פסקי דין על בראל יוסף | פסקי דין על לוי שטרית | פסקי דין על מילס שרה | פסקי דין על גרינברג פנינה |

333/03 הפ     09/02/2004




הפ 333/03 בראל יוסף נ' לוי שטרית, מילס שרה, גרינברג פנינה




בעניין:

1
בתי המשפט


בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
הפ 000333/03


בפני
:
כב' השופטת גרסטל הילה






בעניין:
בראל יוסף





המבקש


נ
ג
ד


1 . לוי שטרית

2 . מילס שרה
3 . גרינברג פנינה




המשיבים

פסק דין


1.
זוהי תובענה ל

פסק דין
הצהרתי שלפיו זכרון דברים שנחתם ביום 5.10.97 (להלן:-"זכרון הדברים") בין המשיב 1 (להלן:-"המשיב") לבין המשיבות 2-3 (להלן יחד: "המשיבות") ולפיו מכרו המשיבות למשיב את הנכס הידוע כחלקה 261 בגוש 6399 בשטח של כ- 460 מ"ר (להלן: "הנכס") בטל ומבוטל ומחוסר תוקף, והערת אזהרה שנרשמה על פיו ביום 26.10.97 (להלן: "הערת האזהרה") - מבוטלת אף היא, ויש למוחקה. כן מבוקש סעד הצהרתי שלפיו חוזה מכר שנחתם ביום 14.10.97 (להלן: "חוזה המכר") בין המבקש למשיבות, הוא ההסכם היחיד התקף בקשר לנכס הנ"ל.

2.
הרקע:

א.
המשיבות הן הבעלים הרשומים של הנכס הנ"ל, והתקשרו בחוזה המכר הנ"ל עם המבקש ואחיו, למכירתו תמורת 23,000 $. הערת האזהרה, על סמך חוזה המכר הנ"ל, נרשמה ביום 28.10.97, מבלי שהמבקש ידע שיומיים קודם לכן, ביום 26.10.97 נרשמה הערת האזהרה לטובת המשיב על פי זכרון הדברים הנ"ל.

ב.
המבקש ואחיו שילמו למשיבות את התמורה על פי חוזה המכר, למעט סכום שאמור להשתלם עם המצאת כל האישורים להעברה, ולטענתם, יש לקבוע שזכרון הדברים כלל לא השתכלל לידי חוזה מחייב, בשל טעויות הדדיות, ובהעדר כל תמורה.

ג.
פניות המבקש למשיב למחיקת הערת האזהרה - סורבו ע"י המשיב, ולכן הוגשה תובענה זו.

3.
בפי המשיב עמדה שונה מעמדת המבקש. על פי גרסתו, נחתם בינו לבין המשיבות זכרון דברים על פיו רכש הוא את הנכס הנ"ל תמורת 50,000 $.
הרכישה היתה בשני שלבים:
בשלב הראשון - חתם עם מר עמוס גרינברג, בעלה של משיבה 3 וגיסה של משיבה 2 (המשיבות הן אחיות), ובשלב השני, חתמו המשיבות עצמן על זכרון הדברים.
גם הפרטים הנכונים של העיסקה התבררו בשני שלבים:
בשלב הראשון - ידע המשיב ששטח החלקה המקורי כ-1,000 מ"ר ומספרה 77, ובשלב השני הסתבר ששטח החלקה 460 מ"ר מתוך שטח חלקה מקורי של 589 מ"ר ומספרה
261.
משהתבררו הנתונים, פנה המשיב למר גרינברג וביקש להפחית המחיר בהתאם, אך לא הגיע עימו להסכמה, וכשראה שאלה פני הדברים, רשם את הערת האזהרה על פי זכרון הדברים, מתוך כוונה להגיע להסכמה על ניכוי מהמחיר.
המשיב, על פי טענתו, שילם למשיבות, עד כה, 10,000 $ ולכן, גורס המשיב שזכויותיו עדיפות, וזכרון הדברים הוא שתקף.

4.
להשלמת התמונה, יש להביא את עמדת המשיבות עצמן.
מר גרינברג סיפר שזכרון הדברים נחתם במשרדו של המתווך שהפגיש בין המשיבות לבינו, ובלחצו של המתווך. הנתון של שטח הנכס, שנרשם בזכרון הדברים, לא היה על דעת מר גרינברג, ומשהעיר על כך, נאמר לו שהנתון יתוקן בחוזה עצמו.
המשיב מסר למר גרינברג שיק על סך 34,980 ₪ והמתווך הלך להחתים את המשיבות עצמן.

למחרת, טלפן המתווך אל מר גרינברג והודיע לו שהמשיב מעוניין לבטל את זכרון הדברים בשל העובדה שהשטח שננקב בו - לא נכון. נערכה פגישה בנוכחות המשיב והמתווך וסוכם על ביטול העיסקה. השיק נקרע וכך, לכאורה, תם העניין. מאוחר יותר הביע המשיב רצון לרכוש הנכס, בכל-זאת, בתנאים אחרים, אך סורב, ולמרבה הפלא, רשם הערת אזהרה.

ד.
דיון והכרעה

כדי להכריע במחלוקות שנתגלעו בתובענה זו - יש לבחון, בראש ובראשונה, את מערכת היחסים שבין המשיב למשיבות, שכן, אם ייקבע על-ידי שזכרון הדברים בוטל, תסלל הדרך למבקש לקבלת פסק הדין ההצהרתי המבוקש, ואילו אם ייקבע שזכרון הדברים לא בוטל, יהיה מקום לבחון זכותו של מי עדיפה.

א.
בחינת השתלשלות העניינים (וטרם הכרעה במחלוקות העובדתיות) מעלה שזכרון הדברים נחתם, אמנם, ב-5.10.97, אך בסמוך לאחר מכן, הסתבר שהשטח הרשום בזכרון - הדברים אינו משקף את השטח הנכון, והמשיב לא היה מוכן לעמוד בתנאי זכרון - הדברים כפי שנחתם:
המשיב לא המציא למשיבות טיוטת חוזה, כפי שהתחייב בסע' 7 לעשות תוך 48 שעות מעת חתימת זכרון - הדברים, ואף לא עשה כן בשלב מאוחר יותר.
המשיב לא שילם למשיבות, במעמד חתימת זכרון הדברים סך 10,000 $ אלא נתן להן (באמצעות המתווכים) שיק דחוי לשבוע, שיק שלא נפרע מעולם, בשל ההתפתחויות.
המשיב לא שילם למשיבות כל תמורה נוספת על השיק שלא נפרע, ואף לא הציע כל תשלום.
הצדדים לא דווחו על העיסקה לרשויות
המס עד עצם היום הזה.

די באמור לעיל, כדי להביא למסקנה, שלאחר חתימת זכרון - הדברים, חזר בו המשיב מהעיסקה, בשל העובדה שגילה שהשטח שונה ממה שחשב, או בשל כל עובדה או סיבה אחרת. מכל מקום, נראה בעליל שהמשיב איבד עניין בעיסקה, שהרי לא עשה את המוטל עליו ואף לא נקט כל יוזמה לגרום למשיבות לממש את התחייבויותיהן.
ב"כ המשיבות הוא זה שפנה אל המשיב בדרישה לביטול הערת האזהרה. פניה זו נעשתה ב-13.11.97, למעלה מחודש מאז חתימת זכרון-הדברים וטרם שנעשה דבר למימושו כל אותה תקופה. פרט לתשובה של ב"כ המשיב למכתבו של ב"כ המשיבות, לא נעשה דבר ע"י המשיב למימוש זכרון-הדברים, גם לאחר שהודע לו על ביטולו.

ב.
למסקנה האמורה בדבר איבוד עניין בעיסקה, וחזרה מהעסקה, הגעתי, כאמור, מתוך בחינת העובדות שאינן שנויות במחלוקת, והסקת מסקנות מהן.
יחד עם זאת, נראה לי נכון וראוי להכריע גם במחלוקות העובדתיות, ויתברר מייד שהכרעה במחלוקות אלו תביא לחיזוק מסקנתי האמורה.

(אא).
זכרון הדברים נחתם, כאמור, בשני שלבים.
בשלב הראשון, התקיימה הישיבה במשרד התיווך בשעות הערב של יום 5.10.97, מבלי שהיה נסח עדכני בידי הצדדים. המתווך הוא שכתב את זכרון הדברים בכתב יד, תוך ציון חלקה לא נכונה ושטח לא נכון.
במאמר מוסגר אעיר שתמוהה בעיני מאוד, העובדה שצדדים מתקשרים בזכרון-דברים למכר נכס מקרקעין, מבלי שיש בידיהם נסח עדכני. מר עמוס גרינברג טוען בתצהירו (סע' 6) שהוא הפנה את תשומת הלב לשטח המוטעה, אך נאמר לו שהבעיה תתוקן בחוזה שייחתם.
טענה דומה מעלה גב' שרה מילס בתצהירה שלה (סע' 7) לגבי שלב החתימה שלה.
המשיב כופר בכך וטוען, שלראשונה נודע לו על השוני בשטח, למחרת החתימה, עת קיבל לידיו הנסח (סע' 6 לתצהיר).
העדים שהובאו ע"י המשיב תומכים בעדותו.

כדי לבדוק את מהימנות גירסת המשיב - מן הראוי לעקוב אחרי ההתפתחויות שחלו בה.
בתצהירו (סע' 4-5) מספר הוא שלמחרת החתימת זכרון הדברים נסעו המתווכים וחזרו עם זכרון הדברים חתום ע"י המשיבות. פלוטניק החזיר לו את זכרון הדברים החתום וכן חשבונית בגין דמי תיווך. "באותו יום, מאוחר יותר, קבלתי מהמתווכים את נסח המקרקעין" (ההדגשה שלי, ה.ג) ומנסח זה, למד המשיב על השוני במספר החלקה ועל השוני בשטח.
לעומת זאת, בחקירתו הנגדית (עמ' 15), לכתחילה, טען המשיב שקיבל את זכרון הדברים, את החשבונית ואת הנסח באותו מעמד.
ומשעומת עם האמור בתצהירו, השיב "יכול להיות". לא ניתן היה לקבל תשובה ברורה וחד-משמעית מפי המשיב באשר לסדר המהלכים.
אין מדובר בפיסת מידע זניחה וחסרת חשיבות. אדם מתקשר בעיסקה לרכישת נכס מקרקעין וכעבור זמן מה נודע לו שהשטח שרכש מחזיק אך מחצית מהשטח שסבר שרכש. אין זה סביר שאין הוא זוכר את פרטי הגילוי הדרמטי. ואין זאת אלא שטענת מר גרינברג בדבר העובדה שסוגיית השטח לא היתה בבחינת הפתעה למשיב - היא הגירסה הנכונה.

(בב).
סוגיית תשלום המקדמה - אף היא תמוהה, אם לנקוט לשון המעטה. המשיב טוען (סע' 3 לתצהירו) שהפקיד בידי המתווך (בלי לנקוב בשמו) שיק על סך 10,000 $, וכן - 10,000 $ במזומן.

עוזי פלוטניק, בתצהירו (סע' 5), סיפר שהמשיב מסר לידו את הכסף המזומן ואת השיק, וכך גם מעיד אליהו חולי (סע' 4 לתצהירו), אלא שלא מצאתי כל תימוכין בעדויות המשיב ועדיו לכך שהן השיק והן המזומן נמסרו למשיבות או לעמוס גרינברג. הקבלה שהומצאה למשיב התייחסה רק לשיק (סע' 6 לתצהיר פלוטניק), ולמותר לציין שבזכרון-הדברים מצויין רק תשלום בסך 10,000 $ במעמד חתימתו.

בחקירתו הנגדית של פלוטניק בבית המשפט, אמר הוא, למרבה הפלא, "אני לא שילמתי אבל אני ראיתי שזה שולם, הכסף היה אצל השותף שלי" (עמ' 7 שורה 30). ובהמשך, משעומת עם האמור בתצהירו בסע' 5 השיב "או אני או השותף" ולאחר מכן - "אני לא זוכר" (עמ' 9 שורות 6-17).


בקיעים אלה מובילים למסקנה שאם היה סכום נוסף של 10,000 $, ואם אכן סכום זה שולם ע"י המשיב, באמצעות פלוטניק או חולי, למשיבות, הרי שהכוונה
הייתה שסכום זה יהיה מחוץ לחוזה ומחוץ לזכרון-הדברים, תוך נסיון להעלמת מס, אלא שטענה זו הוכחשה, באופן לא מפתיע, ע"י המשיב (עמ' 19 לפרוטוקול שורות 15-17).

מכל מקום, במכתב התשובה של עו"ד שגיב, מ- 26.11.97 לא נזכר סכום נוסף, פרט לשיק ע"ס 10,000$.

ובעניין השיק אציין, שהעובדה שהשיק לא הופקד ולא נפרע - תומכת באופן ברור בגירסת המשיבות, שלפיה זכרון-הדברים בוטל, בהסכמה , בסמוך לאחר חתימתו.

אם היה ממש בגירסת המשיב, בעניין זה, דהיינו, שזכרון הדברים לא בוטל מעולם, ואף לא דובר על ביטולו, מדוע לא הפקידו המשיבות את השיק ופרעו אותו באופן מיידי?

(גג).
אין לקבל גם את גירסת המשיב לשאלה - מדוע לא רשם הערת אזהרה לטובתו מיד לאחר חתימת זכרון-הדברים. ההסבר שניתן על ידו לכך הוא:

"אצלנו, ב- 99.9% - העסקאות מתבצעות במילה" (עמ' 17 שורות 7-8).

איך מתיישבת אמירה זו, המביעה, לכאורה, אמון מלא בצד השני, עם אמירה אחרת של המשיב, שלפיה לא היה מוכן לתת שיק דחוי לידי עמוס גרינברג לפני שהמשיבות תחתומנה על זכרון-הדברים.

גירסת המשיב בנקודה זו גם התפתחה והשתנתה, שכן, בהמשך חקירתו הנגדית, הסביר שניסה להגיע להסכם שונה עם המשיבות, לאחר שגילה את השוני בשטח, ורק משנכשל רשם הערת אזהרה. זו טענה בלתי סבירה ובלתי הגיונית.

אם נצמד המשיב לעסקה - ולא החליט לבטלה כשנודע לו השטח האמיתי של החלקה - היה עליו למהר ולרשום הערת אזהרה באופן מיידי וללא כל קשר, לנהל עם המשיבות מו"מ להפחתת המחיר. גם עובדה זו, של עיכוב ברישום הערת האזהרה, תומכת במסקנה שהמשיב משך ידיו מהעיסקה, ומסיבה כלשהי, מאוחרת יותר, שאולי נוגעת לדמי תיווך שנדרש לשלם, כטענת גרינברג, רשם הערת אזהרה.

(דד).
מהמקובץ עולה שעדות המשיב אינה קוהרנטית בנקודות משמעותיות ביותר, והממצאים העובדתיים, כפי שהוצגו לפני הם כדלקמן: -


המשיב והמתווך ידעו, בעת חתימת זכרון הדברים, שיש לעדכן את שטח החלקה בהתאם לנסח שיוצא.


משהוצא הנסח, והסתבר שיש פער גדול מאוד (ואולי גדול מהצפוי) בין מה שהתכוון המשיב לרכוש לבין שטח החלקה, נמנע המשיב מלהמציא חוזה מכר כפי שהתחייב בזכרון-הדברים, ובכך ביטא, למעשה, את העובדה שאין הוא סבור שבזכרון הדברים יש כדי לחייב אותו ואת המשיבות.
בהמשך, הודיע המשיב למשיבות שחזר בו מהעסקה והשיק שמסר לא הופקד - בהסכמה.


ביטוי נוסף לעובדה שלא היה בזכרון-הדברים כדי לחייב מי מהצדדים, ניתן למצוא בעובדה שהמשיב לא טרח לשלוח למשיבות כל הודעה או התראה בעניין זכרון-הדברים.
אם היה סבור שזכרון הדברים מחייב ויש לפעול על פיו, גם אם במחיר מופחת, היה עליו למלא את חלקו בזכרון הדברים.


לא ניתן לקבל את גירסת המשיב, כשמדובר במשיב שלא עשה דבר למימוש זכרון-הדברים: לא הכין חוזה, לא שילם מאומה ולא דרש אכיפתו. המשיב אף לא נקט, משך למעלה מ- 5 שנים, כל הליך משפטי בקשר עם העיסקה.

התנהלותו של המשיב תומכת במסקנה, שגירסת המשיבות שלפיה בוטלה העיסקה, בהסכמה, ושהשיק נקרע - היא הגירסה הנכונה.


לפיכך, אני קובעת שזכרון-הדברים אינו תקף. תוקפו פקע בהסכמה בסמוך לאחר חתימתו.

רישום הערת האזהרה על פיו, נעשה שלא כדין ולכן דינה להימחק.


(הה).
למעלה מן הצורך, אתייחס גם לסוגיית מחיר המכירה למבקש.
המשיבות מכרו את החלקה למבקש תמורת 23,000 $ בלבד. וזאת, לאחר שבזכרון-הדברים ננקב מחיר של 50,000 $ ועל-פי הנטען ע"י המשיב, המשיבות סירבו למכור לו את החלקה בסכום של 30,000 $, לאחר חתימת זכרון-הדברים וגילוי השינוי בשטחו.
עובדה זו יכולה, אמנם, להיראות כתמוהה, אך מאידך גיסא, יכולה היא לתמוך בטענת המשיבות, שלפיה, משהתפוצצה העיסקה עם המשיב,
היו הן במצוקה והיו מעוניינות למכור, לאלתר, את החלקה, גם אם במחיר נמוך יותר.

ג.
ב"כ המשיב ייחדה בסיכומיה פרק נרחב ביותר (עמ' 3-6) למהימנות המבקש והמשיבות, ולכן, אתעכב אף אני קמעא על מהימנות הצדדים:
עדותו של המשיב לא עוררה את אמוני. המשיב יצר רושם של עד מתוחכם וממולח, הבקיא בהלכות עולם הנדל"ן ומטרתו ברורה וממוקדת.
עדותו של המבקש הייתה מעורפלת משהו, מבלי שניתן לגבש באופן חד משמעי דעה לגבי מידת המהימנות שלו.
באשר לעדותו של מר גרינברג - מאפיינה העיקריים היו היותו לחוץ ומודאג באופן חריג וקיצוני במהלך עדותו ואף קודם לכן, עד שהגיע זמן
עדותו. ניכר היה על מר גרינברג שהוא חסר שקט, אך לא ניתן להסיק מכך דבר על חוסר מהימנות, אלא על היותו בלתי מורגל במעמדים מסוג זה, ואולי גם דאגה ורגשי אשם על התסבוכת אליה נקלעו המשיבות בעטיו.




5.
סוף דבר


משקבעתי שזכרון-הדברים בוטל בסמוך לאחר חתימתו, יוצא המשיב מהתמונה, ומאחר שבין המבקש לבין המשיבות אין כל מחלוקת בדבר ההתקשרות, זכאי המבקש ל

פסק דין
הצהרתי המבוקש על ידיו.

המשיב יישא בהוצאות המבקש בסך 10,000 ש"ח + מ.ע.מ ובהוצאות המשיבות בסך 10,000 ₪ + מ.ע.מ, והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח עותק פסק-דין זה בדאר רשום לצדדים, וכן תודיעם טלפונית על קיומו.

ניתן היום, י"ז בשבט, תשס"ד (9 בפברואר 2004), בהעדר הצדדים.


גרסטל הילה
, שופטת
















הפ בית משפט מחוזי 333/03 בראל יוסף נ' לוי שטרית, מילס שרה, גרינברג פנינה (פורסם ב-ֽ 09/02/2004)