פסקי דין על בן דור אמנון | פסקי דין על בן דוד אביבה | פסקי דין על סופר עובדיה | פסקי דין על סופר ויקטור | פסקי דין על מילשטיין דוד |

56530/01 א     16/09/2007




א 56530/01 בן דור אמנון, בן דוד אביבה נ' סופר עובדיה, סופר ויקטור, מילשטיין דוד




1


בתי המשפט
בית משפט השלום תל אביב-יפו
א 056530/01





16/09/2007



בעניין:
1 . בן דור אמנון

2 . בן דוד אביבה



ע"י ב"כ עו"ד י. פרק

תובעים

נ ג ד


1 . סופר עובדיה

2 . סופר ויקטור

ע"י ב"כ עו"ד מ.ששון


3 . מילשטיין דוד

ע"י ב"כ עו"ד ש.כץ







נתבעים
פסק דין


מבוא:

תביעה כספית בסכום של 355,513 ₪ שעניינה בטענה להפרת התחייבות חוזית בתרמית ומצג שווא ביחס לשטח מגרש .
העובדות העומדות ביסוד התביעה אינן שנויות במחלוקת בחלקן המכריע והרלוונטי ולנוחות המעיין בפסק הדין תובא להלן השתלשלות הדברים:

1. ביום 6.2.87 נחתם חוזה מכר בין עובדיה סופר (להלן:"עובדיה") מצד אחד, לבין התובעים (להלן: "בן דור") מצד שני, לרכישת חלקים של "עד רבע" בחלקה 25 גוש 7131 בקרית בן גוריון רח' יקותיאל אדם 3 (להלן:"המגרש") תמורת הסך של 30,000$ (להלן:"חוזה המכר").
2. ביום 6.2.87 נחתם חוזה למתן שירותי בניה בין ויקטור סופר (להלן:"ויקטור") אביו של עובדיה ולפיו, התחייב ויקטור כלפי בן דור להקמת בית על גבי המגרש לפי תוכנית ומפרט תמורת הסך של 60,000$ (להלן:"חוזה שירותי הבנייה").
3. שירותי הבניה ניתנו על ידי ויקטור או באמצעותו והקמת ביתם של בן דור על המגרש ומסירתו לידיהם הסתיימה ביום 20.11.89 כחלק ממבנה כולל בן 4 יחידות דיור (להלן: "הבית המשותף") אשר נועד להרשם ככזה בלשכת רישום המקרקעין.
4. ביום 3.8.91 נרשמו זכויות הרוכשים, ובין היתר, זכותו של בן דור לפי נסח מוצג ת/5 כבעלי ¼ מהזכויות במגרש.
5. ביום 3.8.94 נרשמו זכויות הדיירים לפי צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים (מוצג ת/6).
6. על פי תשריט הרישום (להלן:"התשריט") הוגדרה זכותו של בן דור ככוללת קוטג' על חלקה 25/3 בקומת קרקע ראשונה שנייה ושלישית בשטח 153.5 מ"ר, מספרה בתשריט הוגדר כ-3, חלקיה ברכוש המשותף כ-15/60. הצמידויות לה הוגדרו כקרקע בשטח 10.45 מ"ר המסומן בתשריט באות ו' וצבוע בצבע תכלת, שטח של 1.73 מ"ר המסומן בתשריט באות ז' וצבוע בצבע תכלת, חניה בשטח 12.5 מ"ר המסומן בתשריט באות ח' וצבוע בצבע תכלת, מרפסת לא מקורה בשטח 2.68 מ"ר המסומנת בתשריט באות יג' וצבועה תכלת, גג בשטח 19.5 מ"ר המסומן בתשריט באות יז' וצבוע בצבע תכלת, גג עליון בשטח 47.5 מ"ר המסומן בתשריט באות כא' וצבוע בצבע תכלת.
7. לצד הגדרת זכויותיהם של בן דור, הוגדרו זכויות יתר הדיירים בבית המשותף שהם לביא זוהר ושושנה (להלן:"לביא"), סורני ראובן וגאולה (להלן:"סורני") ועובדיה ורישומן נעשה באופן כמפורט:

א. ללביא (נתבעים 4 ו- 5 שנמחקו מכתב התביעה) הזכויות בקוטג' העורפי הפונה לכיוון צפון-מערב תחת הסימון חלקה 25/1 בגוש 7181, בעלי שטח מוצמד של 151.2 מ"ר.
ב. לסורני הזכויות בקוטג' החזיתי הפונה לכיוון צפון- מזרח תחת הסימון חלקה 25/2 בגוש 7181 בעלי שטח מוצמד של 10.45 מ"ר.
ג. לעובדיה הזכויות בקוטג' העורפי הפונה לכיוון דרום- מערב תחת הסימון חלקה 25/4 בגוש 7181, בעל שטח מוצמד של 204.63 מ"ר.

סה"כ שטח הקרקע שהוצמדו לכל יחידות הדיור הינו בהיקף של 430.19 מ"ר.



תמצית טענות הצדדים:

לטענת בן דור, רומו אלה באשר לשטח המוצמד לביתם לאחר שבניגוד להתחייבות הופחת זה בהיקף של 42.27 מ"ר הפחתת שטח ההצמדה נעשתה באמצעות חלוקה בלתי הוגנת העומדת בסתירה לחוזה המכר ולחוזה שירותי הבנייה, כאשר החלקים בהצמדה שנשללו מבן דור סופחו לעובדיה וללביא, שכניהם בבית המשותף.
טענתם זו מופנית כלפי עובדיה וויקטור כמי שבפועל יצרו את ההטעיה והתרמית הכרוכה בהפחתת השטח המוצמד לביתם וכלפי בא כוחם, עו"ד דוד מילשטיין (להלן:"מילשטיין") לו מיוחס שיתוף פעולה בהטעייתם. האחרון, חזר בהודעת צד ג' לעובדיה וויקטור.

בן דור בתביעתם אינם מבחינים בין אחריותו של עובדיה לבין אחריותו של ויקטור ורואים את שניהם כאחראים במשותף לכל מצג שנעשה בקשר עם חתימת חוזה המכר וחוזה שירותי הבנייה. לפי דבריהם, יש לראות בשני החוזים הנ"ל כיחידה עיסקית אחת שפיצולה נעשה אך ורק משיקולים של כדאיות מיסויית ומהותית. מדובר בהתחייבות משותפת של עובדיה וויקטור שהופרה על ידם.

דיון מקדים ביחס לאחריותם של ויקטור ועובדיה:

עוד מפרטים בהקשר זה בן דור בסיכומיהם, כי שני החוזים, היינו, חוזה המכר וחוזה שירותי הבנייה, משקפים במשותף את מכירת השלם.
ויקטור ועובדיה לעומת זאת, מבקשים לצמצם את אחריותם כל אחד לגידרי ההסכם הנושא את חתימתו, היינו, עובדיה כחתום על חוזה המכר להעברת הזכויות ואילו ויקטור כמי שנשא בהתחייבות למתן שירותי הבנייה.
לטעמי, לא ניתן לייצר אבחנה בין התחייבותם של השניים, היינו, ויקטור ועובדיה, שכן זו מבקשת להפריד בין הדבקים. אין התחייבותו של עובדיה על פי חוזה המכר מושלמת, אלא ברישום הזכויות על שמם של בן דור בדרך המשקפת את התחייבותו על פי חוזה המכר ואין התחייבותו של ויקטור מושלמת אלא ברישום הזכויות בבית בהתאם להתחייבות בחוזה המכר. בעניין זה יש להעדיף את טענתם של בן דור ולפיה, יש להעדיף את התוכן המהותי של שתי העיסקאות על פני הביטוי הפורמלי שלהן אשר נוצר לנוחות הצדדים כולם (כל אחד מטעמיו הוא) ואולם, אין הוא משקף את התוכן האמיתי של התחייבות הצדדים.
נוכח קביעתי זו, יתייחס החלק הנוסף של הדיון בהיבטיו הרלבנטיים לטענות הנוגעות לויקטור ועובדיה ללא אבחנה ביניהם.

חוות הדעת המקצועית:

נוכח אופיו המקצועי המובהק של הסכסוך מונה מומחה מטעם בית המשפט, שמאי המקרקעין והכלכלן, גיא תמרי (להלן:"תמרי"). תמרי קבע בחוות דעתו, כי בהנחה ששטח הרכוש המשותף הינו 181.07 מ"ר כפי שסומן בתשריטים והוקצה בפועל ולו היו כל השטחים מוצמדים לכל אחת מהדירות באופן שווה, היה היקף שטחה של כל חצר מוצמדת כ- 1.08 מ"ר. תמרי קבע אמנם בחוות דעתו, כי פרוייקט מסוג זה שנבנה אינו נזקק לשטח רכוש משותף בהיקף הנ"ל ואולם, לפי דעתי קביעה זו אינה רלוונטית ויש לצאת מתוך הנחה כי הקצאתו של שטח משותף צריכה היתה להעשות באופן שאכן נעשתה, שכן אין זה מתפקידו של בית המשפט לתכנן מחדש את התשריטים (מה גם שלא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור) אלא להתייחס לתכנון הקיים. לפי זה אם כן, לכל אחת מיחידות הדיור הייתה צריכה להיות מוקצית הצמדה של חצר בשטח של 1.08 מ"ר. בפועל, כך קובע המומחה בחוות דעתו הוצמד לדירת בן דור שטח גינה של 25 מ"ר במעוגל דהיינו קיים חסר בשטח של 83 מ"ר. בפועל, נקבע עוד בחוות דעתו, כי חלק מהרכוש המשותף הסמוך לתת חלקה 3 סופח כחצר בתוספת של חלק מההצמדה המשותפת עם תת חלקה 4, גודר באבן וגונן על ידי בעלי הזכויות היינו בן דור. שטח החצר שהוצמדה בפועל, הינו בגבולות של כ- 150 מ"ר, כך שבפועל משתמש בעל הזכויות בתת חלקה 3 (בן דור) בגינה ששטחה עולה על ההצמדה שניתנה לו, כאשר פרט להצמדה המשותפת המהווה דרך מעבר לתת חלקה 4, לא קיים בחלק המגרש הנדון רכוש משותף. נתונים עובדתיים אלה המוצגים על ידי תמרי בחוות דעתו, הם נתונים מקצועיים מובהקים שלא נסתרו ולא נפגמו ולאמיתו של דבר איש מהצדדים אינו חולק על תוקפם. בהסתמך על חוות דעת זו ניתן איפוא לצאת מהנחה ולפיה, זוכו בן דור בהצמדה מופחתת של שטח הגינה ביחס להצמדה שהייתה צפויה, לו היה השטח הנותר שמעבר לתכסית לשטחים המשותפים לחניות וכיוצא באלה, מחולק בארבע חלקים שווים בין לביא סורני בן דור ועובדיה. זוהי ליבת חלקה הרלוונטי של חוות הדעת של תמרי, כאשר מחלקים ניכרים ממנה יש להתעלם כפי שיוסבר בהמשך.

השאלה שבמחלוקת:

טענת בן דור הינה, כי הנתבעים (ויקטור עובדיה ומילשטיין, וייקראו להלן כולם או חלקם במשותף:"הנתבעים") הפרו את התחייבותם שעה שנמנעו מלהצמיד לדירת בן דור את רבע השטח הנותר מעבר לשטח הבנוי כפי התחייבותם ההסכמית.

תמצית טענות הצדדים:

צידקת טענתם של בן דור תוכרע אמנם על פי המערכת ההסכמית שנכרתה בין הצדדים המגדירה את זכאותם של בן דור לפי לשונה והפרשנות הראויה לה.
הן בן דור והן הנתבעים מבססים את עמדתם על נוסח חוזה המכר שנחתם, כאשר כל אחד מהם מבקש לצקת למילים הרשומות בו את המשמעות הנוחה לתמיכה בעמדתו.
בן דור טוענים, כי חוזה המכר משקף התחייבות לרבע החלקה ומשמעותה, חלוקה שוויונית בין כל הדיירים ואילו הנתבעים טוענים, כי ההסכם אינו מגדיר חלוקה שווה אלא את גבול השטח המקסימלי ממנו יכול שיפחת שטח מסוים אחר.
חוזה המכר כולל את התחייבותו של עובדיה והצהרתו (ולצורכי הדיון גם את התחייבותו של ויקטור) מופיעה בפרק המבוא וכוללת התייחסות לשטח המימכר באלו המילים:

"הואיל והמוכר מצהיר כי הינו הבעלים של חלק מהחלקה (254/2520) והמחזיק של אותם חלקים וכן זכאי להירשם כבעלים של (508/849) חלקים נוספים בחלקה אותם רכש מחברת חלקה 130 בגוש 7173 בע"מ בחלקה הידועה כחלקה 25 בגוש 7131 ונמצאת בקריית בן גוריון רחוב יקותיאל אדם 3 ומתוכם נמכרים חלקים של עד ¼ בחלקה בלבד.
(להלן:"הממכר").

"והואיל ואין כל מניעה אחרת לבצע הוראות החוזה והעברת הממכר לקונה פרט להסכמת כל השותפים לחלוקת החלקה וייחוד השטח הנמכר המהווה ¼ החלקה הנמכרת מתוך חלקיו של המוכר והיתרה תישאר שמו".

בעוד שבן דור נסמכים על נוסח זה של הדברים ככזה אשר אינו מותיר ספק באשר להיקף זכאותם, טוענים הנתבעים בהגנתם, כי התחייבותם המוגדרת במילים "עד ¼ בחלקה" אינה מתייחסת אלא לגבול העליון של ההתחייבות ואולם, לא לרף התחתון. הטעם לכך נעוץ לדבריהם בנתוניו הטופוגרפיים הייחודיים של המגרש אשר איננו רגיולרי ומהווה תבנית טרפזית. נתונים אלה, כך לדבריהם, מונעים ביצוע חלוקה שוויונית של שטח ההצמדה ומניעה זו הייתה ידועה בבהירות לבן דור. לניכחה, הוענקה לבן דור זכות הבחירה בין רכישת חלקו החזיתי שיהנה מהצמדה מופחתת לבין המגרש האחורי המזוכה בהצמדה נרחבת יותר ואולם חסרונו במיקומו בסמוך לחלקת בית- עלמין.

לפי דברי הנתבעים, קיימת לגרסתם זו תמיכה בעדותה של בן דור (אביבה) אשר הודתה בכך בחקירתה ואף הסירה את תביעתה כנגד הנתבעים 4 ו – 5 ובכך מתגלה אינדיקציה נוספת להשלמתה והסכמתה לתקינות החלוקה של המגרשים.
טענת ההגנה הנוספת של הנתבעים נמצאת במישור אלטרנטיבי ולפיה, מילאו אלה את חובתם להקניית רבע החלקה לזכות בן דור וככל שקיימת אי-התאמה ברישום זכויותיהם על פי צו רישום הבית המשותף, מוצג ת/6, כי אז אין האחריות בעניין זה מוטלת, אלא על מילשטיין כעורך הדין שעסק ברישום. כלפיו מפנים אלה אצבע מאשימה כמי שעשה שימוש שגוי בייפוי הכוח שניתן לו מאת הצדדים ולחילופין, טוענים הם כי שימש כשלוחם של התובעים לצורך רישום זכויותיהם ובכך מנועים אלה מלטעון כנגד אופן הרישום.

דיון בטענות הצדדים:

נכון אם כן להתייחס לטענותיהם של הנתבעים, על פי סידרן:
יאמר מיד. הטענה ולפיה אין נוסח חוזה המכר משקף אלא את גבולה העליון של התחייבותם, היא מסוג המענות המקשים על התייחסות הולמת ורצינית אם לנקוט לשון המעטה. כבר שנינו כי לא ניתן להעלות במסגרת הטיעונים המוצגים בהליכים משפטיים טענות עובדתיות סותרות כיוון שהעלאתן אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב בניהול הליך משפטי, ובעניינינו לא ניתן ליישב טענה עובדתית והיפוכה המועלות באותה נשימה בנושא היקף התחייבותם של הנתבעים. אלה הטוענים כי לא ניתן היה לרשום את בן דור כבעלי רבע מזכויות השטח המוצמד גורסים באותו הבל פה, כי על שם בן דור נרשמו רבע מזכויות החלקה במרשם המקרקעין לפי מוצג ת/5. קשה להעלות על הדעת סתירה עובדתית מהותית יותר מזאת המתגלה כאן. על פניו איפוא קיים כלפי הנתבעים סוג של השתק המונע את הצגת הטיעון העוסק בפרשנות להיקף הזכות הנרכשת על ידי בן דור ככזו הנופלת מהרבע הנדרש. מוצג ת/5 איפוא סותר ומפריך את גירסת הנתבעים בהקשר זה.
נימוק זה די בו להבנתי, כדי לשמש בסיס לדחיית קו ההגנה של הנתבעים בחלקו המתמקד בהיקף הזכות הנדרשת.
מעבר לנדרש ולמתבקש, קיימים נימוקים נוספים אשר בהתבסס עליהם יש לדעתי, לדחות את גירסת הנתבעים. כך, עולה מתוך חוות דעתו של תמרי כי בפועל ניתן היה מבחינה תיכנונית להביא לחלוקה שוויונית של שטחי ההצמדה וקביעה זו המקובלת על בית המשפט לאחר שלא נסתרה יש בה כדי להחליש במידה משמעותית את גירסת הנתבעים.
עוד נראית היתמכותם של הנתבעים ב"הודאת התובעת" כביכול על הסכמתה לתכנון שנעשה כמנותקת מהמציאות וכמוציאה דברים מהקשרם באמצעות ציטוטם החלקי. בן דור הסבירה בעדותה מדוע ביטלה את תביעתה כנגד הנתבעים 4 ו- 5 והסבר זה, אין לו דבר וחצי דבר עם הסכמתה לדרך שבה נרשמו זכויותיה בעת הרישום על פי צו הבתים המשותפים. גרסתם של הנתבעים לגבי ידיעתה של התובעת חסרה תמיכה ראייתית מניחה את הדעת. ככל שמדובר במידע שנמסר לתובעת בעל פה, כי אז לא קמה לעדות זו כל תמיכה אובייקטיבית מניחה את הדעת ואילו ההפנייה למידע הצפון, כביכול, במסמכי ההתקשרות איננו בנמצא כלל. בהקשר זה יצויין כי המיפרט שצורף להסכם מוצג ת/2/א איננו מתייחס כלל לפרטיה של ההצמדה ומפנה (בפרק ג' שבו) לחוזה שמפנה למיפרט וחוזר חלילה, התוכנית מוצג ת/2/ב איננה כוללת את פירטי ההצמדה ולמותר לציין כי אלה אינם מופיעים בת/1 (חוזה המכר). דומה כי בעניין זה אין מקום לספקות שעה שויקטור שנדרש לעניין בחקירתו הנגדית לא היה אף הוא מסוגל להצביע על קיומו של המידע במסמכי ההתקשרות (ראה לעניין זה פרוטוקול יום 6.11.06 פסקה ראשונה בראש עמוד 9).
חלק טיעוני הנתבעים המבקש להסתמך על התנהגותם של בן דור בעת מסירת החזקה אינו יכול להועיל, שכן באותו מועד, שקדם בכחמש שנים לצו רישום הבית המשותף, לא הייתה עדיין לבן דור כל עילת תביעה, ולפחות לא יכולים היו אלה לזהותה באותו מועד.
עולה מכל המקובץ, כי חלק הגנתם של הנתבעים הנסמך על הטענה, ולפיה לא התחייבו אלה למכירת רבע מהזכויות בחלקה באופן שזה ישתקף בשטחי ההצמדה לדירות נראה כחסר בסיס וכראוי לדחייה.
קו ההגנה הנוסף של הנתבעים מצוי כאמור בטענה ולפיה, מילאו אלה את חובתם להקניית רבע הזכויות במגרש ברישומם במרשם המקרקעין לפי מוצג ת/5 ואילו הרישום שנעשה על פי צו הבתים המשותפים כמשתקף במוצג ת/6 נעשה ע"י מילשטיין באחריותו הבלעדית או כשלוחם של בן דור לרישום זכויותיהם.
לפי הבנתי מנועים הנתבעים מלהעלות כל טענה לעניין אחריותו של מילשטיין לאחר שכלפיו לא נוצרה חזית יריבות כלשהי מצדם. מילשטיין משמש כנתבע השלישי בתביעת בן דור, וכמגיש הודעת צד ג' כנגד הנתבעים ואולם, אלה לא חזרו אליו בהודעה נוספת, כך שמבחינת סדרי הדין יש לדחות את טענתם על הסף. מעבר לנדרש ולמען הסר ספק אתייחס על אף האמור לעיל לטענותיהם כלפי מילשטיין ולו בקצרה.
הנתבעים מטילים את האחריות לרישום השגוי כביכול של הבית המשותף על מילשטיין, כיוון שלידיו נמסר יפויי כוח בלתי חוזר לרישום הבית המשותף בעוד שהנתבעים לא היו בעלי אינטרס לאופן רישום ההצמדות. בעניין זה נאחזים הנתבעים בחוות דעתו של תמרי ולפיה, ניתן היה תיאורטית להעניק לבן דור על בסיס נתוני החלקה והמגרש את חלק ההצמדה לו הינו טוען, משמע, הכשל ברישום הזכויות מתמקד באופן רישומן שנעשה כאמור על ידי מילשטיין.
טענתם זו, של הנתבעים אינה מתיישבת לדעתי עם ההשלכות המשפטיות של הסיטואציה העובדתית הנטענת על ידם ולפיה, שימש מילשטיין כבא כוחם בעיסקאות (ראה עמ' 3 לפרוטוקול מיום 6.11.06 שם מעיד ויקטור כי מילשטיין היה בא כוחו). בכך נשמט הבסיס לטענתם להיעדרה של אחריות לפעילותו של מילשטיין.
מילשטיין כבא כוחם (מוצג ת/9 ייפוי כוח בלתי חוזר) נתפס כמי שביצע את הוראותיהם לפי כללי השליחות והעקרוני שבהם קובע כי שלוחו של אדם כמותו.
כלל הוא, כי עורך הדין הפועל לרישום הזכויות במקרקעין כבית משותף עושה זאת על בסיס התשריטים והתוכניות שעמדו ביסוד ההתקשרות של הצדדים ומבחינה זו, עבודתו הינה טכנית בלבד ואין בה כדי לייצר או להגדיר זכויות אלא על פי מסמכי ההתקשרות.
מצד הנתבעים לא הוצג כל חומר ראייתי המוכיח כי מילשטיין פעל בניגוד לתוכניות שהומצאו לו ולפיכך, לא נוסד כל בסיס לאחריותו האישית העצמאית של מילשטיין לרישום. הטענה ולפיה, מילשטיין חרג מסמכותו הנרמזת מבין השיטין בטענתם של הנתבעים איננה נתמכת בחומר ראייתי כלשהו ולפיכך, אין בה כדי לשמש תמיכה כלשהי לגרסתם.
מעבר לכך, לא נכונה טענת הנתבעים ולפיה, לא היה להם כל אינטרס באופן רישום הזכויות ההצמדה שעה שעובדיה הינו אחד הנהנים הישירים מאופן הרישום.

הרובד הנוסף של הטענה, הנוגע לאחריותו של מילשטיין, מבוסס על הגרסה ולפיה בתקופת רישום הבית המשותף לפי מוצג ת/6 שימש מילשטיין כבא כוחם וכשלוחם של בן דור לצורך העניין. טענה זו נסמכת על הגירסה ולפיה, חתמו בן דור על ייפוי כוח (סומן כמוצג ת/3 ו- ת/8) ואף שילמו למילשטיין את שכרו בגין פעולותיו אלה.
אף בטענה זו לא מצאתי ממש. חתימתם של בן דור על ייפוי הכוח כלפי מילשטיין נעשתה כחלק מהתחייבותם על פי חוזה המכר. זו נעשית כדבר שבשיגרה בחוזים מסוג זה ואף נכפית במידה מסויימת על הצד המתקשר בחוזה כמהלך שנועד להבטיח את רישום הזכויות ללא הפרעות או השהיות בהמשך.
טענתם של הנתבעים לאחריותו של מילשטיין נדחתה במישור היחסים שבין הנתבעים לבין מילשטיין. אולם עדיין יש להתייחס אליה בהיבטה הנוסף, היינו, זה הנוגע למסגרת היחסים שבין בן דור לבין מילשטיין, היינו, אם נוצרה כלפי בן דור התחייבות מצדו של מילשטיין לרישום זכויותיהם באופן הנטען על ידם.
סבורני, כי הדברים שנאמרו בחלקו הקודם של הדיון בו דחיתי את טענות הנתבעים כלפי מילשטיין יפות גם לחלק זה של ההכרעה ומטעמי יעילות וחיסכון בזמן אסתפק בהפנייה לאותם שיקולים כמשקפים את דעתי כאן.
כעיקרון לא הוכח על ידי בן דור כי מילשטיין חרג מהרשאה או הפר התחייבותו כלפיהם בדרך כלשהיא ולפיכך, נדחית טענתם בעניין זה.

מסקנת ביניים:

לסיכום חלק זה של הדיון יצויין, כי טענת ההגנה של הנתבעים בעניין הפרת התחייבותם לרישום זכויותיהם של בן דור בשטח המוצמד לדירה – נדחית. בה בעת מתקבלת טענת בן דור להפרת התחייבותם של הנתבעים כמוכחת חלקית (ביחס לויקטור ועובדיה בניגוד למילשטיין).


דיון בהיקף הפיצוי:

נוכח מסקנתי זו, עומדת להכרעה שאלת היקף הפיצוי הראוי לבן דור בגין הפרת התחייבותם של הנתבעים (ויקטור ועובדיה) לרישום ההצמדה לדירתם ברבע משטח המגרש.
בן דור טוענים, כי החובה לפצותם בגין הנזק הממוני תועמד על הסך של 45,000$ וזאת בהסתמך על קביעותיו של תמרי בחוות דעתו.
ויקטור ועובדיה טוענים, כי לכל היותר יש לפצות את בן דור בגין ירידת הערך בגבולות הסכום של 10,000$ אף זאת בהסתמך על חוות דעתו של תמרי, בקיזוז הפיצוי שנתקבל אצלם בדמות ויתורו של ויקטור על חלק במעבר המשותף והצמדתו לבן דור.

סבורני, כי חלק אחרון זה של הטיעון לעניין זכות הקיזוז נעדר כל תשתית ראייתית מקצועית ואף אינו רלבנטי ולכן נדחה.

לגוף הפיצוי –
תמרי אכן קבע בחוות דעתו, כי הפיצוי הראוי לבעלי הזכויות, היינו, לבן דור עקב הרישום השגוי הינו בגבולות 45,000$ למועד הקובע. בחוות הדעת קיימת אמנם התייחסות להערכה חלופית של פיצוי מופחת בגבולות הסכום של 10,000$ ואולם, זה מבוסס על ההנחה הבלתי ריאלית ולפיה, ניתן יהא לתקן את דרך הרישום בעתיד.

מסקנה:

בהינתן שהנחה זו איננה ישימה, נשמט הבסיס מתחת הרלבנטיות של ההערכה החלופית המופחתת. עוד לא מצאתי רלבנטיות לשימוש שנעשה על ידי בן דור בפועל בחצר, כיוון שתביעתם עוסקת בירידת הערך של הדירה למכירה שבה הצד הרישומי הוא המכריע.
בנסיבות אלה מקובלת עלי הערכתו של תמרי לירידת ערך בסכום של 45,000$ כמשקפת את ניזקם של בן דור.
עם זאת שער הדולר היציג לחישוב הינו זה שהיה ידוע במועד עריכת חוות הדעת ולא המועד הנקוב בסיכומי בן דור.
לסיכום חלק זה של הדיון ייאמר, כי חלק התביעה לעניין ירידת הערך שנגרמה לבן דור בשל מחדליהם של ויקטור ועובדיה הוכחה בחלקה ואילו טענתם כלפי מילשטיין נדחתה.

בהתאם אין רלבנטיות להודעת צד ג' שנשלחה על ידי מילשטיין.

לאחר שדרישת הפיצוי של בן דור בעניין עוגמת הנפש נזנחה בסיכומים אין להוסיף על זכאותם, אלא בעניין הוצאות המשפט ועלות הייצוג המשפטי.

סוף דבר:

התביעה כלפי הנתבעים 1 ו- 2 התקבלה.
הנתבעים 1 ו- 2, שניהם ביחד וכל אחד לחוד, ישלמו לתובעים את הסך בשקלים השווה
ל- 45,000$ כפי שערם היציג ביום 28.8.03 בצירוף הפרשי הצמדה כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
עוד יישאו הנתבעים 1 ו- 2, שניהם ביחד וכל אחד לחוד, כלפי התובעים בהוצאות משפט (שכר עדים ואגרה) ושכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.
התביעה כלפי נתבע 3 נדחית והתובעים יישאו בהוצאות הדחייה כלפיו בסך של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.
הודעת צד ג' שהוגשה מטעם הנתבע 3 נדחית ללא צו להוצאות.

ניתן היום, ד' בתשרי, תשס"ח (16 בספטמבר 2007), בהעדר באי כוח הצדדים.

עותק פסק הדין יישלח לבאי-כוח הצדדים בדואר רשום ע"י המזכירות וכן לשמאי מר גיא תמרי לכתובת שברחוב קוסובסקי 42 תל-אביב.

יעל אחימן
, שופטת
בכפוף לשינויי ניסוח ועריכה סופיים
סיכומי תובעים: 3.7.07.
סיכומי נתבעים : 19.06.07.
סיכומי צד ג': 20.06.07








א בית משפט שלום 56530/01 בן דור אמנון, בן דוד אביבה נ' סופר עובדיה, סופר ויקטור, מילשטיין דוד (פורסם ב-ֽ 16/09/2007)