פסקי דין על אליהו חורי | פסקי דין על חב' מצפה אבו טור | פסקי דין על מאיר וילף | פסקי דין על הלנה שמסי ואח' |

3059/01 א     16/01/2005




א 3059/01 אליהו חורי נ' חב' מצפה אבו טור בע"מ, מאיר וילף, הלנה שמסי ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט


בבית המשפט המחוזי בירושלים
ת"א 003059/01


לפני:
כבוד השופטת יפה הכט
- סגנית נשיא


16/01/2005




בעניין:
אליהו חורי



ע"י ב"כ עו"ד
רזי בטט

התובע


נ ג ד





1. חב' מצפה אבו טור בע"מ
(בפירוק מרצון)


2. מאיר וילף



ע"י ב"כ עוה"ד שלמה טיסונה ואח'

4. הלנה שמסי

5. אדמונד שמסי


ע"י ב"כ עו"ד
אלרואי
, מנור
, אנגלרד
הנתבעים



פסק דין


רקע דיוני
1.
ראשיתם של ההליכים בתביעה שהגיש חורי ביום 14.4.99 לבית משפט השלום בירושלים (ת.א. 7276/99), בה ביקש להורות לנתבעת 1 (להלן - החברה), לנתבע 2 (להלן - וילף), לנתבעת מרים דיקר, שנמחקה בהמשך (להלן - דיקר), ולנתבעים 3-4 (להלן - שמסי), להרוס מרפסת הצמודה לדירה מס' 143/7 בגוש 30020 (להלן - המרפסת), וכן להרוס את המדרגות המובילות אליה (להלן - המדרגות), לאטום את הפתחים שנפתחו בקיר של הדירות 143/7 ו-143/6 הפונה לכיוון חלקה 144 ולהחזיר את המצב לקדמותו.

2.
בגדרה של התביעה הנ"ל, ניתנה ביום 18.4.99 החלטה (בבש"א 3797/99) לפיה נאסר על החברה, וילף ושמסי לבצע עבודות בנייה שיש בהן כדי להרחיב או לצמצם את גודל הפתחים בקירות החיצוניים מבלי שיהיה בידיהם היתר בניה כדין לעבודות אלו, זולת החלפת מרצפות, התקנת תאורה וצביעת המעקה במרפסת.

3.
ביום 1.2.01 נתן בית משפט השלום תוקף של

פסק דין
חלקי להסדר בין חורי, החברה, וילף ודיקר האוסר עליהם לבצע כל שינוי (ללא היתר) בחלונות שהסעד בתובענה התייחס אליהם בקומה השנייה והשלישית של המבנה הפונים לכוון חלקה 144. באשר לתביעה להריסת המרפסת, היא תועבר לבית המשפט המחוזי.
על פי בקשת שמסי בבש"א 6348/00 אכן הועברה התביעה, בהיעדר סמכות בית משפט השלום לדון בסעד של הריסה.

4.
ביום 28.6.01 הגיש חורי, ללא נטילת רשות, כתב תביעה מתוקן שבו הוסיף, בין היתר, סעד של פיצוי כספי. כתב התביעה המתוקן התקבל לאחר דיון בבקשה שחורי הגיש (בש"א 7992/01), ולנתבעים ניתנה רשות להגיש כתבי הגנה מתוקנים.

טענות הצדדים בתמצית

5.
חורי מבסס את תביעתו על ההתחייבות להרוס את המרפסת. לדבריו, בעקבות התחייבות זו רכש חלק בחלקה 144 הגובלת עם חלקה 143 עליה בנוי מצפה אבו טור, ובהיות המרפסת חורגת
לתוך חלקה 144 הוא זכאי להריסתה על יסוד עילה של הסגת גבול.
לחילופין, טען כי קיומה של המרפסת גורם נזק לדירתו ומוריד את ערכה בשיעור של 25,000$, סכום בו הוא מבקש לחייב את החברה, וילף ושמסי, ובנוסף לחייב את החברה ואת וילף בפיצוי על הפרת הסכם.

6.
החברה ווילף טוענים שלא ניתנה לתובע כל התחייבות. לדבריהם, המרפסת נמצאת מעל מתחם בחלקה 144 ששועבד בזיקת הנאה לדרך לחלקה 143, וכאשר רכש חורי את זכויותיו בחלקה 144 בשנת 1994, הוא בדק, ראה וידע על קיומה של המרפסת ועל זיקת ההנאה שעתידה להירשם. הם מוסיפים, כי חורי גם היה מודע למשא ומתן שהתנהל עם שמסי, שביקשו לרכוש את הדירה עם המרפסת המשמשת אותה, ולראשונה העלה טענות בעניין המרפסת בשנת 1998, לאחר ששמסי התקשרו בהסכם לרכישת הדירה.
טענה נוספת שהועלתה הינה, שהמרפסת איננה גורמת למטרד ואין עילה או הצדקה להרוס אותה.

7.
שמסי טענו שאת הדירה רכשו לאחר שביררו ומצאו כי המרפסת נבנתה על פי היתר משנות השבעים. לטענתם, המרפסת מופיעה בתשריט הבית המשותף כחלק מהדירה, ומשום שמדובר במרפסת הפונה לנוף מרהיב של העיר העתיקה, אין לדירה אותה רכשו כל ערך בלעדיה. הם מוסיפים, כי אין להם כל קשר למערכת היחסים בין חורי לחברה ולוילף, ומבקשים לדחות את התביעה.


עובדות שאינן במחלוקת

8.
החברה הייתה בעלים של חלקה 143 בגוש 30020 עליה בנוי בנין (להלן - מצפה אבו טור).

החברה הייתה גם חוכרת לדורות של חלקה 144, שלתוך שטחה חורג חלק מהמרפסת.

9.
ביום 17.3.04 נחתם הסכם בין החברה, על ידי מנהלה וילף, מצד אחד, ובין חורי, מיכל דוידי, שמואל סגל ויואל ריבלין
(להלן - הרוכשים) מצד שני, לפיו מכרה החברה את זכויותיה בחלקה 144 לרוכשים בחלקים שווים (להלן - ההסכם).
בסעיף 13 של ההסכם נקבע, כי וילף ערב באופן אישי לקיום חיובי החברה על פי ההסכם.

בסעיף 9 (ב) של ההסכם


נקבע כי החברה:
"משיירת לעצמה זכות מעבר בצמוד לחלקה 143 בגוש 30020, עליו בנוי מצפה אבו טור, ברוחב לכל אורך המגרש, באופן שתרשם זיקת הנאה לגבי זכות מעבר זו".

10.
בו ביום (17.3.04) נחתם בין הרוכשים הסכם שיתוף (להלן - הסכם השיתוף) לצורך הקמת בניין על
חלקה 144.

בסעיף 2(ד) של הסכם השיתוף נקבע, כי הרוכשים יאפשרו לחברה שביל מעבר ברוחב של 2.5 מ' בגבול שבין שני המגרשים, כאשר שביל זה יסומן במפת הבית שיבנה וזכות זו תעוגן במשרדי רשם המקרקעין על ידי רישום הערת אזהרה.

בהתאם לסעיף 3(א) להסכם השיתוף, מונתה נציגות המורכבת משני אנשים: שמואל סגל (אחד הרוכשים) ונחמיה דוידי (בעלה של הרוכשת מיכל דוידי שייקרא להלן - דוידי), שתפקידה לטפל בכל הפעולות הדרושות לצורך הוצאת רישיון בניה והתקשרות בחוזים על פי תכנית שאין לשנותה, אלא בהסכמת כל הצדדים.

בסעיף 3(ב) של הסכם השיתוף נקבע, כי דירה במפלס קומה ג' של הבניין שיוקם על חלקה 144 תיוחד לתובע, ובסעיף 3(ה) נקבע, כי לתובע רשות לפצל את דירתו לשתיים ואם יעשה זאת תתאפשר לכל דירה כניסה נפרדת.

11.
באסיפת מנהלי החברה, שהתקיימה ביום 12.5.94, הוחלט ליפות את כוחו של דוידי לחתום בשם החברה על תכניות לבנייה בחלקה 144 ולעסוק בשם החברה בכל הקשור לבניית הבניין עליה. על פרוטוקול הדיון חתום וילף כיו"ר האסיפה.

הרישומים בפנקסי המקרקעין בעקבות ההסכם והסכם השיתוף

12.
ביום 3.4.95 בוצע רישום העברת החכירה בחלקה 144 מהחברה לרוכשים.

13.
ביום 13.1.98 נרשמה בפנקסי המקרקעין זיקת הנאה על חלקה 144 לזכות חלקה 143 שתיאורה: "שביל מעבר בצמוד לחלקה 143 עליה בנוי מצפה אבו טור, לכל אורך המגרש".

14.
ביום 8.2.98 נרשם מצפה אבו טור כבית משותף. על הרכוש המשותף נרשם, כי החלקה נהנית מזיקת הנאה הרשומה על חלקה 144. על חלקת המשנה 143/7 נרשם: מרפסת של דירה 143/7 ומדרגות המובילות לדירה 143/7 חורגים מגבולות החלקה ושטח החריגה לא הובא במנין שטחה של דירה 143/7.
כל יחידות המשנה, כולל הרכוש המשותף, נרשמו בבעלות החברה.

15.
חלקת המשנה 143/7 הועברה מהחברה לוילף, וזה מכר אותה לשמסי
as-is
על פי הסכם שנחתם
ביניהם ביום 27.4.98.

האם הייתה התחייבות להריסת המרפסת
גרסת חורי
16.
חורי העיד פעמיים בבית המשפט. תחילה נחקר על תצהיר שתמך בבקשתו לתקן את התביעה (בש"א 7992/01) (עמ' 1-8), ופעם במסגרת התיק העיקרי (עמ' 25-30).


חורי הוא איש עסקים, שעסק בבנקאות עד 1978 ומזה כ-15 שנים חבר בבורסה. בשנת 1987, עת כיהן כדירקטור בחברת הכשרת הישוב,
הכיר את דוידי. את וילף הכיר בשנת 1994 או 1995 כאשר היה וילף זקוק
הלוואות. דוידי היה זה שיצר את הקשר בין חורי לבין וילף בעניין חלקה 144.

חורי העיד, כי ראה את חלקה 144, היה מודע לקיומה של המרפסת וכן היה מודע לקיומן של המדרגות.

לקראת כריתת ההסכם היה חורי מיוצג על ידי עורך דין, וגם חתנו, עורך דין במקצועו, עבר על תוכן ההסכם. בעת חתימת ההסכם, לא דובר דבר על המרפסת או על המדרגות.

חורי העיד, כי ביקש מדוידי לנהל את פרויקט הבנייה על חלקה 144. לדבריו, עניין המרפסת והמדרגות עלה לראשונה בשלב שבו הוחל הטיפול בבנייה. דוידי אמר לו כי המרפסת תוסר ואף הציע בפני
ו תכניות. כדי להניח דעתו, נערכה עמו פגישה במלון המלך דוד בה השתתפו חורי, דוידי ווילף ודובר על עניין המרפסת, ודוידי אמר שזה ייהרס.



בעקבות מחלוקות בין דוידי לוילף, פנה חורי לוילף וזה אמר לו בצורה מפורשת שהוא
"לא נותן מתנות"
. לטענתו, הוא האמין שניתן לטפל בעניין מחוץ לכותלי בית המשפט, אולם משראה כי וילף עומד על תשלום, פנה לעורך דין בטט ומכאן השיהוי בהגשת התביעה.

לדבריו, כיום המרפסת מפריעה לו, דהיינו גורמת למטרד (עמ' 27 ש' 6).

גרסת
דוידי
17.
דוידי עוסק ביזום ופיתוח של מקרקעין מאז 1988.
לדבריו, בשנת 1994 רכשו אשתו, מיכל דוידי, ובנו יהורם דוידי, 25% ממניות החברה, אולם בעל המניות העיקרי בחברה היה וילף.

לבקשת וילף, התחיל דוידי להכין תב"ע לשינוי היעוד של חלקה 143 עליה בנוי מצפה אבו טור, שכן מתחילת שנת 1970 שימש המקום כבניין מסחרי - בקומה התחתונה היו מועדון וחנויות למזכרות ובקומה העליונה הייתה מסעדה.
לפי הסכם השיתוף, הוסמכו דוידי ושמואל סגל לטפל בהליכי הרישוי של חלקה 144.

דוידי טען, כי הכין תכניות רבות ושונות, אולם אלו לא הוצגו בבית המשפט. אך גם בהנחה שתכנן את הריסת המרפסת או חלק ממנה, אין בידי דוידי ראיה שהוסמך להתחייב לעשות כן.
על פי התרשמותי, דוידי ראה עצמו אדון לתכנון שתי החלקות, במטרה למקסם את אחוזי הבנייה, והניח שהמרפסת החורגת לתוך חלקה 144 תיהרס. אולם משאלות לב לחוד וסמכות לחוד.

דוידי נתלה בפגישה שהתקיימה במלון המלך דויד בנוכחות וילף, חורי וסגל (אותה חורי לא הזכיר בעדותו), וטען כי בפגישה זו עמד חורי על כך שהמרפסת והמדרגות יוסרו. לדבריו, וילף אמר שגם הוא מעוניין בכך, ומידע זה נמסר לחורי עוד לפני כריתת ההסכם - טענה הסותרת את עדות חורי.
גם טענת דוידי כי ההסכם נערך ברוח טובה וללא הקפדה על פרטים, עומדת בסתירה לדברי חורי, בשים לב לכך שהיה מיוצג על ידי עורך דין וקיבל סיוע גם מחתנו.

מכל מקום, בידי דוידי לא היה הסכם המסמיך אותו להבטיח לחורי להסיר את המרפסת, ובעדותו הוא מאשר:
"הבטחתי לחורי ניתנה מכוח היותי בעל עניין, בשלב אחד מכוח העובדה שאשתי ובני היו בעלי ענין בחלקה 143 ומכוח ההסכמים שנעשו לגבי הבניה בחלקה 144. כפי שאמרתי קודם הדברים באו לידי ביטוי בהסכמים בעצמם, אם כי ניסוחם לא היה הכי מוצלח"
(עמ' 22 ש' 11-16).

למעלה מן הדרוש אוסיף, כי אין צורך במומחיות כדי לקבוע שהריסת מרפסת, ובמיוחד המרפסת דנן, תגרע משווי הדירה. מה גם שמדובר במרפסת הפונה בחלקה לעבר הנוף של העיר העתיקה וחלקה לעבר דירת חורי, ואין להניח שהחברה או וילף "יתנדבו" להרוס אותה ללא תשלום.

גרסת וילף
18.
וילף העיד, כי במועד הגשת התביעה בבית המשפט השלום בירושלים, דהיינו, בשנת 1999, לא היו לו או לחברה כל זכויות בדירה אליה צמודה המרפסת, שכן כבר באפריל 1998 חתם על הסכם למכירת הדירה לשמסי.

לעניין הטענה כאילו הבטיח כי תוסר המרפסת, העיד וילף מפורשות כי:
"אינני יודע באיזה דגש לשים את הדבר הזה: אף פעם לא נאמר ולא נרמז וגם לא עלה על דעתי. היתה למשל תוכנית להרוס את הבנין ולבנות חדש, אז יכול להיות שהמרפסת לא היתה נבנית אם זה כך. אבל בין מגוון האפשרויות זה נפסל מיד כי עשינו את החישוב להרוס וזה מקום קשה עם השיפועים וכו', שזה בכלל לא בא בחשבון ודבר ראשון ירד מן הפרק"
(עמ' 47 לפרוט').


בהמשך עדותו חזר וילף על האמור, כשהוא מוסיף כי כאשר דובר על הריסת המדרגות הצמודות למרפסת:
"...אמרתי: אין יותר מתנות, אתם רוצים שאוריד את זה – אני מוכן תמורת סכום. והגענו לסכום תמורה להורדת המדרגות שמובילות למרפסת"
(עמ' 56 לפרוט').


אולם, הוא שב וציין כי לא סוכם דבר דומה ביחס להריסת המרפסת עצמה, בינו לבין דוידי או לתובע, לא בצורה ישירה ואף לא ברמז.



באשר לשמסי
19.
לפי חומר הראיות, הם רכשו את הדירה בידיעה שהמרפסת נבנתה לפני שנים רבות, בהתאם להיתרי בניה שניתנו בשנים 1970, 1972 ו- 1977. רוחבה של המרפסת 1.4 מ' וכולה מצויה מעל שביל המעבר נשוא זיקת ההנאה.
יתרה מכך, ובעיקר, אין בקיומה של המרפסת משום פגיעה כלשהי בתובע. אדרבא, הריסתה תגרום לנזק חמור לשוויה של דירתם אם תיהרס.

לסיכום פרק זה
20.
לאחר שחזרתי ובחנתי את גרסאות הצדדים ואת חומר הראיות, אני קובעת ללא היסוס כי החברה ו/או וילף לא התחייבו ולא הבטיחו לחורי להרוס את המרפסת או את המדרגות. המדרגות אמנם הוסרו, אך זה נעשה מסיבה שאינה קשורה בהתחייבות הצדדים, מה גם שמדובר בפעולה שאינה כרוכה בנזק אלא לכל היותר בהוצאה כספית.
נוסף על כך, גם אם ניתן היה בשלב כלשהו לבוא לקראת חורי לפנים משורת הדין, הוא החמיץ את השעה, הן משום שלא הוא ולא דוידי היו מוכנים לשאת בתשלום, ובעיקר משום שבינתיים הועברה הדירה לצד ג', שהסתמך על הרישום בפנקסי המקרקעין.

21.
לפיכך, אני דוחה את טענותיו של חורי לפיהן הופרה כלפיו התחייבות להרוס את המרפסת, ועמן נדחית תביעתו לפיצוי בגין הפרת התחייבות.

עילת המטרד
22.
חורי אינו מתגורר בדירה, שכן הדירה מושכרת. עם זאת, אין בכך כדי לגרוע מזכותו לטעון לנזק של מטרד ולהוכיחו. לעניין זה הגיש חוות דעת של השמאי משה מנצבך, מיום 18.9.02 (להלן - חוות הדעת).

חוות הדעת
23.
בחוות הדעת צוין, כי המרפסת חורגת מקו הבניין לחלקה הסמוכה, וכי מדובר בפגיעה חמורה בדירת חורי, שכן המרפסת יושבת למעשה ממש מעליה ופוגעת בפרטיות, באור, באוורור ובאיכות החיים בה (ת/4 עמ' 4), ומורידה מערך דירת חורי בשיעור של כ-10%.

24.
השמאי נחקר על חוות דעתו וציין ברוב הגינותו, כי את הפגיעה החמורה עליה הצביעה לא בדק באופן מדעי אלא מתוך הסתכלות "כלי שמאי, לא כלי מדעי" (עמ' 34 לפרוט').
כמו כן, הודה השמאי כי לא ערך בדיקה במרפסת כאשר קבע כי היא פוגעת בפרטיות בדירת חורי, וכי אינו יודע מהו הנוף הנשקף ממנה. כל מה שהיה בידו לציין הוא, ש"מאד לא נעים שמרפסת נמצאת בסמיכות כ"כ גבוהה, גם כשמשתמשים במרפסת הפוגעת הדירה שנמצאת למטה נפגעת" (עמ' 38 לפרוט').

אודה כי קשה היה לי לקבל תמונה ברורה מעדות השמאי ומחוות דעתו, ולפיכך החלטתי לערוך ביקור במקום.

ביקור במקום
25.
ביום 23.10.03 נערך ביקור במקרקעין (להלן - הביקור הראשון), במהלכו ראיתי היכן ממוקמים דירתו של חורי והמרפסת נשוא תביעה זו.
אציין, כי התרשמתי שישנה במקום תחושה של מרחב. בעת הביקור הגיעו קרני השמש לפתח דירתו של חורי, וניתן היה לראות בבירור, כי המרפסת מכסה רק את השביל שעובר בין הבניין בו מתגורר חורי לבין הבניין אליו מוצמדת המרפסת, וההגדרה של השמאי כי המרפסת מכסה את דירתו של חורי אינה מדויקת.

26.
ביום 9.12.03 ערכתי ביקור נוסף במקום (להלן - הביקור השני), הואיל ונבצר מחורי להיות נוכח במהלך הביקור הראשון, ולאור טענתו של ב"כ חורי, לפיה מאחר שדירתו של חורי הייתה סגורה במהלך הביקור הראשון, לא ניתן היה להתרשם מהמקום באופן מלא.
גם במהלך ביקור השני לא התרשמתי שהמרפסת פוגעת בדרך כלשהי בדירתו של חורי. בדירתו של חורי ישנה מרפסת מרווחת, הפונה אל הנוף הפתוח של העיר העתיקה, וממנה לא ניתן לראות את המרפסת, אלא אם נושאים עיניים למרומים והצידה (בשים לב להפרשי הגובה בין מרפסת חורי למרפסת שבמחלוקת ולזווית הראיה).
כמו כן, יש לציין, כי גם הפעם התרשמתי שהמרפסת איננה מונעת מקרני השמש להגיע אל חלון דירתו של חורי.

27.
למעלה מן הדרוש אוסיף, כי לפי התרשמותי עניין פיצול הדירה לשנייה עלה במהלך הבנייה. עיון בתרשים הדירה (במ/1) שנפלה בחלקו של חורי מצביע על כך, שהדירה פוצלה לשתי יחידות עם כניסות נפרדות, שאחת מהן פונה לעבר מצפה אבו טור ומרפסתה "נדחקה" לקצה הבניין, באופן שמצמצם את המרחב בין הבניינים, דבר שניתן היה להימנע ממנו בתכנון אחר, הגם שבתכנון הנוכחי שוכנעתי שאין פגיעה.
אזכיר גם, כי מדובר בבניין קיים לצדו הוקם בניין חדש, תוך התעלמות מנתונים בשטח המעוגנים בהסכם ובהסכם שיתוף, כך שאת הטענות בעניין זה, אם בכלל, היה מקום להפנות לדוידי.

לסיכום
28.
לא שוכנעתי כי קיומה של המרפסת פוגמת בדירתו של חורי במידה המצדיקה הריסת המרפסת או פיצוי בגין ירידת ערך דירתו.

טענות נוספות
29.
בא כוחו של חורי, עו"ד בטט, העלה בסיכומיו שאלות מעניינות מתחום דיני הקניין, כגון עד היכן מגעת הזכות על פי זיקת הנאה לדרך והאם היא תקפה ביחס למרפסת ששטחה לא נלקח בחשבון בחישוב החלקים ברכוש המשותף, ושאלות נגזרות הדורשות דיון מורחב שחורג מענייננו, ולכן נשאיר אותן בצריך עיון.

30.
מסיכומי שמסי עולה, כי גם בעניין זיקת ההנאה הייתה מחלוקת בין מיכל דוידי לבין החברה, שהוכרעה על ידי בורר. לטענתם, ניסיון לבטל את זיקת ההנאה בת.א. 1013/02 נדחה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת מ' שידלובסקי-אור) בנימוק של מעשה בית דין.
על החלטה זו הוגש ערעור לעליון (ע"א 7853/02), ומעיון באתר בית המשפט העליון התברר כי ביום 2.6.04 ניתן

פסק דין
הדוחה את הערעור.

31.
לאור כל האמור, התביעה כנגד הנתבעים כולם נדחית.

32.
חורי ישלם לנתבעים 1 ו-2 (ביחד) 10,000 ₪ שכר טרחת עורך דין בצירוף מע"מ כחוק, ולנתבעים 3-4 (ביחד) 5,000 ₪ שכר טרחת עורך דין בצירוף מע"מ כחוק.


ניתן היום ו' בשבט, תשס"ה (16 בינואר 2005) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

יפה הכט
, סגנית נשיא

003059/01א
053 יפה הכט







א בית משפט מחוזי 3059/01 אליהו חורי נ' חב' מצפה אבו טור בע"מ, מאיר וילף, הלנה שמסי ואח' (פורסם ב-ֽ 16/01/2005)