פסקי דין על איזינברג יואל | פסקי דין על אנגל ג'נרל דיבלופרס | פסקי דין על אנגל יעקב |

15730/02 א     11/06/2006




א 15730/02 איזינברג יואל נ' אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ, אנגל יעקב




בעניין:

1




בתי המשפט



בית משפט השלום חיפה
א
015730/02


בפני
:
כב' השופטת ת. נאות-פרי
תאריך:
11/06/2006



בעניין
:
איזינברג יואל



ע"י ב"כ
עו"ד ד. גור

התובע



- נ ג ד -


1. אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ

2. אנגל יעקב



ע"י ב"כ
עו"ד צ. הרשקוביץ ואח'

הנתבעים


פסק דין

בפני
י תביעה הנוגעת לעסקת רכישת דירה.
כללי –
התובע, מר יואל אייזנברג (להלן – "הקונה"), רכש דירה בקומה השלישית במבנה רב קומות ברח' מנדל זינגר בחיפה (דירה מספר 32, להלן – "הדירה"), מאת הנתבעת מס' 1, אנג'ל ג'נרל דבלופרס (להלן – "המוכרת"), וזאת בהתאם לחוזה מכר מיום 3/11/1998 (להלן – "החוזה"). הדירה נמסרה לידי הקונה ביום 26/12/2000.
הנתבע מס' 2, מר יעקב אנגל, הינו מנהל ובעל מניות במוכרת.
לקונה שלוש טענות עיקריות –
(א)
חלל בקומת המחסנים היה אמור להיות חלק מהממכר אך לא נמסר לידיו ;
(ב)
מרפסת הסלון נבנתה בכיוון ומיקום שונה מאשר המוסכם ;
(ג)
שטח הדירה בפועל שונה מהמוסכם.

הקונה העמיד את סכום התביעה על סך 450,000 ש"ח, בשל ירידת ערך הדירה בעטין של שלוש הטענות הנ"ל.
המוכרת מכחישה את שלוש הטענות ואת שיעור הנזק הנטען.
הצדדים הגיעו להסכמה בדבר דחיית התביעה כנגד הנתבע מס' 2, ללא צו להוצאות – והעתק ההודעה צורף לסיכומים שהוגשו מטעם הצדדים.
התשתית העובדתית –
מטעם הקונה הוגש תצהיר עדות ראשית (ת/1) ומטעם המוכרת הוגש תצהירה של הגב' מיכל לוי (נ/2, להלן – "נציגת המוכרת").
כמו כן, הוגשו חוות דעת של שמאי המקרקעין הבאים –
(א)
חו"ד מיום 16/4/1999 של מר אהרן רבנשטיין מטעם הקונה (ת/2);
(ב)
חו"ד מיום 5/10/2001 של מר אהרן רבנשטיין מטעם הקונה (ת/3) ;
(ג)
חו"ד מיום 10/6/2002 של מר גיל לזר מטעם הקונה (ת/4) ;
(ד)
חו"ד מיום 13/1/2003 של מר דותן דרעי מטעם המוכרת (נ/1);
(ה)
חו"ד מיום 29/6/2004 של מר יצחק סיון מטעם בית המשפט (ת/5).

ביום 15/11/2005 התקיים דיון בו נשמעה עדותה של נציגת המוכרת, והצדדים הגיעו להסכמה דיונית בדבר ויתור על חקירתו של הקונה - תוך שהדבר אינו מהווה הסכמה לגבי תוכן תצהירו. כמו כן הוגשו חוות הדעת של שני השמאים מטעם הקונה והשמאי מטעם המוכרת ללא שהשמאים נחקרו לגביהן
- וזאת בהתאם להחלטה מאותו היום.
לבקשת ב"כ המוכרת זומן שמאי בהמ"ש, מר סיון, לחקירה לגבי חוות דעתו, ועדותו נשמעה ביום 14/2/2006.
דיון -
כפי שצויין לעיל, הקונה לא נחקר לגבי תצהירו.
נציגת המוכרת נחקרה לגבי תצהירה, אך מיד בתחילת החקירה התברר שהיא אינה בעלת ידע אישי לגבי הנתונים המופיעים מטעמה ולמעשה לתצהירה לא היה כל ערך.
במצב דברים זה, הרי שההכרעה בכל הנוגע לשלוש הטענות החוזיות תתבסס על החוזה ויתר המסמכים הרלבנטיים שבכתב.
בדומה, היות והוגשה חוות דעת של מומחה אובייקטיבי מטעם בהמ"ש, אשר נחקר לגבי חוות דעתו, והיות והשמאים מטעם הצדדים לא נחקרו – אין מקום ליתן משקל משמעותי לחוות דעתם של שמאי הצדדים ומשקל מכריע אתן לחוות דעתו של שמאי בהמ"ש.
נעבור עתה לדון בטענות עצמן, בנוגע לכל אחד משלושת הנושאים במובחן ואקדים ואומר שלאחר שמיעת העדים, עיון במוצגים שהוגשו מטעמם ושקילת טענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם (לרבות סיכומי התגובה מיום 11/6/2006) מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל בחלקה, וזאת מהטעמים שלהלן.
החלל בקומת המחסנים
-
הקונה טוען כי בהיותו אספן ספרים, הוא נזקק לשטח אחסון רב. בהתאם, הוא ביקש שיוצמד לדירתו חלל בשטח של כ-60 מ"ר הנמצא במפלס המחסנים של הבנין (להלן – "החלל"), ולשיטתו הוסכם בינו לבין המוכרת על ההצמדה כאמור.
הקונה מבסס את טענתו בדבר ההסכמה החוזית על שלוש טענות עובדתיות מצטברות –
(א)
ההתחייבות לגבי ההצמדה באה לידי ביטוי בכתב בתשריט שצורף כנספח לחוזה (נספח "א" לתצהיר הקונה), שם מופיעות המילים "חלל מוצמד 6-32" המוקפות בעיגול (להלן – "התשריט", ויוזכר שדירתו של הקונה הינה דירה מס' 32).
(ב)
ההתחייבות לגבי ההצמדה ניתנה בעל פה במו"מ טרם חתימת החוזה.
(ג)
ההתחייבות לגבי ההצמדה באה לידי ביטוי בהתנהגות המוכרת, היות והחלל רוצף וטויח בהתאם להנחיותיו של הקונה ואף הותקנו בו נקודות חשמל בהתאם לדרישתו, וזאת בתיאום בין הקונה לבין מהנדס הבנין מטעם המוכרת, מר רומן, במהלך הבניה.

עוד טוען הקונה כי לאחר שקיבל את החזקה בדירה לידיו ומצא החלל לא ניתן לו – החלה מסכת של התכתבויות בינו לבין המוכרת באשר לנושא זה.
המוכרת מכחישה את טענות הקונה. לטענתה החלל לא היה חלק מהממכר והוסכם עם הקונה שרק אם יתאפשר בעתיד להצמיד את החלל הוא יוצמד לדירתו כנגד תשלום נוסף. עוד טענת המוכרת, כי על פי היתר הבניה אסור לעשות שימוש בחלל בתור מחסן וכי הקונה ידע על האיסור כאמור בעת הרכישה.
במחלוקת עובדתית זו אני מבכרת את גרסת הקונה על פני גרסת המוכרת.
21.
ראשית
, הסברה של המוכרת באשר לתשריט היה רחוק מלהיות מספק. בסעיף 29 לתצהירה של נציגת המוכרת נטען כי התשריט נחתם בידי הצדדים בזמן ששני הצדדים "טרם סיכמו הצמדתו הפיזית של החלל ... והצדדים ידעו שהמדובר בכוונה בלבד, אשר מימושה תלוי באפשרות משפטית חוקית ליישום כוונתם".
עמדתי היא כי מוטב היה שטענה זו לא תועלה כלל. לא יעלה על הדעת שמוכרת כגון המוכרת בה עסקינן, תחתום על נספח לחוזה מכר בו כתוב במפורש שחלל מסוים מוצמד לדירה מסויימת ותטען שהחתימה שיקפה "כוונה בלבד" ולא שיקפה "הצמדה פיזית".
כך גם לא נשמע הגיוני שהצדדים סיכמו שההצמדה תלויה בתנאי מתלה כל שהוא (כגון אישור חוקי זה או אחר) ולתנאי זה אין כל איזכור בחוזה על נספחיו, או במכתב נילווה, ולמצער הייתי מצפה של התשריט עצמו תהא הסתייגות בכתב כלשהי. במיוחד היה מקום לעגן בכתב את ההסכמה לה טוענת המוכרת – לפיה בהתקיים התנאי המתלה יוצמד החלל כנגד תמורה נוספת (ואולי אף מהי אותה "תמורה נוספת").
עוד אציין כי אינני יכולה לקבל את טענת ב"כ המוכרת בסיכומיו (סעיף 24 וסעיף 78) לפיה התשריט לא היווה חלק מהחוזה. תחילה, הרי שהמוכרת מעולם לא הציגה לעיוני את החוזה המקורי כולו, על כל נספחיו – ודי בכך כדי להביא לדחיית הטענה שהמסמך לא היה חלק מהחוזה. בנוסף, יש גם לדחות את הטענה לפיה התשריט לא יכול להוות חלק מהחוזה בשל שהוא לא מופיע ברשימת הנספחים לחוזה, וזאת כיון שבסעיף 1.2 לחוזה מצויין במפורש שלחוזה מצורפים כנספחים "תכניות מכר", והתשריט יכול גם יכול להיות "תוכנית מכר". מעבר לכך, והחשוב מכל – הרי שבסעיף 33 לתצהיר נציגת המוכרת היא מצהירה במפורש שהתשריט דווקא כן היה חלק מנספחי החוזה – ואני תמהה מדוע העלה ב"כ המוכרת בסיכומיו טענה הסותרת את טענת המצהירה מטעמו.
שנית

,
לא נעשה כל נסיון אמיתי לסתור את טענת הקונה באשר להסכמה בעל פה שהיתה עובר לחתימה על החוזה. שהרי הקונה בתצהירו טען שבמעמד החתימה על החוזה הושגה הסכמה מסויימת לגבי החלל והיא מצאה ביטוייה בתשריט, ומטעם המוכרת לא הובאה גרסתו של מי שהיה במעמד החתימה על החוזה. נציגת המוכרת, הגב' לוי – הינה מנהלת מערך הדיירים אצל המוכרת, אך כפי שהיא העידה – היא לא היתה חלק מהמו"מ בין הצדדים טרם רכישת הדירה ולא נכחה במעמד חתימת החוזה (עמ' 6 לפרוטוקול שורות 18-25). היא גם מסרה את שמותיהם של שני אנשי המכירות באתר אשר ניהלו את המו"מ עם הקונה (מר מאיר והגב' ללי) אך לא ניתן הסבר לכך שלא הובאה בפני
גרסתם באשר להבטחות להן טוען הקונה.
שלישית

, בדומה לשנאמר לעיל, לא הובאה בפני
אף גרסתו של המהנדס רומן, ולא נעשה כל נסיון לסתור את טענת הקונה לפיה במהלך הבניה המוכרת התנהגה כלפיו בדרך שמלמדת על הסכמה באשר לזיקתו לחלל. באשר למשמעות של אי הבאת עדות של עד רלבנטי אפנה לפסקי הדין אשר אוזכרו בסעיף 40 לסיכומי הקונה.
רביעית

, בפרוטוקול מסירת הדירה מיום 26/12/2000 (נספח "ב" לתצהיר נציגת המוכרת) צוין כי הקונה מתלונן על כך שהחלל שהובטח לו לא נמסר לרשותו (הערה מס' 41 בעמ' 3 של מסמך זה). מכך אני למדה שטענה זו היתה כבר במועד מסירת החזקה ואינה טענה שהועלתה בדיעבד לאחר זמן מה.
חמישית

, אין מחלוקת כי לדירת הקונה הוצמדו חמישה (!!) מחסנים, באופן חריג, והדבר מהווה תימוכין נוסף לגרסתו לפיה הוא נזקק לשטח אחסון רב מהרגיל וכי היתה בעיניו חשיבות יתרה לשטח הנוסף שקיים בחלל הנדון.
אשר על כן, מסקנתי היא שהקונה הרים את הנטל הרובץ על שכמו והוכיח שאכן הובטח לו שהחלל הרלבנטי יועמד לרשותו ויוצמד לדירתו.
הואיל והחלל לא נמסר לידיו ואין כל אפשרות חוקית לעשות כן, יש לפצות את הקונה בשווי החלל.
שווי החלל

–
השמאי רובינשטיין

מטעם הקונה, העריך כי שטחו הינו 60 מ"ר וכי שוויו הינו 700$ למ"ר, ולכן – שווי החלל הינו 42,000$ (ת/3).
השמאי דותן

מטעם המוכרת, העריך כי שטח החלל הינו רק 50 מ"ר וכי גובהו נע בין 1.60 מטר ועד 2.50 מטר. עוד צוין כי החלל נמצא מתחת לרמפה המובילה לחניות של המבנה, כי צורתו אירגולרית (מקטע של רצועה מתעקלת, התחומה בין שתי קשתות בגדלים שונים) וכי יש לו דלת כניסה אחת ללא כל חלונות איוורור. להערכתו לחלל אין כל שווי בשוק ולכל היותר הוא מוערך בסך של כ-10,000$ (סעיף 14(ג) בעמ' 17 ל חוות הדעת, נ/1).
השמאי סיון מטעם בהמ"ש

, מצא כי מימדי החלל ותיאורו הכללי הינם כפי שפורטו ע"י שמאי המוכרת. עוד הוא מוסיף כי בתיק הבניה מצויין כי המוכרת היתה חייבת למלא את החלל ולאטום אותו וכי אין היתר מראש או לגליזציה בדיעבד לגבי שימוש כלשהו בחלל זה. השמאי סיון העריך כי השווי הרלבנטי הינו כ-400$ למ"ר, ולכן שווי החלל כולו הינו כ-20,000$ (ת/5).
השמאי סיון נחקר לגבי חוות דעתו ובמהלך החקירה אישר שלהערכתו שווי החלל הינו 20,000$ - "בהתאם להשקעות שבו ומצבו, הגובה שלו, הצורה שלו ואפשרויות השימוש בו. וגם בהתחשב בזה שאין לו היתר בניה" (עמ' 10 שורות 13-15). עוד אישר השמאי סיון כי החלל אינו חיוני לצורך תיפקוד הדירה וכי ערך הדירה כשלעצמה אינו נפגע בשל העדרו של החלל (עמ' 10 שורות 26-30).
לאור האמור לעיל – מצאתי לאמץ את קביעתו של השמאי מטעם בהמ"ש, אשר הינו מומחה בתחומו, אשר מסר חוות דעת אובייקטיבית ונחקר לגביה ללא שמסקנותיו נסתרו או שהתגלה כל מקום להטיל בהן ספק. השמאי קובע ששווי החלל שקבע מתייחס ליום חתימת החוזה, אך לא הוגשו כל נתונים באשר לעלית או ירידת ערך הדירות מאז ועד היום, ואני סבורה כי יש להתייחס לסכומים אותם קבע השמאי כנכונים גם להיום.
לכן, מסקנתי היא כי שווי החלל הינו 20,000$ ארה"ב, נכון להיום – כלומר 89,600 ש"ח (על פי שער של 4.48 ש"ח/$), וכי על המוכרת לפצות את התובע בסכום זה.
מרפסת הסלון -
הקונה טוען כי המרפסת שנבנתה בדירה אינה פונה אל הנוף אלא אל בנין דירות נוסף שנבנה בסמוך. הוא מודה שמיקום המרפסת וגודלה הינו כפי שמופיע בתוכניות המכר שצורפו לחוזה אך טוען כי בפרוספקט הפרוייקט ובמודל של המבנה שהוצגו בפני
ו במשרדי המכירות לפני הרכישה - הוצגה המרפסת ככזו שפונה לנוף ושאינה חשופה למרפסות של הבנין השכן.

אין מחלוקת בין הצדדים כי טענה זו של הקונה הועלתה כבר במהלך בנית המבנה – וכי בין הצדדים נחתם הסכם פשרה לגבי הטענות הנוגעות למרפסת ביום 10/5/1999 (נספח "ד" לתצהיר הקונה, להלן – "הסכם המרפסת"). בהסכם המרפסת נכתב כי היות ולקונה קיימות טענות כמפורט לעיל הצדדים הגיעו להסכמה לפיה – "החברה תגדיל את אורך המרפסת בכ-90 ס"מ מעבר לאורך המופיע בתוכניות", וכנגד כך, הקונה יוותר על טענה או תביעה הקשורות למרפסת.
אין גם חולק כי הסכם המרפסת לא בוצע, וליתר דיוק - המרפסת אכן הוגדלה בשלב הראשון, אך לאחר שהתברר שלא ניתן לקבל היתר בניה לגבי ההגדלה, התוספת נהרסה.
הקונה

טוען כי היות והסכם המרפסת לא קוים, על המוכרת לפצותו בגין ירידת הערך הנובעת ממיקום המרפסת. השמאי רובינשטיין מטעמו מצא כי המרחק בין מרפסת הקונה לבין מרפסת השכן הינו 6 מטר בלבד, למרות שהיה אמור להיות מרחק של 8 מטר, והעריך את שווי הנזק בפריט זה בכ-30,000$ (ת/2).
המוכרת

טוענת כי הסכם המרפסת היה כפוף לקבלת אישורי בניה רלבנטיים, ולכן אין לחייב אותה בגין העובדה שבדיעבד התברר שלא ניתן להגדיל את המרפסת. עוד טוענת המוכרת כי הסכם המרפסת נחתם לפנים משורת הדין, וכי היות וביצועו אינו אפשרי – יש לברר את טענתו הקונה כיום בהתאם לשורת הדין (ולא לפניה). בדיקה של המצב החוזי מלמדת כי מיקום המרפסת תואם את תוכניות המכר, ולכן הקונה אינו זכאי לכל פיצוי שהוא בנוגע למרפסת. בנוסף, השמאי לזר מטעם המוכרת טוען כי המיקום הנוכחי של המרפסת עדיף על פני המיקום לו טוען הקונה – ולכן אין ירידת ערך אלא השבחה.
מומחה בהמ"ש

, השמאי סיון, הפריד בחוות דעתו בין שני רכיבים בקשר למרפסת. לגבי נושא הנוף – מצא השמאי כי בשני המיקומים ניתן היה לצפות מהמרפסת בנוף מרהיב (המיקום שהקונה טוען שהובטח לו מול המיקום הקיים). לגבי נושא הפרטיות – במיקום הנוכחי של המרפסת היא נצפית באופן מלא ממרפסת השכנים. לכן, העריך השמאי סיון את ירידת הערך כתוצאה ממיקום המרפסת בכ-3,000$.
האם זכאי הקונה לפיצוי בנושא המרפסת ?
לשיטתי התשובה חיובית.
נכון הוא כי מיקום וגודל המרפסת כיום תואם את תוכנית המכר אך אני סבורה כי יש לראות בהסכם המרפסת הודאת בעל דין בטענת הקונה באשר למצג טרום חוזי שגובר על ההסכמה החוזית – ויש לראות את המוכרת ככבולה גם כיום בהודאת בעל הדין כאמור.
הפסיקה הכירה בכך שיתכן ותהאנה סיטואציות בהן מצג טרום חוזי יחייב את המוכר אף אם אין למצג זה ביטוי בהסכם בכתב, ולכן – האפשרות לפיה בין הצדדים הושגה הסכמה לפיה ינתן לקונה פיצוי מסויים בגין מצג הנוגע למרפסת אינה בניגוד לפסיקה ואינה משוללת יסוד.
יש להצר על כך שהצדדים לא פירטו בהסכם המרפסת מה יקרה אם המרפסת לא תוגדל כמוסכם, ועוד יותר מצער שנציג המוכרת חתם על הסכם המרפסת מול הקונה לפני שברר עם האדריכל או עם היועץ המשפטי את היתכנותו של ההסכם.
אך כפי שקבעתי, החתימה על ההסכם מלמדת שנציג המוכרת הסכים כי יש ליתן לקונה פיצוי בעין באשר לטענותיו בנוגע למרפסת ואני סבורה שלא ניתן להתנער כיום ממשמעותו של הסכם המרפסת. עוד אדגיש כי בהסכם מצוין שהתרשמותו של הקונה באשר למיקום המרפסת התבססה לא רק על המודל ועל הפרוספקט אלא גם על התוכניות שהוגשו לעיריה, כי בהסכם נכתב שהמוכרת מוכנה לפצות את הקונה ולא מצויין כי המדובר בפיצוי לפנים משורת הדין ו/או כי המוכרת מכחישה את טענות הקונה ו/או כי ההסכם נעשה מבלי שהדבר יהווה ויתור על כל טענה (וכיוצא באלה הסתייגויות מקובלות). העדר כל הסתייגות מלמד על כך שהמוכרת, בשנת 1999 - לפני מסירת הדירה לקונה, "בזמן אמת", הכירה בטענתו לגבי המצג בקשר עם המרפסת והסכימה שיש מקום לפיצוי כלשהו באשר לכך.
עוד אציין כי בניגוד להסבריו של הקונה בתצהירו באשר לנסיבות חתימת הסכם המרפסת,
לא הוצגה כל גרסה נגדית מטעם המוכרת – כיון שנציגת המוכרת אשר הגישה את התצהיר מטעם המוכרת לא היתה מעורבת במו"מ בכל הנוגע למרפסת ולא ידעה כל פרט לגביו מידיע אישית, ונציג המוכרת אשר חתם על הסכם המרפסת, מר טלי אשד, לא הגיש תצהיר מטעמו (וראו את עדותה של נציגת המוכרת בעמ' 7 שורות 5-13).
אשר על כן, הגם שבאופן עקרוני עמדתי היא כי האמור בחוזה המכר על נספחיו הוא המחייב והוא גובר על כל פרוספקט או מצג קודם – הרי שבמקרה מיוחד זה, לגבי מיקום המרפסת, אני סבורה שיש לסטות מהכלל האמור.
אשר על כן, יש מקום ליתן לקונה פיצוי בנושא המרפסת לקונה פיצוי בשל ירידת ערך הדירה, בגין מיקום המרפסת אשר חשופה במלואה – ומצאתי לקבל את הערכת שמאי בהמ"ש באשר לשווי ירידת הערך הרלבנטית.
לכן, על המוכרת לפצות את הקונה לגבי רכיב זה בסכום של 3,000$ ארה"ב, נכון להיום – כלומר 13,400 ש"ח (על פי שער של 4.48 ש"ח/$).

שטח הדירה -

הקונה טוען כי שטח הדירה על פי הפירסום בעיתון היה אמור להיות 140 מ"ר ועל פי הפרוספקט שניתן לו לפני הרכישה – השטח היה אמור להיות 133 מ"ר (וראו את נספח "ה" לתצהירו של הקונה). לשיטת השמאי לזר מטעם הקונה, שטח הדירה בפועל הינו רק 113 מ"ר בתוספת מרפסת של כ-5 מ"ר, ולכן ירידת הערך הינה בסך של 43,000$ (ת/4).
המוכרת מסכימה שהשטח האפקטיבי בפועל הינו כמתואר לעיל, אך טוענת כי זהו השטח על פי תוכניות המכר שצורפו לחוזה וכי אין כל נפקות לפרוספקט ו/או לפרסום בעיתון.
במחלוקת זו – הדין עם המוכרת, ואפרט את מסקנתי.
לפרסום הכללי בעיתון לא יכולה להיות כל רלבנטיות לגבי המחלוקת דכאן, מה גם שלא ניתן להבין מהתצלום שצורף לעיוני כל נתון חד משמעי. לגבי הפרוספקט, עמדתי היא שאף הוא אינו יכול להוות בסיס לדרישה כאמור מחמת כמה נימוקים מצטברים –
ראשית

, כפי שכבר ציינתי לעיל, עמדתי היא שכעקרון - במקום בו לחוזה מצורפות תוכניות מכר מפורטות ובהן המידות המדוייקות של כל השטחים הרלבנטיים – תוכניות אלו גוברות על מצגים טרום חוזיים (ואדגיש שוב כי עמדתי באשר לסוגית מיקום המרפסת מסוייגת לנסיבות המיוחדות בנושא ההוא ולאור קיומו של הסכם המרפסת).
לכן, היות ולחוזה צורפו תוכניות מכר מדוייקות – ואין חולק כי הדירה נבנתה על פי המידות ששם – אין מקום לטענה באשר לשטח קטן יותר מאשר המופיע בחוזה


על נספחיו.
בהקשר זה הפנה ב"כ התובע לפסק הדין המנחה, ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ ואח' נגד חרושת חימר בע"מ ואח', פ"ד נ (1) 826, שם קבע בהמ"ש העליון כי בהעדר הוראות בחוזה באשר לשטח הדירה – יש להשלים את החסר בהתאם למידע המופיע בפרוספקט השיווקי. לטעמי, יש לאבחן את המקרה דכאן מהמקרה דשם, כיון שכאן צורפו לחוזה תוכניות מכר ובהן המידות המדוייקות של הדירה והחדרים, ואילו שם לא צורפה לחוזה
תוכנית המכר (וראו את השורה השלישית, פסקה מס' 2 לפסק הדין).
אני סבורה כי המקרה דנן מתאים יותר לנסיבות שנדונו בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, נבו (28/2/2005) אשר אוזכר בסיכומי הנתבעת, שם קבע בהמ"ש כי אם בתשריט שצורף לחוזה המכר קיימות כל המידות הרלבנטיות וניתן לחשב את שטח הדירה – די בכך, ובמקרה שכזה, אין נפקות לאמור בפרוספקט.
שנית

, בפרוספקט עצמו כתוב ששטח הדירה הינו "כ-133 מ"ר" ומעל המשפט מופיעות שתי כוכביות המפנות לתחתית הפרוספקט – שם נכתב כי : "שטח הדירה משתנה בהתאם לגודל המרפסת". בנוסף, כתוב בפרוספקט כי השטח הינו שטח "כולל", "ברוטו" ובתחתית הפרוספקט מצויין כי השטח "כולל את השטח היחסי ברכוש המשותף". משמע, שמהפרוספקט עצמו (אף אם הוא מתאר דירה מן הסוג שנמכר לקונה)
לא ניתן ללמוד על גודל חד משמעי של הדירה נטו ובוודאי שיש צורך לדעת מהו גודל המרפסת הרלבנטית ומהו השטח היחסי ברכוש המשותף – על מנת שניתן יהא לחשב את שטח הדירה האפקטיבי. לכן, גם אם מסקנתי המשפטית היתה שהפרוספקט כן מחייב – אין בו נתונים ומצגים חד משמעיים.
שלישית

, שמאי בהמ"ש אשר חישב את שטח הדירה על בסיס השטח האפקטיבי (נטו) בהוספת השטח היחסי ברכוש המשותף מצא שהשטח הכולל ברוטו הינו כ-129 מ"ר. כלומר, שאין המדובר בהשוואת 133 מ"ר שבפרוספקט ל-113 מ"ר בלבד – כפי שניסה להציג זאת
השמאי מטעם הקונה, אלא שהמדובר בהשוואת 133 מ"ר שבפרוספקט ל-129 מ"ר. עוד יודגש כי שמאי בהמ"ש הפנה לכך שהשמאי השני של הקונה, מר רבנשטיין (ת/2) מצא ששטח הדירה ברוטו הינו 130 מ"ר, ונתון זה דומה ביותר למוזכר בפרוספקט.
אשר על כן, עמדתי כי אין לפסוק לטובת הקונה פיצוי כלשהו באשר לנושא שטח הדירה.
דרישה לפיצוי בגין עגמת נפש –
הקונה טוען כי נגרמה לו עגמת נפש מרובה בשל אי יכולתו לנצל את החלל לצורך איחסון ספריו ובשל התנהלותה של המוכרת, ודורש פיצוי של 40,000 ש"ח.

אינני סבורה כי במקרה זה יש לפסוק לקונה פיצוי כלשהו בראש נזק זה.
הקונה לא סיפק כל אסמכתא שהיא לגבי נושא אחסון הספרים, מיקומם נכון להיום וכו', מה גם שהקונה הבין עוד בשנת 2000 שהחלל לא ימסר לידיו ומן הסתם מצא מקום אחסון חלופי לספריו. לא נטען כי הספרים מונחים עד היום על מיטתו או במטבח ומונעים ממנו שימוש סביר בדירתו. לכן, עגמת הנפש הנטענת עקב בעיית אחסון הספרים לא הוכחה כדבעי.
כך גם, אינני סבורה שכל אימת שהוכחה הפרה חוזית קמה אוטומטית עילה לקבלת פיצוי בגין עגמת נפש. כמובן שכל הפרה חוזית ראויה לגינוי, אך יש לפצות על ההפרה בהתאם לנזק שגרמה בתוספת ההוצאות המתחייבות ואינני סבורה שבנסיבות – הוכחה "עוגמת נפש" בכלל ובוודאי שלא בסכום של 40,000 ש"ח.
אשר על כן הדרישה נדחית.
דרישה להוצאות -
הקונה עותר לפסיקת הוצאות אשר ישקפו את ההוצאות הרבות שהוציא – לרבות בשל הגשת 3 חוות דעת של שמאים מטעמו. דא עקא שלא הוצגה כל קבלה באשר לתשלומים ששולמו, ולכן אפסוק סכום מתון על דרך האומדנא, בסך 5,000 ש"ח נכון להיום.

סיכום –
אשר על כן, לאור כל המפורט מעלה התוצאה הסופית הינה כדלקמן –

בהתאם להסכמת הצדדים - התביעה כנגד הנתבע מס' 2, נדחית, ללא צו להוצאות.
התביעה כנגד הנתבעת מס' 1 (המוכרת) התקבלה ועליה לשלם לתובע (הקונה) את הסכומים הבאים :
(א)
פיצוי בסך 103,040 ש"ח.
(ב)
החזר חלקי של עלות שכ"ט שמאיי התובע – בסך 5,000 ש"ח, נכון להיום.
(ג)
הוצאות בגין שכ"ט עו"ד התובע – בסך 20,000 ש"ח, בתוספת מע"מ כחוק.
(ד)
החזר חלקי של אגרת בהמ"ש בשים לב לפער בין סכום התביעה לגביו שולמה האגרה לבין הסכום לפיצוי – בסך 4,000 ש"ח.
כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישאו הפרשי ריבית והצמדה כחוק.
המזכירות תמציא העתק לצדדים.
ניתן היום ט"ו בסיון, תשס"ו (11 ביוני 2006).


ת. נאות-פרי
, שופטת








א בית משפט שלום 15730/02 איזינברג יואל נ' אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ, אנגל יעקב (פורסם ב-ֽ 11/06/2006)