבקשים טוענים לפגמים בהליכי מכירת הדירה המצדיקים את אי אישור מכירת הדירה. עיקר טענותיהם כדלקמן:
א.
המכירה נעשתה בעת שלא היתה ביד הכונס חוות דעת שמאי עדכנית לשווי הדירה. חוות הדעת שנתקבלה לאחר מכן, לשיטתם, לא היתה אלא מתן גושפנקא למחיר שנקבע בהסכם המכר.
ב.
שווי הדירה הריאלי עולה בסכום ניכר על שווי המכירה ועל-כן אין לאשר את התקשרות הכונס בהסכם המכר למכירת הדירה במחיר הנמוך משוויה המוערך, אלא אם כן יש סיבה כבדת משקל לעשות כן.
ג.
בהתאם להוראות סעיף 68 לתקנות ההוצאה לפועל על הכונס היה לערוך התמחרות בין המציעים השונים (וזאת אף בהתאם להוראות סעיפים ו' ו ז' לצו המינוי), זאת אף אם לא היו בידי הכונס הצעות נוספות. זאת ועוד, היה על הכונס לשלוח למבקשים הודעה בדואר רשום עם אישור מסירה לגבי כוונתו להתקשר עם הרוכשים בהסכם המכר. בניגוד לחובתו לעשות כן נתן להם הכונס הודעה טלפונית, כשעה אחת לפני חתימת הסכם המכר. המבקשים טוענים, כי זכותם לקבל הודעה זו היא זכות מהותית באשר הם היו זכאים לקבל הזדמנות ממשית להביא רוכשים מטעמם או לפדות הדירה באותו המחיר.
ד.
על פי צו המינוי אסור היה לכונס הנכסים לבצע פעולה כלשהי במהלך מילוי תפקידו אלא לאחר שיגיש בקשה למתן הוראות ויקבל את הוראות ראש ההוצאה לפועל. בפועל נקט הכונס פעולות רבות למכירת הדירה מבלי שפנה אל ראש ההוצאה לפועל מראש לקבל אישור או הוראות ביחס לכל פעולה ובכך חרג מסמכותו ומהוראות צו המינוי.

8.
לשיטת המשיבים מנגד, כל הטענות הללו עמדו למבקשים ביום 26.6.02 עת התקיים דיון באישור המכר, ואולם משניתנה החלטת ראש ההוצאה לפועל אשר נתנה להסכמת הצדדים תוקף של החלטה, נרפאו כל הפגמים, אם היו כאלה.
הכונס מוסיף, כי נמנע מעריכת שמאות נוספת עובר למכירה, שכן ביצועה היה מהווה נטל כספי נוסף על המבקשים, מה גם שלא היו מציעים נוספים. כך גם לגבי התמחרות, לא היה טעם בעשייתה ,שכן היה רק מציע אחד בעל הצעה עכשווית וריאלית.
עוד טוען הכונס כי אפילו על פי חוות דעת השמאי מטעם המבקשים, שווי הדירה עומד על 230,000$ ובמימוש מהיר פחות מ-15% היינו, כ-202,000$. על כן, הצעתם של הרוכשים היא הצעה סבירה.
הכונס מטעים, כי בבקשתם מתעלמים המבקשים מקיומם של הרוכשים (שאף לא צורפו כמשיבים). לדבריו, לא ניתן להגיע להחלטה בעניין ביטול המכירה מבלי להתחשב באינטרסים של הרוכשים ובאופן כללי בחשיבות שיקולי המדינות הנוגעים לתפקוד כונס הנכסים ולשכת ההוצאה לפועל בגביית חובות. שיקולי מדיניות אלה מחייבים הגנה על הרוכשים, שלא ימצאו עצמם נשאבים לתוך הליך ארוך בו אין להם כל וודאות לגבי מצבם. בהקשר זה יש, לדבריו, להביא בחשבון את החשש שתיווצר אווירה בה הציבור יירתע מרכישת נכסים באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.

דיון


9.
אכן, כאשר עסקינן בהליכי מימוש משכנתא על דירת מגורים עלינו לנהוג זהירות רבה. כדברי כב' השופט ריבלין ברע"א 2501/01 גולדמן נ' בנק ירושלים בע"מ, דינים עליון, כרך ס עמ' 437, פסקה 6:

"מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל, במיוחד מקום בו מדובר בדירתו של החייב, מן הראוי לה שתיעשה בזהירות ובקפדות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים".

10.
ברם, במקרה דנן ניתנה הסכמת המבקשים למכירה הספציפית בפני
ראש ההוצל"פ. בבש"א 2455/02 הנ"ל (לעניין צו המניעה) ציין בית המשפט, כי אם למבקשים טענות של ממש כנגד תוקפה של הסכמתם לאישור הסכם המכר, אין ראש ההוצל"פ מוסמך להחליט על ביטול ההסכמה ותרופת המבקשים היא לנקוט בהליך עצמאי בבית המשפט המוסמך. כבר מטעם זה, דין הבקשה להידחות.
בהקשר זה יפים דבריו של זוסמן בספרו "סדרי הדין האזרחי" מהדורה שביעית, עמ' 787 כי:

"אך אם ההליך השיפוטי היה תקין, אלא שהחלק ההסכמי נפגם, במקרה כזה אין בעל הדין יכול להלין על השופט, ואין בית המשפט לערעורים יכול לסייע בידו. תרופתו היא להגיש תביעה לביטול ההסכם מחמת הפגם שבו. יבוטל ההסכם, יתבטל גם פסק הדין. כך חייב לנהוג בעל דין הטוען שנאנס להסכים לפסק הדין, והדבר אינו גלוי מתיק בית המשפט...אם יערער בעל הדין באחת מעילות אלה, לא יוכל בית המשפט לערעורים לעמוד על כך, אם אמנם נפגם פסק הדין כאשר טען המערער, שלשם כך יש צורך בגביית עדויות ואין זו מלאכתו של בית המשפט לערעורים... בכגון

דא הגשת תביעה היא הדרך היחידה לביטול פסק הדין...".
11.
יתר על כן, לא זו בלבד שאין ביד המבקשים למצוא תקנתם בהליך הערעור, אלא שבשל ההסכמה האמורה, מטבע הדברים, גם נרפאים לכאורה פגמים בהליך המכירה, ככל שקדמו לנתינתה.

12.
אציין בסיום הדברים, כי כטענת המשיבים היה על המבקשים לצרף את הרוכשים כמשיבים לבקשה, ואולם לא ראיתי לנכון להורות על הצירוף כדי שלא להגדיל את הוצאותיהם.

13.
לאור האמור הבקשה נדחית. המבקשים ישלמו למשיבים הוצאות הבקשה בסך 2,500
₪ בתוספת מע"מ.

ניתנה היום י"ג בכסלו, תשס"ג (18 בנובמבר 2002) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק ההחלטה לב"כ הצדדים.




מרים מזרחי
, שופטת










ברע בית משפט מחוזי 4233/02 יונה שלמה כהן, סימה שמחה כהן נ' שלום כהן, טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ (פורסם ב-ֽ 18/11/2002)