פסקי דין על יעקב בן עמי | פסקי דין על חיים דורי | פסקי דין על ל.א.ד.ו חברה קבלנית | פסקי דין על אליעזר טוטחני (תותחני) | פסקי דין על שמעון זאנגי ואח' |

2259/98 א     27/08/2001




א 2259/98 יעקב בן עמי, חיים דורי נ' ל.א.ד.ו חברה קבלנית בע"מ, אליעזר טוטחני (תותחני), שמעון זאנגי ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט


בבית המשפט המחוזי בתל – אביב יפו
תא
002259/98


בפני
:
כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל



27/08/01




בעניין
:
1. יעקב בן עמי

2. חיים דורי





התובעים

נ
ג
ד


1. ל.א.ד.ו חברה קבלנית בע"מ

2. אליעזר טוטחני (תותחני)
3. שמעון זאנגי
4. אפרים חלבי
5. ישעיהו בירנבוים
6. מאוריציו קרשנבאום
7. דוד אלחדד





הנתבעים



פסק דין

א.
מהות התובענה

זו תובענה למתן פס"ד הצהרתי לפיו שתי חניות המסומנות בתשריט הבית המשותף הנמצא ברחוב שנקר 60 חולון, והידוע כגוש 7174 חלקה 48 (להלן: "הבית") יירשמו ע"ש התובעים, לפי החלוקה הבאה:
ע"ש התובע מס. 1 – חניה המסומנת כחניה ח' תוצמד לדירתו שבגוש 7174 חלקה 48 חלקת משנה 13.
ע"ש התובע מס. 2 – חניה המסומנת כחניה ז' – תוצמד לדירתו שבגוש 7174 חלקה 48 חלקת משנה 12.

בכתב התביעה המתוקן הופיעה כתובעת גם נציגות הבית המשותף, נציגות זו נמחקה .
למרות זאת, התיחס ב"כ התובעים בסיכומיו גם לענין הרכוש המשותף, וע"כ להלן.

ב.
עובדות רלבנטיות

הנתבעת מס. 1 הינה חברה לקבלנות בנין אשר בנתה את הבית
נשוא
התובענה בשנים 1966 – 1967.

הבית רשום בטאבו כבית משותף מיום 2.11.1967 (ת/4 ג(3). לא בוצע כל תיקון ברישום הבית המשותף עד היום.

נ
תבעת מס. 1 אינה פועלת ו/או לא קיימת,
לכן,
הוגשה
התביעה
גם
כנגד
נתבעים
2 – 4
שהם
בעלי מניותיה ומנהליה בכל הזמני הרלבנטיים, לתובענה זו.

ביום
23.8.1978
רכשו
נתבעים מס. 5 ו – 6 מנתבע מס.
7
את הנכס
ששטחו
55.04 מ"ר, הרשום
כמשרד בלשכת רישום המקרקעין בחולון. למשרד צמודות על
פי
הרישום שתי חניות, הן החניות ז' ו – ח', אשר, לטענת נתבעים אלה, לא נכללות ברכוש המשותף (

נ/4 ג', ת/4ג (ד), ת/4 ג (2)
. הבעלות בשתי חניות אלה נרשמה ע"ש הנתבעים 5 ו – 6
ביום 29.11.1978 (נ/4א).

התובע מס. 1 רכש את דירתו מנתבעת
מס. 1 ביום 30.6.1967. (ת/5 א). תובע
זה,
חתם
על
שטר
המכר
להעברת
הבעלות
בדירה
ביום
17.3.1968,
כלומר
לאחר
רישום
הבית
כבית
משותף
(ת/5א (1).

התובע מס. 2 רכש את דירתו מנתבעת מס. 1
ביום 10.12.1967 (ת/4 ב), לאחר
שהבית
נרשם
כבית
משותף.

משטר המכר ברור כי לדירת תובע 1 לא צמודה כל חניה. פקיד הטאבו הצהיר בשטר המכר כי תובע מס. 1 הבין את תוכנו של שטר המכר וחתם עליו מרצונו הטוב והחופשי.
בחוזה הרכישה של התובע מס. 1, שצורף למסמכי המרצת הפתיחה (שהוגשה באופן מקורי) אין כל סעיף המתיחס לחניה. במובן זה שטר המכר תואם בדיוק את האמור בחוזה.
בחוזה המכר שבין הנתבעת מס. 1 לבין התובע מס. 2 נכתב בסעיף 27 כדלקמן:



"המוכר מצהיר בזה כי רשומים לזכותו 2 חניות בגודל של 6.40 ממ"ר כ"א המסומנות בתשריט של הבית המשותף באותיות ז' ו – ח' והצמודות לחלקה 48, היא החלקה בה נמצא משרדו של המוכר, והוא מתחייב להעמיד לרשותו של הקונה את אחת משתי החניות הנ"ל וכי ביום מן הימים ימכור המוכר את משרדו,ידאג לסדור נאות להבטיח את זכותו של הקונה...(מילה לא ברורה – הערה שלי – ד.פ.) החניה".

במסמך אחר עליו חתמה הנתבעת מס. 1 מתאריך 3.12.1987 נרשם לעניין התובע מס' 2
כי:

"המחיר כולל חניה לא מתחת לגג כולל כביש..."

תאריך המסירה

של הדירה לפי מסמך זה היה 1.2.1968.
למרות זאת, בשטר המכר של התובע מס. 2 ,
לא מופיעה עדות לחניה צמודה.
זה יכול להביאנו לידי פירוש שענין החניה שבא לידי ביטוי במסמך הנוסף בכתב, מתיחס לתשלום דמי שימוש בחניה קיימת המהווה "הסדר" ופתרון לבעיות החניה של התובע מס. 2, - ולא מעבר לכך.
התובע מס' 2 עצמו, גרס שאינו בקי בהליכים ולא בדק את המסמכים שנערכו על ידי עורך דין.

מעדות
התובעים
עולה
כי
הם
עושים
שימוש
בחניות
נשוא
תובענה
זו,
מזה
30
שנה.
לטענתם לחילופין מכח השימוש בחניה במשך 30 שנה, יש להם זכות קנויה בדין ו/או זכות שימוש ו/או זכות להיות בני רשות בחניות.


ג.
הפלוגתאות בין הצדדים:

מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים:
- האם התובענה התישנה.
- חוסר יריבות או הניתן לתבוע את בעלי המניות ומנהלי הנתבעת מס. 1 באופן אישי.
- מניעות והיעדר עילת תביעה.
- האם היתה קנוניה בין הנתבעים לענין הרישום.
ד.
האם התובענה התיישנה

ב"כ התובעים לא הגיב בסיכומיו לטיעון זה, שהופיע בכתב ההגנה של הנתבע מס. 4, וחבל.

עילת התביעה הנטענת כנגד
הנתבעת מס. 1 הינה עילת תביעה חוזית, קרי: היתה התחייבות של הנתבעת מס. 1 ליתן להם חניה צמודה, כשהתחייבות זו הופרה.
עילת תביעה כזו מתישנת והתיישנה בתום 7 שנים, ואלה חלפו עברו זה מכבר.
רק אם עילת התובענה היתה תרמית או הונאה מצד הנתבעת, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעה התרמית או ההונאה.
ההבטחה היתה עובר לחתימת שטרי המכר שהעבירו לבעלות התובעים את הדירות שהם רכשו; זו פעולה משפטית משנות הששים (ר' לעיל), לכאורה, התובעים היו אמורים להיות מודעים לכך שהיתה קיימת איזו "קונספירציה" נגדם מכח העובדה שלמרות שהם טוענים לחניות צמודות, אלה לא נרשמו בשטר המכר ולא נמצאות בבעלותם, עובדה שעיון בשטרי המכר מגלה זאת.
רק אם יוכח מהראיות, שענין הקנוניה הנטענת בין הנתבעים
נודע לתובעים רק לאחרונה, - ניתן יהיה למנות את תקופת ההתישנות מרגע היוודע להם דבר הקנוניה, ולבדוק אם לא יכלו בשקידה סבירה לדעת עליה לפני כן.


ה.
חוסר יריבות

החוזים עם התובעים
נחתמו ע"י הנתבעת מס. 1, שאינה פעילה כבר כ – 30 שנה.
כדי לעשותה
צד לתביעה, מוטל היה על התובעים להחיותה.
בסיכומיו
(עמ'
4),
מתייחס
ב"כ
התובעים
לנושא
בזו
הלשון:

"אומנם שמענו שלמעשה ולהלכה החברה פסקה מ"לחיות" פיסית. אולם אם עדיין הינה ישות משפטית, הרי שאין מניעה לחייבה בסעדים תוך מינוי הח"מ כפי שהתבקש ככונס נכסים לעשיית פעולות..."

בית המשפט אינו נותן סעדים ואינו ממנה מינויים על
סמך השערות גרידא. משלא החיו התובעים את החברה ו/או לא בדקו אם היא אכן אינה פעילה ו/או קיימת, אין להם עילת תביעה אישית כנגד מנהלים ו/או בעלי מניות, אא"כ יוכיחו כי אלה אכן פעלו בתרמית.
לא ניתן למנות כונס נכסים לגוף שלא ידוע אם הוא קיים, אם לאו.


ו.
מניעות

התובעים חתמו על שטרי המכר, כשאלה אינם כוללים חניות צמודות.
לתובע מס. 1 אין אפילו שמץ של הבטחה בכתובים לענין מתן חניה צמודה לדירתו.
המדובר בעיסקת מכר מקרקעין, הטעונה מסמך בכתב. אם המסמך בכתב אינו כולל חניה, כשנושא חניה הינו אקוטי ונזכר במקומות אחרים, נראה שבלעדי כתב מפורש, לא ניתן להתיחס להבטחות שבעל-פה בין אם ניתנו ובין אם לא ניתנו.
אם ניתנו, הכיצד זה, לאחר מכן בעת חתימת שטרי המכר, - לא עמד התובע מס. 1 על זכותו שתירשם
חניה בצמוד לדירתו?
לענין התובע מס. 2 – גם לגביו לא נרשמה כל חניה בשטר המכר.
ישנו אכן מסמך, מאוחר לחוזה הרכישה, העומד לכאורה בסתירה לו. לא הוברר מה המניע להוצאתו, ממנו עולה לכאורה, כפי שצוין לעיל כי המחיר אותו
שילם התובע מס 2 כולל גם חניה לא מקורה.
ושוב חוזרת השאלה: אם זה המצב, מדוע הוא לא העלה כל טענה מתאימה בעת שחתם על שטר המכר?
ונאמר שהתובעים לא היו ערים לנושא שטר המכר, אזי בנוסף לאמור לעיל קובע סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 כדלקמן:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו".



סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין קובע:

"הרישום של המקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום."

הדרך היחידה לתיקון הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים, כפי שהוא בעניננו, הינה טענת מרמה. (ע"א 518/86 סולב נ' מ.מ.י. ( פ"ד מב(4) 518).
קובע שם הנשיא שמגר בזו הלשון:

"טענת מרמה הינה הדרך היחידה לתיקון הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין
מוסדרים".

בע"א 2215/90

מ.י. נ' עזבון נימר, ( פ"ד מו(5) 200), נקבע, כי הטוען למרמה חייב לפרט את העובדות שעליהן הוא סומך,
וכי טענה של רשלנות, -
אינה מרמה.

הפועל היוצא מהאמור לעיל הוא כי התובעים מנועים מלהעלות טענות הסותרות מסמכים שבכתב ואת התנהגותם במשך כ – 30 שנים, אא"כ יוכיחו מירמה.


ז.
טענת מירמה

האם הצליחו התובעים להוכיח שהם נפלו קורבן למרמה משותפת שבין הנתבעים או מי מהם כלפיהם?
טענת המרמה הועלתה בתצהירים של התובעים באופן סתמי ולא מפורט. בעדויותיהם הוסיפו התובעים כי נכון למועד החתימה על שטר המכר, - הם לא ידעו שרומו כי לא קראו את השטר. ( ע' 12 ו – ע' 23 לפרוטוקול). תגובתם זו הייתה הן לגבי החניות והן לגבי חלקים מהרכוש המשותף שלטענתם שייכים לדיירים והוצאו ממסגרת הרכוש המשותף.
קראתי ושבתי וקראתי את סיכומי ב"כ התובעים,
המילה "תרמית" אינה מופיעה בהם.
במסגרת המסקנות (סעיף 13, שם) הוא עותר לבית המשפט לקבוע כי "הופרה הבטחת הנתבעים ליתן לתובעים הבעלות", הא ותו לא.
אף נתבע לא התחייב ליתן לתובעים את הבעלות.
הייתה התחייבות חוזית-קניינית של הנתבעת מס. 1, - שבאה לידי ביטוי בחוזים שנערכו בינה לבין כל אחד מהתובעים ולא מעבר לכך.
אשר על כן, אני קובעת כי ב"כ התובעים זנח את טענת המירמה והקנוניה ועל כל פנים אלה גם לא הוכחו.

משנמחקה נציגות הבית המשותף, ומשלא הוגש יפוי כח בשמה לטעון טענות, אין מקום לטיעונים באשר לרכוש המשותף ולהקטנתו.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ומחייבת כל אחד משני התובעים בנפרד לשלם לכל אחד מהנתבעים 2, 3, 4, 5, 6
שכ"ט עו"ד בסכום של 4,000 ₪ פלוס מע"מ. הסכום ישא ריבית והצמדה כדין.
בנוסף זכאי כל אחד מהנתבעים להוצאותיו, - אותם
יישום הרשם. סכומים אלה יישאו ריבית והצמדה כדין.


ניתן היום 19.8.2001, בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא עותק פס"ד זה בהמצאה כדין לב"כ הצדדים.



ד"ר דרורה פלפל
, שופטת











א בית משפט מחוזי 2259/98 יעקב בן עמי, חיים דורי נ' ל.א.ד.ו חברה קבלנית בע"מ, אליעזר טוטחני (תותחני), שמעון זאנגי ואח' (פורסם ב-ֽ 27/08/2001)