פסקי דין על משה קול | פסקי דין על בזאר שטראוס בע"מ

18/02 תיק     27/04/2003




תיק 18/02 משה קול נ' בזאר שטראוס בע"מ




תיק מס': 18/02
בפני
כב' המפקח פ. לוי
בענין: משה קול

רחוב יד חרוצים 22, ירושלים
ע"י ב"כ: עו"ד ר. חיים ושות'

רחוב מאפו 4, ירושלים. ה ת ו ב ע
נ ג ד
1. בזאר שטראוס בע"מ
ח.פ. 511633133
רחוב יד חרוצים 22, ירושלים
2. אלי שחר
רחוב הרב אשי 6, ירושלים
3. יצחק כהן
רחוב ישראל זרחי 28, ירושלים

כולם ע"י ב"כ: עו"ד א. מזרה

רחוב החבצלת 12 ב', ירושלים. ה נ ת ב ע י ם
פ ס ק - ד י ן
מהותה של התובענה

עניינה של תובענה זו שהוגשה ביום 24.1.02 הוא סכסוך בין בעלי יחידות בבית משותף הנמצא ברחוב יד חרוצים 22, ירושלים, והידוע כגוש 30140 חלקה 7, בנוגע להשגת גבול ברכוש המשותף של הבית ו/או לגבי השימוש בו.

כפי שעולה מכתב התביעה המדובר במבנה מסחרי בן 4 קומות, כאשר בבעלות התובע יש 2 קומות, לנתבעת מס' 1 קומה אחת, ואילו עירית ירושלים היא הבעלים של הקומה הנוספת באותו בית.

לבית הנ"ל יש חניון שהוא רכוש משותף המוקף בגדר.

התובע קובל בכתב התביעה על כך כי לאחרונה ביצעה הנתבעת מס' 1 כמה פעולות של השגת גבול לגבי הרכוש המשותף של הבית:

* פרצה דלת בקיר החיצוני של הבנין כדי ליצור כניסה נוספת לבית העסק שלה;
* הניחה מתקן גדול ומכוער המשמש למיזוג אוויר בתוך שטח החניון המשמש מעבר ציבורי אל חדר המדרגות של הבנין;
* פרצה את הגדר החיצונית של החניון על מנת לאפשר גישה למכוניות להיכנס ולחנות בשטח החניון;
* הציבה עמוד ברזל ו-4 קוביות בטון בתוך החניון על מנת לספח חלק ממנו לשימושה היחודי;
* נוהגת להציב את מרכולתה (צעצועים וטובין שונים) בשטח החניון;
* החלה בשבירת קיר חיצוני של הבנין למטרה בלתי ידועה, פעולה שהחלה להתבצע יום לפני הגשת התביעה.

לכתב התביעה צורפו הנתבעים מס' 3-2 שהם בעלי המניות והמנהלים של הנתבעת מס' 1 והם למעשה "הרוח החיה מאחורי ביצוע העבודות, נשוא תביעה זו", כנטען בו.

לאור כל האמור לעיל, מבקש התובע צו שיחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, להימנע מלבצע כל עבודה על הרכוש המשותף של הבית שלא בהסכמתו, להימנע מלתפוס חזקה יחודית בחלק כלשהו של הרכוש המשותף ולהחזיר את המצב ברכוש המשותף של הבית לקדמותו.

החלטות שונות שניתנו בהליכי הביניים

בד בבד, עם הגשת התביעה, הוגשה גם בקשה "בהולה" למתן צו מניעה זמני נגד הנתבעים (בק' מס'
7/02), ובמועד מאוחר יותר הוגשה בקשה נוספת לתיקון צו המניעה הזמני (בק' מס' 22/02).

במסגרת בקשות אלו התקיימו מספר הליכים, ובכלל זה גם ביקור במקום, שבמהלכם ובסיומם ניתנו החלטות ו/או צווי ביניים כדלקמן:

* ביום 28.1.02 ניתן צו המחייב את הנתבעים לאטום את הפתח שפרצו בקיר החיצוני של הבית בעץ או במתכת באופן ארעי על מנת לשמור על הנכס שלהם, וזאת עד למתן להחלטה אחרת שתינתן בהמשך ו/או בסיום ההליכים.

* ביום 20.3.02 ניתן צו מניעה זמני מתוקן לפיו משטרת ישראל התבקשה לסייע באכיפת הצו נגד הנתבעים.

* ביום 25.3.02 ניתן צו המחייב את הנתבע מס' 2 לסלק תוך 15 יום את 4 קוביות הבטון ואת עמוד הברזל שהוצבו ע"י הנתבעים בשטח החניה מול בית העסק שלהם הנקרא בשם "בזאר שטראוס צעצועים".

* כמו כן, נאסר על הנתבעים באותו צו לפתוח את הפתח בקיר החיצוני ו/או לעשות בו שימוש כלשהו.

* ביום 2.7.02 ניתנה החלטה (בבקשה "הבהולה" של התובע למתן צו מניעה זמני) האוסרת על הנתבעים לבצע מעתה ואילך ועד לסיום ההליכים בתובענה פעולות ו/או עבודות נוספות ברכוש המשותף של הבית.

* מאידך גיסא, באותה החלטה הוסר האיסור שהוטל על הנתבעים לעשות שימוש בפתח שפתחו בקיר החיצוני של הבית (שהושלם והוכשר לא מכבר כדלפק ו/או אשנב למכירת המבורגרים), וכן בוטל האיסור על הנתבעים להניח צעצועים בשטח החניון בשעות היום.

בירור התובענה

בדיון שהתקיים ביום 2.9.02 הודיע התובע כי הנתבעים הסירו את המזגן שהציבו במגרש החניה, ומשום כך התייתר, למעשה, הצורך לדון בענין זה.

באשר ל-4 קוביות הבטון ועמוד הברזל, שלגביהם ניתנה החלטה (בהסכמת הצדדים) ביום 25.3.02 להסירם ממקומם, הסתפק התובע בקבלת

פסק דין
סופי בענין זה, ללא צורך בהליכים נוספים.

עילות התביעה והסעדים המבוקשים ע"י התובע הצטמצמו, איפוא, ל-2 עניינים בלבד, ואלו הם:

1. כי הנתבעים לא היו זכאים להתקין חלון ראווה (וטרינה) בקיר החיצוני של הבית ועליהם להסירו ולהחזיר את המצב בקיר החיצוני לקדמותו;

2. כי הנתבעים אינם זכאים לעשות שימוש בחניה לצורך הנחת צעצועים כלשהם אלא רק לחניה של כלי רכב בלבד.

בגין 2 עניינים אלה, התקיים דיון של הוכחות ביום 7.11.02 שבמהלכו שמעתי את עדויות הצדדים ואיפשרתי להם להציג ואת ראיותיהם, ובעקבות זאת הוגשו סיכומים בכתב על ידיהם, ולא נותר, איפוא, עתה אלא להכריע בעניינים אלה.

לענין הפתח בקיר החיצוני של הבית

התברר כי נושא הפתחים בקירות החיצוניים של הבית אינו נושא חדש, שכן סכסוך בגינו כבר היה קיים עוד לפני 10 שנים בין התובע לבין קודמתה של הנתבעת מס' 1 - נצב"א חברה להתנחלות בע"מ ו-נצב"א אחזקות 1995 בע"מ (להלן - נצב"א).

עפ"י פסק בוררות בין התובע לבין נצב"א (נ/1) עולה כי בבית המשותף הנדון מותקנות וטרינות שונות, בלתי אחידות ולא לכל אורך החזיתות (סעיף 22), ומשום כך חוייבה נצב"א "לבנות וטרינות בחזיתות קומת הקרקע של המבנה, לפי התוכנית נ/3, אשר הוכנה ע"י האדריכל ג. לייבסון ואושרה ע"י ועדת הבניה ביום 16.8.92. חיוב זה יבוצע תוך 90 יום" [סעיף 35 (5) (ג)].

לטענת הנתבעים, פריצת פתח בקיר החיצוני של הבית על ידם והתקנת ויטרינה בו אינה אלא ישום של פסק הבוררות הנ"ל המחייב אותם בתור חליפיה של נצב"א.

מאידך גיסא, טוען התובע כי עפ"י תוכנית האדריכל לייבסון (מב/5) אותו פתח שנפתח ע"י הנתבעים (ובו הותקנה וטרינה) אינו מצוי בשטח המיועד לחלונות/וטרינות, והוא נבנה הרחק בהרבה מהמקום המיועד לו עפ"י התוכנית הנ"ל.

דא עקא, התובע מאשר בעדותו כי נצב"א לא ביצעה בפועל את בנית הוטרינות בהתאם לפסק הבוררות (עמ' 3 ועמ' 4 לפרוטוקול הדיון מיום 7.11.02).

יתרה מזאת; חשוב לציין כי התובע גם מאשר בעדותו כי בנכס שברשותו, בשתי הקומות העליונות של הבית המשותף, ישנם 2 חלונות אשר בפועל אינם קיימים כלל בתוכנית של האדריכל (מב/5).

לגירסת התובע "החלונות האלה נעשו עפ"י תוכנית של האדריכל. האדריכל שכח לסמן את החלונות האלה בזמן עריכת (מב/5). החלונות האלה בנויים משנת 1983" (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 7.11.02).

שוכנעתי כי דינה של התביעה המתייחסת לעילה זו ולסעד המבוקש בגינה, להידחות, ואלו הם נימוקי:

(א) מדובר בבנין מסחרי בטבורה של שכונת תלפיות שפתחים גדולים המיועדים לחלונות ראווה הם בחינת צורך חיוני לבתי העסק על מנת שיציגו בו את מרכולתם לציבור.

הלכה פסוקה היא כי בעל דירה בבית משותף רשאי וזכאי לעשות כל שימוש רגיל וסביר במקרקעין, עפ"י תנאי המקום והזמן, ללא צורך בקבלת ההסכמה הדרושה מן האסיפה הכללית של בעלי הדירות, ובלבד שלא ימנע מבעל דירה אחר לעשות שימוש דומה [ע"א 549/73 וינטרס נ. זמורה, פ"ד כח' (1) 645].

סבורני כי פתיחת פתח בקיר החיצוני של הבית המשותף דנן, היא בגדר פעולה של שימוש רגיל וסביר במקרקעין, שכן כל מטרתו ותכליתו של הבית המשותף הנ"ל מיועדת לצורכי מסחר, ומה רלוונטי יותר לבית עסק מאשר חלון ראווה?!

(ב) לא מצאתי בבית המשותף הנ"ל שום אחידות ו/או זהות ו/או סימטריה בחלונות ו/או בפתחים השונים בכל קומות הבית ו/או בכל הצדדים של הבית.

(ג) לתובע עצמו יש חלונות בנכסיו שאינם נזכרים כלל בתוכנית האדריכל (מב/5) עליה הוא שם את יהבו ומבסס את תביעתו.

לא ניתן לדקדק דווקא בציציותיהם של הנתבעים בגין פתח שפתחו בקיר החיצוני של הבית שאינו תואם בדיוק ו/או לא נמצא בדיוק מתחת לחלונות שמעליו, בעוד שהתובע ירחץ בנקיון כפיו וישמור על חלונותיו הוא שלא נזכרו כללבתוכנית האדריכל (מב/5) ואשר, אולי, לא היו מיועדים כלל להיות קיימים במקומם הנוכחי.

(ד) לא הרצון הכן והאמיתי לשמור על חזותו החיצונית התקינה והאחידה של הרכוש המשותף מניע את התובע בתובענה זו, אלא סיבה שונה לחלוטין כפי שהתובע מציין (בהגינות רבה) בעדותו:

"מפריע לי הפתח של הנתבעים, שכן זה כמו להכניס את היד לכיס שלי, הוא מפריע לפרנסתי, שכן הנתבעים שמים כל מיני דברים בכניסה לבית ..." (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 7.11.02).

יוצא, איפוא, שלא החלון ו/או הפתח הנ"ל מפריע לתובע, אלא השימוש הנעשה בו ע"י הנתבעים - שימוש שפוגע, לטענתו, בפרנסתו (שכן גם לו יש מקום לממכר המבורגרים באותו בית ו/או בסמוך לו). מכל מקום, סיבה זו בוודאי אינה יכולה לשמש לתובע עילה עפ"י הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 על מנת לקבל את הסעד המבוקש על ידו.

לענין השימוש במגרש החניה

התובע קובל על כך כי בשעות היום עושים הנתבעים שימוש במגרש החניה לא רק לצורך חניית כלי רכב אלא גם להנחת ארגזי צעצועים.

אין מחלוקת כי במהלך כל שעות היום זכאים הנתבעים לעשות שימוש יחודי בשטח החניה, ואילו בשעות הלילה (משעה 19:00) זכות השימוש באותו שטח היא לתובע המפעיל במקום אולם אירועים.

חלוקה זו של שעות השימוש בחניון מעוגנת כדבעי בהסכמים שונים שהיו בין התובע לבין נצב"א ואושררה בפסק הבוררות (מב/5) בסעיף 21. ציינו לעיל, כי פסק הבוררות חל גם חליפי הצדדים.

אותן הוראות קובעות כי לכל צד תהיה זכות שימוש בלעדי בחניון בשעות שהוקצו לו, ואין זכר להגבלה כלשהי לגבי טיב השימוש ו/או מהותו.

לחלוטין לא ברורה לי התנגדותו של התובע לשימוש הנעשה בחניון ע"י הנתבעים בשעות היום, וכי איזו נגיעה יש לו אם בחניון הנ"ל יחנו כלי רכב בלבד, או שלצד המכוניות יוצבו ארגזי צעצועים?!
כל עוד עומד החניון לרשות התובע החל משעה 19:00 כשהוא נקי מכל חפץ השייך לנתבעים, מה לו לתובע כי ילין?!

כשם שהתובע אינו יכול להלין על הנתבעים על השימוש שהם עושים בבית העסק שלהם, אין לו שום זכות להלין על השימוש הנעשה על ידם במגרש החניה בשעות שהוא עומד לרשותם באופן בלעדי, בהתאם למוסכם בינהם.

למותר עוד לציין כי השימוש של הנחת ארגזי צעצועים אין בו משום צרימת עיניים ו/או כיעור של הבית המשותף, ואין בו כדי להזיק למישהו ובוודאי לא לתובע.
שכן, אופיו ומיקומו של הבית המשותף - כבנין מסחרי מובהק - מצדיק וגם מאפשר את השימוש בחניון ע"י הנתבעים גם להנחת ארגזי צעצועים.

מסקנות

(1) לא מצאתי בחומר הראיות שבתיק כל עילה שתצדיק את התביעה ככל שהיא מתייחסת לנתבעים מס' 3-2, ובנסיבות אלו דינה של התביעה נגדם להידחות.

(2) יש לציין כי לא הובאו ע"י התובע ראיות כלשהן בקשר לפתיחת פתחים אחרים בקירות החיצוניים של הבית, זולת הפתח בו הותקנה וטרינה לצורך ממכר המבורגרים.
לפיכך, ולאור האמור לעיל, בנוגע לפתח הספציפי הנ"ל - דינה של התביעה ככל שהיא מתייחסת לכל נושא הפתחים בקירות החיצוניים של הבית להידחות.

(3) דינה של התובענה, ככל שהיא מתייחסת לענין השימוש שעושים הנתבעים במגרש החניה (הנחת ארגזי צעצועים) להידחות גם כן מהנימוקים שפורטו לעיל.

(4) באשר לעילת התביעה המתייחסת לפריצת פריצה בגדר של החניון, מאחר שלא הובאה ע"י התובע שום ראיה בענין זה ואף לא נמסרה עדות על ידו - מהטעם הזה דינה של התביעה להידחות גם כן.

(5) באשר לעילות התביעה האחרות, ככל שהן מתייחסות להצבתם של: מזגן, קוביות בטון ועמוד ברזל במגרש החניה, דינה של התביעה להתקבל לאור העובדות שפורטו לעיל.

לפיכך, הריני אוסר בזה על הנתבעת מס' 1 ו/או על כל מי שבא מטעמה ו/או בשמה ו/או כל הפועל מטעמה, להציב בשטח החניון מזגנים ו/או מדחסים, קוביות בטון ו/או עמודי ברזל ו/או מכשולים מכל סוג ומין שהוא.

לענין הוצאות המשפט

בהתחשב בהצטמקותה של התובענה, כפי שפורט לעיל;
ובהתחשב בעובדה שהנתבעים הסירו את המזגן (המדחס) ואת 4 קוביות הבטון ואת עמוד הברזל ממגרש החניה, כבר בשלבים הראשונים של הדיון, ועוד לפני בירור התובענה לגופו של ענין;
ובהתחשב בהחלטתי מיום 2.7.02 לענין הוצאות הבקשה "הבהולה" למתן צו מניעה זמני (בק' מס' 7/02);
ובהתחשב בהתנהגות הנתבעים אשר הפרו את צו המניעה הזמני שאסר עליהם את המשך ביצוע העבודה הכרוכה בהרחבת הפתח בקיר החיצוני של הבית ואת השימוש באותו פתח.

אני מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של -.10,000 ₪ + מע"מ.

סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית צמודה כחוק החל מיום 1.5.03 ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום, כה' בניסן התשס"ג (27.4.03) בהעדר הצדדים ונשלח אליהם בדואר רשום עם אישור מסירה.
פנחס לוי
מפקח בכיר על רישום המקרקעין
משרד המשפטים
לשכת המפקח על רישום המקרקעין
ירושלים

רחוב בן יהודה 34 (מגדל העיר), ירושלים
קבלת קהל: ימים א' - ה' שעות 12:30 - 08:30
* ת"ד 2093 ירושלים 91020
5696162 ( - 02 ( 6244704 - 02
עמוד 1 מתוך 6








תיק המפקח על רישום המקרקעין 18/02 משה קול נ' בזאר שטראוס בע"מ (פורסם ב-ֽ 27/04/2003)