פסקי דין על נציגות מבנה של הבית ברח' טאגור ת"א | פסקי דין על ד"ר בן אור זאב | פסקי דין על פרופ' יסעור יובל ואח' |

1870/01 עא     23/02/2003




עא 1870/01 נציגות מבנה של הבית ברח' טאגור ת"א נ' ד"ר בן אור זאב, פרופ' יסעור יובל ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
עא 001870/01
עא 2477/01
ע"א 3164/01

בפני
:
כב' השופט דר' עודד מודריק
תאריך:
23/02/03




בעניין
:
ע"א 1870/01


1 . נציגות מבנה מס' 1 של הבית ברח' טאגור 04 ת"א


2 . נציגות מבנה מס' 2 של הבית ברח' טאגור 24 ת"א

3 . נציגות מבנה מס' 3 של הבית ברח' טאגור 44 ת"א


ע"י ב"כ עו"ד
שצקי אמציה

מערער

נ
ג
ד



1 . ד"ר בן אור זאב


2 . פרופ' יסעור יובל

3 . יערי רות



ובעניין
ע"א 2477/01
3164/01
ע"י ב"כ עו"ד

איתמר רוטמן
ע"י ב"
כ
עו"ד




1 . עו"ד יערי אליהוד


2 . עו"ד כץ נתן

רוטמן


נ
ג
ד
משיב


המערער



1 . נציגות מבנה מס' 1 של הבית ברח' טאגור 04 ת"א


2 . נציגות מבנה מס' 2 של הבית ברח' טאגור 24 ת"א

3 . נציגות מבנה מס' 3 של הבית ברח' טאגור 44 ת"א
4. ד"ר זאב בר אור
5. פרופ' יובל יסעור
6. גב' רות יערי


ע"י

1. עו"ד א. שצקי
4 – 6 ע"י עו"ד נתן ויורם כץ


פסק דין

מבוא

שלושת הערעורים שלפני, משקפים סכסוך מתמשך בין דיירים בבית משותף. הבית המשותף הוא מכלול (קומפלקס) המורכב משלושה מבני מגורים
ברחוב טאגור[1]
. הדבר אינו יכול להועיל למשיבים. הרי אין חולק שנציגויות הבתים 40 ו-42 הגישו בקשה בטענה האמורה. אם בקשתן צודקת כי אז שגתה הרשמת ויש לקבל את הערעור (של בתים 40 ו-42) וקבלתו תחול מאליו גם על בית 44.

אשר לטענת בעל הדין הנכון. הצדדים אינם חולקים כי הבתים 40-42-44 הם בית משותף אחד. סוגיית זהותה ומיהותה של הנציגות של הבית המשותף הפועלת בהתאם לפרק ו' סימן ג' של חוק המקרקעין, לא התבררה כל צורכה באף אחד מן ההליכים המרכיבים את מסכת ההתדיינות דנן. תקנון הבית המשותף לא פותר את התעלומה הזאת (משום שחסרות ההחלטות הרלוונטיות של אסיפות הדיירים).
לעומת זה, פשוט וברור הוא שההליך המקורי (בפני
המפקחת) התנהל בין קבוצת יערי כתובעים לבין שלושת הנציגויות. קבוצת יערי ודאי לא טענה, אז, ומסתמא גם לא סברה, שהנציגויות אינן בעל הדין הראוי. אינני יודע מה גרסו, אז, הנציגויות, לעניין מעמדן
כנתבעות. אולם עובדה היא שאלה ואלה הגיעו ביניהן להסכם. ההסכם אומץ אל פסק המפקחת והיה לחלק בלתי נפרד הימנו. לעת הזאת, כל אחד מן הצדדים היריבים מושתק מלטעון שבעל ריבו אינו בעל הדין הנכון.

אכן ההסכם ופסק המפקחת מטילים חובת פעולה על "הנציגות הכללית" ואף קובעים כי הנציגות הכללית כוללת אנשים, ששמותיהם ננקבו, כנציגים של כל אחד משלושת המבנים. אולם ממה נפשך; אם ה"נציגות הכללית" היא גוף קיים הפועל מכוח הוראת סעיף 65 של חוק המקרקעין, כי אז מדוע היה צריך לנקוב בהסכם בשמות הנציגים ובזיקתם לכל אחד מן המבנים? ואם "הנציגות הכללית" איננה גורם קיים והיא נוצרה בהבל פה (או חרט הכתיבה) של הצדדים להסכם, איך אפשר להטיל על גוף ערטילאי זה
חובת עשה מכוח פסק שאין הגוף צד לו?

זו עובדה שגם קבוצת יערי בפני
יתה אל יו"ר ההוצל"פ כללה את הנציגויות,לצד "הנציגות הכללית", בין המשיבים (החייבים). הדבר מוסיף על כוח ההשתק האמור.
זה ועוד זה. אם "הנציגות הכללית" היא הגורם החייב בפעולה מכוח פסק המפקחת, אפשר שפסק הרשמת הדוחה את טענת "פרעתי", מזה, ומקבל את טענת כשלון ביצוע פסק המפקחת וממנה מבצעים מטעם הזוכים, מזה, הנו חסר בסיס סמכות וסר כל תוקף מעשי. שהרי פסק הרשמת, על כל מרכיביו, ניתן בבקשה של "הנציגויות". אלה - לפי הפרשנות של קבוצת יערי את פסק המפקחת - חסרות כל מעמד לבקש את בקשתן וממילא, לפי אותו הגיון, גם אין בסיס למינוי מבצעים חליפיים, בבקשה הנשענת על אין מה.
יוצא שטענת הסף של קבוצת יערי משמיטה את הקרקע מתחת לפני בסיס כוחם לפעול כמבצעים ממונים של פסק המפקחת[1]
. החוליה השניה היא אימוצו של ההסכם להיות חלק בלתי נפרד מפסק המפקחת. החוליה השלישית היא הוראות נלוות הכלולות בפסק.

אין טוען שאימוצו של ההסכם להיות בשר מבשרו עצם מעצמותיו של פסק המפקחת גורע משהו מכוחו ההסכמי של ההסכם. להיפך, כוונת הצדדים להסכם, באימוצו אל פסק הדין היא להגביר את חובת המימוש של ההסכם. בהיותו ל

פסק דין
ההסכם יכובד לא רק מכוח הכלל של “
pacta sunt servanda
” (הסכמים יש לכבד)
אלא אף מכוח הוראות הביצוע של פסקי דין.

כיון שלא נשלל כוחו ההסכמי של ההסכם, אין הוא יוצא מתחום התחולה של הוראות חוק החוזים (חלק כללי). מכאן שהוראת סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) חלה על ההסכם דנן והיא משלימה את החסר בחוזה בכל הנוגע למועדים. אם כך, כל שעשתה הרשמת הוא בחינת ביצוע פסק הדין על בסיס ההנחה שחוק החוזים (חלק כללי) חל עליו ומשולב בו ובכל מקום, בהסכם, שבו לא ננקב
מועד לביצוע חיוב, "זמן סביר" במשמע.

אפשר להגיע אל המסקנה הזאת גם צעד אחר צעד ב"קפיצה המשולשת"
הבאה. אילו נקב הסכם הפשרה
בפרק זמן מוגדר (נניח חודש ימים) לפרסום מכרז הביצוע, איש לא היה חולק על סמכותה של ראש ההוצל"פ לבחון, במסגרת טענת "פרעתי" (או בבקשה להחלפת האחראים על הביצוע), אם חלף חודש בלי פרסום מכרז הביצוע. ואני מניח גם שאין חולק על כך שבמסגרת בדיקה זו תחיל ראש ההוצל"פ על הביטוי "חודש" את הוראת סעיף 10 לחוק הפרשנות תשמ"א-1981 (אם לא הוסכם אחרת בהסכם) ותבחן את משמעות הדבר ביחס לקיום החיוב לפי הפסק.

עתה נצעד צעד אחד לפנים ונניח שההסכם שהיה ל

פסק דין
כלל תניה האומרת שמכרז לקבלן ביצוע יוצא תוך "זמן סביר" לאחר בחירת מהנדס האיטום. גם בנסיבות אלה, כמדומה בעיני, איש לא היה חולק על סמכותה של ראש ההוצל"פ להידרש, בהקשר לביצועו של החיוב להוציא מכרז,
לשאלה אם חלף "זמן סביר" והמכרז לא הוצא, או שמא לא חלף זמן מספיק כדי התגבשות החיוב האמור.

הצעד השלישי ינחית אותנו אל הדרך שננקטה על ידי ראש ההוצאה לפועל.
אכן בהסכם דידן לא ננקב זמן ביצוע מוגדר להוצאת מכרז הביצוע וגם לא ננקב בו פרק זמן פחות מוגדר כגון "זמן סביר". אולם החוק משלב בהסכם את פרק הזמן החסר בהגדרה של "זמן סביר". על כן רשאית היתה יו"ר ההוצל"פ לבחון את שאלת ביצוע החיוב על פי ההסכם-פסק
של המפקחת במונחי "זמן סביר".

הביטוי "זמן סביר" - פרשנות

כיון שפסק המפקחת והסכם הפשרה שאומץ בו אינם נוקבים במועד להוצאת מכרז האיטום וכיון שהרשמת החליטה, כדין, שהוצאת המכרז היתה צריכה להתבצע תוך פרק "זמן סביר", נדרשה ראש ההוצל"פ לשאלה מהי מסגרת הזמן הנתחמת במונחי סבירות בנסיבות העניין. היא הניחה, על פי מהות הפגמים שנמצאו במבנה ועל פי לוחות הזמנים המצומצמים למדי שנקבעו בהסכם הפשרה, כי היה צורך לפרסם את המכרז במהירות יחסית. לכן קבעה פרק זמן של חודש ימים כ"זמן סביר".

אינני סבור שקביעת מסגרת הזמן הזאת מופרכת. אין לי קנה מידה טוב יותר מזה שננקט על ידי הרשמת והמערערות אינם מציעות אמת מבחן כלשהי אחרת וממקדים טיעונם בכך שהרשמת התעלמה מעדותו של המהנדס אשכנזי אשר ציין בפני
ה כי לא ניתן יהיה לצאת במכרז ולבצע את העודות לפני סוף מרץ 2001 לפי שהימים ימי הגשמים.

אכן הרשמת אינה מזכירה את עדותו של המהנדס אשכנזי אך לדידי היה מקום להתייחס לעדותו בספקנות מרובה וספק גדול עוד יותר אם העדות רלוונטית כל עיקר. אבאר את הדבר.

לפי לוח הזמנים שנקבע בפסק המפקחת היו הנציגויות אמורות לבחור את מהנדס איטום ואת תוכנית האיטום עד סוף יוני 2000. בהנחה שפרק זמן של חודש ימים הוא פרק הזמן הסביר ליציאה למכרז, היה על הנציגויות לפרסם את המכרז עד סוף יולי 2000. תהליך המכרז לרבות בחירת הקבלן המבצע אמור היה להמשך 45 ימים (פרק זמן שנקבע בפסק המפקחת). הווה אומר תהליך המכרז אמור היה להסתיים באמצע ספטמבר 2000. היינו, אפשר היה, ככל הנראה, לבצע את העבודה לפני תחילת החורף, לפני תחילת עונת הגשמים.

אפילו לא תאמר כן, ואפילו אניח שבקיץ ההוא חששו אנשי הנציגויות והמהנדס אשכנזי שהגשמים יקדימו לבוא, לא התבאר לי מדוע כשבאו הצדדים לפני הרשמת, בסוף ינואר 2001 לא היה לאיל ידם להצביע על פרסום מכרז. הרי פרק הזמן הנחוץ להשלמת הליך המכרז הוא חודש וחצי ומכאן שההליך יסתיים באמצע פברואר 2001. מדוע לא ניתן היה להתקשר במועד הזה עם קבלן שיחל בעבודה באמצע מרץ? איזו מין טענה היא זו שבעונת החורף אין הקבלנים יכולים להציע מחירים לעבודה שתתבצע עם תום הגשמים? זו טענה אבסורדית והיא מעידה על כך שהנציגויות כלל לא התכוונו לממש את מחויבותם על פי פסק המפקחת [אולי לא למותר להעיר כי גם במועד שננקב על ידי המהנדס אשכנזי, אמצע מרץ 2001, לא פורסם המכרז (אילו התפרסם המכרז אפשר היה להצביע עליו בפני
הרשמת שנתנה את החלטתה רק בראשית אפריל). הדבר מחזק את מסקנתי האמורה שהנציגויות, מטעמים שונים, לא התכוונו לבצע את פסק המפקחת].


פיצול גביית הכספים

פסק המפקחת אומר: "למען הסר ספק על נציגות כל מבנה ומבנה בבית המשותף להתחיל מיידית באיסוף כספים מבעלי הדירות בכל מבנה למימון ביצוע השיפוצים נשוא הסכם זה" (ההדגשה שלי).

פיסקה זו אינה אומרת שאיסוף הכספים לצורכי עבודות השיפוץ צריך להתבצע מקשה אחת ומייד. הוטלה על הנציגויות חובה להתחיל באיסוף מיידי של הכספים ואם אין צורך להוציא כל
הוצאות השיפוץ מייד, אין שום סיבה לגבות את הכספים, כולם, מראש ולהקשות על הדיירים ללא טעם.

אני לא הייתי רואה בדרכי איסוף הכסף משום אי קיום פסק המפקחת. מכל מקום אני סבור
שהרשמת חרגה בקביעותיה, בנקודה זו, מגדר הכרעה בשאלה אם הפסק בוצע או לא והיא הרחיבה קביעותיה אל "פרשנות יוצרת" שקראה בפסק את מה שאין בו. לדידי היה מקום, בנקודה קונקרטית זו, להחזיר את העניין אל המפקחת להבהרה.

מינוי מבצעים חליפיים

הואיל והרשמת מצאה שהנציגויות הפרו את מחוייבותן לפעול ולבצע את
פסק המפקחת, קמה לה סמכות למנות מבצע אחר כפי שאומר סעיף 63 לחוק ההוצאה לפועל:


(א)
הטיל פסק-הדין על החייב לעשות מעשה...והמעשה ניתן להיעשות על ידי אדם אחר, רשאי ראש ההוצאה לפועל
להורות למוציא לפועל לעשות את המעשה או להרשות לזוכה או לאדם אחר
לעשותו במקום החייב.

אינני מוצא פגם בפסק הרשמת. המציאות בבית המשותף התבררה לה מפי נציגי המערערות (למשל המהנדס אשכנזי) ולא נראה שהעובדות היו שנויות במחלוקת. המערערות לא העזו לטעון כי
ביצעו את עבודות האיטום. הם טענו כי נקטו בפעולות שבהן חויבו על פי פסק המפקחת והרשמת קבלה את העובדות שהוצגו על ידי המערערות. השאלות שניצבו בפני
ה הן שאלות פרשנות המחויבות של המערערות. בעניין זה לא היה צורך בתצהירים.

הקביעה כי לנוכח מחדלי הנציגויות תועבר סמכות הביצוע של פסק המפקחת לידי עורכי הדין של המשיבים עולה בקנה אחד עם הסמכות לפי סעיף 63 לחוק ההוצאה לפועל. זיקתו של עו"ד אליהוד יערי אל הבית המשותף אינה פוסלת אותו מלשמש כמבצע ממונה. אחרי הכל גם חברי הנציגויות הם בעלי אינטרסים פרטיים בבית המשותף ואין חוששים להעדפת האינטרס הפרטי שלהם על פני אינטרס הבית המשותף.

כיון ש"ליוויתי" את תיק הערעור הזה עת ארוכה, שבמהלכה שמעתי את הצדדים היריבים מספר ניכר של פעמים וגם ערכתי ביקור בבית המשותף שבו השתתפו כמה וכמה מבעלי הדירות (לרבות עו"ד שצקי בא כוח הנציגויות ועו"ד יערי שניהם מבעלי הדירות), היה לאיל ידי להתרשם מעומק הסכסוך שבין הצדדים. אינני משוכנע שכל בעלי הדירות או אפילו רובם מעורבים בסכסוך, אך אלה שכן מעורבים – והם אינם מעטים - שקועים בו עד ראש וצוואר ועד עמקי נשמתם. לסכסוך מימד כספי אך גם מימד אמוציונלי בלתי רציונלי (לפי דעתי) שקשה מאד לגשר על פניו. לי נראה כי הצדדים נכונים לריב אלה עם אלה כקמצא ובר קמצא עד חורבן ביתם.

לא הערתי הערה אחרונה זו אלא מפני שראש ההוצל"פ לא היתה חייבת להטיל את הביצוע על עורכי הדין שייצגו את קבוצת יערי דווקא (מהלך שלא רק הגביר את עומק הסכסוך אלא אף העמיד את המבצעים הללו מול בית שהוא רובו ככולו "לעומתי" (על פי ההנחה שהנציגויות משקפות את עמדת מרבית בעלי הדירות). אם היה לנציגויות קושי לאסוף את הכספים הנחוצים לעבודות השיפוץ, הקושי שיעמוד בפני
המבצעים הממונים, שנכפו הר כגיגית על בעלי הדירות, גדול כמה מונים). לו אני במקום ראש ההוצל"פ, הייתי מבכר להחזיר את הדיון אל המפקחת – שלה הניסיון בכגון אלה – כדי לקבוע את מיהות הגורם המבצע.

אולם ראש ההוצל"פ פעלה בגדר סמכותה ואינני רואה טעם להתערב בהחלטתה.

סיכום לעניין ערעור 1870/01

סיכום ההכרעה בטענות הערעור

קיבוצם של הדברים האמורים לתוצאה אופרטיבית הוא שבדין נקבע בפסק
הרשמת שהמערערות לא קיימו כראוי את מחוייבותן לפי פסק המפקחת ולפיכך קמה הסמכות למנות מבצעים אחרים. לא מצאתי פסול במבצעים שמונו.

עם זה כסבור אני שסדרי איסוף הכספים, כיון שלא נקבעו בפסק המפקחת טעונים הבהרה מפיה. ראש ההוצל"פ לא היתה רשאית לקרוא בפסק המפקחת את מה שאין בו.

על כן הערעור נדחה כפוף לסייג אחד והוא שמסגרת איסוף הכספים טעונה הבהרה ולצורך זה יוחזר הדיון אל המפקחת כדי שתקבע אם צריך להתבצע איסוף כולל מראש של כספי העבודות כולן או שניתן לפצל את איסוף הכספים. המפקחת תתחם את מסגרות הזמן לכך.

הערה בשולי הדברים

במהלך השנה האחרונה (לאחר שנשמעו טענות הצדדים בערעורים השונים) התנהל זרם מתמיד של הודעות (או "מודעות") והודעות נגד ששלחו הצדדים (הנציגויות וקבוצת יערי) לבית המשפט. אלה טוענים: אטמנו, שיפצנו, אספנו כסף ולאה טוענים: לא מיניה ואפילו לא מקצתיה.

אני מתעלם מחילופי ההודעות הללו. בפסק
דין זה ביקשתי להכריע בסכסוך לפי נסיבותיו ביום הגשת הערעור. אם צד מן הצדדים סבור שבין כה וכה נוצרו נסיבות חדשות ונקבעו עובדות שהן כבר מעשה עשוי, יראה להביאן בדרך מתאימה בפני
הערכאה המתאימה.

הוצאות

המערערות יישאו בהוצאות המשיבים בסכום כולל של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין (החיוב הזה מוקטן בהיקפו משום שהמשיבים הצריכו את בית המשפט להליכי ביניים בלתי פוסקים שרובם ככולם היו בגדר סערה בצלוחית מים. משלב מסויים הודעתי שיש להפסיק את זרם הבקשות, פניות, מודעות וכיו"ב שרובן ככולן "הרעישו עולמות" כאילו אסון עלול להתרגש או כאילו הנציגויות משטות בבית המשפט ואינן ממלאות אחר החלטותיו. ציינתי שכל בקשת סרק או הודעה שאינה רלוונטית תחוייב בהוצאות. סופו של דבר פרט לבקשה אחת לא פסקתי הוצאות יותר, אך הבאתי את הדברים בחשבון בשעה ששקלתי את פסיקת ההוצאות במסגרת פסק הדין).

ערעורים 2477/01 ו-3164/01

ערעור 2477/01

ערעור 2477/01 הוגש על ידי עו"ד איתמר רוטמן ביום 26.8.01. הערעור מכוון כנגד פסק המפקחת והמשיבים לו הם הנציגויות וקבוצת יערי (כאמור גם עורכי הדין המבצעים הצטרפו כמשיבים).

רוטמן הוא אחד מבעלי הדירות בבית המשותף ולדירתו מוצמדות ארבע יחידות במרתף במפלס התחתון של מרתפי החניה. הוא איננו מתנגד לביצוע עבודות האיטום והשיפוץ של המבנה כפי שנקבעו בפסק המפקחת. טענת ערעורו מוסבת כלפי הפיסקה בהסכם

הנספח לפסק המפקחת האומרת כי: "כל בעלי החניות והמחסנים המצויים במרתפים ישאו בהתאם לחלקם במרתפים בחמישים אחוז מהוצאות שיפוץ רצפות המעברים, החניות. בחמישים אחוז הנותרים ישאו כל בעלי הדירות בבית המשותף בהתאם לחלקם ברכוש המשותף" (להלן: "פיסקת ההוצאות").

רוטמן טוען כי כבעל יחידות במרתף החניה מחייב אותו פסק המפקחת בתשלום ששיעורו היחסי עולה על החלוקה הקבועה בתקנון הבית המשותף. שינוי יחס הנשיאה בהוצאות ההחזקה של הבית המשותף מצריך הסכמת כל בעלי הדירות ואינו יכול להתקבל בהסכם בין הנציגויות לבין קבוצת דיירים. לכן שגתה המפקחת באשרה את ההסכם ובנתינת תוקף של

פסק דין
להסכם הנוגד את התקנון ולפיכך גם נוגד את הדין.

יתר על כן, פסק המפקחת התקבל בלי שניתן פתחון פה למי מבעלי היחידות במרתפי החניה, לרבות המערער עצמו. מכאן שלא קוימה דרישת היסוד של כללי הצדק הטבעי ולפיה עד שמתקפחת זכותו של אדם בידי הרשות יש להקדים ולהעניק לו את זכות הטיעון.

ערעור 3164/01

בד בבד עם הגשת ערעור 2477/01, ביום 1.9.01, פנה רוטמן אל המפקחת בבקשה לביטול פסק דינה או, למצער, לביטול פסקת ההוצאות.

בבקשתו ציין רוטמן כי דבר ההליך שהתקיים בפני
המפקחת נודע לו לראשונה לאחר שניתן פסק הדין. הדבר פורסם על לוח המודעות של הבניין בו הוא מתגורר. המודעה ציינה את דבר הצורך לבצע עבודות שיפוצים וננקבה בה דרישת תשלום מן הדיירים על פי חלקם ברכוש המשותף. הואיל והמודעה לא כללה את פיסקת ההוצאות לא יכול היה רוטמן לנחש את קיומה. מאחר שהוא אינו מתנגד לביצוע העבודות וגם מוכן לשאת בחלקו בהוצאות בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף (כהוראת תקנון הבית המשותף) לא חקר ולא דרש בפרטי ההתדיינות בפני
מפקחת ובתוצאותיה.

רוטמן התוודע לפסק המפקחת ולפיסקת ההוצאות שבו רק אחרי שניתן פסק הרשמת והמבצעים הממונים שלחו מכתב לדיירי הבית. במכתב היתה אינדיקציה לקיומה של פיסקת ההוצאות ועל כן ביקש מן המבצעים להמציא לו את פסק המפקחת. הפסק הומצא לו ביוני 2001.

משהתחוור לרוטמן כי פיסקת ההוצאות מחייבת אותו לשאת בחלק יחסי בהוצאות עבודות השיפוץ שהוא גבוה מחלקו היחסי ברכש המשותף וכי הדבר אינו מעוגן בהחלטה מתאימה של דיירי הבית המשותף, החליט לבקש את ביטול פסק המפקחת על מנת שיתקיים דיון מחוחודש בשאלת הנשיאה בנטל ההוצאות בשיתוף כל הצדדים המעוניינים.

המפקחת דחתה ביום 3.10.01 את הבקשה ובערערו דנן מבקש רוטמן להשיג על החלטה זו.

בירור הערעורים

טענה דיונית-חוסר סמכות

ביום 11.6.02, כשלושת רבעי שנה לאחר שרוטמן הגיש את הערעורים, התעוררו עורכי הדין נתן כץ, אחיהוד יערי ורמי כץ (בפיסקה זו: "עורכי הדין") לטעון (בשמם ולאו דווקא בשם המשיבים לערעורי רוטמן)
טענת חוסר סמכות; היינו, שדן יחידי של בית משפט מחוזי אינו מוסמך לדון בערעורים הללו וכי הם צריכים להתברר בפני
מותב תלתא. הטענה נשענת על הוראת סעיף 77 לחוק המקרקעין כדלהלן:

(א)
כל צד לסכסוך הרואה עצמו נפגע על-ידי החלטת המפקח רשאי,
תוך תקופה שנקבעה בתקנות, לערער עליה לפני בית-המשפט המחוזי שבאזור
שיפוטו נמצא הבית המשותף.
(ב)
...
(ג)
בערעור על החלטת המפקח לפי סעיף 72(ב) ידון בית-המשפט
המחוזי בשלושה שופטים.

וזו לשון סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין:


סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר
הסגת גבול
מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו,
לפי בחירתו, לפני בית-משפט מוסמך או לפני המפקח
(ההדגשה שלי).

עורכי הדין הללו לא ביארו ולא פירטו את טענתם. מסתמא סברו שהוראות הדין דוברות בעד עצמן ואינן צריכות לשום הבהרה.

עו"ד רוטמן השיב לטענה באומרו שפסק המפקחת לא ניתן מכוח סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, לפי שעניינו איננו בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול. כיון שכך, הוראת סעיף 77(ג) לחוק המקרקעין אינה מחסה על פסק המפקחת וממילא הערעור עליו הוא בפני
דן יחידי של בית משפט מחוזי כמתבקש מהוראת סעיף 37(ג) לחוק בתי המשפט (ברע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף פ"ד מח(5) 550, 556-557; ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי נ' ירדני פ"ד לח(4) 487, 493, 497).
למקרא הדברים הללו נזעקו עורכי הדין להגיב ולומר כי פניית המשיבים אל המפקחת, שבעקבותיה ניתן פסק המפקחת דנה ב"הסגת גבול". כיצד?
כך הדבר מוסבר בלשון עורכי הדין:

בין המחדלים הרבים שעליהם
הצביעו המבקשים בבקשתם כלפי המשיבים מצוי: אי הטיפול בחדירת המיים הרבה מתקרת המרתפים בשני מפלסי החניון, שהיא היא המהווה את "הסגת הגבול" לשטחי החנייה הצמודים לדירות הנדונות

הנה כי כן "הסגת גבול" אינה מצויה מקרא מפורש בכתב ה"בקשה-תביעה לחיוב בעלי הדירות בבית המשותף ... לבצע תיקונים ברכוש המשותף", אך זהו הדרש שאותו דורשים עורכי הדין הגורסים כי "מתוך הסכם הפשרה ופסק הדין ניתן להיווכח במישרין את אי הטיפול בחדירת מים למרתף – כתשתית להסגת גבול כלפי המבקשים".

טענת עורכי הדין נראית בעיני מופרכת. אפילו אניח שסכסוך בין בעלי דירות לבין נציגות הבית המשותף היא בגדר " סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף" במובן סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, לא ידעתי איזו "הסגת גבול" יש בכך שתקרת מרתפי החניה דולפת והדלף מזיק למבנה. התביעה-בקשה שקבוצת יערי הגישה למפקחת לא עסקה ב"הסגת גבול", הגנת החזקה של מי מן המבקשים בדירתו או בחלקו ברכוש המשותף לא שימשה אותה ולא נתבקשו בה סעדים מותאמים לטענה שכזו. ממילא גם פסק המפקחת לא עסק בכגון זה.

לפיכך אני דוחה את טענת חוסר הסמכות.

ערעור 3164/01

אקדים את בירור הערעור המאוחר (3164/01) למוקדם (2477/01) מפני שמבחינה עניינית הראשון קודם ומפני שקבלת ערעור זה תייתר את הצורך לברר את הערעור האחר.

כאמור לעיל, ערעור 3164/01 מבקש להשיג על החלטת המפקחת לדחות את בקשת עו"ד רוטמן לבטל את פסק המפקחת משום שפסק המפקחת הטיל על חלק מבעלי הדירות – ובכללם רוטמן – חיוב כספי העולה על הנדרש לפי תקנון הבית המשותף ומשום שרוטמן לא היה צד להילך בפני
המפקחת ולא ניתנה לו הרשות והאפשרות להתגונן מפני החיוב הכספי המוגבר הזה.

הנציגויות לא התנגדו לערעורו זה של רוטמן ולהיפך, מתגובתן ניתן להבין שהן תומכות בו. קבוצת יערי, לעומת זה, תמכה בהחלטת המפקחת באורח נחרץ.

קבוצת יערי טענה כי מן הראוי למחוק את הערעור משום שהחלטת המפקחת שלא לבטל את פסק דינה איננה בחזקת "

פסק דין
" אלא זו "החלטה אחרת". מכאן שהמבקש להשיג על החלטה כזאת צריך ליטול רשות לערעור ואין בידו זכות ערעור מוקנית (סעיף 52 לחוק בתי המשפט).

אכן, הלכה ידועה היא
החלטה בבקשה לביטול
פסק דין
היא בגדר "החלטה אחרת" שיש ליטול רשות לערער עליה. אולם השופט דב לוין ערך את ההבחנה הבאה:

החלטה המבטלת

פסק דין
שניתן על פי צד אחד
והן
החלטה
הדוחה
את בקשת ביטולו הינה בבחינת "החלטה אחרת", והגשת ערעור
עליה
מותנית בקבלת רשות לכך... ברם, במה דברים אמורים? במצב בו בעל הדין אשר ביקש את ביטולו של פסק הדין שניתן על פי צד אחד, היה אכן צד לאותו הליך בו ניתן פסק הדין שאותו הוא
מבקש
לבטל.
ואילו...מי אשר
לא
היה צד בהליכים שבהם ניתן

פסק דין
, אשר לטענתו פוגע בזכויותיו, יכול לתבוע את תיקון המעוות רק על דרך של
תובענה "עצמאית" ... כפועל יוצא
מכך,
החלטת בית המשפט הדוחה על הסף את אותה תובענה עצמאית היא
בבחינת
"

פסק דין
", הניתן לערעור ללא קבלת רשות ...
יש לאבחן,
איפוא,
בין החלטה בבקשה של צד "זר", המבקש לבטל פסק

דין שניתן
במשפט
בין
שני
בעלי
דין אחרים, לבין החלטה בבקשה של מי

שניתן נגדו
פסק
דין
על
פי צד אחד. במקרה האחרון אכן מדובר ב"החלטה

אחרת" אשר
ערעור
עליה
מותנה
בקבלת
רשות
לכך.
מאידך גיסא, במקרה

הראשון, ההחלטה
בבקשה
לביטול פסק הדין, הינה כשלעצמה בבחינת

פסק דין
בתובענה נפרדת,
בין
צדדים שונים מאלה שבפסק הדין שמבקשים לבטלו
(ע"א 215/91 אגתן נ' לים פ"ד מח (2) 53)

בענייננו כיון שרוטמן לא היה צד להליך שהתנהל בפני
המפקחת והוא סבור שפסק המפקחת קיפח את זכויותיו, יש לראות את פנייתו אל המפקחת לביטול הפסק שלה כ"תובענה עצמאית" שההחלטה בה היא

פסק דין
שניתן לערער עליו בזכות.

לגוף הערעור חוזרים באי כוח קבוצת יערי על הנמקת המפקחת לדחיית בקשת ביטול הפסק שלה. אלה עיקרי טעמיה:

א.
רוטמן טען כי תוכן פסק המפקחת לא הובא לידיעתו; לא בידי הנציגויות ולא בידי קבוצת יערי. רק ביוני 2001 התבאר לו הפסק. המפקחת סברה שכיון שרוטמן הוא עורך דין במקצועו חזקה שידע כי ביכולתו להשיג את הפסק בפני
ה אל הנציגות או אל מזכירות לשכת המפקחת;
ב.
אדם המודע לכך שניתן

פסק דין
אינו יכול
לבקש ביטול

פסק דין
כ-14 חודשים לאחר הינתנו, במיוחד לאחר ששאר בעלי הדירות שילמו את חלקם בשיפוץ בהתאם לפסק הדין;
ג.
בעל יחידה בבית משותף חייב לדאוג לתקינות השטחים הצמודים לדירתו. לפי הפסק נושאים גם בעלי דירות שאין להם חלק בחניון התחתון ב-50% מעלות השיפוץ בחניות ורצפות המעברים, אף על פי שניתן היה להטיל את מלוא ההוצאות האלה על בעלי החניות והשטחים בחניון זה . מה לו איפוא לרוטמן כי ילין.

אינני סבור שהחלטת המפקחת מוצדקת. רוטמן אישר כי עצם קיומו של הסכם הפשרה שעליו הושתת פסק המפקחת נודע לו בסמוך לאחר שהפסק ניתן. אולם טענתו היא שלא היה לו יסוד להניח שהפסק מטיל עליו חבות כספית שלא כדין. הפרסומים מצד הנציגות לא כללו עניין זה והדרישות הכספיות שהופנו אל רוטמן ואל אחרים במעמדו, נראו תואמים את תקנון הבית המשותף ועל כן לא עוררו סימן שאלה. אין נפקות לעובדה שרוטמן הוא עו"ד לפי מקצועו. המקצוע אינו מקנה לו יכולות לקרוא במודעות הנציגות יותר ממה שיש בהן.

העובדה שתוכן פסק המפקחת נודע לרוטמו רק ביוני 2001 לא נסתרה על ידי שום גורם או צד מן הצדדים לדיון. גם המפקחת לא קבעה קביעה פוזיטיבית ולפיה רוטמן היה מודע לתוכן הפסק החל ממועד סמוך לנתינתו. בהחלטתה מובלעת מעין הנחה בדבר "עצימת עיניים" מצד רוטמן. הנחה זו מבוססת על משך הזמן שחלף מיום מתן פסק המפקחת ועד הפניה לביטולו ועל העובדה שמבקש הביטול הוא עורך דין לפי מקצועו. משך הזמן – 14 חודשים – הוא אמנם, מבחינה אובייקטיבית, פרק זמן ארוך המעמיד את טענת "לא ידעתי" בחזקת סבירות מפוקפקת. אלא שגורם אי הסבירות מאבד את כוחו עד אין לנוכח המציאות שאין סותרים אותה ולפיה תוכן הפסק לא הובא לידיעת בעלי הדירות ולא קם כל יסוד לחשוב שמוטלים בו חיובים כספיים חורגים על קבוצת בעלי דירות (או בעלי חניות) מסוימת. מקובל עלי שמקצועו של המערער אינו מטיל עליו מחויבות בירור מיוחדת ואינו מקנה לו כוח עודף לגלות את הנסתר.


על כן עלי לקבוע שלא חל שיהוי בלתי סביר בפני
ה לביטול הפסק.

לכאורה ניתן למצוא בהחלטת המפקחת הנמקה עניינית שעליה מבוססת דחיית בקשת הביטול.
המפקחת העירה כך:

כל בעל יחידה בבית משותף חייב לדאוג לתקינות השטחים הצמודים לדירתו.
צדקו באי כוח המשיבים 4-6
[קבוצת יערי]
בטענתם כי בעלי הדירות שאין להם חלק בחניון התת-קרקעי נושאים ב-50% מכלל עלויות שיפוץ החניות ורצפות המעברים כאשר ניתן היה להטיל הוצאות אלה רק על בעלי החנויות והשטחים בחניון זה.

אין ספק שכל בעל יחידה בבית משותף צריך לדאוג לתקינות השטחים הצמודים לדירתו, שהרי שטחים אלה הם רכושו של הפרט ואיש אינו צריך לשאת עבורו בהוצאות האחזקה שלהם. אולם במה דברים אמורים? בשטחים פרטיים שהנזק שנגרם להם אינו נובע מאחזקה לקויה של הרכוש המשותף או בשטחים פרטיים שבהם טמון גורם הנזק לרכוש המשותף. שווה בדעתך שני תרחישים פשוטים שהתרחשו בבית משותף. התרחיש הראשון, הוא פיצוץ שאירע בצינור מים חוץ דירתי (כלומר צינור המשרת את כל הדירות) ומימיו פרצו אל אחת הדירות וגרמו בה נזק. האם עולה על הדעת שבעלי הדירות כולם יישאו בעלות תיקון הצינור בלבד ואילו בנזקי הדירה (או, אפילו, במחצית נזקיה) יישא הבעלים? התרחיש השני הוא שחלק מסוים מן הגג של אותו בית צמוד לדירה מסוימת וכתוצאה מליקוי אחזקה (נניח איטום לקוי) דולפים מי גשמים מחלק זה של הגג אל דירה שמתחתיו ומזיקים לה. האם עולה על הדעת שכל
בעלי הדירות באותו בית יישאו בהוצאות (או, אפילו ב-50% של ההוצאות) תיקון שטח הגג הלקוי ותיקון נזקי הדירה שמתחתיו?

פסק המפקחת הוא אישור של הסכם פשרה בין בעלי דירות מסוימות שהם ודאי אינטרסנטים לבין הנציגויות שאינני יודע עד כמה שקלו את האינטרס של רוטמן [זו עובדה, שלעת הזאת, הנציגויות תומכות בערעורו של רוטמן (תמיכתן מתייחסת הן לערעור 3164/01 שתכליתו לגרום לביטול פסק המפקחת והן לחלק הערעור 2477/01 הנוגע לביטול החיוב המוגבר על בעלי החניות והמחסנים במרתפי החניה). התמיכה ברוטמן אינה
מתיישבת, בעיני, עם שקילת האינטרסים של בעלי החניות והמחסנים במפלסי החניה, בעת החתימה על הסכם הפשרה].

בפרוטוקול הדיון שבו הוצג הסכם הפשרה בפני
המפקחת נכתב כי הצדדים הגיעו להסדר "לאחר דיון
ארוך וממצה". אינני יודע אם הדיון הארוך התנהל בפני
המפקחת ואם כן האם נפרשה יריעת העובדות המלאה בפני
המפקחת המאפשרת לקבוע אם הנזקים בחניות הצריכים תיקון נובעים מן החניות עצמן (שאז באמת אין צורך בהשתתפות שאר הדיירים בהוצאות התיקון של אותם שטחים) או שמא החניות ניזוקו בשל החזקה לא תקינה של הרכוש המשותף (שאז אפשר שכל בעלי הדירות צריכים לשאת בנזק, לפי היחס הקבוע בתקנון).

לפיכך נראה לי ששורת הצדק מחייבת שבשלב הזה ייערך דיון מחודש בשאלת הנשיאה בהוצאות השיפוץ של "רצפות המעברים והחניות", תוך מתן אפשרות למערער להציג ראיות ולהשמיע את טיעוניו (לצד הצגת ראיות ושמיעת טענות של יתר הצדדים להתדיינות בפני
המפקחת).

מסתבר שבבית המשותף יש 174 דירות. פניה לביטול פסק המפקחת באה רק מצדו של רוטמן. משום כך נראה ששאר בעלי יחידות חניה או מחסנים השלימו עם פסק המפקחת. על כן אני סבור שהדיון המחודש צריך להתייחס רק לעניינו של רוטמן ואין להניח
לבעל דירה אחר להצטרף לדיון (לבד, כאמור, מן הצדדים להסכם הפשרה שהיו בעלי הדין בפני
המפקחת).

התוצאה האופרטיבית היא שאני מקבל באופן חלקי את בקשת המערער להורות על ביטול פסק המפקחת. עיקר הפסק שלה יישאר שריר וקיים. אולם יוחזר אליה הדיון בשאלת חיובו היחסי של המערער בהוצאות השיפוץ של רצפות החניות, המעברים ותעלות הניקוז שבמרתפים.

אני מעלה בדעתי אפשרות שלנוכח תוצאת ערעור זה יבקשו הנציגויות מן המפקחת לקבוע כי הסכם הפשרה שבבסיס פסק המפקחת בטל, שכן אבן – ולו קטנה – מאבני הבניין השלו, נשמטה. אך אני מבקש לציין שלא לכך כיוונתי ב

פסק דין
זה. הסכם הפשרה קיבל תוקף של

פסק דין
; פסק המפקחת. פסק הדין בערעור דנן אינו מבטל את פסק המפקחת אלא מעמיד לדיון מחודש את אחד מרכיביו (וגם בו עומד לדיון רק חלקו של רוטמן). לפיכך גם אם יבקשו הנציגויות לסגת מהסכם הפשרה, הדבר לא יצלח שכן אין הם יכולים להסיג את פסק המפקחת לאחור.

אוסיף עוד כי ההוראה להחזיר את הדיון אל המפקחת אינה מבטאת נקיטת עמדה באשר לתוצאות הדיון ולתוכנה המהותי של ההחלטה שצריכה להתקבל על ידי המפקחת.

הוצאות

המשיבים 5-7 (ד"ר זאב בר אור, פרופ' יובל יסעור, גב' רות יערי) ועורכי הדין המבצעים (אליהוד יערי, נתן כץ ורם כץ) יישאו, ביחד ולחוד בהוצאותיו של המערער בסכום כולל של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. ייאמר כי אמנם לא מצאתי החלטה פורמלית על צרוף עוה"ד המבצעים כמשיבים, אולם הם הגיבו לערעורי רוטמן והוא הגיב לתגובותיהם. על כן, ראיתי בעוה"ד משיבים למעשה ומכאן חיובם בהוצאות.

אינני רואה מקום לחייב את הנציגויות בהוצאות ערעור זה כיון שהלכה למעשה הוא נתמך על ידן.

ערעור
2477/01

לנוכח פסיקתי בערעור 3164/01 מתייתר הצורך לדון בערעור 2477/01 ואני מוחק אותו ללא צו להוצאות.

סיכום תוצאות הערעורים

ערעור 1870/01


הערעור נדחה כפוף לסייג אחד שהדיון יוחזר אל המפקחת כדי שתקבע אם צריך להתבצע איסוף כולל מראש של כספי העבודות כולן או שניתן לפצל את איסוף הכספים. המפקחת
תתחם
את מסגרות הזמן לכך.

המערערות (הנציגויות) יישאו בהוצאות המשיבים בסכום כולל של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.
מאליו מתבטל עיכוב המינוי של עוה"ד המבצעים שניתן על ידי ושנתחם עד לגמר הליכי הערעור.



ערעור 3164/01

הערעור מתקבל במובן זה שפסק המפקחת יבוטל באורח חלקי. עיקר הפסק שלה יישאר שריר וקיים. אולם יוחזר אליה הדיון בשאלת חיובו היחסי של המערער בהוצאות השיפוץ של רצפות החניות, המעברים ותעלות הניקוז שבמרתפים.


המשיבים 5-7 (ד"ר זאב בר אור, פרופ' יובל יסעור, גב' רות יערי) ועורכי הדין המבצעים (אליהוד יערי, נתן כץ ורם כץ) יישאו, ביחד ולחוד בהוצאותיו של המערער בסכום כולל של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

ערעור 3164/01

הערעור נמחק ללא צו להוצאות.

ניתן היום כ"א ב אדר א, תשס"ג (23 בפברואר 2003) בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא לצדדים

פסק דין
זה.




דר' עודד מודריק
, שופט


[1]


כמדומה לי שהטענה נטענה גם בפני
הרשמת אך כיון שהיא דחתה את הבקשה לגופה לא ראתה צורך לדון בהיבט הפורמלי הזה.
[1]


הסכם זה מכונה כל העת "הסכם הפשרה". אינני יודע אם הוא משקף פשרה כלשהי, אך אין נפקה מינה לכך.






עא בית משפט מחוזי 1870/01 נציגות מבנה של הבית ברח' טאגור ת"א נ' ד"ר בן אור זאב, פרופ' יסעור יובל ואח' (פורסם ב-ֽ 23/02/2003)