פסקי דין על האחים טליאס חברה לשיווק מוצרי חשמל בע"מ | פסקי דין על בכר יהודה | פסקי דין על בכר תקווה |

49856/04 א     21/05/2008




א 49856/04 האחים טליאס חברה לשיווק מוצרי חשמל בע"מ נ' בכר יהודה, בכר תקווה




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום תל אביב-יפו
ת.א.
049856/04


בפני
:
כבוד השופט חיים טובי


21/05/2008




התובעת:
האחים טליאס חברה לשיווק מוצרי חשמל בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד עזרא יהודה ואח'




- נ
ג
ד -

הנתבעים:
1. בכר יהודה

2. בכר תקווה
ע"י ב"כ עוה"ד אלון עדיני ואח'



פסק-דין

זוהי תביעה לפינוי ולסילוק ידי הנתבעים מחלק ממבנה ששטחו הכולל כ-240 מ"ר (להלן: "המבנה") המצוי ברחוב חכמי ישראל 94, תל אביב והידוע כחלק מחלקה 2 בגוש 6971 (להלן: "החלקה").

העתירה וטענות הצדדים

1.
בתביעה שבכאן טענה התובעת כי הינה בעלת הזכויות במבנה והמחזיקה בו כדין למן שנת 1971 מכוח הסכם מכר מיום 8/3/1971 (להלן: "הסכם הרכישה" או "ההסכם").

לשיטת התובעת, למן המועד בו רכשה את הזכויות במבנה, היא עשתה בו שימוש רצוף עד לשנת 2002 והפעילה בו מפעל לייצור מוצרי חשמל (להלן: "המפעל" או "העסק").

לגירסת התובעת, בתחילת חודש ספטמבר 2002 נתברר לה כי הנתבעים פלשו למבנה ותפסו חזקה בחלקו, והינם מתגוררים בו שלא כדין וללא אישורה.

אחר שדרישותיה של התובעת מהנתבעים לסלק ידם מהמבנה נענו בשלילה, פנתה התובעת למשטרה והגישה תלונה כנגד האחרונים על הסגת גבולה.

הנתבעים הודו בחקירתם כי פלשו למבנה בחודש 4/02.

בנסיבות האמורות, כך לתובעת, חזקתם של הנתבעים במבנה בניגוד לרצונה, מהווה תפיסה שלא כדין, הינם מסיגי גבול בו ומן הדין להורות על סילוק ידם הימנו.

התובעת עותרת, איפוא, בתביעתה ליתן צו לסילוק ידי הנתבעים מהמבנה ולחייבם בהוצאות התביעה ובשכר טרחת עורך דין.

2.
מנגד טענו הנתבעים בכתב הגנתם, כי הם מחזיקים בחלק מהמבנה בשטח של כ-70 מ"ר אליו פלשו כבר בחודש אפריל 2004, אחר שפונו מדירה מושכרת המצוייה בסמוך למבנה.

לשיטת הנתבעים, בהיות המבנה ריק, מוזנח ופנוי מיושב משך שנים רבות, הם
פלשו למבנה, כאמור, אותו הפכו לדירה בת 3 חדרים, הכוללת מטבח, שירותים ומקלחת.

הנתבעים הכחישו זכויות התובעת במבנה, זכותה לחזקה בו ו/או כי זו האחרונה החזיקה בו עובר לכניסתם אליו.

לשיטת הנתבעים, לתובעת אין כל זכויות בנכס ואף היא בגדר פולשת ומסיגת גבול בו.

הנתבעים עתרו, איפוא, לדחייתה של התביעה כנגדם תוך חיוב התובעת בהוצאות.

ההכרעה

3.
אקדים את המאוחר ואומר כבר מבראשית כי אני דוחה על הסף את טענת ב"כ הנתבעים בסיכומי טענותיו לפיה התובעת לא השכילה להוכיח זכותה לחזקה במבנה.

הגם שהתובעת לא השכילה להוכיח בעלותה בנכס או היותה בעלת זכויות קנייניות בו, הרי שמחומר הראיות מוכח בעליל כי התובעת הינה בעלת זכויות חוזיות (אובליגטוריות) במבנה והמחזיקה בו משך שנות דור.

ככזו, זכאית התובעת לסעד המבוקש על ידה לסילוק ידי הנתבעים מהמבנה, שכן אין חולק כי הנתבעים הינם מסיגי גבול בו, זאת על פי הודאתם.

נבהיר דברינו.

הסכם הרכישה – תוקפו
4.
בתצהיר העדות הראשית מטעמה טענה התובעת – באמצעות מנהלה ובעל המניות בה מר אליהו טל (טליאס) – כי היא רכשה את הזכויות במבנה על פי ההסכם, ממי שהצהיר שהינו הבעלים ו/או בעל זכויות החכירה במבנה ובמגרש סביבותיו, ואשר החזיק בו ברציפות, למצער, למן שנת 1964 ועד למכירתו לתובעת (להלן: "המוכר").

התובעת צירפה לתצהירה מסמך בכתב, הלא הוא הסכם הרכישה, החתום על ידי המוכר, ממנו עולה כי התובעת רכשה זכויותיו של האחרון במבנה תמורת תשלום סך של 24,000 ל"י, ובכלל אלו זכות החזקה בו (נספח ב' לת/1).

לגירסת מנהל התובעת, למן מועד כריתתו של ההסכם קיבלה התובעת את החזקה במבנה וניהלה בו את המפעל, ברציפות, עד לשנת 2002, עת הועתק המפעל לנהריה, ומִני אז משמש המבנה לאחסנת ציוד החברה ומלאי.

טוענת, איפוא, התובעת כי נוכח הוראותיו של ההסכם היא רכשה את מלוא הזכויות במבנה ובכלל אלו את זכויות החזקה, כך שחזקתה בו משך השנים הייתה כדין.

מנגד בתצהיר העדות הראשית מטעמה (נ/2) הכחישה הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת") את אמיתות ההסכם ותוקפו המשפטי, וממילא כפרה הנתבעת בזכות התובעת לחזקה במבנה.

לשיטת הנתבעת, לא בכדי נמנעה התובעת מלצרף לתצהירה עותק קריא של הסכם הרכישה שכן הסכם זה מעולם לא היה קיים ומכל מקום אין לסמוך על אמיתותו.

לטענת הנתבעת, לו אמת בפי התובעת כי רכשה זכויות במבנה על פי ההסכם, ברי כי היא הייתה דואגת לעגן זכויות אלו בלשכת רישום המקרקעין או למצער במינהל מקרקעי ישראל.

בהעדר זכות רשומה אצל גוף רשמי כלשהו ובהעדר דיווח למס שבח על רכישת הזכות הרי "שככול הנראה אין לחברה כל זכויות בנכס ואף היא ... עצמה הייתה פולשת" (סעיף 16 לתצהיר נ/2).

5.
אומר מיד, כי לא מצאתי ממש בטענות הנתבעים באשר לאי אמיתות תוכנו של ההסכם ותוקפו המחייב. לבד מטענה סתמית ובלתי מבוססת – שנטענה על דרך השמא – בדבר איונו של ההסכם בהיותו בלתי קריא, לא השכילו הנתבעים להמציא שמץ של ראייה לטענתם זו.

אכן כלל "הראייה הטובה ביותר" מצריך הגשת מקורו של מסמך להוכחת תוכנו, ברם הצגתו של מקור המסמך תחת תצלומו אינה הכרחית לשם הוכחת תוכנו, מקום שבית המשפט שוכנע כי המסמך המקורי אבד, או שהבאתו כרוכה בקשיים מרובים.

במקרים האמורים רשאי בית המשפט להתיר הוכחת תוכנו של מסמך בהעתקו, כל עוד לא הוקמה תשתית ראייתית לכאורית, לפיה יש להטיל ספק באותנטיות המקור שממנו צולם ההעתק.

נטל הראייה בהקשר זה מוטל על המתנגד להצגתו של ההעתק (ראו: י. קדמי, על הראיות, חלק שני, עמ' 597).

כאמור, בענייננו אנו, לא הניחו הנתבעים תשתית ראייתית כלשהי אשר יש בה כדי להטיל ספק – ואף לא צל צלו של ספק – באשר לאמיתות תוכנו של הסכם הרכישה. ניסיון הנתבעים להטיל בו ספק כאמור על בסיס "טענת שווא" – נועד לכישלון.

אין אני מייחס כל משקל לאי העדתו של המוכר. לעניין זה מקובל עלי הסברו של מנהל התובעת לפיה הוא ביקש לאתר את המוכר אולם נודע לו מבני משפחתו של המוכר כי זה האחרון הלך לבית עולמו (עמ' 8 לפרוטוקול).

6.
להבדיל מטענות הנתבעים אשר נטענו, כאמור, על דרך "הסתם" ו"השמא", הציגה התובעת תשתית ראייתית מספקת, ממנה ניתן ללמוד על אמיתותו של הסכם הרכישה ותוקפו המחייב.

התובעת הציגה בקשותיה לעיריית תל אביב מחודש מאי 1991, לקבלת רישיון עסק להפעלת המפעל [ד(2) לת/1] ולהקמתה של גדר מבלוקים סביבותיו (נספח ד3/ד4 לת/1).

ברי לכל, כי אילמלא הוצג בפני
העירייה הסכם הרכישה המקורי (או העתק מתאים למקור), לא הייתה העירייה מעניקה היתר להקמתו.

זאת ועוד זאת, ממכתב מחלקת הארנונה מיום 13/3/72 [נספח ד(7) לת/1] עולה כי חיובי הארנונה בגין המבנה שונו מ"מגורים" ל"עסק", זאת החל מיום 1/4/71.

על פי איזה בסיס שונתה מיהות המבנה מ"מגורים" ל"עסק" החל מ 1/4/71, אם לא על בסיס הסכם השכירות על פיו התחייב המוכר " ... להעביר את החזקה במבנה לידי הקונה ביום 1/4/1971" (סעיף 3 להסכם), תמהני!

יתר על כן, התובעת הציגה תדפיס מרשם החברות ולפיו המפעל במבנה שועבד כנגד הלוואות שנטלה התובעת מבנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "הבנק") עוד בשנת 1977 (ראה יצירת שעבוד מיום 2/5/77 – שעבוד שוטף על כל המפעל, נספח א' לת/1).

היעלה על הדעת כי הבנק היה מעניק לתובעת הלוואות שלא על בסיס ראייה ברורה כי האחרונה רכשה את הזכויות במבנה?

זאת ועוד זאת, בחודש מרץ 2002 משכן הבנק את זכויות התובעת במבנה כנגד מתן הלוואה, כאשר המישכון הוטל " ... על הזכויות החוזיות לפי הסכם מיום 1/4/71 בק"ע
מגרש
בשטח
של
300
מ"ר
עליו
בנוי
מבנה
הידוע
כחלק
מחלקה
2
בגוש
6971

בתל-אביב ...
".

הנה כי כן, לא זו בלבד שיש ברישום המשכון כדי ללמד על אמיתותו של הסכם הרכישה אלא שיש באמור כדי להוכיח כי התובעת החזיקה במבנה ונהגה בו מנהג בעלים לרבות
שיעבודו ומִשכונו.

ואם
לא
די
בכל
האמור
לעיל
באה
הודעת
מחלקת
הארנונה מיום 9/11/04 [נספח ג(1)
לת/1] והבהירה הבהר היטב כי התובעת הוכרה על ידה,לצורכי ארנונה, כבעלת המבנה.
בסעיף 4 למכתב האמור, משיבה מנהלת השומה לב"כ – דאז – של התובעת בזו הלשון

-“לסעיף 6 למכתבך, הגם שהחברה איננה פעילה והנכס בבעלותה, חובת תשלום הארנונה חלה עליה".
הכיצד זה טוענת העירייה כי המבנה מצוי בבעלות התובעת, לשם חיובה בארנונה, אם אומנם לא רכשה התובעת זכויות כלשהן על פי ההסכם?
היעלה על הדעת כי התובעת תמשיך להיות מחוייבת בארנונה, בהעדר פעילות וחזקה במבנה, אם אומנם היא איננה בעלת הזכויות בנכס? תמהני.

7.
הנה כי כן, בעליל נמצא כי לאחר חתימתו של ההסכם וקבלת החזקה על פיו, החלה התובעת בהפעלת המפעל, הגישה בקשות למתן היתר על פיו, חוייבה מכוחו בארנונה ואף מישכנה את המבנה והמגרש סביבותיו כנגד הלוואות שקיבלה מהבנק.
בנסיבות אלו, נפלא ממני הכיצד מטילה הנתבעת ספק באמיתותו של הסכם הרכישה שעה שזה האחרון שימש את התובעת למעלה שנות דור, למן שנת 1971 ועד לשנת 2002, כעוגן משפטי מחייב אל מול העירייה והבנק?
למרבה הפליאה, הנתבעים לא העלו כל טענה כנגד הראיות האמורות ובא כוחם אף נמנע מלחקור את מנהל התובעת לעניין זה.
העדרה של חקירה כאמור מלמד, כך על פי ההלכה הפסוקה, " ... כי אין חולקים על דברי העד באותו נושא" (ראו: י. קדמי, שם, עמ' 1699).
בהעדר שמץ של ראייה שיש בה כדי להטיל ספק באותנטיות של מקור הסכם הרכישה ממנו צולם ההעתק שהוצג לבית המשפט ומששוכנעתי כי הבאת המקור איננה אפשרית בנסיבות העניין, הנני מתיר הוכחת תוכנו של ההסכם בהעתקו.

זכות התובעת לחזקה במבנה
8.
מקובלת עלי לחלוטין טענת ב"כ הנתבעים בסיכומי טענותיהם, לפיה התובעת לא רכשה זכויות קנייניות במבנה מכוח הסכם הרכישה, שכן העסקה לא דווחה לרשויות המס והיא לא נגמרה ברישום בלשכת רישום המקרקעין או בכל גוף מוכר אחר.

טענה זו של ב"כ הנתבעים מעוגנת היטב באישור שלטונות מס השבח מיום 6/9/06 (מוצג מב/4) ובנסח הרישום (מב/5) המלמד כי הבעלות בחלקה רשומה על שמה של רשות הפיתוח החל משנת 1959.

ברם, אין אני שותף, כלל ועיקר, לטענת ב"כ הנתבעים כי בהעדר דיווח ורישום כאמור, דינה של התובעת כדין פולשת ומסיגת גבול במבנה.

בכל הכבוד אין שחר לטענה כזו, לא עובדתית ואף לא משפטית.

אכן, עסקה במקרקעין טעונה רישום וכל עוד זו לא נרשמה, אין רואים הקונה כבעל זכויות קנייניות במקרקעין.

דא עקא, כי עסקה במקרקעין אשר לא נסתיימה כאמור, " ... רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה" [סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969] (להלן: "חוק המקרקעין"), קרי: לרוכש זכות חוזית (אובליגטורית) במקרקעין הנרכשים, כל זמן שהנכס לא נרשם כדין.

על מנת שמחזיק יוכר כבעל זכות לחזקה במקרקעין (להבדיל מפולש) אין הכרֵח כי למחזיק תהא זכות קניינית בהם. בעל זכות חוזית גרידא, אשר קיבל את החזקה במקרקעין במסגרתו של חוזה מכר, הינו מחזיק כדין במקרקעין הנרכשים אף שהעסקה לא דווחה לשלטונות המס ולא נרשמה על שמו של המחזיק בספרי האחוזה.

כך גם אמורים הדברים באשר לבר רשות במקרקעין. הרשות אשר ניתנה לפלוני (בין מפורשות ובין מכללא) להחזיק במקרקעין, איננה מקנה לבר הרשות זכויות קנייניות בהם, הגם שבכוחה " ... להכיר בזכותו להחזיק ולהשתמש במקרקעין, או רק להשתמש במקרקעין, הכל לפי העניין, כלפי בעל המקרקעין" [ראו: פרופ' נינה זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב(1) 1995, 24].

9.
ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן.

בענייננו אנו, רכשה התובעת את הזכויות במבנה מהמוכר בהתאם להוראות הסכם הרכישה.

במבוא להסכם הצהיר המוכר כי הינו הבעלים ו/או בעל זכויות החזקה במבנה (צריף) אותו הוא בנה במו ידיו בשנת 1946, ומִני אז הוא מתגורר בו, יחד עם בני ביתו, עד למועד המכירה (הואיל 3 להסכם).

המוכר התחייב בהסכם למסור את החזקה במבנה לידי התובעת לא יאוחר מיום 1/4/71 (סעיף 3 להסכם) ולהעביר את זכויותיו בנכס על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין או בכל מוסד אחר (סעיף 5 להסכם).

כפי שראינו לעיל בהרחבה, התובעת קיבלה את החזקה במבנה בסמוך לאחר חתימתו של ההסכם, ניהלה בו את המפעל משך שנות דור, ואין פוצה פה ומצפצף.

משבאתי לכלל מסקנה כי הסכם הרכישה הינו אותנטי ויש לו תוקף מחייב ברי, איפוא, כי חזקתה של התובעת נעשתה כדין על בסיס הסכם הרכישה ומכוח היותה בעלת הזכויות החוזיות במבנה, עד לרישומה של העסקה בלשכת רישום המקרקעין ו/או במנהל מקרקעי ישראל.

נמצא איפוא, כאמור, כי אין שחר לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומי טענותיו כי דינה של התובעת כדין פולשת שכן זו " ... כשלה מלהוכיח זכותה הקניינית בשטח ...".

העדרה של זכות קניינית למחזיק במקרקעין, אינה מובילה בהכרח למסקנה כי הינו פולש ומסיג גבול בהם, כמובהר.

10.
אני קובע, איפוא, כי התובעת קיבלה את החזקה כדין מהמוכר מכוח רכישת הזכויות במבנה, ובכלל אלו זכויות החזקה בו, כך שחזקתה במבנה הינה כדין.

למען הסר ספק מובהר בזה כי אין בקביעתי האמורה כדי לקבוע מימצא כלשהו כלפי בעלי הנכס, רשות הפיתוח, אשר אינה צד להליך דנן.

משבאתי לכלל מסקנה כי חזקת התובעת במקרקעין נעשתה כדין, לא מצאתי (כפי שיובהר להלן) להכריע במחלוקת אשר ניטשה בין הצדדים באשר למועד בו חדלה התובעת לעשות שימוש במבנה, האם בשנת 2002, כטענת מנהל התובעת בתצהירו, או שמא בשנת 1999 כנטען על ידי הנתבעים.

הנתבעים מסיגי גבול במבנה
11.
להבדיל מזכויותיה של התובעת במבנה – למצער, זכותה החוזית לחזקה בו – אשר הוכחו כדבעי בראיות משכנעות, הנתבעים לא טענו מעולם לזכויות כלשהן בו ואף הודו, בריש גלי, כי פלשו לנכס, כך סתם ומכורח הנסיבות, והתאימו את חלקו (80 מ"ר) למגורים.

בחקירתו במשטרה מבהיר הנתבע 1 את נסיבות פלישתם למבנה בזו הלשון – "אני גרתי עם משפחתי בסמוך והשכירות נגמרה. לא עמדתי בתשלומים ... לא היה לנו לאן ללכת והחלטתי לעבור לגור בבניין בשדרות חכמי ישראל 94, ת"א" (נספח ו' לת/1).

משנשאל הנתבע ב"רחל בתך הקטנה" האם "ידעת שאתה פולש למקום שאינו שייך לך" ענה הנתבע 1 ללא חשש כלל "ידעתי, נכון. עשיתי את זה בפחד".

בכתב הגנתם, כמו גם בתצהיר העדות הראשית מטעמם, הבהירו הנתבעים הבהר היטב כי הם פלשו למבנה בלא זכות ובלא שקיבלו הרשאה ממאן דהו. וכך מתארים הנתבעים את נסיבות כניסתם למבנה – "לפני כשנתיים וחצי, בחודש אפריל 2002, או בסמוך לכך, לאחר שהנתבעים ובני ביתם פונו מדירה שנמצאת בסמוך ומאחר ולא היה להם מקום מגורים אחר, נכנסו למבנה ושיפצו אותו", כך ללא כחל וסרק.

נמצא, כי הנתבעים הינם פולשים ומסיגי גבול בחלק המבנה המוחזק על ידם, כך על פי הודאתם המפורשת.


הסעד המבוקש
12.
סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע כך – "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין" (ההדגשה לא במוקר – ח.ט.).

על מנת שתובע יהא זכאי לדרוש סילוק ידו של מסיג גבול ממקרקעין, עליו הנטל להוכיח שני תנאים מצטברים: "הן את זכותו להחזיק בהם, הן את העדר זכותו של מסיג גבול" [ראו ע"א 3706/04, כליף נ' נעים, צורף לכרך האסמכתאות לסיכומי הנתבעים).

בענייננו אנו, השכילה התובעת להוכיח את שני התנאים הדרושים לקבלת הסעד לסילוק ידי הנתבעים מהמבנה.

הוכח בעליל כי התובעת הינה בעלת הזכות לחזקה במבנה, בהיותה בעלת הזכויות החוזיות בו, ואף החזיקה בו משך שנים הרבה (כ-30 שנה) עד להעתקת מפעלה לעיר נהריה.

שאלת היותם של הנתבעים מסיגי גבול במבנה הוכחה אף היא, זאת על פי הודאתם המפורשת, כמפורט לעיל.

נמצא כי התובעת עמדה בהוכחת שני התנאים הדרושים על מנת שתקום לה הזכות לסילוק ידי הנתבעים מהמבנה.

נוכח האמור וכפי שהבהרנו לעיל, השאלה אשר ניטשה בין הצדדים באשר למועד נטישת המבנה על ידי התובעת, איננה רלוונטית כלל ועיקר לאור מסקנתנו כי התובעת הינה בעלת הזכות לחזקה במבנה, ומעולם לא הייתה במעמד של פולשת ומסיגת גבול בו.

התוצאה

13.
סוף דבר ולאור האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן –
א.
אני מורה לנתבעים – יחד ולחוד – לפנות ולסלק ידם מהמבנה המתואר בסעיף 1 לעיל, ולהחזיר החזקה בו לידי התובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעמם.

על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן במקום חלופי, יעוכב הפינוי למשך 90 יום מהיום.
ב.
נוכח התוצאה אליה הגעתי ובנסיבות העניין, ישאו הנתבעים בהוצאות התובעת (האגרה) וכן בשכר טרחת עורך דין בסך 7,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

ההוצאות תהיינה צמודות ונושאות ריבית מיום הוצאתן ועד תשלומן בפועל ושכר הטרחה ישא ריבית והצמדה מהיום ועד תשלומו המלא.

המזכירות תשלח עותק

פסק דין
זה לב"כ הצדדים – באמצעות הדואר.


ניתן היום, ט"ז באייר, תשס"ח (21 במאי 2008), בהעדר הצדדים



חיים טובי
, שופט



קלדנית: אהובה


















א בית משפט שלום 49856/04 האחים טליאס חברה לשיווק מוצרי חשמל בע"מ נ' בכר יהודה, בכר תקווה (פורסם ב-ֽ 21/05/2008)