פסקי דין על פרוספריטי נדל"ן-רונית דוויק | פסקי דין על רלף רידר

1050/04 א     24/08/2008




א 1050/04 פרוספריטי נדל"ן-רונית דוויק נ' רלף רידר




בעניין:
1



בתי המשפט



בית משפט השלום ירושלים
א
001050/04


בפני
:
כב' השופטת שירלי רנר


24/08/2008




בעניין:
פרוספריטי נדל"ן-רונית דוויק


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד אבירם יורם ואח'

התובעת


נ
ג
ד


רלף רידר


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד ראובינוף אייל

הנתבע



פסק דין

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה ביום 9.6.03 פנה הנתבע לתובעת שהינה מתווכת נדל"ן וביקש את שירותיה למציאת דירה. הנתבע חתם על טופס הזמנת שירותי תווך במקרקעין לפיו התחייב לשלם לתובעת דמי תווך בשעור 2% בתוספת מע"מ ממחיר דירה שירכוש וזאת מייד עם חתימת חוזה מחייב. התובעת הציגה בפני
הנתבע מספר נכסים וביניהם נכס המורכב משתי דירות. בעקבות הצגת הנכס נחתמו שני הסכמי רכישה לפיהם רכש הנתבע יחד עם גב' ונדל רידר את הנכס במחיר 730,000$. לאחר מכן התחמק הנתבע מפניות התובעת ולא שילם את דמי התווך שהם בסך 17,228$ כולל מע"מ.

על פי כתב ההגנה אמנם חתום הנתבע על ההסכם אך למעט מספר מילים באנגלית אינו יכול לקרוא מאומה ממה שרשום בו מאחר ואינו קורא את השפה העברית. אפילו אם נכרת הסכם ההתחייבות היא כלפי "פרוספריטי נדל"ן, יעוץ השקעות ושווק נכסים" שאיננו התובע בתביעה הנוכחית ואף לא ברור כי יכול לתבוע. עוד נטען בכתב ההגנה כי כתב ההתחייבות נשוא התביעה גם אינו עומד בדרישות הקבועות בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ו-1996. על פי כתב ההגנה התובעת הטעתה את הנתבע לגבי תוכן המסמך ולמרות האמור בו סוכם כי תקבל דמי תווך רק בקשר לדירה שירכוש הנתבע בפועל. התובעת היתה מודעת לכך כי הנתבע שלא ראה את הנכס מבפני
ם טרם גמר בדעתו לרכשו, בפרט כאשר
ידעה כי שבועיים קודם קיבל הנתבע צו מניעה כנגד מוכרי דירה אחרת כשהתביעה לחייבם לחתום עימו על הסכם.

2. מטעם התובעת הוגשו תצהיריהם של התובעת עצמה ושל הגב' בת ציון ברכה בתו של בעל הדירה האחרת אשר רכשה לבסוף את הדירה בעצמה. מטעם הנתבע הוגש תצהירו של הנתבע. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם וב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

הטענות בסיכומים
3. לטענת ב"כ התובעת בסיכומים אין מחלוקת כי התובעת סיפקה לנתבע שירותי תווך וכי פעולותיה הביאו לחתימת הסכם לרכישת הבית נשוא התביעה. בניגוד לטענת הנתבע עיון בהסכמי המכר מעלה כי תוקפם לא הותנה בתנאי כלשהוא. גם הסכם הביטול עליו חתמו הנתבע ואשתו מצד אחד והמוכרים מצד שני מלמד כי אף הנתבע עצמו ראה בהסכמים שנחתמו עם המוכרים הסכם מחייב. כך גם מלמדת התנהלותו של הנתבע ככל הנוגע לדירה האחרת לגביה ניהל משא ומתן. לטענת ב"כ התובעת הטענה כי הסכם המכר בוטל במועד מאוחר יותר אינה מעלה ואינה מורידה מזכות התובעת לשכרה וזאת בהתאם להסכם התווך, להוראות חוק המתווכים ולפסיקתם העקבית של בתי המשפט. אשר לטענת הנתבע כי לא הבין על מה חתם, אין בה כדי להעלות או להוריד מה גם שהנתבע ידע בדיוק על מה הוא חותם.

לטענת ב"כ הנתבע בסיכומיו התכוון הנתבע לרכוש את הדירה האחרת ולא את הנכס נשוא התביעה. מחומר הראיות עולה כי הנכס נשוא התביעה נרשם ברשימת הנכסים לאחר החתימה על הסכם התיווך ונתון זה יש בו כדי לשלול את זכאות התובעת לדמי תיווך בפרט כאשר מדובר בנתבע שאינו שולט בשפה העברית ולא יכול היה לקרוא את המסמך. עוד טוען ב"כ הנתבע כי התנהגות הנתבע מלמדת כי כלל לא תכנן לרכוש את הנכס נשוא התביעה. לטענת ב"כ הנתבע חסרונם של פרטי המתווכת, אי ההתאמה בין זהות התובעת לבין זהות הגוף הרשום בהסכם התווך כמו גם ההלכה כי תאגיד אינו רשאי להתקשר בהסכם תיווך מוליכים לתוצאה כי אין התובעת זכאית לדמי התווך. עוד טוען ב"כ הנתבע כי אין ללמוד מהתנהגות הנתבע את אשר מבקשים ב"כ התובעת ללמוד.

בסיכומי התגובה טוען ב"כ התובעת כי מאחר והנתבע אישר כי הנכס הוצג לו על ידי התובעת וכי חתם על הסכם התווך אין בטענה, שלא הוכחה, כי פרטי הנכס הוספו בשלב מאוחר יותר כדי לאיין את התחייבותו של הנתבע.

דיון
חוזה המכר
4. אין למעשה מחלוקת כי הנתבע חתם על חוזה לרכישת הנכס נשוא התביעה (נספחים ב/1-ב/2 לכתב התביעה) באמצעות בא כוחו דאז, עו"ד פורטמן שערך את החוזה ושחתם על סמך יפוי כח שניתן לו על ידי הנתבע (ר' סעיף 20 לתצהירו של הנתבע; עדותו בעמ' 31, שורות 26-29; עמ' 32, שורות 11-12). על אף גירסתו של הנתבע בתצהירו ולפיה קיימים בחוזה עליו חתם "פתחי מילוט" שבעטיים אינו כבול בו (ר' סעיף 16 לתצהיר הנתבע), עיון בהסכם לא מעלה קיומם של פתחי מילוט כאמור, וגם כשנשאל הנתבע בעניין זה לא יכול היה להצביע על התנאות כלשהן בהסכם (ר' עמ' 29, שורות 7-16; עמ' 31, שורה 30 – עמ' 32, שורה 10). ההתנאה אליה מפנה הנתבע בתצהירו – חתימה על הסכמי רכישת שתי הדירות המרכיבות את הנכס, אינה תלויה ברצונו של הנתבע ולמעשה התממשה עם החתימה על ההסכם. למעשה מעדותו של הנתבע עולה כי הוא ער לכך שבחוזה עצמו אין כל התנאות או "פתחי מילוט" וכי עיקר טרונייתו בהקשר זה היא כנגד מי שהיה עורך דינו באותה עיסקה, עו"ד פורטמן (ר' עמ' 32, שורות 11-16). טרונייתו כנגד התובעת היא על כך שהמליצה על אותו עורך דין, הגם שגם הוא מודה כי לא עסקה כלל בפן המשפטי של העיסקה (ר' עמ' 31, שורה 1).

גם אם הנתבע טרם גמר בדעתו לרכוש את הדירות עת נתן יפוי כח לעורך דינו, בין משום שהיה מעוניין אותה עת בדירה אחרת ובין משום שהוא ואשתו טרם בחנו את הדירות נשוא התביעה, התלבטות זו לא קיבלה את בטוייה בהסכמים להם הוא צד. מבחנו של אומד דעת בכריתת חוזה הוא מבחן אובייקטיבי (ר' ג. שלו, דיני חוזים – החלק הכללי (תשס"ה—2005), בעמ' 172-174) ולא די בכוונתו הסובייקטיבית של צד אחד על מנת לשללה. הנתבע לא זימן לעדות את מוכרי הדירות על מנת שיתמכו בגירסתו בעניין תוכן ההסכמה ואף לא את מי שהיה עורך דינו באותה עיסקה, עו"ד פורטמן, והעובדה כי ההסכם בוטל בהסכמה מאוחר יותר (ר' נספח ג' לתצהיר הנתבע) יש בה דוקא כדי לתמוך במסקנה כי אכן היה הנתבע צד להסכמים שחייבו אותו.

הסכם התווך

5. אין מחלוקת כי הנתבע חתם על טופס "הזמנת שירותי תווך במקרקעין" (נספח א' לכתב התביעה. ר' עדותו של הנתבע בעמ' 21, שורות 23-24). לטענתו פגום טופס ההזמנה בשניים. ראשית, פרטי התובעת אינם מופיעים בו כפי הנדרש לפי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ו-1997. השני – כתובת הדירות נשוא התביעה התווספה רק לאחר שנחתם טופס ההזמנה.

סעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובע כי "מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".

סעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ו-1997 קובע כי :
"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, יכללו לפחות הפרטים הבאים:
(1) שמות כתובות ומספרי זהוי של המתווך והלקוח;
.

.

(3) תיאור הנכס נושא פעולת התווך;
."

אכן הוראות אלו הן קוגנטיות ותכליתן למנוע מחלוקות ככל הנוגע לפרטים הנזכרים בתקנות (ר' בר"ע (י-ם) 4244/02 כץ נ. כהן; בר"ע (מחוזי ב"ש) 952/98 שיריזיאן נ. סלאב ירונה ואח'). עם זאת, גם עקרון תום הלב שהינו עקרון על בשיטתנו הוא עקרון קוגנטי, ותכליתו למנוע שימוש לרעה בזכויות למיניהן ובקיום חיובים. בין היתר תפקידו של עקרון תום הלב לגשר על הפער שבין הזכות הפורמאלית לבין תכליתה. בין שזכות זו נתונה מכח החוזה ובין שנתונה מכח הדין (ר' כללית ג שלו, דיני חוזים – החלק הכללי (תשס"ה-2005), בעמ' 105 ואילך).

סעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין קובע כי הפרטים שפורטו לעיל חייבים להופיע בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך. עם זאת, מקום שפרטים אלו אינם שנויים במחלוקת, והיותו של המתווך הגורם היעיל בכריתת ההסכם אף היא אינה שנויה במחלוקת (ר' סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין), סבורה אני כי הטענה ולפיה אך מחמת היות המסמך חסר אין המתווך זכאי לשכרו, מנוגדת לעקרון תום הלב.

בטופס ההזמנה נשוא התביעה מופיע שם המתווכת בתחתית העמוד. נכון אמנם כי כתובתה של המתווכת ומספר הזהות שלה אינם מופיעים בטופס ההזמנה אך הנתבע אינו חולק על כך כי התובעת היא שהראתה לו את הדירות נשוא התביעה וכי בעקבות זאת נחתמו חוזי המכר. בנסיבות אלו תוצאה ולפיה לא השתכלל חוזה מחמת חסרונם של כתובת המתווכת ותעודת הזהות שלה אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה ועם עקרון תום הלב (השווה ע"א 2819/00 בן אור נ. רוזן אליו היפנה ב"כ הנתבע). הוא הדין בהוספת כתובת הדירות לאחר החתימה על ההזמנה. הנתבע אינו חולק על כך כי התובעת היא שהראתה לו את הנכס וכי בעקבות זאת חתם על הסכמי הרכישה. דוקא משום שתכלית המסמך הכתוב בענייננו עניינה מניעת מחלוקות לגבי הפרטים הנזכרים, מקום שאין מחלוקות
- מהסוג הרלוונטי לדרישת המסמך הכתוב, לא רק שהעלאת הטענה אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה אלא שיש לראות בה משום שימוש בזכות הנובעת מהדין שלא בתום לב. יתר על כן. נראה כי מקום בו הוספו כתובות הדירות לאחר החתימה אך בהסכמת מזמין שירותי התווך, יש לאמר כי נתמלאה דרישת סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין (השווה ת.א. (י-ם) 6377/98 טרנס גלובל נ. נתנאל פ"מ תשס"א (3) 75 אליו מפנה ב"כ הנתבע).

6. אשר לטענה ולפיה הנתבע שאינו קורא עברית חתם על המסמך בלא שהבין את תכנו. הנתבע, שעל פי עדותו בבעלותו כ-6000 דירות אותן הוא מנהל (ר' עמ' 21, שורות 1-6), ושלא היתה מניעה כי יבקש תרגומו של המסמך בטרם יחתום עליו, נטל על עצמו את הסיכון בחתימה ובנסיבות אלו לא עומדת לו טענת "לא נעשה דבר" (
non est factum
. לטענה זו ר' ד. פרידמן, נ. כהן, חוזים (כרך ב', תשנ"ג-1992, בעמ' 682-688).
לאור מבחנו האובייקטיבי של אומד הדעת טענתו של הנתבע כי סבר שהזכות לדמי תווך תלויה במימושה של העיסקה אין בכוחה לגרוע מתוקפו של החוזה שנכרת.

הזכות לדמי תווך

7. על פי סעיף 4 להסכם התווך עליו חתם התחייב הנתבע "..לשלם למתווך, מיד עם חתימת הסכם מחייב ביחס לנכס בכל קרה שהצדדים להסכם הוצגו או נודע להם על הנכס, גם אם בעקיפין, ע"י המתווך, דמי תווך כדלקמן:
בקניה 2% +מע"מ ממחיר המכירה הכולל של הנכס (לרבות ציוד, ריהוט וכו').
"

לטענת הנתבע סיכם בעלפה עם התובעת כי הזכות לדמי תווך תשתכלל רק עם מימוש העיסקה (ר' סעיף 17 לתצהיר הנתבע). התובעת מכחישה סיכום כאמור (סעיף 13 לתצהיר התובעת). לא שוכנעתי במידה מספקת כי הסכמה כאמור אכן נתגבשה. אין זה סביר בעיני כי התובעת היתה מגיעה לכלל הסכמה כאמור, וזאת בשים לב לאמור בטופס ההזמנה ולהלכות הקיימות בעניין זה. יתכן כי היתה קיימת אי הבנה בין הצדדים בעניין זה וכי המושג "סגירת העיסקה" בו עשה הנתבע שימוש גם במהלך הדיון לא היה ברור דיו (ר' עמ' 22, שורות 1-4). כך או אחרת. הנתבע חתם על טופס ההזמנה ולא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח כי הגיע לכלל הסכמה אחרת.

8. על פי ההסכם הזכות לדמי תווך מתגבשת עם חתימת ההסכם. הסכם כאמור נחתם. ההלכה היא כי העובדה שההסכם בוטל מאוחר יותר, גם בהסכמה, אין בה כדי לשלול מהמתווך את זכותו לדמי תווך (ר' ע"א 62/77 סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ נ. מאיר קראוס פ"ד לא(3) 695, בעמ' 700; ע"א 107/86 אהרן חסין נ. דוד בלס ו-7 אח' פ"ד מב(1) 517, בעמ' 521; ע"א 324/89 ג.ז. רכסים בע"מ ו-4 אח' נ. פסח גרופר פ"ד מו(2) 724, בעמ' 732-733). אין מחלוקת על גובה דמי התווך אותם תבעה התובעת.

התוצאה היא שאני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סך של 76,354₪ כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה בתוספת הוצאות משפט בגובה האגרה ששולמה בתיק כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ששולם של וכן שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ.

ניתן היום כ"ג באב, תשס"ח (24 באוגוסט 2008) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
שירלי רנר
, שופטת











א בית משפט שלום 1050/04 פרוספריטי נדל"ן-רונית דוויק נ' רלף רידר (פורסם ב-ֽ 24/08/2008)