פסקי דין על שאול כהן | פסקי דין על משה כהן | פסקי דין על אורי כהן | פסקי דין על הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים | פסקי דין על עיריית ירושלים |

1091/07 עתמ     02/09/2008




עתמ 1091/07 שאול כהן, משה כהן, אורי כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, עיריית ירושלים




בעניין:
1



בתי המשפט


בית המשפט המחוזי בירושלים
בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים
עת"ם 1091/07


בפני
:
כב' השופט נֹעם סולברג

03/09/2008





בעניין:
1. שאול כהן
ת.ז. 71385777
2. משה כהן
ת.ז. 27456104
3. אורי כהן
ת.ז. 34538397



ע"י ב"כ עו"ד חיים נובוגרוצקי


העותרים



נ
ג
ד




1. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

2. עיריית ירושלים


ע"י ב"כ עו"ד הדר מנצורי
לשכת היועץ המשפטי לעיריית ירושלים


המשיבות



פסק דין

1.
עתירה להורות על חישוב
היטל השבחה
בשיטת
המקפצה
ולא בשיטת
המדרגות
.

2.
העותרים רכשו מקרקעין ברחוב הרכבת בירושלים על מנת לבנות עליהם דירות למגורים, להם ולאחרים. בתחילה נועדו המקרקעין לבית קברות, עד לשינוי ייעודם ביוזמת העותרים, למגורים, כשעל-פי התכנית ניתן לבנות 6 יחידות דיור ב-5 קומות. העותרים ביקשו להוציא היתר בנייה, וכמו כן ביקשו לקבל שומה לתשלום עבור
היטל ההשבחה
.

3.
השומה נעשתה בשיטת
המדרגות
. על-פי שיטה זו מחושב היטל ההשבחה לגבי כל תכנית ותכנית שאושרה במהלך התקופה שלגביה מחושבת ההשבחה. היטל ההשבחה הכולל שעל בעלי המקרקעין לשלם הוא סך כל היטלי ההשבחה החלקיים שנוצרו במהלך התקופה, כשהחישוב נעשה לפי שווי המקרקעין סמוך לפני ומיד אחרי אישורה של כל אחת מהתכניות המשביחות בנפרד.
4.
פשוטה משיטת
המדרגות
היא שיטת
המקפצה
. על-פי שיטה זו מחושב היטל ההשבחה שנוצרה כתוצאה מהתכנית האחרונה ביחס לתכנית הראשונה שהייתה בתוקף במועד תחילת העבודה. למעשה, בשיטת
המקפצה
'מדלגים' על התכניות שאושרו במהלך התקופה ומביאים בחשבון רק את התכנית הראשונה והאחרונה. מעריכים את שווי המקרקעין לפני אישור התכנית הראשונה ואת שווים סמוך לאחר אישורה של התכנית המשביחה האחרונה. ההפרש הוא ההשבחה, וההיטל הוא מחציתו.

5.
שנים ארוכות נהגה
שיטת המקפצה
, עד שנהפכו היוצרות בפסיקת בית המשפט העליון בעניין
פמיני
(רע"א 4217/04
פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים
(ניתן ביום 30.10.06)). מעתה, במצבים שבהם חלה הוראת סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, קרי, במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו ולא שולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, יש לחשב את ההשבחה באופן אשר מצרף את ההשבחות שנוצרו בעקבות אישורה של כל תכנית ותכנית. לא עוד
שיטת המקפצה
, אלא
שיטת המדרגות
.

6.
העותרים טוענים כי יש לחשב את
היטל ההשבחה
בעניינם ב
שיטת המקפצה
, ולא ב
שיטת המדרגות
, בשל הסכם שבין הצדדים, הבטחה מאת הרשות, ועל מנת למנוע הפלייה פסולה. המשיבות טוענות כי משנדחתה בקשתן מאת בית המשפט העליון לקיים דיון נוסף בעניין
פמיני
הריהן פועלות ב
שיטת המדרגות
בלבד בכל המצבים הרלוונטיים, לרבות בתיקים שבהם כבר נעשו שומות ב
שיטת המקפצה
. לשיטתן, אין יסוד לעתירה, באשר החלטתן לחשב את ההשבחה על-פי
שיטת המדרגות
, נובעת אך ורק מחובתן החוקית לפעול בהתאם להלכה שנפסקה בבית המשפט העליון.
אדון להלן ב-3 טענות העותרים, כסידרן.
7.
העותרים ביקשו בשעתו לעשות את החישוב לפי
שיטת המקפצה
ובקשתם נענתה. לשיטתם, בקשתם הריהי
הצעה
, כמשמעה בסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, ותשובת העירייה, שנענתה לבקשה תוך הצבת שני תנאים, היא
קיבול
, כמשמעו בסעיף 5 לחוק החוזים; ובכך נוצר חוזה. התנאי האחד היה המצאת ערבות בנקאית על סך 4,000,000 ₪ במקום 3,500,000 ₪ כפי שנקבע בתחילה, כי מנהל המחלקה להיטל השבחה בעירייה סבר שהשומה לפי שיטת
המקפצה
תהיה גבוהה יותר מזו שלפי שיטת
המדרגות
. התנאי השני היה חתימה של העותר 1 על מכתב שנוסח לטענתו על-ידי מנהל המחלקה להיטל השבחה ובו התחייבות לקבלת תוצאת התחשיב לפי שיטת
המקפצה -
גם אם ייקבע בדיון נוסף בעניין
פמיני
שהחישוב צריך להיעשות בשיטת
המדרגות
- מבלי לערער על השימוש בשיטה זו.

8.
לשיטת המשיבות, אין בחילופי הדברים הנ"ל שבין הצדדים, לא הצעה, לא קיבול ולא הסכם. אמת נכון הדבר, מלכתחילה נעשתה השומה ב
שיטת המדרגות
, והמשיבות נעתרו לפניית העותרים לעשות שומה חדשה ב
שיטת המקפצה
. המכתב הנ"ל - שנכתב לטענת המשיבות ע"י העותר 1 בלבד - איננו בגדר הסכם, אלא בקשה גרידא, בקשה שהמשיבות ראו להעתר לה, משיקולים של התחשבות ומתן שֵרות לאזרח, כשמצב הדברים המשפטי ביחס לאופן חישוב ההשבחה לא היה סופי וחלוט, ואיפשר זאת.

9.
כשלעצמי, למקרא תוכנו ולפי נסיבות כתיבתו, קרוב המכתב הנ"ל (נספח ה' לעתירה), להיות הסכם. ברם, הסכם שכזה לא נועד לחול לנצח. ברי כי נכונות שכזו מצִדה של העירייה לחישוב ב
שיטת המקפצה
, הריהי תקפה ועומדת כל עוד היא עולה בקנה אחד עם החלטת בית המשפט העליון בדיון הנוסף בעניין
פמיני
, או בבקשת המשיבות לעיכוב ביצוע פסק הדין. כזכור, חלקו המשיבות על הלכת
פמיני
וביקשו - הן וכן גם מרכז השלטון המקומי - מבית המשפט העליון, לקיים דיון נוסף (דנ"א 9425/06, נספח ב' לכתב התשובה). בין לבין, קרי, מעת מתן פסק הדין ועד למתן ההחלטה בבקשה לדיון הנוסף (החלטה בבקשת המשיבות לעיכוב ביצוע, לא ניתנה), עשו המשיבות את מרבית שומות ההשבחה ב
שיטת המקפצה
, מתוך מחשבה שהלכת
פמיני
טרם הבשילה לכדי הלכה סופית וחלוטה. בשומות צויין במפורש כי ככל שלא תתקבל הבקשה לדיון נוסף, תֵעשה שומה חדשה ב
שיטת המדרגות
. מוטב היה לציין במפורש בכתב בענייננו באופן דומה, אך גם בשתיקה, חזקה על העירייה שלא התכוונה להתחייב לפעול בניגוד לפסיקת בית המשפט העליון, ולהתקשר ב
חוזה

פסול
כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים; ומכל מקום היא אינה רשאית לעשות כן. אומד דעתם של הצדדים הוא זה, כלומר, לנקיטת דרך פעולה שהמצב המשפטי מאפשר, כל עוד הוא מאפשר זאת. יש לקרוא אפוא לתוך המכתב (נספח ה' לעתירה) מכללא, אותו ציון מפורש שנעשה בכל אותן שומות בתקופת הביניים, שאם לא תתקבל הבקשה לדיון נוסף, תֵעשה שומה חדשה ב
שיטת המדרגות
.

10.
הסכמתן של המשיבות לתוכנו של המכתב האמור, לא באה אלא מתוך כוונה והנחה שההיטל ישולם בתוך תקופת הביניים שעד למתן החלטה בבקשה לדיון הנוסף. באין ראיה לסתור, נאמנים עליי דברי המשיבות בתשובתן כי לא הסכימו ולא התכוונו לכך שהעותרים יחוייבו על-פי
שיטת המקפצה
, לאחר מתן החלטת בית המשפט העליון בבקשה לדיון נוסף, המורה על חיוב ב
שיטת המדרגות
.

11.
ודוק: בעניינם של העותרים החליטו המשיבות מלכתחילה כי השומה תבוצע על-פי
שיטת המדרגות
. בידיהן הייתה החלטת השמאי המכריע ביחס לשיעור היטל ההשבחה שחל עקב אישור התכנית הראשונה. בהתחשב בעצם קיומה של שומה של מוסד מחייב, על אודות ההשבחה הראשונה, ולנוכח פסיקת בית המשפט העליון בעניין
פמיני
על חישוב ב
שיטת המדרגות
, סברו המשיבות כי נכון יהיה ליישם שיטה זו בחישוב
היטל ההשבחה
בעניינם של העותרים. שיקול נוסף היה זה שהשמאית מטעם המשיבות העריכה ששיטה זו תקל עם העותרים ביחס ל
שיטת המקפצה
. בהתאם לכך נשלחו הודעות חיוב אל העותרים.
ואולם, משביקש העותר 1 לעשות שומה ב
שיטת המקפצה
, נאותו לכך המשיבות, לפנים משורת הדין, מתוך רצון כאמור להתחשב ברצון האזרח. דומני כי בנסיבות כמתואר, לא יהא זה מן המידה לזקוף את אופן התנהלותה של העירייה לחובתה, גם אם מוטב היה לנסח את המכתב (נספח ה' לעתירה) באופן ברור יותר, שיימנע אי-הבנות. משניתנה החלטת בית המשפט העליון ביום 6.9.07 ולפיה נדחתה הבקשה לדיון נוסף, שוב אין המשיבות רשאיות לפעול ב
שיטת המקפצה
והריהן אנוסות על-פי דיבורו של בית המשפט העליון, לפעול על-פי
שיטת המדרגות
. לא מסוּר להן שיקול דעת לפעול אחרת.

12.
על יסוד אותן עובדות שעליהן ביססו העותרים את טענת ה
הסכם
שבינם לבין המשיבות, הם טוענים את טענתם השנייה, כי נוצרה
הבטחה
מחייבת של הרשות, העומדת בכל הדרישות שנקבעו בפסיקה לעניין
הבטחה שלטונית
; ולא היא. בנסיבות העניין דנן,
"לא נמצאה לנו הבטחה (או התחייבות) מפורשת וברורה אשר ניתנה בידי בעל-שררה בגדר סמכותו החוקית ובכוונה כי יהיה לה תוקף משפטי"
(בג"ץ 1703/92
ק.א.ל נ' ראש הממשלה
, פ"ד נב(4) 193, 225 (1998); בג"ץ 4157/98
"צוות" אגודת גימלאי שרות הקבע בצה"ל נ' שר האוצר
, פ"ד נה
(2) 769 (2004)). בעתירתם לא הניחו העותרים תשתית עובדתית להוכיח כי ניתנה הבטחה שכזו. הטענה על כך שאת מכתבו של העותר (נספח ה' לעתירה) ניסח מנהל המחלקה להיטל השבחה בעירייה, הוכחשה על-ידי המשיבות, ומכל מקום, למקרא תוכנו ועל-פי פרשנותו כדלעיל, אין בו משום
הבטחה
; גם אִילו ניתנה הבטחה מעין זו, הריהי חורגת מסמכותו החוקית של נותנהּ ואין לה תוקף משפטי.

13.
טענתם השלישית של העותרים היא על הפלייה כלפיהם. במועד הרלוונטי נהגה אצל העירייה
שיטת המקפצה
, ולא היה מקום להפלות את העותרים ולעשות להם חישוב ב
שיטת

המדרגות
. אילו מלכתחילה נעשתה השומה כראוי וכמקובל אז, ב
שיטת

המקפצה
, כי אז לא הייתה עתירה זו באה לעולם. בדיעבד, משנעשתה על-ידי המשיבות שומה חדשה ב
שיטת

המקפצה
, יש להעמיד את העותרים, לטענתם, באותו מצב שבו נמצאים נישומים אחרים שכבר נעשה לגביהם חישוב לפי
שיטת

המקפצה
, ולא לפתוח מחדש שומות שנעשו לפי שיטת
המקפצה
אם הנישומים אינם מבקשים זאת.

14.
בתשובתן מכחישות המשיבות את טענותיהם העובדתיות של העותרים. לדבריהן, שלא נסתרו, עם היוודע החלטת בית המשפט העליון על דחיית הבקשה לדיון נוסף, יישֹמו המשיבות את
שיטת

המדרגות
בכל התיקים הרלוונטיים שבהם טרם שולם ההיטל. בתיקים שבהם הוצאו שומות ב
שיטת המקפצה
, פעלו המשיבות להוצאת שומות חדשות ב
שיטת

המדרגות
.

15.
אכן, טענת ההפלייה לא הוּכחה ודומני כי המשיבות נהגו בעניינם של העותרים באופן שווה ליתר הנישומים אשר טרם הסדירו את תשלום היטל ההשבחה. העותרים טוענים, כאמור, על
"קבוצת השוויון שלגביה השומות הינן בשיטת המקפצה. קבוצה זו כוללת את אלו שהחלו בהליכים במועד שבו החלו העותרים אולם השומה שלהם מלכתחילה נעשתה בשיטת המקפצה ולכן הסתיימה לפני ההחלטה בדנ"א פמיני. כמו כן כוללת קבוצה זו את כל אלו שלגביהם ניתנו כבר שומות בשיטת המקפצה על אף שאלו לא שולמו עדיין, ועל אף שההליכים לגביהם לא הסתיימו לפני דנ"א פמיני"
(סעיף 7 לסיכומים). כמסתבר, זו טענה סתמית ולא הוצג לה כל ביסוס. כאמור, במקרים שבהם נעשתה השומה על-פי
שיטת המקפצה
וטרם שולם סכום ההיטל, הוצאו שומות חדשות ב
שיטת המדרגות
. גם הטענה השלישית, טענת ההפלייה, נדחית אפוא.

16.
אשר על כן, העתירה נדחית.

אף-על-פי-כן, החלטתי שלא לעשות צו להוצאות. גם בהנחה שהעירייה נהגה בעותרים לפנים משורת הדין בכך שנעתרה לבקשתם להכין להם שומה חדשה ב
שיטת המקפצה
וגם בהנחה שהעותר 1 הוא אשר כתב את המכתב (נספח ה') וזה לא הוכתב לו על-ידי מנהל מחלקת היטל השבחה, הרי שמן הראוי היה להבהיר לעותרים "ברחל בתך הקטנה" שהסכמת העירייה תקֵפה רק למשך תקופת הביניים וכי אם תידחה בקשת המשיבות לדיון נוסף, שוב לא ניתן יהיה לעשות שומה אלא ב
שיטת

המדרגות
. היה צריך לציין זאת במפורש, כדרך שנעשה לגבי שאר השומות שנעשו ב
שיטת

המקפצה
בתקופת הביניים.

לפיכך החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.

ניתן היום, ב' באלול תשס"ח (2 בספטמבר 2008), בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

נֹעם סולברג
, שופט








עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 1091/07 שאול כהן, משה כהן, אורי כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, עיריית ירושלים (פורסם ב-ֽ 02/09/2008)