פסקי דין על (כהן סית אהרון )אנריקה | פסקי דין על כהן סית אליהו | פסקי דין על כהן סית משה | פסקי דין על בן עמוס יואב | פסקי דין על בן עמוס פני |

11988/05 א     12/11/2008




א 11988/05 (כהן סית אהרון )אנריקה, כהן סית אליהו, כהן סית משה נ' בן עמוס יואב, בן עמוס פני




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט השלום ירושלים
א
011988/05


בפני
:
כב' השופטת שירלי רנר


13/11/2008




בעניין:
1 . (כהן סית אהרון )אנריקה

2 . כהן סית אליהו
3 . כהן סית משה


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד כהן משה

התובעים


נ
ג
ד


1 . בן עמוס יואב

2 . בן עמוס פני


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד ליפשיץ בן-ציון

הנתבעים



פסק דין

כתבי הטענות
1. התביעה עניינה פנויו של דייר מוגן מדירה וכן חיובו בתשלום דמי שכירות בסך 37,947₪ עבור 7 שנים.

על פי האמור בכתב התביעה התובעים הינם בעלי 3/4 מהזכויות בבניין שהנתבעים 1, 2 הם דיירים מוגנים בדירה המצויה בו. ביום 29.8.82 נחתם הסכם שכירות לפיו על הנתבעים לשלם דמי שכירות בסך 600₪ לחודש מדי שלושה חודשים. הנתבעים לא שילמו שכר דירה קרוב ל-10 שנים ואף לא ניסו ליצור קשר עם בעלי הבית. אי התשלום מהווה, כך על פי כתב התביעה, "ניתוק של המשכיות התשלומים" ומקים עילת פנוי כנגד הנתבעים. בשנת 1993 הוגשה תביעה כנגד הנתבעים הן בגין אי תשלום שכר דירה והן בגין ביצוע עבודות וניתן סעד מן הצדק. על פי כתב התביעה גם לאחר פסק הדין ביצעו הנתבעים עבודות שונות בתוך הדירה ללא אישור התובעים. הנתבעים התעלמו ממכתבים שנשלחו להם החל משנת 1996, וחובם בגין שכר הדירה לגבי ה-7 שנים האחרונות עומד על סך 37,947 ₪. הסעדים הנתבעים הם פנוי וכן דמי שכירות עד למועד הפנוי.

על פי כתב ההגנה הנתבעים משלמים שכר דירה ועד לשנת 1998 שילמו לאחד מבעלי הבניין, יוסף כהן, ללא הערה מצידו. לאחר מכן שילמו את דמי השכירות בהפקדה ישירה לחשבון בנק שניתן להם על ידי התובעים עצמם. על פי כתב ההגנה החשובים שעשו התובעים מופרכים ואין להם נפקות לאור העובדה שהתובעים לא הודיעו לנתבעים דבר על הגדלת סכום דמי השכירות.

2. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע 2. מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע 1. המצהירים נחקרו על תצהיריהם וב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

הטענות בסיכומים
3. לטענת ב"כ התובעים בסיכומיו שלח ב"כ התובעים לנתבעים מכתבים החל משנת 1996 ועד לשנת 1998 בהם הם נדרשו להתחיל לשלם דמי שכירות לב"כ התובעים כמיופה כוחם של 3/4 מבעלי הדירות. הנתבעים לא טרחו כלל להשיב למכתבים אלו ובוודאי לא טרחו לשלם שכר דירה במשך כל השנים הללו לב"כ התובעים. הנתבע הפקיד סכומים בחשבון בנק שהיה שייך לתובע 2 אותו גילה כנראה ממכתב שנשלח על ידי הבנק לתובע 2, זאת כאשר לא התובע ולא בא כוחו לא הורו לנתבעים להפקיד כספים בחשבון זה, ובוודאי לא את הסכומים שהופקדו שם. מהקבלות שצורפו לכתב ההגנה עולה כי הנתבעים שילמו באופן אקראי סכומים קטנים בהרבה משכר הדירה שהיה עליהם לשלם, וזאת מתוך מטרה לרמות את בעלי הבית. משנת 1999 ועד לשנת 2005 שילמו הנתבעים תשלום כולל בסך של 2000 ₪ שהוא כ-5% מהסכום שהיה צריך להיות משולם על ידם, וכ-25% משכר הדירה שהיה צריך להיות משולם אף לגרסתם שלהם, לנוכח הערך הנומינלי ששולם בשנת 1994. טענת הנתבע בעדותו כי על התובעים לשאת באחריות בגין סתימות ביוב,
היא מופרכת. גם השימוש בו עושה הנתבע במחסן השייך לבעלי הבית אינו עומד בקריטריונים שקבע חוק הגנת הדייר. מתוך העדויות אף עולה כי הנתבעים בנו גלריה באחד החדרים מבלי שקיבלו על כך אישור מראש. לטענת ב"כ התובעים אי תשלום שכר דירה באופן עקבי במשך 10 שנים מקימה עילת פנוי לתובעים. בסיכומים נתבקש תשלום החוב עד לשנת 2005, וכן פנוי הנתבעים. לטענת ב"כ התובעים אין מקום למתן סעד מן הצדק לאחר שסעד זה ניתן כבר בשנת 1993 והחל משנת 1995 המשיכו הנתבעים בהפרת החיוב בתשלום שכר הדירה.

לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו מעדותו של העד מטעם התובעים עולה כי למעשה כלל אינו יודע דבר על התביעה, על האמור בתצהירו ועל כל ההליכים המתנהלים במסגרת בית המשפט ומחוץ לו. העד המרכזי אשר מודע לכל ההליכים ולפגישות שהתרחשו הינו בא כוח התובעים אשר נמנע מהגשת תצהיר. לפיכך מצויה בפני
בית המשפט רק גירסתו של הנתבע. עיון בשם בעלי חשבון הבנק בו הופקדו הכספים על ידי הנתבעים מעלה כי הוא רשום על שמם של שלושת התובעים, וכי הכתובת שנמסרה על ידי בעלי החשבון הינה של תא דואר בירושלים. נתונים אלו אינם מתיישבים עם עדות התובע ולפיה מדובר בחשבון בנק שלו בלבד שנפתח לשם העברת כספים לאחותו ועם הטענה המועלית בסיכומים ולפיה קיבלו הנתבעים את מספר החשבון באקראי. יש איפוא לקבל את גרסת הנתבע כי הפקיד את הכספים לחשבון אשר נמסר לו על ידי בא כוח התובעים. מנספחים שצורפו לתצהירו של המצהיר מטעם התובעים גם עולה כי הנתבעים הודיעו כי הם מפקידים סכומי כסף בחשבון הבנק. אשר לגובה שכר הדירה טוען ב"כ הנתבעים כי יש לקבל את גירסת הנתבעים כי מעולם לא קיבלו פנייה כלשהיא או תלונה כלשהיא ככל הנוגע לשכר הדירה ששולם על ידם בשנים הרלוונטיות. לנוכח עדותו של התובע כי הוא עצמו לא יודע מה נאמר ומה נעשה הואיל ולא היה מעורב מאחר והיה בחו"ל, העובדה כי לא הוגש תצהיר מטעם בא כוח התובעים צריכה לפעול לחובת התובעים. עיון בכל חומר הראיות מעלה כי מעולם לא שלח ב"כ התובעים לנתבעים מכתב בגין גובה דמי השכירות העדכניים אותם הוא מבקש, וזאת כנדרש על פי סעיף 154 לחוק הגנת הדייר. אשר לטענה בדבר הגלריה, זו מוצתה במסגרת פסק הדין הקודם שניתן, ואילו נושא המחסן הינו בגדר טענת שווא שאף לא עלתה במסגרת כתב התביעה, ולא ניתן להרחיב חזית במסגרת הסיכומים. עוד טוען ב"כ הנתבעים כי אין כל זיקה חוזית בין התובעים 1 ו-3 לבין הנתבעים המקימה להם עילת פנוי, לא הוצג יפוי הכח מכוחו מוסמך התובע לתבוע בשם אחיו, ואחד מבעלי הזכויות כלל אינו תובע את הפנוי. גם מטעם זה
יש לדחות את התביעה. לחילופין טוען ב"כ הנתבעים כי יש לפסוק סעד מן הצדק וזאת לנוכח התנהלות הצדדים במהלך השנים.

דיון
קיומה של עילת פנוי
4. בחוזה השכירות (נספח א' לכתב התביעה) נקבעו דמי שכירות בסך 600₪ לחודש שישולמו כל שלושה חודשים מראש. חוזה השכירות נחתם ביום 29.8.1982. על פי האמור בחוזה השכירות "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה הזה או אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה הזה....יחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פנוי המושכר...".
על פי הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 עומדת לבעל הנכס עילת פנוי כנגד הדייר המוגן אם "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פנוי". על פי הוראת סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר קמה למשכיר עילת פנוי אם "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". הכוונה להימנעות קבועה מתשלום דמי השכירות (ר' ע"א 582/61 בוכול נ. בוכהלטר פ"ד טו 1320).

5. גירסת התובעים בכתב התביעה ולפיה לא שילמו הנתבעים שכר דירה כבר קרוב ל-10 שנים (ר' סעיף 12 לכתב התביעה) נסתרת באישורי ההפקדות אשר צורפו לכתב ההגנה ולתצהירו של הנתבע. אין מחלוקת כי מספר חשבון הבנק אליו הופקדו הסכומים שאישוריהם צורפו לתצהיר הוא של התובע 2. גרסת התובע 2 ולפיה חשבון זה נפתח על ידו עבור אחותו שעברה להתגורר בישראל (ר' עמ' 8, שורות 3-26) אינה מתיישבת עם שמות בעלי החשבון, שלושת התובעים, כעולה מאישורי ההפקדה, ואף הטענה ולפיה מספר חשבון זה כלל לא נמסר לנתבעים לצורך התשלום תמוהה משהוא בשים לב לכתובת בעלי החשבון, ת.ד. 9227 ירושלים, כעולה מאישורי ההפקדה. בכל מקרה, משהוכחו הפקדות לחשבון במהלך השנים, הטענה ולפיה לא שולמו כלל דמי שכירות במהלך השנים, אין לה על מה שתסמוך.

6. אשר לטענה ולפיה לא שולמו הסכומים שהיו אמורים להשתלם, לאור העדכונים שנקבעו בתקנות. אין מחלוקת כי דמי השכירות שנקבעו בחוזה בשנת 1982 בסך 600₪ לחודש עומדים בהיעדר עדכון על סך 0.6 ₪ לחודש (ר' סעיף 6 לתצהירו של התובע). על פי סעיף 154 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 "דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם; אולם רשאי בית-הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור, ולא יקדימו לתשל"א או ליום תחילתן של התקנות המשנות, לפי העניין". סעיף 42 קובע כי "דמי השכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (להלן -דמי השכירות היסודיים), בשינויים שייקבעו בתקנות לפי סעיף 45 (להלן - התקנות המשנות)". על אף הגישה המצמצמת בה נקט בית המשפט ככל הנוגע לפרשנותה של הוראה זו בנוגע לבתי עסק (ר' רע"א 6842/96
שוס רות ו-2 אח' נ' קלמן אריה ואח', פ"ד נב(2), 625,
בעמ' 636-637), דרישת ההודעה קיימת ככל הנוגע לדירות (שם, בעמ' 636). דרישה זו היא תנאי להתגבשות החיוב בתשלום המעודכן.

על פי סעיף 5 לתצהירו של התובע "החל משנת 1996 פנה ב"כ עו"ד ד"ר משה כהן, לנתבעים שימציאו למשרדו את פירוט שכה"ד החל מ-1.4.95 והתשלומים, אך הנתבעים התעלמו ממכתבים אלו שנשלחו אליהם שוב ושוב. מצ"ב המכתבים יסומנו ג'-ז'".
על פי האמור בתצהירו של הנתבע "מעולם לא התעלמנו מד"ר כהן הטענה אינה נכונה. אפילו באנו למשרדו מספר פעמים ושוחחנו איתו על מצב הבית. בפגישות הללו עו"ד כהן מעולם לא בא אלינו בטרוניות על גובה שכ"ד המשולם ו/או שלח לנו מכתב בדבר גובה שכר הדירה שיש לשלמו, על פי שיטת הבעלים". (סעיף 5 לתצהיר. ר' גם עדותו בעמ' 17, שורות 7-26). מעדותו של התובע עולה כי למעשה לא שהה כלל בארץ בתקופה הרלוונטית וכי אינו יכול להעיד על פניות כלשהן, או מפגשים שנעשו, אם נעשו, בין עורך דינו לבין הנתבעים. (ר' עמ' 6, שורות 4-9; עמ' 8, שורה 27 – עמ' 10, שורה 3). עו"ד משה כהן לא הגיש תצהיר מטעם התובעים. עיון בנספחים ג'-ז' שצורפו לתצהירו של התובע מעלה כי נעשו במהלך התקופה שבין 12.3.1996 ועד ל- 27.12.1998. אף בהתעלם מהספקות האם הופנו בכלל נספחי ג-ד מהשנים 1996-1997 לנתבעים (ר' השמות שבכותרת המכתבים, הציון בנספח ד' ולפיו מדובר בכלל בחנות ועדותו של הנתבע בעמ' 17, שורה 27 – עמ' 18, שורה 6), עניינם דרישה לתשלום החל משנת 1995. זאת כאשר הנתבע, בעדותו אשר לא נסתרה, העיד כי במהלך תקופה זו ועד לשנת 1998 שילם את שכר הדירה לאח נוסף, אשר הוא ביחד עם התובע 2 חתומים על הסכם השכירות, ואשר התגורר בבניין נשוא התביעה. (ר' סעיף 4 לתצהיר; עדותו בעמ' 15, שורות 25-27. ר' גם עדותו של התובע עצמו בעמ' 11, שורות 5-6). אשר לנספח ה', נספח זה כלל אינו מאזכר את נושא שכר הדירה ואילו בנספחים ו' ו-ז' שהינם משנת 1998 נדרש אך פירוט ואישורים של שכר הדירה ששולם בשנים שקדמו לפניות נשוא נספחים אלו. לנוכח כל האמור אין כל ראייה לכך כי לנתבעים ניתנה הודעה כאמור בהוראת סעיך 154 לחוק הגנת הדייר, המהווה כאמור תנאי להתגבשות החיוב בתשלום המעודכן.

7. אשר לטענה ולפיה לא שילמו הנתבעים את התשלום אותו אמורים היו לשלם אף לגרסתם שלהם. מעדותו של הנתבע עולה כי עד לשנת 1998 שילם את הסכומים אותם נדרש לשלם על ידי אחד מבעלי הנכס שהתגורר בסמוך (ר' עמ' 15, שורות 25-27). כשנשאל לגבי ההמשך "לפי מה החלטת להפקיד בחשבון?" השיב "לפי מה ששילמתי בקודם. לפעמים היו הוצאות כמו סתימות במנהול הראשי התעלמתם מהן אז קיזזתי" (עמ' 19, שורות 5-6).

אכן סכומי ההפקדות כעולה מהנספחים שצורפו לתצהירו של הנתבע אינם אחידים ונעים בין 100 ₪ ל-450₪ לשנה. עם זאת, אינני סבורה כי הונחה תשתית ראייתית מספקת בנוגע לגובה דמי השכירות ששילמו הנתבעים עד לשנת 1998. אין בידי לקבל את טענת ב"כ התובעים בסיכומיו ולפיה בשנת 1994 שולם סך של 1034₪ עבור דמי שכירות. טענה זו מתבססת הן על מכתב שצורף לתצהירו של התובע (נספח י') אותו כתב עו"ד מנחם כהן בעקבות

פסק דין
שניתן בתביעת פנוי קודמת שהוגשה כנגד הנתבעים ובו הוא מאשר קבלת שיקים בסך 680₪ ו-177₪ עבור דמי שכירות, והן על קבלה שהמציא הנתבע עצמו ממנה עולה כי שילם סך נוסף של 177 ₪ עבור דמי שכירות באותה שנה. כעולה מפסק הדין (ר' נספח ט' לתצהיר) תביעת הפנוי הוגשה בין היתר בגין אי תשלום שכר הדירה. ממכתבו של עו"ד כהן שנכתב לאחר

פסק דין
וכולל גם אישור תשלומים על פיו, לא ברור עבור איזו תקופה שולמו דמי השכירות הנזכרים באישור. עו"ד כהן לא זומן לעדות ובעדותו של הנתבע אין אישור לכך כי אלו הסכומים ששולמו עבור דמי השכירות אותה שנה (ר' עמ' 15, שורות 13-18).

הנתבע עצמו כשנשאל על כך ענה במקום אחד כי בשנת 1994 היה צריך לשלם סך של 177 ₪ "לכל השנה" (ר' עמ' 15, שורות 17-18) ובמקום אחר ענה כי הוא צריך לשלם 300 ש"ח לשנה
(עמ' 19, שורה 18). גם בקבלות שהמציא לא די על מנת להוכיח מהו סכום דמי השכירות השנתיים ששילם עד לשנת 1998. מהקבלות עולה מחד כי שילם דמי שכירות בסך
177₪ עבור אוקטובר-דצמבר 1994, ינואר-מרץ 1995, ואפריל-יוני 1995. מאידך שילם סך של 300₪ עבור 1/4/97-30/9/97, ובשנת 1996 שילם סך של 400₪ ולא ברור עבור איזו תקופה. לא די איפוא בקטעי התקופות אליהן מתייחסות הקבלות על מנת להוכיח מה היה גובה דמי השכירות ששולמו בשנים שקדמו לשנים נשוא התביעה, לפחות לא במידה מספקת על מנת לשכנע כי הנתבעים הפרו את החוזה באופן המקים עילת פנוי לתובעים.

הנטל להוכיח קיומה של הפרה המקימה עילת פנוי מוטל על התובעים והם לא עמדו בנטל זה.

8. אשר לטענה בדבר בניית גלריה בדירה על ידי הנתבעים. כעולה מעדותו של הנתבע אשר לא נסתרה, בנייה זו עמדה ביסוד התביעה הקודמת שהוגשה לפינוים של הנתבעים, ואשר ניתן בגינה סעד מן הצדק (ר' עמ' 20, שורות 19-21). גם בטענה בדבר השימוש במחסן אפילו הוכחה (ור' בעניין זה את עדותו של הנתבע בעמ' 21, שורות 14-15), אין כדי להקים עילה לפינויו של הנתבע מכח החוזה או הדין ואף בשים לב לעדותו של התובע כי ההסכמה שנתגבשה בין ארבעת האחים היתה כי המחסן "יהיה חלקו של אחי יוסף" (עמ' 12, שורה 28), האח אשר כלל אינו תובע בתיק זה.

התוצאה היא שהתביעה לפנוי הנתבעים נדחית. לנוכח המסקנה אליה הגעתי לא ראיתי מקום לדון בטענות הנתבעים בנוגע לשאלת היריבות בין הצדדים.

חוב דמי השכירות

9. בכתב התביעה תבעו התובעים דמי שכירות בעבור ה-7 שנים שקדמו להגשת התביעה בסך כולל של 37,947₪. על פי האמור בכתב התביעה בהתאם להעלאות שכר הדירה שבתקנות הגנת הדייר הגיע שכר הדירה בשנת 1998 לסך של 310 ₪ לחודש ובשנת 2005, מועד הגשת התביעה, לסך של 397 ₪. הוראת סעיף 154 לחוק הגנת הדייר קובעת כאמור כי
"דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם;...". כעולה מהדיון לעיל בענייננו אין כל ראייה לדרישה מצד התובעים לתשלום דמי שכירות מעודכנים בהתאם לתקנות, לגבי התקופה נשוא התביעה, וזאת עד למועד הגשת התביעה.

אין איפה מקום לחיוב בדמי שכירות מעודכנים עד למועד הגשת התביעה. כעולה מהדיון לעיל, התובעים גם לא הוכיחו במידה מספקת מה היה גובה דמי השכירות קודם לשנים נשוא התביעה וקיומו של פער בין שעור זה ודמי השכירות ששולמו על ידי הנתבעים.

התוצאה היא שגם התביעה בגין חוב דמי השכירות נדחית.

התביעה נדחית. בנסיבות העניין לא ראיתי מקום ליתן צו להוצאות.

ניתן היום י"ד בחשון, תשס"ט (12 בנובמבר 2008) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

שירלי רנר
, שופטת









א בית משפט שלום 11988/05 (כהן סית אהרון )אנריקה, כהן סית אליהו, כהן סית משה נ' בן עמוס יואב, בן עמוס פני (פורסם ב-ֽ 12/11/2008)