פסקי דין על סולפרד | פסקי דין על מנחם יסקולקא | פסקי דין על אברהם ברק | פסקי דין על כץ סמדר | פסקי דין על כץ דן |

61481/05 א     22/06/2008




א 61481/05 סולפרד בע"מ, מנחם יסקולקא, אברהם ברק נ' כץ סמדר, כץ דן




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום תל אביב-יפו
א
061481/05

באיחוד עם

12065/06

בפני
:
כבוד השופטת סיגל רסלרֿֿזכאי
תאריך:
22/06/2008




בעניין:
1. סולפרד בע"מ

2. מנחם יסקולקא
3. אברהם ברק


ע"י ב"כ עו"ד
ירון שריזלי
תובעת/ נתבעים שכנגד

נ
ג
ד


1. כץ סמדר

2. כץ דן


ע"י ב"כ עו"ד
אריה מוסקוביץ
נתבעת/ תובעים שכנגד

פסק דין

בין סולפרד בע"מ
לבין הגב' כץ סמדר
נחתם הסכם שכירות (להלן: "ההסכם") לפיו הגב' כץ - הנתבעת/תובעת שכנגד (להלן: "השוכרת") שכרה מחברת סולפרד בע"מ
- התובעת/נתבעת שכנגד-1 (להלן: "המשכירה") אולם הממוקם בקומה השניה בבנין שבבעלות המשכירה. ההסכם נכרת לתקופה של 12 חודשים. כן הוסכם כי לשוכרת ניתנת האופציה להאריך את תקופת ההסכם ב- 36 חודשים נוספים.


להבטחת התחייבויות השוכרת בהתאם להסכם, הפקידה בידי המשכירה שתי המחאות ע"ס 25,000 ₪ כל אחת. המחאה אחת נפרעה ואילו השניה, נשוא הליך זה בוטלה.

הצדדים חלוקים בשאלה אחת ויחידה והיא האם משהמשיכה השוכרת לשכור את הנכס, בחלוף 12 חודשי השכירות הראשונים, הוארך ההסכם ל- 36 חודשים, כאשר לא ניתן לסיים תקופת השכירות שהוארכה כאמור, בהודעה מוקדמת. אין מחלוקת בין הצדדים כי לא ניתנה הודעה בכתב, כנדרש בהסכם.

טיעוני הצדדים

המשכירה טוענת כי ההסכם הוארך ל- 36 חודשים בעל-פה, סיום תקופת השכירות בהודעה מוקדמת הינו בלתי אפשרי בהתאם להוראות ההסכם. השוכרת טוענת כי הוסכם על הארכת תוקפו של ההסכם ולפיו יחודש מידי חודש בחודשו. בנסיבות אלו ההודעה על סיומו ניתנה כדין. לחילופין, נטען על ידי השוכרת, לראשונה בתצהיר עדותה הראשית (סעיף 35), כי גם אם הוארך ההסכם בהתאם לתנאיי ההסכם, אזי ניתן לבטלו בהודעה בהתאם לסעיף 13 להסכם. (לא התרתי העלאת הטענה הנוספת בהיותה טענה עובדתית הסותרת את הטענה בדבר ההסכמה להשכרת הנכס חודש בחודשו וכן בהיותה הרחבת חזית – החלטתי מיום 12 מרץ 2008.)


המשכירה מבקשת לפרוע את ההמחאה נשוא הליך זה עבור דמי השכירות שנותרו לתשלום להשלמת תקופת שכירות של 36 חודשים, תשלום ארנונה והוצאות.

השוכרת, בתביעה שכנגד, תובעת את החזר המחאת הביטחון הראשונה שנפרעה על חשבון דמי השכירות, שלא כדין, נוכח ביטולו כדין של ההסכם, בהודעה של חודשיים טרם פינויו של המושכר.


מטעם המשכירה הוגשו תצהירו של מנחם יסקולקא
, מנהלה - נתבע שכנגד-2 ושל מר אברהם ברק
, חתנו של יסקולקא, מורשה חתימה של המשכירה - נתבע שכנגד-3. מטעם השוכרת הוגש תצהיר השוכרת, הגב' סמדר כץ ותצהירו של בעלה מר דן כץ – תובע שכנגד-2. (מר כץ לא נחקר על תצהירו).


ישיבת ההוכחות התקיימה לפני ביום 12 מרץ 2008, אחריה סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב.


דיון והכרעה

6. בסעיף 3 להסכם, מיום 21 אוגוסט 2001 נקבעה תקופת השכירות ל- 12 חודשים, החל מיום 1 ספטמבר 2001 ועד ליום 31 אוגוסט 2002 (להלן: "תקופת השכירות הראשונה").

בסעיף 13 להסכם, שכותרתו "הארכת תקופת השכירות (אופציה)" נקבע כדלקמן:-

"לשוכר זכות להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת של 36 חודשים החל מתאריך 1/9/02 ועד לתאריך 31/8/05 ובלבד שיודיע על כך בכתב למשכיר שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות. דמי השכירות יהיו בתקופת ההארכה מוצמדים למדד המצטבר של המחירים לצרכן ... השוכר מתחייב להודיע למשכיר חודשיים מראש על תאריך גמר יחסי השכירות במכתב רשום."
(הדגשה שלי)

בהתאם להסכם לשוכרת ניתנה אופציה להאריך תקופת ההסכם ל- 3 שנים נוספות, בהודעה בכתב, במועד כאמור לעיל. לשוכרת ניתנה במסגרת אותה האופציה גם הזכות להודיע על סיום תקופת השכירות בהודעה של חודשיים מראש.

7.
השוכרת השתמשה בנכס עד לסוף יולי 2004, כן שילמה מידי חודש בחודשו שכ"ד כפי שהוסכם מעת לעת בין צדדים. במכתב מיום 13.5.04 הודיעה על "הפסקת השכירות" בזו הלשון:-

"אני מודיעה בזה על הפסקת חוזה השכירות בינינו. בהתאם לחוזה, אפנה את המקום המושכר ברח' העליה 47 בעוד חודשיים. ביום 13.7.04."

בתחתית המכתב, הוסף בכתב יד, שלושה ימים לאחר מכן: "מכתב זה נכתב בטעות, אנא ראה אותו כמבוטל. בברכה, סמדר כץ"
ביום 30 מאי 2004 הודיעה השוכרת, באמצעות ב"כ, בשנית, על "סיום יחסי השכירות" כך:-

"...מרשתי מתכבדת בזה ליתן התרעה מראש על סיום יחסי השכירות בינה לבין חברתך בסוף חודש יולי 2004.
3. כיוון שה- 31/7/04 הינו שבת, מרשתי תפנה את המושכר מכל אדם וחפץ השייך לה, ומבקשת למסור את החזקה לחברתך ביום 30/07/04..."

בתשובה למכתב זה הודיע ב"כ המשכירה כי מרשתו דוחה את ההודעה, היות ומומשה האופציה להארכת החוזה לתקופה של 36 חודשים ותקופת ההסכם תסתיים רק ביום 31 אוגוסט 2005.

7.
התביעה היא תביעה שיטרית, המשכירה אוחזת בשטר, נטל הראיה רובץ על השוכרת הן בתביעה השיטרית והן בתביעה שכנגד.

שמעתי עדויות הצדדים לפני ומקובלת עלי גרסת השוכרת. להלן אנמק טעמי:-

אין מחלוקת כי הודעה בכתב לא נמסרה על ידי השוכרת. יתרה מכך, מנהל המשכירה, הודה בחקירתו הנגדית כי ההסכם הוארך בהסכמת הצדדים סמוך מאד למועד סיומו, בשונה מהקבוע בהסכם ולפיו תימסר ההודעה על כך, שלושה חודשים לפני תום תקופת ההסכם.

השוכרת הסבירה כי התלבטה אם להישאר במושכר. הן, נוכח שכ"ד הגבוה והקושי למצוא חלופה הולמת. זאת ועוד, בחלוף 12 חודשים מתחילת תקופת השכירות, עדיין ניהלה מגעים עם העיריה להפחתת תשלומי הארנונה, הליכים אשר לא נשאו פרי, ולכן לא רצתה להתחייב לתקופת שכירות ארוכה. לטענתה הסדר זה התאים גם למשכירה, מן הטעם שהבניין היה ריק בחלקו. בחקירתה הנגדית חזרה על עמדתה:-
ת: זו היתה הסיבה שלא רציתי לחדש את האופציה. לקחתי את הסיכון שהוא יוכל להוציא אותי בהתראה קצרה כפי שגם אני יכולתי לעשות. לקח לי זמן למצוא נכס אחר...בגלל שכ"ד הגבוה של מנחם ובגלל הבעיה עם הארנונה של עירית ת"א לא הארכתי את האופציה."
(עמ' 7 לפרוטוקול מיום 12 מרץ 2008, ש' 6-16)

תמיכה לגרסת השוכרת אני מוצאת בכך שהמשכירה הפחיתה את שכ"ד, אף כי בהתאם להסכם היה אמור שכ"ד לעלות ב- 50$ הועלה שכ"ד ב- 25$ לחודש בלבד.

הסכמת המשכירה להפחית את שכ"ד מצביעה על כך שהתנהל מו"מ בין הצדדים. המשכירה היתה מעוניינת שהשוכרת תישאר בנכס ואילו השוכרת, בהתאם לגרסתה התלבטה נוכח העלויות הגבוהות. הפחתת שכר הדירה תומכת בגרסת השוכרת.

זאת ועוד, השוכרת סיפקה הסבר לאמור במכתביה ולפיהם, מחד, התכוונה לסיים ההסכם בין הצדדים ומאידך, חזרה בה מהודעת הביטול, לאחר הפגישה עם מר יסקולקא. מקובלת עלי העמדה כי השוכרת, אשר אינה עוסקת בהשכרת נכסים ולא בעריכת הסכמים, פעלה בתמימות ובהגינות וללא כל הבנה משפטית. ההסבר שניתן על ידה ולפיו יש להודיע גם על סיומו של הסכם שנכרת בעלפה הינו כן והגיוני (שם, עמ' 6 ש' 7-11). הגם שלטענתה, לא נדרשה ליתן הודעה בכתב על סיום השכירות, עשתה כן בשל ההסכם בעלפה, שהתחדש חודש בחודשו והיות שהודעה כאמור תאמה את תוכניותיה.

"ת: מסרתי לו את הדבר, למעשה יכולתי לצאת מייד. אך לא היתה לי סיבה שלא להודיע לו מראש ולהכביד עליו, לכן הודעתי לו חודשיים מראש. ... אם הייתי מממשת את האופציה אני בהודעה של חודשיים מראש יכולה לצאת, אני אמרתי שליתר ביטחון אודיע חודשיים מראש. "
(שם, עמ' 6 ש' 13-17)

עדותה של השוכרת הותירה רושם אמין.

מנגד, עדותו של מנהל המשכירה, איש עסקים ממולח, בעל נכסי נדל"ן. אשר טען כי האמין לשוכרת, "בתום לב כן ואמיתי לא דרשתי ולא עמדתי על כך שהודעת הנתבעת אודות מימוש האופציה והארכת תקופת השכירות תהיה בכתב." (סעיף 7 לתצהיר עדותו הראשית) לטענתו ההסכמה בעלפה היתה,
הארכת האופציה, כאמור בהסכם, לשלוש שנים ללא כל אפשרות של סיום ההסכם קודם לכן.

לא נטען וגם לא ניתן כל הסבר מדוע תרצה השוכרת, להתחייב לשלוש שנים מבלי שתינתן לה אפשרות לסיים את תקופת השכירות קודם לכן בהודעה, כאמור בסיפא של סעיף 13 להסכם ולפיו "השוכר מתחייב להודיע למשכיר חודשיים מראש על תאריך גמר יחסי השכירות במכתב רשום". גרסה זו אינה הגיונית וסבירה. משבקשה השוכרת הנחה, נוכח קשיי תשלום, ברי כי היה טעם לחשוש מכך שלא תעמוד בהתחייבויותיה ובנסיבות אלו היה מצופה משמכירה, לעמוד על קיומו של ההסכם ודרישת הכתב. ה"ויתור" המשתמע תומך בגרסת השוכרת.

דוקא, בגרסתו של מר יסקולקא, אני מוצאת חיזוק נוסף לגרסתה של השוכרת, זאת כשהודה כי במועד סיום ההסכם המקורי, מחירי הנדל"ן היו עדיין גבוהים. נשאלת השאלה – עליה לא ניתן מענה - מדוע הסכים, במועד זה להפחית את דמי השכירות לבקשתה של השוכרת.

הגרסה המסתברת העולה מן העדויות היא כי בתקופה בה ביקשה השוכרת לפנות את המושכר, מצב הנכס הספציפי ושוק הנדל"ן בכלל היה רע. אין מחלוקת בין הצדדים כי במועד הרלבנטי עמד הנכס ריק. נסיבות אלו, עמדו בבסיס התנהלותה של המשכירה, אשר עשתה כל שיכלה כדי לגבות שכר דירה מהדירת היחידה שנותרה בנכס. משהוגש מכתב הביטול הראשון, "שיכנע" מר יסקולקא את השוכרת כי אינה רשאית לבטל את ההסכם ולכן הוסיפה את הכיתוב בתחתית המכתב. משהובהר לה מצבה המשפטי שבה והודיעה על כוונתה לעזוב את המושכר באמצעות ב"כ.
עדות נוספת לכך שהמשכירה ניסתה "להתעשר", שלא כדין על חשבונה של השוכרת אני מוצאת בתצהירים שהוגשו מטעם המשכירה. מר יסקולקא, פירט את חובותיה של השוכרת בהתייחסו לסכומים הנקובים בהסכם (ראה סעיף 17 לתצהירו) ולפיו שכ"ד עמד ע"ס של 1,300$ ו- 1,350$ בהתאם לתקופות הנטענות. מאידך, בחקירתו הנגדית הודה כי שכ"ד הופחת בהסכמה ועמד על סכומים נמוכים יותר.

"ש: אם כך אתה אומר שנוהל מו"מ על גובה השכירות.
ת: לא. המו"מ היחידי היה בשנת 2001 בזמן חתימת החוזה. פעם אחת ניתנה לה הנחה לשנה אחת בלבד במועד חידוש האופציה, הורדתי לה 25$ בשנה הראשונה של האופציה. 1,200 $ בשנה השניה 1,225$ בשנה השלישית 1,275$ ובשנה הרביעית 1,325$."
(שם, עמ' 10, ש' 23-26)

גם מר ברק לא מסר נתונים נכונים בתצהירו בהתייחסו לחוב הנטען, הגם שבחקירתו הנגדית הודה כי היה מודע להנחה שניתנה לשוכרת. זאת, בניגוד לנטען בסעיף 8ד לתצהירו.

אוסיף עוד, שלא נתתי אמון בגרסתו של ברק, זכורה לי היטב חקירתו הנגדית במהלכה "התפתל" והתבלבל, כאשר סיפק גרסה חדשה ולפיה "שמע" את שהוסכם בין מר יסקולקא לשוכרת, בעת שנכח בחדר הסמוך. טענה חדשה אשר לא נטענה בתצהירו וכמובן שאיני מקבלת אותה.

לסיכום, שוכנעתי כי השוכרת לא התחייבה לשכור הנכס לתקופה נוספת של 3 שנים. אני מקבלת את גרסתה כי סוכם בעלפה בין הצדדים כי הנכס יושכר לתקופות נוספות, מידי חודש בחודשו וכי הודעת הביטול ניתנה כדין. אין לי ספק שהצדדים לא הסכימו בעלפה לכך שהאופציה תמומש ל- 3 שנים נוספות, מבלי שתינתן לשוכרת האפשרות לסיים את תקופת ההסכם, בניגוד לקבוע בהסכם. לפיכך, אני דוחה את התביעה השיטרית. תיק הוצל"פ 2601940051 ייסגר וההמחאה תושב לידי ב"כ השוכרת.


משקבעתי זאת, אני קובעת כי המשכירה גבתה שלא כדין את ההמחאה הראשונה ולכן יש לחייבה להשיב לשוכרת את הסכומים שנגבו שלא כדין. השוכרת נתנה הודעה כדין על סיום הסכם השכירות, הגם שלא נדרשה לכך. אני מחייבת את המשכירה להשיב את סכום ההמחאה הראשונה, היינו של 26,640 ₪ מיום הגשת התביעה, כאשר הוא נושא הפרשי הצמדה וריבית עד התשלום בפועל.


אני מחייבת את המשכירה בגין דחיית התביעה וקבלת התביעה שכנגד בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ בלבד, זאת בשל חריגה מהיקף הסיכומים בכתב שהוגשו על ידי עו"ד מוסקוביץ. (סכום זה כולל את ההוצאות שנפסקו על ידי כב' הרשם צ'כנוביץ בהחלטתו מיום 14 דצמבר 2005.)


התביעה נגד הנתבעים שכנגד 2 ו-3 נדחית. הנתבעים 2 ו-3 פעלו כאורגנים של המשכירה ולא הוכחו נסיבות המצדיקות חיובם באופן אישי, בסכומים שנגבו על ידה. הוצאות הנתבעים 2 ו-3 אשר התביעה נגדם נדחית בסך 1,500 ₪ בצירוף מע"מ עבור כל אחד, ישולמו על ידי התובעים שכנגד. (בהוצאות אלו כללתי גם ההוצאות שנקבעו בהחלטתו של כב' הש' פורג ביום 22 אוקטובר 2006 בבקשה למחיקת כתב התביעה על הסף.)


ניתן היום י"ט בסיון, תשס"ח (22 ביוני 2008) בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.


סיגל רסלרֿֿזכאי
, שופטת



061481/05א
120 סיגל רסלר-זכאי






א בית משפט שלום 61481/05 סולפרד בע"מ, מנחם יסקולקא, אברהם ברק נ' כץ סמדר, כץ דן (פורסם ב-ֽ 22/06/2008)