פסקי דין על שטיין מרדכי | פסקי דין על אדיב (שטיין) בלה | פסקי דין על שטיין יצחק לירן | פסקי דין על יצחקי שמואל | פסקי דין על עציון בריג'ט אסתר | פסקי דין על אריכא עוזיאל |

2649/06 א     27/07/2008




א 2649/06 שטיין מרדכי , אדיב (שטיין) בלה , שטיין יצחק לירן נ' יצחקי שמואל , עציון בריג'ט אסתר , אריכא עוזיאל




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט השלום נתניה
א
002649/06


בפני
כב' השופטת ד"ר רבינוביץ ברון איריס


תאריך:
27/07/2008


בעניין:
1 . שטיין מרדכי

2 . אדיב (שטיין) בלה
3 . שטיין יצחק לירן


ע"י ב"כ עוה"ד
פרקש רפאל

התובעים

נ
ג
ד


1 . יצחקי שמואל

2 . עציון בריג'ט אסתר
3 . אריכא עוזיאל


ע"י ב"כ עוה"ד
1 . עציון דוד

2 . אריכא בנימין
הנתבעים

פסק דין
מבוא
1.
התובעים, מרדכי שטיין, בלה אדיב (שטיין) ולוין יצחק שטיין, הגישו כנגד הנתבעים יצחקי שמואל
, עציון בריג'ט אסתר
ואריכא עוזיאל
תביעה לפירוק השיתוף בזכויות הבניה הקיימות ברחוב לילנבלום 3 נתניה (להלן - "הבניין").

דיון והכרעה
2.
אין מחלוקת כי מדובר בבניין הרשום כבית משותף, שבו שתי קומות וכולל 7 יחידות דיור. בקומה הראשונה חנויות בבעלות הנתבע 1, הנתבעת 2 והנתבע 3; בית כנסת בבעלות התובעים 1 ו-2 וכן חנות נוספת בבעלות התובע 1.


בקומה השניה דירת מגורים בבעלות התובע 3 וכן דירת מגורים בבעלות משותפת של התובעים 1 ו-2.

3.
לטענת התובעים, על פי התב"ע החלה על המקרקעין קיימות זכויות בניה שטרם נוצלו. התובעים צירפו לתביעתם חוות דעת של השמאית רחל פרנקו.


לטענת התובעים, את זכויות הבניה הקיימות ניתן לנצל בדרך אחת בלבד לצורך בניה על הגג מאחר והגג צמוד לדירת המגורים השייכת לתובעים 1-2 הם בלבד יכולים לנצל את זכויות הבניה.


לטענת התובעים, ניהלו בשנים האחרונות משא ומתן עם הנתבעים לרכישת חלקם בזכויות הבניה ללא הואיל, ולכן הם מבקשים את פירוק השיתוף לפי הוראות סעיף 10 (א) לחוק המיטלטלין, התשל"א- 1971.


התובעים מבקשים לאפשר להם את רכישת זכויות הבניה מהנתבעים. התובעים מבקשים בהתאם לחוות דעת השמאית שהוגשה על ידם, אשר העריכה את שווי זכויות הבניה בסך כולל של 32,000 דולר ובהתאם לחלקים היחסיים של הצדדים ברכוש המשותף לשלם בגין רכישת זכויות הבניה הקיימות לבנין לנתבע 1 סך השווה ל- 2,769 דולר, לנתבע 2 סך השווה ל- 1,198 דולר ולנתבע 3 סך השווה ל- 1,597 דולר. לחלופין מבקשים התובעים כי בית המשפט יורה על חלוקה בעין של זכויות הבניה, בהתאם לחלקם היחסי של הצדדים ברכוש המשותף של הבניין, לתובע 1 - 245/641, לתובע 2- 210/641, לתובע 3- 74/641, לנתבע 1- 56/641, לנתבע 2- 24/641 ולנתבע 3- 36/641.


לטענת הנתבעים, התובענה עניינה בזכויות בניה שטרם נולדו. הנתבעים צרפו חוות דעת של השמאית פנינה נוי. לטענתם, אף לשיטתה של השמאית מטעם התובעים לא נותרו זכויות בניה לניצול לפי התב"ע וחוות דעתה מבוססת על האפשרות שתינתן הקלה.


לטענת הנתבעים, לא ניתן לשום בשלב זה את ערכן של זכויות הבניה וכאשר התובעים מבקשים לרכוש אותם עתה, הם מבקשים לעשות זאת במחיר נמוך.


לטענת הנתבעים, חלוקה בעין של זכויות הבניה אינה הוגנת שכן התובעים יוכלו לבנות על הגג ואילו הנתבעים לא יוכלו להרחיב את יחידותיהם לחצר בית שהינה רכוש משותף ללא הסכמת התובעים.

4.
בהתאם להסכמה אליה הגיעו הצדדים בישיבת קדם המשפט מיום 12.7.07 שהתקיימה בפני
כב' השופט קינר, הוסכם כי אין למעשה מחלוקות עובדתיות בין הצדדים, אלא מחלוקות מקצועיות בחוות דעת השמאיות ולכן ויתרו על הגשת תצהירים והוסכם כי השמאיות תחקרנה והצדדים יגישו סיכומיהם
בכתב.


בדיון ההוכחות נחקרו השמאיות מטעם הצדדים והצדדים הגישו סיכומים בכתב.

5.
קיימת, אם כן, מחלוקת בין הצדדים האם ניתן לומר כי קיימות כיום זכויות בניה לבניין.


בחוות דעת של השמאית מטעם התובעים, הגב' פרנקו, נאמר מפורשות (סעיף 6.4 לחווה"ד) כי לפי התב"ע לא נותרו זכויות בניה לניצול.


יחד עם זאת, השמאית חיוותה דעתה כי קיימת אפשרות לבקש הקלה ובדרך זו יוצרו זכויות בניה נוספות.


השמאית מטעם התובעים חיוותה דעתה כי "שווי זכויות הבניה בחלקה הנדונה בהתאם לתב"ע הנוכחית בהתחשב, בין היתר, בחוסר הודאות למתן זכויות בניה נוספות בשל הבינוי הקיים וההפקעה מהחלקה בסך שבגבולות 32,000 דולר".



בחקירתה הנגדית של השמאית מטעם התובעים הבהירה כי לשיטתה קיים סיכוי נמוך
(של כ-10%), כי ההקלה לא תאושר.



המומחית מטעם הנתבעים, הגב' פנינה נוי, חיוותה דעתה כי יהיה קושי לקבל הקלה לצורך קבלת זכויות בניה נוספות.


המסקנה העולה מן האמור, היא כי אף לשיטתה של השמאית מטעם התובעים מצב הדברים היום הינו כי ניצול זכויות הבניה מצריך הליך של פניה לרשויות וקבלת הקלות.


לפיכך, אין לומר כי קיימת כיום וודאות ביחס לזכויות בניה שניתן יהיה לקבל לבנין.


יצויין, כי אף התובעים ציינו בסיכומיהם כי הם סבורים עתה שיהיה זה נכון שבית המשפט יעתר דווקא לסעד החלופי שהתבקש על ידם בתובענה, קרי, להורות על חלוקה בעין של זכויות הבניה ולא על מכר כפוי.


התובעים אינם טוענים כי פנו לרשויות בניסיון לקבל היתר, אלא העדיפו להקדים לכך פניה לבית המשפט.


בשלב זה, כאשר לא ברור מהן זכויות הבניה שינתנו, אם בכלל, אינני סבורה כי יהא זה נכון להורות על מכר כפוי של זכויות הבניה של הנתבעים לתובעים, שכן כלל לא ידוע מה יהיה ערך אותן זכויות בניה.


לפיכך הפניה לסעד זה הינה מוקדמת מידי.

6.
באשר לסעד החלופי של חלוקה בעין, מפנים התובעים לפסק הדין שניתן בע.א. 10322/03 לביא נ' שטרייבר פ"ד נט (6) 449 .


באותו ענין בית המשפט העליון, בדעת רב, נתן סעד הצהרתי שמשמעותו חלוקת הבעלות בזכויות הבניה בין הבעלים השונים של הזכויות במקרקעין, ונתן הוראה לעניין רישום ההצהרה האמורה בתקנון הבית המשותף.


עיון בפסק הדין האמור מגלה כי קיים שוני מהותי בין מצב הדברים באותו ענין למצב הדברים בעניננו.


בענין לביא, התבססו השופטים על קיומה של הסכמה בין הצדדים לענין חלוקת זכויות הבניה של החלקה וניצול הזכויות, אותה למדו השופטים מכך שהצדדים הצמידו בפועל את החצרות והגגות לכל אחת מיחידות הדיור ומכך שהסכם המכר עם רשות הפיתוח דיבר במפורש על בניה בחלקה.


השופטת חיות בפסק דינה מדגישה את הבעייתיות המעשית והתאורטית בהקשר לסוגיה זו ובכלל זאת מפרטת את הקשיים שעשויים להתעורר כתוצאה מחלוקה של זכויות הבניה. כך בסעיף 1 לפסק הדין:


"יחד עם זאת, ברצוני להעיר כי הצהרה על חלקו של כל אחד מבעלי היחידות בבית המשותף בזכויות הבנייה ואף רישומה של הצהרה זו בתקנון הבית המשותף אין בה כדי להשלים את מלאכת החלוקה של זכויות אלה בין בעליהן המשותפים. בעלות משותפת זו ממשיכה להתקיים גם לאחר שנרשמה בתקנון הבית המשותף וככל שאחד מן הבעלים המשותפים יחפוץ לממש את זכויות הבנייה
שבבעלותו, עשויות להתעורר בעיות לא פשוטות שעצם הרישום בתקנון אין בו כדי לפותרן (ראו: בניאן דיני מקרקעין, 692).
כך, למשל, אין בהכרח תאימות בין החלוקה הפיזית של היחידות בבית המשותף ובין האפשרות לממש - כדי אותו חלק עצמו - את זכויות הבנייה בהן.
במילים אחרות, העובדה שמי מן הצדדים מחזיק ב-50% מזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, אין משמעותה בהכרח כי יוכל לנצל זכויות אלה בחלק שאותו הוא מחזיק פיזית בבית המשותף.
השאלה מה מהותן של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות והאם הן נכס או זכות עצמאיים, היא שאלה מורכבת ויש לה פנים לכאן ולכאן, כפי שציינו חבריי".



השופטת חיות מציינת כי הקשיים האמורים אינם מתעוררים במקרה שבפני
ה. כך בפסקה 2 לפסק הדין:

"במקרה שלפנינו, על כל פנים, השאלה אינה מתעוררת, שכן לדברי המערערים, אשר לא הוכחשו, עולה כי כל אחד מן הצדדים יוכל לממש את מלוא אחוזי הבנייה הבלתי מנוצלים בחלק הפיזי השייך לו, כמפורט בתעודת עובד ציבור שהוגשה בערכאה הדיונית. זאת, בהתאמה להסכמה שנקבעה בהסכם המכר בדבר חלוקת החלקה בחלקים שווים בין בעלי הזכויות בה".



בעניננו, לעומת זאת, הקשיים האמורים כן מתעוררים משום שהנתבעים טוענים כי אם תהיה חלוקה בעין של זכויות הבניה הם עלולים להימצא במצב שבו לא יוכלו לנצל את זכויות הבניה שיוחסו להם. זאת, משום שהחצרות הסמוכות לחנויותיהם הינן בגדר רכוש משותף. לא נטען בעניננו לקיומה של הסכמה בין הצדדים לענין החלוקה והניצול של זכויות הבניה.

אף התובעים טענו בתובענה כי הדרך היחידה
לנצל את זכויות הבניה בבניין הינה בניה על הגג.

בנסיבות אלו, חלוקה של זכויות הבניה עתה, עלולה ליצור מצב בו הנתבעים יוותרו עם זכויות בניה שאין באפשרותם לנצלם ללא הסכמת התובעים. זאת, כאשר זכויות הבניה של התובעים יהיו ניתנות לניצול ללא הסכמת הנתבעים, שכן הגג מוצמד לדירתם.

כאמור, התובענה שבפני
הינה לפירוק שיתוף בזכויות בניה שבעיקרן טרם באו לעולם. התשובה לשאלה האם ומכח מה מוסמך בית המשפט ליתן סעד של פירוק שיתוף בזכויות בניה אינה פשוטה. בכל מקרה, משמדובר בעניננו בזכויות שטרם באו לענין, המדובר למעשה בבקשה לסעד הצהרתי, שכן לא ניתן לתת סעד אופרטיבי לגבי נכס שאינו קיים עדיין. יש לציין כי אף בענין לביא הסעד שניתן על ידי שופטי הרב, כאמור לעיל, היה סעד הצהרתי לפיו נקע שם כי מחצית הזכויות הבלתי מנוצלות בחלקה שייכות למערערים והוראה בדבר רישום ההצהרה בתקנון הבית המשותף (ר' סעיף 4 לפסק דינו של הנשיא ברק).

סעד הצהרתי נתון מעצם טבעו לשיקול דעת בית המשפט. (ר' י' זוסמן, סדר הדין האזרחי (מהדורה שביעית- 1995 עמ' 558 ואילך). לנוכח כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום לקבל את התובענה לחלוקה בעין של זכויות הבניה או ליתן סעד הצהרתי לענין זה, כאשר אין הסכם בין הצדדים לענין חלוקה וניצול זכויות הבניה וכאשר לא ברור מה הן זכויות הבניה שחלוקתן מתבקשת. דומני, כי מן הראוי שבית המשפט יידרש לשאלה האם נכון מבחינת כל הצדדים לפרק את השיתוף בדרך של מכר כפוי, חלוקה בעין או בדרך אחרת, ככל שיהא צורך בכך, כאשר תהיה בפני
ו תמונת מצב ברורה וקונקרטית לגבי זכויות הבניה הקיימות ואשר אותן מבקשים מי מהצדדים לנצל.
לפיכך, אין מקום למתן הסעד המבוקש במצב הדברים הנוכחי.

7.
סיכומו של דבר, התובענה נדחית.

יחד עם זאת, מובהר, כי לא יהא בכך כדי לחסום את דרכם של התובעים לשוב ולפנות לבית המשפט, כאשר וככל שתגיע העת לכך, כמפורט לעיל.

התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הוצאתן ועד התשלום המלא בפועל. וכן בשכ"ט עו"ד של הנתבעים 2 ו-3, אשר היו מיוצגים, בסך 3,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין לכל אחד.

ניתן היום כ"ד בתמוז, תשס"ח (27 ביולי 2008) בהעדר הצדדים
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

ד"ר רבינוביץ' ברון איריס,
שופטת

קלדנית - דורית






א בית משפט שלום 2649/06 שטיין מרדכי , אדיב (שטיין) בלה , שטיין יצחק לירן נ' יצחקי שמואל , עציון בריג'ט אסתר , אריכא עוזיאל (פורסם ב-ֽ 27/07/2008)