פסקי דין על א.ר.י. מזרחי ובניו בנייה והשקעות | פסקי דין על נאות מזרחי | פסקי דין על יוזמה ופיתוח ואח' | פסקי דין על עיריית בת-ים

1097/97 א     12/11/2008




א 1097/97 א.ר.י. מזרחי ובניו בנייה והשקעות בע"מ, נאות מזרחי בע"מ, יוזמה ופיתוח בע"מ ואח' נ' עיריית בת-ים




בעניין:

1



בתי המשפט


בית המשפט המחוזי תל-אביב יפו
א
001097/97


בפני
:
כבוד הנשיא אורי גורן
תאריך:
16/11/2008



בעניין
:

1 . א.ר.י. מזרחי ובניו בנייה והשקעות בע"מ


2 . נאות מזרחי בע"מ

3 . יוזמה ופיתוח בע"מ

4 . שכון עובדים בע"מ

5 . א.ג.ט.א.ל. בע"מ


ע"י ב"כ עו"ד דרור אורן הורן
התובעים


נ
ג
ד


עיריית בת-ים

הנתבעת


ע"י ב"כ עוה"ד המבורגר
, עברון ושות'




פסק-דין

1.
בפני
תביעתן של חמש חברות העוסקות בייזום והקמת פרוייקטים בתחום הנדל"ן (להלן:"התובעות"), להשבת סכומים אשר שילמו ביתר, לטענתן, לעיריית בת-ים
(להלן: "הנתבעת") לצורך קבלת היתרי-בנייה לפרוייקטים שהקימו בתחום שיפוטה.

תביעה זו התבררה בפני
כב' השופטת שטרנברג-אליעז, ולאחריה בפני
כב' השופטת משל. בעקבות פרישתה לגמלאות של כב' השופטת משל, הסכימו בעלי הדין כי שופט אחר יכתוב את פסק הדין על-סמך המצוי בתיק והסיכומים שהוגשו.

2.
עניינה של תובענה זו בפרוייקטים אשר הוקמו על-ידי התובעות בתחום שיפוטה של הנתבעת, לפי הפירוט שלהלן:

התובעת 1
:
מרכז קניות ועסקים ברחוב הרב ניסנבאום 33, הידוע כחלקות 22 - 23 ו- 62 - 63 בגוש 7129 (להלן:"פרוייקט הבת-ימון").
התובעת 2
:
-
בנייני-מגורים ברחוב השקמה 11, הידועים כחלקה 162 בגוש 7156 (להלן: "פרוייקט השקמה");
-
בניין מגורים ברחוב בזל 10, הידוע כחלקה 119 בגוש 7139 (להלן:"פרוייקט בזל");
-
בניין מגורים ברחוב אנילביץ 17, הידוע כחלקה 385 בגוש 7150 (להלן: "פרוייקט אנילביץ");
-
בניין מגורים ברחוב יוספטל 11, הידוע כחלקה 150 בגוש 7142 (להלן: "פרוייקט יוספטל");
-
בניין מגורים ברחוב שלום עליכם 16, הידוע כחלקה 350 בגוש 7136 (להלן: "פרוייקט שלום עליכם");
-
בניין מגורים ברחוב תנין 1, הידוע כחלקה 28 בגוש 7131 (להלן: "פרוייקט תנין");
-
בניין מגורים ברחוב ארלוזרוב 38, הידוע כחלקה 72 בגוש 7145 (להלן: "פרוייקט ארלוזרוב");
-
בניין מגורים ברחוב הרצל 57, הידוע כחלקה 168 בגוש 7141 (להלן: "פרוייקט הרצל");
-
בניין מגורים ברחוב חביבה רייך 47, הידוע כחלקה 231 בגוש 7155 (להלן: "פרוייקט חביבה רייך");
-
בניין מגורים ברחוב החשמונאים 47, הידוע כחלקה 234 בגוש 7135 (להלן: "פרוייקט החשמונאים");
-
בניין מגורים ברחוב עליה ב' (כיום רחוב אוסקר שינדלר), הידוע כחלקה 259 בגוש 7146 (להלן: "פרוייקט עליה ב'");
-
בניין מגורים ברחוב הרב עוזיאל
10, הידוע כחלקה 202 בגוש 7136 (להלן: "פרוייקט הרב עוזיאל");
-
בניין מגורים ברחוב המייסדים 9, הידוע כחלקה 264 בגוש 7139 (להלן: "פרוייקט המייסדים");
-
בניין מגורים ברחוב רבינוביץ 12, הידוע כחלקה 268 בגוש 7154 (להלן: "פרוייקט רבינוביץ 12").
התובעת 3:
בניין מגורים ברחוב רבינוביץ 38, הידוע כחלקה 315 בגוש 7154 (להלן: "פרוייקט רבינוביץ 38").

התובעת 4:
-
בניין מגורים ברחוב
פרלשטיין 18, הידוע כחלקה 316 בגוש 7136 (להלן: "פרוייקט פרלשטיין");
-
שני בנייני מגורים ברחוב תותחנים מספר 1 ו-3 הידועים כחלקות 319 ו-322 בגוש 7154
(להלן: "פרוייקט תותחנים").

התובעת 5:
בניין מגורים ברחוב טבנקין 6, הידוע כחלקה 174 בגוש 7139 (להלן: "פרוייקט טבנקין").

טענות הצדדים

3.
לטענת התובעות, לצורך קבלת היתרי הבנייה הנדרשים להקמת הפרוייקטים האמורים, נגבו מהם היטלים ותשלומים שונים שלא כדין ותוך חריגה מסמכות. בלית ברירה ועל-מנת למנוע את עיכוב ביצוע הפרוייקטים, ביצעו התובעות את התשלומים האמורים, לטענתן תחת מחאה.
לטענת הנתבעת, הגבייה נעשתה
על-פי חוקי העזר הרלוונטיים, והינה עולה בקנה אחד עם מטרתה של שיטת ההיטל (בשונה מדמי ההשתתפות שהיו נוהגים לפני שנחקקו חוקי העזר ההיטליים), היא חלוקת נטל הוצאות הקמת התשתיות בכל תחום הרשות, בין כלל תושבי העיר, באופן צודק ושווה.

4.
הנתבעת עתרה למחיקתה או דחייתה של התביעה, מטעמי שיהוי וחוסר תום-לב. לטענת הנתבעת, דרישת התשלום הראשונה נשלחה לתובעות בשנת 1989 והאחרונה בשנת 1996. התובעות הגישו את תביעתן רק בחלוף קרוב לשבע שנים מהדרישה הראשונה, ללא כל הסבר או נימוק להשתהותן, ותוך דרישת הפרשי-הצמדה וריבית מופרזים על כל תקופת ההשתהות המהווים 50% מסכום תביעתן.

למרות שהתובעות הודו, כי בעת התשלום היו מודעות לכל הטענות הנטענות על-ידן, הן לא העלו טענותיהן עובר לתשלום האגרות וההיטלים ולא הוכיחו כי שילמו את דרישות התשלום תחת מחאה. בכך, הציגו מצג ברור כלפי הנתבעת, כי הן מוותרות על כל טענה הנוגעת לדרישת התשלום, והנתבעת הסתמכה על מצג זה, ולפיכך, מנועות ומושתקות הנתבעות מתביעתן.
עוד טענה הנתבעת, כי ביחס למסים והיטלים שגובה הרשות, ההלכה היא כי שיהוי בהגשת תביעה להשבתם, תוצאתו הינה השתק ומניעות, וזאת על-מנת לאפשר לרשות ודאות ויכולת תכנון תקציבי.

5.
בנוסף טענה הנתבעת, כי יש למחוק על הסף את התביעה, ככל שזו נוגעת לחיובים הנוגעים לפרוייקט המייסדים, מפאת היעדר יריבות. לטענת הנתבעת, הבעלים החוקי של הנכס הינה גב' תקווה זליכה, שאינה צד לתיק זה, ואליה היו ממוענות כל דרישות התשלום אשר נשלחו ביחס לנכס זה; ואילו התובעות לא הציגו כל מסמך המגבה את טענתן, לפיה הן בעלות הקרקע ועל ידן בוצעו התשלומים. לפיכך, אין כל יריבות בין העירייה לבין התובעות ביחס לנכס זה, ודין התביעה בעניינו להידחות.

6.
לגופן של טענות, התשלומים בגינם נתבקשה השבה במסגרת תביעה זו, הינם בגין היטל סלילה, אגרת-תיעול, חיבור לרשת הביוב וחיוב עבור רפרצלציה וסימון קו בניין. כמו-כן נתבקשה השבתם של סכומים שנגבו בגין שטחי-עזר ושירות, ובגין שטח לגביו נטען, כי הוא מצוי בקומת עמודים שאין לחייבה בהיטלים.

היטל סלילה

7.
טענותיהן של התובעות בהקשר זה מתייחסות לחמישה פרוייקטים: יוספטל, עליה ב', רבינוביץ 12, רבינוביץ 38 ובת-ימון.
לטענת התובעות, גבייתו של היטל סלילת-כבישים בגין הפרוייקטים האמורים, נעשתה שלא בהתאם להוראות חוק העזר מכוחו הוטל, הוא חוק עזר לבת-ים (סלילת-רחובות) תשל"ב -1972 (להלן: "חוק הסלילה"). על-פי חוק זה, על מועצת העירייה להחליט על סלילת-כביש בטרם תיתכן גבייה בגינו; ואילו החלטה כזו או פרוטוקול ישיבת המועצה, בה נערכה הצבעה בעניין, לא נמסרה מעולם לתובעות. לטענתן, אף אם התקבלו ההחלטות כדין, אי-פרסום הודעה אודות החלטות אלה שוללת את האפשרות לגביית ההיטלים.

בנוסף טענו התובעות, כי חוק הסלילה אינו חל על עבודות אשר בוצעו עובר ליום 1.4.71 ("היום הקובע" על-פי סעיף 20(א) לחוק), ואילו סלילת הכבישים הגובלים עם הפרוייקטים הנדונים החלה, ובחלק מהמקרים אף הסתיימה עובר למועד זה:

-
פרוייקט יוספטל - סלילתו החלה לפני היום הקובע והסתיימה בראשית שנות ה- 70 וההיטל בגינו נגבה בשנת 1995 ולפיכך, נגבה שלא כדין;
-
פרוייקט עליה ב' – מועד תחילת סלילת הכביש אינו ידוע, אולם עובר ליום הקובע היתה קיימת במקום דרך להולכי-רגל, אשר נכנסת בהגדרת "סלילת-רחוב" ומהווה, לפיכך, תחילת עבודות הקודמת למועד פרסום החוק;
-
2 הפרוייקטים ברחוב רבינוביץ – פרוייקטים אלו הוקמו בשנים 1994 - 1995, בעוד שסלילת הרחוב הרלוונטי נסתיימה בשנת 1975. לשיטת התובעות, פרק זמן של למעלה מ- 20 שנים בין סלילת הרחוב לבין הקמת הבניין, אינן פרק זמן סביר, במסגרתו ניתן לגבות את ההיטל;
-
פרוייקט הבת-ימון – המבנה הוקם על חלקות, 2 מהן גובלות ברחוב ניסנבוים ו- 2 ברחוב העבודה. רחוב העבודה היה סלול כולו עובר ליום הקובע, כך שאין לחייבו לפי חוק הסלילה.
רחוב ניסנבוים היה סלול בחלקו שאינו גובל בנכס, אולם לשיטת התובעות, מועד תחילת סלילתו של רחוב מתייחס לתחילת סלילת הרחוב כולו, ולא לסלילת שלביו השונים. בנוסף, התכנית לסלילת רחוב ניסנבוים קיימת עוד משנות ה- 60, ומצוייה בתכנית בניין הערים הרלוונטית משנת 1964; לשיטת התובעות, די בקיום תכנית לסלילה, כדי לקבוע כי הסלילה החלה. לאור האמור, ביקשו התובעות כי יושב להן מלוא היטל הסלילה ששולם בגין פרוייקט הבת-ימון, בסך 836,015 ש"ח. לחלופין, טענו התובעות, כי בטרם בניית הבת-ימון, נהרס מבנה בשטח 4,573 מ"ר, אשר היה קיים על אותה חלקה, כך שראוי היה לזכות את התובעת עבורו בסך של 193,018 ש"ח. בנוסף, היה על הנתבעת לקזז סכומים אשר שולמו בעבר עבור הסלילה, על-ידי הבעלים או המחזיקים של הקרקע או על-ידי אדם אחר.
עוד טענו התובעות, כי תוך הקמת פרוייקט הבת-ימון, סללה התובעת 1 את הכביש הגובל, ולפיכך, לא היה לחייבה בהיטל סלילה, או, לחילופין, לזכותה בגין הסכומים שהשקיעה בסלילה, כפי שפטרה הנתבעת פרוייקטים אחרים במקרים דומים.
בגין עילה זו, תבעו התובעות סך של 1,083,409 ₪ בתוספת הפרשי-הצמדה וריבית כדין עד ליום הגשת כתב התביעה המקורי, ביום 13.8.97, ובסך הכל 3,249,087 ₪.

8.
הנתבעת טענה, כי גביית היטל הסלילה נעשתה כדין, ובהתאם למועדי סלילת הרחובות.

-
ביחס לפרוייקט יוספטל, טענה הנתבעת, כי
על-פי חוות-דעת המומחה, רחוב זה הורחב לאחר המועד הקובע, מכביש עם נתיב אחד בכל כיוון לכביש דו-נתיבי. לפיכך, רשאית העירייה לחייב את התובעות בהיטל כביש מלא.
עוד טענה הנתבעת, כי בהתאם לסעיף 9 לחוק הסלילה, היתה העירייה רשאית לחייב את התובעות בגין הרחבת הכביש האמורה, הן ביחס לשטח המגרש והן ביחס לתוספת הבנייה החדשה, באחוזים מופחתים. בפועל חייבה העירייה רק בגין תוספת הבנייה, כך שלמעשה גבתה בחסר.
-
ביחס לפרוייקט עלייה ב', טענה הנתבעת כי
על-פי עדותו של מהנדס העיר, הרחוב נסלל בשנת 1988, ולא עובר למועד הקובע כפי שטענו התובעות. מחוות-דעתו של המומחה עלה, כי נכון למועד הקובע נמצאה במקום דרך להולכי-רגל, ששימשה את ההולכים לים, ללא מצע כלשהו לכביש וללא ששימשה לכלי-רכב. שביל להולכי-רגל, שנוצר כתוצאה משימוש של ההולכים בו, אינו רחוב סלול כהגדרתו בחוק הסלילה, המתייחסת לסלילת-כביש או מדרכה בלבד, ולפיכך, יש לראותו כרחוב שטרם נסלל עובר למועד הקובע, ולהותיר את החיוב בהיטל בעינו.
-
לעניין הפרוייקטים רבינוביץ 12 ו- 38, טענה הנתבעת כי טענתן של התובעות, לפיה סלילתו של רחוב רבינוביץ החלה לפני המועד הקובע, הופרכה בחוות-דעתו של המומחה מטעם הנתבעת, לפיה סלילת הרחוב החלה ואף הסתיימה לאחר תחילתו של חוק הסלילה ובטרם הוצאו היתרים לבניית הפרוייקטים. בעת שקיבלו התובעות את ההיתרים, חייבה אותם העירייה בהיטל סלילה בגין שטח הבנייה החדשה בלבד.
-
ביחס לפרוייקט הבת-ימון, טענה הנתבעת כי יש להתייחס לארבע החלקות עליהן הוקם הפרוייקט כאל נכס אחד, הגובל כולו ברחוב ניסנבאום, שכן, גם לשתי החלקות הגובלות ברחוב העבודה קיימת גישה מרחוב ניסנבאום, כדרישת חוק הסלילה.
באשר למועד הסלילה -
על-פי חוות-דעת המומחה מטעם בית המשפט, חלק מרחוב ניסנבאום נסלל לראשונה בשנת 1976, והרחוב כולו נסלל מחדש ככביש דו-מסלולי בשנת 1986, הן בחלק שאינו סמוך לשטח הפרוייקט שהיה סלול קודם לכן, והן בחלק הסמוך לפרוייקט שלא היה סלול במועד הקובע. הסלילה נועדה להתאים את התשתית ברחוב להיקפי התנועה הגדולים שהיו צפויים ביחס לפעילותו.
הנתבעת הדגישה, כי לא נגבו כל היטל או דמי-השתתפות בעבור המבנה שנהרס, אשר היה קיים בחלקה עליה הוקם הפרוייקט, כך שלא היה מקום להפחתת סכום כלשהו מן ההיטל, שחושב
על-פי נפח הבניין החדש שהוקם.

אגרת-תיעול

9.
לטענת התובעות, הנתבעת גבתה מהן אגרת-תיעול ביתר או שלא כדין, בניגוד להוראותיו של חוק העזר לבת-ים (תיעול) תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התיעול").
על-פי חוק התיעול,
על-מנת שתיתכן גבייתו של היטל תיעול, נדרשת התקיימותם של שני תנאים מצטברים: על המועצה להחליט בדבר התקנת תיעול; ועל ראש העיר להודיע על החלטה זו לבעלי הנכסים הנמצאים באזור האיסוף הרלוונטי. התובעות טוענות, כי הודעה כאמור לא נמסרה להן, ומכל מקום, אם לא התקבלו החלטות להתקנת תיעול באזורי האיסוף, עליהם נמנים הפרוייקטים שהקימו התובעות, כי אז גבתה הנתבעת אגרות בגין תיעול שלא בהתאם לדין, ועליה להשיבן .

בנוסף טענו התובעות, כי בבת-ים כלל לא נקבעו איזורי-איסוף, ואין בנמצא תעודת מהנדס המעידה על מועד תחילת העבודות, כנדרש על-פי סעיף 3(ב) לחוק התיעול. כמו-כן טענו התובעות, כי הפרוייקטים הרלוונטים מצויים ברחובות בהם כלל לא בוצעו עבודות תשתית להתקנת תיעול.

עוד טענו התובעות, כי הנתבעת חייבה אותן באגרת-תיעול בגין שטחים שהיו בנויים ונהרסו, בגינם היה עליה לזכותן. לחלופין, טענו התובעות כי אם שולמו לנתבעת סכומי-כסף כלשהם בגין התקנת תיעול, על-ידי הבעלים או המחזיקים של המקרקעין הרלוונטיים או על-ידי אדם אחר, עובר למועד חיוב התובעות בהיטל, אזי היה עליה לקזז סכומים אלה מסכום החיוב, ולהשיבם לתובעות.

בהתאם לכך, תבעו התובעות החזר סך של 42,620 ₪ עבור פרוייקט בת-ימון, 1,928 ₪ עבור פרוייקט ארלוזרוב, 1,263 ₪ עבור פרוייקט שלום עליכם ו-999 ₪ עבור פרוייקט פרלשטיין.

10.
לעניין טענות התובעות בעניין גביית אגרת התיעול, טענה הנתבעת, כי מערכת התיעול שונה מעצם מהותה ממערכות תשתית אחרות (כגון מים וביוב), ולכן נקבע בהלכה הפסוקה, כי ניתן לחייב באגרת-תיעול כל נכס שמוענק לו פתרון ניקוז על-ידי מערכת הניקוז המוניציפלית למניעת היקוות מים וסכנת שטפונות, ואין כל חובה שתותקן מערכת תיעול תת-קרקעית בסמוך לאותו נכס עצמו.

בשל נתוניה הפיזיים של בת-ים ושיפועי הרחובות, הוכרה העיר כאזור איסוף אחד, כאשר מרבית הרחובות מתנקזים באופן טבעי למוביל המרכזי וממנו לים. רק ברחובות שבהם אין ניקוז טבעי לים, הותקנה מערכת תיעול תת-קרקעית.
בחלק מהפרוייקטים נשוא התביעה - הבת ימון, השקמה, בזל, אנילביץ, יוספטל, רבינוביץ 12 ו-38, תנין, הרב עוזיאל, המייסדים, התותחנים וטבנקין - הותקנה מערכת תיעול תת-קרקעית. יתרת הפרוייקטים - שלום עליכם, ארלוזרוב, הרצל, חביבה רייך, החשמונאים, העלייה ב' ופרלשטיין - מחוברים למערכת התיעול המרכזית בעיר.

בהתאם לסעיף 4(ג) לחוק התיעול, המאפשר לרשות לגבות אגרת-תיעול בגין תוספת בנייה או בנייה חדשה בעת קבלת היתר הבנייה, גבתה העירייה אגרת-תיעול בפרוייקטים נשוא התביעה, אך ורק בגין מרכיב הבנייה החדשה. אגרת-תיעול לא נגבתה בגין רכיב הקרקע של המגרשים, לאור ההכרזה משנות השבעים על כלל שטח העיר כאזור איסוף אחד.

לטענת הנתבעת, לגבי כלל הפרוייקטים נשוא התביעה, נקטה העירייה באחת מדרכי ההודעה הנהוגות. כמו-כן, דרישות התשלום המפורטות אשר נשלחו לתובעות, ממלאות את חובת ההודעה על-פי כל דין. בנוסף טענה הנתבעת, כי התנאים בדבר החלטת מועצה ומתן הודעה אינם תנאים הכרחיים, אלא תנאים פרוצדוראליים גרידא ואינם מהותיים לגיבוש אגרת התיעול.

אגרת הנחת צנרת מים

11.
התובעות טענו, כי אגרת הנחת צנרת-מים, אשר נגבתה מהם על-פי חוק העזר לבת-ים (אספקת מים) תשכ"א - 1966 (להלן: "חוק המים"), נגבתה שלא כדין או ביתר.
על-פי החוק, נכס המחובר לרשת המים, אשר מוגשת בקשה להגדלת שטחו או לבניית בניין אחר במקומו, יחוייב באגרת-חיבור רק בעבור הבנייה הנוספת; ואילו התובעות חוייבו באגרת-חיבור גם בגין שטחים עליהם היו קיימים מבנים בעבר. התובעות הפנו לחוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, בה פירט את סך הסכומים אותם יש להשיב לתובעות בגין אי-קיזוזם של שטחי-הריסה.

בנוסף טענו התובעות, כי תעריף היטל הנחת צנרת עודכן פעמיים ברציפות, ביום 12.2.84 וביום 1.4.84, וכך חוייבו הנתבעות פעמיים בעליית-תעריף בשיעור 28.5%. לפיכך, יש להשיב לתובעות 28.5% מהסכומים ששולמו ביתר בעבור הנחת צנרת.

12.
ביחס לטענות התובעות לעניין אגרת הנחת צנרת-מים, טענה הנתבעת, כי כל ההיתרים נשוא התביעה מתייחסים לבניית בנינים חדשים. על-פי הוראות סעיף

4(ג) לחוק המים והתוספת לחוק, היתה העירייה רשאית לחייב את התובעות באגרות הנחת צנרת-מים, בעת שהגישו בקשותיהן להיתרים, על-פי שטח המגרשים וכן
על-פי שטח הבנייה החדשה בבנייני המגורים, או על-פי נפח הבניינים שאינם למגורים (כמו פרוייקט הבת-ימון). וכך עשתה.

בנכסים בהם היה חיבור קודם לרשת המים (כדוגמת פרוייקט הבת-ימון), לא גבתה העירייה אגרת צנרת-מים בגין שטח המגרש, אלא אך ורק בגין נפח הבנייה החדשה או שטחה, בהתאמה לסוג השימוש המבוקש.

לטענת הנתבעת, התובעות לא הוכיחו טענתן בדבר קיומם של חיבורים קודמים לרשת המים, וכן לא הוכיחו קיומם של היתרי-בנייה למבנים שנהרסו ותשלום דמי-השתתפות על-ידי בעלי-מבנים אלה, על-מנת לזכותם בקיזוז מרכיב הקרקע. מעבר לכך, בחוק המים לא קיימת הוראה לפיה יש לקזז מהחיוב החדש שטחי מבנים שנהרסו. לפיכך, גם אם התובעות היו מוכיחות את טענותיהן, לא היו זכאיות לקיזוז הנטען על ידן.

לעניין טענת התובעות בדבר "כפל הצמדה", טענה הנתבעת, כי מדובר בטענה שהתיישנה שנים רבות לפני הגשת התביעה, ולכל המאוחר בשנת 1991. בנוסף טענה הנתבעת, כי מדובר בנסיון של התובעות לבטל חקיקת-משנה - חוק העזר לבת-ים (הצמדה למדד), התשמ"ד - 1984 (להלן: "חוק ההצמדה"). פסילתה של חקיקת-משנה של רשות מקומית תיתכן רק מחמת אי-סבירות קיצונית, ואין זה המקרה. הטעם לשינוי מנגנון ההצמדה מהצמדה דו-שנתית להצמדה חודשית, כפי שעלה מעדותו של היועץ המשפטי של העירייה, נעוץ באינפלציה הגבוהה באותה תקופה (שנות ה- 80), לצורך התאמת מחירי האגרות למחירי השוק, בהתאם לסמכות הנתונה לעירייה בפקודת העיריות, כך שאין המדובר במקרה של חוסר סבירות המצדיקה פסילה שכזו.

סימון קו בניין ורפרצלציה

13.
לטענת התובעות, הנתבעת חייבה אותן בעבור סימון קו בניין ורפרצלציה, בהיעדר הוראה חוקית המתירה את גביית הסכומים. מכלול החיובים הללו נעשו ללא כל הוראה מפורשת בחוק כלשהו בכלל, או בחוק עזר עירוני לבת-ים בפרט, ולפיכך, הם בטלים ויש להשיבם.

בגין עילה זו תבעו התובעות סך של 74,594.40 ₪ בתוספת הפרשי-הצמדה וריבית כדין עד ליום הגשת כתב התביעה המקורי, ובסך הכל
178,302.43 ₪.

14.
הנתבעת טענה, כי התשלום שנדרש עבור סימון קו בניין ורפרצלציה אינו היטל כי אם מחיר שגובה העירייה עבור שירות ספציפי שניתן על ידה בפועל, כאשר גביית מחיר עבור שירות שניתן על-ידי העירייה, אינו מחייב הוראה בחוק עזר. במקום בו לא ניתן השירות (בפרוייקטים הרצל, רבינוביץ, תנין והבת ימון), לא דרשה העירייה תשלום.

לגירסת הנתבעת, לתובעות הובהר שאינן חייבות לשכור את שירותי העירייה והן יכולות לבצע את העבודות עצמאית ממקורותיהן שלהן. מרגע שבחרו להשתמש בשירותי העירייה, עליהן לשלם בגין השירות כפי שהיו משלמות לכל גורם אחר. המחיר שנגבה מהתובעות הינו מחיר השוק הריאלי הנגבה עבור שירות ממין זה בשוק החופשי.

בנוסף, הפנתה הנתבעת לתכניות בניין עיר החלות על הפרוייקטים, בתקנוניהן נאמר מפורשות, כי הוועדה המקומית רשאית להתחייב בהוצאות לשם קידומן והגשמתן של התוכניות, ולהטיל על בעלי הקרקעות שעליהן חלות התוכניות, מס בסכום ההוצאות האמורות. לעניין זה, מהווה רפרצלציה חלק מהכנת תוכנית.
חיוב בגין שטחי עזר ושירות


15.
לטענת התובעות, על אף שעל-פי ההלכה שטחי-עזר ושירות אינם חייבים בהיטלים, גבתה מהם הנתבעת היטלים גם בגין שטחי העזר והשירות, מעבר להטלתם בגין השטחים העיקריים.

בגין עילה זו תבעו התובעות סך של 579,811 ₪, בתוספת הפרשי-הצמדה וריבית כדין, עד ליום הגשת כתב התביעה המקורי, ובסך הכל 1,272,848 ₪.

16.
באשר לטענות בדבר חיוב-יתר בגין שטחי-עזר ושירות, טענה הנתבעת כי על-פי ההגדרה הקבועה בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 (להלן: "תקנות ההיתרים"), אליה מפנים הן חוק הסלילה והן חוק התיעול, נכללים שטחי-שירות בגדר "שטחו של בניין". אף ההלכה הפסוקה אינה מוציאה את שטחי השירותים מגדר שטח הבניין. מכאן, שרשאית היתה העירייה לחשב את האגרות והיטלי הפיתוח על בסיס שטחם הכולל (הכולל שטח עיקרי ושטחי-שירות) של המבנים שביקשו התובעות לבנות (או, בהתאם לייעודם, על בסיס נפחם).

גביית יתר בפרוייקט הבת-ימון


17.
לטענת התובעות, ביום 29.6.1989 שילמה התובעת 1 סך של 383,066 ₪ בגין היטלי-פיתוח, מתוכם סך של 156,602 ₪ בגין היטל כביש ותיעול, עבור שטח בן 3,011 מ"ר בייעוד לתעשייה בפרוייקט הבת-ימון. ביום 2.1.1990 אושר לתובעת 1 הפיכת שטח התעשייה האמור לחנייה, שתימצא בקומת-עמודים מפולשת. מכיוון שהדין אינו מאפשר גביית אגרות והיטלי-פיתוח בגין שטח חנייה בקומת-עמודים מפולשת, והנתבעת אף אינה נוהגת לחייב היטלי-פיתוח בגין שטחים שכאלו, הרי שיש להשיב סכום זה.

בגין עילה זו תבעו התובעות סך של 584,789 ₪, נכון ליום הגשת כתב התביעה המקורי.
18.
ביחס לטענה זו, טענה הנתבעת כי בתצהירי התובעות אין כל הוכחה לכך שקומת הקרקע בפרוייקט הבת-ימון עונה, בעקבות שינוי השימוש בה, על הגדרת קומה מפולשת. הדבר עולה אף מתמונות הפרוייקט, בהן נראית קומת הקרקע כשהיא סגורה בקירות מכל כיווניה.

לטענת הנתבעת, מדובר בקומת-שירות של מקלטים, חדרי-אשפה וחנייה, בגינם גובה העירייה אגרות והיטלי-פיתוח. יתרה מזאת, גם לו היה מדובר בקומה מפולשת המשמשת לחניית רכבים פרטיים של באי הקניון, הרי שמדובר, לשיטתה, ב"בניין עזר" שדינו כדין יתר הקומות של הבניין.

דיון והחלטה


19.
בפתח הדברים, ולאור טענות הצדדים בעניין, יש להבהיר את מעמדה של חוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט.

ביום 9.1.02 ניתנה החלטה בתיק זה על-ידי כב' השופטת שטרנברג-אליעז, בה נקבע, כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט לצורך דיון בהיטלי הכבישים, אגרות הבנייה למגורים והיטלי הפיתוח, בעקבות שינוי הייעוד בפרוייקט הבת-ימון. בהחלטה זו מינתה כב' השופטת את חברת "ערך נכסים ומיסוי מקרקעין בע"מ" לשם עריכת חוות-דעת המומחה, כאשר נקבע בהחלטה, כי המומחה "יבדוק את טענות הצדדים,
על-פי הנחיות הפסיקה (ת"א (ת"א) 433/91 מנחמי בוני מגדל דוד רמת-גן בע"מ נ' עיריית רמת-גן, דינים מחוזי כו(7) 873; ע"א 1842/97 עיריית רמת גן נ' מנחמי מגדלי דויד רמת גן בע"מ, פ"ד נד(5) 15; ת"ט (ת"א) 298/96 מנחמי בוני מגדל דוד ר"ג בע"מ נ' עיריית רמת-גן, טרם פורסם)".

בהתאם להחלטה זו, הוגשה לבית המשפט, ביום 21.12.03, חוות-דעת מומחה מטעם חברת "ערך", שנערכה על-ידי עו"ד יאיר נאור ממן.

לאחר ביצוע השלמות, חוות-דעת מעודכנת הוגשה לבית המשפט ביום 13.9.04.

ביום 2.12.04 הגישה הנתבעת בקשה לפסילת חוות-דעת המומחה, בטענה כי המומחה חרג מסמכותו ולא עקב אחר הנחיות בית המשפט בהחלטה על מינויו, דן בטענות אשר לא הועלו על-ידי הצדדים והסתייע בשירותיו של עורך-דין חיצוני. בקשה זו נדחתה בהחלטתה של כב' השופטת משל מיום 23.1.05, לאחר קבלת עמדות הצדדים בנושא.

הלכה פסוקה היא, כי כאשר ממנה בית המשפט מומחה למתן חוות-דעת, לא על נקל יסטה בית המשפט מהאמור בחוות-דעת זו. "משממנה בית המשפט מומחה על-מנת שחוות-דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, תק-על 90(2), 532).

מומחה בית המשפט ציין בפתיח לחוות-דעתו, תחת הכותרת "העובדות הנחוצות לחוות הדעת", כי עמד בקשר רציף עם הצדדים במהלך כל שלבי הכנת חוות הדעת, וקיבל מהם נתונים והעתקי-מסמכים, לרבות חוות-דעת של מומחים מטעמם.

לאור מומחיות המומחה בהיבטי-מיסוי מקרקעין ומיסוי עירוני, לרבות תחום האגרות וההיטלים, ולאחר שאסף וריכז את הנתונים הספציפיים בענייננו לשם גיבוש חוות-דעתו המקצועית, לא מצא בית המשפט לפסול את חוות-דעתו.

אכן, בחוות-דעתו הקדיש המומחה חלק נכבד לניתוח הלכות ותקדימים משפטיים הנוגעים לנושאים המצויים במחלוקת, בעוד שהסקת מסקנות באשר למצב המשפטי הנוהג הינה מלאכה המסורה לבית המשפט בלבד. בהחלטת המינוי, בה נתבקש המומחה לבדוק את טענות הצדדים, לאור ההנחיות הנלמדות מפסקי-דין מסויימים, בוודאי שלא הוסמך המומחה לנתח את ההלכה הפסוקה הנוגעת לתחום בכללותו, אלא אך להגיע למסקנות קונקרטיות באשר לפרוייקטים הנדונים, תוך שהוא נותן דעתו להלכות המאוזכרות בהחלטה. עם זאת, אין האמור מחייב להידרש לאמצעי מרחיק לכת כפסילת חוות-דעת המומחה כולה.

הלכה היא, כי חוות-דעת של מומחה, המוגשת לבית המשפט, הינה בגדר ראייה ככל ראייה אחרת, אשר שיקול הדעת האם להסתמך עליה ובאיזו מידה, מסור לבית המשפט (ראו א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה תשיעית, תשס"ז), בעמוד 224). בפסיקה נקבע, כי חוות-דעת "אינה אלא ראיה במסגרת כלל הראיות המובאות בפני
בית המשפט, אשר בית המשפט רשאי להסתמך עליה אך גם לדחותה, כולה או חלקה, כשהוא מוצא זאת לנכון, בהתאם לשיקול דעתו" (ע"א 2160/90 שרה רז נ' פרידה לאץ ואח'
, פ"ד מז(5), 170, עמ' 171). בהתאם לכך, רשאי בית המשפט להתייחס רק לחלקים מסויימים ממנה בהחלטתו, ולהתעלם מאותם חלקים בהם חרג המומחה מסמכותו.

חוות הדעת האמורה מכילה, לבד מהניתוחים המשפטיים המוזכרים לעיל, חלק נרחב העוסק בבחינתן הטכנית של שאלות מסויימות, לאור נתונים, מידות ומסמכים שלא היו בפני
ו של בית המשפט ושלהערכתם נדרשה מומחיות מקצועית בתחום הנדל"ן. בחלק זה יש כדי להבהיר נקודות מסויימות ולספק מידע הדרוש להכרעה במחלוקות הנדונות כאן.

לאור האמור, ככל שנעשה שימוש במסקנות חוות הדעת במסגרת הכרעה זו, הרי שזה נעשה ביחס למסקנות החלק האחרון בלבד, ולא ביחס לחלקיה המשפטיים או הכלליים של חוות הדעת.

טענות הסף של הנתבעת


20.
הנתבעת טענה, כי התובעות מושתקות מלטעון טענותיהן, שכן השתהו שיהוי לא סביר בהגשת תביעתן.

בהקשרן של רשויות מקומיות, ולאור הצורך המובהק שלהן בוודאות ויציבות בהתנהלותן הכספית במסגרת תקציב שנתי, קבעה הפסיקה לא אחת, כי חלוף הזמן מאז ביצוע תשלום המס הנתבע ועד להגשת התביעה להשבתו, עשוי להוות שיקול לדחיית התביעה. אולם, לא נקבע מהי אותה תקופה המקימה השתק, וכל מקרה נבחן לגופו ובהתאם לנסיבותיו (ע"א 415/59 יהודה דוידוב נ' ראש העיר ת"א, פ"ד טז(1) 648).

עוד נקבע בפסיקה, כי בחלוף הזמן בלבד, שאינו מגיע לתקופת ההתיישנות החוקית, אין די כשלעצמו כדי לקבל את טענת השיהוי ולהביא לדחיית התובענה בעטייה: "לא עצם חלוף הזמן כשלעצמו הוא המצדיק דחיית התביעה, אלא דבר מה נוסף שמתווסף לחלוף הזמן, או שנובע ממנו באופן ברור" (ע"א 410/87 עזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל נ' יונגר לאה, פ"ד מה(3) 749).
נטל הראייה לעניין זה מוטל על כתפיו של הצד הטוען לשיהוי, ועליו להראות קיומן של נסיבות מיוחדות המצדיקות את קבלת הטענה (ע"א 206/75 סלום 100 בע"מ נ' פנטריסה בע"מ, פ"ד ל(1) 732).

במקרה הנוכחי, הראתה הנתבעת כי דרישת התשלום האחרונה נשלחה למי מהתובעות בשנת 1996. התובעות הגישו תביעתן המאוחדת בשנת 1997. תקופה זו כשלעצמה אינה נופלת, בנסיבות העניין, בגדר פרק זמן בלתי-סביר המהווה שיהוי. כמו-כן, הנתבעת לא עמדה בנטל להראות, כי נתקיימו נסיבות נוספות, נוסף על חלוף הזמן שיש בהן, כדי להצדיק את קבלת טענת השיהוי, ולא הוכיחה כי התובעות זנחו את זכות תביעתן. במצב זה, אין לקבל את טענת השיהוי שהעלתה הנתבעת.

משכך, ניתן לדון בטענות התובעות לגופן.

היטל סלילה


21.
היטל סלילה מוטל מכוחו של חוק הסלילה. סעיף 5 לחוק קובע מהם הנכסים בגינם יחובו בעליהם בהיטל:
"(א)
בעלי הנכסים הגובלים בעת התחלת הסלילה חייבים בהיטל לפי חוק עזר זה; לעניין זה התחלת הסלילה משמעה, תאריך התחלת העבודה לסלילת הרחוב, כפי שקבע המהנדס.
(ב)
לאחר התחלת הסלילה, אם נוספה בנייה לנכס או נהרס בניין קיים והוקם בניין חדש במקומו, יחויבו בהיטל בעד תוספת הבנייה או בעד הבנייה החדשה, מי שהם בעלי הנכסים הגובלים בעת הבנייה".

סעיף 20(א) לחוק קובע, כי "הוראות חוק עזר זה יחולו לגבי רחובות שהוח בסלילתם מיום ו' בניסן תשל"א (1 באפריל 1971) ואילך (להלן – היום הקובע)".

ביחס לרחובות שסלילתם החלה לפני היום הקובע, מורה סעיף 20(ב) לחוק, כי יחול עליהם הדין הקודם, היינו - חוק העזר לבת-ים (סלילת רחובות) תשכ"ח - 1968 (להלן: "החוק הקודם"), וזאת אף אם סלילתם הושלמה לאחר היום הקובע.


על-פי החוק הקודם, חוייבו בעלי-נכסים בדמי-השתתפות המשקפים את חלקם בתשתיות הנבנות, ולא בהיטל, כגון זה המוטל בחוק הסלילה החדש. שיטת ההיטלים, שהוחלה בחוק הסלילה החדש, נבדלת באופייה מקודמתה, שיטת דמי ההשתתפות, בכך שבעוד שדמי-השתתפות מהווים החזר בפועל של ההוצאות שהוציאה הרשות המקומית בגין סלילת הרחוב המסויים הגובל בנכס, משקף ההיטל בשיטה החדשה את תחזית הוצאות העירייה בגין סלילת כלל הרחובות בתחומה, על בסיס תעריף קבוע ליחידת-שטח (וראו לעניין זה ע"א 4435/92 עירית ראשון לציון נ' מאור סדי בע"מ (פ"ד נב(3) 321)).

ביחס לחלק מן הנכסים, טענו התובעות כי אינם עונים לדרישת סעיף 5 לחוק, מכיוון ש"התחלת הסלילה" בעניינם התבצעה לפני היום הקובע.

22.
ביחס לפרוייקט עליה ב', הסכימו כלל המומחים כי עובר למועד הקובע, לא היה קיים במקום כביש סלול כי אם דרך להולכי-רגל. אף לדבריו של המומחה מטעם בית המשפט, לא ניתן לקבוע כי עובר למועד הקובע, היה הרחוב "סלול מלוא רבדיו".

הצדדים נחלקו בשאלה, האמנם מהווה דרך בלתי-סלולה להולכי-רגל "רחוב", כך שניתן לראות את ביצועה כ"עבודה לסלילת-רחוב", המקימה חבות בהיטל סלילה. לטעמי, פירוש לפיו דרך לא סלולה מהווה "רחוב" כהגדרתו בחוק, אינה מתיישבת עם לשון החוק או עם מהותו. סעיף 1 לחוק הסלילה מגדיר "סלילת רחוב" כ"סלילת כביש או מדרכה"; "כביש" מוגדר כ"רחוב או חלק מרחוב שהמועצה הקצתה אותו לכלי רכב בהתאם לחוק עזר זה". דרך לא סלולה, כגון זו הנדונה כאן, אינה עונה להגדרת "כביש", ובוודאי שאינה מדרכה. אף מבחינה מהותית, מטרתו של חוק זה לפטור מתשלום את אותם בעלי-מקרקעין אשר השתתפו בעבר בעלויות סלילת אותו מקטע כביש. כאשר המקטע האמור לא נסלל מלוא רבדיו קודם לכן, הרי שלא יכלו הבעלים להשתתף בעבר במימונו, ולפיכך אין לפטור אותם מהשתתפות בהמשך. מכאן, שאין להשיב לתובעות את הסכום הנתבע בעניין פרוייקט זה.

23.
באשר לשני הפרוייקטים ברחוב רבינוביץ, הסכימו המומחים כי לא היה קיים כביש במקום עובר למועד הקובע. הכביש נסלל,
על-פי תצהירו של מנהל מחלקת המדידות בעירייה, וכפי שציין המומחה מטעם בית המשפט בתצהירו, בשנים 1974 - 1975.

התובעות העלו בסיכומיהן את השאלה, האם ניתן היה לחייבן במועד בו חוייבו, עם הקמתם של הפרוייקטים בשנים 1994 - 1995, לאור ההלכה שנקבעה בפרשת אל-עמי (ע"א 889/01 ודנ"א 10197/02 עיריית ירושלים נ' אל-עמי ייזום השקעות ובנייה בע"מ, תק-על 2004(1), 1865). אולם, טענה זו הועלתה לראשונה בשלב הסיכומים, ולפיכך מהווה הרחבת חזית אסורה.

על-כל-פנים, וגם לו היתה טענה זו נטענת בשלב מוקדם יותר של הדיון, הרי שנראה כי אין בכוחה של ההלכה שנקבעה בפרשת אל-עמי כדי להשפיע על המקרה הנדון כאן, בשל נסיבותיו השונות – בעוד שבפרשת אל עמי נגבה היטל נוסף, עקב שינוי תב"ע קיימת והגדלת זכויות הבנייה בעקבותיה, במקרה הנדון כאן נגבה מהתובעות היטל פעם אחת בלבד בגין פרוייקט זה, עם הקמתו ובקשת היתר הבנייה. פירוש, לפיו יש להגביל
בזמן גביית היטל ראשון ויחיד ממקימי-בניין, עלול ליצור הפלייה בלתי-מוצדקת בין בעלי-קרקעות אשר בנו עליהן בטרם סלילת הכביש, לבין אלו שבחרו לבנות לאחר הקמתו, ולפיכך, אינו מתבקש.

לאור האמור, אין לחייב את הנתבעת בהשבת היטל הסלילה בגין שני פרוייקטים אלה.

24.
באשר לפרוייקט יוספטל, טענו התובעות, כי על-פי חוות-דעת המומחים, רח' יוספטל היה סלול בטרם היום הקובע, וכי לא נתקבל כל מידע סותר מן העירייה בהקשר זה.

הנתבעת טענה, כי
על-פי חוות-דעתו של המומחה מטעמה, מר לוטם, רוחב הכביש הוכפל מרחוב חד-מסלולי לדו-מסלולי, לאחר היום הקובע. במצב כזה רשאית העירייה לחייב את התובעות בהיטל כביש מלא, או לחייבן בגין ההרחבה, בהתאם לסעיף 9 לחוק הסלילה.

מבחינת חוות הדעת האמורות עולה, כי המומחה מטעם בית המשפט הגיע בחוות-דעתו למסקנה, כי רחוב יוספטל היה סלול בקטע הגובל בפרוייקט, טרם המועד הקובע, אולם לא קיבל כל אסמכתאות מהעירייה בנוגע להרחבת הרחוב ולא התייחס בחוות-דעתו לשאלה זו.

המומחה מטעם הנתבעת – מר לוטם – קבע, כפי שאמרה הנתבעת, כי ביום הקובע היה הכביש חד-מסלולי, והורחב לדו-מסלולי במועד כלשהו לאחר-מכן.

מכאן, שאין למעשה מחלוקת בנוגע לכך שהרחוב אכן היה סלול עובר ליום הקובע, והורחב בשלב מאוחר יותר.

ביחס להרחבת רחובות, קובע סעיף 9 לחוק הסלילה כדלקמן:
9.
היטל בעד כבישים שהורחבו
(א)
חוייב בעל הנכס בתשלום דמי השתתפות בסלילת כביש בהתאם לחוק עזר שהיה בתוקף לפי חוק עזר זה והחליטה המועצה להרחיב אותו כביש
על-פי חוק עזר זה, יחולו הוראות אלה:
(1)
היה רחבו הממוצע של הכביש, שבעדו שולמו הוצאות סלילה כאמור, עד 5 מטרים, ישלמו בעלי הנכסים הגובלים אותו כביש, היטל בשיעור של 60% מההיטל שהיה עליהם לשלם לולא היה הכביש סלול;
(2)
היה רחבו הממוצע של הכביש שבעדו שולמו הוצאות סלילה כאמור, למעלה מ-5 מטרים, אך לא יותר מ-9 מטרים, ישלמו בעלי הנכסים הגובלים אותו כביש, היטל בשיעור של 35% מההיטל שהיה עליהם לשלם לולא היה הכביש סלול;
(3)
היה רחבו הממוצע של הכביש שבעדו שולמו הוצאות סלילה כאמור, למעלה מ-9 מטרים יהיו בעלי הנכסים הגובלים פטורים מתשלום כל היטל בעד הרחבתו.

(ב)
הוראות סעיפים 5, 6 ו-7 לעניין חיוב בעלי הנכסים הגובלים בהיטל, חישוב ההיטל ואופן תשלומו, יחולו, בשינויים המחוייבים לפי הענין, לגבי היטל בעד כבישים שהורחבו".

לפי הוראות הסעיף, אשר התובעות לא טענו כנגד חלותו בעניין פרוייקט זה, במצב הדברים הנתון, היה מקום לחייבן בשיעור יחסי, בהתאם לרוחב הכביש. המומחים מטעם הצדדים לא התייחסו בחוות הדעת מטעמם לרוחב הכביש, ונתון זה לא הוכח בדרך אחרת על-ידי הצדדים. במצב זה, לא הוכח כי החיוב שבוצע על-ידי הנתבעת חורג מן הסכום אותו היתה זכאית לגבות כדין. לפיכך, אין התובעות זכאיות להשבתם של 58,197 ₪, אשר נתבעו בהקשר זה.

25.
לעניין פרוייקט הבת-ימון, טענו התובעות, כי סלילתם של הרחובות הגובלים בפרוייקט – ניסנבוים והעבודה – החלה, לפחות בחלקים מהם, לפני המועד הקובע. במצב זה, ובהתאם לקביעה שנפסקה בפסק הדין בעניין יוזמה ופיתוח (ת.א (ת"א) 1070/96 אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נ' עיריית ראשון לציון, תק-מח 2002(2) 5299), לפיה יש לראות רחוב כמקשה אחת ולהתייחס רק למועד תחילת סלילתו של הרחוב כולו, אין חוק הסלילה חל על הפרוייקט, כי אם החוק שקדם לו.

ביחס לרחוב העבודה, הסכימו המומחים כי היה סלול בטרם היום הקובע, והנתבעת לא חלקה על-כך. המחלוקת, אם-כך, נגעה אך לחיוב הנוגע לרחוב ניסנבאום. ביחס אליו, נקבע על-ידי המומחה מטעם בית המשפט, ולא נסתר על-ידי הנתבעת, כי סלילתו – גם אם לא בקטע הגובל בפרוייקט הבת-ימון – החלה לפני היום הקובע.

הנתבעת ביקשה לקבוע, כי יש להתייחס בנפרד לקטע הרחוב הגובל בפרוייקט, אשר סלילתו החלה בשנת 1976, ובגינו להחיל את חוק הסלילה על הפרוייקט. לא מצאתי ביסוס לעמדה זו בלשון החוק או בהלכה הפסוקה. חוק הסלילה אינו מתייחס ל"מקטעי רחוב", כי אם לרחובות, בלבד; ותחילת סלילתו של רחוב ניסנבאום בוצעה, כאמור, לפני היום הקובע.
בעניין לוינשטיין (ע"א 7316/97 עיריית ראשון לציון נ' חב' לוינשטיין, תק-על
99(3), 117) התייחס בית המשפט העליון לשאלת חלותו של חוק עזר חדש, ביחס לכביש שנמצא בעיצומה של סלילה בעת חקיקתו, וכך קבע:
"הוראת המעבר בסעיף 17 לחוק החדש, שעניינה כבישים שהיו בסלילה בעת קבלת החוק החדש, באה לענות על מצבי ביניים. בגדר הוראת המעבר מקויים העקרון הקבוע בסעיף 22 לפקודת הפרשנות, על-פיו כאמור, חוק חדש אינו חל על חיוב שנוצר על-פי החוק הישן. כך, מסעיף 17 עולה, כי על רחוב שסלילתו החלה לפני פרסום החוק החדש - שאז גם נוצר החיוב בתשלום - יחול החוק הישן - הגם שסלילתו הסתיימה לאחר פרסום החוק החדש".

נראה, כי כל עוד מוגדר רחוב ככביש אחד (בלא תכנית הנדסית הקובעת אחרת), הרי שסלילת כל אחד מחלקיו מהווה שלב בדרך להשלמתו. הדבר מתיישב עם אופן ביצוען הנוהג של עבודות תשתית, אשר אף לאחר ההחלטה על ביצוען, מבוצעות לעתים לשיעורין ועל פני שנים. החלטת מהנדס העירייה על פיצול העבודה לשלבים, לא הומצאה בעניין זה, כפי שעלה גם מחוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ולא הועד על קיומה.

לאור העקרון האמור, תחילת סלילתו של חלק מסויים ברחוב לאחר היום הקובע, אין בה כדי לקבוע מועד "התחלת סלילה" ביחס לאותו חלק, לעניין סעיף 20(א) לחוק התחולה הקובע את הוראות המעבר בעניינו. עקרון זה מתיישב אף עם ההגיון שבבסיס המעבר משיטת דמי ההשתתפות לשיטת ההיטלים. כאשר סלילת רחוב נקבעה ותוכננה בתקופה בה טרם נחקקו חוקי העזר החדשים, המחילים את שיטת ההיטלים תחת דמי ההשתתפות, ההנחה היא כי עלויות סלילתו של אותו רחוב כבר כוסו באמצעות דמי ההשתתפות שנגבו עם תחילת סלילתו, והתכנון התקציבי בוצע בהתאם; כך, שאי-תשלום היטל בעבור נכס המצוי בו, אינו אמור לפגוע בתכנון תקציב הרשות.

במצב דברים זה, חלה הוראת סעיף 20(ב) לחוק הסלילה, הקובעת, כי "רחובות שהחלה העירייה לסלול לפני היום הקובע יחולו לגבם הוראות חוק העזר לבת-ים (סלילת רחובות) תשכ"ח-1968, וזאת אף אם הושלמה עבודת הסלילה לפני היום הקובע". בהתאם לכך, היתה העירייה זכאית לגבות בעניין פרוייקט זה דמי-השתתפות בהתאם להוראות החוק הקודם. משכך, לו היה מוכח כי סך דמי-השתתפות אלה היה נמוך יותר משיעור היטל הסלילה שנגבה בפועל, היתה זכאית התובעת 1 להשבת היטל הסלילה אשר שולם ביתר בגין פרוייקט זה, אולם רק עד לגובה ההפרש האמור.

באשר להרחבתו של רחוב ניסנבאום בשנת 1986, טענו התובעות, כי באם נקבע כי אין הוראות חוק הסלילה החדש חלות על רחוב ניסנבאום, הרי שאף סעיף 9 לחוק – המסדיר את ההיטל בעבור הרחבת כבישים – אינו חל, כך שאין מקום לחיוב פרוייקט הבת-ימון בעבור הפיכתו של רחוב ניסנבאום לדו-מסלולי,
על-פי המתווה המדורג הקבוע בסעיף זה. איני מקבל טענה זאת.

אמנם, סעיף 20(א) לחוק קובע, כי הוראות חוק הסלילה לא יחולו על רחוב שסלילתו החלה בטרם היום הקובע, וסעיף 9 כלול, לכאורה, בגדר הוראות אלו. אולם, סעיף 20(ב) מורה, כי נכסים ברחובות מסוג זה יחובו בדמי-השתתפות על-פי החוק הקודם, וסעיף 9 מתייחס מפורשות לנכסים אשר בעניינם שולמו דמי-השתתפות על-פי החוק הקודם. ניתן לראות הוראה זו ככוללת בה גם את אותם נכסים בגינם שולמו דמי-השתתפות מכוח ההפנייה לחוק הקודם הקבועה בסעיף 20(ב), ונראה כי פרשנות זו עדיפה, לאור אופי החוק ותכליתו: חוק הסלילה מבקש לחול רק על אותם רחובות אשר לביצועם לא נגבו דמי-השתתפות, במסגרת התקציב שתוכנן על-פי החוק שקדם לו. אולם, הרחבת רחובות מבוצעת לאור צורך מתחדש, כך שהיא מהווה החלטה תקציבית חדשה, שמימושה נעשה באמצעות התקציב המתוכנן לאחר החלתו של החוק החדש. במצב זה, בו הרחבת כביש מבוצעת לאחר כניסת החוק החדש לתוקף, אין עוד משמעות מעשית למועד סלילתו הראשוני של הרחוב, כך שאין סיבה להבחין בין נכסים על בסיס זה.

לאור האמור, היה על העירייה לחייב את התובעת 1 בהיטל עבור הרחבת הכביש,
על-פי המדרג הקבוע בסעיף 9 לחוק הסלילה.
עוד יש להבהיר, כי אף אם בפועל לא נגבו דמי-השתתפות בעבור הפרוייקט האמור, על-אף שאמורים היו להיגבות, הרי שאין בדבר כדי להוציא את הנכס מגידרו של סעיף 9, שכן, אין הדעת נותנת שנכס יזכה לפטור אך בשל העובדה שחיוב תקף לא בוצע בפועל.

באשר לחלקו של הנכס בגינו קם החיוב האמור, נחלקו הצדדים בשאלת החבות ביחס לשתי החלקות הגובלות ברחוב העבודה (חלקות 22 - 23), אשר סלילתו נשלמה זה מכבר. לשיטת הנתבעת, יש לחשב את ההיטל על בסיס שטח הפרוייקט כולו, לרבות זה הבנוי על חלקות 22 - 23, שכן, אף אלה עונות להגדרת "נכס גובל" ביחס לרחוב ניסנבאום, מאחר וקיימת גישה אליהן מרחוב זה, דרך חלקות 62 - 63.

אמנם, לאור הגדרת החוק וההגדרות שנקבעו בפסיקה, ניתן לקבוע כי חלקות 22-23 אכן מהוות נכס גובל ברחוב ניסנבאום. אולם, הוראת סעיף 6(א) לחוק הסלילה קובעת מפורשות, כי "נכס גובל יחוייב רק בעד סלילת כביש אחד". אין מחלוקת בין הצדדים לענין עובדת תשלום היטל בגין חלקות 22 - 23 ביחס לרחוב העבודה. במצב זה, אין מקום לחייב את התובעת 1 שנית בעד רחוב ניסנבאום.

לאור האמור לעיל, היה על הנתבעת לחייב את התובעת 1 בדמי-השתתפות בעבור סלילתו של רחוב ניסנבאום בשנת 1976,
על-פי החוק הישן. אולם, מכיוון שהתובעת 1 לא הוכיחה כי סכום דמי ההשתתפות האמורים אמור היה להיות נמוך יותר מההיטל שנגבה בפועל, הרי שלא ניתן לקבוע כי בוצע תשלום ביתר. בנוסף, זכאית היתה העירייה לחייבה בהיטל בשיעור יחסי על-פי סעיף 9 לחוק הסלילה בעבור הרחבת הרחוב, וזאת על בסיס השטח היחסי הבנוי על חלקות 62 - 63, המהווה, על-פי חוות-דעת מומחה בית המשפט, 55.31% משטח הנכס או 18,625 מ"ר. על סכום זה להיגזר מרוחב הכביש והרחבתו, נתונים אשר אינם מצויים בפני
בית המשפט.

לאור האמור, לו היו התובעות מראות כי סכומים אלה עומדים על-סך נמוך יותר מההיטל שנגבה בפועל, הרי שהיה על הנתבעת להשיב לתובעת 1 את ההפרש.
עם זאת, מכיוון שלא הוכח כי הסכום שנגבה בפועל עולה על הסכום שאמור היה להיגבות – הוא צירופם של דמי ההשתתפות שצריכים היו להיגבות ושל היטל הרחבת הכביש ביחס לחלקות 62 - 63 – הרי שלא הוכח כי נגבה היתר סלילה ביתר ביחס לפרוייקט הבת-ימון, ולא ניתן לחייב את הנתבעת בהשבה בעניינו.

אגרת-תיעול


26.
ביחס לסכומים ששולמו בגין אגרת התיעול, צמצמו התובעות בסיכומיהן את תביעתן לארבעה פרוייקטים: הבת-ימון, ארלוזרוב, פרלשטיין ושלום עליכם.

ביחס לפרוייקט הבת-ימון, העיד בתצהירו מר יאסין, מנהל מחלקת התיעול והביוב בנתבעת, כי בפרוייקט הותקנה מערכת תיעול תת-קרקעית בחודש פברואר 1977. עדותו זו לא נסתרה ולפיכך, יש לראות פרוייקט זה ככזה בו הותקן תיעול. מחמת שטענותיהן של התובעות נסבו סביב חיובם של פרוייקטים בסביבתם לא הותקנה מערכת תיעול, הרי שלא הוכח כי בקשר עם פרוייקט זה נגבתה אגרת-תיעול שלא כדין, ולפיכך, הטענות ביחס לגביית אגרת התיעול בגין פרוייקט הבת-ימון, נדחות.

ביחס לשלושת הפרוייקטים האחרים, לא הוכח כי הותקנה בהם מערכת-תיעול בפועל, אלא נטען על-ידי העירייה כי חוברו למערכת התיעול המרכזית.

סעיף 4 לחוק התיעול קובע מהם הנכסים בגינם תיגבה אגרת-תיעול:
"בעל של נכס הנמצא באיזור איסוף שביחס אליו נמסרה או נתפרסמה הודעה כאמור בסעיף 3, ישלם לעירייה אגרת-תיעול בשיעורים שנקבעו בתוספת".

סעיף 3 קובע, ביחס לאותה הודעה המוזכרת בסעיף 4, כי:
"החליטה המועצה על התקנת תיעול, יודיע ראש העירייה על ההחלטה לבעלי הנכסים הנמצאים באותו איזור איסוף, או יפרסם הודעה על כך באחד העיתונים היומיים הנפוצים בתחום העירייה".

"איזור איסוף" מוגדר בסעיף 1 לחוק, כ"שטח שממנו נקווים המים העליונים אל התעלה, שנקבע על-ידי המהנדס כאזור לאיסוף מי גשמים או מים עליונים".

הנתבעת טענה, כי העיר בת-ים הוכרזה כולה כאיזור איסוף אחד עוד בשנות ה- 70. אכן, אין מניעה שכלל שטחה של רשות מקומית יוגדר כאיזור איסוף אחד (וראו בג"צ 667/87 גולן נ' ראש עיריית נתניה, פד מב(4) 12). אולם, במקרה הנוכחי לא הוכיחה העירייה כי הכרזה כזו אכן בוצעה, וכי נשלחה בעניינה הודעה כדרישת הסעיף. העד מטעם הנתבעת לעניין זה, מר יאסין, לא העיד על-כך בתצהירו, ובחקירתו רק השיב באופן כללי, כי ידוע לו שהעיר מוגדרת כאיזור איסוף אחד, בלא לציין מאיזה מועד או לאשש את פרסומה של הודעה בעניין.

משלא הוכח כי נתפרסמה הודעה, כדרישת סעיף 3 לחוק, נשאלת השאלה מה דינו של אי-פרסום כאמור, והאם יש בו כדי להביא לבטלותה של דרישת הגבייה.

ביחס למשמעותו של אי-משלוח הודעה, כאמור, בנוגע לאגרת-תיעול, קבעה הפסיקה כי על אף שאי-עמידה בדרישה זו משמעותה פגם בהתנהלותה של הרשות, הרי שאין בפגם זה להביא לידי ביטול חובת הבעלים לשאת באגרת התיעול. סעד של ביטול החיוב בשל אי-משלוח הודעה, ראוי שיינתן רק באותם מקרים בהם יש בעצם משלוח ההודעה כדי להשפיע על זכויותיהם המהותיות של החייבים בתשלום האגרה, מה שאין הדבר בענייננו. שכן, לבעלי הנכסים ממילא לא נתון שיקול דעת באשר לביצוע עבודות התיעול, או ביחס לגובה האגרה בגינן, הקבוע בתוספת לחוק. כך, בע"א 1842/97 עירית רמת-גן נ' מנחמי מגדלי דוד, פד נד(5), 15, הביע בית המשפט העליון עמדתו לפיה "לא כל הפרה של הוראות החוק מובילה לביטול החלטת המינהל. עלינו להבחין בין חובתה של הרשות המינהלית לבצע פעולה פלונית לבין התוצאות הנובעות מאי-ביצועה של אותה פעולה". ביחס לאגרת-תיעול, נקבע מפי בית משפט זה בת"א (ת"א) 433/91 מנחמי בוני מגדל נ' עיריית רמת גן, תק-מח 97(1), 1750, כי "חובת ההודעה בחוק העזר מצומצמת. גובה האגרה קבוע בתוספת (סעיף 4 לחוק העזר), וממילא אין לתושבים שיקול דעת בדבר ביצוע העבודה ... שלא כמו בסעיף 28 לחוק רשויות מקומיות (ביוב) אין בהודעה על-פי חוק העזר בנושא התיעול כדי לקדם את השמירה על זכויות, משום כך אין לראות בה תנאי מהותי לחיוב באגרת-תיעול. לפיכך משמעות העדר הודעה לפי סעיף 3 לחוק העזר, אינה מפקיעה את סמכות הנתבעת לגבות את האגרה המופיעה בתוספת לחוק העזר".

במצב דברים זה, על-אף שיש להצר על התנהלותה של העירייה באי-מילוי חובתה, אין במחדל זה כדי להשפיע מהותית על זכויותיהן של הנתבעות, כך שאין בכך כדי להצדיק את שחרור התובעות מתשלום האגרה. בהתאם לכך, נדחות טענותיהן של התובעות לעניין אגרת התיעול.

אגרת הנחת צנרת מים


28.
אגרת הנחת צינורות מוסדרת בחוק המים. חובת-תשלום האגרה בגין חיבור למפעל מים, קבועה בסעיף 2(ג) לחוק. חובת תשלום אגרת הנחת צינורות קבועה בסעיף 4 לחוק המים, הקובע כדלקמן:
"(א)
בעל נכס – פרט לנכס שבו קיימת כבר רשת פרטית מחוברת למפעל מים – הגובל קטע רחוב שבו הניחה העירייה צינור מים, ישלם לעירייה אגרת הנחת צינורות בשיעור שנקבע בתוספת.

(ב)
אגרת הנחת צינורות מים תשולם עם הגשת הבקשה לפי סעיף 3(ב).

(ג)
בעל נכס שבו קיימת כבר נכס פרטית מחוברת למפעל מים שהגיש בקשה להגדלת נפח או שטח הבניין או לבניית בניין חדש, ישלם לפני מתן ההיתר לפי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, אגרת הנחת צינורות מים בשיעור שנקבע בתוספת לגבי הבנייה שבעדה ניתן ההיתר כאמור".

על-פי התוספת, משולמת אגרת הנחת צינורות לכל מ"ר של מגרש, ובנוסף – לכל מ"ר בנוי בבניין למגורים, או לכל מ"ק של נפח בניין בבניין שאינו למגורים.

לשיטת התובעות, כאשר מדובר בפרוייקט שהוקם על הריסות מבנה קיים, בו היה חיבור לרשת המים, אין לחייבו בגין רכיב הקרקע, אלא עבור שטח הבנייה הנוספת בלבד. לטענתן, הגם שאין בנמצא אסמכתאות לעניין תשלום אגרה כאמור, בגין אותם מבנים שנהרסו, הרי שלא סביר כי בתי המגורים ומבני התעשייה אשר היו קיימים בשטח קודם לכן, לא היו מחוברים לרשת המים; ואם היו מחוברים – חזקה שנגבתה בגינם אגרה, שאם לא כך, התרשלה העירייה.

הנתבעת טענה, כי לא הוכח קיומו של חיבור לרשת המים בעבר, ועל-כל-פנים – חוק המים עצמו אינו כולל בו הוראה, לפיה יש לקזז מחיוב באגרה שטחי-מבנים שנהרסו.
אכן, סביר כי מבנים שעמדו על הקרקעות הנדונות קודם להקמת הפרוייקטים נשוא תובענה זו, אכן היו מחוברים לרשת המים. אולם, מסקנה זו אינה בגדר האפשרות היחידה; כפי שהעידה מנהלת מחלקת המים של הנתבעת בחקירתה, קיימת אפשרות תיאורטית, לפיה לא חוברו אותם מבנים לרשת המים:
"ש:
את יכולה לתאר שכל בניין שהיה קיים בבת-ים ונהרס היה מחובר לרשת המים?
ת:
אני לא יכולה להגיד זאת בוודאות כי היו גם חיבורים פרטיזנים"
(עמוד 40 לפרוטוקול מיום 18.12.05).

במצב זה, על-מנת לשחרר את התובעות מתשלום האגרה, נדרשת היתה ראייה איתנה יותר לעניין חיבורם של הנכסים הקודמים לרשת המים, לבד מסבירותה של ההנחה, לפיה חיבור כזה אכן נתקיים. אמנם, הנתונים לעניין זה צריכים היו להימצא בידי העירייה, אולם, כל שיכלה זו לספק הן הוכחות באשר לתשלום, לו נתבצע. ברי, כי לא ניתן לחייב רשות להמציא מסמכים להוכחתו של אי-תשלום. אף אם לא סביר להניח כי כלל הנכסים שנהרסו נבנו בלא חיבור תקין למערכת המים, הרי שבהיעדר אסמכתאות, אין דרך לקבוע באילו מהם אכן בוצע חיבור כזה, כך שאף מתן פטור - חלקי או יחסי - אינו אפשרי, באין מידע על שיעורו של אותו חלק.

אף לגבי שני הפרוייקטים ברחובות חביבה רייך ושלום עליכם, ביחס אליהם נטען כי קו המים הונח בהם לפני חקיקת חוק המים, ולפיכך, לא ניתן לגבות בגינם אגרת הנחת צינורות, אין מקום להורות על השבה. לטענת התובעות, תאריכי הנחתה של הצנרת נלמדים מתצהירה של מנהלת מחלקת המים בעיר, אליה מפנה אף המומחה מטעם בית המשפט בתצהירו. אולם, בתצהיר העדות הראשית של מנהלת מחלקת המים אין כל התייחסות לתאריכי-ביצוע העבודה האמורה, וכך גם בחקירתה, כך שלא ברור מהו מקורו של נתון זה. יתרה מזאת, אף לו היה הדבר מוכח, הרי שאין בחוק המים הוראה הפוטרת מאגרה נכסים המצויים ברחובות בהם הונח קו מים קודם לפרסום החוק. הוראת סעיף 4 לחוק מתייחסת אך למועדי הגשת הבקשה להיתר להרחבת בניין או הקמת בניין חדש.

לאור האמור, אין מקום להשבתם של הסכומים ששולמו כאגרת-צינורות וחיבור לרשת המים, הן ביחס לתחשיב על בסיס שטח הקרקע והן ביחס לתחשיב על בסיס שטחם של הבניינים החדשים שנבנו.

29.
באשר לטענת התובעות ביחס לכפל הצמדה, טענו התובעות, כאמור, כי בכך שתעריפי האגרה עודכנו, הן בתיקונה של התוספת לחוק המים והן לאחר חקיקתו של חוק ההצמדה, יש משום העלאת התעריפים ביתר, באופן שאינו משקף את שחיקתם כתוצאה מעליית המדד.

אכן, תעריפי אגרת הנחת הצנרת הועלו פעמיים בתקופה האמורה, כטענת התובעות. אולם, אין הדבר מחייב תוצאה של השבת הסכומים ששולמו בשל השנייה מבין ההעלאות.
עדכונם של תעריפי-אגרת הצנרת נעשה למטרה שונה ונפרדת מהצמדת התעריפים למדד, שבוצעה בחוק ההצמדה. בעוד שבתוספת לחוק המים הוחלה העלאת תעריפים ספציפית ביחס לאגרת הצנרת, הנובעת משינויים באותו תחום לו היא נוגעת, הרי ששינוי מדיניות ההצמדה שהוחל בחוק ההצמדה הינו עדכון כללי, אשר נועד להתאים תעריפים שונים לשיעורי האינפלציה הגבוהה אשר שררה אותה עת. אין לראות את שני העדכונים כבאים להגשים את אותה המטרה, ולפיכך, אין לראות בהם ככאלה היוצרים כפילות. על מטרתם השונה של שני סוגי העדכונים אף העיד בתצהירו יועצה המשפטי של הנתבעת, עו"ד פייל, ועדותו זו לא הופרכה על-ידי התובעות.

מן האמור עולה, כי התובעות לא הוכיחו שהוראותיו של חוק ההצמדה לוקות באי-סבירות קיצונית, במידה כזו שיש בה כדי להביא לפסילתה של פעולה מכוחן. משכך, גביית האגרה לא נעשתה ביתר ואין להורות על השבתה.

סימון קו בניין ורפרצלציה


30.
בנוגע לסימון קו בניין ורפרצלציה, טענו התובעות, כי חיובן בעניין נעשה בלא הוראה חוקית מתאימה, ואילו הנתבעת טענה, כי המדובר בתשלום רשות, בעד שירות שניתן בפועל.

אף בנקודה זו אני סבור, כי הדין עם הנתבעת. נראה, כי אופיו של התשלום שנגבה אכן מהווה מחיר אותו מוסמכת הרשות לגבות, מכוח סמכויות העזר שלה, הנגזרות מסמכותה לאספקת שירותים מסויימים, ולא מס או אגרה, אשר לצורך גבייתם נדרשת הסמכה בדין. "מחיר", אותו רשאית רשות לגבות עבור שירות המוענק על ידה, מתאפיין בהיותו רצוני ונתון לבחירת הצרכן, ובכך שהוא משמש למימון מלא או חלקי של השירות הניתן, ושיעורו מותנה בערכו של שירות זה (ראו, למשל, בג"צ 8676/00 אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' עיריית רעננה, פד נט(2) 210). מן החומר המצוי בתיק עולה, כי מאפיינים אלה נתקיימו בתשלום שנגבה בעניין זה.
יועצה המשפטי של העירייה, עו"ד פייל, העיד בעדות שלא נסתרה, כי לתובעות הובהר שאינן מחוייבות לשכור את שירותיה של הנתבעת לצורך העבודות האמורות, ובאפשרותן לבצען בעצמן וממקורותיהן שלהן. כך אף היה בפועל, באותם פרוייקטים בהן ביצעו התובעות את העבודות בעצמן, ובהתאם, לא חוייבו בתשלום לנתבעת. התובעות לא טענו ולא הוכיחו, כי גובה הסכומים שנגבו בעניין זה שונים או חורגים מהסכום אשר היה נגבה מגורם פרטי עבור ביצוע אותן עבודות.

לאור האמור, אין מקום להורות על השבת הסכומים ששולמו בעבור סימון קו בניין ורפרצלציה.

חיוב בגין שטחי עזר ושירות


31.
בעניין זה טענו התובעות, כי חוייבו ביתר בהיטל סלילה, אגרת-תיעול ואגרת הנחת צנרת, שכן חיובים אלה הוטלו גם בגין שטחי העזר והשירות, בעוד שאמורים היו להתבצע על בסיס השטחים העיקריים בלבד.

בבחינת חוקי העזר הנוגעים לעניין עולה, כי ביחס להיטל הסלילה ולאגרת התיעול, מוגדר שטח הנכס בצורה דומה: סעיף 1 לחוק התיעול מגדיר את "שטח הבניין" כ"שטח
בניין כמשמעותו בסימן ב' לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970"; וסעיף 1 לחוק הסלילה מגדיר אף הוא "שטח בנייה" ו"שטח דירה" באופן דומה, באמצעות הפנייה לאותם סעיפים בתקנות ההיתרים.

סעיף 1.00.2 לתוספת השלישית לתקנות ההיתרים, אליהן מפנים חוקי העזר, קובע לעניין חישוב שטח בניין, כי "שטחו של בניין או תוספת לבניין הוא השטח הכולל שהותר לבנייה, המחושב לפי תקנות אחוזי בנייה, והכולל שטחים למטרות עיקריות ושטחי שירות". לעניין "שטחי-שירות", מפנה הסעיף האמור לתקנה 9 לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי-בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992, המכלילה בגדר הגדרה זו שטחים נלווים למטרתו העיקרית של הנכס, ובין היתר, מקלטים, חדרי-מכונות, שטחי-אחסנה, חניות וכיו"ב.

מכאן, שעל-פי לשון חוקי העזר עצמם על ההפניות שבהם, כולל שטח הבניין את שטחי השירות, כך שעל חישובם של היטל הסלילה ואגרת התיעול להתבצע על בסיס שטחם (או נפחם) הכולל של הנכסים החייבים, בו כלולים גם שטחי השירות. לפיכך, חיוב התובעות בהיטל סלילה ובאגרת-תיעול בגין שטחי השירות, נעשה בדין.

ביחס לאגרת הנחת הצינורות, חוק המים אינו מפנה באופן דומה להגדרות המצויות בתקנות ההיתרים. סעיף 1 לחוק המים אינו מגדיר "שטח בניין", אולם מגדיר "נפח בניין", כדלקמן:
"החלל שבתחומו שטחם החיצוני של קירות הבניין והשטח העליון של רצפת קומתו הנמוכה ביותר ... ואם אין בבניין או בחלקו קירות מכל הצדדים או גג – החלל התפוס על-ידי הבניין או על-ידי החלק האמור, ואם הגג אינו נשען על קירות – החלל שבין הגג והרצפה שמתחתיו".

מכאן, שלכל הפחות ביחס לבנייה שאינה למגורים, מתייחס חוק העזר לנפחו של בניין כנגזרת מגודלו, בלא להבחין במטרת אותו שטח בנוי. המסקנה, לפיה אין הדין מבחין בין שטחים עיקריים לשטחי-שירות בקשר עם אגרת-צנרת, עולה אף מהחלטת בית המשפט העליון בע"א 1842/97 המוזכר לעיל, שם קבע כב' הנשיא ברק, כי:
"יש לראות במקלטים, במקומות אחסנה ובחניה (מקורה) "יחידת עסק או משרד". מקלטים, מקומות אחסנה וחניה (מקורה) הם יחידות אינטגרליות לבתי העסק ולמשרדים ... מטרתו של חוק העזר לאספקת מים (
שם – חוק העזר לרמת גן, א'ג') היא להטיל אגרת חיבור כפונקציה של שטח המבנה. שטח זה כולל בחובו – על-פי המציאות המוכרת לנו בבנייה בישראל – לא רק את החדרים המשמשים במישרין לבתי העסק ולמשרדים, אלא גם – כחלק אינטגרלי ממנו – מקלטים, מקומות אחסנה וחניה (מקורה). גם אלה "חדרים" המשמשים את העסק או את המשרד".

32.
בסיכומיהן טענו התובעות, כי שטחי העזר לא נלקחו בחשבון, עת קבעה העירייה את תעריפי האגרות המצויים בתוספות לחוקי העזר. לו היו נלקחים בחשבון, הרי שתעריפי האגרות היו נמוכים יותר (שכן, החיוב היה מתפזר על-פני שטחים רבים יותר). לעניין זה הפנו התובעות, כמו גם המומחה מטעם בית המשפט, לפסק הדין בעניין יוזמה ופיתוח, המוזכר לעיל, אשר ניתן על-ידי בית-משפט זה (כב' השופטת חיות), ובו בוטל מטעם זה חיובם של שטחי-שירות באגרת-צנרת ובהיטל ביוב.

איני סבור, כי יש בפסק-דין זה, של בית המשפט המחוזי, כדי להשפיע על המסקנה לעניין שטחי העזר במקרה הנוכחי. ראשית, הטענה לעניין אופן קביעת תעריפי האגרות לא הועלתה במסגרת כתב התביעה, כך שבהעלאתה בשלב הסיכומים יש משום הרחבת חזית על-ידי התובעות. לבד מהמישור הדיוני עצמו, העלאת טענה זו בשלב בו הועלתה, אף מבחינה את המקרה הנוכחי מן המקרה הנדון בפרשת יוזמה ופיתוח: בעוד שבפסק הדין בפרשה האמורה, העיד מומחה מטעם העירייה הנתבעת שם כי השטח הבנוי שהובא בחשבון לצורך קביעת תעריפי האגרות, כלל את השטחים העיקריים בלבד, הרי שבמקרה הנדון כאן לא הובאה כל ראייה ביחס לשאלה זו, שכן, זו כלל לא הועלתה בשלב העדויות במשפט זה, כך שלא ניתן היה לבחנה.

אף המומחה, שמונה מטעם בית המשפט בתיק זה, לא נתבקש להכריע בחוקיותן של התוספות לחוקי העזר בהן מפורטים שיעורי האגרות, אלא אך לבחון את נכונותן של האגרות שנגבו, לאור אותם שיעורים. במצב זה, אין מקום לסטות מן ההלכה שהתווה בית המשפט העליון, כך שחיובם של שטחי השירות באגרות על-פי חוק המים, נעשה אף הוא בדין.

חיוב קומת הקרקע בפרוייקט הבת-ימון


33.
טענתן האחרונה של התובעות ביחס לפרוייקט הבת-ימון נוגעת לחיובי האגרות וההיטלים אשר הוטלו בגין קומת הקרקע של הפרוייקט, אשר לטענת התובעות הינה קומת-עמודים מפולשת, שאינה חייבת באגרות. המונח "קומת-עמודים מפולשת" מוגדר בסעיף 1 לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי-בנייה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב - 1992, כדלקמן:
"קומת עמודים מפולשת" – חלל מכוסה תקרה אשר –
(1)
נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר;

(2)
גובהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ-2.20 מטרים;
(3)
יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבניני עזר;
(4)
יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו".

בהיתר הבנייה שניתן לפרוייקט הבת-ימון בשנת 1989, אשר הוגש על-ידי התובעות, הותרה בנייתו של מבנה תעשייה בגובה קומה אחת בקומת הקרקע, בשטח 3,011 מ"ר, אשר הוגדר כמבנה לתעשייה. בהיתר להמשך העבודות, שניתן בשנת 1990, לא מופיעה התייחסות ספציפית לשטח זה או לשינוי הייעוד בו, אולם ביחס לקומת הקרקע נכתב, כי מותרת בנייתם של המשך המקלטים, חדר אשפה וחניות. מן ההיתרים לא ניתן ללמוד על היותה של קומת הקרקע "קומת-עמודים מפולשת".

המומחה מטעם בית המשפט לא הגיע למסקנה בשאלה העובדתית של היותה של קומת הקרקע קומת-עמודים מפולשת, ובסעיף 8.8 לחוות-דעתו כתב כך:
"מסיור בנכס קשה לי לקבוע היכן היא הקומה המפולשת, אם בכלל ניתן לראות בקומת החניון כקומה מפולשת ... לא מצאתי בנכס קומה מפולשת "קלאסית" המצויה "בין שתי שורות עמודים" ואולם ייתכן שהמצב שונה מאז בניית הנכס. אני מותיר את ההכרעה בשאלה זו לבית המשפט
על-פי נתונים שימציאו הצדדים".

הנתונים שהומצאו על-ידי הצדדים לעניין זה, אינם מלמדים בצורה חד-משמעית על היותה של הקומה קומת-עמודים מפולשת. הדבר אינו נלמד מנוסח היתרי הבנייה, ואף לא מן התמונות אשר הוגשו על-ידי התובעות עצמן, בהן מופיע הפרוייקט ובו קומת הקרקע, כשהיא סגורה בקירות מכל עבריה, בלא שוני מובהק בינה לבין יתר הקומות המסחריות. אף בתצהיר העדות הראשית מטעמן לא פירטו התובעות כיצד עונה קומה זו על הגדרת "קומה מפולשת", אלא אך ציינו זאת כציון עובדה.

במצב זה, אין אלא לקבוע כי לא הוכח שהקומה האמורה אכן מהווה "קומת-עמודים מפולשת" כהגדרתה בתקנות, כך שאין להורות על השבת סכומי האגרות וההיטלים ששולמו בעניינה, מעילה זו.

יצויין, כי המומחה מטעם בית המשפט דן בחוות-דעתו בהקשר זה בנקודה נוספת, לפיה חיוב השטח האמור יצר כפל-חיוב. מכיוון שטענה זו לא הועלתה בכתב התביעה ואף אינה נלמדת ממנו, וכך גם מתצהיר העדות הראשית מטעם התובעות, הרי שנקודה זו אינה טעונה הכרעה במסגרת פסק-דין זה.

סיכומם של דברים


לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.

משנדחתה התובענה לגופה, הרי שממילא נדחתה גם ביחס לפרוייקט ברחוב המייסדים 9, כך שאין צורך לדון בשאלה העובדתית של הבעלות בנכס אשר העלתה הנתבעת במסגרת טענות הסף.

מכיוון שלכל הפחות חלק מטענותיהן של התובעות נדחו מהטעם שלא ניתן היה להוכיחן בהיעדר מסמכים או ראיות לעניין העבודות שבוצעו והתשלומים שנגבו בגינן, אותם לא ניתן היה להמציא מחמת שלא נשמרו על-ידי העירייה, הרי שבנסיבות אלה, אין מקום לחיובן של התובעות בהוצאות משפט.


המזכירות תשלח עותק מפסק-דין זה לב"כ הצדדים.



ניתן היום, י"ד בחשון, תשס"ט (12 בנובמבר 2008), בהיעדר הצדדים.


אורי גורן
, נשיא


ברכה הרשקוביץ






א בית משפט מחוזי 1097/97 א.ר.י. מזרחי ובניו בנייה והשקעות בע"מ, נאות מזרחי בע"מ, יוזמה ופיתוח בע"מ ואח' נ' עיריית בת-ים (פורסם ב-ֽ 12/11/2008)