פסקי דין על ד"ר קטרינה קולמן | פסקי דין על דניאל יושפה

1057/01 ש     04/12/2002




ש 1057/01 ד"ר קטרינה קולמן נ' דניאל יושפה




1
בתי המשפט
ש 001057/01
בית הדין לשכירות ת"א - יפו
04/12/2002
תאריך:
כב' השופט אשר גולדין
, סג"נ
בפני
:

ד"ר קטרינה קולמן

בעניין:
המבקשת
ע"י ב"כ עו"ד אלי מרקוביץ
נ ג ד
דניאל יושפה
המשיב
ע"י ב"כ עוה"ד נילי שילה
פסק-דין

1. מהות הבקשה:
זוהי בקשה לפסיקת דמי שכירות מחדש בדירה המשמשת כמרפאת שיניים בקומת קרקע של הבית ברחוב ביאליק 25, ת"א [להלן: "המושכר"], לאור שינויים בנתונים. הבקשה היא להפחית את דמי השכירות לסך 758$ מיום 1/5/01.

2. העובדות שבבסיס בקשה זו:
א. המשיב הינו הבעלים הרשומים של המושכר.

ב. המבקשת הינה דיירת מוגנת במושכר.

ג. הצדדים לא הגישו ב- 4.5 שנים האחרונות כל בקשה לקביעת דמי שכירות. לפני כן, היו 2 בקשות להעלת דמי השכירות שהוגשו ביוזמת המשיב בשנת 91 ובשנת 96, להגדלת דמי השכירות.

ד. הצדדים הגישו מטעמם חוות דעת לעניין גובה דמי השכירות הראויים. המבקשת הגישה מטעמה חוו"ד של השמאי יפה ליפה. המשיב הגיש מטעמו חוו"ד של השמאי מ. אדר.

ד. ביום 04.02.02, מונה מומחה מטעם בית המשפט, מר אלי אגמון, מהנדס ושמאי מקרקעין, לצורך קביעת גובה דמי השכירות, אשר יש לשלם בגין המושכר בשכירות חופשית, המוחזק כדיירות מוגנת.

3. המחלוקת המשפטית:

טיעוני המבקשת:
א. בהתאם לסעיף 57[א] לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 [להלן: "החוק"], ובהתאם לתקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק אי-תחולת השיעורים המירביים וההפחתות, התשמ"ג-1983] [להלן: "התקנות"], בית הדין רשאי לפסוק מחדש דמי שכירות, כאשר חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות.

ב. ביום 17.5.01 הגישה ב"כ המבקשת דרישה רשומה למשיב על פי החוק והתקנות, לפיה לאור שינוי בנתונים העולים להשפיע על גובה דמי השכירות, נדרש המשיב להפחית את דמי השכירות החל מיום 01.05.01, לסך של 758$.
ג. על פי חוות הדעת שנערכה לבקשת המבקשת [חוות דעת של השמאי אלי ליפה], שכר הדירה הראוי להיות משולם במושכר, החל מיום 01.05.01, עומד על סך של 758$ [דמי שכירות הנגזרים משווי הדירה בסך 130,000$ על פי תשואה של 7%].

טיעוני המשיב:

א. המשיב טוען, כי ביום 10.03.97, ניתן

פסק דין
בתיק שכירות 283/96, לפיו נקבע, כי דמי השכירות שעל המבקשת לשלם למשיב עבור המושכר הם בסך של 1,800$ לחודש, כתרגומו בשקלים ליום 24.9.96, ובצירוף הפרשי הצמדה על פי הודעות הגנת הדייר [פסק הדין מיום 10.03.97 צורף לכתב ההגנה מסומן "א"].

ב. דמי השכירות שנפסקו בתיק שכירות 283/96, נפסקו על בסיס חוות הדעת של מומחה מטעם בית המשפט, השמאי מנחם מלוכנא, כאשר נתוני הבניין בו נמצא המושכר נשוא התביעה, היו זהים ולא חל שינוי לרעה במצבו מאז.

ג. על פי חוות דעתו של השמאי מ. אדר מיום 2.7.01, לא חל שינוי בשווי דמי השכירות הראויים למושכר.
4. המסכת הדיונית:
א. בישיבת בית הדין ביום 6/5/02, הודיעו ב"כ הצדדים לבית הדין על הסכמתם, כי לא יושמעו ראיות ובית הדין יפסוק על פי החומר המצוי בתיק וסיכומי ב"כ הצדדים ובהתאם לחוות דעת השמאי שמונה על ידי בית המשפט.

ב. ב"כ הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.

5. דיון והכרעה:
לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את חוות הדעת השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה, כי על המבקשת לשלם למשיב דמי שכירות בסך שקלי של 1,150$ לחודש, ליום 17/5/01. לסכום זה יתווספו כל התוספות על פי חוק הגנת הדייר ותקנותיו (בהתאם לפרסום משרד הבינוי והשיכון).

להלן נימוקי למסקנה זו:

6. סעיף 57 לחוק הגנת הדייר:
א. בבקשה זו מבקשת המבקשת לפסוק דמי שכירות על פי סעיף 57[2] לחוק הנ"ל.
סעיף 57 קובע:

"[1] ...
[2] חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פיסקה זו, לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש
[3] ...".

טענתה המרכזית של המבקשת היא, כי חל שינוי בסביבה ובנסיבות, שיש בהם כדי להשפיע על הפחתת גובה שכר הדירה.

ב. נטל ההוכחה:
ההלכה היא, כי:
"על החפץ לתבוע שינוי בדמי השכירות, להוכיח שאמנם פנים חדשות נוצרו בשטח ונסיבות השינוי שנוצרו בעת הזו, שונות הן באורח מהותי מהנסיבות שעל בסיסן נקבע שיעור דמי השכירות בהסכם בהסכמת הצדדים ...".
[ע"א 1418/90 מאור ואח' נ' הרשנהורן פד"י מ"ה[3], 95].

לפיכך, הנטל על המבקשת להוכיח בנוגע למושכר, כי חל שינוי מהותי בנסיבות.

ג. להוכחת טענתה צירפה המבקשת חוות דעת של מומחה מטעמה, מר אלי ליפה, המתייחסת לגובה דמי השכירות הראויים. ברם, המשיב מצידו צרף גם הוא חוות דעת של מומחה, מר מ. אדר התומך בגרסתו.

בסופו של דבר, כאמור, מינה בית המשפט את מר אלי גמון, כמומחה מטעם בית המשפט, כדי שיקבע מה גובה דמי השכירות שעל המבקשת לשלם למשיב בגין המושכר.
7. חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט
הלכה פסוקה היא, כי בית המשפט לא יסטה מחוות הדעת של המומחה שמינה, אלא אם כן יש סיבה בולטת לעין לעשות כן.

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדין סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת ... לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן ...".
[ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי ואח', תק-על 90[2], 532 - הדגשות שלי א.ג.].

וכן נפסק:
"חוות דעת מומחה נהנית ממעמד מיוחד, עד שהיא קובעת ומעצבת בדרך כלל את מסכת העובדות הרלוונטיות והמסקנות המקצועיות המתבקשות ממנה".
[ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל חנן, פ"ד כ"ב[4], 536].

באשר למשקל שיכול בית המשפט לתת לחוות דעת מומחה מטעמו, נפסק:

"בית המשפט הוא הממנה מומחה מטעמו, כדי לקבל תמונה מדוייקת ומלאה, ואם חוות הדעת שמינה מקובלת עליו, רשאי בית המשפט להסתמך על כל חלק אשר כלול בה".
[ע"א 402/85 מרקוביץ ואח' נ' עירית ראשון לציון, פ"ד מ"א[1], 133, 139].

לאחר שקראתי בעיון רב את חוות דעתו של מר אלי אגמון, מומחה מטעם בית המשפט, אשר התייחסה לכל הנתונים הרלוונטיים, ושהמסקנה בה מבוססת דיה, בהתאם להלכה הפסוקה ולאחר שהצדדים הסכימו לאמור בחוות הדעת באשר לגובה דמי השכירות שעל המבקשת לשלם למשיב, אני מאמץ במלואה את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, לפיה שווי דמי השכירות החופשיים החודשיים הראויים עבור המושכר המשמש כמרפאה ומוחזק בדיירות מוגנת, עומד בסך שקלי השווה ל - 1,150 $, ליום 17/5/01.
8. מהו מנגנון ההצמדה שיש להחיל על תשלום דמי השכירות?

א. מבוא:
במהלך הדיון, הרחיבו הצדדים את יריעת המחלוקת ביניהם, באשר לשאלת אופן הצמדת דמי השכירות שעל המבקשת לשלם למשיב. המשיב טוען, כי את דמי השכירות יש להצמיד לדולר, שכן הצמדה לשער הדולר הינה ההצמדה מקובלת במשק, בעוד שהמבקשת טוענת, כי את דמי השכירות יש להצמיד בהתאם להוראות סעיף 52[א] לחוק הגנת הדייר, ועל פי העדכונים המתפרסמים בתקנות הגנת הדייר.

אמנם טענה זו, כאמור, לא נטענה בכתבי הטענות והינה בגדר שינוי חזית, ברם בידוע הוא כי:

" כאשר שוכנע בית המשפט שהצדדים הסכימו במפורש או מכללא לנהל את המשפט שלא בהתאם לכתבי הטענות, בין שהתעלמו מטענה שנטענה שם, ובין שהתדיינו על טענה שלא נטענה בהם, במקרה כזה לא ישמש הנימוק הפורמלי של סטייה מכתבי טענות עלה לפסלות הדיון".
[ד"ר זוסמן, "סדר הדין האזרחי", מהדורה שביעית, עמ' 332, הדגשה שלי - א.ג.].

במקרה דנן, משנחלקו הצדדים באשר למנגנון ההצמדה שיחול על דמי השכירות, ומשהרחיבו על כך בסיכומיהם, הרי אדון בטענה זו.

ב. שיקול דעת בית המשפט:
בידוע הוא, שלבית המשפט ישנו שיקול דעת באשר לקביעת אופן הצמדת דמי השכירות וכפי שנקבע בר"ע 241/85 זילברשטיין ואח' נ מ"י, פ"ד ל"ט[4], 589:

" אכן, לא קבע המחוקק מנגנון הצמדה לדמי השכירות בבתי עסק שאין לגביהם "תקרת" דמי שכירות, כפי שנקבע בסעיף 52 א, לגבי מושכרים שעליהם חלים שיעורים מירביים, אולם משאיפשר חוק הגנת הדייר לצדדים עצמם בסעיף 56[ב] לחוק "להסכים על דמי שכירות שישתנו לפי מדד מוסכם או לפי שיטה מוסכמת", אין כל מניעה כי בית הדין יקבע הצמדה כזאת במסגרת קביעת דמי שכירות. שהרי אין מקום לומר כי את שהותר לצדדים נאסר על בית הדין, הקובע את דמי השכירות עבורם באין הסכם ביניהם".
ג. דיון ומסקנות:
במקרה הנדון שוכנעתי, כי אין לשנות את אופן הצמדת דמי השכירות מהאופן בו נהגו הצדדים בתיק בעבר, לפיו הוצמדו דמי השכירות למדד על פי העדכונים המתפרסמים בתקנת הגנת הדייר.

להלן הנימוקים שהביאוני למסקנתי:

1. התנהגות הצדדים בעבר:
בעבר, הגיש המשיב שתי בקשות להעלאת דמי השכירות במושכר [אחת בשנת 91, השניה בשנת 96] ובשני המקרים האמורים, קיבלו על עצמם הצדדים את מנגנון ההצמדה למדד,בהתאם להודעות המשתנות המתפרסמות ביחס לבתי עסק, ללא מחלוקת ולראייה, בסעיף 4 להסכם שנערך בין הצדדים בת.ש. 283/96, נקבע כדלקמן:

"א. לקבוע את שיעור דמי השכירות שעל המשיבה לשלם למבקש עבור הנכס, החל מיום 24.9.96 לסך של 1,800$ לחודש.

ב. הסך הנ"ל יתורגם לשקלים ליום 24.9.96 [לפי שער 3.173 ₪ לדולר], והסכום שיתקבל יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן מידי 3 חודשים על פי הודעות הגנת הדייר המתפרסמות כדין...".
[הדגשות שלי - א.ג.]

לאמור, מנגנון ההצמדה לדמי השכירות שנקבע בין הצדדים בעבר, היה מנגנון הצמדה למדד, בהתאם לחוק הגנת הדייר ותקנותיו. כבר נפסק כי:

" בתי עסק רבים הוצאו מן הכפיפות להוראות בדבר דמי שכירות מירביים [ראו תקנות הגנת הדייר [דמי שכירות בבתי עסק אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות] התשמ"ג-1983], דווקא משום הבסיס הכפייתי של יחסי השכירות, יש להחיל על הצדדים עד כמה שניתן את ההוראות ההסכמיות שקיבלו על עצמם בעבר ובכך לעדן, במידת האפשר , את ההתערבות הסטטוטורית ביחסי הצדדים".

[רע"א 6842/96 שוס רות ו - 2 אח' נ' קלמן אירה ואח' פ"ד נ"ב[2], 625].

במקרה דנן, משקבעו הצדדים בשני מקרים שונים בעבר, בהם הועלו דמי השכירות במושכר, כי דמי השכירות יוצמדו למדד המחירים לצרכן, בהתאם לתקנות הגנת הדייר, נראה כי יש וראוי להחיל על הצדדים את ההוראות ההסכמיות שקיבלו על עצמם בעבר, גם כעת, כאשר נקבע כי יש להפחית את דמי השכירות במושכר.

2. מסקנה זו מתחזקת גם לאור העובדה שהמשיב לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח את טענתו, שכן על המשיב, הטוען לשינוי מנגנון הצמדת דמי השכירות מהצמדתו למדד על פי תקנות הגנת הדייר להצמדתו לדולר, הנטל לשכנע ולהראות כי יש לשנות את מנגנון ההצמדה.

וכפי שנפסק:

"בעל דין במשפט האזרחי, הטוען טענה משפטית התומכת או המבססת את עמדו, יישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו ולשכנע, כי זו אכן מתקיימת".

[ע"א 357/72 עזיז נ' בצלציוני, כ"ז[1], 744].
ברם, כאמור, המשיב לא הביא כל ראייה המבססת את טענתו ועל כן לא עמד בנטל המוטל על שכמו להוכיח את טענתו.

ד. מסקנה:
לאור כל האמור לעיל, קובע אני כי תשלום דמי השכירות שעל המבקשת לשלם למשיב יהיה צמוד למדד, בהתאם להודעות הגנת הדייר המתפרסמות כדין.

9. לאור כל האמור לעיל , התוצאה היא כדלקמן:
א. אני מחייב את המבקשת לשלם למשיב דמי שכירות ראויים בסך 1,150$ לחודש החל מיום 1/5/01.

ב. סכום זה ישולם בשקלים חדשים, על פי השער היציג של הדולר ליום 15.07.01. לסכום בש"ח יתווספו כל התוספות בהתאם לחוק הגנת הדייר ותקנותיו, כפי שפורסמו על ידי משרד הבינוי והשיכון.

ג. אני מחייב את המשיב לשלם למבקשת סך של -.5,000 ₪. סכום זה כולל הוצאות משפט, שכ"ט עו"ד ומע"מ.

סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.
ניתן היום כ"ז בכסלו, תשס"ג (3 בדצמבר 2002) בהעדר הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים
מותר לפרסום מיום 4.12.02

אשר גולדין
, שופט סג"נ








ש בית הדין לשכירות 1057/01 ד"ר קטרינה קולמן נ' דניאל יושפה (פורסם ב-ֽ 04/12/2002)