פסקי דין על כהן אליעזר | פסקי דין על כהן פנינה | פסקי דין על מליחי אלון | פסקי דין על מליחי אורית | פסקי דין על וקנין גיל ואח' |

3594/08 בשא     07/09/2008




בשא 3594/08 כהן אליעזר, כהן פנינה נ' מליחי אלון, מליחי אורית, וקנין גיל ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום ראשון לציון
בשא003594/08

בתיק עיקרי: א
002940/08

בפני

השופט יחזקאל קינר
- סגן נשיא
תאריך:
07/09/2008







1. כהן אליעזר

2. כהן פנינה
בעניין:

המבקשים
עו"ד צבי בן ליאור חכמון

ע"י ב"כ



נ
ג
ד


המשיבים
1. מליחי אלון

2. מליחי אורית





המשיבים הפורמליים

3. וקנין גיל
4. וקנין יהודית
5. גמיל בנימין
6. גמיל אביגיל



החלטה

זוהי בקשה לצו מניעה זמני.

רקע

1.
ביום 21.2.08 התקשרו המבקשים והמשיבים כולם עם בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 177 ו-339 בגוש 4242 (להלן: "המקרקעין") בהסכם לרכישת זכויות הבעלים במקרקעין (להלן: "הסכם המכר").

2.
ביום 26.3.08 התקשרו המבקשים והמשיבים בהסכם שיתוף ביניהם (להלן: "הסכם השיתוף") המתייחס למקרקעין, ולפיו חולקו המקרקעין ל-4 מגרשים, כאשר לכל אחד מהצדדים זכויות החזקה, השימוש והניהול במגרשו לרבות הזכות לבנות על המגרש יחידת מגורים אחת.

3.
הסכם נוסף נחתם בין המבקש 1
והמשיב 1 ביום 23.4.08 ולפיו הוסכם כי המשיב 1 יפצה את המבקש 1 בסך 20,000 ₪ שישולם תוך 3 חודשים בגין "בחירת חלקה במגרש שנקנה במשותף" (להלן: "הסכם הפיצוי").

כן הוסכם בהסכם הפיצוי כי המבקש 1 "יתן אישור תשלום על כל מסירת תשלום ותשלום".
התביעה העיקרית

4.
בתביעה העיקרית עתרו המבקשים (להלן: "כהן") לקביעה שהסכם השיתוף בין המבקשים לבין המשיבים 1 ו-2 (להלן: "מליחי") בטל ולחלופין לחיוב מליחי בתשלום סך של 80,000 ₪. לטענתם הופר הסכם השיתוף עקב אי תשלום הסך של 20,000 ₪ על ידי מליחי, וכן עקב אי קיום התחייבות מליחי לתכנן ולבנות ביחד עם כהן את בית המגורים של כל אחד מהם על החלקות שיוחדו להם בהסכם השיתוף.
הסך של 80,000 ₪ נתבע בטענה ששווי מגרש 2 אותו קיבלו מליחי לפי הסכם השיתוף גבוה ב-80,000 ₪ משווי מגרש 3 אותו קיבלו כהן לפי הסכם זה.

הבקשה ומהלכה עד דיון במעמד הצדדים

5.
בבקשה התבקש בית המשפט ליתן צו האוסר על מליחי למכור לאחרים את מגרש 2 במקרקעין.

6.
הבקשה נתבקשה במעמד צד אחד ונעתרה על ידי כב' השופט ארניה ביום 10.8.08 (יום הגשת הבקשה) בכפוף להמצאת ערבון בסך 50,000 ₪ וערבות צד ג' בסך 50,000 ₪.

7.
הבטוחות לא הומצאו ולפיכך לא נכנס הצו הזמני לתוקף.

8.
הדיון בבקשה במעמד שני הצדדים שנקבע ליום 18.8.08 נדחה פעמיים לבקשת כהן, שכן
4 ימים לאחר הגשת הבקשה נסעו הם לחופשה בארה"ב, ושבו ממנה רק ביום 27.8.08.

רק ביום 4.9.08 התקיים, איפוא, הדיון בבקשה.

טענות הצדדים

טענות המבקשים

9.
המשיב 1, שעוסק גם בתיווך נדל"ן, הציע לכהן ולמשיבים 3-6 וכן למשפחת צדוק לרכוש את המקרקעין.

10.
למרות שבתחילה יועד מגרש מס' 2 שבמקרקעין לכהן, התנתה משפ' צדוק את התקשרותה בהסכם בכך שמגרש 2 ייוחד לה וכהן הסכימו לוותר על חלקה 2 לטובת משפ' צדוק ולקבל במקומה את מגרש 3 שבגלל מיקומו שוויו נמוך בכ-80,000 ₪ ממגרש 2.

תמורת הסכמת כהן הנ"ל התחייבו צדוק לשלם לכהן 20,000 ₪, בנוסף להתחייבות צדוק לבנות שם את בית המגורים שלהם.

11.
סמוך לפני החתימה על הסכם המכר חזרה בה משפ' צדוק מהסכמתה להשתתף ברכישת המקרקעין, והמשיב 1, גיסו של ציון צדוק, הציע כי מליחי יבואו במקומם של צדוק.

מליחי התחייבו במפורש לבנות על מגרש 2 בית למגוריהם וכן התחייבו בהסכם הפיצוי לשלם לכהן 20,000 ₪.

על יסוד התחייבויות אלה נחתמו הסכמי הרכישה והשיתוף.

12.
לאחר מכן הפרו מליחי את התחייבותם לשלם לכהן 20,000 ₪ וכן התכחשו להתחייבותם לבנות במגרש 2 בית למגוריהם, והציעו את המגרש למכירה.

13.
ההסכמות הנ"ל בעניין תשלום 20,000 ₪ ובניית הבית מהוות חלק מהסכם השיתוף, ולפיכך עקב ההפרה יש לבטל את הסכם השיתוף והמבקש 1 הודיע אף למשיב 1 על ביטול הסכם השיתוף.

הכוונה בביטול הסכם השיתוף איננה לביטול הסכם השיתוף כולו, אלא רק לביטול ההסכם בין מליחי לבין כהן.


אין כל ראיה לכך שאם יבוטל הסכם השיתוף בין מליחי לבין כהן ייפגעו זכויות המשיבים 3 - 6. הנזק איננו רק נזק כספי אלא
גם בכך שצד שלישי שירכוש את חלקם של מליחי לא יהיה קשור לכל ההסכמות לבניית הבית במשותף, כפי שהושגו בין מליחי לבין כהן.

משניתן צו במעמד צד אחד, ברור שבית המשפט סבר כי קיימות ראיות לכאורה.

טענות המשיבים 1 - 2

14.
המשיב 1 יזם את רכישת המקרקעין וכמי שיזם את העסקה ייחד לעצמו את מגרש 2 שהוא מגרש טוב יותר, כשלכהן יוחד מגרש מס' 3.

15.
בשלב מסויים ביקש צדוק, גיסו של המשיב 1, להצטרף לעסקה והמשיב 1 פינה את מקומו.

16.
לאחר מכן החליטו כהן כי מגיע להם פיצוי עקב היות מגרשם נחות ממגרש מס' 2 וסוכם בינם לבין צדוק כי צדוק יפצו את כהן ב-5,000 $. למשיב 1 נודע הדבר רק במועד מאוחר יותר.

17.
סמוך לפני ביצוע עסקת הרכישה חזר בו צדוק מכוונתו לרכוש את המקרקעין, וכאשר כהן לחצו על המשיב 1 למצוא רוכש לאלתר החליט המשיב 1 בהחלטה של רגע, להיכנס בחזרה במקומו של צדוק למגרש מס' 2.

המשיב 1 הסכים לדרישת המבקשים כי הסיכום עם צדוק לגבי הפיצוי יחול גם על המשיב 1 והוא עומד מאחורי הסכמה זו.

18.
עם זאת, כהן התחייבו לשלם למשיב 1 דמי יזמות בסך 2,500 $ ולכן לאחר קיזוז הסך הנ"ל מגיע לכהן רק 10,000 ₪ ולא 20,000 ₪.

המשיב 1 היה נכון ורצה לשלם לכהן את הסך של 10,000 ₪, אך אלה לא היו נכונים לתת לו קבלה על התשלום, בניגוד להתחייבותם.

19.
לא היתה כל התחייבות של מליחי לבנות על המקרקעין בית למגוריהם, והם יכולים לעשות במגרשם כאוות נפשם, כפי שנקבע בהסכם השיתוף.

20.
מליחי לא הפרו כל התחייבות.

21.
הסכם השיתוף הינו הסכם נפרד שאיננו קשור להתחייבות לתשלום הסך של 20,000 ₪.

22.
לא ניתן לבטל את הסכם השיתוף מהטעם שהוא כולל 4 שותפים, וכן הסתמכו עליו גורמים רבים נוספים כגון בנקים למשכנתאות ועוד,
כך שביטולו יגרום לנזק רב.

23.
תביעתם של כהן היא תביעה כספית ותו לא.

24.
מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובת מליחי, שכן מתן הצו המבוקש יפגע בקניינם ויגרום להם נזק רב, כאשר כבר עכשיו איבדו רוכשים פוטנציאליים.

25.
הבקשה הוגשה בשיהוי.

טענות המשיבים
3 - 6

26.
המשיבים 3-6 הגישו תגובה ובה טענו כי הסכם השיתוף הינו הסכם בין ארבעה צדדים וכי לא ניתן לבטלו רק בין שני צדדים לו.

27.
המשיבים 3-6 הסתמכו על ההסכם וביטולו יפגע בהם ובתכניותיהם להתקדמות מהירה בבנייה.

המשיבים 3 - 4 הגישו את ההסכם לבנק למשכנתאות לצורך נטילת הלוואה.

המשיבים הגישו
את ההסכם לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, והגישו למינהל מקרקעי ישראל את המפה שצורפה להסכם.

28.
הדרך היחידה לבטל את ההסכם היא לבקש פירוק השיתוף.

29.
המשיבים 3 - 6 מתנגדים בכל תוקף לביטול הסכם השיתוף.

תצהיר מר צדוק

30.
ערב הדיון הגישו כהן תצהיר של מר צדוק. מליחי ביקשו הוצאת התצהיר.

31.
יש מקום להיעתר לבקשת מליחי, לא רק מאחר שהתצהיר הוגש לאחר שהוגש תצהיר מליחי וללא קבלת רשות, וכן ברגע האחרון ובלא לאפשר למליחי להתכונן לדיון, אלא בעיקר מאחר שהמצהיר לא התייצב לדיון. בהעדר יכולת לחקור את המצהיר על תצהירו, אין ערך לתצהיר ויש להוציאו.

דיון

32.
שני השיקולים המרכזיים בדרך כלל בבקשה לסעד זמני הינם הוכחת זכות לכאורה ומאזן הנוחות. ככל שסיכויי התביעה גבוהים יותר גם יוקל הנטל על שכם התובע בכל הנוגע למאזן הנוחות, וכן להיפך (רע"א 8782/07 פוירשטיין נ' דרור (לא פורסם, 31.10.07).

33.
בענייננו, דחוק עד מאוד מצבם של המבקשים מבחינת שני השיקולים דנן גם יחד.

34.
כזכור, הסעד הנתבע בתביעה העיקרית הוא ביטולו של הסכם השיתוף, ומסעד זה נגזר גם הסעד הזמני שנתבקש והוא צו המונע ממליחי למכור את המגרש שיוחד לשימושם לפי הסכם השיתוף.

35.
האם הוכיחו כהן זכות לכאורה לבטל את הסכם השיתוף? סבורני כי התשובה לכך שלילית.

36.
גם אם נקבל את טענת כהן כי הסכם השיתוף הופר על ידי מליחי (ועל הקושי בטענה זו נעמוד עוד בהמשך), הרי עסקינן בהסכם שיתוף בין ארבעה צדדים, אשר נגד שניים מהם אין נטענת כל טענת הפרה.

כהן טוענים כי אין רצונם לבטל את הסכם השיתוף עם המשיבים הפורמליים 3 - 6 אלא רק עם מליחי, וטוענים כי במצב דברים זה יתבטל ייחוד המגרשים לכהן ולמליחי אשר יישארו שותפים בחלקים בלתי מסויימים בשני מגרשים, כאשר שני המגרשים הנוספים יוסיפו להיות מיוחדים למשיבים 3 - 6.


אינני סבור כי הצעת כהן ניתנת ליישום. עסקינן בהסכם שיתוף בין ארבעה צדדים, אשר כולם צדדים לאותו הסכם. משמעות ביטול ההסכם בין כהן ומליחי בלבד, כהצעת כהן, איננה ביטול חלקי של ההסכם, אלא ביטול מלא של ההסכם, וכתיבת הסכם חדש למעשה בין הצדדים כולם.

למותר לציין, כי אין מקום לביטול מלא של ההסכם עקב הפרה של אחד מארבעת הצדדים, וגם כהן הודיעו כי אם מדובר בביטול מלא של הסכם השיתוף, אין הם חפצים בכך, שכן אין הם רוצים לפגוע במשיבים הפורמליים 3 - 6.

37.
גם הטענה כאילו הופר הסכם השיתוף על ידי מליחי היא טענה שחולשתה בולטת.

38.
אין מחלוקת בין הצדדים כי לא הופרה הוראה כלשהי מהוראות הסכם השיתוף, אלא שכהן טוענים שיש לראות את הוראות הסכם הפיצוי כחלק מהוראות הסכם השיתוף.

בטענה זו קיים קושי לא מועט, שכן הסכם הפיצוי הוא הסכם מאוחר יותר להסכם השיתוף, אילו חפצו הצדדים כי הסכם זה יהווה חלק מהסכם השיתוף, הדעת נותנת כי היו כוללים את הוראות ההסכם בהוראות הסכם השיתוף, או לפחות היו מאזכרים בהסכם הפיצוי את הזיקה בין הוראותיו להוראות הסכם השיתוף.

הדעת נותנת גם כי הסכם הפיצוי היה צריך להיערך ביחד עם הסכם השיתוף ולא חודש לאחר מכן.

יתירה מזו, המבקש כהן העיד בתשובה לשאלה על הקשר בין הסכם הפיצוי להסכם השיתוף ומדוע לא נכללה ההוראה בהסכם השיתוף כדלקמן: "בהסכם שיתוף אני לא רציתי להערים קשיים ולהכניס דברים שעלולים לפוצץ את העסקה בגלל שני החברים שהיו איתנו... התנית את התשלום שלך אלי אם הם יתנו לך את דמי התיווך כביכול שמגיע לך, ואם הייתי מעלה את זה, יכול להיות שהעסקה היתה מתפוצצת ואז לא הכנסנו את זה להסכם כמו שלא הכנסנו דברים אחרים להסכם" (עמ' 2 ש' 12 - 16).

אם כך, גם כהן מודה כי נושא הפיצוי לא הוכנס במודע להסכם השיתוף מתוך רצון לנתק בין שני הנושאים על מנת שלא ייפגע הסכם השיתוף עקב העלאת דרישות נוספות על ידי מליחי. ממילא, הפרת הסכם הפיצוי אינה מהווה הפרה של הסכם השיתוף ואיננה מקנה עילה לכהן לבטלו.

39.
הזכות היחידה לכאורה אותה הוכיח כהן היא הזכות לקבלת הסך של 20,000 ₪ כאשר במישור זה ניצבת טענת הקיזוז של מליחי (שאף לפי עדות כהן דרש אותם כדמי ייזום) וכן הטענה כי כהן לא היה מוכן ליתן למליחי קבלה על תשלום סך של 10,000 ₪. דינן של טענות אלה להתברר במועד מאוחר יותר, כמו גם טענות כהן כי אין מגיעים למליחי דמי ייזום כלשהם, וכי אין זה נכון שסירב ליתן למליחי אישור על תשלום.

40.
ואלם כאמור לעיל, זכות לכאורה זו איננה מספקת להוכחת זכות לכאורה, הן לעניין הטענה כי הופר הסכם השיתוף, שכן מדובר בהסכם נפרד, והן לעניין הטענה כי הפרת הסכם השיתוף על ידי צד אחד מתוך ארבעה צדדים מזכה צד ב' לבטל את הסכם השיתוף, כשהביטול הוא גם לגבי צדדים ג' ו-ד'.

41.
גם לגבי הטענה הנוספת של כהן כאילו הופרה התחייבות מליחי לבנות בית למגורי מליחי על החלקה ביחד עם כהן וכי הדבר מהווה הפרה של הסכם השיתוף, לא הוכחה במידה מספקת זכות לכאורה על ידי כהן.

42.
ההתחייבות האמורה לא הועלתה על הכתב. מליחי אישר שכוונתו היתה לבנות בית מגורים על המקרקעין וכי תכניותיו השתנו לאחר מכן עקב פטירת אמו בחודש מאי 2008 ורצון אביו כי יישאר לגור לידו, אך הכחיש כי היתה התחייבות כלשהי מצידו בעניין זה, וחזר וטען כי הוא חופשי לעשות במגרש כרצונו.

43.
ואכן, המקום להסדרת בניה משותפת הינו דווקא בהסכם השיתוף, אך הסכם השיתוף איננו עוסק כלל בעניין זה. להיפך, הסכם השיתוף מאשר לכל אחד מהשותפים לעשות בחלק שהוקצה לו כרצונו, לרבות מכירת חלקו ללא צורך בקבלת הסכמת שותף אחר (סעיף 3.1 להסכם השיתוף).

44.
אפילו היתה הצהרת כוונות כללית בדבר בניה משותפת, הרי אין היא מהווה כאמור חלק מהסכם השיתוף, הקובע אחרת, ולפיכך גם הפרה של התחייבות מעין זו, ככל שהיתה, איננה מאפשרת ביטולו של הסכם השיתוף.

45.
נושא אחרון אותו אזכיר בהקשר של "זכות לכאורה" הוא טענת כהן כאילו שווי המגרש שקיבלו לפי הסכם השיתוף נמוך ב-80,000 ₪ משווי המגרש שקיבל מליחי.

לבד מכך שאין הסבר מדוע נוכח טענה זו הסתפק כהן בפיצוי של 20,000 ₪ בלבד, לא הובאה ראיה כלשהי לגבי שוויים של שני המגרשים.

46.
גם מאזן הנוחות נוטה במקרה זה לזכות מליחי. אמנם, אם ימכרו מליחי את חלקם, קיים חשש כי כהן לא יוכל לבטל עוד את הסכם השיתוף, אך מנגד, תביעתו של כהן היא תביעה כספית בעיקרה, וכל נזק שנגרם לו ניתן לפיצוי כספי.

כעת חיה, הסכום שבמחלוקת הוא 20,000 ₪, כאשר הטענה בדבר נזק בסך 80,000 ₪ איננה נתמכת בראיה כלשהי.

נקל להבין, איפוא, כי הנזק שייגרם למליחי עקב מניעת זכותו לעשות בקניינו כרצונו, הפסד קונים פוטנציאליים ושינויים אפשריים בשווי המגרש, עולה בהרבה על הסך הנ"ל, שכהן יכול להגיש תביעה כספית בגינו.

47.
לא רק זאת, אלא שניתן להעריך כי נזק חמור עלול להיגרם למשיבים האחרים (המשיבים הפורמליים 3 - 6), ככל שיעורער תוקפו של הסכם השיתוף, והגם שאלה לא תמכו את תגובתם בתצהיר, הרי מתן הלוואה על ידי בנק בהסתמך על הסכם השיתוף והגשת תכניות בניה הנסמכות על הסכם השיתוף הן פעולות בעלות משמעות רבה, ואם יתברר כי נשמטת הקרקע מהבסיס להן, דהיינו מהסכם השיתוף, יכול הדבר לגרום לנזק בלתי מבוטל.

48.
אין מקום, איפוא, ליתן את צו המניעה, גם מבחינת שיקולי מאזן הנוחות.

49.
אין ביתר טענות הצדדים כדי לשנות את המסקנה כי אין להיעתר לבקשה למתן צו מניעה זמני.

50.
אשר על כן, הבקשה נדחית.

המבקשים ישלמו למשיבים 1 - 2 (שלא היו מיוצגים) הוצאות הבקשה בסך 1,500 ₪.

51.
המזכירות תשלח החלטה זו בדחיפות לכל הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.


ניתנה היום ז' באלול, תשס"ח (7 בספטמבר 2008) בהעדר הצדדים.





יחזקאל קינר
, שופט

סגן נשיא








בשא בית משפט שלום 3594/08 כהן אליעזר, כהן פנינה נ' מליחי אלון, מליחי אורית, וקנין גיל ואח' (פורסם ב-ֽ 07/09/2008)