פסקי דין על עו"ד רונן מטרי | פסקי דין על כונס הנכסים הרשמי ואח' | פסקי דין על שמואל אלישיוב | פסקי דין על דוד אלישיוב | פסקי דין על משיח אלישיוב ואח' |

4355/08 בשא     07/12/2008




בשא 4355/08 עו"ד רונן מטרי, כונס הנכסים הרשמי ואח' נ' שמואל אלישיוב, דוד אלישיוב, משיח אלישיוב ואח'




בעניין:

בתי המשפט


בבית המשפט המחוזי בירושלים
בש"א 4355/08

פש"ר 4202/07
לפני:
כבוד השופט יעקב צבן


07/12/2008




בעניין:
עו"ד רונן מטרי
כונס הנכסים



ובעניין:
כונס הנכסים הרשמי
הכנ"ר



ובעניין:
עו"ד יצחק מולכו, המנהל המיוחד
המנהל המיוחד




ובעניין:
צ. לנדאו קבלנות והנדסה בע"מ
צ. לנדאו



ובעניין:
חלק מרוכשי הדירות בפרויקט מחסיה 109 בית שמש
רוכשי דירות



בעניין:
שמואל אלישיוב
דוד אלישיוב
משיח אלישיוב
שלום חי אלישיוב


אלישיוב




ובעניין:
בנק מרכנתיל דיסקונט לישראל בע"מ
מרכנתיל



ובעניין:
בנק מזרחי טפחות בע"מ
מזרחי טפחות



ובעניין:
בנק אדנים בע"מ
אדנים



ובעניין:
בנק הפועלים לישראל בע"מ
הפועלים



ובעניין:
בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ
דיסקונט למשכנתאות

החלטה


בקשה למתן הוראות.
1.
עו"ד רונן מטרי
הינו כונס נכסים של חברות מקבוצת חפציבה ובהם גם על פרויקט מחסיה מגרש 109 בבית שמש לבניית 132 (או 136) יחידות דיור, שישה בניינים. אחוז הביצוע של הפרויקט עומד על 12.1%. עו"ד מטרי מונה כונס נכסים של חברת חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ בפרויקט מחסיה, במסגרת בקשה למימוש שעבודים שנרשמו על נכסי החברה לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ.
כונס הנכסים מבקש לאשר התקשרות עם חברת צ. לנדאו קבלנות והנדסה בע"מ להשלמת הפרויקט ורכישתו על-ידה על-פי הסכם שצורף לבקשה. בית המשפט מתבקש לאשר ההסכם במסגרת הליך למימוש שעבודים על-פי סעיף 34א' לחוק המכר התשכ"ח-1968.

2.
בתאריך 10.4.2008 אישר בית משפט זה הסדר מפורט בין הבנק וכונס הנכסים לבין המנהל המיוחד וכונס הנכסים הרשמי ולפיו פרויקט מחסיה הנ"ל יושלם על-ידי הכונס או יימכר על-ידו לצד שלישי בתוך תשעה חודשים, בכפוף לזכויות רוכשי הדירות, למעט זכויות האחים אלישיוב, אליהם התייחס סעיף אחר בהסדר (בש"א 6971/07).

3.
חברת חפציבה מכרה בזמנו 56 דירות לרוכשים שונים. במסגרת ההסדר בין הבנק, הכונס למנהל המיוחד, התחייבו הבנק והכונס להשלים בניית הפרויקט ולמסור הדירות לרוכשים הבודדים, אשר מצידם התחייבו לשלם 30% מכספי המקטע השלישי כהגדרתם בהסדר. ההסכם עם צ. לנדאו שאישורו מבוקש עתה, מעניק לאותם 56 רוכשי דירות זכויותיהם על-פי ההסדר.

4.
82 דירות בפרויקט נמכרו לאחים אלישיוב בחוזים שנחתמו בתקופה ינואר-אפריל 2006. מספר חודשים לאחר מכן, נחתם מסמך המבטל רכישה של 15 דירות באחד הבניינים של הפרויקט. רכישות אלישיוב מומנו על-ידי 4 בנקים למשכנתאות (מזרחי טפחות, הפועלים, דיסקונט למשכנתאות ואדנים). לטענת בנק מרכנתיל, מרבית הרכישות לא דווחו לו והכספים לא שולמו לחשבון הליווי. בשל נתונים אלה נקבע בהסדר, כי האחים אלישיוב לא יהיו זכאים לקבל דירות וכי זכויותיהם הכספיות ישמרו ותידונה בהליך נפרד שיגיש כונס הנכסים. הליך כזה טרם הוגש.
בזמנו, הגישו אלישיוב התנגדות להסדר, ההתנגדות נדחתה בהחלטה מיום 10.4.2008 בה אושר ההסדר. בקשות לעיכוב ביצוע שהוגשו על-ידי אלישיוב נדחו על-ידי בית המשפט העליון (רע"א 3980/08). הערעור על ההחלטה עדיין תלוי ועומד.

5.
כונס הנכסים פנה לציבור לקבלת הצעות באשר לפרויקט וקיים מגעים עם מספר מתעניינים, ולבסוף קיבל שתי הצעות בלבד. המגעים עם המציעים נמשכו זמן רב בשל מורכבות הפרויקט והעסקה ומיקומו של הפרויקט ומבנהו. אחת משתי ההצעות הייתה הצעה של חברת צ. לנדאו, אשר התחילה לבנות את הפרויקט לפני מספר שנים, על-פי הסכם עם חפציבה. הכונס בדק ומצא כי הצעת צ. לנדאו עדיפה הן מבחינה עניינית והן מהטעם שלחברת צ. לנדאו טענת עיכבון בגין יתרת חוב של כ-4.7 מליון ₪, ובמסגרת ההסכם נפתרת סוגיה זו (בקשת צ. לנדאו לברור טענותיה בעניין זה תלויות ועומדות בבש"א 7421/07; 7422/07; 1483/08).

6.
אלה עיקרי ההסכם המוצע:
א.
לנדאו רוכשת מהכונס את יתרת זכויות חפציבה בפרויקט ותשלים את כל בנייתו (132 דירות) ובגדר כך תשלים את 56 הדירות שנמכרו לרוכשים הבודדים וזאת תוך 18 חודש מאישור בית המשפט. הכונס ישלם ללנדאו, בתמורה להשלמת הדירות, תשלומי איזון בסך 13.3 מליון ₪.

ב.
חוב חפציבה לבנק מרכנתיל הינו 11.6 מליון ₪ (02/08). הכונס מתחייב לשלם לצ. לנדאו 13.3 מליון ₪, קרי סה"כ החוב הינו כ-24.9 מליון ₪. מנגד, צפוי הכונס לגבות מהרוכשים כספי מקטע שלישי בסך של כ-15 מליון ₪, לפיכך מדובר בחוב לא נפרע ולא מכוסה לבנק בסך של כ-9.9 מליון ₪. קרי, מדובר בפרויקט גרעוני.

ג.
כונס הנכסים טען עוד, כי ההסכם הינו הטוב ביותר בתנאים הקיימים והדגיש קשיים נוספים בפרויקט ובהם בניית קיר תומך גדול במיוחד וחניון תת קרקעי. שני נתונים ההופכים הפרויקט ללא אטרקטיבי. בנוסף, טרם נפתרו הבעיות עם מנהל מקרקעי ישראל, שכן המועדים לסיום הבנייה חלפו זה מכבר.

7.
מלבד בנק דיסקונט למשכנתאות הביעו הבנקים האחרים התנגדות לאישור ההסכם. האחים אלישיוב מתנגדים אף הם לאישור ההסכם. אביא בתמצית את טעמי ההתנגדות.

ב"כ בנק מזרחי טפחות
טען, כי אין אומנם להחליף את שיקול דעתו של הכונס העושה את עבודתו, אולם במקרה מיוחד זה הצטברו נסיבות חריגות המצדיקות ומצריכות בדיקה חריגה ודיון חריג שכן ההסכם המוצע מתעלם למעשה מזכויות של מי שקנו 2/3 מהדירות. ההסכם המוצע מנוגד לדרישות ההסדר שאושר על-ידי בית משפט בתאריך 10.4.2008, בו נקבע סדר פעולות של כונס הנכסים, הראשונה בהן הגשת בקשה לבית המשפט להכריז על בטלות מכירות אלישיוב. בקשה כזו לא הוגשה עד עצם היום הזה. ההליך כולו וההסכם המוצע פוגע באופן ממשי ואף סופי בזכויות אלישיוב והבנקים שמימנו את רכישותיהם, ואף יגרום לסיכול הערעור שהוגש לבית המשפט העליון על ההחלטה מיום 10.4.2008. פגיעה כה קשה מחייבת את כונס הנכסים לפרט את כל מגוון החלופות האפשריות לניצול מקסימאלי של הפרויקט, דבר שלא נעשה. עוד נטען, כי בהסכם אין די שקיפות ואף הסתרת טפחיים בכל הקשור לטענת העיכבון של חברת צ. לנדאו, אשר אפשר והיא רוכשת במחיר מוזל את יתרת הקרקע, דבר שיכול להפיק לה רווח ניכר. ב"כ בנק מזרחי טפחות הוסיף טענות נוספות, הקשורות לכלל מערכת היחסים בין הצדדים וההתנהלות של בנק מרכנתיל, לרבות תמיהות העולות ממסמכי הליווי, סירוב עו"ד מטרי להעביר מידע ומסמכים לנושים האחרים של קופת הכינוס.

ב"כ בנק הפועלים
טען, כי אין לאשר את ההסכם המוצע מהטעם שכונס הנכסים לא פעל על-פי הוראות ההסדר ותחילה היה עליו להגיש בקשה להכריז על בטלות המכירות של האחים אלישיוב ורק לאחר מכן לפנות למסלול של פתרון מעשי לפרויקט. כיוון שההסכם עומד בסתירה למתווה ולהסדר, יש לדחות אותו.

ב"כ בנק דיסקונט למשכנתאות
ציין, כי בשים לב למצוקת רוכשי הדירות לא יתנגד למכירת הפרויקט לצ. לנדאו ובלבד שיתקיימו שני תנאים: האחד, הכספים ששולמו על-ידי אלישיוב בגין דירות שהבנק מימן רכישתן יופקדו בחשבון נאמנות עד להכרעה בערעור שהוגש לבית משפט עליון. השני, זכויות כל הצדדים כנגד כונס הנכסים ובנק מרכנתיל וכן אלישיוב תישמרנה.

ב"כ אלישיוב
הגיש שני כתבי התנגדות גדושים ומפורטים ובהם טענות רבות, חלקם מתייחס לנושאים שכבר הוכרעו בהחלטות קודמות. ואלה עיקרי טענותיו: כונס הנכסים טרם הגיש בקשה לביטול רכישות אלישיוב. בבקשה הנוכחית אין התייחסות לסוגית ההשבה שלאחר ביטול, קרי השבת הכספים ששלמו אלישיוב. בהתנגדות יש ניתוח מפורט שערך ב"כ אלישיוב על העדר התועלת הכלכלית מהעסקה, שכן שווי הקרקע נישום בחסר, וכך גם שווי הפוטנציאלי של הדירות שימכרו על-ידי צ. לנדאו ולפיכך קופת הכינוס תצא נפסדת. ב"כ אלישיוב ביקש הזדמנות להביא שמאות מטעמו או למנות שמאי מטעם בית המשפט או לחקור השמאי האושנר שבדק שווי העסקה המוצעת. עוד הציע ב"כ אלישיוב כי הבנק הוא שיממן הבניה ואלישיוב הם שימכרו הדירות, בכך יחסכו סכומי מס, מהלך שיזרים לקופת הכינוס סכומים משמעותיים. לצורך כך ערך הפרקליט תחשיב מפורט המבוסס על ניסיונו והיכרותו את שוק הנדל"ן.

8.
המנהל המיוחד והכנ"ר תמכו באישור ההסכם המוצע.

הכרעה

9.
ההכרעה אינה קלה אלא קשה וכואבת, שכן לצדדים טענות ראויות המשקפות אינטרסים נוגדים. במצבים כאלה ההכרעה תתבסס על זכויות משפטיות יסודיות ועל המדיניות השיפוטית שהונחה והותוותה בכל הפרשה הגדולה והמקיפה של חדלות פירעון קבוצת חברות חפציבה.

10.
הנושא של זכויות אלישיוב – מהן נגזרות זכויות הבנקים אשר ממנו את רכישות אלישיוב – הוכרע בהחלטה מיום 10.4.08, בה נקבע כי לאלישיוב זכויות כספיות בלבד. זכויות אלה אינן נגזרות מתוצאות של עסקה בפרויקט, בנייתו על-ידי הכונס או מכירתו.

11.
בהסדר בין כונס הנכסים לבין הכנ"ר והמנהל המיוחד (אשר אושר בהחלטה מיום 10.4.08) הייתה התייחסות ספציפית לדירות אלישיוב (ודירות נוספות בעלות מעמד דומה) בסעיפים 2.3.6.1, 2.3.6.2. בסעיף 2.3.6.1 נאמר כי הכונס יגיש בקשה להכריז על בטלות מכירת הדירות לאחים אלישיוב. כאמור, בקשה כזו טרם הוגשה. בסעיף 2.3.6.2 נאמר כי רכישות אלישיוב לא יעכבו מימוש הפרויקט. אכן, היה ראוי כי כונס הנכסים יגיש כבר הבקשה, אולם אין בכך כדי לעכב ההתקדמות החיונית כל-כך במימוש הפרויקט כאשר 56 משפחות מצפות יום יום לקורת גג שרכשו. לפיכך ברור הזכויות הכספיות של אלישיוב (והבנקים) אינו תלוי ואינו קשור לעיתוי המכירה, ובעניין זה יש להבהיר כי הטענות הכספיות של אלישיוב והבנקים המממנים מכוונות כלפי קופת הכינוס והבנק המלווה, שכן טענתם הבסיסית הינה כי בעת ביצוע העסקאות עצמן הבנק לא נהג כהלכה ואף התרשל.

12.
משכך, לתוצאות ההסכם המוצע אין השפעה ישירה על זכויות אלישיוב, שהרי ברי שפרויקט זה הינו גרעוני ולא יוותרו בו עודפים, ובנק מרכנתיל נאלץ לשלוח יד לכיסו. כונס הנכסים עשה כמיטב יכולתו להשיג העסקה הטובה ביותר (הבנקים המממנים של אלישיוב לא חלקו ממשית של נתוני הכונס) שתצמצם ככל האפשר גרעון הבנק, וחזקה עליו שההסכם הינו ההסכם האפשרי והראוי בנתונים המורכבים של פרויקט זה, בו יש 56 משפחות, רובן ככולן מהמגזר השלישי, קבלן הטוען זכות עיכבון, צורך לבנות חניון תת-קרקעי וכן קיר תומך גבוה, ארוך ויקר. החישובים המעניינים שהציג עו"ד דיאמנט ב"כ אלישיוב, משקפים אומנם את בקיאותו בתחום הנדל"ן והבניה, אך אין בהם חלופה ריאלית. חישובים כאלה, גם אם יש בהם גרעין אמת, אין בהם די יסודות קונקרטיים שיהוו תחרות כלפי מי שמוכן להתחייב לקנות, לבנות ולהתמודד עם המציאות בשטח עצמו בתנאים של שוק יורד. אין לקבל גם את טענות אלישיוב בעניין השמאות. לא הוצגה שמאות אחרת, אף שהיה די זמן לכך, שהרי הבקשה לאישור ההסדר הוגשה לפני כחודשיים. הדרישה למינוי שמאי מטעם בית המשפט אינה במקומה, שהרי אין לפנינו חוות דעת סותרות. הדרישה לחקירת השמאי אף היא לא תועיל, שהרי גם אם ישנה השמאי חלק מעמדותיו ויקבל את הערות ב"כ אלישיוב, יהיה בכך, לכל היותר, צמצום מה בגרעון אך לא ביטולו, ומשך הזמן שיידרש לברור עלול לרפות את ידי צ. לנדאו ולגרור בניית הפרויקט להמתנה ממושכת לפרקי זמן לא ידועים, במצב בו לא ניתנת בטוחה כלשהי לנזקים לפרויקט ובעיקר ל-56 משפחות המחכות לדירות, ובינתיים, במשך חודשים ושנים, משלמות משכנתאות ודמי שכירות.

18.
התוצאה הינה שדין הבקשה להתקבל ואני מאשר ההסכם המוצע בין כונס הנכסים לבין חברת צ. לנדאו קבלנות והנדסה בע"מ (נספח א' לבקשה). המכר נעשה במסגרת הליך למימוש שעבודים על-פי סעיף 34א' לחוק המכר התשכ"ח-1968.
מנהל מקרקעי ישראל ייתן הסכמתו להעברת רישום הזכויות במקרקעין על-שם צ. לנדאו ולהארכת חוזה הפיתוח וזאת בכפוף לתנאים שפרט בתגובתו ולתשלום סך 6,147 ₪ על ידי כונס הנכסים.
כמו כן, בטלות התוספות החריגות (מכשירי חשמל שונים) שהובטחו בזמנו על-ידי חפציבה לשלושת הרוכשים מתתיהו ליברמן, נתן דרימן, סלומון ואניס דהן.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, י' בכסלו התשס"ט (7 בדצמבר 2008), בהעדר הצדדים.

יעקב צבן
, שופט








בשא בית משפט מחוזי 4355/08 עו"ד רונן מטרי, כונס הנכסים הרשמי ואח' נ' שמואל אלישיוב, דוד אלישיוב, משיח אלישיוב ואח' (פורסם ב-ֽ 07/12/2008)