פסקי דין על ירון בר און | פסקי דין על יוסף נחום

3291/07 תק     24/06/2008




תק 3291/07 ירון בר און נ' יוסף נחום




בעניין:
1



בתי המשפט

בית משפט לתביעות קטנות ירושלים
תק 003291/07

בפני
:
כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס

24/06/2008





בעניין

:
ירון בר און





התובע



נ
ג
ד


יוסף נחום





הנתבע

פסק דין
1.
בפני
תביעה כספית, שהגיש התובע, מתווך נכסים ומקרקעין כנגד הנתבע, לתשלום כספים המגיעים לו ממנו בגין עסקת מקרקעין, עיסקה, שלטענתו הנתבע נקשר בה, כתוצאה מתיווכו, אבל פעל "מאחורי גבו" וללא ידיעתו ברכישת הדירה, כדי להתחמק מתשלום דמי תיווך.


התובע טוען, כי בתאריך 5.9.2006, הוא הראה לנתבע שלושה נכסים, לאחר שהנתבע ביקש ממנו שירותי תיווך לרכישת דירה. התובע, החתים את הנתבע על כתב הזמנת שירותי תיווך במקרקעין (נספח א' לכתב התביעה, להלן – "הסכם תיווך") בו נרשם, בין השאר, הנכס ברחוב מאיר נקר (להלן – "הדירה"), אשר משרדו טיפל באותה עת במציאת רוכש עבורה. על פי ההסכם, התחייב הנתבע לשלם לתובע עם רכישת הדירה, דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ.

בנוסף התברר לתובע, כי ביום 5.10.06, הנתבע חתם עם סוכן תיווך נוסף ממשרדו, על כתב הזמנת שירותי תיווך במקרקעין (נספח ב' לכתב התביעה), כאשר הוא לא ציין בפני
ו, שהתובע גם הוא, נותן לו שירותי תיווך. לטענתו, הנתבע קיבל מידע נוסף אודות הדירה, מהמתווך הנוסף. עקב מסירת פרטים אודות הדירה ובעקבות ההפניה לדירה על ידי התובע, חתם הנתבע בינואר 2007, על הסכם לרכישת הדירה בסך של 109,000$. לפיכך, על הנתבע לשלם דמי תיווך לתובע, כמתחייב על פי ההסכם.


מנגד, טוען הנתבע, כי ההסכם מזוייף ואינו אוטנטי, מאחר ובעת שחתם על ההסכם, היתה רשומה בו רק כתובת אחת, שונה מהדירה נשוא התביעה. לדבריו, נראה כי רק לאחר מכן, הוספו כתובות נוספות בהסכם ובכללם הדירה, במטרה להוציא ממנו כספים, שלא כדין. בנוסף, טוען הנתבע כי הוא לא רכש כלל את הדירה, אלא בנו אשר נודע לו אודות הדירה מפי חבר של בנו, דרך פרסום באינטרנט. לפיכך, בנסיבות בהן הדירה נרכשה על ידי בנו ללא כל סיוע מהתובע או בקשר כלשהו להסכם התיווך, שלא כלל אותה, דין התביעה להידחות.

המסגרת הנורמטיבית להסכם:
בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - "חוק המתווכים") נקבע כי מתווך במקרקעין זכאי לדמי תיווך, בהתקיים שלושה תנאים: היות המתווך בעל רישיון בתיווך; מילוי אחר הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים לעניין הזמנה בכתב, כמפורט בתקנות, והיות המתווך, הגורם היעיל שהביא להתקשרות של הצדדים, בהסכם מחייב. בנוסף, נקבע בסעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן - "תקנות המתווכים"), כי בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק: ייכללו לפחות הפרטים הבאים: פרטי המתווך והלקוח; סוג העסקה נשוא ההזמנה; תאור הנכס נשוא פעולת התיווך; מחיר העסקה המבוקשת בקירובה; וכן הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר בו תתבצע העסקה.

אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבע חתם על הסכם תיווך. יחד עם זאת, הנתבע העיד, כי חתימתו על ההסכם היתה רק על דירה אחת ברחוב משה מרזוק ואילו הדירות האחרות, הוספו לאחר מכן ועליהן הוא לא חתם (עמ' 2 שורות 3-2 ושורות 20-19). הנתבע גם העיד, כי הוא אינו מכיר כלל את התובע, אלא רק את מר ירון טווינה, שעימו חתם על הסכם התיווך. מנגד, התובע העיד, כי "ביום ההתקשרות החתים את הנתבע על שלוש דירות וזאת לרכישה עבור בנו וטען כי הוא הראה לו את שלוש הדירות". בנוסף העיד: "התקשרנו לבעל הדירה שידע אודות כך" (עמ' 1 שורות 5-3).



מהי

הנפקות המשפטית, להוספה של נכס להסכם תיווך, לאחר חתימה עליו, אם יימצא שכך היה בפועל? בע"א 2819/00 (מחוזי ת"א) בן אור נ. רוזן נקבע, כי לעניין ההקפדה הדווקנית על מילוי הפרטים שנקבעו בתקנות המתווכים, ניתן לגזור אנלוגיה לדרישה של "מסמך בכתב", על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. למרות זאת, עם השנים חלה "נסיגה", תוך הסטת הדגש, מהדרישה הצורנית אל המהות, על מנת שדרישה זו לא תנוצל לרעה בחוסר תום לב. כך מצינו בע"א 1413/04 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ. מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ. שם נקבע כי למרות שחסרו בטופס מחיר העסקה ומספרי הזיהוי של הצדדים, עדיין "אין בהעדר הפרטים הנזכרים בהזמנה כדי להפקיע את התחייבותה של המשיבה לשאת בדמי התיווך" (כאמור בסעיף 6(א) לפסק הדין). זאת ועוד, יש לבחון גם את התנהגות הצדדים, המשליכה על נפקות אי מילוי מדוקדק ודווקני של פרטי הסכם התיווך.

יש לשים דגש על תכליתה של הדרישה הצורנית שנקבעה על פי חוק המתווכים ותקנותיו, ועל גמירות הדעת של הצדדים. על כן, עסקה שנקשרה תוך גמירות דעת,
אזי חסרונו של פרט בטופס הסכם התיווך, לא יהא בו, כשלעצמו, כדי לשלול את זכותו של המתווך לדמי התיווך.
לפיכך, במידה ויוכח, כי התובע אכן הראה לנתבע את הדירה, במקרה זה, גם אם הוספו שני נכסים נוספים להסכם תיווך, בדיעבד, אין בכך כדי לשלול את זכותו של התובע לקבלת דמי תיווך.


בחינת המסכת העובדתית:
הנתבע טען, כי נודע לו אודות הדירה על ידי חבר של בנו, וזאת דרך פרסום באינטרנט. לפיכך, התובע לא היה הגורם היעיל להתגבשות למכירת הדירה. בתמיכה לכך, העיד מר אמיר שמש וציין כי לבקשת חברו, בנו של הנתבע, הוא חיפש דירה באמצעות האינטרנט ומסר את הפרטים למר יוסף אמיר וזאת בסביבות חודש דצמבר 2006. אז, נוצר הקשר עם בעל הדירה (עמ' 2 שורות 25-22). ממסמך נ/3 עולה, כי בעל הדירה, פרסם את הדירה למכירה ב-25.12.06, באמצעות 2 לוחות אינטרנט. יתירה מזאת, על פי נ/3, רק לאחר הפרסום באינטרנט, פנה מר ירון טוינה לבעל הדירה, להציע את שרותיו כמתווך. לפיכך לא מן הנמנע, כי הפרסום באינטרנט, היה הגורם לחשיפה של פרסום מכירת הדירה, מאחר והינו נגיש לציבור הרחב.
עוד טען הנתבע, שהסכם המחייב לרכישת הדירה נחתם על ידי בנו ולא על ידו ולכן אין לכאורה נפקות לחתימתו על הסכם דמי תיווך. לעניין זה יודגש כי, בסעיף 4 בטופס הסכם התיווך נאמר כי החובה לשלם את דמי התיווך תחול, גם אם העסקה תיחתם על ידי כל אדם או גוף, אשר הלקוח שחתם על ההסכם קשור אליו. לפיכך, יש לדחות טענה זו, הואיל ובנו של התובע, רכש את הדירה.

מסקנות:
כמוזכר לעיל, ישנם 3 תנאים על פי סעיף 14 לחוק המתווכים, שעל פיהם יזכה מתווך בדמי תיווך. הראשון שבהם, היות המתווך בעל רישיון בתיווך. התובע, לא הציג ראיה כלשהי להיותו בעל רישיון כדין לעסוק בתיווך, וכן לא הציג את הרישיון של מר טווינה, אשר עימו עמד הנתבע בקשר, לרבות החתימה על הסכם התיווך.

לעניין המחלוקת העובדתית העיקרית, האם הראה התובע לנתבע את הדירה העיד התובע, כי בזמן שהראה לנתבע את הדירה, הוא התקשר לבעל הדירה לידע אותו בנדון "התקשרנו לבעל הדירה שידע אודות כך", בנוסף אמר כי בעל הדירה "הודיע לי שהוא ינסה להתקשר להבא עם השוכרים" (עמ' 1 שורות 5, 9 לפרוטוקול). מנגד, הנתבע העיד, שהוא כלל לא מכיר את התובע ולא ראה אותו אף פעם בחיים (עמ' 1 שורה 12 לפרוטוקול). למרות גירסת הנתבע. הנתבע העיד כי הוא מכיר את מר טווינה, שהינו הדמות המרכזית בנוגע לפעילות התיווך עם הנתבע. בעניין הצגת הדירה בפני
הנתבע הודה כי הוא מכיר את מר טווינה, שהראה לו את הדירה ברחוב משה מרזוק עליה חתם על הסכם התיווך. כמו כן, יכול היה התובע להעיד את בעל הדירה,
בנוגע לשיחת טלפון בזמן המפגש, בנוגע לדירה. עולה תמיהה על כך שמר טווינה נמנע מלהעיד על כך והסתפק באישרור בלבד של דברי הנתבע, כי הוא החתים את הנתבע על הסכם התיווך ולא התובע. גירסתו של מר טווינה עומדת בסתירה לעדותו של התובע, כי ביום ההתקשרות הוא החתים את הנתבע על שלוש דירות (עמ' 1 שורה 1 לפרוטוקול).

בנוסף, היה מקום על פי סעיף 5 לכתב התביעה, להביא לעדות את סוכן התיווך הנוסף, אשר על פי הנטען מסר מידע על הדירה לנתבע ובכך להוכיח את הסיכול ע"י הנתבע, של פעולות המתווך כגורם היעיל לעיסקה.
אי הבאת עדים רלבנטיים אלו יוצרת חזקה, כי עדותם היתה תומכת, דווקא, בגרסת הצד שכנגד (ראה ספרו של יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי עמ' 1661-1648. כן ראה ע"א 3694/99 ארדמן נ' חברת פרוייקט אורנים בע"מ, פ"ד נה(2) 385, 392; ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 602; וע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760.

זאת ועוד, גם בעדותו של בעל הדירה, מר אלכס בראון נאמר, כי מר טווינה הציע את שרותיו כמתווך ולא התובע, אך הוא נאמר לו, שאינו מעוניין בשרותיו וכי הוא ינסה למכור לבד את הדירה. זאת ועוד, בחקירתו הנגדית על ידי התובע, לא נשאל בעל הדירה לגבי שיחת הטלפון שהתקיימה עימו לכאורה, ביום בו הראה התובע את הדירה לנתבע. יתירה מזאת, מר אלכס בראון העיד כי הנתבע, לא אמר לו שהוא הגיע באמצעות מתווך (עמ' 4 שורה 12 לפרוטוקול).

לפיכך, בהיעדר ראיות להוכחת התביעה, דין התביעה להידחות.

אני מחייבת את התובע בתשלום הוצאות משפט לנתבע בסך של 350 ₪.

התשלומים ישולמו תוך 20 יום וישאו ריבית והפרשי הצמדה ממועד פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.


המזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים

.
ניתן היום כ"א בסיון, תשס"ח (24 ביוני 2008) בהעדר הצדדים.


ליפשיץ-פריבס
מרים, שופטת








תק בית משפט לתביעות קטנות 3291/07 ירון בר און נ' יוסף נחום (פורסם ב-ֽ 24/06/2008)