פסקי דין על עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חאג' אחמד על ידי יורשיו | פסקי דין על עיסאם חג' אחמד | פסקי דין על חמדאן חג' אחמד | פסקי דין על חוסאם חג' אחמד | פסקי דין על האני חג' אחמד | פסקי דין על סאמר חג' אחמד | פסקי דין על ג'בר מסעד עמאר | פסקי דין על ריאד עבדאללה מנסור עתאמנה | פסקי דין על תחסין עבדאללה עתאמנה | פסקי דין על מחמד עבדאלרחים חמדאן חג' אחמד ואח' |

5559/97 א     19/08/2007




א 5559/97 עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חאג' אחמד על ידי יורשיו , עיסאם חג' אחמד , חמדאן חג' אחמד , חוסאם חג' אחמד , האני חג' אחמד , סאמר חג' אחמד נ' ג'בר מסעד עמאר , ריאד עבדאללה מנסור עתאמנה , תחסין עבדאללה עתאמנה , מחמד עבדאלרחים חמדאן חג' אחמד ואח'




1


בתי המשפט

בית משפט השלום חיפה
א 005559/97


בפני
:
כב' השופט ש. לבנוני

תאריך:
19/08/2007


בעניין:
1. עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חאג' אחמד
על ידי יורשיו

2. עיסאם חג' אחמד
ת.ז. 055773683
3. חמדאן חג' אחמד
ת.ז. 056916471
4. חוסאם חג' אחמד
ת.ז. 057644825
5. האני חג' אחמד
ת.ז. 059523597
6. סאמר חג' אחמד
ת.ז. 0275318979


ע"י ב"כ עו"ד
סאדר

התובעים


- נ ג ד-



1. ג'בר מסעד עמאר

2. ריאד עבדאללה מנסור עתאמנה
ת.ז. 02149090
3. תחסין עבדאללה עתאמנה
ת.ז. 02149089
4. מחמד עבדאלרחים חמדאן חג' אחמד
ת.ז. 025907585
5. סמיר מחמד חמדאן חג' אחמד
ת.ז. 2141137
6. עזבון המנוח עבדאלרחים חמדאן חג' אחמד
ת.ז. 2141100
באמצעות
7. אקבאל מחמד פחמאוי ת.ז. 09528855
8. מוחמד חג' אחמד ת.ז. 025907585
9. הבה חג' אחמד ת.ז. 033067109
10. סעיד חג' אחמד ת.ז. 036434311
11. דאפר חג' אחמד ת.ז. 049825508


ע"י ב"כ עו"ד
1. רסלאן

2 - 3. מוחמד לוטפי


הנתבעים

פסק דין


1. פריד אחמד חמדאן חג' אחמד
(להלן - "המנוח פריד") הגיש בחייו תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין כנגד הנתבעים 1-6. המנוח פריד הינו הבעלים הרשום של רבע חלקים בחלקה הידועה כחלקה 7 בגוש 8752 ששטחה 5361 מ"ר והנמצאת בבאקה-אל-גרבייה (להלן - "החלקה"). לטענתו הנתבע 1 (להלן - "ג'באר") והנתבעים 2-3, שהם אחים (להלן, בהתאמה, "ריאד" ו"תחסין"), רכשו את יתרת הזכויות בחלקה מהנתבעים 4-6, ונרשמה לזכותם הערת אזהרה על פי סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. המנוח פריד תבע, איפוא, סעד של פירוק השיתוף במקרקעין. לתובענתו הוא צירף תשריט של הצעת חלוקה בעין, המקצה לו תת חלקה מוצעת 7/1 המסומנת בצבע ירוק בתשריט הנ"ל.

2. ג'באר, וכן ריאד ותחסין, התגוננו בפני
התביעה, אף הקדימו והעלו טענות-סף שונות. לימים נפטר הנתבע 6. המנוח פריד עתר לתקן את כתב התביעה, אגב צירוף יורשיו, הם הנתבעים 7-11. הבקשה נענתה והוגש כתב תביעה מתוקן בהתאם.

3. לימים נפטר המנוח פריד. בגדר תיק בש"א 16206/00 עתר ב"כ המנוח פריד לחזור ולתקן כתב התביעה ולצרף כתובעים את יורשיו של המנוח פריד. בקשה זו נדחתה בהחלטתי מיום 9.11.00, משום מחדלים דיוניים של ב"כ המנוח פריד. לנוכח כל אלו מעולם לא הותר להגיש כתב תביעה מתוקן כאמור. ואולם חסד אעשה עם המנוח פריד, ולאחר שיתר בעלי הדין אינם טוענים בכיוון זה כל עיקר, אסיק כי נוצרה הסכמה דיונית על פיה התובעים בפני
י הם אף יורשיו של המנוח פריד, כאמור בכותרת פסק דיני זה.

4. מסתבר כי בין ג'אבר לריאד התנהל דיון בבית משפט זה בפני
כב' השופטת שטמר ב-ת.המ. 8599/95. במחלוקת האמורה הושג הסכם פשרה שניתן לו תוקף של החלטה. בגדרה של פשרה זו סיכמו ג'אבר וריאד על חלוקה פלונית ביניהם בחלקה האמורה. נתתי דעתי לסוגיה זו בהחלטתי מיום 9.5.99 ובה רשמתי כי בהנחה שתיענה התביעה שבפני
י הרי ההסכמה שבין ג'אבר לריאד בהליך זה, תחייב בעלי דין אלו אף בהליך שבפני
י. פשיטא שההסכמה ביניהם אינה מחייבת כל בעל דין אחר, לרבות התובעים.

5. עוד בתחילת הדרך, ובהסכמה, מונתה גב' פנינה נוי כמומחית מטעם בית המשפט, על מנת שתיתן דעתה לעניין חלוקת המקרקעין, ובעיקר לנוכח משאלת התובעים לבצע פירוק השיתוף על ידי חלוקת המקרקעין. ביום 6.12.00 הונחה בפני
י חוות דעתה של גב' נוי. גב' נוי סקרה את המצב התכנוני ביחס לחלקה האמורה. היא למדה כי החלקה מיועדת להפקעה לבנייני ציבור ומשום כך היא פסקה כי "במצב התכנוני הקיים אין מקום לדעתי לדון בחלוקת המקרקעין בעין" (סעיף 7.4). בעקבות זאת הוריתי לב"כ הצדדים להגיש טיעונים בכתב לגבי השאלה איך ניתן לחלק את המקרקעין, בשים לב לחוות דעתה הנ"ל.

6. בגדר החלטתי מיום 17.7.01 נתתי דעתי לסוגיה זו, תוך שאני דוחה את השקפתם של התובעים ושל ג'באר ומאמץ את השקפתם של ריאד ותחסין, המאמצים את השקפת המומחית. הראיתי שם כי ככל שעסקינן בדרך של פירוק שיתוף במקרקעין על בית המשפט לקבוע האם מדובר ב"מקרקעין הניתנים לחלוקה", כמשמעות סעיף 40(א) לחוק המקרקעין. לנוכח עמדתה הנחרצת של גב' נוי הראיתי כי "פשיטא, כך השקפת המומחית, לנוכח העובדה כי המקרקעין מיועדים להפקעה לא ימציאו רשויות התכנון, ולא יאשרו, כל תשריט לחלוקת המקרקעין בעין" (סעיף 5).

ועם זאת דחיתי בשלב ההוא את עתירתם של ריאד ותחסין לדחות התביעה. ציינתי כי "תלויה ועומדת בפני
י תביעה לגיטימית לפירוק השיתוף במקרקעין. הצעת התובע כי פירוק השיתוף יתבצע בדרך של חלוקה בעין בלתי אפשרית לאור חוות דעתה של המומחית. שומה על בית המשפט לשקול אפשרות אחרת של פירוק השיתוף במקרקעין, על יסוד חלופות אחרות על פי דין" (סעיף 7).

7. בהמשך נדרשה גב' נוי ליתן דעתה לאפשרות פירוק השיתוף על ידי מכירת החלקה, הגם שטרם נתתי דעתי האם ראוי כי המכירה תהיה "פנימית" או "חיצונית". התקיימו הליכים יגעים בפני
גב' נוי. מסתבר כי על החלקה נבנו בתיהם של ריאד ושל תחסין, וללא היתר. ואולם, ככל שעסקינן בצורך של גב' נוי ליתן שומה לגבי שווי החלקה, ציינה גב' נוי, ולטעמי בצדק, כי "ללא מדידה ותוכניות של כל המבנים הקיימים בחלקה לא ניתן להעריך את שוויים" וכן כי "לא ייתכן שמבנים חדשים נבנו ללא תוכניות שנערכו על ידי מהנדס". אכן, ב"כ ריאד ותחסין המציא לגב' נוי אך תוכנית של אחד הבתים, ולא ידוע לי איזה מהם, אך לא הומצאה תוכנית של הבית השני.

8. לנוכח כל אלו סוכלה האפשרות של גב' נוי להכין חוות דעת משלימה, ובעטיים של ריאד ותחסין. נזכור ונשמור כי השניים חטאו בעצם הקמת בתים, ללא היתר. ואכן, קשה להניח כי שני הבתים, גם אם הוקמו ללא היתר, הוקמו אף ללא תוכניות שנערכו על ידי מהנדס. אכן, על מנת לשקול את פירוק השיתוף במקרקעין על דרך מכירה, אמורה הייתה להיות ניצבת בפני
י חוות דעת מפורטת של גב' נוי, אשר לוקחת בחשבון, לעניין שיקולים משיקולים שונים לעניין אופן המכירה, את קיומם הפיזי של הבתים האמורים.

9. כבר כאן אציין כי מקובלת עליי עמדתם של ריאד ותחסין, כי הקמת בתיהם נעשתה בתהליך ממושך מול עיניו הבוחנות של שכנם, המנוח פריד, אשר לא ראה לנקוט בכל צעדים של מחאה. לא ייפלא, איפוא, כי לאחר שבתכוף להגשת התביעה הוגשה בקשה על ידי המנוח פריד לצו מניעה זמני, היא נדחתה, ובתוקף, על ידי כב' השופט י.כהן. השופט כהן קבע כי תצהירו של המנוח פריד היה בו כדי להטעות את בית המשפט, כאשר התיימר לציין כי מתחילה להתבצע בנייה בחלקה בעוד "אחד המבנים גמור ובשני הסתיימו עבודות השלד" (סעיף 2). ממילא, וככל שעסקינן בהליך שבפני
י, ברי ששומה עליי לקבל את קיומם הפיזי של הבתים, כעובדה מוכחת לעניין שיקוליי. מנגד, על מנת להורות על פירוק שיתוף במקרקעין על דרך מכירה, אמורים מלוא הנתונים האמורים, ובוודאי לעניין שוויו של כל אחד מהבתים, אם לחובת ואם לזכות ריאד ותחסין, להיות לנגד עיניי. חוות דעת כאמור לא ניצבת בפני
י, ורק עקב מחדלם של ריאד ותחסין.

קביעתי זו, כפי שיפורט להלן, אינה מעלה ואינה מורידה לצורך הכרעתי. לאורך כל הדרך, כך בדעתי לקבוע, מתעלמים התובעים משורה של טענות-סף המועלות על ידי הנתבעים 1-3. די בחלק מן הנתונים האמורים על מנת להדוף את התביעה ולא להידרש לה, כל עיקר.

10. כבר בגדר סעיף 3 לכתב הגנתם של ריאד ותחסין, ובהמשך אף בכתב הגנתם המתוקן, נטען כי "לתביעה לא צורפו בעלי דין שהם בעלים בחלקים מהחלקה ואשר רכשו זכויות בחלקה, ובלעדיהם לא ניתן לדון בחלוקת החלקה בכלל". אכן, ראוי היה כי בכתב ההגנה יפורטו שמותיהם של אותם "בעלי דין", ומשעה שהדבר לא נעשה ראוי היה שהתובע ידרוש להבהיר עניין זה, בגדר סעד לפרטים נוספים או לשאלון. מכל מקום, בהמשך הדרך מסרו ריאד ותחסין עמדתם המובהקת בעניין זה, בגדר תצהיר עדותם. וכך, למשל, נהיר כי אחיהם של ריאד ותחסין, מר מנצור עתאמנה (להלן - "מנצור"), שרכש 670 מ"ר בחלקה, לא צורף כבעל דין. על קיומו של מנצור יכול היה לדעת המנוח פריד, אף למקרא הסכם הפשרה ב-ת.המ. 8599/95 הנ"ל, שעמד לנגד עיניו עוד מתחילת הדרך, ובה נרשם כי "גם מנסור עתאמנה, הנוכח עתה באולם בית המשפט, מסכים להסכם זה".

11. על מנת שתידון תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, חייבת היא להיות מוגשת על ידי "שותף במקרקעין", וזאת כנגד שותפים במקרקעין שלו. ככל שעסקינן ברישום הבעלות, מתחילת הדרך רק המנוח פריד היה רשום כבעלים של רבע בחלקה. משעה שנפטר, והגם שניתן צו ירושה על עזבונו זה מכבר, אפילו יורשיו טרם טרחו לרשום את ירושתם בלשכת רישום המקרקעין. כל יתר בעלי הדין רשומים כבעלי הערת אזהרה. שאלה היא מה סיווגה הנאות של הערת אזהרה. דן בסוגיה זו מיגל דויטש, בספרו קניין (כרך א'). הוא מורה אותנו כי הגם שהערת האזהרה היא "בעלת אופי קנייני" הרי "מהותה היא נגטיבית בלבד. הערת אזהרה אינה מקדמת כלל את הזכאי, מכוח עצמה, אל המקרקעין, במובן זה שהיא לא מאפשרת לזכאי לממש את המקרקעין, לשלוט בהם או להחזיק בהם, היא 'רק' הודפת נושים אחרים של החייב בעסקאות מאוחרות יותר" (עמ' 53).

אין בדעתי לקבוע מסמרות, במסגרת פסק דיני זה, לעניין השאלה האם לנוכח כל אלו, ניתן לבצע הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, שלא בין בעלים רשומים אלא בין זכאים מכוח הערת אזהרה, הגם שאני נוטה לדעה שלא ניתן לעשות כן. מכל מקום, חלוף השנים הממושכות של הליך זה, לא גרם לכך שניצבים בפני
י בעלים רשומים של מקרקעין. אף נתון זה חובר להשקפתי כי התביעה שבפני
י, למצער, לא בשלה ומוקדמת.

12. ועוד נתון הודף את היכולת לקדם את פירוק השיתוף במקרקעין. מתחילת הדרך מתייצבת מחלוקת קניינית בעניין בעלותו הנטענת של ג'אבר בחלקה. מחלוקת זו נפרסת באורח מפורט בתצהירו של ריאד. ריאד מציין כי ג'אבר סבור כי מגיעה לו מחצית החלקה, וריאד חולק על כך "שכן אנו רכשנו זכויות אשר נרכשו דרך כונס הנכסים הרשמי, כך שמדובר בזכויות נקיות וחוקיות". מנגד, ג'אבר טוען כי הוא זכאי להירשם כבעלים של מחצית החלקה והוא נסמך על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתיק בק/168+170 קרקעות. משמע, קיימת מחלוקת מובהקת בשאלת הבעלות בין שני שותפים במקרקעין, באשר לחלק ניכר ביותר של החלקה. הכרעה במחלוקת קניינית זו מצויה בסמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי. ברי כי כל עוד לא יכריע בית המשפט במחלוקת האמורה, לא ניתן לקיים הליך של פירוק השיתוף במקרקעין, שהרי אין לדעת מה חלקו הנכון של ג'אבר, וממילא של יתר השותפים.

13. ואם בכל אלו לא די נטען בפני
י, ודומה שכדין, שבין לבין אף ג'אבר נפטר. כתב התביעה, ככל שעסקינן בו, טרם תוקן, ואין לי מידע האם כבר ניתן צו ירושה על עזבונו. ברי שלא ניתן לקדם את הליכי פירוק השיתוף מבלי שיורשיו של ג'אבר, אף הם, ניצבים כבעלי דין בפני
י.

14. עם כל אלו אין בפי ב"כ התובעים, כל התמודדות. ב"כ התובעים חוזר ועותר לפרק את השיתוף בעין, חרף העובדה שעסקינן בחלקה המיועדת להפקעה. לטעמו הליכי ההפקעה אינם מקודמים זה שנים, באופן שאין מניעה לבצע הליכי הפירוק, בכפוף להליכי הפקעה שיבוצעו בבוא השעה, אם בכלל. אין בדעתי לחזור על הכרעתי בה דחיתי את הטיעון האמור.

15. ועם זאת הנני רוחש אהדה רבה לטיעונם של התובעים באשר להתנהלותם הנפסדת של ריאד ותחסין. שהרי, מחד גיסא, הם נסמכים על הליכי ההפקעה מכוחם החלקה מיועדת למבני ציבור על מנת להדוף את תביעת פירוק השיתוף שבפני
י, ומאידך גיסא, הדבר לא מפריע להם להקים, איש-איש, את ביתו, וללא היתר. אכן, אם לשיטת ריאד ותחסין החלקה הופקעה ומיועדת למבני ציבור, ראוי היה שיסמיכו מעשה למחשבה, ויהרסו את הבתים שלהם, על מנת לאפשר הקמת מבני ציבור כאמור.

כאמור, אין בכל אלו כדי לקדם את פירוק השיתוף במקרקעין, לנוכח הנתונים המקדמיים הפורמאליים שנימנו לעיל. ועם זאת, כמדומה, התובעים אינם חסרי ישע. יכול שהם רשאים לנקוט בצעדים המתחייבים מהוראות חוק המקרקעין באשר לבנייה ונטיעה במקרקעין משותפים, או במקרקעי הזולת. ברי כי בחלקה מתבצע שימוש "לא מאוזן". ריאד ותחסין הקימו בתים. יתר בעלי הדין שבפני
י לא עשו כן. יכול שקיימת עילת תביעה כספית עקב כך. מובן שאין בדעתי ליתן דעתי לסיכוייה של תביעה צפויה זו, ובעיקר לנוכח טענת השיהוי והמניעות שיכולה להיות מוצגת כהגנה בפני
ה, לנוכח העובדה שכאמור בניית הבתים על ידי ריאד ותחסין נעשתה בזמן-אמת לנגד עיניו של המנוח פריד ולא זכתה לכל תגובה ומחאה. מכל מקום, ככל שתוגש תביעה כספית כאמור, היא תוכרע כפי שתוכרע.

16. לנוכח כל אלו בדעתי לדחות את התביעה. הנני זוקף לחובת התובעים, כמובן, את עצם הפסדם. הנני זוקף לחובתם של ריאד ותחסין את התנהלותם הנפסדת, הן בהקמת בתים ללא היתר, וחלקם אולי ללא תוכנית מהנדס, והן את מידת ההתחסדות והצדקנות, במכלול טיעוניהם. הנני זוקף לחובתו של ג'אבר את הימנעותו מהגשת תצהירים וסיכומים, וחסד נעשה עמו בסופה של דרך, כאשר החלטתי להידרש לסיכום טענותיו.

משאלו הנתונים שבפני
י החלטתי לא ליתן צו להוצאות.

17. לפיכך, הנני דוחה את התביעה.

אין צו להוצאות.

18. המזכירות תמציא העתק מפסק דיני לב"כ הצדדים בדואר רשום + אישור מסירה.

ניתן היום ה' באלול, תשס"ז (19 באוגוסט 2007) בהעדר הצדדים.

ש. לבנוני
, שופט
קלדנית: ברטה א.








א בית משפט שלום 5559/97 עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חאג' אחמד על ידי יורשיו , עיסאם חג' אחמד , חמדאן חג' אחמד , חוסאם חג' אחמד , האני חג' אחמד , סאמר חג' אחמד נ' ג'בר מסעד עמאר , ריאד עבדאללה מנסור עתאמנה , תחסין עבדאללה עתאמנה , מחמד עבדאלרחים חמדאן חג' אחמד ואח' (פורסם ב-ֽ 19/08/2007)