פסקי דין על עמידר החברה הישראלית לשיכון בישראל בע"מ | פסקי דין על זריאן משה

5227/01 א     02/07/2003




א 5227/01 עמידר החברה הישראלית לשיכון בישראל בע"מ נ' זריאן משה





בתי המשפט

א 005227/01
בבית המשפט השלום בירושלים
02/07/2003

כבוד השופט שמעון פיינברג

בפני
:
עמידר החברה הישראלית לשיכון בישראל בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד ל. אמיראס ואח'

בעניין:
התובעת
נגד
1. זריאן משה

2. כהן זיוה

הנתבעים
פסק-דין

1. בפני
תביעה לפינויים וסילוק ידם של הנתבעים מהדירה הציבורית שבנווה יעקב 411/25 בירושלים (להלן: הדירה), שהושכרה על ידי התובעת לאביהם של הנתבעים, זריאן אליהו ז"ל (להלן: המנוח) בחוזה שכירות שנערך ונתחם בשנת 1990. עוד דורשת התובעת כי הנתבעים יחויבו לשלם דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשו בדירה בסך של 3100.88 ש"ח.

2. אין מחלוקת כי המנוח התגורר בדירה עד פטירתו בשנת 2000, וכי במשך תקופת השכירות שלו בדירה, שילם את דמי השכירות שנקבעו בחוזה. לאחר פטירת המנוח, דרשה התובעת מהנתבעת מס. 2 (להלן: הנתבעת) להחזיר לידיה את מפתח הדירה, אולם הדרישה סורבה בטענה כי הנתבעת מחזיקה את המפתח עבור אחיה, הנתבע מס. 1 (להלן: הנתבע), אשר התגורר בדירה עם המנוח לפני פטירתו ואשר מרצה מאסר ממושך בבית הסוהר.

3. התובעת טוענת כי לנתבעים אין זכויות בדירה ולפיכך עליהם לפנותה. מעבר לכך, טוענת התובעת כי מאז פטירתו של המנוח, נמנע מהתובעת לגבות דמי שימוש עבור הדירה, ולכן על הנתבעים לשלם לה דמי שימוש ראויים, שעל פי תנאי החוזה עם המנוח מגיעים לסכום של 3100.88 ש"ח עד למועד הגשת התביעה (8.3.01).

4. לטענת הנתבע, מעמדו ביחס לדירה כמעמד "דייר ממשיך" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח - 1998 (להלן: חוק זכויות הדייר), מכוח מגוריו בדירה עם המנוח במשך כ- 10 שנים. הנתבע טוען כי בשל מאסרו הנוכחי, שהחל בשנת 1998, נמנע ממנו להתגורר דרך קבע בדירה, אבל הדירה ממשיכה לשמש אותו כמקום מגורים בעת חופשותיו מהכלא. לטענת הנתבע, לאחר שחרורו מבית הסוהר בעוד מספר חודשים, בכוונתו להתגורר בדירה, ואם יפונה ממנה, יזרק לרחוב.

5. הנתבעת טוענת להעדר יריבות עם התובעת ובכל מקרה מכחישה את החוב שנדרש ממנה לשלם.

6. תחילה, יש לסלק מן הדרך טענה שהועלתה על ידי הנתבעים בכתב ההגנה המתוקן שהוגש מטעמם, לפיה רכש המנוח לפני פטירתו זכות כדייר מוגן בדירה, וכתוצאה מכך, נוצרו לנתבע זכויות בדירה מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב - 1972 (להלן: חוק הגנת הדייר). בסעיף 10 לכתב ההגנה המתוקן נטען כי זכויות המנוח נובעות בין היתר מהעובדה שהוא קיבל את הדירה מהתובעת כדירה חילופית לדירה קודמת בשכונת מוסררה בירושלים, שהוחזרה לתובעת לאחר הכרזתה כבלתי כשרה למגורים.
חוק הגנת הדייר אינו חל כאן, שכן החוזה בין התובעת לבין המנוח היה חוזה שכירות חופשית שבו נקבע במפורש שחוקי הגנת הדייר אינם חלים עליו. עובדת מגוריו של המנוח בדירה ציבורית קודמת אינה משנה, משום שזכויות המנוח בדירה נקבעו בחוזה השכירות, שאינו מעניק למנוח זכויות היתר בשל היותו דייר לשעבר בדירה ציבורית אחרת.

7. למרות שתקופת השכירות על פי החוזה עם המנוח היתה לשנה אחת, הוארכה השכירות בפועל עד למועד פטירתו. בנסיבות אחרות, עשוי היה המשך מגוריו של המנוח בדירה להעניק לו מעמד של דייר מוגן (ראה סעיף 19 לחוק הגנת הדייר). אולם אין כלל תחולה לחוק הגנת הדייר במקרה הנדון, בשל הוראת סעיף 10 לחוק, הקובע,

"נכס שנתפנה אחרי תשכ"ח מכל דייר הזכאי להחזיק בו, בין שנתפנה מכוח

פסק דין
של בית משפט ובין שנתפנה כדין מחמת סיבה אחרת, לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח. האמור בסעיף זה יחול גם אם בעל הבית עצמו היה מי שהחזיק בנכס בתכוף לפני שנתפנה."

מאחר והנכס היה פנוי לפני שהושכר למנוח (אחרי תשכ"ח) ומאחר ואין טענה שהמנוח שילם דמי מפתח לתובעת, חוק הגנת הדייר לא חל על השכירות למנוח.

8. המחלוקת העובדתית העיקרית היתה בשאלה, האם הנתבע התגורר בדירה עם המנוח בשנים שקדמו לפטירתו של המנוח, או לא. המחלוקת נוגעת לטענת הנתבע שהוא זכאי למעמד של "דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר.
מעדותה של רכזת שטח של התובעת, גב' אסתר אשכנזי, עולה כי בעת ביקורי בית שערכה העדה בדירה בשנים 1995 - 2000, מעולם לא נמצא הנתבע בדירה ולא צוין בפני
ה או בפני
התובעת כי מתגורר בדירה דייר נוסף למנוח. עדותה נתמכה בהעתקי דו"חות ביקורי הבית שערכה, שצורפה לתצהיר העדות הראשית שלה.
מנגד, העידו הנתבעים כי לאחר שהנתבע התגרש בשנת 1993, הוא עבר להתגורר בדירה. בתקופה זו, התדרדר הנתבע לסמים והסתבך בפלילים. אף על פי כן, היתה הדירה מקום מגוריו. לראיה, הוגשו העתק זימון שנשלח אליו מבית המשפט בשנת 1993 בקשר לתיק פלילי, הממוען לכתובת הדירה והעתק תביעתו להבטחת הכנסה מהמוסד לביטוח לאומי משנת 1996 בה מופיעה כמענו כתובת הדירה. כמו-כן, הוגש אישור המנהל האזרחי ביו"ש משנת 1994 לפיו הועברו זכויותיו בדירת מגוריו הקודמת לגרושתו.

9. למרות עדותה של גב' אשכנזי, שהיתה מהימנה עלי, אני מוכן לצאת מנקודת הנחה כי הנתבע אכן השתמש בדירה ככתובת מגורים, בהעדר כל כתובת קבועה אחרת, לאחר שהתגרש. אין לפסול את האפשרות כי גם לן בדירה בתדירות זו או אחרת, וכי המנוח לא סיפר על כך לגב' אשכנזי בעת ביקוריה בדירה, משום שהתבייש לספר לה על בנו הנרקומן או מטעמים אחרים השמורים עמו.
אף על פי כן, אין בכל ההנחות הללו כדי לסייע לנתבע, כפי שיוסבר בהמשך.

10. "דייר ממשיך", כפי שהוא מוגדר בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר, כולל ילד של "זכאי" לדיור (כגון המנוח), "...ובלבד שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירת הזכאי...". בסעיף 3 (א) לחוק, נקבע כי בעת פטירת הזכאי, יהיה הדייר הממשיך רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית ולחתום על חוזה שכירות עם החברה לדיור ציבורי, "...ויראו את הדייר הממשיך כמי שבא בנעלי הזכאי לכל דבר וענין." סעיף 5 לחוק קובע כי אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת השוכר.
מול הוראות החוק, ניצבות תניות חוזה השכירות בין התובעת לבין המנוח. לפי סעיף 4(א) לחוזה, מתחייב השוכר להכנס למושכר תוך שבועיים מיום שקיבל אותו "...ולהתגורר בו בקביעות במשך כל תקופת השכירות." סעיף 4 (ב) לחוזה קובע כי,

"לא קיים השוכר את ההתחייבות בסעיף 4 א' לעיל יראה כאילו ויתר על זכויותיו לפי חוזה זה והחוזה יחשב כבטל ללא כל הודעה או התראה מצד המשכירה. סעיף זה הוא סעיף עיקרי בחוזה והפרתו מהווה הפרה יסודית של החוזה."

יש לקרוא את הוראות החוק והחוזה האמורים בשים לב לזיקה של הנתבע לדירה עד לפטירת המנוח, קרי, השימוש בה עד מאסרו בשנת 1998 כמענו וכמקום לינה בתדירות זו או אחרת, וממועד מאסרו ועד פטירת המנוח, כמקום מגורים בחופשותיו מהכלא.
השאלה המשפטית העולה מכל האמור הינה, האם יש לראות בזיקתו של הנתבע לדירה כ"מגורים" עם המנוח תקופה של שלוש שנים בסמוך למועד פטירת המנוח, לצורך ההגדרה של "דייר ממשיך" על פי חוק זכויות הדייר.

11. הפרשנות הראויה של חוק זכויות הדייר ושל הוראות החוזים האחידים שבין התובעת לבין דייריה, נדונה בהרחבה בע"ש (י-ם) 90/96 עמותת סניגור קהילתי נ. היועץ המשפטי לממשלה ואח' תק-מח 2001 (3) 65545. באותה החלטה, דן בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית דין לחוזים אחידים בבקשה לבטל ולשנות תנאים מקפחים בחוזה השכירות האחיד של התובעת.
באשר למטרת הדיור הציבורי, אמר בית המשפט המחוזי את הדברים הבאים,

"לצד המאפיינים המייחדים את אוכלוסיית דייריה של עמידר כפי שתוארו לעיל, אנו סבורים שיש להביא בחשבון, בבחינת טענות הקיפוח של המבקשת, גם את ההיבט המיוחד של הדיור הציבורי ואת מעמדה ותפקידה של עמידר בתחום זה.

בעניין זה יש להתחשב בכך שמלאי הדירות שבניהולה של עמידר מהווה, כפי שטוענת עמידר בסיכומיה, משאב ציבורי מוגבל בהיקפו. על רקע זה, על עמידר לתת דעתה, בקביעת תנאי החוזה, לא רק לזכויותיו של הדייר הספציפי החותם על החוזה, אלא גם לשיקולים אחרים הנוגעים לאמצעים שהמדינה מוכנה להקדיש למטרה זו, שהם מטבעם מוגבלים, כמו גם לקיומם של נזקקים אחרים, שגם את טובתם על עמידר להעמיד לנגד עינה בבואה לקבוע את התנאים החוזיים. נציין כבר עתה, שרבות מטענותיה של המבקשת התמקדו בהגנה על הדיירים המחזיקים בדירות בפועל, בלא לתת את הדעת לדיירים פוטנציאלים, שגם לצורכיהם על עמידר להיות קשובה.

כך, למשל, הזכות הנתונה לעמידר (בחריגים) לבטל את החוזה אם הדייר לא התגורר בנכס 60 יום רצופים, מוסברת על ידי עמידר, ובצדק, על רקע מספרן המוגבל של הדירות העומדות לרשותה מחד, וקיומם של מבקשים רבים הזקוקים לדיור הציבורי המתדפקים על דלתותיה מאידך. במצב דברים זה, על עמידר למנוע מצב שבו הדירה איננה משמשת למטרותיה, היינו לצורכי הדיור של דיירים הנזקקים לדירות אלה ". ( סעיף 7 להחלטה)

בית המשפט המחוזי הזכיר בהחלטתו פסק-הדין של בית המשפט העליון (ע"א 1748/98 עמידר נ. אליעזר מנדה ז"ל דינים - עליון נ"ו 734) לפיו זכות השכירות של דייר בדיור הציבורי איננה זכות שכירות לצמיתות. באותו פסק-הדין, אף הובעה הדעה כי הדירה אינה אלא "תחנת מעבר" עבור מי שנזקק ושטרם הצליח לרכוש דירה משלו.

בהמשך החלטת בית המשפט המחוזי, דן בית המשפט בסעיפים 4 (א) ו (ב) לחוזה השכירות האחיד של התובעת (הדומים לנוסח סעיפים 4 (א) ו-(ב) לחוזה שבין התובעת לבין המנוח), ועל היחס בין אותם סעיפים לחוק זכויות הדייר, וקבע את הדברים הבאים,

"גם החובה המוטלת על השוכר להתגורר במושכר בקביעות אינה מקפחת. זאת לאור העובדה שמדובר בדירות ציבוריות, הניתנות לציבור הזכאים בתנאים מסובסדים על מנת שיתגוררו בהן. אי מימוש הזכות להתגורר בדירה שומט את הבסיס תחת עצם הענקת זכות השכירות על ידי המדינה, והוא פוגע, בה בעת, בזכאים אחרים הנזקקים לדירות הציבוריות שאותן אין ביכולתה של המדינה להעניק לכל דורש.

"כפי שנאמר לעיל, אי מימוש הזכות להתגורר בדירה שומט את הבסיס תחת עצם הענקת זכות השכירות על ידי המדינה. בנסיבות אלה, אנו סבורים שזכות הביטול של החוזה המוענקת לעמידר על-פי סעיף זה אינה מקפחת. ככל שנדרש לסייג זכות זו כדי למנוע הפעלתה בנסיבות שבהן לא ראוי לבטל את החוזה, אנו סבורים שסעיף 4(ג) קובע בעניין זה סייגים ראויים.

"גם הטענה שסעיף זה נוגד את הוראת סעיף 5 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי איננה מקובלת עלינו. חוק זה, כפי שהוסבר לעיל, איננו מקנה לזכאי זכות שכירות בדירות הדיור הציבורי, וממילא אין בו כדי למנוע את ביטול החוזה, במיוחד בנסיבות שבהן הזכאי אינו מתגורר בדירה".
(מתוך סעיפים 34 ו- 36 להחלטה)

12. יש לפרש את התיבה "התגורר עם הזכאי בדירה" שבהגדרה של "דייר ממשיך" פירוש דווקני, לאור אותם רציונלים שנקבעו בע"ש 90/96 הנ"ל. תכלית ההוראה הקובעת את מעמדו של "דייר ממשיך" היתה לתת לקרוב משפחה של "זכאי", המשתמש בפועל בדירה בקביעות, והזקוק לה בעת פטירת הזכאי כמקום מגוריו, הזכות להמשיך ולהשתמש בדירה, לפי תנאי השכירות הקודמים. פרשנות אחרת תמנע מהמדינה את האפשרות לנצל בצורה מקסימלית את הדירות הציבוריות שברשותה, שכמותן מוגבלת ואינה מספקת את צרכיהם של כל הנזקקים לדיור. יש להעדיף בהקשר זה את האינטרס של מי שנזקק לדירה ציבורית בקביעות על פני מי שמשתמש בה שימוש חלקי בלבד.

13. לאור כל האמור, ספק אם זיקתו של הנתבע לדירה עד למאסרו היתה נחשבת "מגורים" לצורך ההגדרה של "דייר ממשיך" ובוודאי שהזיקה שלו לדירה ממועד מאסרו ועד לפטירתו של המנוח, כאשר הדירה שימשה אותו בפועל רק בעת חופשותיו מהכלא, אינה נחשבת כ"מגורים".

14. גם אם הנתבע היה נאסר אחרי פטירתו של המנוח ומשיג בינתיים מעמד של "דייר ממשיך" בדירה, לאור מאסרו הארוך, היתה רשאית התובעת לראות בחוזה השכירות עמו כבטל, בהתאם לסעיפים 4 (א) ו(ב) לחוזה השכירות עם המנוח, משום שלא קוים התנאי של מגורים "בקביעות" בדירה. (כזכור, תנאי חוזה השכירות עם המנוח היו ממשיכים לחול לאור האמור בסעיף 3 (א) סיפא לחוק זכויות הדייר).

15. לאור כל האמור, זכאית התובעת לדרוש את פינויו של הנתבע מהדירה.
באשר לנתבעת, הנתבעת אינה טוענת לזכות בדירה, וכי מעורבותה היתה למען הנתבע בלבד. לכן, זכאית התובעת גם לצו לסילוק יד כנגדה.

16. באשר לתביעה הכספית, עקרונית, היתה זכאית התובעת לדרוש דמי שימוש ראויים מהנתבע, בשל השימוש שעשה בדירה מאז פטירתו של המנוח. אולם התובעת לא הוכיחה את שווים של דמי השימוש הראויים, המוכחשים בכתב ההגנה המתוקן מטעם הנתבעים. גב' אשכנזי כלל לא התיחסה לעניין בתצהירה או בעדותה בבית המשפט.
באשר לנתבעת, החזקת מפתח הדירה על ידה עבור אחיה, אינה מזכה את התובעת לתבוע ממנה דמי שימוש עבור הדירה (השווה לע"א 4469/98 דויטש נ. כספי דינים - מחוזי 99 (4) 600).
לכן, התביעה הכספית נדחית.

17. בשולי פסק-הדין, מופנה הנתבע לאמור בעדותה של גב' אשכנזי, לפיו זכאי הנתבע לפנות ולבקש תעודת זכאות לקראת שחרור הצפוי מן הכלא. אז ניתן להביא את עניינו בפני
התובעת, מתוך תקווה שימצא לנתבע פתרון דיור מתאים.

18. אשר על כן, אני מורה על פינויים וסילוק ידם של הנתבעים או מי מטעמם מהדירה.
בהתחשב בנסיבות והדחייה של התביעה הכספית, ישא כל צד בהוצאותיו.

ניתן היום כ"ד בסיון התשס"ג, 24.6.03, במעמד המתיצבים.
שמעון פיינברג
, שופט








א בית משפט שלום 5227/01 עמידר החברה הישראלית לשיכון בישראל בע"מ נ' זריאן משה (פורסם ב-ֽ 02/07/2003)