פסקי דין על א.ג. גן לי שיווק בע"מ | פסקי דין על יעקב בר איתן (סמירנוב ניקולאי) | פסקי דין על עו"ד נור יורם |

922/07 א     13/08/2008




א 922/07 א.ג. גן לי שיווק בע"מ נ' יעקב בר איתן (סמירנוב ניקולאי), עו"ד נור יורם




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט מחוזי חיפה
א 000922/07


בפני
:

כב' השופט רון סוקול
תאריך:
13/08/2008



בעניין
:
א.ג. גן לי שיווק בע"מ



ע"י ב"כ עוה"ד סגל

התובעת



נ ג ד



1 . יעקב בר איתן (סמירנוב ניקולאי)

2 . עו"ד נור יורם



ע"י ב"כ עוה"ד ישורון
הנתבעים

פסק דין



1.
עניינו של

פסק דין
זה הינו מחלוקות כספיות בעקבות הסכם למכירת מקרקעין.

עיקרי העובדות

2.
התובעת, חברה העוסקת בשיווק ומכירת ציוד משרדי לבתי ספר וגני ילדים, שכרה מהנתבע
במשך מספר שנים, חנות המצויה ברח' הרצל 76 בנהריה והיודועה כגוש 18172, חלקה 262 (להלן: "החנות"). בשנת 2007 החליט הנתבע למכור את החנות. הנתבע הבהיר בטיעוניו בפני
כי נאלץ למכור את החנות בשל נקיטת הליכים משפטיים כנגד הבעלים הקודם של החנות, חברת צנרת הגליל בע"מ ובהם הליכים למימוש משכנתא שהיתה רשומה על החנות. הנתבע שלא יכל לממן מכיסו את תשלום החוב החליט למכור את החנות.


3.
ביום 9/3/07 נערך ונחתם בין התובעת לנתבע הסכם ולפיו ימכור הנתבע לתובעת את מלוא זכויותיו בחנות, תמורת סך השווה ל- 200,000 $ (להלן: "הסכם המכר"). כן הוסכם כי אם תחול חובת תשלום מס ערך מוסף בגין העיסקה, יווסף לסך הנ"ל סכום המס הנדרש (סעיף 3(א)(5) להסכם). את ההסכם ערך עבור שני הצדדים עו"ד יורם נור.


4.
הצדדים קבעו בהסכם הוראות בענין מועדי התשלום (סעיף 3(ב)) וכן הסכימו כי מועד מסירת החזקה יהיה יום "
השלמת כל חיובי הרוכש ובכפוף להסכם השכירות התקף עד ליום מסירת החזקה במקרקעין"

.


5.
במועד ביצוע העיסקה היתה החנות רשומה עדיין על שם הבעלים הקודם, חברת צנרת הגליל בע"מ. על זכויותיה של צנרת הגליל בע"מ נרשמה משכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (להלן: "בנק לאומי"). כמו כן היתה רשומה הערה בדבר קיומו של הליך בתיק הוצאה לפועל
6-00-13981-02 (נסח הרישום סומן כנספח "ג" לתביעה).

בגין חובה של צנרת הגלל בע"מ לבנק לאומי, נקט הבנק בהליכים למימוש המשכנתא ועו"ד י. ריבנוביץ מונה ככונס נכסים לחנות.


6.
בהסכם המכר מופיעה הצהרה של הקונה כי ידוע לו על הערה שנרשמה לטובת בנק לאומי, אולם לא נקבעו הוראות מפורשות בנוגע לסילוק החוב המובטח במשכנתא לבנק לאומי. עם זאת, נקבעו בהסכם מספר הוראות שנועדו להבטיח את התובעת, כמו ההוראה שעו"ד נור יפעל להעברת הזכויות על שמה (סעיף 1(ב)); התחייבות של הנתבע למסור לתובעת את החזקה בחנות כשהחנות ריקה ופנויה מכל אדם או חפץ "

ו/או זכות צד ג' כלשהוא
";
פרט לסך של 20,000 $ ששילמה התובעת לנתבע במעמד חתימת הסכם המכר, תופקד יתרת הכספים בידיו הנאמנות של עו"ד נור (סעיף 3ב(3)). כבר כאן אציין כי לא ניתנו לעו"ד נור הוראות כיצד לנהוג בכספי הפקדון, למעט ההוראה בסעיף 2(ח) כי "
להבטחת עמידת המוכר [הנתבע – ר.ס.] בכל החובות כמפורט לעיל, ישאיר המוכר בידיו הנאמנות של עוה"ד נור את הסכום של 20,000 $
".

עוד חשוב לציין כי במבוא להסכם המכר ובסעיף 3(ב)(2) להסכם הובהר כי התובעת עומדת לממן את רכישת החנות באמצעות הלוואה שתקבל מבנק למשכנתאות. כן הוסכם כי התובעת תדאג לתשלום יתרת התמורה, בדרך של קבלת הלוואה, תוך 30 יום מחתימת ההסכם.


7.
אין חולק כי התובעת לא קיבלה הלוואה למימון יתרת הרכישה (מעבר לסך של 20,000 $ ששולמו במועד החתימה), ולא שילמה את היתרה תוך 30 יום כאמור בהסכם. מאידך, מתברר כי פרט למשכנתא שהיתה רשומה על הנכס להבטחות חברת צנרת הגליל בע"מ לבנק לאומי, הוטלו, לפני כריתת הסכם המכר שני עיקולים על זכויותיה של צנרת הגליל בע"מ בחנות; האחד לטובת בנק "טפחות" והשני לטובת משרד האוצר – מנהל מס ערך מוסף (עדות עו"ד נור, עמ' 16).


8.
עו"ד נור החל לטפל בהסרת העיקולים, ופנה בשמו של הנתבע לנושים. לגירסתו, כחודשיים לאחר חתימת ההסכם הושגה הסכמה עם הנושים והעיקולים בוטלו (עמ' 16, שורה 28). כמו כן, הושגה הסכמה עם עו"ד י. ריבנוביץ, כונס הנכסים של החנות, ולפיה תמורת תשלום בסך של 118,000 $, יבוטל השיעבוד והנכס יעבור על שמו של הנתבע.


9.
אין גם כל חולק כי הנתבע לא עמד בהסכם הפשרה עם כונס הנכסים ולא שילם את התשלומים המוסכמים במועד. כדי שלא להביא לביטול ההסכם המכר בין התובעת לנתבע, הושגה הסכמה חדשה לפיה תשלם התובעת, ישירות לכונס הנכסים, את הסך המוסכם (דהיינו 118,000 $) ותשלום זה יחשב כתשלום על חשבון העיסקה.

התובעת אכן שילמה לכונס הנכסים את הסך המוסכם והמשכנתא לטובת בנק לאומי הוסרה (עדות עו"ד נור, עמ' 17). על פי המסמכים שהוצגו, שילמה התובעת לכונס הנכסים שני תשלומים, האחד מיום 26/3/07 על סך 126,000 ₪ (שערכם היה 29,979 $) והשני מיום 10/4/07 על סך של 314,263 ₪ (שערכם היה 78,214 $) (ההמרה לשער הדולר הינה בהתאם לחישוב שנערך על ידי עוה"ד נור – נספח ד' ל- ת/1).

10.
לאחר סילוק המשכנתא והסרת העיקולים נפתחה הדרך להשלמת העיסקה, אולם בין הצדדים התגלעו מחלוקות לענין התשלומים. התובעת טענה כי הנתבע לא מסר לידיה חשבוניות מס כדין על התשלומים ששילמה ועל כן סירבה לשלם את יתרת התשלומים. כן העלתה התובעת טענות על החזקת חלק מהחנות (גלריה) על ידי הנתבע. מאידך, העלה הנתבע טענות לגבי איחור בתשלומי התמורה וכן טענות על חובות של התובעת בגין דמי שכירות עבור החנות – דמי שכירות אותם היה על הנתבעת לשלם עד למועד מסירת החזקה.

11.
שני הצדדים נפגשו במשרדו של עוה"ד נור בתחילת חודש 5/07 בנסיון למצוא פשרה במחלוקות. בסיומה של הפגישה שילמה התובעת לנתבע סך נוסף של 210,000 ₪, שערכם ביום 5/5/07 היה 51,980 $. מאוחר יותר שילמה התובעת לנתבע סך של 78,000 ₪ (שערכם היה 19,307 $). לגבי סכום זה קיימת מחלוקת בין הצדדים, האם התשלום נועד לכסות את יתרת התמורה עבור החנות או שמא מדובר בתשלום דמי שכירות, כטענת הנתבעת.

אין מחלוקת כי גם סך זה אינו מכסה את מלוא יתרת התמורה.

12.
הצדדים נותרו חלוקים בשאלות כספיות שונות לגבי תשלום היתרה. הנתבע מצידו דרש את תשלום היתרה בצירוף ריבית פיגורים בגין האיחור בתשלומים, כתנאי להשלמת העיסקה ורישום הזכויות בחנות על שם התובעת, ואילו התובעת טענה כי הנתבע הוא שהפר את ההסכם, ומנע ממנה לקבל הלוואה מבנק מסחרי, לא מסר לה חשבוניות מס ועוד.

13.
ביום 19/9/07 הגישה התובעת את תביעתה בתיק זה למתן

פסק דין
המורה לעו"ד נור להשלים את הפעולות לרישום זכויותיה בחנות. כן ביקשה להורות לנתבע להמציא לה חשבוניות מס כדין ולפצותה בסך של 20,000 $, פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.

14.
בד בבד עם הגשת התביעה ביקשה התובעת כי ינתן צו עשה זמני להשלמת רישום הזכויות (בש"א 14109/07). בדיון שנערך בפני
ביום 30/10/07 הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן:

1.
המבקש יפקיד בקופת בית המשפט בתוך 14 יום סך של 214,000 ₪ במזומן.
2.
מתוך הסך הנ"ל יועבר סך של 22,000 ₪ לעו"ד נור לצורך תשלום מס המכירה.
3.
סך של 36,000 ₪ מהסך הנ"ל יועבר למשיב 1 באמצעות בא כוחו.
4.
יתרת הסכום תישאר כפיקדון בקופת בית המשפט עד להכרעה בטענות הכספיות של הצדדים. עם זאת מוסכם כי אם ההשגה שתוגש על ידי עו"ד נור בשם המשיב על שומת מס השבח לא תתקבל במלואה וייוותר תשלום כלשהו לתשלום מס השבח, יועבר מסכום הפיקדון הסכום הנדרש לכיסוי החוב, כפוף להגשת בקשה מתאימה לבית המשפט.
5.
עו"ד נור ימסור לבא כוח המבקש את שיק הביטחון שנמסר לידיו, תוך 5 ימים מיום הפקדת הפיקדון.
6.
עם קבלת אישורי המס והסדרת תשלום מס השבח יירשמו הזכויות בנכס על שם המבקש, ועו"ד נור יהיה רשאי לעשות שימוש בייפוי הכוח שבידו לצורך השלמת הרישום.
7.
הטענות הכספיות שבין הצדדים יוכרעו על ידי בית המשפט. עם זאת מוסכם כי לאחר ביצוע הרישום והשלמת התשלום למס שבח יישאר בקופת בית המשפט פיקדון בסך של 70,000 ₪, וכל סכום שייוותר מעבר לכך יועבר למשיב באמצעות באי כוחו.
8.
עם תשלום הסכומים האמורים בסעיפים 2, 3 ו/או לכיסוי מס השבח, ימציא המשיב 1 למבקש חשבונית על כל סכום כאמור.

בהתאם להסכמה הנ"ל נותרו לדיון רק המחלוקות הכספיות שבין הצדדים והן שעומדות להכרעה כעת.

הטענות

15.
התובעת טוענת כי עם הפקדת הסכום המוסכם, השלימה את תשלום מלוא התמורה ואף שילמה מעבר לכך. לפיכך, עותרת היא להשיב לידיה סך של 86,762 ₪. כן טוענת היא כי הינה זכאית לפיצוי המוסכם, בסך של 20,000 $, בגין הפרת ההסכם מצידו של הנתבע.

התובעת מדגישה כי לא הפרה את התחייבותה לתשלום במועדים שנקבעו, שכן הנתבע הוא שמנע ממנה את ביצוע התשלומים, לפיכך לא היה מקום, לגירסתה, לחייבה בתשלומי פיגורים. התובעת מבהירה כי הנתבע הפר את ההסכם בכך שנמנע מלהצהיר על העיקולים שהוטלו על הנכס ואשר מנעו את קבלת ההלוואה על ידה. כמו כן, הפר הנתבע את חובתו למסירת חשבוניות מס. התובעת טוענת גם כי אינה חייבת בדמי שכירות ועל כן את התשלום בסך של 78,000 ₪, יש לזקוף על חשבון התמורה.

16.
הנתבע מנגד טוען כי התובעת הפרה את התחייבויותיה לתשלום התמורה במועד. לגישתו, נותרה התובעת חייבת לו סך של 31,758 $, בגין יתרת התמורה. עוד הינו טוען כי התובעת חייבת סך של 78,000 ₪ בצירוף ריבית פיגורים, שכן את הסך ששילמה יש לזקוף על חשבון דמי השכירות ובנוסף עליה לשלם לו דמי שכירות עבור חודשים 07/11-9 . הנתבע מבקש לחייב את התובעת לשלם לו גם פיצוי מוסכם בסך של 20,000 $.


דיון

17.
בטרם אבחן את הטענות כסדרן, ראוי להעיר מספר הערות על הסכם המכר. ניסוחו החסר של הסכם המכר שנחתם בין הצדדים הוא לב ליבו של הסכסוך. אילו היו הצדדים טורחים וקובעים הוראות מפורשות, במעמד חתימת ההסכם, היו חוסכים את כל המחלוקות.

אין חולק כי במועד חתימת ההסכם הודיעה התובעת כי ברצונה לממן את הרכישה בדרך של קבלת הלוואה מבנק מסחרי וכי לשם כך יהיה עליה לרשום משכנתא על הנכס. הדבר מצא ביטויו באופן מפורש במבוא להסכם ובסעיף 3(ב)(2) להסכם.

במועד החתימה ידעו הצדדים כי הנכס טרם נרשם על שמו של הנתבע וכי כתנאי להעברת הזכויות על שמו, יש לסלק את המשכנתא לטובת בנק לאומי. בדיעבד התברר כי יש לסלק גם שני עיקולים נוספים שנרשמו על זכויות צנרת הגליל בע"מ.

קיומו של שיעבוד לטובת בנק לאומי ורישומם של העיקולים, מנעו קבלת הלוואה מבנק מסחרי לצורך רכישת החנות. דבר זה היה צריך להיות נהיר וברור לצדדים, במיוחד לעו"ד נור שערך את ההסכם. למרות זאת, לא נקבעו בהסכם ההוראות המתחייבות מכך. כך ברור היה לכל כי התובעת לא תוכל להפקיד את יתרת התמורה כנדרש לפי סעיף 3(ב)(2), תוך 30 יום מהחתימה, והיה צריך להתנות את מועד התשלום במועד הסרת המשכנתא לבנק לאומי והסרת העיקולים. דחיית מועד התשלום, עד לאחר הסרת המכשולים, היתה אמורה להתבטא גם בקביעת הוראות בדבר תשלום שכר הדירה בתקופת הביניים, תוספת שיערוך או הצמדה של סכום התמורה וכדומה. כל זאת לא נעשה.

18.
בשל הכשל בניסוח ההסכם וקביעת הוראות המתאימות למצב הזכויות בפועל, נאלצו הצדדים לבצע שינויים בהסכם ולקבוע הוראות אחרות כמו תשלום ישירות של התמורה לכונס הנכסים. בעת עריכת שינויים אלו לא ערכו הצדדים מסמך כלשהו ולא הסדירו את נפקותם של השינויים על הוראות הסכם המכר.

העדרן של הוראות מפורשות מחייבת השלמה של החסר והתאמת ההסכם ותנאיו למצב שנוצר. חלק משינויים אלו נעשו בהסכמה, בסיועו של עו"ד נור, וחלק נותר שנוי במחלוקת וגרר את ההליכים בתיק. אין לי אלא להצר על כך שעורך הדין שסייע לצדדים בעריכת ההסכם לא העמידם על מלוא המשמעות של מצב הזכויות בחנות, ולא סייע להם להגיע להסכמות מתאימות שיפתרו את המחלוקת.

19.
כדי לברר את הטענות הכספיות יש צורך תחילה לבחון מה היו התחייבויות כל אחד מהצדדים וכיצד מילא אותן. בהתאם יהיה מקום לבחון את הטענות הכספיות השונות.

לאור האמור, אפתח תחילה בהכרעה בנוגע למועד תשלום התמורה, לאחר מכן אבחן את התשלומים שבוצעו ולבסוף אדון בבחינת יתרת התורה.

מועדי התשלום

20.
סעיף 3(א) להסכם קובע את התמורה, 200,000 $ ובסעיף 3(א)(5) נרשם כי "

היה ותחול על העיסקה חובת מע"מ יוסיף הרוכש על כל תשלום גם את המע"מ שיחול כדין ביום ביצוע התשלום, כנגד ח-ן מס שהמוכר ימסור לרוכש
".

הצדדים אינם חולקים על כך שעיסקת המכר הינה עיסקה חייבת במס לפי חוק מס ערך מוסף התשל"ו-1975 ועל כן לסכום התמורה 200,000 $ יש לצרף מע"מ בסך של 31,000 $, כך שהתמורה הכוללת עומדת על סך של 231,000 $.

עם זאת, ראוי לציין כי סעיף 3(א)(5) קובע לא רק את החובה להוסיף מס לתמורה, אלא יש לו גם השפעה על מועד התשלום שכן נאמר בו כי התמורה תשולם "
כנגד ח-ן מס
", דהיינו, לכאורה, ההסכם קובע חיובים מקבילים; התובעת מתחייבת לשלם את התמורה והנתבע מחוייב למסור חשבוניות מס. למשמעת הוראה, ביחס למועד התשלום, אתייחס בהמשך.

21.
סעיף 3(ב) קובע את מועדי התשלום; 20,000 $ שולמו במעמד החתימה והיתרה תשולם תוך 30 יום מסך כספי הלוואה שתקבל התובעת מבנק מסחרי. הצדדים לא קבעו כי מועד זה של תשלום התמורה מותנה בהסרת המשכנתא לטובת בנק לאומי ורישום הזכויות על שם הנתבע והניחו כי ניתן יהיה לקבל את ההלוואה ללא כל קושי.

22.
מר גרינשפן, מנהל התובעת, העיד כי פנה לבנק לפיתוח ולמשכנתאות בע"מ וביקש לקבל הלוואה. לאחר שבקשתו אושרה באופן עקרוני, נדרש למסור את מסמכי החוזה ונסח הרישום. הבנק סירב להלוות לו את הכספים, לא רק בשל המשכנתא אלא בשל רישומם של שני העיקולים הנוספים (עמ' 8).

מר גרינשפן הוסיף כי משהתברר לו כי לא יוכל לקבל הלוואה תמורת שעבוד החנות, פנה לקבל הלוואות בבנקים פרטיים, תוך שעבוד נכסים אחרים (עמ' 7 שורה 17). מר גרינשפן הוסיף כי ניסה לרשום הערת אזהרה לזכותו אולם לא יכל לעשות זאת בשל המשכנתא שהייתה רושמה לטובת בנק לאומי והעיקולים.

23.
עו"ד נור הסביר בעדותו כי בעת חתימת הסכם המכר היה כבר הסכם פשרה עקרוני עם כונס הנכסים שמונה לבקשת בנק לאומי, ולכן הסתפק בהוראות שנזכרו בהסכם ולא כלל כל הוראה המאריכה את מועד תשלום יתרת התמורה עד לאחר הסרת המשכנתא לבנק (עמ' 17). עם זאת הסכם זה קיבל את אישור ראש ההוצאה לפועל רק לאחר חתימת הסכם המכר.

עוד הבהיר כי בעת עריכת הסכם המכר לא ידע על העיקולים לטובת בנק טפחות ומע"מ ואלו נודעו לו רק לאחר קבלת נסח עדכני (עמ' 16) כן הסביר כי על העיקולם הנוספים נודע לו רק לאחר התשלום לבנק לאומי לביטול המשכנתא (עמ' 19). יום יומיים לאחר שקיבל נסח עדכני וגילה בו את העיקולים, דווח על כך לתובעת. זה היה בסוף אפריל 2007 או במאי (עמ' 19). על ההסכמה עם בנק לאומי ועם הנושים המעקלים הודיע לבנק לפיתוח למשכנתאות (עמ' 18).


מפתיע לגלות כי הנתבע העיד כי על העיקולים לבנק טפחות ולמע"מ ידע עוד טרם החתימה על הסכם המכר. לטענתו כבר בחודש 11/06 מסר לתובעת ומנהלה מר גרינשפן כי ישנם עיקולים ואף מסר לו נסח משנת 2006 בו היו רשומים העיקולים (עמ' 35).

עותק של נסח שכזה לא הוצג לעיוני, ואף עו"ד נור לא טען כי ראה אותו. על כן ספק בעיני האם יש בסיס לגירסה זו של הנתבע ובכל מקרה לא ניתן ליתן בה אמון.

24.
למעשה סוגיית מועד התשלום מחייבת התייחסות לשתי שאלות; נפקות אי המצאת החשבוניות ורישום המשכנתא להעיקולים על החנות.

25.
סעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 קובע :

(א)
המועד לקיומו של חיוב נדחה -
(1)
אם נמנע הקיום במועדו מסיבה התלויה בנושה - עד שהוסרה המניעה;
(2)
אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה - עד שקויים אותו חיוב;
(3)
אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד - כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו.

כידוע מקום שהצדדים הסכימו על קיומם של חיובים מקבילים אין האחד יכול לתבוע את רעהו על הפרתו של החוזה אלא אם קיים – או לפחות נכון היה לקיים - את חלקו בחיובים המקבילים (ראה ע"א 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, פ"ד לח(2) 701, 710 וכן ע"א 4018/03 איזודור שרביט נ' מנחם בן אהרון, פ"ד נט(4) 343).

כדי לקבוע שבפני
נו חיובים שלובים-מקבילים, יש לפנות להסכם שנכרת בין הצדדים ולאתר את אומד דעתם (ראה למשל ע"פ 409/86 אדורם מהנדסים בע"מ נ' אחים אפרים מנחם וששון בכור חברה לקבלנות ובנין בע"מ, פ"ד מא(1) 829, 833).

26.
הצדדים לא הביאו ראיות שיכלו להאיר את פרשנות ההוראה והמעיטו להתייחס לכך בטיעוניהם. עם זאת, דומה שלשון הסעיף וההגיון מחייבים את המסקנה כי אכן ענין לנו בחיובים מקבילים. המצאת חשבונית מס לתובעת לא נועדה רק לצורך מילוי תנאי הקבוע בדין, שהרי לתובעת היה אינטרס כספי ממשי בקבלת החשבונית. כידוע על פי סעיף 38 לחוק מס ערך מוסף רשאי עוסק לנכות את מס התשומות שנכלל בחשבונית שהוצאה לו כדין ממס העסקאות שעליו לשלם. לעיתים זכאי העוסק אף להחזר מס. משמע, קבלת החשבונית הינה בעלת חשיבות כלכלית ממשית לתובעת, ובעלת השפעה על יכולתה לעמוד ביתרת התשלומים.

27.
הנתבע הצהיר כי רשם חשבונית עבור כל תשלום שקיבל, ואף מסרן לתובעת אולם מר גרינשפן ביקש ממנו לקחת את החשבונית חזרה ולתת לו חשבונית מס רק עם גמר התשלומים (ת/1 סע' 31). בעדותו מסר גירסה שונה. לדבריו הוא לא שלח את החשבונית לתובעת אלא שלח לה מכתבים (עמ' 34 שורה 1). רק במועד מאוחר יותר מסר לה את החשבוניות והיא החזירה אותן לידיו. לאחר מכן שינה את החשבונית מחק את המילה "חשבונית" והותיר את הרישום "קבלה" בלבד. (עמ' 33 שו' 27). רק ביום 15.8.07, המציא לתובעת חשבונית על כל התשלומים שקיבל (נספח ז' לת/1).

28.
גירסתו זו של הנתבע אינה אמינה ובלתי סבירה. ההנחה כי התובעת ביקשה להחזיר את החשבונית שקיבלה לידיה והעדיפה קבלת חשבונית כוללת בשלב מאוחר יותר אינה הגיונית. להיפך, צפוי היה שהתובעת תבקש את החשבוניות מוקדם ככל האפשר שהרי התובעת יכלה לנכות את מס התשומות הכלול בחשבוניות המס. גם עו"ד נור העיד כי בפגישה במשרדו, דרשה התובעת את החשבונית (עמ' 18) ולא העלתה כל בקשה לדחות את מועד קבלתה.


לפיכך נראה לי שגירסת התובעת, לפיה הנתבע לא מסר לה חשבונית מס כדין, עם ביצוע
התשלומים, אלא מסר לה לראשונה חשבונית מס ביום 15.8.07, אמינה יותר.

29.
כאמור, התובעת התחייבה לשלם את יתרת התמורה תוך 30 יום מיום עריכת החוזה אולם התחייבותה היתה מותנית, שכן נקבע בסעיף 3(ב)(2) כי

"את יתרת המחיר ישלם הרוכש מיד לאחר שיקבל הלוואה מהבנק (להלן: המשכנתא) לצורך רכישת המקרקעין.
." שני הצדדים ידעו והסכימו כי את התמורה תממן התובעת בהלוואה. גם מבלי שהובאו עדויות של בנק לפיתוח ולמשכנתאות בע"מ, אליו פנתה התובעת, ברי כי כל עוד היתה רשומה משכנתא לטובת בנק לאומי, והיו רשומים עיקולים, על זכויות צנרת הגליל בע"מ, לא ניתן היה לקבל הלוואה חדשה מובטחת במשכנתא. עו"ד נור אישר בעדותו כי ניהל מגעים עם הבנק לפיתוח ולמשכנתאות בע"מ, העביר לידיהם את הסכם הפשרה עם כונס הנכסים ואת העתקי המכתבים עם באי כח הנושים המעקלים (עמ' 18). עדות זו מחזקת את הטענה כי הבנק לפתוח ולמשכנתאות דרש את הסרת העיקולים והמשכנתא כתנאי למתן הלוואה לתובעת.

מר גרינשפן העיד כי היועצת המשפטית של הבנק אמרה לו כי "
אינה רוצה להכניס ראש בריא למיטה חולה"
(עמ' 8) ולכן הבנק סירב להעניק לו את ההלוואה והוא נאלץ לגייס את המימון ממקורות אחרים.

30.
כדי שהתובעת תוכל לקבל הלוואה מבנק מסחרי, היה על הנתבע לדאוג להשלמת עסקת הרכישה מצנרת הגליל בע"מ, דהיינו, היה עליו להשלים את התשלום לכונס הנכסים. כן היה עליו לדאוג לביטול העיקולים. כזכור, על עיקולים אלו לא הצהיר הנתבע בעת עריכת ההסכם אף שלגירסתו ידע עליהם כבר בשנת 2006. הנתבע אמנם מטיל את האשם בעורך הדין נור שצירף נסח ישן משנת 2004, אולם הנתבע הוא המתקשר בחוזה ועל כן החובה היתה מוטלת עליו למסור את המידע לתובעת ולעורך הדין.

31.
מעדותו של עו"ד נור עולה כי הנתבע היה אמור לסלק את החוב לבנק לאומי על פי הסכם הפשרה שהושג עם כונס הנכסים (עמ' 17). לא היתה הסכמה כי התובעת תסלק את החוב ישירות לכונס. הסכמה זו היא פרי של יוזמה מאוחרת יותר שנולדה כדי למנוע את הכשלת הסכם המכר (שם, שורה 5). עו"ד נור הוסיף כי לא הוסכם המועד שבו על הנתבע לסלק את החוב לכונס הנכסים, אלא הדבר נותר לטיפולו של עורך הדין (עמ' 17 שו' 10).

32.
בהסכם אין הוראה מפורשת הכורכת בין מועד תשלום יתרת התמורה לבין הסדרת החוב לכונס הנכסים והשלמת רישום הזכאות על שם הנתבע. עם זאת, עיון בהסכם כולו, במהות ההתחייבות ההדדית וההגיון מחייבים את המסקנה כי עניין לנו בחיובים מקבילים, דהיינו חיובים התלויים זה בזה.

33.
אבהיר, הנתבע הצהיר במבוא להסכם המכר כי ידוע לו שהתובעת זקוקה להלוואה בנקאית לצורך רכישת החנות; הנתבע התחייב למסור לתובעת את החזקה בחנות מיד עם עמידת התובעת בהתחייביותיה לתשלום התמורה, כאשר החנות "נקיה" מכל זכות צד ג' כלשהו. משמע, בעת מסירת יתרת התמורה על ידי התובעת צריך היה הנתבע למסור לידיה את החזקה בחנות ולוודא כי החנות לא תהיה כפופה לזכויות צד ג' כלשהו, הואיל ויתרת התמורה אמורה היתה להשתלם תוך 30 יום ברי שגם הנתבע היה אמור למלא את התחייבותו לסילוק החובות שבגינם נרשמה המשכנתא לטובת בנק לאומי, ולהסיר את העיקולים לנושים תוך אותו מועד. חיזוק לכך ניתן למצוא גם בסעיף 2(ד) ו- 2(ה) להסכם בו התחייב הנתבע לסלק את כל החובות החלים על המקרקעין עד יום מסירת החזקה.


מכלול ההוראות האמורות מחזק את המסקנה כי עסקינן בחיובים מקבילים והפרת התחייבותו של צד אחד, לעניננו, הנתבע, עשויה לשמש עילה לדחיית קיומו של החיוב על ידי הצד האחר, התובעת, בהתאם לאמור בסעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973.

34.
לא אתעלם מהוראות אחרות של הסכם המכר שעשויות להצדיק פרשנות אחרת, כמו למשל הוראת סעיף 2(ח) לפיה הפקידה התובעת כ-20,000 $ בידיו הנאמנות של עו"ד נור, לשם הבטחת סילוק החובות החלים על המקרקעין, או הוראת סעיף 3(ב)(3), לפיה כספי ההלוואה שתקבל התובעת יופקדו אף הם אצל עו"ד נור. הוראות אלו עשויות ללמד כי כוונת הצדדים היתה שהכספים שיופקדו ישמשו לסילוק החובות לבנק לאומי. על כך יש להשיב כי הדברים סותרים את דברי עו"ד נור עצמו, ואין בהם כדי להשיב על ההקושיה העיקרית, דהיינו, הצורך בסילוק החובות כתנאי לקבלת ההלוואה לרכישת החנות.

35.
ככל שענין לנו בחובות מקבילים התלויים זה בזה, הרי כי כל עוד לא עמד הנתבע בהתחייבויותיו ולא סילק את החובות שרבצו על החנות, לרבות החוב לכונס הנכסים, וכל עוד לא דאג לביטול העיקולים, לא קמה חובתה של התובעת לתשלום יתרת התמורה. למעשה, התשלומים ששילמה התובעת ישירות לכונס הנכסים, היוו שינוי מהוראת ההסכם ועזרה לנתבע לעמוד בהתחייבויותיו שלו.

36.
גם אם פירושו הנכון של הסכם המכר שונה, ואין בפני
נו חיובים מקבילים התלויים זה בזה, עדיין ניתן להגיע לאותה תוצאה. גם כאשר הצדדים קובעים בהסכם שביניהם חיובים בלתי מותנים זה בזה, ניתן לבסס את הקשר בין החיובים על דוקטורינות משפטיות שונות. כך למשל בע"א 701/79 שוחט נ' לוביניאקר, פ"ד לו(2) 113, סברה השופטת בן פורת כי בנסיבות בהן קיים חשש לקיומו של החיוב הנגדי, עמידה על חובתו של צד לחוזה על קיום התחייבותו, עשוייה להחשב כחסרת תום לב. (ראה גם מאמרו של דניאל פרידמן "ביצוע חוזה נוכח חשש בדבר קבלת התמורה הנגדית" עיוני משפט י 165) ע"א 6276/95 הנ"ל עמ' 568, ע"א 126/89 בלס נ' מפרק קופל טורס בע"מ, פ"ד מו(3) 441, 415 וע"א 670/89 מקור פיתוח עירוני נ' משה קרון, פ"ד מה (3) 7 ועוד).

37.
ממכלול הדברים ניתן לקבוע כי התובעת לא הפרה את התחייבותיותה כאשר לא שילמה תוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם את יתרת התמורה אלא להיפך; הנתבע הוא שמנע את תשלום התמורה ועל כן אין ולא היה מקום לדרוש מהתובעת תשלום ריבית פיגורים בגין האיחור.

38.
למסקנה זו עשוייה להיות השלכה גם לענין דרישת הנתבע לתשלום דמי שכירות ולכך אעבור כעת לתשלם דמי השכירות.

תשלום דמי שכירות
39.
התובעת החזיקה בחנות כשוכרת במשך מספר שנים קודם לחתימת הסכם המכר. בהסכם המכר נקבע כי התובעת תישא בתשלום דמי השכירות עד ליום מסירת החוזה, שהרי בסעיף 2(ג) נרשם כי מסירת החזקה תהא "

יום השלמת כל חיובי הרוכש ובכפוף להסכם השכירות התקף...."

ראוי היה שהצדדים יבהירו את הדברים באופן מפורש וייקבעו הוראות לגבי תשלום דמי השכירות, אך גם בהעדר הוראה מפורשת ניתן ללמוד מסעיף זה כי על התובעת היה לשלם דמי שכירות עד יום מסירת החזקה.

40.
בתצהירו מציין מנהל התובעת, מר גרינשפן, כי הושגה הסכמה בעל פה בינו לבין הנתבע, לפיה התובעת לא תשלם דמי שכירות לחודשים ינואר – מרץ 2007. בעדותו הבהיר כי הוסכם שהפטור מתשלום דמי שכירות יחול עד מסירת החזקה בחנות, וכי לאור ההסכם הניחו הצדדם כי מדובר עד לחודש אפריל 2007 (עמ' 11). הסכמה זו, לטענתו, נעשתה בעל פה ולא מצאה ביטוי בהסכם.


הנתבע מכחיש כי הושגה הסכמה כזו ועומד על זכותו לקבלת דמי שכירות עד למועד השלמת יתרת המחיר בפועל.

41.
עו"ד נור לא ידע על כל הסכמה בעל-פה שכזו. בעדותו סיפר כי הפגישה שנערכה במשרדו בחודש מאי 2007, העלה מר גרינשפן את הטענה כי הנתבע הסכים לפטור את התובעת מדמי שכירות, אולם הנתבע לא אישר זאת (עמ' 20). בסופו של דבר הסכימה התובעת לשלם דמי שכירות עד לחודש מאי, דהיינו עד 5.5.08 (עמ' 20 שו' 6).

42.
קשה לקבל את גירסת התובעת על הסכם בעל-פה הכולל ויתור על דמי שכירות. בין הצדדים נוהל משא ומתן לרכישת החנות על ידי התובעת, שבסופו נכרת הסכם. אם הושגו הסכמות כה חשובות, יש להניח כי היו מוצאות ביטוי בהסכם המכר. במיוחד נזכיר כי בהסכם המכר יש אזכור לחובת התובעת למלא את ההתחייבויות על פי חוזה השכירות.

43.
אלא שבכך לא די, שכן נותרה השאלה עד איזה מועד היה על התובעת לשלם דמי שכירות. בהסכם המכר כפי שפורש לעיל, נקבע כי התשלום יבוצע עד ליום מסירת החזקה, זו היתה אמורה להעשות בד בבד עם תשלום יתרת התמורה, כלומר תוך 30 יום מחתימת ההסכם, דהיינו, באפריל 2007.

ראינו כי מחדליו של הנתבע בהמצאת חשבוניות מס, בסילוק המשכנתא לבנק לאומי ובהסרת העיקולים, הם שמנעו את השלמת העיסקה במועד.

עוד ראינו כי בפגישה אצל עו"ד נור הושגה הסכמה לתשלום דמי שכירות עד סוף אפריל, או 5.5.07. הסכמה זו מתיישבת גם עם ההנחה שעל התובעת היה לשאת בדמי שכירות עד יום מסירת החזקה שהיה צפוי ב-11.4.07.

44.
בנסיבות אלו, דומני כי יש לקבוע שעל התובעת היה לשלם דמי שכירות, עד סוף אפריל 2007, דהיינו עבור חודשים ינואר-אפריל 2007, וכל איחור נוסף שנגרם במסירת החזקה הנעוץ במחדלי הנתבע, אינו מטיל עליה חובת תשלום דמי שכירות.



התשלום על סך 78,000 ₪.
45.
כאמור שילמה התובעת לנתבע ביום 5.5.07, סך של 78,000 ₪. בחשבונית שמסר הנתבע לתובעת נרשם כי סכום זה מהווה סילוק של דמי השכירות לחודשים ינואר-אוגוסט 2007 וכן תשלום סך של 20,048 ₪ עבור מזגנים ומדרגות.


לאור האמור לעיל היה הנתבע זכאי לדמי שכירות רק עבור 4 חודשים, דהיינו זכאי היה ל- 27,997 ₪ (החישוב נעשה על פי דמי שכירות של 1,500 $ לחודש + מע"מ ולפי שער של 4.04 ₪ לדולר).

46.
אין כל ראייה בפני
על הסכם נפרד למכירת המזגנים והמדרגות, לא כל שכן אין ראייה לגבי שווים. גרסאות הצדדים סותרות זו את זו. התובעת טוענת כי אלו נכללו בממכר על פי הסכם המכר ואילו הנתבע טוען כי היה על התובעת לשלם עבורם בנפרד.

עם זאת ניתן למצוא בסעיף 3 (ד) להסכם המכר את ההוראה הבא:

"הרוכש רוכש מאת המוכר את הזכויות במקרקעין במצבם כמות שהם....".


דומני כי פירוש סביר של הוראה זו הינו כי הסכם המכר התיחס לחנות ולכל הציוד הקבוע המצוי בה כולל המזגנים ומדרגות העץ. אילו רצה הנתבע לקבוע תשלום נפרד עבורם צפוי היה שהדבר ירשם במפורש בהסכם. יתריה מזו, הנתבע עצמו הציג לראיה הסכם שערך עת מכר חנות סמוכה ובו נקבעו מפורשות הוראות בדבר מכירת מזגנים. עובדה זו מחזקת את ההנחה כי אם הנתבע ביקש להפריד בין מכירת המזגנים והמדרגות לבין מכירת החנות, היה עורך גם עם התובעת הסכם נפרד שכזה.

47.
לאור האמור יש לקבוע כי מתוך הסך של 78,000 ₪ ששולמו ביום 5.5.07, רשאי היה הנתבע לזקף סך של 27,997 ₪ על חשבון דמי השכירות. יתרת התשלום בסך של 50,003 ₪ שערכם היה 12,377$, יש לזקוף על חשבון רכישת החנות.

סיכום התשלומים
48.
לאור כל האמור ניתן לבחון את התשלומים ששולמו על ידי התובעת אל מול התחייבויותיה ולברר את היתרות.

התובעת שילמה את התשלומים כדלקמן:

(א)
11.3.07
82,920 ₪
לפי שער 4.196
13,762 $.
(ב)
26.3.07
126,000 ₪
לפי שער 4,203
29,979 $.
(ג)
10.4.07
314,263 ₪
לפי שער 4.018
78,214 $.
(ד)
5.5.07
210,000 ₪
לפי שער 4.04
51,980 $.
(ה)
5.5.07
50,003 ₪
לפי שער 4.04
12,377 $.

סה"כ שולם על חשבון החנות בטרם ההלכים המשפטיים סך של 192,312 $ . יתרת התשלום שהיה על התובעת לשלם עמדה על כן עלסך של 38,688$.

התובעת מסרה לעו"ד נור גם שיק על סך 80,000 ₪, אך זה לא נפרע והוחזר לבאת כוח התובעת ועל כן אין להביאו בחשבון (ע' 24).

49.
ביום הגשת התביעה לבית המשפט טרם מסר הנתבע לתובעת חשבוניות מס על מלוא הסכומים ששילמה אלא רק מסר חשבונית מס על סך של 733,183 ₪ (נספח ז לת/1) וחשבונית על סך 78,000 ₪ שבה נרשם כי התשלום עבור דמי שכירות ומכירת ציוד אלא שכאמור היה עליו להוציא חשבונית בגין דמי שכירות רק על 27,992 ₪ ולגבי שאר התשלום חשבונית עבור הרכישה. בנסיבות אלו אין לבוא בטענות לתובעת שעיכבה את יתרת התשלום.

50.
על פי ההסדר הדיוני הפקידה התובעת בקרופת בית המשפט ביום 7.11.07, סך של 214,000 ₪ שערכם היה לפי שער של 3.92, 54,792 $. יתרת התמורה באותו מועד היתה כאמור 38,688$ כלומר שולם סך עודף של 15,904 דולר שהם 62,344 ₪.

הפיצוי המוסכם
51.
כל אחד משני הצדדים מבקש כי בית המשפט יחייב את הצד האחר בתשלום פיצוי מוסכם על סך של 20,000 דולר.


סבורני כי שתי הדרישות דינן להדחות. אמנם ראינו כי מחדלי הנתבע הם שעיכבו את תשלום יתרת ההתמורה והשלמת העיסקה, אולם ראינו כי הדבר נבע בעיקר מהכשל בקביעת הוראות ברורות בהסכם. הצדדים לא קבעו הוראות מתי וכיצד יסולק החוב לכונס, לא קבעו הוראות ברורות לענין הסרת העיקולים וכדומה. גם אם מרבית האשמה נופלת על כתפי הנתבע, הרי שבסופו של דבר גם בתובעת נפל אשם בבניסוח הלקוי של ההסכם. משהוסרו כל המכשולים היא עיכבה את תשלום היתרה.

כידוע בפסיקת פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם אין לבחון את הנזק שנגרם בפועל אלא את הנזק שאותו יכלו הצדדים לצפות בעת כריתת ההסכם (סעיף 15 לחק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970). עם זאת אין להתעלם מכך שבסופו של דבר וגם אם רק לאחר נקיטת הליכים הושלמה העיסקה. ההפרה העיקרית שעלולה לפגוע בתובעת נוגעת לעיכוב בהמצאת חשבוניות המס ואין כל ספק שהנזק אותו ניתן היה לצפות בעת כריתת ההסכם כי ייגרם מהפרה שכזו אינו רב. בנוסף אזכיר כי לא הוצג אפילו בדל ראייה על נזק שכזה או אפילו כי תובעת אכן ניכתה את מס התשומות הכלול בחשבוניות מעסקאותיה. על כן איני מוצא מקום לפסיקת פיצוי מוסם כלשהו.

סוף דבר
52.
לאור כל האמור הנני קובע כי התובעת זכאית להשבת סך של 62,304 ₪ מהכספים המופקדים בקופת בית המשפט והנתבע זכאי ליתרת הכספים המופקדים.

כמו כן בשים לב לאופן ניהול ההליכים בתיק ואף שלא מצאתי מקום לפסוק פיצוי מוסכם, נראה לי לנכון לחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טירחת עורכי דין, בסך כולל של 8,000 ₪.

כן זכאית התובעת להשבת אגרת בית משפט ששולמה ויש לחייב את הנתבע בהשבת האגרה בסך של 1,034 ש"ח, נכון ליום 19.9.07.


על כן מן הפן המעשי, אני מורה לגזברות להעביר את מלוא הפקדון המופקד בקופת בית המשפט לתובעת, באמצעות באי כוחה. סך על 62,344 ₪ יועבר לתובעת כהשבת תשלומי היתר ששילמה והיתרה על חשבון ההוצאות שנפסקו.


המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.


ניתן היום, י"ב באב, תשס"ח (13 באוגוסט 2008) .


רון סוקול
, שופט



הקלדנית: אורלי ג.








א בית משפט מחוזי 922/07 א.ג. גן לי שיווק בע"מ נ' יעקב בר איתן (סמירנוב ניקולאי), עו"ד נור יורם (פורסם ב-ֽ 13/08/2008)