פסקי דין על כ.כהן ובניו שיווק חקלאי | פסקי דין על כהן גד | פסקי דין על כהן כדיר | פסקי דין על ניסים עידן

1466/05 בשא     04/09/2005




בשא 1466/05 כ.כהן ובניו שיווק חקלאי בע"מ, כהן גד, כהן כדיר נ' ניסים עידן




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט השלום באר שבע
בשא
001466/05

בת.א
007517/04

בפני
:
כבוד הרשמת עירית קויפמן
תאריך:
04/09/2005



בעניין
:
1 . כ.כהן ובניו שיווק חקלאי בע"מ

2 . כהן גד
3 . כהן כדיר


ע"י ב"כ עו"ד


דובר רוני

המבקשים

נ
ג
ד


ניסים עידן



ע"י ב"כ עו"ד


ברקאי איתן

המשיב

נוכחים:
בהעדר הצדדים.

החלטה

1.
בפני
בקשת המבקשים למחיקת כותרת או לחילופין בקשת רשות להתגונן כנגד תביעת פינוי שהוגשה נגדם על ידי התובע.

בכתב התביעה עותר התובע להורות על פינוי המבקשים ממקרקעין מגרש 82
בהסתמך על חוזה פיתוח שנחתם בין התובע לבין מינהל מקרקעי ישראל והמקנה לתובע את הזכויות במקרקעין.

ביום 18.04.05 נערך דיון בפני
והצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

2.
טענות המבקשים
בבקשתם ובסיכומיהם הן בתמצית כדלקמן:
א.
המבקשת 1 הינה חברה המחזיקה במקרקעין נשוא התביעה זה למעלה מ- 27 שנים ומנהלת שם את עסקיה כאשר החזקת המקרקעין ע"י המבקשת באמצעות המבקשים 2 ו- 3 נעשית בזכות וברשות.

ב.
כניסת המבקשת למקרקעין בשנת 1978 נעשתה בתאום עם חברת ארגון הקניות של הפועל המזרחי בע"מ, ארגון אשר היה (או נחזה להיות) בעל הזכויות במקרקעין. התנהלות כל הגורמים המיישבים, לרבות מינהל מקרקעי ישראל, היתה כי הארגון מוסמך ורשאי לנהל את המקרקעין והינו בעל זכויות.
ג.
בפועל לא טרח מנהל מקרקעי ישראל במהלך תקופה ארוכה להסדיר את חוזי החכירה ובדיונים שהתקיימו אצל מנהל מקרקעי ישראל בשנת 1987, ניתנה הנחיה להסדיר את חוזי החכירה.
ד.
משנות השבעים המוקדמות ועד שנת 1987,
המבקש 2 הפעיל את תחנת הטרקטורים עזתה עבור ארגון הקניות של הסוכנות היהודית כקבלן עצמאי ובשלב מסוים העביר את פעילותו למסגרת של חברה פרטית, המבקשת 1.
ה.
ב- 1987 נקלע הארגון לקשיים כלכליים וחב ככספים רבים למבקש 2 והושגה הבנה כי המבקש ימשיך להפעיל את תחנת הטרקטורים
באופן עצמאי ויתן שירותים למושבים ובתמורה, יועברו אליו הזכויות של הארגון בקרקע והיה מוסכם כי בעתיד לאחר שהאיזור יוסדר מבחינה תכנונית, ירשמו זכויות המבקש בצורה מסודרת.
ו.
בעקבות זאת, ביצעה המבקשת 1 שיפוצים והשקעות בקרקע פיתחה את האתר תחזקה אותו ונהגה במקרקעין מנהג בעלים לאורך כל השנים תוך תשלומי המיסים למועצה האיזורית.
הפעילות נעשתה בשקיפות מלאה ובידיעת כל הגורמים הרלבנטיים לרבות חב' צמח ולרבות המועצה האיזורית שדות נגב – עזתה.
ז.
בשנת 1988 נעשו נסיונות להסדיר את רישום הזכויות במקרקעין ע"ש המבקשת וע"ש חברה בשם "צמח", אך הואיל ונראה כי הליך ההסדר יקח זמן וחברת צמח הצהירה והציגה עצמה כמי שקבלה את הזכויות במקרקעין (לקראת ההסדר) נחתם הסכם שכירות זמני בין צמח לבין המבקשים וסוכם כי הסכם השכירות הינו זמני עד להסדרת רישום הזכויות במקרקעין.
ח.
הזכויות על המקרקעין טרם הוסדרו ואינם רשומים בבעלות מינהל מקרקעי ישראל בלשכת רשם המקרקעין ודי בכך כדי לקבל את הבקשה למחיקת כותרת.
ט.
מינהל מקרקעי ישראל היה מודע
להסכם החכירה של ארגון הקניות של הפועל המזרחי וכן היה מודע לכך שהמבקשים מחזיקים במקרקעין עשרות שנים ולא זו בלבד שלא דרש את הפינוי, אלא אף הסכים דה פקטו עם החזקה זו.
י.
בסוף שנת 2002 פנתה המועצה האיזורית למינהל מקרקעי ישראל בבקשה להסדיר את הזכויות במקרקעין ואז סוכם כי נציגי המועצה והמינהל ינסו לבדוק במשותף את נושא הזכויות על הקרקע.
יא.
מינהל מקרקעי ישראל פעל מאחורי גבם להקצות את הקרקע בפטור ממכרז למשיב המחזיק בחלק מהמקרקעין משנת 2002.
יב.
התנהלות המשיב מול מינהל מקרקעי ישראל ומול משרת התמ"ת, נעשתה תוך
שהוא משקר ויוצר מצג שווא כי המגרש מוחזק על ידו. המועצה המקומית
התנגדה להקצאת המגרש למשיב. בעקבות זאת, התקיים דיון במינהל מקרקעי

ישראל בו סוכם כי על היזם, כתנאי להקצאה, להסדיר בין היתר את המחזיק
הנוסף הקיים במגרש. בפועל ובאופן תמוה הצליח המשיב לקבל המלצה של
התמ"ת גם
ללא הסדר עם
המבקשת.

יג. מינהל מקרקעי ישראל חזר בו מההתחייבות המקורית
על פיה היזם יצטרך
להגיע להסדר עם המחזיקים והתקשר עם המשיב בהסכם פיתוח תוך שהעביר
את נטל הפינוי למשיב.
יד.
בחול המועד פסח בשנת 2004 סוכם בין הצדדים (המבקשים, המשיב ומר יגאל
דמרי) כי הצדדים יהיו שותפים שווים במקרקעין כאשר לכל צד שליש מהזכויות
על המגרש.
הההסכמה סוכמה בלחיצת יד.
פניות חוזרות למשיב בדרישה לעגן את ההסכם בכתב, נדחו על ידי המשיב ולאחר
שחתם על הסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל, התנער מכל התחייבות ושלח
מכתב דרישה לפינוי.
טו. בהסכם שנחתם בין המשיב לבין המועצה האיזורית, מצהיר המשיב כי ידוע לו

שישנם צדדים שלישיים המחזיקים במגרש ובאחריותו המלאה לברר את טענתם

ולהגיע עימם להסדר שיאפשר קיום ההסכם.
טז.
לחלופין נטען כי אם יקבע כי אין למבקשים זכויות במקרקעין, יש להתנות את פינוי המקרקעין לאחר תשלום בפועל למבקשים בגין השקעותיהם ונזקיהם בסכום העולה על 1,500,000 ₪.
יז.
לענין
מחיקת כותרת נטען כי אין בהסכם הפיתוח שנחתם בין המשיב למינהל מקרקעי ישראל, משום ראיה בדבר בעלותו של מינהל מקרקעי ישראל ועל כן אין התביעה כשרה להתברר בהליך של סדר דין מקוצר.
יח.
החקירה הנגדית לא הפכה את תצהיר המבקשים להגנת בדים ולמעשה גרסת המבקשים לא הופרכה אלא קבלה חיזוק בעדות המבקש.
יט. טוען המשיב כי טענות המבקשים הינם כלפי מינהל מקרקעי ישראל על עצם
הקצאת המגרש למשיב ולפיכך ככל שיש להם טענות בענין, עליהם להגיש תביעה (או
עתירה) כנגד המינהל ואין מקומן של טענות אלה בהליך זה כנגד המשיב אשר לכאורה רכש את הזכויות במגרש כדין.
בטענה זו
מתעלם המשיב מהאמור
בסעיף 4 לבקשה המפרט את היחסים וההסכמים שהושגו בין המבקשים לבין המשיב, הסכמים אשר נטען כי הופרו ע"י המשיב. בנוסף, נספח יח' לבקשה מעלה כי המשיב לקח על עצמו
לברר את טענת הצד השלישי המחזיק במגרש ולהגיע עימם להסדר. יש
כאן חוזה
לטובת צד שלישי שהמשיב מנסה להתעלם ממנו.
כ.
במסגרת הליך של בקשת רשות להגן, די בהגנה לכאורה וגם אם מדובר בטענות
בעל
פה שאינן בחזקת הגנת בדים, תנתן רשות להגן ועל אחת כמה וכמה כאשר הטענות
מגובות במסמכים.

3.
טענות המשיב בסיכומיו הן בתמצית כדלקמן:
א.
מדינת ישראל ורשות הפיתוח הינה הבעלים של מגרש 82
נשוא התובענה והדבר עולה במפורש מחוזה הפיתוח נספח א' לכתב התביעה. על פי דין , מינהל מקרקעי ישראל הוא המנהל את מקרקעי ישראל והדבר עולה גם מכותרת חוזה הפיתוח.

ב.
המבקשים צירפו לתצהיר התומך בבקשה
התכתבויות שונות מהן עולה כי המגרש הוא בבעלות המדינה.
ג.
מדובר במקרקעין שטרם עברו הסדר ומשכך, לא ניתן עדיין לרשום בהן בעלויות ומכל מקום, צירוף נסח רישום אינו הדרך
היחידה להוכחה לכאורה של הבעלות. בתביעה בסד"מ די שתצורף ראשית ראיה והמשיב צירף לכתב התביעה יותר מראשית ראיה – הוא חוזה הפיתוח. זאת ועוד, גם אם לא היה המשיב מצרף
ראשית ראיה, עשו המבקשים מלאכת המשיב כאשר צירפו מסמכים המלמדים שהמדינה והמינהל הם הבעלים וכי רק המינהל הוא שביכולתו ובסמכותו להסדיר את נושא החזקה במקרקעין .
ד.
לא נחתם כל הסכם חכירה או אחר בין המבקשים לבין המינהל והמבקשים לא שילמו מעולם דמי שימוש למינהל עבור המגרש.
ה.
הטענה כי קיים הסכם שכירות בין חברת צמח לבין המבקשים לתקופה לא מוגבלת
בזמן, אינה נכונה. מדובר בחוזה שכירות משנת 1989 לשנה אחת, שלא הוארך, שנחתם עם המצהיר בלבד ולא עם יתר המבקשים כאשר לא ברור באיזה קרקע מדובר. יתרה מזו, היות והמדינה
בעלת המגרש, אין חולק שלצמח שהשכירה את
הקרקע, לא היו ואין בה זכויות כלשהן ואין היא יכולה להשכיר את שלא שייך לה.
ו.
כל שנותר למבקשים בהגנתם היא טענה לחזקה ולשימוש במקרקעין המקנה להם
לטענתם הגנה
מפני תביעת פינוי וסילוק יד. החזקה
והשימוש
שעשו המבקשים
במגרש נעשו שלא על דעת המינהל ושלא
בהסכמתו וגם אם יש למבקשים עילת
תביעה בגין השקעות שעשו, פתוחה בפני
הם הדרך לתבוע פיצויים מהמינהל.
אולם,
לא רק שבבקשה ובתצהיר אין פירוט של ההשקעות הנטענות, ומהי עלותן ולא ניתן
לדעת את ההיקף הנטען בהן, אלא שמהסכם השכירות מש/1 עולה כי בעלי הזכויות
במבנה ובסככות שעל הקרקע,לא היו מעולם המבקשים, אלא, על פי הסכם זה,
המועצה האיזורית שדות נגב. כן עולה מהסכם השכירות שבתום תקופת השכירות,
היה על המצהיר להשיב למועצה את המושכר וכל שעליו ללא זכות לפיצוי בגין
ההשקעות שיבצע.
ז.
על פי חוזה הפיתוח על המשיב לסיים את הקמת המפעל בתוך 3 שנים ובעטיים של
המבקשים המסרבים להתפנות, אין באפשרותו כיום לקיים התחייבות זו, ובאם
המבקשים לא יפונו מיידית, נזקיו עלולים להגיע לעשרות מליונים אם יבוטל חוזה
הפיתוח עם המינהל או בגין אבדן הכנסות.

עד כאן טענות הצדדים.

דיון ומסקנות

4.
מחיקת כותרת
תקנה 202 (3) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984, קובעת כי ניתן להגיש בסדר דין מקוצר "תביעות לסילוק יד ממקרקעין, או
לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972, חל עליו ובלבד שיש עליהן ראיות שבכתב".
גדר המחלוקת בין הצדדים בענין זה, הינה האם חוזה הפיתוח בין המשיב לבין מינהל מקרקעי ישראל שצורף לתובענה, מהווה ראיה בכתב שדי בה כדי להכשיר את התובענה להתברר בסדר דין מקוצר.

טוענים המבקשים כי אין במסמך האמור משום ראיה על בעלותו של מינהל מקרקעי ישראל על המגרש נשוא התובענה, שכן המשיב לא צירף לתביעתו נסח אשר מכוחו ניתן לדעת כי למינהל זכות להחכיר את המקרקעין למשיב.

אין בידי לקבל
את טענת המבקשים בענין זה.
די בראשית ראיה בכתב לתביעה, על מנת להכשירה להתברר בסדר דין מקוצר.

בענייננו, צירופו של חוזה פיתוח בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המשיב ובו מצויין כי מדינת ישראל ורשות הפיתוח היא הבעלים של המגרש, די בו כדי להוות ראשית ראיה בכתב.
יתרה מזו, המבקשים עצמם צירפו לבקשתם מסמכים מהם עולה כי מינהל מקרקעי ישראל הינו בעל הזכויות בקרקע והם אף מציינים כי נעשו פניות למינהל ( בין היתר על ידי המועצה האיזורית) לשם הסדרת הזכויות בקרקע.

לאור האמור,
אין מקום להורות על מחיקת כותרת והתביעה כשירה להתברר בסדר דין מקוצר.

5.
בקשה למתן רשות להתגונן
א.
המבקשים בבקשתם מתארים את השתלשלות העניינים הנוגעת לישיבתם
במקרקעין. יחד עם זאת,
אין בתיאור האמור משום טענה כי למבקשים הסכם
חכירה או הסכם
מסוג כלשהו עם מינהל מקרקעי ישראל.

טענות המבקשים מופנות כנגד חוזה פיתוח שנכרת בין מינהל מקרקעי ישראל
לבין משיב, אולם, אין בטענות אלה כדי להוות טענות הגנה כנגד תובענת המשיב.
למשיב זכות בקרקע מכח חוזה הפיתוח ומשכך, טענות המבקשים בנוגע לחוזה
זה ולנסיבות שהובילו לכריתתו, אינן רלבנטיות להליך זה.

ב.
טוענים המבקשים כי הם מחזיקים במגרש מזה עשרות שנים וטענה זו לא נסתרה על ידי המשיב. משכך, לכל היותר ניתן לראות את זכותם של המבקשים כנובעת מרשות מכללא – כלומר כאשר הרשות להחזיק ולהשתמש בנכס נלמדת
בדיעבד משום שתיקתו של בעל המקרקעין והמנעותו מלפעול לסילוקם של המבקשים מן הנכס.
המבקשים אינם טוענים כי שילמו תמורה בעד הרשות ומכאן שמדובר ברשות חינם.
רשות חינם כאמור, ניתנת לביטול על ידי נותן הרשות בכל עת.
מנספח ב' לכתב התביעה, מכתב מיום 12.05.04, עולה כי מינהל מקרקעי ישראל הביע עמדתו בענין זה וקבע כי על המחזיקה לפנות את השטח לאלתר.
משהרשות בוטלה על
המבקשים לפנות את הנכס.

לענין תוצאותיו של ביטול הרשות, הרי שבית המשפט רשאי, משיקולים של צדק, להתנות את הביטול בפיצוי הנתבע על השקעותיו בנכס,
ואולם, המבקשים לא פירטו טענותיהם בענין זה כנדרש אלא העלו טענות כלליות בלבד.

למעלה מן הענין יצוין כי לאור טענת המבקשים, ולפיה קיים הסכם בעל פה עם המשיב לענין חלוקת הזכויות במגרש, כפי שיפורט להלן, ממילא נבלעות כל טענותיהם בדבר זכותם במקרקעין
בהסכמה הנטענת.

ג.
כאמור, המבקשים טוענים לקיומו של הסכם בעל פה עם המשיב לענין חלוקת
הזכויות במגרש (סעיפים 41-47 לתצהיר מטעם המבקשים).
לענין זה יצוין כי על אף שאין למבקשים הסכם כאמור עם מינהל מקרקעי
ישראל, הרי שטענת המבקשים ולפיה קיים הסכם בעל פה עם המשיב ולפיו
למבקשים יהיו
שליש מהזכויות במגרש, לא נסתרה .
כך, "... במהלך הפגישה שאלתי אותו האם אין הסכם בינינו שהקרקע עליה הוא הולך להקים את המפעל תחולק, הקרקע היא 15 דונם והמפעל הוא 6 דונם והאם לא היה סיכום ביני לבין המשיב ולבין יגאל דמרי והאם לא אמרת שאתה לא פוגע במקום בו אנו יושבים, הוא ענה שנכון שהיה סיכום, אך הוא בדרכו"
(עמ' 5 ש' 9-12 לפרוטוקול).
מדובר בטענה בעל פה, אולם בשלב זה של בקשה למתן רשות להתגונן, אין בודקים כיצד יוכיח המבקש טענתו.
בנוסף, מנספח יח' לבקשה למתן רשות להתגונן, תוספת להסכם בין המועצה האיזורית שדות נגב (עזתה) לבין המשיב, עולה כי הוסכם כדלקמן:
"עידן מצהיר כי ידוע לו כי ישנם צדדים שלישיים המחזיקים כיום במגרש וכי באחריותו המלאה של עידן ועל חשבונו לברר את טענות הצדדים השלישיים ולהגיע עמם להסדר שיאפשר קיום ההסכם".


לאור האמור אני קובעת כי טענה בדבר קיומו של הסכם בעל פה, כאמור, מהווה
טענת הגנה אפשרית כנגד התביעה.

יצוין כי ההלכה
היא שבשלב של דיון בבקשה למתן רשות להתגונן, די למבקש
להראות קיומה של הגנה ולו בדוחק כנגד התביעה על מנת שבקשתו תתקבל.

6.
על כן, ניתנת בזאת למבקשים רשות להתגונן בטענה שעניינה קיומו של
ההסכם
עם המשיב (סעיפים 41-47 לתצהיר מטעם המבקשים).
התצהיר מטעם המבקשים
בסעיפים האמורים, יהווה כתב הגנה מטעמם.

הוצאות הבקשה בסך 3,000 ₪, ישולמו בהתאם לתוצאות ההליך העיקרי.

ניתנה היום ל' באב, תשס"ה (4 בספטמבר 2005) בהעדר הצדדים.


קויפמן עירית, רשמת


קלדנית - ריקי









בשא בית משפט שלום 1466/05 כ.כהן ובניו שיווק חקלאי בע"מ, כהן גד, כהן כדיר נ' ניסים עידן (פורסם ב-ֽ 04/09/2005)