פסקי דין על גולד גמה השקעות בע"מ | פסקי דין על בנימין ששון

107418/01 א     07/07/2003




א 107418/01 גולד גמה השקעות בע"מ נ' בנימין ששון




1
בתי המשפט
א 107418/01
107419/01
107941/01
בית משפט השלום תל אביב-יפו
07/07/2003
תאריך:
כב' השופט דן מור

בפני
:

גולד גמה השקעות בע"מ

בעניין:
התובעת
ש. בק

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1. בנימין ששון

2. ניני מלאך
3. ניני יוסף
4. ........
5. אילן מגנזי
6. רומן ראובנוב

הנתבעים
1-3 ע"י עו"ד א. רווח

4-6 ע"י עו"ד לאה הלחמי

פסק דין
1. רשות הפיתוח הינה הבעלים הרשומים של חלקה 19 בגוש 7071, (להלן- החלקה או חלקה 19), שכתובתה רח' חירם 6,יפו, וזאת מאז שנת 1958. (ראה נסח הרישום, נספח י' לתצהיר עו"ד י' לוונטהל, עד התובעת-ת/1). בחודש ינואר 2001 לערך, התפרסם מכרז מטעם חב' נכסי ח.נ. אריאל בע"מ, חברה לניהול נכסי המדינה ביפו, כמיופת כוח מינהל מקרקעי ישראל, למכר הבעלות בחלקה 19 הנ"ל, ששטחה 515 מ"ר (המכרז- נספח ד' לת/1) במכרז זה זכתה התובעת, כאמור במכתבה של שרית אריאלי , מחב' נכסי אריאל, מיום 9/5/01. במצב זה הפכה התובעת לבעלים של החלקה, או למיזער, בעלת הזכות להרשם כבעלת מקרקעין אלו. חמשת הנתבעים מחזיקים בשלוש חנויות בחלקה. הנתבע 1 מחזיק בחנות המסומנת 1 בתשריט החלקה, נתבעים 2 ו-3 , בחנות המסומנת 4 בתשריט, כשחלק ממנה מצוי בחלקה 17 שבגוש 7071, והנתבעים 5 ו-6, באמצעות אחרים, מחזיקים בחנות המסומנת 2 בתשריט. תשריט זה שהוכן על ידי מודדי התובעת ביום 24/2/02, בהתאם להחלטת בית המשפט, אינו שנוי במחלוקת, ויסומן ב.ש/1.

הנתבעים טוענים כי הינם דיירים "מוגנים", דהיינו, מכח הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1992 (להלן- החוק). אולם תברר כי המשכיר בחוזי השכירות שמכוחם טוענים הנתבעים לזכויות של דיירות על פי החוק, אינה רשות הפיתוח או שלוחיה, אלא הפטריארך היווני האורטודוכסי, שנהג בכל הקשור בחלקה 19 מנהג בעלים, וככל הנראה, בתום לב ובאמונה כי חנויות אלו מצויים דווקא בחלקה 17 הסמוכה, שבבעלותו.

התביעה שבפני
י הינה לסילוק יד הנתבעים מחזקתם בשלושת החנויות, בכל האמור לחלקה 19, מהטעם היחיד כי הבעלות הינה לתובעת, והנתבעים מחזיקים בחנויות ללא כל זכות חוקית.

2. הפטריאך הינו הבעלים של המקרקעין הסמוכים לחלקה 19, והן חלקות 7,8,10,11,12,13,14,15,16,17 ו -114 בגוש 7071. ביום 20/1/98 נחתם הסכם בין הפטריאך ובין עו"ד ידידה לוונטהל וצביקה סטרוקובסקי, לפיו הוחכרו מקרקעין אלו לשניים, כנאמנים עבור חב' רובע השעון בע"מ, אשר בעלי מניותיהם אינם ידועים ועו"ד לוונטהל משמש אף נאמנם. ביום 20/1/98 חתם הפטריאך גם על ייפוי כח לשניים אלו, לגבות עבורו את דמי השכירות מאת דיירי ושוכרי חלקים במקרקעין הנ"ל. השניים אף קיבלו ייפוי כח נוטריוני לבצע את העברת החכירה במקרקעין לזכות חב' רובע השעון בע"מ. עו"ד לוונטהל משמש היועץ המשפטי ועורך דינה של חב' רובע השעון בע"מ. במסגרת זו הוגשו תביעות פינוי כנגד נתבע 1 בגין אי תשלום דמי שכירות (ראה נ/4) וזאת באוקטובר 98'. תביעה זו הסתיימה בפשרה. גם עו"ד לוונטהל סבר כי שלושת החנויות בהן יושבים הנתבעים מצויות בחלקה 17, שבבעלות הפטריארך. רק באמצע שנת 2000 התבררה לעו"ד לוונטהל, ולאחר מכן אף לנתבעים עצמם, העובדה כי החנויות מצויות על חלקה
19, שבבעלות רשות הפיתוח, דהיינו- מקרקעי המדינה, ושיש כוונה למכור את הבעלות בחלקה 19 באמצעות הליכי מכרז. לצורך הגשת הצעה למכרז, נוסדה התובעת, שבעלת רוב מניותיה הינה גב' הילה גולדנוורט, אחותו של עו"ד לוונטהל. האחות אף מסרה לעו"ד לוונטהל ייפוי כוח כללי לפעול בשמה בכל הקשור בתובעת. למעשה, אין עו"ד לוונטהל חולק על כך שבעלי השליטה, או הענין, בחב' רובע השעון בע"מ, הינם אף אלו שמאחורי החב' התובעת, אך משיקולי חסיון או טעמים כלכליים ופוליטיים מבקש עו"ד לוונטהל שלא לגלות את שמות בעלי המניות. גם מניות חב' רובע השעון בע"מ מוחזקות בנאמנות על ידי החברה לנאמנות של בנק לאומי לישראל (ראה עדותו עמ' 4-5 לפרוטוקול). מכל מקום, עו"ד לוונטהל ידע הייטב, כבר מאז שנת 1998, על חזקתם של הנתבעים כדיירים על פי חוק בחנויות הנידונות, וידיעה זו, כידיעת שלוח, הינה אף ידיעת חב' רובע השעון בע"מ והחב' התובעת, השולחות. בנוסף לכך, במסמכי המכרז למכר הבעלות בחלקה 19, נרשם מפורשות כי בחלקה מצויים מחזיקים- "הטוענים לזכויות דיירות מוגנת למחזיקים בחוזי שכירות בינם לבין הכנסייה". חוזים אלו צורפו למסמכי המכרז.

ב"כ התובעת ויועצה המשפטי, דהיינו, עו"ד לוונטהל, סבר כי הנתבעים חסרים זכויות חזקה בחנויות שבחלקה 19, ועל כן, לאחר שהמקרקעין יעוברו לבעלות התובעת, במידה ותזכה במכרז, ניתן יהיה לדרוש את סילוק יד הנתבעים מהחלקה, ובכך לממש רווח ניכר, כאשר המקרקעין נמכרים לתובעת בערכם כמקרקעין תפוסים. ברור ששיקולים אלו עמדו מאחרי מהלכי יסוד והקמת התובעת, והגשת ההצעה למכרז. ב"כ הנתבעים רואים בהתנהלות עניינים זו מטעמו של עו"ד לוונטהל חוסר תום לב, כאמור בסעיף 39 ו-61 לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג- 1973, אולם לטעמי , טענה זו, במובן בה הושמעה, אינה מבוססת , כאשר העובדות היו ברורות לכל , והתובעת פעלה על פי שיקולים כלכליים, תוך נסיון לממש רווחים בדרך חוקית בהגשת תביעה מתאימה לבית המשפט המוסמך. הצדדים הביאו את המחלוקת להכרעת בית המשפט. אולם, כפי שיאמר בהמשך, לדעתי טעו היועצים המשפטיים של התובעת ביישום הדין לנסיבות הפרשה, וגורל תביעתם להידחות.

3. זכויות הנתבעים השונים לדיירות מוגנת, שונות זו מזו.

הנתבע 1 רכש את הדיירות על פי החוק משני דיירים קודמים, בשני מושכרים. שני מושכרים אלו יחד הינה החנות המסומנת 1 בתשריט ב.ש./1. דייר אחד הינו מאיר סטרול והשני אברהם טלמור. השניים היו דיירים מוגנים , על פי חוזי שכירות, כשהמשכיר הינו הפטריארך. הנתבע 1 שילם דמי מפתח, חלק לדייר היוצא וחלק לפטריארך, כבעל הבית. חוזי השכירות הינם מיום 16/6/81 ומיום 19/9/88, כשהמשכיר, "בעל הבית" במובן החוק, הינה הפטריארכיה. אין חולק כי הוראות החוק חלות על שכירות זו, כנובע מהחוזים ( נספח א' ו-ב' לתצהירו, נ/8). אף הוצגו תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע לגבי העברת הדיירות מטלמור לנתבע 1, הם נספח ג' לנ/8. הוצגו אף הקבלות על תשלום דמי מפתח ועל תשלומי דמי השכירות לפטריארך.

הנתבעים 2 ו-3 מחזיקים , כזכור, בחנות המסומנת 4 בתשריט, המצויה מערבה לחנות הנתבע 1. לגבי מושכרים אלו נחתמו חוזי שכירות עוד בשנים 1954 ו-1957 עם הסב, אב ודוד הנתבעים 2 ו- 3, הם נספחים ג' ו- ד' לתצהיר נתבע 2 (נ/7). המשכיר הינו הפטריארך, בשני החוזים. לאחר פטירת השוכרים המקוריים, נחתמו שוב שני חוזי שכירות בין הפטריאכיה ובין הנתבעים 2 ו- 3, ביום 1.3.84 (נספחים א' ו-ב'). כל ארבעת חוזים אלו, הוראותיהן כפופות לחוקי הגנת הדייר שהיו בתוקף במועד חתימת שני חוזי השכירות הראשונים, בשנת 1954 ו- 1957, ולחוק. החוזים האחרונים נחתמו באמצעות עוה"ד א' סוכובולסקי ז"ל, אשר שימש בא כוח הפטריארך (ראה סע' 5 לתצהיר נ/7). לא נטען כי שולמו דמי מפתח, עת נחתמו חוזי השכירות מיום 1.3.84, והנתבעים 2 ו-3 למעשה הפכו לדיירים על פי החוק, כחליפי בני משפחתם, השוכרים בחוזים המוקדמים.

הנתבעים 5 ו- 6 מחזיקים בחנות המסומנת 2 בתשריט בש/1. חוזה השכירות לפיו נכנסו השניים לחנות הינו מיום 10.7.96, כשהמשכירה הינה הפטריאכיה (נספח א' לתצהיר נתבע 5 - נ/9). כאמור בחוזה, המקום הוחזק קודם ע"י דייר יוצא, לו שולמו דמי מפתח מהנתבעים 5 ו- 6, והחלק המגיע לבעל הבית שולם לפטריאכיה (ראה "תנאים מיוחדים" שבחוזה). הדייר היוצא היה יזהר קוק, שהיה דייר "מוגן" (ראה תצהירו - נספח ב' לנ/9). כאשר נחתם חוזה השכירות, כשהפטריאך מיוצג ע"י משרד סוכולובסקי ז"ל, הוברר לנתבעים 5 ו-6 כי קיימת אי-בהירות לגבי זכויות הבעלות של הפטריאכיה בחלקה 19. עובדה זו אף נמסרה לדייר היוצא, שנכנס למקום רק כשנה קודם לכן, תוך תשלום דמי מפתח לדייר קודם, מר שוחט (ראה נ/5). גם הנתבעים 5 ו-6 חתמו על ויתור כלפי הפטריאכיה, לכל טענה שתתעורר לגבי הבעלות בחלקה (נספח ד' לתצהיר - נ/9).
החל מינואר 98', החל עו"ד לוונטהל - בתחילה אישית ולאחר מכן בשם חב' רובע השעון בע"מ - לפעול כבעלם של החנויות, דהינו, דרישה לקבלת דמי השכירות אליו. הנתבעים החלו לשלם דמי שכירות לרובע השעון בע"מ, וזאת עד שנת 2000, כשהתברר סופית כי הבעלות בחלקה 19 אינה לפטריארך אלא לרשות הפיתוח.

4. טענת התובעת הינה פשוטה. התובעת הינה הבעלים של החלקה. לא התובעת ולא הבעלים הרשומים הקודמים, לא השכירו את החנות לנתבעים. הנתבעים מחזיקים במקום ללא כל הסכם או הסכמת הבעלים. חוזי השכירות שמכוחם נכנסו הנתבעים או חליפיהם לחנויות אלו, נכרתו עם הפטריאכיה, שאיננה הבעלים, כך שהפטריאכיה חסרה היתה את הזכות להשכיר את החנויות. מכאן שחזקת הנתבעים הינה שלא כחוק וללא כל זכות. תרופתם של הנתבעים הינה בתביעה לפיצויים כנגד הפטריאכיה, ואף לא כנגד חב' רובע השעון בע"מ, החסרת כל זיקה לחלקה 19, וזכויותיה, ממילא, התקבלו במאוחר למועד חתימת חוזי השכירות. ב"כ הנתבעים טוענים מספר טענות הגנה, שבחלקן מבוססות על חוק הגנת הדייר, חלקם טענות קנייניות וחלקן טענות של מניעות והשתק, ובחלק מטענות אלו מצאתי ממש והן מקובלות עלי.

5. הטענה הראשונה של ב"כ הנתבעים הינה כי על פי האמור בסע' 1 לחוק, "בעל-הבית" אינו חייב להיות דווקא הבעלים הרשום של המושכר. בסע' 1 לחוק, סעיף ההגדרות, נאמר כי:-

"בעל הבית - מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר, ובין שאינו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור".

ב"כ הנתבעים מפרשים סעיף זה כאילו קיימת אבחנה בין "המשכיר" ובין מי "שהוא בעלו של הנכס המושכר", כך שניתן לראות את הפטריארך, אף אם איננו הבעלים של חלקה 19, כבעל הבית, וחוזה השכירות תקף לכל דבר וענין. אבחנה זו, לטענתם, הוכרה בפסה"ד שבע.א. 112/70, די-יונג נ' סטרולוביץ, פד"י כ"ד (1) 679. אולם באותו מקרה, האבחנה נגעה לשני בעלי המניות של החברה הרשומה כבעלים, שהגישו תביעת פינוי בגין "צורך עצמי", ובין החברה עצמה כבעלים. בית המשפט קבע כי שני בעלי המניות הינם חליפיו של הבעלים הראשון, והם "בעל הבית" על אף שבעלות הינה של החברה. אולם ברור כי באותו מקרה קיים קשר ממשי, הן עובדתי והן משפטי, בין הבעלים הרשום ובין המשכיר, וזהו הבסיס למסקנת השופטים. בפרשתנו, מי שהשכיר את הנכס לא היה בעלים של הנכס ועל כן היה חסר את הזכות להשכיר את המקום, אף אם פעל בתום לב ובטעות לגבי מהות זכויותיו במקום. על כן, תרופתם של הנתבעים לא תביא מהגדרת "בעל-הבית" בחוק.

טענה נוספת שאינה מקובלת עלי הינה טענת מעשה בין דין בגין תביעת הפינוי שהגישה רובע השעון בע"מ כנגד הנתבע 1 ושהסתיימה בפשרה. אין כל זהות בין בעלי הדין בשתי התביעות, וממילא התביעה נמחקה ולא נדחתה.

ב"כ הנתבעים 5 ו- 6 מפנה את בית המשפט לנסח הרישום ההיסטורי של חלקה 19. מתברר כי ביום 25.4.57 הוקנתה הבעלות לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, וממנו הועברה הבעלות לרשות הפיתוח, ביום 13.5.58. אולם מרישומי השעבודים עולה כי האפוטרופוס לנכסי נפקדים הפך לבעלים מכח הנפקד ספירו קטנטופולוס, ככל הנראה - יווני. על כן לטענת ב"כ הנתבעים, חל בעניננו האמור בסע' 12 (א) לחוק נכסי נפקדים, תש"י-1950, בו נאמר כדלקמן:

"נכס לגביו חלות הוראות פקודת הגבלת שכר דירה (דירות) 1940, ופקודת ההגבלה על שכר דירה (בתי-עסק) 1941, ושהוקנה לאפוטרופוס, יהא האדם שהחזיק בו ערב ההקניה - אם על פי ההסכם שנעשה לפני היות בעל הנכס נפקד, ואם בתוקף ההגנה הנותנת ע"י הוראות אחת מפקידות אלו - או מי שהוא מכוחו - מוגן ע"י אותן ההוראות גם לאחר הקניית הנכס".(הדגשה שלי - ד.מ.)
טענה זו היתה נכונה, אם היה מוכח בפני
כי חוזי השכירות הראשונים שנחתמו להשכרת כל אחת מהחנויות, נחתמו על ידי ספירו קטנטופולוס, הנפקד, כמשכיר, שאז כל מי שבא מכוחו של הדייר המוגן, לו השכיר הנפקד את החנות, היה רוכש זכות הטובה אף כנגד האפוטרופוס לנכסי נפקדים ורשות הפיתוח אחריו. זו הפרשנות הנכונה של סעיף זה, ואין להתעלם משאלת זהות המשכיר, כאילו אין קשר בינו ובין הנפקד. כל מידע על קשר משפטי או חוזי בין הנפקד ובין הפטריאכיה, אין בפני
. הקרקע לא הועברה לאפוטרופוס מאת הפטריאכיה, אלא הוקנתה לו בגין בעלותו של הנפקד, כהגדרתו בחוק הנ"ל. וכאמור, חוזי השכירות נחתמו עם הפטריארכיה ולא עם הנפקד.
טענת ההגנה של התובעים שלטעמי יש לקבלה הינה כאמור בסע' 21 לסיכומי ב"כ הנתבעים 5 ו- 6, והיא אף נטענה, במילים אחרות, בסיכומי ב"כ הנתבעים 1,2, ו- 3, בטענותיו הקנייניות, כדלקמן:
"רשות הפיתוח מנועה מלהתכחש למעמדם של הנתבעים... כדיירים מוגנים בנכס. למי שרכש את החלקה מרשות הפיתוח, אין זכויות טובות יותר ממה שהיו לה".

ואבאר את דברי.

6. רשות הפיתוח (להלן- רה"פ), הבעלים, ידעה על חזקתם של הנתבעים שבחנויות שבחלקה 19. נציגיה אף ידעו כי הנתבעים מחזיקים במקום על פי חוזה שכירות שנחתמו מול הפאטריארך שנהג במקום כבעלים, גבה דמי שכירות וקיבל את חלקו בדמי המפתח.

ידיעה זו הוכחה, למזער, מאז שנות ה- 80, עת נערך דו"ח פיקוח על נכסי רשות הפיתוח ונבדקו זכויות המחזיקים במקום (ראה נ/6 (ה)). ואם לאחר מכן לא טרחו נציגי רשות הפיתוח לברר ביסודיות את הבסיס החוקי למנהג הפאטריארכיה כבעלים בחלקה, אין להם אלא להלין על עצמם. לטעמי קיימת נפקות משפטית להסכמה שבשתיקה של נציגי רה"פ להמשכת פעילות הפאטריארכיה במקום לפחות לאחר שנת 1980. למעשה על המנהל, מאז שנת 1958, וקודם לכן על האפוטרופוס לנכסי נפקדים, משנת 1957 , עת הוקנה לו הנכס, לבדוק את מצבו ולברר אם לא פלשו אחרים לחלקה ונוהגים בה מנהג בעלים. אם לא טרחו נציגי רשות הפיתוח לברר את גבולות חלקת 19, בנפרד משאר החלקות הסמוכות שבבעלות הפטריארך, הרי מחדל זה עשוי להתפרש כויתור או הסכמה. הרי אלמלא מחדל זה לא היו הנתבעים, או חליפיהם שקדמו להם, מתקשרים עם הפטריארכיה בחוזה שכירות ומשלמים לה את חלקה בדמי המפתח ואת דמי השכירות.

מחדל זה יוצר מראית עין של הסכמה בהתנהגות ובשתיקה. רשות הפיתוח הינה בעלת הנכס, אך ניתנת לפטריארכיה יד חופשית לפעולותיה. על כן, בדומה למקרה בו זוכה המחזיק ב"רשות מכללא", והדין מכיר בזכותו של המחזיק להמשיך את חזקתו בנכס מכח עקרון ההסתמכות, והבעלים מושתק מלטעון כנגד חזקה זו, כך אף בפרשתנו, בו מושתק הבעלים מלהתעלם מזכות הדיירות על פי חוק של הנתבעים. אין מדובר "בבני רשות" שרשותם ניתנת לביטול באופן חד צדדי על ידי הבעלים, באשר תנאי הרשות במקרה זה חייבים להיות זהים לתנאי הדיירות מכח החוק, באשר מחדלי רשות הפיתוח והסכמתה בשתיקה לנעשה במקרקעיה הם שהביא את הנתבעים להתקשר בשכירות "מוגנת" דוקא עם הפטריארכיה המציגה עצמה כבעלי החלקה, ללא כל מחאה או התנגדות מצד הבעלים החוקיים. כששאלת ביטול הרשות נבחנת במבחני הצדק, ניראה לי כי אין מקום לפגיעה בזכויות הנתבעים כדיירים, כפי שהדברים היו ידועים לכל.

רשות הפיתוח, למעשה, הכירה בפטריארך כמי שנוהג מנהג בעלים בנכס. מבחינת הנתבעים כדיירי הפטריארכיה אין זה מעלה או מוריד אם הסכמה זו נבעה מטעות או ממחדל רשות הפיתוח מלבדוק נכונה את גבולות החלקה. כאמור, נוצר השתק שביושר כנגד הבעלים.

הראיות לידיעה ולהסכמה שבשתיקה, אינן חסרות. בשנת 1969 הוגשה תביעה רשות הפיתוח כנגד מר בירקנפלד פרדריק, כאשר החזיק בשכירות חופשית בחלק מחלקה 19, תביעת פינוי וסילוק יד. (נספח נ/6 (יד')). על פי האמור בכתב התביעה נטען כי בירקנפלד פלש למקרקעין בשנת 1962. כלומר, כבר ב- 1962 שולטים נציגי המנהל בחלקה ומעורים בנעשה בה. אולם מתברר כי מר בירקנפלד הוכר על ידי נציגי רשות הפיתוח כשוכר במקום וב-1980 הועברו זכויות השכירות לאחרים. מהחלטת הועדה שדנה בנושא בחברת "עמידר", מי שניהלה את מקרקעי המדינה ביפו, עולה כי היה ידוע להם על "דיירים מוגנים" אחרים המחזיקים בנכס, היא חלקה 19, כבר אז!

כאשר פורסם המכרז למכירת הבעלות בחלקה, זאת ב-1998, 19 שנה לאחר מכן, נרשם במפורש בתנאי המכרז כי בחלקה 19 מצויים "מחזיקים", שהם, כידוע, הנתבעים, הטוענים לזכויות דיירות מוגנת מכח חוזה השכירות עם הפטריארכיה. רשות הפיתוח אינה מתעלמת מזכויות הדיירות של המחזיקים, הנתבעים. יועציה המשפטיים של רשות הפיתוח אינם מוסיפים כל הסתייגות לגבי הבנתם או אי קבלתן את זכויות הנתבעים. התובעת היא זו שבחרה להתעלם מזכויות אלה. הזכייה במכרז בחתימת הסכם העברת הבעלות אינו מקנה לתובעת זכויות הממכר, הטובות יותר מזכויות רשות הפיתוח. על ביהמ"ש לבחון את המצב המשפטי אילו היתה התביעה בפני
י תביעת רשות הפיתוח כנגד הנתבעים לסילוק ידם. על כן, מן הדין כי תשמע טענת הנתבעים על ידיעת והסכמת רשות הפיתוח לחזקתם בשטח בתנאים הזהים לדיירות על פי החוק, העומדת להם או לקודמיהם מאז שנות השישים.

זכויות דיירות על פי חוק אינן זכויות אובליגטוריות בלבד והן שלובות בזכויות מכח חוקי הגנת הדייר. זכויות אלה הינן מעין קנייניות, המקנות לדיירים חזקה במושכר, הניתנת לביטול רק בהתאם להוראות החוק. רשות הפיתוח, הדיירים הקודם של המקרקעין, לא התנגדה ולא השמיעה כל מחאה כנגד זכות הדיירות של הנתבעים, או חליפיהם הקודמים להם, זכויות שנרכשו מאת הפטריארכיה, מי שפעלה במקום כבעליו ללא התנגדות רשות הפיתוח. הטעות כביכול בהכרת גבולות החלקה, איננה אלא מחדל והתרשלות הבעלים, והנתבעים וחליפיהם הקודמים הסתמכו על הכרת רשות הפיתוח במנהג הבעלים של הפטריארכיה.

" כל רשות ורשות, ותנאי ביטולה, תלויים בנסיבותיה המיוחדות שלה" (דברי השופט כהן בע"א 435/62 רכטר נ' מנהל מס עיזבון, פד"י י"ז 701,710). בנסיבות פרשתנו, הרשות ותנאי ביטולה חייבים להיות כאלה שאין בהם כדי לפגוע בזכויות הנתבעים במצבם כדיירים "מוגנים". חזקת הנתבעים במקום אינה כברי רשות בלתי הדירה, אך אינה טובה יותר משל דיירים על פי החוק.

במאמרה של פרופסור זלצמן " רישיון במקרקעין " (פרקליט נ"ב א' ע"מ 249) בע"מ 33 אומרת המלומדת, כדלקמן:

" הזכות המוענקת לבר הרשות מכוחו של השתק שביושר מעוגנת ברעיון של ההסתמכות והנזק שנגרם לו כתוצאה מאותה הסתמכות, וכאשר הצדק מחייב את קיום הזכות ללא הפרעה מאת בעל המקרקעין. כזכות שהוענקה על פי דין, מוגנת הזכות מכוחו של ההשתק גם כלפי צד שלישי, נעבר בזכויותיו של בעל המקרקעין, למעט רוכש הנכס בתום לב ובעד ערך שלא ידע על קיומה".

התובעת ידעה יפה על קיומן של זכויות הנתבעים. זכות הנתבעים שהוענקה להם מידי הפטריארכיה תוך בהסכמתו שבשתיקה של הבעלים, מקימה את ההשתק גם כלפי התובעת כצד שלישי. גם אם רשות הפיתוח התרשלה או עצמה עיניה אין היא זכאית לדרוש את סילוק יד הנתבעים כמחזיקים בחנויות וכך גם התובעת. הנתבעים נותרים כבעל זכות ה"דיירות המוגנת" בחנויותיהם על פי תנאי חוזה השכירות והחוק, ואף רשות הפיתוח אינה זוכה לזכויות הטובות יותר מזכויות הפטריארכיה. רשות הפיתוח אפשרה לפטריארכיה לנהוג במקום דרך בעלים, כך שהשתק מכח הסתמכות הנתבעים, או חליפיהם הקודמים, בגין הסכמת רשות הפיתוח למצב דברים זה, עומד נגד רשות הפיתוח ונגד התובעת. ושוב - ההשתק שביושר, כאמור, מעוגן ברעיון ההסתמכות. עקרונות הצדק מחייבים כי בית המשפט יתייחס לרשות שניתנה כאל דיירות מכוח החוק ואין הצדדים זוכים ביותר מזכויותיהם החוזיות. הנתבעים אינם מסיגי גבול והם נכנסו לשטח על פי הסכם עם מי שהתיימר להיות הבעלים, כשהבעלים הנכון אינו מתנגד ובוחר שלא להפעיל את כוחותיו, כבעלי השטח. (לעניין מבחן הצדק ראה: ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פד"י
ל"ט (2) 337, 340).

7. בנוסף לכל האמור לעיל, לטעמי, יש אף לדחות את תביעת התובעת בגין עקרון תום הלב, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973, וזאת בהתעלמות התובעת מזכויותיהם המוקנות של הנתבעים בחלקה.

בע.א. 986/93 קלמר נ' גיא ואח' פד"י נ'(1) 195, 197 אומר כב' הנשיא א. ברק בכונו בעקרון דרישת הכתב, כאמור בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 19969, כדלקמן:

"כמובן, השימוש בעקרון "המלכותי" של תום הלב להגמשת דרישת "הכתב" צריך להעשות בזהירות רבה. רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן יש מקום להיזקק לעקרון תום הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב. המאפיין מצבים כאל הוא שעולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטיה מעקרון הכתב. אין ליתן מראש רשימה סגורה של מצבים אלה. הם בוודאי משתנים על פי נסיבות החיים. מקובלת עלי גישתה של פרופ' כהן במאמרה הנ"ל שלפיה -
"... ראוי להעניק תפקיד מרכזי לשני רכיבים, האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף), כגון אם קויים או שהיתר עליו הסתכמות; השני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה. משקלם המצטבר של שני הרכיבים הוא שיכריע אם במקרה נתון ניתן לוותר על דרישת הכתב". ("צורת החוזה", הפרקליט לח 383, בעמ' 440)".
בפרשנתנו, טוענת התובעת כי חוזי השכירות שנחתמו בין הפטריארכיה ובין הנתבעים או חלופיהם, אינם תקפים, כאשר הפטריארכיה לא היתה הבעלים של הקרקע במועד ההתקשרות, בדומה לעיסקת מקרקעין ללא מסמך בכתב. אולם נציג רה"פ ידעו כי הפטריארכיה נוהגת מנהג בעלים בחלקה זו, ולא עשו דבר כדי לבדוק אם הפטריארך אינו חורג מגבולות החלקות שבבעלותו. הנתבעים הסתמכו על מצב דברים זה. מדובר במקרקעי מדינה וחזקה על נציגי המדינה שאינם מוותרים על מקרקעי הציבור לזכות גורם כפטריארכיה. "זעקת ההגינות" מחייבת שלא לפגוע בזכויותיהם של הנתבעים, כמי שקיימו את הוראות חוזי השכירות מול מי שנחזה כבעלי המקרקעין. התובעת, כמי שנכנסה לנעלי רה"פ, מבקשת להתעלם מהסתמכותם זו של הנתבעים על שתיקת הבעלים האמיתיים, תוך שינוי מצבם לרעה, על אף שהתובעת ידעה היטב כי הנתבעים מחזיקים בחניות כדיירים מוגנים. החוזה הבטל כביכול, חולל שינוי במצב זכויות הצדדים, והתובעת מנסה להתנער מחוזים אלו, על אף ידיעתה על מצבם המשפטי של הנתבעים. חובת תום הלב מחייבת כי התובעת תהיה מנועה מלתבוע את סילוק יד הנתבעים.

יחד עם זאת יתכן ולתובעת הזכות לבקש את ביטול הסכם מכר החלקה, בגין "פגם" הטעות, אף כי יתכן והטעות היתה רק בכדאיות הכלכלית של העיסקה.

על כן, רכישת הבעלות על ידי התובעת, בהגשת ההצעה הזוכה למכרז, בכוונה להתעלם מזכויות הנתבעים אשר צויינו מפורשות במסמכי המכרז, הינה קיום חיוב חוזי שלא בתום לב, כאמור בסעיף 39 לחוק הנ"ל, לענין תנאי המכרז ורכישת המקרקעין. התובעת מנועה מלהתכחש לזכויות הנתבעים כדיירים "מוגנים" בחניות.

8. התביעה נדחית. התובעת תשלם לנתבעים 1,2 ו-3 יחד, וכן לנתבעים 5 ו-6 יחד, את הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ + מע"מ, לכל אחד משני קבוצות הנתבעים, כשהסכומים צמודים ונושאי ריבית כחוק מיום מתן פסק הדין.
ניתן היום _______________ בנוכחות:

ב"כ התובעת: _________________

ב"כ הנתבעת: __________________

דן מור
, שופט









א בית משפט שלום 107418/01 גולד גמה השקעות בע"מ נ' בנימין ששון (פורסם ב-ֽ 07/07/2003)