פסקי דין על אורן ישראלי | פסקי דין על אורן אופירה | פסקי דין על אורן אסנת ואח' | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה | פסקי דין על מועצה מקומית גדרה |

2374/00 א     20/11/2001




א 2374/00 אורן ישראלי, אורן אופירה, אורן אסנת ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, מועצה מקומית גדרה




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
ת.א
002374/00
בש"א 18617/01
בש"א 18203/01
בפני
:
כב' השופטת גרסטל הילה








1.
אורן ישראלי
2.
אורן אופירה

3.
אורן אסנת

4.
בן שך מרדכי

5.
בן שך אהוד

6.
גופר מיכל

7.
שדה יצחק

8.
הנקין דוד

9.
הנקין רות

10.
כהנוב אברהם

11.
קפלן מאיר

12.
בושס הדה


בעניין
:

המבקשים בבש"א 18203/01





13. ריהן אריאלה

14. לוין אילנה

15. אלטמן טבעונה

16. פורטנוי נירה

המבקשות בבש"א 18617/01




נ
ג
ד




1 . הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה


2 . מועצה מקומית
גדרה


המשיבות בשתי הבקשות










סנאורה בע"מ


המשיבה הפורמלית







החלטה


1.
החלטה זו עניינה שתי בקשות שונות שהגישו צדדים שלישיים בתיק, לסילוק על הסף של הודעות צד ג' שהוגשו נגדם.

בש"א 18617/01 – הוגשה ע"י צדדים שלישיים 15-18 ומבוססת על טענות התיישנות, העדר עילה והעדר יריבות, וכן, אי תשלום אגרה.
בש"א 18203/01 – הוגשה ע"י צדדים שלישיים 1-7, 10-14 ומבוססת אף היא על טענות התיישנות, העדר עילה, העדר יריבות, אי תשלום אגרה, אי עמידה בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 (להלן: - "התקנות") ומניעות.

2.
הרקע הנדרש לצורך מתן החלטה בבקשה זו, בקליפת אגוז, הוא כדלקמן:

א.
המשיבה הפורמלית הגישה נגד המשיבות תובענה בה היא מבקשת שיושבו לה היטלי השבחה ותשלומים שנגבו ממנה בחוסר סמכות ושלא כדין בקשר עם חלקות 47-55 בגוש 4585 וחלקות 22-24 בגוש 4587 (להלן – "המקרקעין"). כן נתבקש סעד הצהרתי לפיו המשיבה הפורמלית לא היתה הבעלים של המקרקעין וכן לא היתה חוכרת לדורות.

ב.
מלכתחילה, הוגשה התובענה כהמרצת פתיחה (ה.פ. 11306/99), ובהחלטתי מיום 13.8.00, הוסבה לפסים של תובענה רגילה, במסגרתה הגישו המשיבות הודעות צד ג' למבקשים ולאחרים (להלן – "ההודעה" או "הודעת צד ג'").

ג.
בהודעת צד ג' טוענות המשיבות, שאם יקבע שהן לא היו זכאיות לגבות את ההיטלים מהמשיבה הפורמלית, כי אז, זכאיות הן לגבות את ההיטלים מהמבקשים, ולפיכך, אם ימצא שהיטל ההשבחה והמיסים שגבו נעשה שלא כדין ביחסיהם עם המשיבה הפורמלית, ויהיה עליהן להשיב את היטלי ההשבחה והמסים, על המבקשים יהיה לשפותן.

ד.
המבקשים מצידם, הגישו
את הבקשות נשוא החלטה זו, לסילוק על הסף של הודעת צד ג'.

ה.
אין עוד חולק שנושא האגרה הוסדר עובר למתן החלטה זו ולפיכך ענין זה אינו חלק מהחלטה זו.

3.
בש"א 18203/01:

א.
המבקשים טוענים, כאמור, לסלק הודעת צד ג' שנשלחה להם על הסף, ממספר טעמים. בקשה זו נתמכת ע"י תצהירו של מבקש 7 בלבד ומצורפים אליה מספר נספחים, כולם אישורי המשיבה 2 לרשם המקרקעין ולפיהם אין למשיבה 2 התנגדות לביצוע פעולות בספרי המקרקעין. הפעולות מתייחסות למבקשים שונים.
לדבריהם, עיון בחוזי החכירה (נספחים ד1-ד7 להודעת צד ג') מעלה, כי המבקשים אינם חוכרים לדורות של המקרקעין ולפיכך, אין הם חייבים בשיפוי המשיבות אם יינתן נגדן

פסק דין
, שכן רק בעלים או חוכרים לדורות של מקרקעין חייבים בהיטלי השבחה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק").
לטענת ב"כ המבקשים, באשר לחלק הארי של המבקשים (המבקשים 1-9 ו –11), הסכם החכירה אינו עולה על 25 שנים, למבקשת 12 – אין כלל הסכם חכירה, ואילו למבקש מספר 10, שהינו בעל חוזה חכירה ל-42 שנה, אין כל חבות, שכן על פי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, החבות בתשלום היטל השבחה לגבי קרקע חקלאית חלה על ממ"י, אלא אם כן תוקן חוזה החכירה המקורי או נחתם חוזה חכירה חדש אשר התיר לחוכר לדורות לנצל את הקרקע על פי יעודה החדש.
כן מעלה ב"כ המבקשים טענה, שהודעת צד ג' מהווה סטיה של המשיבות מההליכים הקבועים בסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק לגביית היטלי השבחה, ואין לאפשר להן לעשות כן. כן סבור הוא, שההודעה אינה עומדת בתקנות, בכל האמור לחובתו של תובע לפרט את תביעתו ואת סכום התביעה מכל אחד מהנתבעים. ובנוסף, טוען ב"כ המבקשים להתיישנות התביעה שכן עילת התביעה נולדה ביום 24.1.91, הוא יום אישור תכנית זמ/במ/561, וכן טוען ב"כ המבקשים למניעות, לאור אישור מטעם המשיבה (המועצה המקומית גדרה
) מיום 1.10.92, לפיו אין לה התנגדות לביצוע העברות במקרקעין על פי התב"ע זמ/זב/561.

ב.
מנגד טוענות המשיבות, כי אין למחוק את הודעת צד ג' על הסף.
ב"כ המשיבות טוענת, שמחיקת תובענה על הסף הינה בגדר אמצעי שננקט בלית ברירה וכמדיניות משפטית יש לנסות ולהימנע ממנו.
כן טוענת היא שמסכת העובדות וההסכמים בתיק הינה סבוכה ועוסקת בחוזי חכירה החל משנות החמישים. ב"כ המשיבות אף מדגישה שהבקשה לסילוק על הסף של התובענה העיקרית, מטעמן,
נדחתה, וסילוק הודעת צד ג' על הסף, תוביל למצב לא מאוזן.
לגישת ב"כ המשיבות, מערך ההסכמים בין הצדדים מעלה, למעלה מכל ספק, שבמועד אישור התוכנית המשביחה את המקרקעין היו המבקשים 1-7 במעמד של חוכרים לדורות, ולפיכך ניתן להטיל עליהם את היטלי ההשבחה.
גם בהתייחס למבקשים 8-9 טוענת ב"כ המשיבות כי היו בעלי זכויות במקרקעין העולות כדי חכירה לדורות. ומכל מקום, במסגרת הודעת צד ג', יש לברר מתי וכיצד קיבלו המבקשים 8-9 זכויות במקרקעין. בהתייחס למבקש
10
- טוענת ב"כ המבקשים כי מעמדו כחוכר לדורות אינו שנוי במחלוקת.
בהתייחס למבקש 11 טוענת ב"כ המבקשים כי גם מבקש זה הינו חוכר לדורות, ובהתייחס למבקשת 12, טוענת היא לסתירה בטענותיה, שכן במידה ואין לה כלל חוזה חכירה, כפי שטוען ב"כ המבקשים, הרי שלא היה באפשרותה למכור את זכויותיה למשיבה הפורמלית.

כן טוענת ב"כ המשיבות בתגובתה, בהתייחס לטענה בדבר אי מילוי ההליכים הקבועים בחוק לחיוב בהיטל השבחה, כי טענה זו אינה יכולה להצדיק סילוק תובענה על הסף, ולאור סעיף 11 לתוספת השלישית לחוק הקובע שכל שותף ישלם את חלקו היחסי במקרקעין המשותפים, לא היה כל צורך לפרט את טענותיה במסגרת הודעת צד ג'.
בהתייחס לטענת ההתיישנות, טוענת ב"כ המשיבות כי עילת התובענה נולדה רק ביום הגשת התביעה נגד המשיבות, שכן עד למועד זה, לא טענה המשיבה הפורמלית כנגד היטלי ההשבחה ששילמה, ולכן לא צריכות היו המשיבות להגיש תביעה נגד המבקשים. גם בהתייחס לטענת המניעות
טוענת ב"כ המשיבות כי מששילמה המשיבה הפורמלית את ההיטלים, לא היו צריכות המשיבות לתבוע את המבקשים.

ג.
ב"כ המבקשים הגיב לתגובת המשיבות. בתגובתו, טוען ב"כ המבקשים
שהמשיבות מנסות ליצור מעטה ערפל בכל האמור לתקופות החכירה של המבקשים במקרקעין, ושב על טיעוניו בעניין מעמדם של המבקשים השונים במקרקעין.

ד.
ב"כ המשיבות ביקשה והגישה תגובה נוספת,
בה מבקשת היא להדגיש שעמדת מרשיה מבוססת על מסמכים רבים שאינם מצויים בידיהם ולפיכך המסכת העובדתית עדיין טעונה ברור, וככל שתידרש לגבות את עמדת מרשיה בתצהיר, תעשה כן.


4.
בש"א 18617/01

א.
בקשה זו נתמכת בתצהירה של מבקשת 13 (ריהן אריאלה), ומצורפים אליה כתבי טענות ומסמכים שונים.


גם בבקשה זו מתבקש סילוק הודעת צד ג', ממספר סיבות:
מטעמי התיישנות, שכן לגישת ב"כ המבקשות, בבקשה זו, בתוספת השלישית לחוק, קבועים מועדים למתן הודעה למבקשים על חבותם בהיטל השבחה, ומשלא עמדו המשיבות במועדים אלו, מנסות הן לאכוף מועדים אלה בדרך של משלוח הודעת צד ג', ואין לתת יד לכך.
ב"כ המבקשות בבקשה זו אף טוען כי המבקשות אינן ולא היו מעולם הבעלות או החוכרות לדורות של המקרקעין, אלא חוכרות את המקרקעין לתקופה של 21 שנים בלבד, ובמועד ההשבחה עשה, המינהל שימוש בזכותו לבטל את חכירת מבקשות אלו, וזכויותיהן
פקעו.
בנוסף, טוען ב"כ המבקשות בבקשה זו, שהודעת צד ג' אינה כוללת את כל העובדות הרלוונטיות, חסר הפירוט וחלוקה בין הצדדים השלישיים.
לחילופין, טוען ב"כ המבקשות בבקשה זו, שיש למחוק את הודעת צד ג' ככל שהיא מתייחסת לתב"ע 1/561 שכן התב"ע הרלוונטית למבקשות היא אך ורק תב"ע זמ/מב/ 561, מהסיבה שיתר התוכניות נכנסו לתוקף זמן רב לאחר שהמבקשות דנן העבירו את זכויותיהן במקרקעין.
עוד טוען ב"כ המבקשות, שיש לדחות את ההודעה על הסף בשל מניעות שכן המשיבות לא איזכרו בכל דרך שהיא את חובן הנטען של המבקשות ויצרו מצג כאילו לא קיים חוב בהיטל ההשבחה. לאור מצב זה, שינו המבקשות את מצבן לרעה, שאם לא כן, היו דואגות לבטחונות מתאימים ביחסיהן עם המשיבה הפורמלית.

ב.
בתגובה לבקשה זו, שבה ב"כ המשיבות על החלק הארי של טענותיה מבש"א 18203/01: הן לעניין ההתיישנות, הן
לעניין העדר הפירוט של הודעת צד ג',
והן לעניין המניעות.
בנוסף, טוענת ב"כ המשיבות שאין לסלק את התובענה על הסף, שכן לגישת המשיבות היו המבקשות חוכרות לדורות של המקרקעין ומכל מקום קיימות מחלוקות באשר למעמדן של המבקשות במקרקעין ובמהלך הדיון יתבקש בית המשפט לאפשר למשיבות להציג ראיות ומסמכים בדבר מעמדן של המבקשות כחוכרות לדורות. גם בהקשר לטענת המבקשות בדבר ביטול החכירה במועד ההשבחה, טוענת ב"כ המשיבות כי אין טענה זו מצדיקה סילוק תובענה על הסף, שכן היא מחייבת בירור עובדתי במהלך התובענה עצמה. גם בהתייחס לטענת המבקשות הנוגעת לתב"ע 1/561, טוענת ב"כ המשיבות
שאין לקבל טענה זו, בשל הסדר עם המשיבה הפורמלית לפיו ישולם היטל ההשבחה בשלבים.

ג.
בתגובת ב"כ המבקשות לתגובת המשיבות, שב ב"כ המבקשות על בקשתו לסלק את ההודעה על הסף. ב"כ המבקשות טוען, שהתמונה המוצגת בפני
בית המשפט ברורה גם בשלב זה, ושתגובת המשיבות אינה מגובה בתצהיר, על אף שהיא כוללת עובדות חדשות. ב"כ המבקשות אף יוצא נגד טענות המשיבות לפיהן, רק עם הגשת התביעה על ידי המשיבה הפורמלית, יכולות היו הן להגיש תביעה נגד המבקשות, וכי גם מקום בו שילמה המשיבה הפורמלית את ההיטלים, יכולות היו המבקשות לבוא בדרישה אל המשיבות.

ד.
אף לבקשה זו
ביקשה ב"כ המשיבות להגיש תגובה ואף הגישה.
בתגובה זו, שבה היא על חלק מטענותיה ומבהירה, כי טרם נפרסה היריעה במלואה בפני
בית המשפט, וכי, לכל הפחות, למרשותיה, עילת תביעה לכאורה. כן טוענת היא, שאין באי צירוף תצהיר לתגובה כדי לשנות מהמסקנה המתבקשת על ידיה.

5.
נוכח הדמיון בשתי הבקשות מצאתי לנכון לדון בהן במאוחד -
ולדחותן.

ברקע הדברים יש לשוב ולהזכיר שסילוק תובענה על הסף הינו הליך קיצוני ויוצא דופן הננקט בלית ברירה ובמקרים קיצוניים בלבד. ראה לעניין זה בספרו של א. גורן, סוגיות בסדר הדין האזרחי, מהדורה שישית, עמוד 141, וכן ע"א 35/83 חסין נ' פלדמן, פ"ד לז(4) 721, המוזכר שם.

עוד יצויין, שגם עוד קודם לבחינת טענות המבקשים לגופן, הרי שרק למקרא שורת טענות הצדדים, התגובות להן, וצרור הנספחים שצורף להן, קשה שלא להתרשם ממורכבותה של הודעת צד ג'.

לגופה של מחלוקת, ומבלי שיהיה בכך כדי לקבוע מסמרות לעניין מערכת היחסים בין המשיבות לבין המשיבה הפורמלית, אציין שאין בידי, בשלב זה, לקבל את טענות המבקשים לעניין ההתיישנות ולעניין המניעות העולה כדי סילוק התובענה על הסף.
מקום בו שילמה המשיבה הפורמלית את היטלי ההשבחה למשיבות, הרי שמובן מאליו שלא יכולות היו המשיבות להעלות על דעתן כי עליהן להגיש תובענה נגד המבקשים עובר להגשת התביעה הראשית על ידי המשיבה הפורמלית, ולפיכך, יש לקבוע את מועד היווצר העילה, הוא המועד הקובע לענין תחילת מירוץ ההתיישנות, כמועד מאוחר הרבה יותר מהמועד הנטען ע"י המבקשים.

גם בטענות המבקשים לעניין תקינותו ונכונותו של ההליך, בכל האמור לסטיה מסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק, אין כדי לסלק את ההודעה על הסף, ואלו ימוצו בשלב מאוחר יותר. כאמור בעמוד 4 להחלטתי מיום 20.5.01, בבקשה לסילוק על הסף שהוגשה על ידי המשיבות, נותרה הדלת פתוחה למשיבה הפורמלית לנקוט הליך כפי שנקטה, ולפיכך, לא ניתן לסגור את הדלת למשיבות להיפרע מהמבקשים מאותו טעם.

גם מסכת ההסכמים העניפה שבין הצדדים מעידה על הצורך בברור מעמיק שאין לעשותו במסגרת בקשה לסילוק על סף – ואף בכך יש כדי לתמוך במסקנתי. כמו כן, תומכת במסקנתי טענת המשיבות כי טרם שמו ידיהן על כלל המסמכים הרלוונטים להוכחת זכויותיהם של המבקשים בהליך.
רק לאחר שילובנו זכויותיהם של המבקשים במקרקעין והכרונולוגיה של זכויות אלו, ניתן יהיה אף להתייחס לטענת המבקשים לפיה, במועד ההשבחה לא היו המבקשים השונים בעלי זכויות במקרקעין.

מהטעם שטרם הובהרה כדבעי מסכת ההסכמים בין המבקשים למשיבות, לא ניתן להכריע בשלב זה גם בטענת ב"כ המשיב לפיה, החבות בהיטלים חלה על מנהל מקרקעי ישראל, לפי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, שכן השאלה העולה מסעיף זה הינה האם ומתי תוקנו חוזי החכירה המקוריים – עניין שכאמור, טרם הובהר.

כעניין אחרון אציין, שנוכח קיצוניות הסעד של מחיקת תובענה על הסף, לא מצאתי לנכון להענות לו, על אף שקיים טעם בטענת המבקשים כי הודעת צד ג' אינה מפורטת דיה.

סיכומו של עניין – דין הבקשות להדחות.




יחד עם זאת, על אף המסקנה אליה הגעתי ולאחר שנפרסה בפני
תמונה רחבה במעט משהיתה עובר למתן החלטה זו, מצאתי לנכון להורות על פיצול הדיון באופן,
שראשית, תוכרע מערכת היחסים בין המשיבה הפורמלית למשיבות, ורק לאחריה, מערכת היחסים שבין המשיבות למבקשים השונים.

בשלב זה -
אין צו להוצאות.


המזכירות תשלח עותק החלטה זו לצדדים בדואר רשום.

ניתנה היום ה' בכסלו, תשס"ב (20 בנובמבר 2001) בהעדר הצדדים.



גרסטל הילה
, שופטת











א בית משפט מחוזי 2374/00 אורן ישראלי, אורן אופירה, אורן אסנת ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, מועצה מקומית גדרה (פורסם ב-ֽ 20/11/2001)