פסקי דין על משה לוי | פסקי דין על בת שבע לוי | פסקי דין על יצחק יחזקאל שרמן | פסקי דין על אליהו שרמן | פסקי דין על מנחם שרמן ואח' |
37/86 עא 10/09/1990
עא 37/86 משה לוי, בת שבע לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, אליהו שרמן, מנחם שרמן ואח'
(פ"ד מד(4) 446)
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ערעור אזרחי מס' 37/86
ערעור אזרחי מס' 58/86
השופטים: כבוד השופט א' ברק
,
כבוד השופט ש' לוין
,
כבוד השופט ד' לוין
המערערים: 1. משה לוי
2. בת שבע לוי
על-ידי בא-כוח עו"ד א' הדס
נ ג ד
המשיבים: 1. יצחק יחזקאל שרמן
2. אליהו שרמן
3. מנחם שרמן
4. אברהם שרמן
על-ידי בא-כוח עו"ד מ' קריצמן
5. ישראל צוברי, חברה לבנין ולעבודות ציבוריות בע"מ
6. ישראל צוברי
7. יהודה המאירי, עו"ד
על-ידי בא-כוח עו"ד ש' אייל
(המשיב 7)
8. חנניה איטח
9. רשם המקרקעין בחיפה
ע"א 37/86
המערער: יהודה המאירי, עו"ד
על-ידי בא-כוח עו"ד ש' אייל
נ ג ד
המשיבים: 1. משה לוי
2. בת שבע לוי
על-ידי בא-כוח עו"ד א' הדס
3. יצחק יחזקאל שרמן
4. אליהו שרמן
5. פנחס שרמן
6. אברהם שרמן
על-ידי עו"ד מ' קריצמן
7. ישראל צוברי, חברה לבנין ולעבודות ציבוריות בע"מ
8. ישראל צוברי
9. חנניה איטח
10 רשם המקרקעין בחיפה
וערעור שכנגד ע"א 58/86
ערעורים על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ד' ביין) מיום 8.12.85 בת"א 957/81, 958, 1391/84.
פ ס ק - ד י ן
השופט ד' לוין
: 1. לפנינו שני ערעורים על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר החלטנו לדון בהם במאוחד.
אלה הם בעלי הדין המעורבים בהליך המורכב שהתנהל לפני הדרגה הראשונה:
ארבעה מבני משפחת שרמן (יצחק, אליהו, מנחם ואברהם) (להלן - שרמן), שהיו הבעלים של החלקה 105 בגוש 1108, הנמצאת בקרית אתא (להלן - החלקה);
ישראל צוברי, חברה לבנין ולעבודות ציבוריות בע"מ (להלן - חברת צוברי), העוסקת בעבודות קבלנות;
ישראל צוברי (להלן - צוברי), מנהל ובעל מניות בחברת צוברי;
יהודה המאירי (להלן - המאירי), שהינו עורך דין, אשר היה מעורב במתן שירותו המקצועי בתהליך התגבשותה וקידומה של העיסקה נושא הדיון;
משה ובת שבע לוי
(להלן - לוי) וחנניה איטח (להלן - איטח) שרכשו מאת חברת צוברי דירות בבניין נושא העסקה שבדיון.
2. ביום 10.7.74 נערך הסכם, שנוסח על-ידי המאירי, בין שרמן לבין חברת צוברי (להלן - ההסכם). תוכנו של ההסכם "עיסקת קומבינציה", לפיה מעבירים שרמן לחברת צוברי את החלקה, כדי שזו תקים עליה בניין דירות. בתמורה התחייבה חברת צוברי ליתן לשרמן 5 דורית בבניין שייבנה, כאשר שטח כל אחת מהן לא יפחת מ-115 מ"ר ברוטו, וכן מחסן. חברת צוברי התחייבה בהסכם לסיים את עבודת הבנייה של הדירות, שיימסרו לשרמן, תוך 22 חודש מיום קבלת היתר הבנייה מהרשות המוסמכת.
חברת צוברי התחייבה, בין היתר, לטפל בעניין ולעשות את הנדרש למען יינתן לה היתר הבנייה האמור.
עם חתימת ההסכם, חתמו ומסרי שרמן ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך דין המאירי, ועל פיו הוסמך לטפל מטעמם בביצוע העיסקה וביישומה, תוך הבטחת זכויותיה של חברת צוברי (להלן - ייפוי הכוח).
חלפו שנים, ומאומה לא נעשה בפועל לקידום העיסקה נושא ההסכם, וייפוי הכוח נשאר בידי מאירי כמסמך שאין פועלים על פיו.
3. ביום 20.9.78 נעורה העיסקה מתרדמתה, ובעלי הדין גילו עניין מחודש במימושה. נערכה תוספת להסכם המקורי (להלן - התוספת להסכם), לפיה נקבע שהבנייה תחל תוך 4 חודשים מיום חתימת התוספת, ואילו חמש הדירות המיועדות לשרמן תהיינה מוכנות למסירה תוך 36 חודש מיום 20.9.78, הווה אומר תוך 30 חודש "מתחילת העבודה" - כך נקבע בתוספת האמורה.
"תחילת העבודה" הוגדרה בתוספת כ"הוצאת היתר בניה מהמוסדות המוסמכים והתחלת הבניה בפועל". עוד נקבע, שכל יתר סעיפי ההסכם המקורי יעמדו בתוקפם.
גם תוספת זו נוסחה על-ידי עו"ד המאירי.
4. לאחר שנחתמה התוספת, וההסכם המגבש את העיסקה נתחדש כאמור, התקשרה חברת צוברי עם קונים למכירת דירות בבניין שהיא עומדת להקים בחלקה, והם לוי ואיטח.
חשובים לענייננו הם הסכמי הרכישה שנערכו עם לוי (ל/1-ל/3), אשר נחתמו ביום 29.11.78, שכן הם במוקד הדיון שלפנינו. עוד חשוב לציין בשלב זה, כי מסתבר שעם חתימת ההסכמים שילם לוי לחברת צוברי את התמורה המוסכמת במלואה, ואילו הערות אזהרה לטובת לוי, שאמורות היו להירשם להבטחת זכויותיו, נרשמו בפועל באיחור רב, דהיינו ביום 18.2.80.
גם העיסקה המתחדשת לא צלחה, שכן חברת צוברי לא השיגה היתרי בנייה מהרשות, ממילא לא החלה בעבודות הבנייה ולמעשה לא עמדה בהתחייבויות על-פי ההסכם כלפי שרמן וכלפי לוי.
קצה נפשם של שרמן ממצב הדברים, וביום 30.9.80 שיגרו, באמצעות בא-כוחם, מכתב לחברת צוברי, בו הודיעו על ביטול ההסכם והתוספת לו. על מכתב זה לא באה כל תגובה.
5. התפתחות דברים זו הניבה מספר תביעות, שהדיון בהן אוחד, ופסק הדין מקיף את כולן, ואלה הן:
א. ת"א 957/81. זו תביעת שרמן נגד חברת צוברי וצוברי אישית וכנגד המאירי. הסעד שהתבקש היה, כי הנתבעים הנ"ל בתביעה זו יחויבו לשלם לשרמן פיצוי כספי בסכום השווה בשקלים ל-150,000 דולר, בשל הנזקים שנגרמו להם עקב הפרת ההסכם.
בתביעה זו נטען כלפי חברת צוברי וצוברי, כי לא נקטו את ההליכים הנדרשים לביצוע הבנייה על החלקה בהתאם להסכם ולתוספת לו. חרף זאת מכרו דירות בבניין לרוכשים. בכך הופרו ההסכמים עם שרמן, ושומה איפוא עליהם לפצות את שרמן על נזקיהם.
כלפי המאירי נטען, שהשתמש שלא כדין בייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן לו, תוך שהוא מתרשל במילוי תפקידו ומפר את האמון שניתן בו. על כן גם הוא אישית חייב לפצותם על נזקיהם כנ"ל.
ב. תא 958/81. גם זו תביעה שהוגשה על-ידי שרמן ומופנית כנגד חברת צוברי, צוברי והמאירי, וכן כנגד רשם המקרקעין כנתבע פורמאלי. העתירה היא למתן פסק-דין הצהרתי, הקובע, כי שרמן ביטלו את ההסכם והתוספת לו כדין במכתב ששיגרו ביום 30.9.80, ועל כן הסכמים אלה בטלים ומבוטלים הם, וכן ייפוי הכוח הבלתי חוזר להמאירי בטל הוא. כפועל יוצא מכך נתבקש בית המשפט להורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו על החלקה.
ג. ת"א 1391/84. זו תביעה שהוגשה על-ידי לוי נגד חברת צוברי, צוברי, המאירי ושרמן, ובה הם עותרים לכך שכל הנתבעים יחויבו הדדית לשלם להם סך 53,100,000 שקלים ישנים.
תביעה זו מושתתת על שלושת ההסכמים הנ"ל, שנעשו עם לוי ושנחתמו על-ידי חברת צוברי ביום 29.11.78. בהסכמים אלה התחייבה חברת צוברי למסור ללוי את החזקה בנכסים שרכשו תוך 36 חודש מיום חתימת ההסכמים, וכן לרשום את הנכסים על שמם תוך 6 חודשים מיום גמר הבנייה.
לוי טענו, כי לא קיבלו את החזקה ולא את הרישום בנכסים שרכשו, תוך הפרה בוטה של ההסכמים. על כן עילת התביעה כנגד חברת צוברי וצוברי היא הפרת ההסכם. כלפי צוברי, אישית, רשלנות במילוי תפקידו כמנהל חברה קבלנית. כנגד שרמן - על שבמתן ייפוי הכוח הבלתי חוזר יצרו מצג, לפיו צד שלישי יכול לרכוש זכויות קנייניות בחלקה הרשומה בבעלותם, על שום שלא ביטלו את ההסכם ואת ייפוי הכוח הנ"ל, וכתוצאה מכך התאשרו לכאורה אמינותו ותוקפו של המצג על המשמעויות הנובעות מכך.
נגד המאירי מועלות טענות, שהוא התרשל בביצוע תפקידו והפר את חובת הנאמנות שחלה עליו כלפי לוי, שכן הוא היה זה שניסח את ההסכמים, הוא זה שהיה בקיא בעובדות, וכמי שפעל, לטענת לוי, גם כעורך דינם, היה חייב להעמידם על העובדות כהווייתן ועל המשתמע מהן.
פסק הדין של בית המשפט בדרגה הראשונה
6. בת"א 958/81 נענה השופט לעתירה והצהיר, כי ההסכם עם צוברי בוטל כדין על-ידי שרמן. כן קבע השופט, כי אין עוד תוקף לייפוי הכוח שניתן לעו"ד המאירי, והורה, כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת לוי ואיטח תימחקנה.
7. בת"א 957/81 פסק השופט כדלקמן: השופט דחה את התביעה האישית של שרמן נגד צוברי, אשר לא היה כלל צד להסכם, ודן רק בתביעה נגד חברת צוברי. לגבי תביעה זו קבע השופט, כי שרמן לא הוכיח נזק שנגרם להם בשל הפרת ההסכם על-ידי חברת צוברי, אך פסק לשרמן סך של 1 מיליון שקלים ישנים כפיצויים בגין עוגמת נפש, לפי סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.
אשר לתביעת שרמן נגד עו"ד המאירי, פסק השופט, כי יש לראות את עו"ד המאירי כמי שייצג גם את צוברי וגם את שרמן, ומכיוון שכך פסק השופט, כי עו"ד המאירי לא עמד בחובות הנדרשות ממנו כלפי שרמן (אם מכוח חוק השליחות, תשכ"ה-1965, ואם מכוח פקודת הנזיקין [נוסח חדש]). לאור זאת הטיל השופט על מאירי לשאת יחד ולחוד עם חברת צוברי בפיצוי שנפסק לטובת שרמן על עוגמת הנפש שנגרמה להם.
8. בת"א 1391/84, בו תבעו לוי את צוברי, לא הגישו צוברי וחברת צוברי כתב הגנה. לפיכך חייב אותם השופט, הדדית, לשלם ללוי סך של 53,100,000 שקלים ישנים. השופט דחה את תביעתם של לוי נגד שרמן, שנשענה, כאמור, על הטענה, כי במתן ייפוי הכוח לעו"ד המאירי ובאי ביטולו יצגו מצג שווא כלפי לוי, שהסב להם נזק.
בתביעתם של לוי נגד עו"ד המאירי פסק השופט המלומד, כי הוא רואה את המאירי כמי ששימש גם כעורך דינם של לוי. מכאן ניגש לבחון, אם המאירי עמד בחובות הנדרשות מעורך דין כלפי לקוחו, והגיע למסקנה, כי עו"ד המאירי התרשל במילוי חובתו המקצועית כלפי לוי, הן באופן שבו נוסחו החוזים עם צוברי, והן בקשר לאינפורמציה שהיה עליו למסור ללוי לפני חתימת החוזים הללו.
עוד קבע, כי עו"ד המאירי ידע, או היה עליו לדעת, על "ההיסטוריה" של החוזים בין שרמן לצוברי, ועל כך שצוברי לא עמד בהתחייבויותיו, ואף על פי כן לא טרח להזהיר את ללוי, אשר שילמו את כל התמורה בעת חתימת החוזים, מפני סיבוכים העלולים להיווצר. כמו כן, לא טרח עו"ד המאירי להבטיח כראוי את השקעתם של לוי.
אשר על כן חויב המאירי לשלם ללוי סך של 94,998 שקלים ישנים (במקור 949,998 לירות) - הסכום אותו השקיע לוי בדירות, וכן סכום של 1 מיליון שקלים ישנים בגין עוגמת הנפש שנגרמה ללוי. חיובו זה של המאירי הוא ביחד ולחוד עם חיובה של חברת צוברי.
בנוסף, חויבו הנתבעים הנ"ל בתשלום הוצאות ושכר טרחת עו"ד.
הערעורים לפנינו
9. לוי ערערו על שיעור הפיצויים אותו חויב עו"ד המאירי לשלם להם, וכן על גובה הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך הדין שנפסק להם.
כן ערערו על החלטות בית המשפט קמא, לפיהן הסכם שרמן-צוברי בוטל כדין, כי ייפוי הכוח שניתן להמאירי אין לו תוקף, וכי הערות האזהרה שנרשמו לטובת לוי תמחקנה.
עורך הדין המאירי ערער על הקביעה, כי בעת החתימה על הסכם הקומבינציה (שרמן-צוברי) הוא ייצג לא רק את צוברי אלא גם את שרמן, ועל כן הוא חב כלפי שרמן חובות נאמנות וזהירות והפר חובות אלה. כמו כן ערער המאירי על הקביעה, כי בעת עריכת הסכם מכר הדירות (צוברי-לוי) הוא ייצג לא רק את צוברי, אלא גם את לוי, וגם כלפיהם לא עמד בחובות שנדרשו ממנו.
במהלך ישיבת קדם ערעור, שנערכה ביום 27.10.87 לפני השופט ש' לוין
, הגיעו בא-כוחו של עו"ד המאירי ובא-כוחו של שרמן להסכם, לפיו יכבד עו"ד המאירי את פסק הדין שניתן על-ידי בית המשפט ככל שהוא נוגע להתחייבויותיו כלפי שרמן, ועל כן זנח עורך דין המאירי את טענותיו כלפי שרמן.
10. מכאן, שהשאלות העומדות לדיון לפנינו בשלב זה הן אלה:
א. ערעורם הנ"ל של לוי לעניין קביעת הדרגה הראשונה, כי ההסכם בין שרמן לצוברי בוטל כדין על-ידי שרמן, כי אין תוקף לייפוי הכוח שנמסר להמאירי, וכי הערות האזהרה שנרשמו על החלקה לטובת לוי ואיטח יימחקו (והסיפא הוא הוא העיקר).
ב. ערעורו של עו"ד המאירי על שחויב לפצות את לוי, כאמור לעיל, וערעורם שכנגד של לוי באשר לשיעור הפיצוי וההוצאות שנפסקו לטובתם ושחויב בהם המאירי.
אדון באלה אחד לאחד ואתייחס תחילה לע"א 37/86, ערעורם של לוי כנגד שרמן ואח'
.
11. לאור השתלשלות האירועים בפרשה שלפנינו, מקובלת עלי קביעת הדרגה הראשונה, לפיה חוברת צוברי הפרה את ההסכם בינה לבין שרמן הפרה יסודית. זאת מכיוון שכאשר נקבע בהסכם מועד לחיוב, יש שמעבר זמן רב, להבדיל מפיגור קל בלבד, יכול שייחשב הפרה המשמיטה את בסיסו של ההסכם (השווה: ע"א 207/76 הרשקו נ' וכטר, פ"ד לא (2) 85 בעמ' 92).
בענייננו, חלף זמן רב מעבר לתקופה של ארבעת החודשים שנקבעה בתוספת להסכם לתחילת הבנייה, וכל אותו זמן לא הוצא היתר בנייה; כל שנעשה בשטח היו פעולות קלות ערך של ריכוז קרשים ובניית מבנה קטן ממלט, אחיזת עיניים שאין מאחוריה מאומה הרצון לקיים את ההסכם ובתום לב. מכאן, שאכן הפרה חברת צוברי את ההסכם הפרה יסודית. בכך הוקנתה לשרמן הזכות לבטל את ההסכם, ומשביטלה אותו, כדין פעלה.
12. משקבענו, כי הסכם שרמן צוברי בוטל כדין על-ידי שרמן, ניצבת ועומדת לפנינו השאלה, מהו הפועל היוצא מכך: מה מעמדם של רוכשי הדירות - היש בעובדה שנרשמו הערות אזהרה לזכותם משום זכות כלשהי הקנויה להם כלפי שרמן, אשר מכוחה יכולו למנוע את ביטול ההסכם ואת התוצאות של ביטול זה.
13. בית המשפט המחוזי הגיע לכלל המסקנה, כי במקרה דנן, שבו בוטל הסכם הקומבינציה כדין, אין עוד תוקף לייפוי הכוח שניתן להמאירי לרשום הערות אזהרה; ממילא, דינן של הערות האזהרה שנרשמו על החלקה להימחק.
14. השופט המלומד בדרגה הראשונה ביסס אתת החלטתו בכך, שמכיוון שהדעה הרווחת היא כי הערת האזהרה אינה מקנה זכות קניינית בעלת אופי עצמאי, הרי ממילא, יהיה מועד רישומה אשר יהיה, אין היא יכולה להוסיף לקונים זכויות כלפי בעל המגרש מעבר לאלה שהיו להם אלמלא רישום זה. מכיוון שכך, אין הם יכולים, מכוח הערת האזהרה, לאלץ את שרמן להמשיך ולהתמיד בקשר החוזי עם צוברי. בהגיעו לכלל הנחה משפטית זו הסתמך השופט על הלכות בית-משפט זה ועל דעתם של מלומדים שכתבו בנושא ושהיו יפות למועד הדיון וההכרעה בנושא דנן (וראה ע"א 68/76 אטיאס נ' הממונה על המרשם לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, פ"ד ל (3) 527 בעמ' 529, שאומצה גם בע"א 3/78 ויברנד ואח' נ' רוקמן ואח', פ"ד לג (2) 359 בעמ' 363-364, וכן מאמרו של המלומד פרופ' א' רייכמן, "הערת אזהרה - מהות, יצירה והגנה כנגד עסקאות נוגדות" עיוני משפט י' (תשמ"ד-מ"ה) 297, 314).
15. על דרך זו ייאמר, שגם העובדה שהערת האזהרה ניתנה להבטחת ההשקעה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, אין בה כדי למנוע מחיקת ההערה. שהרי כך נאמר על-ידי השופט אלון בע"א 3/78 הנ"ל, בעמ' 363:
"סעיף 2 לחוק המכר (דירות) מונה בטוחות שונות אשר קונה דירה יהיה זכאי להן (באורח אלטרנטיבי) לשם הבטחת השקעתו, ואחת מביניהן היא - רישום 'הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969'. אין החוק האמור קובע דבר באשר לאפשרות מחיקת הערה כזו, ועילות המחיקה לענין חוק זה הן הן עילות המחיקה המנויות בסעיף 132(א) ו-(ב) לחוק המקרקעין, וביניהן מנוייה 'עילת ההערה בטלה' (סעיף 132(א)(2)), והוא המקרה שלפנינו, כאמור לעיל, שעם ביטול ההסכם שבין המשיבים לבין הקבלן, בטלה ממילא העילה לרישום הערת האזהרה. לקונה אין לו אלא להלין על עצמו על שלא בדק את הסיכונים כראוי, שכן לו עשה כך יכול היה לדרוש מהקבלן בטוחה אחרת מבין הבטוחות המנויות בסעיף 2 לחוק המכר (דירות) לשם הבטחת השקעתו, ועל כל פנים יכול היה לקבוע בתנאי החוזה שבינו לבין הקבלן שלא יחוייב בהמשך התשלומים עד שיתברר כי אין ההסכם שבין הקבלן לבין המשיבים עומד בסכנה של ביטול".
16. השופט המלומד הוסיף וקבע, כי גם מתן ייפוי הכוח הבלתי חוזר לעו"ד המאירי, בכל שקשור לרישום הערות האזהרה, אין בכוחו למנוע מחיקת הערת האזהרה.
סעיף 14 לחוק השליחות קובע, כי:
"(א) השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השלוח, וכן במותו של אחד מהם, בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו, או - אם היה תאגיד - בפירוקו.
(ב) הוראות סעיף זה לא יחולו אם ניתנה ההרשעה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות".
ייפוי הכוח איננו עומד בפני
עצמו, ואין לו כל משמעות ותוקף כשהוא לעצמו, אלא -
"ייפוי הכוח הוא טפל לעיסקה גופה. הוא בא כמכשיר בלבד לביצוע העסקה, ולשם הבטחת ביצוע ההסכם" (ע"א 283/67 הנאמנים לנכסי א' רפיח וצ' בורקין, פושטי רגל נ' מדינת ישראל ואח', פ"ד כב (1) 124 בעמ' 137).
דברים אלה צוטטו בהסכמה בע"א 3/78, שם אמר השופט אלון, בעמ' 362:
"משבטלה הזכות העיקרית, הלוא היא העסקה גופה, ממילא בטלה הזכות הנלווית שביפוי הכוח, שכל כולה לא באה אלא להבטיח ביצועה שלה עסקה גופה, בבחינת 'וכשל עוזר - ונפל עזור'".
מכיוון שכך:
"אם העסקה שנעשתה יצרה זכות למבקשים או מי מהם, היה מקום להצהיר שיפוי הכוח שריר וקיים לשם מתן תוקף לאותה זכות, מה שאין כן אם בפועל לא יצרה העסקה, מבחינה משפטית, שום זכות, והרי סעיף 14(ב) האמור מדבר באופן מפורש על 'הבטחת זכות'" (ה"פ (ת"א) 3611/72 בית הרמ"א זצ"ל בע"מ ואח' נ' הממונה על המירשם, אגף רישום והסדר קרקעות, ירושלים, ואח', פ"מ פ 101 בעמ' 105, וראה א' ברק
, "חוק השליחות, תשכ"ה-1965" פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשל"ה) 489-491).
מההלכות הנ"ל נובעת המסקנה, כי אם ביטל בעל הקרקע כדין את חוזהו עם הקבלן, מתבטל עמו גם ייפוי הכוח הנצמד למעשה אליו, וכפועל יוצא מכך דין הערת האזהרה להימחק (ראה: י' עמית, "עסקת קומבינציה - מבט על זכותו של רוכש דירה" הפרקליט לח (תשמ"ט) 598, 612).
כך סברה הדרגה הראשונה וכך החליטה.
17. כזאת הייתה אכן הדעה הרווחת בסוגיה הסבוכה על דבר משמעותה וכוחה של הערת אזהרה. מאז נדונה בעיה זו מחדש, ובפסיקה המאוחרת יותר הושמעו דעות שונות מאלה שרווחו בעברו שהתייחסתי אליהן לעיל.
הובעה הדעה כי אכן קיימת התחייבות ישירה בין בעל הקרקע לרוכשי הדירות, ומשום כך יש שנשללת זכותו של בעל הקרקע לבטל הערות אזהרה שנרשמו לזכות רוכשי הדירות (ע"א 205/83 חובני ואח' נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח', פ"ד מא (3) 96 בעמ' 106-107; ע"א 813/85, 81/86, 117 נחשון ואח' נ' שי ואח'; "טפחות" בנק למשכנתאות לישראל בע"מ נ' שי ואח'; א' יהודה ואח' נ' שי ואח', פ"ד מב (1) 340, בעמ' 349).
18. איני רואה צורך לקבוע במקרה דנן עמדה - להשקפה האחת או האחרת בסוגיה מורכבת זו - שכן מקובל על הכול, שאם רוכש דירה, שרשומה לטובתו הערת הזהרה, מעדיף לתבוע ממפירי ההסכם עמו השבת כספו ותשלום פיצויים ואין הוא תובע אכיפת החוזה, אין עוד לקיים את הערת האזהרה, שכן אין היא משרתת עוד כל תכלית.
19. במקרה דנן, לא זו בלבד שלוי ויתרו למעשה על תביעת אכיפה והסתפקו בתביעה להשבת כספם ולתשלום פיצוי על נזקיהם, אלא שגם זכו ל
פסק דין
מחייב כנגד הקבלנים שהתחייבו כלפיהם, גם להשבת כספם וגם לפיצוי, ו
פסק דין
זה ניתן להוצאה לפועל. לפיכך, מקובלת עלי מסקנת בית המשפט המחוזי, כי בנסיבות המקרה דנן אין עוד סיבה וטעם להשאיר את הערות האזהרה בעינן, ודינן להימחק.
מכאן כי די ערעורם של לוי כנגד שרמן להידחות.
20. מכאן לפרשת לוי-המאירי והערעורים הנוגדים שלהם.
א. ערעורו של עו"ד המאירי על פסק הדין, בו נקבע כי מאזן ההסתברויות נוטה למסקנה כי המאירי שימש גם עורך דינם של לוי וכי הוכחה רשלנות מצד עו"ד המאירי נגד לוי.
ב. מנגד, הערעור שכנגד, בו מערערים לוי על שיעור סכום הפיצוי שחויב עו"ד המאירי לשלם להם, ועל שיעור ההוצאות ושכר הטרחה שנפסקו לטובתם.
21. עד שאגיע לגיבוש מסקנותי בעניין זה ולקביעתן , רואה אני להידרש ובהרחבת מה לסוגיה החשובה לענייננו, אך גם דרך כלל, והיא - מהו היקף חובותיו ואחריותו של עורך דין כלפי לקוחו ומה טיבן, ומה תחום חובותיו ואחריותו של עורך דין, אם בכלל, כלפי מי שאינו לקוחו אך היה קשור בעניין שטיפל בו עורך הדין עבור לקוחו שלו.
לאחר הסקירה הכללית, ומשתתלבן הסוגיה במלוא היקפה ויינתן לה מענה, אסקור את נסיבות המקרה דנן ואקבע מה מעמדם של לוי כלפי המאירי (לקוחות או לא), והאם הפר המאירי במגעיו וקשריו עם לוי חובה מחובותיו; האם ראוי למוצאו אחראי ולחייבו בנזקי לוי, אם אמנם סבלו נזק בשל מעשיו או מחדליו של המאירי.
22. הבסיס העיקרי לחבותו של עורך דין כלפי לקוחו הוא בסיס חוזי. בין עורך הדין לבין הלקוח קיים הסכם, לפיו מתחייב עורך הדין להגיש ללקוח שירותים של עריכת דין, בתמורה לשכר טרחה המשולם לו. יש שהסכם זה מועלה על הכתב, ויש שהוא מוצא ביטויו רק בדברים שבעל פה. הבנה והתנאה מכללא בכל הסכם כזה הן, כי לעורך הדין, המקבל על עצמו את ייצוג הלקוח, יש המידה הנדרשת של ידע, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. התרשלות בייצוג ענייניו של הלקוח או בהפעלת מידה סבירה של מיומנות ומאומנות, הגורמת נזק ללקוח, ועל אחת כמה וכמה התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי יושר כלפי הלקוח עשויות לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו.
בסיס אחר לחבות עורך הדין יכול שיהיה במעשה עוולה, כגון רשלנות מקצועית של עורך דין, המקים לטובת הנפגע עילת תביעה נזיקית על-פי עוולת הרשלנות או אחרת, אשר בפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. עוולה זו חלה במקרה של רשלנות מקצועית, אם מתקיימים היסודות הנדרשים לכך. יסודות אלה הם (כפי שנקבעו עוד בהמ' 106/54 וינשטיין נ' קדימה אגודה שיתופית בע"מ ואח', פ"ד ח 1317 בעמ' 1329):
1. קיום חובה כלפי התובע להשתמש בכושר סביר;
2. הפרת חובה זו;
3. נזק לתובע כתוצאה מההפרה.
ראה י' שנהב ו-ר' לויתן, "אחריותו המקצועית של עורך דין, ניהול סיכונים וביטוח חבות" הפרקליט לב (תשל"ח-ל"ט) 177-178.
כבר נאמר, לעניין רשלנות מקצועית של עורך דין כלפי לקוחו, כי "בנקודה החשובה ביותר מבחינה מעשית, היינו, מהו סנטדרט המיומנות והזהירות הנדרש, אין למעשה כל הבדל בין יחסים חוזיים לנזיקיים" (א' בר שלום, "לשאלת אחריותם בנזיקין של עורכי דין" הפרקליט כא (תשכ"ה) 479, 491), לפיכך, עד שאנו באים לקבוע חבותו של עורך דין כלפי לקוחו, עלינו לברר תחילה, מהו אותו סטנדרט של מיומנות וזהירות הנדרש מעורך דין כלפי לקוחו - סטנדרט שאם לא יעמוד בו יוכל הלקוח לתובעו כמפר החוזה ביניהם וכמעוול ברשלנות כלפיו.
23. את אמות המידה הראויות ואת הקריטריונים הנדרשים לעיצוב סטנדרט המיומנות והזהירות האמורים ניתן לשאוב משני מקורות עיקריים. ראשית - הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו; ושנית - ככל שהדברים אמורים בעורך דין - מהדין הספציפי הקובע את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך דין בתור שכזה. כוונתי לכללים המוצאים מקומם וביטוים בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961, ובתקנות והכללים המסתעפים ממנו, ושעל פיהם עורך דין שאינו מקיימם, על אחת כמה וכמה אם הוא חוטא להם, עלול למצוא עצמו חב ללקוחו כמפר חוזה כלפיו או כמעוול כלפיו בעוולת הרשלנות.
מקובלים עלי לעניין זה דברי השופט ד' ביין, בפסק-דינו נושא ערעור זה:
"אינני צריך להכנס לשאלה המעניינת אם במדה ועורך דין... הפר את חובותיו לפי הפרשנות שניתנה לסעיף הנ"ל (סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין - ד' ל') הוא ביצע עוולה של היפר חובה חקוקה, שהרי סעיף 54 הנ"ל בא להגן על הלקוחות... דייני אם אקבע שהפסיקה לפי סעיף 54 הנ"ל יכולה לשמש אמת מידה סבירה לחובותיו של עורך הדין כלפי הלקוח, בהקשר לשאלה אם הוא אחראי בגין עוולה של רשלנות לפי סעיף 35 לפקודת הנזיקין. אין ספק כי בהתוויית הסטנדרטים לעניין האחריות המשמעתית שיש לה גוון עונשי, נוהגים בזהירות רבה, ואם סטנדרט מסויים יקבע לצורך הטלת אחריות משמעתית, כמעט ניתן לומר שקל וחומר שאותו סטנדרט כשר להוות בסיס לאחריות בנזיקין" (עמ' 29-30 לפסק הדין).
24. על בסיס האמור לעיל, ומתוך מגמה להשיב נכוחה על השאלה החשובה דרך כלל והמטרידה בענייננו, מהי מידת הזהירות והמיומנות הנתבעת מעורך דין כלפי לקוחו, אסקור ואקבע מידה זו על-פי שני ההיבטים הבאים וכל אחד מהם:
א. עורך דין כבעל מקצוע;
ב. עורך דין כמי שמוטלות עליו חובות מיוחדות בתורת שכזה.
25. עורך דין כבעל מקצוע
עורך דין, המקבל על עצמו טיפול בעניינו של לקוח - אם בייעוץ, אם בהופעה בערכאות, אם בעריכת חוזים, רישום תאגידים וכיוצא באלה - רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא "לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפני
ו וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה שבה היה נוהג עורך דין רגיל בנסיבות דומות" (שנהב ולויתן, במאמרם הנ"ל, בעמ' 181; וראה האסמכתאות שם ובעמ' 182).
אדגים השקפה זו, המעוגנת בפסיקה מגוונת, בהפניה להלכות שנפסקו בנדון.
מעורך דין, העושה מלאכתו למען לקוחו, נדרשת רמה מסוימת בכל הקשור לידיעת החוק. בהקשר זה אמרנו: "אין לצפות שעורך דין יידע את תכנם של כל חוקי המדינה, אבל יש חוקים שימושיים שהוא חייב לדעתם, בייחוד אותם החוקים הנוגעים לענין שהוא מסכים לטפל בו עבור לקוח" (ע"א 479/65 וידר נ' הרנוי, עו"ד, פ"ד כ (1) 468 בעמ' 471 וראה שנהב ולויתן, במאמרם הנ"ל, בעמ' 182).
על עורך הדין לעמוד בלוח זמנים, והדברים אמורים הן בכל הקשור למגבלות זמן שנקבעו בחוק והן בנוגע למגבלות זמן הקבועות בהוראות שנותן הלקוח לעורך דינו. כך, למשל, חייב עורך דין להזהיר את לקוחו לגבי תקופת התיישנות של התביעה שבידו, ובמיוחד כאשר קיימת תקופת התיישנות מיוחדת (ע"א 479/65 הנ"ל, בעמ' 474; וראה עוד במקורות שהובאו אצל שנהב ולויתן, במאמרם הנ"ל, בעמ' 182).
על עורך הדין מוטלת החובה להכין כראוי את התביעה ולפעול בהתאם לסדרי הדין, להופיע כנדרש בבתי המשפט ולנהל את הדיונים שם כראוי. כך, למשל, יחויב עורך דין ברשלנות, אם בשל רשלנותו לא הופיע עד מרכזי בפרשת התביעה ובשל כך הפסיד הלקוח במשפט (reece v. righly (1821) 4 b & ald. 202), או אם ייעץ ללקוח לגשת לערעור, בעוד אשר כל עו"ד סביר היה קובע כי במקרה זה אין סיכוי להצלחה (ראה שנהב ולויתן, במאמרם הנ"ל, בעמ' 183 ;harbin v. masterman (1896) 1 ch. 351.).
גם במתן ייעוץ משפטי ובפעילות של עורך דין מחוץ לכותלי בית המשפט מוטלת על עורך הדין החובה לנהוג כפי שהיה נוהג עורך דין סביר העוסק באותו נושא ברמה סבירה (ראה simmons v. pennington & son (1955) 1 all e.r. 240 (c.a.)).
עורך דין, שערך חוזה מכר ופינוי של דירה, התרשל בכך שלא בדק את חוזה השכירות כדי לעמוד על בעלי הזכויות בדירה ועל טיב זכויותיהם (ע"א 420/75 כהן נ' אייזן, עו"ד, פ"ד ל (2) 29 ).
בפסק הדין בעניין spector v. ageda (1973) ch. 30. נקבע, כי עורך דין חייב לפצות את לקוחו על נזק שנגרם לו בשל אי מסירת עובדות ופרטים רלוואנטיים, שהיו בידיעתו והוא נמנע מלמוסרם ללקוח. מ
פסק דין
זה המסקנה ב- 44 halsbury, the laws of england (london, 4th ed., by lord hailsham, 1983) 100 n. 4 כי:
"a solicitor must put at his client's disposal not only his skill but also his knowledge so far as is relevant".
וראה עוד במובאות ב- halsbury, ibid.
עוד נפסק, כי עורך הדין מחויב להודיע ללקוחו על מצב הדברים לאשורו, בכל הקשור להוראות החוק ולפסיקה החלות על מקרהו (ראה ע"א 479/65, בעמ' 471, בעקבות פסק-דין fletcher & son v. jubb, booth & helliwell (1920) 1 k.b. 275- 281 (c.a.). כמו כן, נדרש עורך דין להסביר ללקוחו את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם, אם זו צוואה (morrell v. morrell, (1882) 7 p. 68 73, אם אלו חוזים למיניהם. כך, למשל, נפסק, שעורך דין התרשל בייעוץ, כיוון שלא הסביר ללקוחו כיאות את אחד מסעיפי החוזה שערך עבורו (sykes v. midland bank executor & trustee co. ltd. (1971) 1 q.b. 113); עורך דין נדרש גם לייעץ ללקוחו לבדוק את יכולת התשלום של לווה אשר הלקוח עורך עמו חוזה הלוואה (re butterworth, ex parte russell (1882) 19 ch. 588) או לדאוג להטלת שיעבוד על נכס באופן הולם ובמהירות האפשרית, כדי שהלקוח לא יפסיד את הזכות הראשונית שלו (walts v. porter (1854) 3 e. & b. 743).
אמור מעתה - עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענייני לקוחו בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. מובן שמידתן של אלה רבה, אם לא החלטית, אך עם זאת לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת החובה, שכן למרות הטלת חובות אלה, שהן רחבות למדיי, מכירים עדיין בכך, שלא ניתנה תורת עריכת הדין למלאכי השרת; גם הם עלולים לטעות בשיקול דעת. טעות כזו אין בה כדי לחייב עורך דין ברשלנות. ראה ע"א 5/63 זילברמן נ' חורי, עו"ד, פ"ד, יז 1305 בעמ' 1308. וביתר הרחבה:
"חובת הזהירות וגם חובת המיומנות... אינן עולות אלא כדי חובה של שיקול-דעת לענין, במסגרת הנתונים המשפטיים - המהותיים והדיוניים - הקיימים: עורך דין חייב לשקול מה טענה לטעון ומה טענה שלא לטעון, מה שאלה לשאול ומה שאלה שלא לשאול, כיצד ואימתי לטעון ולשאול, וכיצד ואימתי להימנע מלטעון או מלשאול - והכל מתוך הידע של הנתונים המשפטיים ומתוך השימוש הסביר בזכויות דיוניות. גם עורך דין סביר ונבון ומלומד יכול ויטעה בשיקול דעתו: אם לשופט בשר ודם מותר לטעות, לעורך דין לא כל שכן. החובה המוטלת... אינה שלא לטעות בשיקול דעתו; החובה היא לשקול דעתו כמיטב יכלתו וידיעתו" (ע"א 735/75 רויטמן נ' אדרת ואח', פ"ד ל (3) 75 בעמ' 80, דברים שנאמרו לגבי סניגור המנהל משפט, אך כוחם יפה כלפי חובות של עו"ד בכלל. ראה עוד שנהב ולויתן, במאמרם הנ"ל, בעמ' 184).
26. חובות נוספות, המיוחדות לעורך דין בתור שכזה
עורך דין צריך, כאמור, לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר, כנדרש מבעלי מקצוע דרך כלל במתן שירות על-ידיהם. אולם מעורך דין כאיש מקצוע שחובת נאמנות והתנהגות שביושר ובהדר הן מיסודותיו נדרש הרבה יותר. הבסיס לכך - לחובות ה מיוחדות החלות עליו - מצוי בסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, הקובע לאמור: "במילוי תפקידו יפעל עורך דין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות...".
בכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986, המחייבים כל עורך דין, יוחד פרק ב', שכותרתו: "הוראות יסוד", לכל אחד ויחיד, שהוא מוטו לנדרש ולנתבע מעורך דין הזוכה לאמון לקוחו, (כלל 2) שזה לשונו:
"עורך דין ייצג את לקוחו בנאמנות, במסירות, ללא מורא, תוך שמירה על הגינות, על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט".
בהתייחסנו לכך בפסיקתנו אמרנו: "נאמנות זו היא רוח אפיו של המקצוע, היסוד עליו הוא בנוי" (עמ"מ 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י 1720 בעמ' 1730. וראה גם על"ע 5/78 פלוני נ' לשכת עורכי הדין מחוז חיפה, פ"ד לג (2) 586 בעמ' 587). ועוד - המושגים "אמונה ומסירות" הם "יסוד מוסד לחובת עורך הדין כלפי לקוחו" (על"ע 7/73 עו"ד פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, תל-אביב-יפו, פ"ד כח (1) 679, בעמ' 682-683).
27. מה תוכן ה"אמונה" וה"מסירות" בהן חב עורך דין כלפי לקוחו?
על הבעייתיות שבמושגים אלה עמד השופט אשר בעל"ע 7/73 הנ"ל, בעמ' 586, באומרו:
"הגמישות האפשרית שבפירוש מושג כגון 'מסירות' גדולה ביותר, וניתן להרחיב בדרך זו את חובותיו של עורך דין במידה כזו שתפגע באופן רציני באפשרותו להתפרנס ממקצועו. קל לומר שהמסירות חייבת להיות 'סבירה', אך המונח סביר עצמו אינו מדוייק במידה מספקת וניתן לפירושים מצומצמים או מרחיבים, ושוב אין עורך הדין יודע איך עליו לנהוג במקרה מסויים".
משום כך, אל נכון, הביע השופט ברנזון באותו עניין, בעמ' 683, את הבנתו והשקפתו לאמור:
"החוק קובע את חובת הנאמנות והמסירות של עורך דין ללקוחו הוא רק שלד שיש לקרום עליו בשר ולהלבישו עור וגידים כדי לתת לו דמות ראויה; ואולי אפשר לומר עליו שהוא מעין נוסחה מתימטית, שעל בתי הדין של הלשכה לפענחה ולמלאה תוכן ממשי לפי נסיבות החיים והמקרים, מענין לענין וממקרה למקרה".
ובהמשך, שם, הוא גם מתווה הדרך לפרשנות הנאותה של תכונות יסוד חשובות אלו:
"'אמונה' פירושה אמת ויושר, ו'מסירות' פירושה חריצות ושקידה, דבקות ואדיקות, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו של עורך הדין".
28. גם עניין זה נדגים בהפניה לפסיקה, המלמדת כיצד נתפרשו עקרונות חשובים אלה בחיי המעשה.
עורך דין ערך חוזה בין מוכרים לבין קונים, ששניהם היו לקוחותיו. עורך הדין לא דאג שתיכנס לחוזה תניה, אשר תבטיח את הקונים מפני הפרת התחייבותם של המוכרים כלפיהם. עורך הדין טען, כי זה היה רצון הלקוחות וכי החוזה משקף את כל אשר הסכימו ביניהם, ואין לו לעורך הדין לעשות חוזים במקומם או להכתיב להם הסכם שלא הסכימו לו. לכך התייחסנו בעל"ע 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל, תל-אביב-יפו, פ"ד לד (4) 707 וקבענו הלכה לאמור (שם, בעמ' 708):
"חייב עורך הדין להכין ללקוחות שלו חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם על הצד המועיל ביותר; ואם לאחר שהכין להם חוזה כאמור, יסרבו הם לחתום על תניה זו או אחרת, גם לאחר שעורך הדין הסביר להם את משמעותה ונחיצותה, רק אז יתכן שיצא עורך הדין ידי חובתו כלפיהם אף אם התניה תימחק מן החוזה".
עורך דין הורשע בבתי הדין המשמעתיים של לשכת עורכי הדין בעבירות משמעת בשל הפרת החובה לפעול לטובת הלקוח בנאמנות ובמסירות. העבירות התבטאו בכך שלא גילה קיומה של משכנתא על דירה שבגינה ערך חוזה מכר בשביל לקוח והיה אמור לטפל ברישום ההעברה בפנקסי המקרקעין, ושלפני עריכת החוזה לא וידא אם קיימים עיקולים על הדירה.
בעל"ע 7/73 הנ"ל נחלקו הדעות בין השופטים: בעוד שהשופט ברנזון והשופט אשר קבעו, כי היה על עורך הדין לבדוק את הרישומים בפנקסי המקרקעין לפני עריכת חוזה המכר, סבר השופט (כתוארו אז) י' כהן, כי תוצאתה של פסיקה כעין זו תהיה, "שבכל מקרה כשעורך דין עורך עבור לקוחו חוזה לקניית נכס, מחובתו לערוך בדיקה סמוך לפני עריכת החוזה, כדי לברר אם אין שעבודים או עיקולים על הנכס, במידה שניתן לעשות בדיקה כזו בפנקס המתנהל על-פי דין" (עמ' 685). על כן הביע דעתו הוא לאמור: "אין ספק שבדיקה כזו היא רצויה, אך מכאן ועד קביעה שהעדר בדיקה מהווה עברה משמעתית הדרך היא רחוקה" (שם). ועוד: "מן הראוי לציין שעריכת בדיקה לפני עשיית החוזה רחוקה מלהבטיח את זכויות הקונה... המערער לא הואשם ולא הורשע בכך, שהוא לא הסביר ללקוח סיכונים אלה, וסביר להניח שכל קונה נבון יודע שכל עוד לא נרשם הנכס על שמו, הוא צפוי לסכנה שהקבלן לא ימלא את התחייבויותיו" (שם). לאור כל זאת הסיק השופט י' כהן באותה פרשה, בעמ' 686, כי:
"יצא במקרה דנא המערער ידי חובתו כלפי לקוחו כשכלל בחוזה הוראה לפיה התחייב הקבלן שהנכס יהיה חפשי משעבוד או מעיקול בזמן ההעברה. הייתי מסכים שיש מקום להרשעה, לו היה המערער יודע על קיום העיקולים והמשכנתה ולא היה מגלה עובדה זו ללקוח, אך בית הדין האמין למערער שהוא לא ידע על כך".
אם כשמדובר היה בהרשעה משמעתית שמשמעותה חמורה ומרחיקה לכת הושמעה השקפתו המקילה של השופט י' כהן, שבדעת מיעוט הייתה וכזו נשארה, ולדעתי, בכל הכבוד, בצדק, דומה, שככל שנתייחס לאותה מסכת עובדתית מבחינת עוולות של עורך הדין ברשלנות כלפי הלקוח, לא יכלה להישמע הסתייגות מהמסקנה, שבנסיבות כאלה התרשל עורך הדין וחלה עליו אחריות כזו, המזכה בפיצוי.
ניתן לומר, כי עורך דין החוטא לחובות המיוחדות המוטלות עליו מעצם היותו עורך דין, החייב לפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות, יש שימצא את עצמו מסובך ומחויב מכמה בחינות:
א. יש שימצא עצמו, על-פי נסיבות המקרה, עובר על הוראות המשמעת שבכללי לשכת עורכי הדין, והוא יידרש לתת את הדין על כך.
ב. יש שהוא ימצא עצמו מפר את חובותיו כלפי לקוחו בשל הפרת ההסכם שנכרת ביניהם ושאחד מעיקריו הוא מתן שירות נאמן ואחראי ללקוח. זאת, אם משום שנהג בלקוחות בחוסר תום לב בעת המשא ומתן לקראת ההתקשרות או בקיומו של החוזה לאחר שנכרת, ואם משום שלא מילא את המוטל עליו על-פי ההסכם שביניהם.
ג. יש שהוא ימצא עצמו חב בנזיקין כלפי לקוחו, על שום שהתרשל במתן השירות כלפיו ולא נהג במיומנות הצפויה והנדרשת ממנו כבעל מקצוע, והבאנו לעיל דוגמאות לכך.
חובות אלה עומדות כל אחת בפני
עצמה, והפרתה של אחת אינה מביאה בהכרח להפרתה של השנייה, אם כי יש שאותה התנהגות עצמה תביא להפרתה של יותר מחובה אחת.
29. מה דינו של עורך דין המייצג שני לקוחות בעלי אינטרסים מנוגדים?
במקרים רבים נקבעו איסורים על ניגודי עניינים בעבודתו של עורך דין. כך, למשל, נקבע בכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), כלל 14(ב), לאמור: "לא ייצג עורך דין צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו עניין". אף-על-פי-כן יש חריגים, ויש דרכים בהן יכול עורך דין בכל זאת לייצג שני צדדים שכאלה (ראה כלל 14(ד) לאותם כללים, וראה מאמרו של עו"ד ג' קלינג, "ניגודי ענינים" הפרקליט - גיליון מיוחד לכבוד 25 שנים ללשכת עורכי הדין (תשמ"ז) 75).
האם שונות החובות, המוטלות על עורך דין, המייצג שני לקוחות בעלי אינטרסים מנוגדים, במקום שהדבר אפשרי, מאלה שעמדתי עליהם זה עתה? על כך השיבונו לאמור:
"החובה המוטלת על עורך הדין לפי החוק לפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות, מטילה על עורך הדין מעמסה קשה למדי שעה שהוא מתימר לשרת שני לקוחות בעלי אינטרסים מנוגדים. אבל אין בהסכמתו לשרתם בעת ובעונה אחת כדי לפטור אותו מחובה אלמנטרית זו, ועליו לשאת בתוצאות המשמעותיות והאזרחיות הנובעות מהפרת החובה כלפי אחד מהם" (על"ע 280 הנ"ל, בעמ' 708).
באותו עניין הביע המלומד, עו"ד בר שלום, במאמרו הנ"ל, בעמ' 484, את דעתו לאמור:
"אם נקבע מפורשות, או ניתן להסיק מכללא, שעורך הדין מועסק על ידי שני הצדדים - אין בעיה מיוחדת... במקרה של העסקה משותפת חב הפרקליט חובת מיומנות כלפי שני לקוחותיו. מוטלות עליו חובות מסויימות במקרה של ניגוד אינטרסים בין שני הלקוחות ויש חובה מוסרית שהחוק יאכפנה לא להקריב אינטרס של לקוח אחד למען לקוח אחר, אבל כאמור, אין מחלוקת לגבי עצם האחריות".
באשר לעורך דין המייצג שני לקוחות ראה גם ע"א 442/81 גרומט נ' סרוסי ואח', פ"ד לו (4) 214 בעמ' 221.
30. אמור מעתה, חובותיו של עורך דין כלפי לקוחו רחבות הן. נדרשת ממנו מידה רבה של מיומנות וזהירות בטפלו בענייני הלקוח, בין אם הוא פועל רק למענו ובין אם הוא פועל למען יותר מלקוח אחד באותו עניין. עליו להיות עירני וקשוב לצרכיו של הלקוח ולפעול באמונה ובמסירות למען האינטרסים שלו, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטלת עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח.
31. עמדתי לעיל על החובות המוטלות על עורך דין כלפי לקוחו, שעה שהוא מטפל בעניינו. חובות אלה, כמוסבר לעיל, אפשר שיהיו מכוח יחסים חוזיים ואפשר ויהיו פועל יוצא מחבות בנזיקין, הכול כמוסבר לעיל.
מה דינו של עורך דין המייצג לקוח פלוני ביחסיו עם מי שאינו לקוחו אלא צד שכנגד פלוני - האם כלפי פלוני זה מוטלת על עורך הדין חובה כל שהיא? היהא אחראי כלפי זה מטעם כלשהו ועל פי עילה כלשהי, אם יתברר שכתוצאה מהטיפול בעניין לקוחו ולמען לקוחו הסב נזק לאחר?
חבות חוזית לא תיתכן, שכן לא נקשרו יחסים כאלה ביניהם, אולם תיתכן גם תיתכן חבות בנזיקין.
יפים לעניין זה, כיום כבעבר, דברי מ"מ הנשיא השופט חשין, לאמור:
"חובותיו של עורך הדין אינן כלפי מרשהו בלבד. הוא חב חובות מסויימות גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור" (עמ"מ 3/56, 4 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י 831 בעמ' 837).
נשאלת השאלה, חובה זו מה מידתה ומה מקורה? ועל כך אשתדל לעמוד להלן.
32. בפסיקה האנגלית מוצאים אנו התייחסות מפורשת לכך שעורך דין יעוול עוולה של רשלנות מקצועית כלפי פלוני, הגם שלא שוררים יחסי עו"ד-לקוח בינו לבין אותו פלוני, הטוען שכלפיו נעוולה העוולה.
הגישה הקדומה גרסה כי -
"a solicitor has no duty to a person who is not his client, and is not liable in negligence to anyone, but his client" (j. charlesworth, on negligence (london, 5th ed., by r.a. percy, 1971) 203).
הגישה המקובלת כיום היא, שעורך דין יכול לעוול ברשלנות, גם כשלא שוררים יחסי עורך דין לקוח.
השקפה הכללית באשר לאחריותו של אדם בעוולת רשלנות כלפי צד שלישי, בשל ייעוץ שנתן או מידע מוטעה שמסר, מוצאת ביטויה בהלכה דלהלן:
"if, in the ordinary course of buisness or professional affairs, a person seeks information or edvice from another, who is not under contractual or fiduciary obligation to give the information or advice, in circumstances in which a reasonable man so asked would know that he was being trusted, or that his skill or judgment was being relied on, and the person asked chooses to give the information or advice without clearly so qualifiying his answer as to show that he does not accept responsibility, then the person replying accepts a legal duty to exercise such care as the circumstances require in making his reply` and for a failure to exercise that care an action for negligence will lie if damage results" (hedley byrne & co., ltd v. heller & partners, ltd. (1963) 2 all e.r. 575 (h.l)).
על-פי השקפה זו ובעקבות ההלכה הנ"ל תומצתה ההלכה ב- halsbury, supra, at 100 n. 8 לאמור:
"a solicitor may be liable foe careless statements despite the absence of the relationship of solicitor and client".
בפסק-דין מאוחר יותר, ross v. caunters (1980),ch. 297 322 הובהרה והודגשה ההלכה המחייבת היום לאמור:
"...there is no longer any rule that a solicitor who is negligent in his professional work can be liable only to his client in contract; he may be liable both to his client and to others for the tort of negligence".
ובעקבות זאת מסוכם הכלל ב - halsbury, supra, at 100 n. 8 כך:
"liability may extend to third persons".
כבאנגליה כן גם אצלנו, יכול שעורך דין יישא באחריות לנזקיו של מי שאינו לקוח שלו בשל נזק שהסב לו. מקורה של חבות זו הוא בפקודת הנזיקין [נוסח חדש], שכן הנזק הוא בדרך כלל פועל יוצא של העוולה שעוול עורך הדין כלפי אדם אחר. החבות בנזיקין נובעת בראש ובראשונה מעוולת הרשלנות, ובה נתמקד בהמשך, כי היא הרלוואנטית לענייננו. אולם היא אינה מצטמצמת בכך; שכן עורך הדין, ככל אדם אחר, יכול שיישא באחריות כלפי פלוני בשל מעשה תרמית והטעיה, לפי סעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], או בשל נגישה על-פי סעיף 60 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], או, למשל, בשל הפרת חובה חקוקה, על-פי סעיף 63 לפקודה הנ"ל. אפשר גם שיחוב בשל גרם הפרת חוזה על-פי סעיף 62.
אולם כאמור, בעיקרם של דברים החבות בנזיקין תהיה בדרך כלל בשל מעשה רשלנות, ובכך ארחיב.
34. עוולת הרשלנות מוגדרת בסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] לאמור:
"עושה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות - הרי זו התרשלות; ואם התרשל כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה".
כבר עמדתי לעיל על מידת אחריותו של עורך דין כלפי לקוחו, שהוא חב לו חובה כנ"ל בשל מעשים ומחדלים המגיעים לכדי רשלנות במובן הנ"ל. אולם, רשלנותו של עורך הדין אפשר שתהווה עילת תביעה כנגדו גם כאשר מעשה העוולה או המחדל מסבים נזק לאדם אחר, וזאת על-פי סעיף 36 לפקודה, בגבולות שנקבעו, לאמור:
"החובה האמורה בסעיף 35 מוטלת כלפי כל אדם וכלפי בעל כל נכס, כל אימת שאדם סביר צריך היה באותן נסיבות לראות מראש שהם עלולים במהלכם הרגיל של דברים להיפגע ממעשה או ממחדל המפורשים באותו סעיף".
35. ראינו, איפוא, מקורה של החבות ברשלנות של עורך דין כלפי מי שאינו לקוחו. מידתה של אותה חבות, ומתי היא מתגבשת, כבר תלויה בנסיבות העובדתיות של כל מקרה ומקרה. דומה שאין טעם ואין מקום לקבוע לעניין זה כללים נוקשים. אולם, להבנת הדברים ניתן להדגים קיומה של רשלנות מהסוג הזה בדוגמאות מספר שעמד עליהן המלומד עו"ד בר שלום, במאמרו הנ"ל, בעמ' 486-495.
למשל, עורך דין, העורך צוואה למען לקוחו, ובשל עריכה רשלנית היא נפסלת, אפשר שיחוב על כך גם כלפי נוחלי אותה צוואה. ניתן גם להעלות על הדעת חבות של עו"ד כלפי ידיד שאינו לקוח, בשל עצה שנתן לו בשיחה ידידותית כביכול. אצטט ממאמרו של בר שלום, במאמרו הנ"ל, בעמ' 495, את האמור להלן:
"אנשים נוטים ואף אוהבים לקבל עצות חינם מידידיהם עורכי הדין... ומתכוונים לסמוך עליהן, אתה או לעת מצוא. וזו הנקודה המכרעת. אם אכן ברור שעשויה לבוא הסתמכות כזו, או אפשר להעלות על הדעת הסתמכות זו כאפשרות מסתברת, הרי נראה שהצדק מחייב כי האומר היועץ יכיר בכך שאין הוא מדבר יותר אך ורק כידיד, אלא גם, יותר ויותר, בסגולתו כאיש המקצוע, ועליו לשאת באחריות אם ירד מסטנדרט המיומנות הנדרש ממנו; אף כי בנסיבות כאלה יתכן מאד שאין לדרוש ממנו בדיוק אותו סטנדרט 'משרדי' רגיל. בסופו של דבר הן יותר סביר לדרוש ממנו לנצור לשונו או לפחות לסייגה".
מקרים קשים יותר הם אלה אשר בהם מייצג עורך דין צד אחד לעיסקה, ומבקשים להטיל עליו חבויות גם כלפי צד אחר לאותה עיסקה.
השופט י' לם המנוח, שאיש עקרונות וליברל גדול היה בתפיסת עולמו וראייתי המשפטית, ראה במקרה מסוים לקבוע, כי:
"כלל ידוע הוא כי עו"ד אשר מטפל בענינים משותפים ושאין אחד הצדדים בהם מיוצג על ידי פרקליט, צריך לשמור על האינטרסים של הצד אשר מאמין כי עיניו יעשו כהלכה (ת"א (ת"א) 1856/52 קאופמן ואח' נ' לידג'י ואח', פ"מ יא 115 בעמ' 122).
זו בעיניי גישה נאורה אך מרחיקת לכת משפטית, אולם בהחלט יש בה מוסר השכל, שאם תוחמים אנו אותו במסגרת ההלכה בסוגיית הרשלנות, ניתן לומר, כי כאשר עורך דין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעיסקה אינו מיוצג כלל, נדרשות ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו.
יצוין, כי חובתו של עורך הדין כלפי הצד הבלתי מיוצג עומדת על רגליה היא, ואין היא נגזרת או קשורה לחובתו של הלקוח, אותו מייצג עורך הדין, כלפי הצד הבלתי מיוצג. אכן, הן עורך הדין והן לקוחו חייבים לנקוט זהירות סבירה כלפי הצד הבלתי מיוצג. אלא שלתוכן הפעולות הנדרשות מהם בהקשר זה מושפע ממעמדם השונה של הלקוח ושל עורך הדין. על כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות, הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך דין, שלקוחו אינו חב בהם.
זאת ועוד, במסגרת החובות כלפי צד שלישי, אף שאינו לקוח של עורך הדין, ניתן להכליל כלל נוסף שראוי שיחייב את ציבור עורכי הדין: כשמדובר בעיסקה מורכבת וסבוכה מבחינה משפטית, ובה עורך דין מייצג צד אחד לעיסקה בעוד הצד שכנגד איננו מיוצג, יפנה עורך הדין את תשומת לבו של הצד השני באופן ברור לכך שייטיב לעשות אם יהיה גם הוא מיוצג על-ידי עורך דין.
הנה כי כן, עורך דין בשל מעמדו המיוחד חב חבות מסוימת לא רק כלפי לקוחו, אלא גם כלפי הצדדים השלישיים, בגבולות מסוימים, בהתחשב בנסיבות העובדתיות של מקרה זה או אחר. החשוב הוא, שציבור עורכי הדין יהיה מודע, כי חבות כזו אפשרית וגם קיימת.
36. משעמדתי על חובותיו של עורך הדין בדרך כלל, אחזור לעובדות המקרה ואראה ליישם את הדין על המציאות העובדתית, כפי שנתקיימה בפועל והוכחה בעניין דנן. צריך לבחון את העובדות ועל פיהן להסיק, אם לוי היו לקוחות של עו"ד מאירי אם לאו - האם בנסיבות המקרה חטא המאירי במעשה עוולה כלפיהם ואם לאו.
37. תביעתם של לוי נגד המאירי התבססה על הטענה, כי המאירי ייצג את לוי בשעת כריתת ההסכמים, ועל כן, חובתו בשעת כריתת ההסכמים הייתה להעיר את אוזנם של לוי בדבר ההיסטוריה של ההסכם בין צוברי לשרמן, ולהזהירם, שצוברי אינו מתכוון לקיים את הסכם הקומבינציה. לטענתם, ידע עו"ד המאירי במשך תקופה ארוכה, כי אין צוברי דואג להוצאת הרישיונות הנדרשים, ואף שהוא אישית נטל חלק פעיל בטיפול בהוצאת הרישיונות וידע מה מצבו של צוברי, וכי צוברי לא פועל למילוי חלקו בהסכמים, לא דאג להודיע על כך ללוי ולהזהירם מפני מה שצפוי להם.
עוד נטען, כי בשלב שלאחר כריתת ההסכמים המאירי לא עשה להבטחת השקעתם של לוי בדירות, אף שהם שילמו את מלוא התמורה בעת חתימת החוזה עם הקבלן. כך לא וידא המאירי שתירשם לטובת לוי הערת אזהרה מייד לאחר חתימת ההסכם, אלא עשה כן רק לאחר תקופה ארוכה, ולא דאג לערבות בנקאית מצד צוברי. מוסיפים לוי וקובלים, כי המאירי לא התריע על הסכמה שבמתן כל התמורה מראש לאדם כצוברי ולא דאג שצוברי ייתן ערבות בנקאית או אחרת.
38. השופט המלומד בדרגה הראשונה (ד"ר ביין) קיבל טענות אלה. הוא קבע, כי "מאזן ההסתברויות נוטה לכיוון המסקנה, שהמאירי שימש גם כעורך דינם של לוי" (עמ' 28). משניגש לאור זאת לבחינת חובותיו של המאירי כלפי לוי, אמר, כי "נראה שעוה"ד המאירי התרשל במילוי חובתו המקצועית כלפי לוי... באופן שבו נוסחו החוזים ובהקשר לאינפורמציה שהיה עליו למסור ללוי לפני חתימת החוזים הללו" (עמ' 31). וכן - "מדובר באי מתן יעוץ מתאים ללקוח על האפשרויות שהחוק מעניק כדי להבטיח את כספי השקעתו לפני שכבר נמסרו לידי הקבלן" (עמ' 36). השופט המלומד מוסיף וקובע, כי "יש להעיר, כי יש רגלים גם לדעה שאף אם המאירי לא נשכר ע"י לוי אלא רק על ידי חברת צוברי אך הוא ידע שלוי אינו מיוצג עדיין היה חב חובת זהירות כלפי לוי (ראה א' בר שלום, לשאלת אחריותם בנזיקין של עו"ד, הפרקליט כא 479-486)" (עמ' 36).
משמע - מסקנת השופט המלומד הייתה, שלוי היו לקוחות של המאירי, ומשום כך הרי שהתרשל המאירי, וחיובו בפיצוי בדין יסודו. אולם, הגם בשפה רפה ואגב אורחא, סבר השופט גם, כי אפילו לא היו לוי לקוחות של המאירי, עדיין חב הוא חובת זהירות. זאת בהסתמכו על השקפת השופט לם, כמתואר לעיל. ראינו, כי חבות כזו אפשרית, אך האומנם העובדות מלמדות על הפרת חובה זו כלפי הצד האחר במקרה דנן?
39. המאירי חולק על מסקנותיו וקביעותיו של השופט המלומד וטוען, כי אין זה מתפקידו של עורך דין לברר ולחקור ולדווח לצד כלשהו לחוזה על מצבו הכלכלי של הקבלן ועל התקדמות עבודתו. אין זה מתפקידו של עורך דין לערוך חקירות ולהזהיר את הקונה, ואין הוא "כלב שמירה" של רוכש הדירה. לטענת המאירי, אין זה מתפקידו של עורך דין לברר את יכולת לקוחו לעמוד במילוי התחייבויותיו ואת כוונותיו לקיים או להפר את ההסכם ולדווח על כך לצד השני או להזהירו מפני סיכונים ובעיות אפשריים בעתיד, אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו.
המאירי מתריע, כי אם ייקבע כי אכן חבות עורך הדין היא כה מקיפה, כי אז תהיה זו גזירה, שציבור עורכי הדין לא יוכל לעמוד בה ולא צריך לעמוד בה. לטענתו, ייווצר למשל מצב בו עורך דין תל אביבי, אשר משרדו מייצג חברת בנייה גדולה הבונה בכל רחבי הארץ, ובין השאר מוכרת "על הנייר" דירות בצפון האר, ימצא עצמו במצב בלתי אפשרי. אין לדרוש ממנו לבקר באתר הבנייה ובמשרדי המכירות של החברה בכל אתר. עורך הדין חי ופועל במקרה כזה רק מפי לקוחו ומהמידע שזה מספק לו בכל הקשור להתחלת הבנייה, הקיפה ומועד סיומה. לטענת בא-כוחו של המאירי, לא ניתן לחייב עורך דין ברשלנות כלפי רוכש הדירה, כאשר מסתבר כי למרות האמור בהסכם הרכישה שנוסח על-ידיו לא קיבל הקבלן היתר בנייה באתר.
40. טיעון זה של בא-כוחו של המאירי אינו מקובל עלי ככל שמדובר בחובת עורך דין כלפי לקוחו. אם אכן נכונה מסקנת הדרגה הראשונה, כי עורך הדין המאירי ייצג גם את לוי (בעיה שתידון להלן), כי אז חובת הדיווח ללוי הייתה שונה בתכלית ממידת חובתו של עורך הדין של הקבלן לצדדים זרים מכוח היותו עורך דין של הקבלן. חובות שונות מוטלות עליו מעצם היותו עורך דינם של רוכשי הדירות (בענייננו, עורך דינם של לוי). במקרה כזה, מחובתו של עורך הדין לברר את הדברים המצוינים לעיל, במידה שהדבר אפשרי, במאמץ סביר, ועל אחת כמה וכמה שעליו למסור את הפרטים הללו ללקוחו, אם הם ידועים לו זה מכבר, ולהזהירו בכל אשר מתבקש להיזהר לאור אותם נתונים עובדתיים.
מקובלים עלי מימצאיו העובדתיים של השופט ביין, אשר קבע, כי המאירי ידע את מצבו הכללי של צוברי ואת העובדה כי הם לא עמדו בתנאי הסכמם עם שרמן. אם, חרף זאת, לא הפנה את תשומת לבם של לוי לכל אותם נתונים ולבעיות הסבוכות העלולות לנבוע מהם ולא דאג להבטחת השקעתם במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו, כי אז חטא במעשה עוולה כלפי לקוחו לוי, ומחובתו לפצותו.
41. אולם נקודת המוצא של המאירי היא, ובכך הוא מתמקד, שלוי אינם לקוחותיו. מתוך נקודת מוצא זו מסתמך הוא על דברי פרופ' רייכמן, כי:
"קונה המשלם מעבר לקבוע בתקנות המכר עושה זאת ביזמתו ובנטילת סיכון שהדין פטר אותו ממנו. כל עוד לא עשה בעל המקרקעין פעולה ממשית של שכנוע הקונה ללשם מעבר לקבוע בתוספת המוזכרת לעיל - אין הוא צריך להיות אחראי לרשלנות 'הקונה'" (רייכמן, במאמרו הנ"ל, בעמ' 349).
עו"ד המאירי טוען, כי: "הדברים הנ"ל מתייחסים ליחסים שבין בעל המקרקעין, הקבלן ורוכש הדירה ועל אחת כמה וכמה שכוחם יפה ליחסים שבין המערער (עו"ד המאירי - ד' ל') ורוכש הדירה".
42. העולה מן האמור לעיל הוא, בתמצית: אם נקבע, כי עו"ד המאירי ייצג את לוי בעיסקה הנדונה, כי אז המסקנה המשפטית תהיה, כי המאירי לא עמד בחובותיו כעורך דין כלפי לוי והוא חייב לפצותם. מנגד - אם נקבע שהמאירי לא ייצג את לוי אלא את הקבלן בלבד, כי אז תהיה המסקנה המשפטית, על רקע עובדות המקרה דנן, שהמאירי לא חטא בעוולה ולא התרשל כלפי לוי, שכן החובות הנ"ל אינן מוטלות על עורך דין כלפי הצד האחר לעיסקה. הרי החב הוא דווקא לפעול "באמונה ובמסירות" בעניינו לקוחו הקבלן, אותו הוא מייצג. אפשר שסיוע ועזרה בלתי מתחייבת לקנות הדירה, שלו אינטרסים מנוגדים לאלה של הקבלן, יהיו בבחינת הפרת חובותיו כלפי הקבלן.
מכאן, שהשאלה אשר תכריע את הכף, ואשר עליה יקום או ייפול הערעור, היא השאלה - האומנם ייצג המאירי את לוי בהסכם מכירת הדירות.
43. האם ייצג המאירי את לוי בעת עריכת החוזים לרכישת הדירות?
השופט המלומד בדרגה הראשונה השיב על כך בחיוב. במסקנתו זו התבסס, בין היתר, על אלה:
"אין חולק על כך כי לוי בכל שלבי הפרשה, דהיינו, מעריכת החוזים ועד לרישום הערות האזהרה בשמם לא היו מיוצגים על ידי עו"ד אחר. כמו כן מוסכם שלוי שילם שכר טרחה לעו"ד המאירי בעת עריכת החוזים. לוי העיד שהוא נתן אמון בעו"ד המאירי, לכן חתם על החוזים. בעדותו של המאירי אין הכחשה ברורה שהוא ייצג גם את לוי" (עמ' 26 לפסק הדין).
בעקבות קביעות אלה מסיק בית המשפט, כי: "ניתן ללמוד מהנסיבות האמורות, מעדותו של לוי, כי אכן המאירי ייצג גם אותו בעסקה הנדונה" (שם, שם).
תמך נוסף לגישתו מוצא השופט המלומד בסעיף 35 לחוזה שבין הקבלן ולוי, אשר בו נאמר:
"הקונה מאשר בזה כי הודע לו שעורך הדין יהודה המאירי מטפל ברישום הבית כבית משותף והעברת הדירות בבית הנ"ל על שם רוכשיהן במשרד רשם המקרקעין, וכי הקונה רשאי להיות מיוצג על ידי עו"ד אחר בעיסקה זו, ולכן למקרה של חלוקי דעות בין הקבלן לקונה בקשר לפירוש הסכם זה או סעיף מסעיפיו, עורך הדין יהיה רשאי לייצג את הקבלן בכל הליך משפטי נגד הקונה".
לדעת השופט המלומד:
"כל האמור בפיסקה זו הוא שלוי רשאים להזקק לשרותיו של עו"ד אחר אם ירצו בכך, וכן כי במקרה של התהוות סכסוך בין הצדדים יהיה הוא רשאי לייצג את הקבלן, אך אין כל הודעה ללוי שאם לא יקח לעצמו עו"ד, ואם לא יהתווה סכסוך, ייצג המאירי את האינטרסים של הקבלן בלבד".
מוסיף הוא ואומר:
"סעיף זה יש לקראו גם על רקע כללי לשכת עוה"ד (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977, שחזקה על עורך הדין המאירי שהם נהירים לו" (שם).
בכלל 4 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977, נקבע, כי "עורך דין המייצג את הקבלן בעסקה כאמור בסעיף 2 (והכוונה לעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן - ד' ל') חייב לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה עסקה". השופט המלומד סבר, כי "יש להדגיש כי האמור בסעיף 4 לכללים דורש ציון מפורש ב'רחל בתך הקטנה', כדי שלא לשים 'מכשול בפני
עוור', ולא די בכך שאולי ניתן היה ללמוד את הדבר מכללא" (שם). נקודה זו חותם הוא באומרו: "מאחר וקיימת הנחה כי עו"ד המאירי פעל בהתאם לכללים... הרי ממילא יש להסיק מהנחה זו כי המאירי ייצג את שני הצדדים" (עמ' 28).
לאור כל האמור לעיל מסכם השופט המלומד ואומר: "מאזן ההסתברויות נוטה לכוון שהמאירי שמש גם עורך דינם של לוי" (עמ' 28).
44. האומנם צדקה הדרגה הראשונה במסקנה המשפטית שהסיקה מהעובדות? האומנם אותו "מאזן הסתברויות" מוליך אל אותה מסקנה, או שמא מוביל הוא דווקא למסקנה הפוכה - דהיינו שהמאירי לא ייצג את לוי.
אבחן את הדברים על-פי אותן נקודות מוצא שהשופט המלומד התבסס עליהן.
45. האם רשאי עורך דין לייצג גם את הקבלן וגם רוכש דירה בעריכת חוזה ביניהם?
בית המשפט העמיד את עו"ד המאירי על חזקתו, כי יודע הוא את כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), וכי פעל על פיהם ולא בניגוד להם.
כלל 2 לאותם כללים קובע לאמור:
"בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5".
וכלל 5(א) אומר באותו הקשר:
"עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד".
משילובם של שני כללים אלה המסקנה המסתברת היא, כי עורך הדין של הקבלן רשאי לטפל רק בנושא הרישום, ותו לא. לכך התייחס ד"ר קלינג לאמור: "מדובר כאן בפתרון של בעיה מיוחדת תוך התחשבות באילוצים, שהעיקרי שבהם הוא הצורך כי ברישום הבית המשותף והדירות שבו יטפל עורך דין אחד בלבד" (קלינג, במאמרו הנ"ל, בעמ' 77). מכאן אתה נמצא למד, שבעניינים אחרים אין עורך דינו של הקבלן רשאי לייצג גם את הלקוח (ראה קלינג, שם, הסבור עוד מעבר לכך, כי "ייתכן שהוראות אלה (מכללים הנ"ל - ד' ל') הפכו להיות מיותרות לאור סעיף 14(ג) לכללי האתיקה, האוסר על עורך דין המייצג לקוח קבוע (בענייננו, הקבלן - ד' ל') לייצג צד אחר (בענייננו, רוכש הדירה - ד' ל')".
מכאן, שאם נעמיד את עורך הדין המאירי בחזקת מי שפעל על-פי הכללים, נגיע דווקא לכלל המסקנה ההפוכה, כי בפעולתו ייצג את הקבלן בלבד ולא את לוי.
46. שאלת שכר הטרחה
בעניין זה קובע השופט המלומד: "אין להניח שתשלום שכר הטרחה... שנעשה לצורך רישום הרכישה בלבד... שכן הרישום היה עדיין בבחינת חזון למועד, בהיות הרכישה על התכנית בלבד. ולפי ס' 8 לחוזים ל/1 - ל/3 הרישום חייב היה להערך רק תוך ששה חודשי םמיום גמר הבניין" (עמ' 28).
לעומת קביעה זו טוען בא-כוח המערער, כי ברור בעליל ששכר טרחה זה שולם בעד רישום הבית כבית משותף והעברת הדירה על שם רוכשיה. הוא מציין וגם מדגיש, כי דבר שבשגרה הוא, שתשלום שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן משולם על-ידי רוכשי הדירות במעמד החתימה על הסכם הרכישה או בסמוך לכך, ואין נפקא מינה, מתי אמור להתבצע רישום הרכישה בלשכת רשם המקרקעין, פעולה המתבצעת בדרך כלל מספר שנים לאחר החתימה על הסכם הרכישה, והדברים אמורים גם כלפי רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים.
בא-כוחו של מאירי סבור, שהשופט המלומד נתפס לכלל טעות מצערת, וזאת אולי משום שאינו מעורה בנוהג ייצוגם של קבלני בניין על-ידי עורכי דין.
אכן, כנגד בלבול אפשרי זה, הנובע מתשלום שכר טרחה על-ידי הקונה לעורך דינו של הקבלן, מתריע כבר ד"ר קלינג, במאמרו הנ"ל, בעמ' 77, באומרו:
"על מנת להבטיח כי רוכש הדירה לא יוטעה לראות בעורך הדין של הקבלן, עורך דין החייב לו נאמנות בכל הקשור בעסקה, מן הראוי להגיע לכך שעורך הדין לא יקבל כל כספים מרוכשי הדירה, אף לא עבור הרישום. אין כל מניעה כי שכרו של עורך הדין גם לענין הרישום, ישולם על-ידי הקבלן, אשר אם ירצה יוכלו לכללו במחיר הדירה".
לדעתי, הדין הוא בנושא זה עם המערער. ברור לחלוטין, שהשכר ששולם לעורך הדין המאירי לא בשל עריכת ההסכם עבור הקונה שוללם (דבר האסור לפי כלל 2, כאמור), אלא עבור רישום הדירה בבוא העת, כפי שמתיר כלל 5(ב) לאותם כללים.
למסקנה זו אני מגיע מהטעמים שפירטתי לעיל, ומהטעמים הנוספים הבאים:
א. סעיף 16 לחוזה שבין לוי לבין הקבלן קובע, כי הקונה מתחייב בתשלום סכומים מסוימים הקשורים בביצוע העיסקה, ואלה הם: "לשלם ביול החוזה, השתתפות בהוצאות רישום בית זה כבית משותף, הכנת תכניות לרישום כבית משותף, והעברת הדירה על השם הקונה. ביול ההסכם והוצאות משפטיות בשיעור 1% וחצי משיעור הדירה הנרכשת...". אתה למד מכך, כי עבור ניסוח ההסכם אין הקונה נדרש לשלם דבר (בכך נושא למעשה הקבלן במסגרת היחסים החוזיים שבינו לבין עורך הדין המאירי שמייצגו, כמשתמע בסעיף 35 לחוזה). התשלום בשיעור 11/2%, שבו מתחייב הקונה כלפי הקבלן והמועבר למעשה לעורך הדין המטפל בעיסקה, נעשה בעיקרו עבור הפעולות הקשורות ברישום הבית המשותף, בהכנת התכניות לרישום ובהעברת הדירה על שם הקונה. זה עיקר תפקידו של עורך הדין, זו טרחתו בעניין (טרחה לא מועטה), ובשל כך מקבל הוא שכר על-פי מחיר הדירה הנרכשת, כאמור בסעיף 16 הנ"ל.
ב. סעיף 35 לחוזה, שכבר צוטט לעיל, אומר במפורש, כי "הקונה מאשר בזה שעורך הדין יהודה המאירי, מטפל ברישום הבית כבית משותף והעברת הדירות בבית הנ"ל על שם רוכשיהן במשרד רשם המקרקעין...". הווה אומר, זהו התפקיד שממלא עורך דין המאירי ביחסים שבין הקבלן לבין הקונה: בשל טרחתו זו הוא זכאי לשכר טרחה; בשל אלה, ולא בשל עצם ניסוחו של ההסכם, שהוא הסכם שבלוני על טופס זהה לכל קונה דירה ושכל שנעשה בו הוא התאמתו על-ידי השלמת הפרטים החסרים או תוספות שוליות בעת חתימת ההסכם.
אין זה מעלה ואין זה מוריד, אם משה לוי
אומר בעדות, כי שילם את השכר עבור ההסכם, שכן ההסכם מדבר בעד עצמו, והדעת נותנת, כי שילם את השכר על-פי ההסכם ואולי, בלשונו - בשביל ההסכם, כשהתשלום הזה מיועד לפעולת הרישום, על כל הכרוך בכך.
ג. פרשנות זו לחוזה, ככל שמדובר בתפקידו של עורך הדין על-פי החוזה, תחום הפעולות שיבצע עבור הקונה ותשלום השכר עבורם, מתיישבת עם כללי לשכת עורכי הדין ותואמת אותם, והרי חזקה עלינו שיש ליתן למסמך פרשנות התואמת את החוק ומתיישבת אתו על פי פרשנות אשר בעקבותיה יימצא בעל דין מפר את הדין.
47. לשאלת האמון, שרחשו לוי לעו"ד המאירי ואשר הביאם לחתום על החוזים, טוען בא-כוח המערער, כי אין כל נפקות משפטית לאמון שרוחש פלוני לעורך דין אלמוני, ואין בכך כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח ביניהם. לדעתו, כדי לקבוע אם אמנם קיימים יחסים כאלו, יש לבדוק את מכלול הנסיבות של המקרה, ולשאול: האם הלקוח פנה לעורך הדין בבקשה כי ייצג אותו? האם עורך הדין קיבל על עצמו לייצג את הלקוח? האם ניתן לטובת עורך הדין ייפוי כוח לטפל במקרה הנבדק? האם שולם שכר טרחה עבור הטיפול? האם נערכה בין עורך הדין ללקוח ישבה בה פירט הלקוח בפני
עורך הדין את דרישותיו? המערער טוען, כי במקרה נושא הערעור התשובה לכל השאלות הללו היא שלילית, ועל כן יש להסיק מכך, כי עורך הדין המאירי לא היה עורך דינו של לוי. גם בנדון דידן, כדי לקבוע שאמנם המאירי ייצג את לוי כלקוח, לא די בכך שלוי האמינו בכנותו ובדרך פעולתו של המאירי כדי לתלות באמון זה מערכת יחסים של חובות של עורך דין לקוח. דברים אלה מקובלים עלי.
48. גם פרשנות סעיף 35 לחוזה על-ידי הדרגה הראשונה אינה מקובלת עלי. אמנם כן, לא נאמר בחוזה "ברחל בתך הקטנה", כי עורך הדין המאירי אינו עורך דינו של הלקוח, אך בהחלט מתפרש סעיף זה כאומר, שבמקרה של סכסוך עתיד עורך הדין לייצג את הקבלן נגד הקונה, שכן הקונה אינו לקוחו (שאם היה כזה, כי אז על-פי כללי לשכת עורכי הדין מנוע היה עורך הדין מלייצג איש מהם (לא הקבלן ולא הקונה)). כך עולה גם מאיזכור האפשרות העומדת בפני
הקונה להיות מיוצג על-ידי עורך דין אחר לצורך הרישום. דומה, כי פרשנות זו מתבקשת, והיא המבטאת את תכליתה של הוראה זו - שמירת מעמדו של עורך הדין כנציגו המוצהר והתמידי של הקבלן דווקא.
מכאן, ומכל המשתמע מהאמור עד כאן, אין משקל ממשי לכך, שבכל שלבי הפרשה לא היו לוי מיוצגים על-ידי עורך דין אחר, וכי בעדותו של המאירי אין הכחשה ברורה שהוא ייצג את לוי. מכך לא ניתן להסיק, כי אמנם ייצג המאירי את לוי, כפי שסברה הדרגה הראשונה.
49. המסקנה היא, כי לא היה כל יסוד לראות את עורך הדין המאירי כמי שייצג את לוי. ממילא לא חלות עליו חובות ואחריות כפי שחלות על עורך דין המייצג לקוח. ראינו לעיל, שבמסגרת חובות עורך דין כלפי מי שאינו לקוחו, לא היה חייב עורך הדין המאירי בהקשר זה לעמוד בכל החובות שלוי טענו שהוא חב כלפיהם. ככל שרואים בלוי צד זר, הרי המאירי נהג עמם, בקורקטיות קרה, כפי שרשאי היה.
כל זאת פרט לעובדה אחת, שבה לא הייתה התנהגותו של המאירי נקייה מכל רבב: בבואו לרשום את הערת האזהרה לטובת לוי כבר ידע על עמדתם הנחרצת של שרמן שלא להמשיך בעיסקה, ועל כן היה עליו לפחות להפנות את תשומת לבם של לוי שקיימת בעיה בקשר לכך ולעבודה שהרישום מתבצע על אף התנגדותם של שרמן. לגילוי עובדה זו נודעת משמעות, שכן ייתכן שלו ידעו לוי על כך, היו דורשים ביטחונות נוספים מצוברי. כאן אמנם לא נהג עו"ד המאירי כשורה, אלא שבמחדל זה אין כדי לחייבו בתשלום פיצויים ללוי, שכן לא הוכח כי נגרם ללוי נזק כתוצאה מהתנהגות זו.
51. תביעתם של לוי כנגד המאירי עילתה המרכזית בנזיקין. ככל שהעילה מושתתת על דיני החוזים, הרי זה מתוך הנחה שהמאירי היה עורך דינם של לוי, ובשל טיפול כושל מצדו חטא במילוי חובותיו על-פי החוזה. לוי בתביעתם לא העלו טענה בדבר חוסר תום לב מצד המאירי כלפיהם במשא ומתן לקראת גיבושו של החוזה. שאלנו את עצמנו, אם לא מן הראוי שמיוזמתנו נשקול היבט זה על רקע עובדות המקרה.
משהגעתי לכלל מסקנה, כי המאירי לא היה עורך דינם של לוי, ממילא לא הייתה התקשרות חוזית ביניהם, וגם אין לשקול את השאלה, אם החוזה שביניהם בוצע שלא בתום לב.
עדיין שאלנו את עצמנו, האם אין למצוא דופי בכך שבהעדר תום לב במשא ובמתן בהתנהגותו של המאירי כלפי לוי בשל מעורבותו בכריתת ההסכם שבין לוי והקבלן, בין היתר בכך שלא גילה ללוי את דבר היחסים שבין הקבלן לשרמן - אי ביצוע ההסכם הראשון וחוסר הוודאות שיתקבל היתר בנייה גם בעקבות ההסכם השני שבין הקבלן לבעלי הקרקע. גם בעניין זה התשובה היא שלילית, והמסקנה היא, שאין להטיל על המאירי אחריות במסגרת זו, שכן החוזה אמנם הוכן על-ידי המאירי כחוזה סטנדרטי לכל קוני הדירות, אולם ההתקשרות נעשתה ישירות בין הקבלן לבין לוי; היו להם קשרים עסקיים גם קודם לכן, והמאירי לא נטל חלק פעיל בכריתת ההסכם.
זאת ועוד: מחומר הראיות עולה, כי הקבלן קיבל מלוי ומאחר תשלום נכבד מיד עם ההתקשרות, כדרך למימון הפעולות הראשוניות שנדרשו ממנו לשם קבלת היתר הבנייה. באותו שלב עדיין לא הופר ההסכם שבין הקבלן צוברי לבין שרמן, וניתן להניח מהמצב העובדתי באותו שלב, כי המאירי קיווה כי זו הפעם תצא העיסקה אל הפועל.
52. לאור האמור לעיל, פסק הדין שניתן כנגד המאירי לטובת לוי בטל על כל חלקיו. הערעור מתקבל איפוא, אך אין צו להוצאות.
53. כאמור כבר לעיל, נדחה גם ערעורם של לוי כנגד שרמן. בערעור זה יישא לוי בהוצאות שרמן בסך 3,000 ש"ח.
השופט א' ברק
: אני מסכים.
השופט ש' לוין
: אני מסכים.
הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ד' לוין
.
ניתן היום, כ' באלול תש"ן (10.9.90).
1
עא בית המשפט העליון 37/86 משה לוי, בת שבע לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, אליהו שרמן, מנחם שרמן ואח', [ פ"ד: מד 4 446 ] (פורסם ב-ֽ 10/09/1990)