פסקי דין על בנייני אריה פרשקובסקי בע"מ | פסקי דין על מצרי דליה

146/07 א     03/08/2008




א 146/07 בנייני אריה פרשקובסקי בע"מ נ' מצרי דליה




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום בראשון לציון
א
000146/07


בפני
:
כב' השופטת יעל בלכר


10/08/2008




בעניין:
בנייני אריה פרשקובסקי בע"מ


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד בר און כרמית
התובעת
והנתבעת שכנגד


נ
ג
ד


מצרי דליה


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד קירשנבוים דוד
הנתבעת
והתובעת שכנגד

פסק דין
התביעה וטענות הצדדים
1.
התובעת היא בעלים של מגרש הידוע כגוש 4040 חלקה 399 בבאר-יעקב. הנתבעת היא בעלים של חלק מחלקה 398, שם. לאחר איחוד וחלוקה מחדש של חלקות 399 ו- 398 הנ"ל, פוצלו שתי החלקות המקוריות לשלושה מגרשים חדשים, כדלקמן: שני מגרשים בבעלות התובעת (מגרשים 1,2) ומגרש השלישי – שסביבו נסבה המחלוקת כאן – שאת הזכויות בו חולקים התובעת, הנתבעת ובנה וצד ג', שאיננו צד להליך זה (להלן:"מגרש 3" או "המגרש").

2.
החלוקה למגרשים החדשים טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, שם עדיין רשומות החלקות המקוריות 399 ו- 398, כאמור (מדברי הצדדים עולה כי מתנהלים בבימ"ש לעניינים מנהליים הליכים כנגד הועדה המקומית, לצורך רישום המגרשים, עמ' 4 ש' 13-10).

3.
לפי הסכם שיתוף מיום 10/01/02, שנערך בין הצדדים בהתבסס על החלוקה מחדש, חולק מגרש 3 בעין, באופן שלתובעת החלק המערבי ולנתבעת, החלק המזרחי (להלן: "הסכם השיתוף"). גם הסכם השיתוף לא נרשם במרשם המקרקעין.

4.
ביום 4/4/05 חתמה הנתבעת על מסמך "אישור וקבלה", שלפיו קיבלה מהתובעת סך של
10,000$ "על חשבון עסקה שאנו עומדים לבצע ביחס לזכויותיי במגרש הידוע כחלקה 398 ... עד לחתימה על הסכם מחייב, סכום זה ייחשב כהלוואה. אם העסקה לא תצא לפועל תוך 4 חודשים מהיום מסיבה כלשהי הנני מתחייבת להחזיר את הסך הנ"ל בערכו הדולרי.... (להלן: "הסכם ההלוואה").

5.
הסכם כאמור למימוש הזכויות במגרש, לא נחתם. מכאן התביעה להחזר ההלוואה.

6.
קודם להגשת התביעה, ביום 9/8/05, שלחה התובעת דרישה לפירעון ההלוואה (ת/1). ביום 30/08/06 שלחה התובעת לנתבעת מכתב דרישה נוסף (נספח ד' לתצהיר עדות ראשית של מר פרשקובסקי מטעם התובעת). המכתבים לא זכו למענה של הנתבעת בכתב.

7.
בבר"ל טענה הנתבעת כי כיוון שהעסקה למימוש הזכויות במגרש לא יצאה אל הפועל, סוכם בין הנתבעת לתובעת, שהתובעת תשלם לנתבעת 500$ דמי שכירות לחודש עבור מבנה ארעי שהציבה בחלק המזרחי, הוא חלקה של הנתבעת לפי הסכם השיתוף (להלן: "המבנה"). המבנה שימש כמשרד מכירות של התובעת, לצורך מכירת דירות שהיא בונה בשני המגרשים האחרים, מגרשים 1-2. ביתר החלק המזרחי, נעשה שימוש לחניה. לטענתה של הנתבעת, על אף האמור בהסכם ההלוואה ובניגוד לו, סוכם שדמי השימוש האמורים יקוזזו מן ההלוואה, וההתחשבנות תיערך בסוף, לאחר שתפנה התובעת את המבנה מן המגרש (להלן: "ההסכם הנוסף").

8.
לאור ההסכמה האמורה, טוענת הנתבעת, שאין היא חייבת בהחזר ההלוואה. לא רק זאת. לטענת הנתבעת, התובעת היא שחייבת לה כספים לפי אותה הסכמה שבעל-פה. בפועל, נעשה שימוש במגרש להצבת המבנה, מיום 3/11/04 ועד ליום 15/1/07, במשך 27 חודשים, שמזכים אותה בסך של 13,500$. בניכוי ההלוואה בסך 10,000$, חייבת התובעת לנתבעת, סך של 3,500$. על סכום זה הגישה הנתבעת תביעה שכנגד.

9.
התובעת מכחישה מכל וכל את הטענה להסכמה מאוחרת בעל-פה, לפיה הסכימה כביכול לשלם דמי שימוש. לטענתה, אין בכך כל הגיון כלכלי מבחינתה. היה בידה להציב את המבנה בחלק המערבי של המגרש, אילו דרשה הנתבעת תשלום או ידעה התובעת שהנתבעת דורשת תשלום. בזמן הצבתו של המבנה, היה לנתבעת אינטרס להצבתו שם. משרד המכירות תוכנן להיות משרד מכירות של הדירות בשלושת המגרשים. הצדדים התכוונו וניסו להביא לידי בניה במגרש 3, שבבעלותם המשותפת. ולראיה: במכתב מיום 2/7/05 מבקשת הנתבעת מהתובעת להורות למשווקים בשטח, לשווק את יחידותיה "על הנייר". המבנה הוצב בנובמבר 2004, כחצי שנה לפני הסכם ההלוואה, שנערך באפריל 2005. אין כל הגיון בטענה שהתובעת הסכימה לשלם דמי שכירות רטרואקטיבית, כנטען. עוד טוענת התובעת כי כל היחסים בין הצדדים לבשו כתב. הטענה להסכמה בעל פה, שהיא חסרת הגיון כללי מבחינת התובעת, כאמור, אינה מתיישבת עם אופן התנהלות הצדדים.

10.
מלכתחילה הוגשה התביעה בסד"מ, על סמך הסכם ההלוואה. ניתנה לנתבעת רשות להתגונן. במסגרת ערעור (ע"א 162/07) על החלטת רשם בעניין סדר הבאת הראיות בתיק זה, ניתן

פסק דין
בהסכמה, שלפיו ישתנה סדר הבאת הראיות עפ"י הכלל של "הודאה והדחה", כך שהנתבעת תחל בהבאת הראיות בתביעה עיקרית ובתביעה שכנגד.

11.
מטעם הנתבעת העידה הנתבעת. תצהירה בבר"ל שימש כתצהירה גם לצורך הליך זה. כמו כן, הוגש תצהיר משלים מיום 31/12/07. מטעם התובעת העידו מנהלה מר אריה פרשקובסקי וכן מר בדאני, מנהל העבודה באתר.

דיון והכרעה
12.
אין חולק כי המבנה הזמני הוצב בחלק שיועד לפי הסכם השיתוף, לשימוש הנתבעת (עדות מר פרשקובסקי, עמ' 17 ש' 21-10). מוסכם שהמבנה הוצב במקום ביום 3/11/04, וכי הוצב מלכתחילה בהסכמתה של הנתבעת וללא שדרשה כל תמורה (עדות הנתבעת, עמ' 10 ש' 27-26). הנתבעת אף חתמה על מסמך מיום 3/11/04 המופנה לועדה המקומית בו היא מאשרת את הצבת המבנה במגרש (נספח א לתצהיר התומך בבר"ל, להלן: "מכתב ההסכמה לועדה המקומית").

13.
עוד אין חולק כי בחלוף 4 חודשים ממועד הסכם ההלוואה, "התפוצץ" המו"מ לגבי אפשרות בנייה במגרש 3 (עדות הנתבעת, עמ' 11 ש' 24-23).

14.
מנהל התובעת, מר פרשקובסקי מכחיש קיומה של כל הסכמה כנטען (עמ' 18 ש' 30-26, עמ' 19, ש' 16-14). הנ"ל חזר וטען כי אילו סברו שגב' מצרי דורשת כסף ואם הייתה דורשת כסף, יכול היה להעמיד את המבנה בשטחו שלו (עמ' 19 ש' 19-18, עמ' 18 ש' 11-9, עמ' 17 ש' 25, 29-28). יחד עם זאת, הסכים בהגינותו, כי מיקום המבנה היכן שמוקם, באזור המזרחי שהיה מיועד לנתבעת לפי הסכם השיתוף, היה נח יותר. שטח זה היה ריק וניתן היה להחנות סביבו מכוניות. במגרש היו מבנים של התובעת ששימשו כמחסנים (עמ' 18 ש' 30, עמ' 19 ש' 3-1). העד אישר עוד שהנתבעת הסכימה לחתום על מכתב ההסכמה לועדה המקומית, בעת שהיה מו"מ על בניה במשותף במגרש. באותו שלב, הנתבעת לא דיברה על דמי שכירות (עמ' 19 ש' 9-7). יחד עם זאת, שלל מר פרשקובסקי את הטענה, כאילו שלאחר שהתפוצץ המו"מ והתברר שאין הסכם בניה - אין הגיון שהנתבעת תסכים להצבת המבנה במגרש ללא תשלום וכי הסכימה שיישאר שם, רק אם התובעת תשלם (עמ' 19 ש' 10 ואילך).

15.
העד מטעם התובעת, מר דוד בדאני, מנהל אתר הבניה, אישר בעדותו כי אילו היה בכך צורך, היה מציב את המבנה צמוד למשרדו, במגרש 2 (עמ' 23 ש' 4-3).

16.
לטענת הנתבעת, מר פרשקובסקי הוא שהסכים על תשלום דמי שימוש וקיזוזם מהחזר ההלוואה, בהתאם לגובה דמי השימוש שיקבעו לפי מועד פינוי המבנה בפועל. לטענתה, היא הגיעה למשרדיו בת"א בעקבות מכתב שנשלח אליה, במועד שאינו זכור לה.

17.
הנתבעת הסבירה כי אמנם מלכתחילה לא ביקשה דמי שימוש וחתמה על מכתב ההסכמה לועדה המקומית (נספח א' לבר"ל) כיוון שבמועד שחתמה, סמכה על התובעת. אולם אח"כ, כשהתברר שהתובעת סיימה לבנות על חלקה 2 שלה והתחילה לבנות בחלקה 1, במקום חלקה 3 "ניגשתי ואמרתי לו שיש לו שתי ברירות, או שהוא מוציא את הקרוואן ומקבל את ההלוואה שלך או אם אתה משאיר אותו אתה צריך לשלם דמי שימוש מתחילת הצבת הקרוואן" (עמ' 11 ש' 8-7).

18.
הנתבעת לא ידעה לומר מתי, לשיטתה, נערך ההסכם הנוסף, שבעל-פה.

בחקירתה במסגרת הבר"ל, טענה הנתבעת שמדובר ב"כמה חודשים אחרי שעבר תאריך ההלוואה" (פרוטוקול הבר"ל מיום 3/5/07 עמ' 1 ש' 5-4), דהיינו: מספר חודשים אחרי אוגוסט 2005, שהוא מועד הפירעון. על כך חזרה גם בראשית חקירתה בהליך זה (עמ' 10 ש' 1-2). אולם לאחר מכן, בהמשך החקירה, טענה כי ההסכם הנוסף שבעל-פה, נערך "אולי יוני אולי אוגוסט. לא זוכרת, באתי בעקבות המכתב" (עמ' 10 ש' 3-5). בהמשך הסבירה כי בשבילה המועד הרלבנטי למניין הוא מועד עריכת הסכם ההלוואה, ולא המועד שנקבע לפירעון (בתוך 4 חודשים ממועד עריכת הסכם ההלוואה, למקרה שלא תצא העסקה לפועל). לשיטתה, לחכות 4 חודשים לצורך הפירעון זו אופציה "אפשר להחזיר ההלוואה גם באותו יום וגם לפני שעבר התאריך. זה לא מוגבל בזמן לשלם" (עמ' 10 ש' 18-17). לבסוף ציינה כי "זה היה אחרי תאריך החוזה, לא סיכמנו מחיר סופי. החוזה בשבילי הוא 4.4.05, זה היה אחרי התאריך הזה.." (ש' 21-24).

19.
בחקירתה הוסיפה הנתבעת, לאחר שב"כ התובעת תמהה על כך שאינה זוכרת את מועד ההסכמה: "אם הוא היה כותב איתי הסכם כזה והייתי מסתכלת על התאריכים. הוא רצה בעל פה. ביקשתי לחתום אך הוא לא רצה כי הוא נפגע כשביקשתי לחתום" (עמ' 14 ש' 11-10).

20.
אני מעדיפה את עדותו של עד התובעת על פני עדותה של הנתבעת, מהטעמים המפורטים להלן.

21.
חלק ניכר מהדברים שהעידה עליהם הנתבעת במסגרת חקירתה, הם עדות כבושה, בעניינים היורדים לשורש הדברים. הפרטים שנמסרו בחקירתה הנגדית של הנתבעת בהליך שלפניי בכל הקשור להסכם הנוסף, לא נזכרו בתצהיר התומך בבר"ל, שמשמש כתצהיר העדות הראשית של הנתבעת. בתצהיר ניתן תאור חסר-פרטים לגבי נסיבות עריכתו של ההסכם הנוסף שבעל-פה. לא נאמר שם היכן הוסכמו הדברים, מה היה מהלך דברים וכיצד התגלגלו. בחקירה הנגדית בבר"ל, הוסיפה הנתבעת כי הגיעה למשרדיו של מר פרשקובסקי בעקבות מכתב שקיבלה ממנו בעניין ההלוואה. בחקירה הנגדית כאן, הוספו פרטים נוספים. תואר מהלך שבו הציבה הנתבעת למר פרשקובסקי שתי אופציות, כמצוטט לעיל ובעיקר הוסיפה הנתבעת שביקשה שיערך הסכם בכתב ומר פרשקובסקי סירב (פרטים שלא נזכרו בתצהיר או בחקירה בבר"ל).

22.
הנתבעת בחקירתה, התבקשה להבהיר כיצד זה, למרות נוהג הצדדים להביא הדברים לסיכום בכתב ולהחליף טיוטות, צץ פתאום הסכם בעל-פה. הנתבעת השיבה בתחילה בצורה מתחמקת. רק לאחר הערת ביהמ"ש שלפיה עליה להשיב לשאלה (עמ' 12 ש' 22), השיבה לגוף העניין, וטענה כי ביקשה ממר פרשקובסקי שיחתום על התחייבות בכתב, אך הוא סירב (עמ' 13 ש' 4-2). מדובר, ללא ספק, בשאלה חשובה בנסיבות העניין. יש בהתנהלות זו בחקירה, כשלעצמה, כדי לפגוע באמינות גרסתה של הנתבעת (ללא קשר לכך שזוהי עדות כבושה).

23.
יש לציין עוד כי גם הפרטים שנמסרו בחקירת הנתבעת (שהם עדות כבושה), אינם פרטים מלאים.

24.
לטענת הנתבעת, היא הגיעה למשרד של אריה פרשקובסקי אחרי שקיבלה מכתב בקשר להלוואה. אולם הנתבעת לא ידעה לציין איזהו המכתב שבעקבותיו הגיעה אל משרדו של מר אריה פרשקובסקי או להפנות אליו, אלא רק שללה את האפשרות שזהו המכתב ת/1 מיום 9/8/05 שהופנה לבא-כוחה, אותו טוענת שלא קיבלה (עמ' 9 ש' 16-18 - עמ'
10 ש' 1-2).

25.
אי-ידיעת הנתבעת את התאריך או החודש שבו נערך ההסכם הנוסף, כמו גם חוסר העקביות בעדותה בעניין המועד שבו נערך - מעיבים על אמינות גרסתה, ביחס לעצם קיומו של הסכם נוסף בעל-פה. ההסבר של הנתבעת, כאילו התכוונה שההסכם הנוסף הושג מספר חודשים אחרי מועד החתימה על הסכם ההלוואה, ולא מספר חודשים אחרי שחלף המועד לפירעון - אינו מתיישב עם הלשון שנקטה הנתבעת בחקירתה בבר"ל. אין זה מתיישב גם עם הרצאת הדברים בתצהיר התומך בבר"ל, שם צוין, בס' 9.1, כי לאחר 4 חודשים ממועד חתימת ההסכם, לא יצאה העסקה אל הפועל ולאחר מכן, בס' 9.2, מצוינת הפגישה שבה סוכם כביכול על תשלום דמי שימוש. מכל מקום, ההסבר שנתנה הנתבעת, נראה מאולץ, כניסיון בדיעבד לתקן את העדות בבר"ל או כניסיון (לא מוצלח) ליישב בין הדברים. הסבר זה גם לא מתיישב עם הגיונו של הסכם ההלוואה. שכן כל עוד לא חלפו 4 חודשים, אפשר שמדובר בתשלום על חשבון העסקה העתידית, ביחס לזכויות הנתבעת במגרש.

26.
בנוסף, גרסתה של הנתבעת, סבירה פחות בנסיבות העניין, הן על רקע התנהלותם של הצדדים בדרך-כלל בכתב, והן משום שבתכתובות בין הצדדים, אין זכר לדרישה של הנתבעת לדמי שימוש או להסכמה בעניין. הטענה נטענה רק בבר"ל. מדובר בצדדים שהייתה ביניהם התנהלות משפטית, באמצעות עורכי-דין, גם שלא במסגרת הליכים משפטיים. לא רק שאין זכר לדרישה של הנתבעת לדמי שימוש, אלא שהדרישה לא מצאה ביטוי בכתב גם לאחר שנשלחו לנתבעת מכתבי דרישה בכתב, בהם נדרש פירעון ההלוואה.

27.
יתר על כן, הצדדים צפו אפשרות שהעסקה ביחס לזכויות הנתבעת במגרש לא תצא אל הפועל. לכן קבעו בהסכם ההלוואה, כי במקרה זה, ההלוואה תוחזר. אין חולק שבעת שנערך הסכם ההלוואה, עמד המבנה מזה כארבעה חודשים בשטח שמיועד לנתבעת לפי הסכם השיתוף. בהינתן שתי עובדות אלה, לא ברור מדוע לא העלתה הנתבעת, באותה עת, דרישה לתשלום דמי שימוש או לפינוי המבנה, למקרה שהעסקה לא תצא אל הפועל. מקובלת עלי טענת הנתבעת כי בעת שנערך הסכם ההלוואה, הרוח שנשבה הייתה חיובית והצדדים פעלו מתוך צפי לשיתוף פעולה. אולם אין בכך כדי ליתן הסבר לשאלה מדוע לא העלתה דרישה לדמי שימוש, למקרה שלא ייחתם הסכם למימוש הזכויות במגרש (אפשרות שהצדדים העלו והתייחסו לה במסגרת הסכם ההלוואה). בנסיבות אלה, אני סבורה כי ההימנעות מקביעת חובת תשלום דמי שימוש אם לא ייחתם הסכם למימוש זכויות בהסכם ההלוואה והימנעות הנתבעת מלדרוש דמי שימוש כאמור באותו מעמד - מטה אף היא את הכף לטובת גרסת התובעת, שלפיה לא היה הסכם נוסף בעל-פה וכי מבחינתה, אין הגיון כלכלי בהסכמה שכזו.

28.
בסיכומי התשובה של הנתבעת נטען כי לא הייתה לתובעת יכולת אמיתית להזיז את המבנה לשטח המגרשים שלה, כפי שהיא טוענת שהייתה נוהגת אילו הועלתה על ידי הנתבעת דרישת תשלום בזמן אמת. לטענה אין יסוד עובדתי בחומר הראיות ואין היא יכולה להתקבל על סמך טענות ב"כ הנתבעת בסיכומיו. עדותם של עדי התובעת בעניין זה הייתה מהימנה, ולא נסתרה, ומעיון בחומר שנמצא בתיק בית המשפט, לא ניתן ללמוד שאמנם לא הייתה לתובעת יכולת כאמור, כפי שטוענת הנתבעת.

29.
הנתבעת טענה עוד שיש לזקוף לרעת התובעת את העובדה שהתביעה דנא הוגשה רק אחרי שנתיים. אין בטענה כל ממש. מוטב שהייתה הנתבעת בודקת את התנהלותה שלה בטרם העלתה טענה זו. הרי התובעת חייבת לנתבעת, לשיטתה של הנתבעת, 3,500$ והנתבעת לא טרחה להוציא אפילו מכתב דרישה אחד (מטעם התובעת הוצגו כאמור, שני מכתבים); ואף לא טרחה להגיש תביעה, אלא במסגרת תביעה שכנגד.

30.
לבסוף, הנתבעת עטה, כמוצאת שלל רב, על כך שתשריט החלוקה שבו הוסדר אופן החלוקה של מגרש 3 בין הצדדים בעין - לא צורף לראיות התובעת. התובעת צירפה את הסכם השיתוף בלבד. התשריט צורף ע"י הנתבעת, בתצהיר המשלים. אכן היה מקום לצרף להסכם השיתוף גם את התשריט, המהווה חלק בלתי נפרד ממנו. יחד עם זאת, אינני סבורה כי יש לייחס לכך חשיבות כפי שעשתה הנתבעת (רוב עמודי הסיכומים הוקדשו לנקודה זו). התובעת הודתה כי המבנה הוצב בחלק שיועד לנתבעת לפי הסכם השיתוף. יש לציין עוד כי גם הנתבעת לא צירפה את התשריט לבר"ל ולא טענה כל טענה בעניין. יש להניח שהייתה עושה כן, אילו הייתה לדברים חשיבות כזו שניסתה לייחס לה בסיכומיה.

31.
לא מצאתי ממש בטענות נוספות של הצדדים, ולא מצאתי שיש צורך לדון בטענת הצדדים לעניין תוקפו של הסכם השיתוף כיום, או בעניין הליכים המתנהלים בין הנתבעת לבין צד ג', בקשר עם רכישת חלק מזכויותיו במגרש על ידי הנתבעת.

סוף דבר

32.
מן המקובץ עולה כי הנתבעת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח קיומה של הסכמה שבעל-פה לתשלום דמי שימוש. משלא הוכח קיומו של הסכם נוסף, כנטען – יש לקבל את התביעה המבוססת על הסכם ההלוואה, ולדחות את התביעה שכנגד, וכך אני מורה.
הנתבעת והתובעת שכנגד תשלם לתובעת והנתבעת שכנגד הוצאות וכן שכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪ בתוספת מע"מ.


ניתן היום ב' באב, תשס"ח (3 באוגוסט 2008) בלשכתי.
המזכירות תמציא העתק לבאי-כח הצדדים.



יעל בלכר
, שופטת








א בית משפט שלום 146/07 בנייני אריה פרשקובסקי בע"מ נ' מצרי דליה (פורסם ב-ֽ 03/08/2008)