פסקי דין על יעל המרמן | פסקי דין על ניר ברקת | פסקי דין על רחל וילקינסקי | פסקי דין על ואח' | פסקי דין על הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים ואח'

35/06 ערר     05/08/2007




ערר 35/06 יעל המרמן, ניר ברקת, רחל וילקינסקי, ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים ואח'




המועצה הארצית לתכנון ולבניה עררים 35/06, 45/06
ועדת המשנה לעררים

העוררים: 1. יעל המרמן
נציגת שמירת איכות הסביבה )
(בערר 35/06) 2. ניר ברקת
חבר מועצת העיר ירושלים ) שלושה חברי ועדה כאחד
3. רחל וילקינסקי
נציגת ארגון האדריכלים )
(בערר 45/06) 4. עמותת "שומרה לסביבה טובה"
5. תושבים משכונת הר נוף

- נגד –

המשיבות: 1. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים
2. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
3. ואלימר אינטרנשיונל אינק
חברי הוועדה: מנחם זלוצקי, נביה נאסר אלדין, דוד פילזר, עדנה פרדו, רינה מיוחס
, יו"ר.

הדיון התקיים ביום 25.2.07.
החלטה

הרקע לדיון

1. שני עררים הוגשו על החלטת הוועדה המחוזית מחוז ירושלים (להלן- הוועדה המחוזית) מיום 1.8.06 המאשרת את החלטת ועדת ההתנגדויות לאשר את תכנית 4796א החלה על מגרש הידוע כחלקה 89 בגוש 30256 (להלן- התכנית) תוך שינויים מסוימים.

2. התכנית נועדה לשנות את יעוד השטח – הממוקם בשכונת הר נוף בצידו המערבי של רחוב חי-טייב- ממוסד לאזור מגורים מיוחד. מטרותיה של התכנית: קביעת בינוי להקמת בניני מגורים; קביעת השימושים המותרים בשטח לשימושים ציבוריים; קביעת שימושים מותרים בשטחי השצ"פ והשפ"פ; קביעת הוראות בניה בשטחי המגרשים המיועדים לבניה; קביעת שטחי הבניה המרביים; התנאים למתן היתרי בניה; קביעת הוראות בדבר שטח פרטי פתוח עם זיקת הנאה לציבור; קביעת הוראות להקמת חניון תת קרקעי וקביעת גובה הבניין המרבי למבנה המגורים.

3. מיקומה של התכנית בשיפוליה המערביים של שוכנת הר נוף, בקו העיר הנושק ליער ירושלים. שטח התכנית הוא כ-5 דונם בתחומם הוצע להקים שלושה מבנים בהיקף של 111 יחידות. בתכנית שטחי בניה של כ- 25,800 מ"ר מתוכם כ- 14,450 מ"ר שטחים עיקריים וכן שטח ציבורי בנוי בהיקף של כ-400 מ"ר. כן כוללת התכנית רצועת שפ"פ עם זיקת הנאה לציבור בהיקף של כ-1 דונם.

4. ביום 29/6/06 דנה בתכנית ועדת משנה להתנגדויות. לתכנית התרכזו בשלושה עיקרים: העיקר הראשון עניינו בטענה כי התכנית פוגעת בתושבי השכונה מכיוון שקיים מחסור בשטחים ציבוריים בשכונה ומכיוון שהתכנית תפגע בטיילת המתוכננת סביב השכונה; קבוצת ההתנגדויות השנייה גרסה כי התכנית תפגע בתושבי השכונה הגרים בסמוך בשל גובה הבינוי, הצפופות, החשש להסתרת נוף וכיוצא באלה; ושלישית טענה כי בשל נוכחותה הבולטת, תפגע התכנית בשטחים הפתוחים אשר סביב העיר, בממשק של השכונה עם יער ירושלים ובערכי טבע ונוף.

5. ועדת משנה להתנגדויות דנה בהתנגדויות השונות ורקמה עקרונות מנחים אשר יהוו בסיס להחלטתה:

א. נושא הדיון אינו שינוי יעוד משטח פתוח לשטח לבינוי כי אם שינוי יעוד משטח למוסד לאזור מגורים מיוחד.

ב. בהתאם לתכנית המיתאר לירושלים אשר בשלבי גיבוש ובהתאם לתמ"א 35, הועדה רואה בחיוב את ציפוף המרקם המיועד לבינוי בתחומי העיר תוך יצירת שוליים בנויים להגדרת הגבולות הפיסיים של השכונה. לפיכך, מפלס הקומות מעל מפלס הטיילת ממזרח למערב יהיה: 1, 3 ו-5.

ג. מסת הבניה תיבחן בהתייחס לשטח המיועד למגורים בלבד.

ד. השטח הפתוח שבתחום התכנית המופקדת נקבע כשטח פרטי פתוח עם זיקת הנאה לציבור. יש לקבוע הוראה בתכנית לפיה, לכשתוקם טיילת ישונה יעוד השטח הפרטי הפתוח לשטח ציבורי פתוח, תוך הסדרת השימוש הפרטי מתחתיו כחניה קרקעית.

ה. הועדה רואה חשיבות רבה בהקמת פרוייקט הטיילת המוצעת לרווחת תושבי השכונה ומאמצת את ההסכמות שהתקבלו בין המתכננים בשינויים כפי שיפורטו בהחלטה.

ו. הועדה סבורה כי דירוג הבניינים באופן של 1, 3 ו-5 קומות מהווה את האיזון הראוי בין הפיתוח המגרש מחד לבין האינטרסים של תושבי הסביבה מאידך.

6. בהתאם לאלו העקרונות נתנה ועדת משנה להתנגדויות את החלטתה המאשרת את התוכנית בכפוף לתנאים מסוימים. העוררת משיגה על החלטתה של ועדת משנה להתנגדויות ומבקשת כי ועדה זו תורה על ביטולה של התכנית, או לחילופין, תורה על עריכת שינויים מהותיים בתכנית אשר יביאו להפחתה ראויה בגובה ובמסת הבינוי ולמזעור פגיעתו בסביבה לרשות פרויקט הטיילת.

טענות הצדדים

7. אחת מטיעוניה העיקריים של העוררת הינה כי היות שקודם ליעוד למוסד שלט שם יעוד לשטח ציבורי פתוח (תכניות 966ב, 966ג ו- 3028), "הרי אם כעת סבורה הוועדה כי אין צורך בשטח זה למוסד, יש להחזירו ליעודו המקורי כשטח ציבורי פתוח לרווחת כל תושבי השכונה, המשוועים לשטחים ציבוריים פתוחים ומפותחים, ובאופן שישתלב היטב עם התכנית להקמת טיילת סביב השכונה" (ראה סעיף 21 לכתב ערר).

8. לדעת העוררת, התכנית פוגעת ברציפות טיילת המתוכננת סביב שכונת הר נוף. הפגיעה הנטענת באה לידי ביטוי בכך שכביש הגישה לחניה בפרויקט המתוכנן יפגע בשטח שהוקצה לטיילת. כמו כן, נטען, ישנה בעייתיות בקביעת מתווה תכנוני כפול בתכנית אחת: יעוד השטח שהוקצה לטיילת לשטח פרטי פתוח אשר ישתנה בעתיד לשטח ציבורי פתוח. יתרה מזאת, לגרסתה, לא רצוי הוא שבסמוך לטיילת תהא כניסה לבתי מגורים.

9. טענת העוררת כי התכנית המתוקנת אינה שומרת דיה על אי הסתרת הנוף למבנים אשר מעברו המזרחי של רחוב חי טייב. לשיטתה "נוכח רגישות המקרקעין מבחינה תכנונית, נופית וציבורית, יש לקבוע במקום בינוי בהתאם לרף הנמוך שהציבה תמ"א 35, של 12 יחידות דיור לדונם, וזאת מהשטח "נטו" (ראה סעיף 47 לכתב ערר). העוררת מציינת כי תוספת יחידות דיור משמעה תוספת ברכבים ובתנועה מוטורית באזור הרגיש מבחינה תחבורתית.

10. הוועדה המחוזית, משיבה 1, מדגישה כי היעוד על פי התוכנית החלה כיום על המקרקעין הינו למוסד. לשיטת הוועדה המחוזית, הייעוד הקיים (יעוד למוסד) פוגע ממילא ברצף השטחים הפתוחים ו"התכנית החדשה אינה מוסיפה על הפגיעה הקיימת ממילא, ככל שהיא קיימת" (סעיף 10 לתשובת הוועדה המחוזית).

11. אלא שלטענת הוועדה המחוזית, פגיעה ברצף של הטיילת המתוכננת אינה קיימת. הוועדה המחוזית מדגישה כי חשיבות הטיילת עמדה לנגד עיניה בעת מתן ההחלטה והדבר בא לידי ביטוי בעקרונות להחלטתה ובתנאים שקבעה לאישור התכנית.

12. הוועדה המחוזית טוענת כי סוגיית מסת הבינוי והשלכותיה נדונו בהרחבה בהחלטתה וזכו למענה הולם: התכנית תוקנה ונקבע מערך דירוג של 1, 3 ו-5 קומות מעל מפלס הטיילת, מכיוון מזרח למערב.

13. משיבה 2, הוועדה המקומית, ומשיבה 3, יזמית התכנית, מאמצות בתגובתן את החלטת ועדת משנה להתנגדויות. משיבה 3 מדגישה כי התכנית נבחנה באופן מעמיק וכי היא מאזנת באופן ראוי את האינטרסים של הצדדים הנוגעים לעניין.

דיון

14. טענותיה של העוררת מתרכזות בעניין שינוי היעוד ממוסד לאזור מגורים מיוחד אל מול הנחיצות, כטענתה, בשטחים פתוחים; יחסה של התכנית עם הטיילת המתוכננת; הפגיעה בממשק עם היער; השמירה על הכיכר הציבורית, גובה הבינוי, מסת הבינוי ומספר יחידות הדיור. נקדים ונאמר כי לדעתנו על התכנית להידחות. להלן נדון בטענות העוררת כסדרן ובנימוקים אשר הביאונו לידי החלטתנו זו.

ההיסטוריה התכנונית

15. היתה זו תכנית 966ב (מיום 14.7.77) אשר חלה בראשונה על מקרקעי התכנית נשוא עררנו. על פי תכנית 966ב סומנו המקרקעין כשטח ציבורי פתוח. לאחר מכן באה תכנית 3288 (מיום 2.2.84) אשר נועדה לשנות את יעוד שטח ציבורי פתוח לשטח לתכנון בעתיד, לשטח לבניין ציבורי ושטח לשמורת נוף. גם יעוד זה של המקרקעין נשתנה עת נקבע בתכנית 3325 (מיום 18.8.87) כי ייעודם של המקרקעין יהא בעיקרו שטח למוסד. בשנת 1997 פורסמה הפקדתה של תכנית 4797 אשר ביקשה להקים בית אבות במקרקעין המדוברים אולם זו האחרונה לא נתממשה וביום 8.11.05 פורסם דבר ביטול הפקדתה. ביום 2.10.05 פורסם דבר הפקדתה של תכנית 4796א- הלוא היא התכנית נשוא עררנו – ומטרתה שינוי ייעוד מקרקעי התכנית משטח למוסד לשטח לאזור מגורים מיוחד.

16. והנה קובעת הוועדה המחוזית כי "רצף השטחים השכונתיים, ככל שנפגע נפגע כבר על פי התכנית התקפה. התכנית החדשה לא מוסיפה פגיעה על הפגיעה הקיימת ממילא, ככל שהיא קיימת" (סעיף 10 לתגובת הוועדה המחוזית). דברים אחרונים אלה תואמים לאחד מן העקרונות אשר הנחו את ועדת המשנה להתנגדויות בהחלטתה: "נושא הדיון אינו שינוי יעוד משטח פתוח לשטח לבינוי כי אם שינוי יעוד משטח למוסד לאזור מגורים מיוחד" (לעיל).

17. מייד ייאמר כי יש לדחות עמדתה זו של הוועדה המחוזית. עיקרון יסוד הוא כי על המשפט להתאים עצמו למכרי החברה המשתנים. כשם שחברה לא תקפא על שמריה כך אל לו למשפט לקפוא על דיניו. לעניין זה יפים דבריו של השופט חשין:

"דרכו של המשפט אינה דרך המהפיכה אלא דרכו של סיפור בהמשכים (כדימויו של פרופסור דבורקין), דרך הרץ-למרחקים-ארוכים. החיים משתנים והולכים כל-העת, ועימהם המשפט. משפט שלא יתאים עצמו לחיים כמוהו כמשפט נסוג-אחור" (ע"א 6821/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ ואח'

נגד מגדל כפר שיתופי ואח'

, מט(4) 221, 595).

כך במשפט בכלל וכך בדיני התכנון בפרט. "חיי המשפט אינם אך היגיון או אך ניסיון. חיי המשפט הם התחדשות על בסיס הניסיון וההגיון לשם התאמת המשפט למציאות החברתית החדשה" (ראה: א' ברק, שופט בחברה דמוקרטית 56 (2004))

18. דיני התכנון על חוקיהם תקנותיהם והתכניות הנרקמות לאורם, הם- למצער לכך יש לשאוף – ביטויים משפטים לצרכי החברה. וכך –

"בדורות האחרונים, התגברה ההכרה כי מקרקעין הם משאב ציבורי החשוף לכלייה באם ניצולו ייעשה בלא שים לב לצרכי הדורות הבאים. את מקומה של תפיסת התכנון המסורתית, אשר התירה מיצוי מירבי של ערכה הכלכלי של הקרקע בטווח הזמן הקצר, תפסו דיני התכנון המודרניים, הקשובים במיוחד לצורך בשמירה על אינטרסים ארוכי טווח של החברה, ולצורך בנקיטת גישה זהירה בהיקף ניצולה של הקרקע, מתוך אחריות ציבורית, לאומית, וחברתית, במבט להווה ולעתיד גם יחד. לפיכך, דיני התכנון כיום נותנים ביטוי גם לצורך בשימור הקרקע, ובוחנים את השפעותיהן הכלכליות, חברתיות, חלוקתיות ואקולוגיות של תכניות, לצד החברה בצורך בפיתוח ובבנייה" (עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע, תק-על 2006(4) 3390, 3403. להלן- פרשת אי התכלת).
19. מן האמור עולה, כ לא יעוד קיים של מקרקעין הוא שיכריע בדבר המציאות התכנונית הנחוצה למקום פלוני. המציאות הנתונה וצרכיה הם שיכריעו בדבר היעוד הנחוץ, בהתחשב ב-"... השפעותיהן הכלכליות, חברתיות, חלוקתיות ואקולוגיות של תכניות, לצד ההכרה בצורך בפיתוח ובבנייה" (פרשת אי התכלת, עמ' 3402) רוצה לומר- וכאן נשוב לסוגיה שלפנינו: היות היעוד הקיים שטח למוסד אינו מהווה אמת מידה בלבדית לבחינת התכנית המוצעת. את התכנית המוצעת יש לבחון בראי המציאות הנתונה וצרכיה, ולרבות הצורף בשימור שטחים פתוחים.

20. ההלכה שנקבעה בבג"ץ 2390/96 יהודית קרסיק ואח'

נ' מדינת ישראל ואח'

, פ"ד נה(2) 625, יכולה להאיר את דרכנו גם כן. ההלכה שנקבעה שם הינה כי מקום בו המטרה הציבורית אשר שימשה בסיס להפקעת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, חדלה להתקיים, הרי, ככלל, מתבטלת ההפקעה ובעל המקרקעין המופקעים זכאי להשבת המקרקעין, בכפוף לחריגים מסויימים. אמנם, כאמור, ענייננו אינו בדיני הפקעות ברם ניכר כי העיקרון יפה גם אצלנו. ייעודם של מקרקעין מסדיר את השימוש בהם. עם בחירת יעוד מסוים למקרקעין מסוימים יידחו ייעודים אחרים נוגדים לו. בהיבטל המטרה אשר הביאה לקביעת אותו יעוד מסוים- ייגנז לו הייעוד "הקיים" וישובו שאר יעודים, מהם ייבחר אותו היעוד אשר יידרש לאור המציאות הנתונה וצרכיה.

דינה של התכנית

21. שכונת הר נוף ממוקמת במערב ירושלים. כמוה כשמה, מתנשאת השכונה לגובה של כ-813 מטרים וממנה נשקפים הרי ירדן, הרי יהודה הרי ירושלים ואף חלק ממישור החוף. למרגלות הר נוף וסביבותיו משתרע יער ירושלים.

22. רחוב חי טייב אשר בשכונת הר נוף מהווה ציר ממשק מערבי בין השכונה לבין יער ירושלים. מזרחה לרחוב- המתחם המבונה של השכונה, ומערבה לו- יער ירושלים. התכנית נשוא עררנו מבקשת להקים שלושה בניינים במקרקעין המצויים מעברו המערבי של רחוב חי טייב. שלושת הבניינים יחדיו יכילו 80 יחידות דיור, גובהם 1, 3, ו-5 קומות מעל מפלס רחוב חי טייב ו-6, 5 ו-4 קומות מתחת למפלס הרחוב במדורג לכיוון יער ירושלים.

23. לדעתנו, הקמתם של הבניינים במקרקעי התכנית אינה רצויה הן מן הבחינה המאקרו-תכנונית והן מן הבחינה המיקרו-תכנונית. בראייה מאקרו תכנונית- המביטה באובייקט התכנית כחלק ממכלול רחב-ניכר כי הבניינים המוצעים יפרו את ציר הממשק הטבעי אשר יוצר רחוב חי טייב בין השכונה ליער ירושלים ויפגעו ברצף השטחים הפתוחים (למעשה).

24. בשנים האחרונות מתנהל מיזם להקמת טיילת סביב שכונת הר נוף. חשיבותה של הטיילת ונחיצותה עולות מהיות השכונה דלה בשטחים ציבוריים פתוחים. תחומה של התכנית דנן חופף בחלקו לחלק ממתחמה הדרומי של הטיילת המתוכננת. מן הבחינה המיקרו-תכנונית- המקריבה מבטה אל אובייקט התכנית ביחס עם אובייקטים אחרים סובבים לו-הקמתם של הבניינים תפגע ברצועת הטיילת המתוכננת, אשר אין חולק על חשיבות הקמתה, וברציפות הירוקה הפנורמית הנשקפת ממנה.

25. הוועדה המחוזית הכירה בכך שיש בתכנית כדי לפגוע באינטרסים האמורים. בהתאם לכך, היא בקשה לאזן בין פיתוח המגרש לבין אותם אינטרסים. המאבק בין עקרון השימור לאינטרס הפיתוח והאיזון הנדרש על מנת ליישבו הינם עיקרי יסוד בעולם התכנון. לצד הצורך בבניה ופיתוח עומד הצורך בשמירת שטחים פתוחים, משאבי טבע וערכי נוף. "הצורך בשימור השטחים הפתוחים התחזק מאוד בעשור האחרון, עת הפכה ישראל לאחת המדינות הצפופות ביותר בעולם המערבי (מבלי לכלול את הנגב). הכל מסכימים, כי בהעדר תכנון מתאים, ילך השטח הבנוי ויכסה את שטחי הנוף הפתוח, ויכלה את ערכי הטבע והמורשת (ע"א 8116/99 אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הועדה המקומית לתכנן ובניה שומרון, תק-על 2001(2) 466, 467).
26. שוליה המערביים של השכונה אשר לאורכם תוקם- כך מתוכנן- טיילת ציבורית, מהווים קו גבול טבעי בין הבנוי לפתוח, בין פיתוח לשימור. מה הצדקה יש לה לתכנית אשר תפר גבול טבעי זה? לשאלה זו לא מצאנו תשובה בתשובת הוועדה המחוזית. כך למשל, לא נטען- וודאי שלא שוכנענו- כי הבניינים נחוצים בשל מחסור ביחידות דיור בשכונה. כפייתה של התכנית על דרך יצירתיות תכנונית (אשר אף באחריתה ניכרת פגיעה האינטרסים שונים) איננה רצויה שעה שהצדקתה- נוכח רגישות המקום וסביבותיו- אינה ברורה כלל ועיקר.
לאור האמור, מחליטה בזאת הוועדה כי על התכנית להידחות.

_______________
רינה מיוחס
, יו"ר
ועדת משנה לעררים
ניתן היום, כ"א באב תשס"ז (05.08.07).
(***) ניתן לקבל את החלטות ועדות ערר ללא תמורה באתר האינטרנט של משרד הפנים








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 35/06 יעל המרמן, ניר ברקת, רחל וילקינסקי, ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים ואח' (פורסם ב-ֽ 05/08/2007)