פסקי דין על דן שמיר | פסקי דין על כהן אסתר ודוד | פסקי דין על דרורי שוחט ואח' | פסקי דין על בן צור עומר | פסקי דין על זיו עדנה |

2017/00 א     25/09/2005




א 2017/00 דן שמיר, כהן אסתר ודוד, דרורי שוחט ואח' נ' בן צור עומר, זיו עדנה




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
א
002017/00


בפני
:
כב' השופטת ברון צפורה


11/10/2005




בעניין
:

1 . דן שמיר


2 . כהן אסתר ודוד

3 . דרורי שוחט

4 . שובמן-גיל חנה הדסה

5 . חצור אסתר ודוד

6 . גולרן
שולמית ורפי

7 . זך אהובה ויצחק (זכריה)

8 . רג'ואן יוסף

9 . סבחה יעקב

10 . נציגות הבית המשותף ברח' מורדי הגטאות

11 . יצחק פהימה

12 . יצחק מזל (שבו)


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד נברו ניסים

תובעים

נ
ג
ד



1 . בן צור עומר


2 . זיו עדנה


ע"י ב"כ עו"ד

1 . עו"ד אבנברג מעיין


נתבעים


פסק דין

הרקע:
התובעים הינם בעלי דירות בבית המשותף שנבנה בחלקה 378 בגוש 6205 ברמת-גן בשנת 1967(להלן: "הבית המשותף" או "הבית").

בתביעה מתבקש בית המשפט להצהיר, כי הבניה שבוצעה למען הנתבע מס' 1 ביחידה מס' 5 בבית, נעשתה על שטח שהוא רכוש משותף ולפיכך הינה רכוש משותף של בעלי הדירות בבית המשותף, כל אחד לפי חלקו הרשום ברכוש המשותף.

התביעה הוגשה גם נגד הנתבעת מס' 2, שרכשה מהנתבע מס' 1 זכויות ביחידה מס' 5 .

ב- 17.1.01 ניתן תוקף של
החלטה להסכמה דיונית ע"י כב' השופטת סלומון צ'רניאק, שהעתקה מצ"ב.

על פי הסכמה זו, ההכרעה במחלוקת בין התובעים לנתבע מס' 1 תחייב את הנתבעת מס' 2 כפי המפורט בהסכמה הדיונית. לפיכך, לא נטלה הנתבעת מס' 2 חלק בדיונים, לא הגישה כתב הגנה ולא סיכומים.

הנתבע מס' 1 יכונה להלן "הנתבע".

הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים על פי צו שניתן ביום 29.8.1968. העתק הצו מצורף כמוצג ת/8 – לסיכומי התובעים.

בהתאם למצב הטופוגרפי של הקרקע, נבנה הבית בשני אגפים באופן שהכניסה לאגף העליון הינה מרח' מעלה השואבה ואילו הכניסה לאגף התחתון הינה מרח' מורדי הגטאות.

בעת מתן הצו כלל הבית 13 חלקות משנה (להלן: "יחידות"), כאשר חלקת משנה 5 נרשמה על שם הקבלן.

בשנת 1996 רכש הנתבע מהקבלן את חלקת משנה 5 ובנה בשטחה שתי יחידות דיור.

בצו הרישום בענייננו, תוארה יחידה מס' 5 כדלהלן:
"דירה (מחסן) בת חדר 1 ושטח ריצפתה 19 מ"ר"

ליחידה צמודות שתי חצרות וחניה:
חצר בשטח 57.08 מ"ר מסומנת בתשריט באות "א".
חצר בשטח 15 מ"ר מסומנת בתשריט באות "ב".
חניה בשטח 15 מ"ר מסומנת בתשריט באות "ה".
השטחים הצמודים ליחידה מס' 5 מוקפים ביחד בתשריט בקו בצבע ורוד רצוף כשבתוכו רשומה המילה "מרפסת".

שטח המריבה, הוא אותו שטח שצוין בתשריט כ"מרפסת", היינו שטח של כ- 177 מ"ר המצוי מתחת לקומת הלובי של האגף העליון בבית ואשר נוצר על ידי הקבלן במהלך הבנייה, בצמוד לחלקת משנה 5.

שטח זה נועד מלכתחילה לצרכי בנייה ולצורך כך הוא יושר ונוקה, הותקנה בו צנרת חשמל ותשתית והוא הוקף ברובו על ידי קירות בגובה חלקי.

בשנת 1979 פורסמה למתן תוקף על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן תכנית מתאר ר"ג/340, אשר בהתאם לה הותר לבנות בשטח חלקת משנה 5 שתי דירות ובכך נסללה לקבלן האפשרות לממש את זכויותיו בשטח, כפי שהתכוון מלכתחילה.

הנתבע רכש את מלוא זכויותיו של הקבלן בחלקת משנה 5 ובנה שתי דירות על אותו שטח שהוגדר כ"מרפסת".

את טענתם כי הבנייה נעשתה על שטח שהוא רכוש משותף מבססים התובעים על העובדה, כי שטח "המרפסת", בה בנה התובע את דירותיו, לא הוצמד ליחידת המשנה 5 ומשכך מהווה הוא "רכוש משותף"

(ראה סעיפים 15, 26, 49 ו-53 לכתב התביעה).

בשלב זה מן הראוי לציין, כי יחידת משנה 5 נשוא התובענה עמדה כבר במרכזה של התובענה הידועה כת"א 4621/68, שם טענו התובעים, כי "המחסן" המהווה, כביכול, את חלקת משנה 5 בבית וכל השטחים שהקבלן הצמיד אליו, שייכים לרכוש המשותף ולמעשה חלקת משנה 5 אינה קיימת.

בפסק הדין מיום 12.9.74 פסקה כב' השופטת שמיר, ביחס ליחידת משנה 5 כדלהלן:
"מלכתחילה, היה שטח המריבה מיועד לניצול ע"י הקבלנים. כבר בתכנית ת/7, בקשו הקבלנים להקים שם מרתף. זה שלא הורשו, אינו אומר שויתרו על הרעיון והכוונה לנצל את השטח, ושיעדוהו לרכוש המשותף. ראה גם ת/1 ות/2, והדבר היה גלוי."
(שם, בעמ' 4).

בהתאם, פסקה כב' השופטת, כי "המחסן" יסומן כחלקת משנה 5 וכי יוצמד לו שטח בגודל 15 מ"ר, שסומן באות ה' בתשריט.

עוד קבעה כב' השופטת, כי לא יוצמדו ל"מחסן" השטחים שסומנו באותיות א' ו-ב' בתשריט בגודל 57.08 מ"ר ו- 15 מ"ר בהתאמה.

לא הייתה כל התייחסות ל"מרפסת", עליה נבנו הדירות.

ערעור על פסק-הדין נדחה על ידי בית המשפט העליון (ע"א
555/74 מאיר ואח'
נ' וויץ בע"מ, פ"ד ל(2) 689).

בהתאם לאמור, קבעתי בהחלטתי מיום 3.3.02, כי בכל הנוגע ל"מרפסת", הרי שהמחלוקת בעניינה לא הוכרעה ועל כן אינה מעשה בית דין בעניינה.

דיון והכרעה:
הקובע לעניין זכויות הבעלות ביחידות השונות, הוא תאור שטחה של כל יחידה, לרבות החלקים מהרכוש המשותף, שהוצמדו לה - הכל כמפורט בצו הרישום ובתשריט המצורף לצו.

תאור יחידת משנה 5 בצו הרישום מלמד בבירור, כי השטחים המוקפים בקו שהיו יכולים להיחשב כרכוש משותף, הוצאו והוצמדו בשלמות ליחידה מס' 5.

הווה אומר שגם השטח המסומן במילה "מרפסת"
אינו עוד חלק מהרכוש המשותף.

יחידה מס' 5 נרשמה בבעלותו של הנתבע.

אני קובעת כי הבניה ביחידה מס' 5 אכן בוצעה בשטחה הכולל של היחידה, כפי שמתואר בצו הרישום ובתשריט.
התובעים טוענים כי הבניה שבוצעה בשטח שסומן ע"י המילה מרפסת נבנה על שטח שלא הוצא מהרכוש המשותף.

לטענתם, אין מקום לפרש את התיאור בתשריט, כאילו כלול שטח "המרפסת" ביחידה מס' 5.

תשריט אמור, לטענתם, לשקף מצב קיים של הבית.

התובעים הגישו חוות דעת מומחה מטעמם, במסגרתה נטען כי שטח המריבה לא יכול להיחשב כ"מרפסת", היות ותאורה הפיזי של המרפסת, כפי שנמסר לו על ידי התובעים, אינו עומד בקנה אחד עם הגדרת המונח "מרפסת" בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות, תש"ל- 1970.

דא עקא, כי התקנות הנ"ל תוקנו רק בשנת 1970, קרי למעלה משנתיים לאחר שהבניין נרשם כבית משותף ועל כן אינן רלבנטיות לענייננו.

"המרפסת" שמדובר בה בענייננו, לא הייתה בנויה לפיכך לא ניתן היה לציינה כקיימת.

כפי שכבר ציינתי לעיל, תאור שטחה של יחידה מס' 5 בצו הרישום, לרבות תיחום שטחה, כולל השטחים שהוצמדו לה, בקו צבעוני אחד, נועד להדגיש את העובדה שהשטח המתוחם כאמור, לרבות השטח שעליו המילה הכתובה "מרפסת", הוצא מהרכוש המשותף.

במסקנתי זו, התחשבתי גם בעובדה שציין המומחה, מר איזנשטיין, מי ששימש בעת הרלוונטית כממונה על המרשם,
כי בתשריט הספציפי שצורף לצו הרישום תוחם שטחה של כל יחידה בנפרד בקו צבעוני שונה (ראה בעמ' 4 לחוות דעתו, בקשר למרפסות המקורות בכל דירות הבניין אשר אינן מפורטות כהצמדות ושטחן לא מחושב בשטח הבית).

העדר ביטוי מפורש בצו הרישום של המרפסת, נעוץ בנהלי הרישום שנהגו בעת רישום הבית.

נראה כי גם התובעים, בעצמם, ראו את אופן הרישום שנהג אז כרישום המוציא את שטח "המרפסת" משטח הרכוש המשותף, וראייה לכך אכן ניתן למצוא, כטענת ב"כ הנתבעים, בהליכים הקודמים שעניינם ביחידת משנה 5, שם עתרו הרוכשים, בין היתר, לתיקון צו הבית המשותף באופן ששטח "המרפסת" יוחזר לרכוש המשותף (ראה סעיפים 6 ב' ו- 10 לכתב התביעה המתוקן בת"א 4621/68, אשר צורף כמוצג נ/15 לתיק מוצגי הנתבע).

לאור כל האמור, אני קובעת כי התובעים לא הוכיחו שהבניה שבגינה ביקשו את פסק הדין ההצהרתי, בוצעה על שטחי הרכוש המשותף.

לפיכך, התביעה נדחית.

התובעים, ביחד, ישלמו לנתבע הוצאות משפט כפי שהוצאו בפועל וכן שכ"טעו"ד בסך 15,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

ניתן היום כ"א באלול, תשס"ה (25 בספטמבר 2005) בלשכתי בהעדר ב"כ הצדדים


ברון צפורה
, שופטת

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.


















א בית משפט מחוזי 2017/00 דן שמיר, כהן אסתר ודוד, דרורי שוחט ואח' נ' בן צור עומר, זיו עדנה (פורסם ב-ֽ 25/09/2005)