פסקי דין על שמעון ו-חיה כהן | פסקי דין על ציון עזרא מזרחי

113/01 תיק     15/12/2002




תיק 113/01 שמעון ו-חיה כהן נ' ציון עזרא מזרחי




תיק מס': 113/01
בפני
כב' המפקח פ. לוי
בענין: שמעון ו-חיה כהן

רחוב יהודה 17, ירושלים
ע"י ב"כ: עו"ד צ. לרנר

רחוב שמאי 14, ירושלים. ה ת ו ב ע י ם
נ ג ד
1. ציון עזרא מזרחי

2. דני רבי
3. יפה רבי
כולם מרחוב יהודה 17, ירושלים
ע"י ב"כ: עו"ד צ. סתי

רחוב מ. בן הלל 10, ירושלים. ה נ ת ב ע י ם
פ ס ק - ד י ן
עניינה של תובענה זו שהוגשה ביום 7.6.01 הוא: מה דינן של עבודות בניה שונות שנעשו ע"י הנתבעים על הרכוש המשותף של הבית ושיש בהן משום שימוש ייחודי על ידיהם מחד גיסא, ומניעת האפשרות מהתובעים לעשות שימוש באותם חלקים מאידך גיסא.

כפי שעולה מכתב התביעה, הבית מושא התובענה, נמצא ברחוב יהודה 17, ירושלים, רשום בפנקס הבתים המשותפים וידוע כגוש 30001 חלקה 3.

בבית האמור יש 6 דירות בסה"כ, כאשר התובעים הם הבעלים של דירה מס' 3 הנמצאת בקומה השניה של הבית, ואילו בבעלותם של הנתבעים יש דירות בקומת הקרקע של הבית, דירות מס' 1 ו-2.

במאמר מוסגר יש לציין כי לנתבעת מס' 3, שהיא אמו של נתבע מס' 2, רשומה הערת אזהרה לטובתה על הדירה, ותו לא.

התובעים קובלים על כך כי ברכוש המשותף של הבית, קרי בחצרות מקדימה ומאחורה קיימים גדרות, ומבנים שונים של הנתבעים המצויים בשימושם היחודי והבלעדי, ובכך נמנע מן התובעים לעשות שימוש באותם חלקים של הרכוש המשותף, ובכלל זה חניה של כלי רכב, משחקים לילדים הצבת בלוני גז וכיו"ב.

בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי מדובר בגדרות ו/או במבנים הקיימים במקומם הנוכחי זה עשרות בשנים, אשר קיבלו בשעתו את הסכמתם של כל בעלי הדירות בבית המשותף, וכי התובעים מנועים מלהעלות עתה כל טענה ו/או דרישה בעניינים אלו שכן הם רכשו את דירתם בכפוף למצב שהיה קיים בבית ערב רכישת דירתם.

למרות נסיון ארוך ומתמשך של הצדדים להגיע לפשרה לחיסול הסכסוך ביניהם, הם העלו חרס בידיהם, ולא היה מנוס אלא לקיים דיון של הוכחות שבו העידו בעלי הדין והביאו את ראיותיהם.

מועד ביצוען של העבודות השונות ברכוש המשותף של הבית

העולה במצטבר מן העדויות הוא, שאין מחלוקת לגבי העובדות, דהיינו שבמועד רכישת דירת התובעים היו ניצבים במקומם כל הגדרות ו/או המבנים ברכוש המשותף של הבית, לרבות משטח החניה שבשימוש הנתבע מס' 2.

עדותה של יעל שהם - הבעלים של דירה מס' 5:

"ידוע לי על שימוש שנעשה בחצר המשותפת ... בחצר הבית מלפנים יש בצד שמאל חניה של רבי, מאחורי הבית יש מבנה ... המבנה הנמצא בחלק האחורי של הבית היה כבר קיים כאשר הגענו לבית. הגענו לבית בשנת 1984. לגבי החניה מקדימה - אינני יודעת באיזה שלב זה נעשה, אך זה היה לפני מספר שנים ... " (עמ' 4-2 לפרוטוקול הדיון מיום 30.1.02).

עדותה של חיה כהן - התובעת מס' 2 (הבעלים של דירה מס' 3):

"אני ובעלי רכשנו את הדירה בבית, מושא הדיון, בשנת 1999 ... המצב ברכוש המשותף היה קיים כשרכשנו את דירתנו ... לא שאלתי בקשר לחניות. ראיתי את מצב החניה בבית. הגדרות היו קיימות, למעט הגדר הנראית בתמונה (ת/8) שאינני בטוחה שהיתה קיימת והגדר שפרצתי. כוונתי לגדר הפנימית ..." (עמ' 6-4 לפרוטוקול הדיון מיום 30.1.02).

עדותו של דני רבי - הנתבע מס' 2 (הבעלים של דירה מס' 2):

"כל מה שקיים בגינה קיים שנים רבות, כולל החניה שקיימת למעלה מ-17 שנה בהסכמת השכנים. כל יתר הדברים קיימים אף הם מיום היוולדי חוץ מהחניה והמחסן. המחסן נבנה לפני כ-30 שנה ... בשנת 1999 כאשר התובעים רכשו את דירתם היה קיים המצב הזה בשטח הבנין ולא נעשה בו שום שינוי. כוונתי היא למצב בגינה, בחניה, בשער, במחסן ובכל הגדרות סביב הבית כולל הגדר שנהרסה ע"י התובעים ללא הסכמת הדיירים ... אני אומר חד משמעית שהגדרות היו מיום הולדתי משנת 1951 ... גם הגדר ההיקפית של הבית היתה קיימת כל הזמן ..." (עמ' 3-1 לפרוטוקול הדיון מיום 14.11.02).

עדותו של ציון עזרא מזרחי
- הנתבע מס' 1 (הבעלים של דירה מס' 1):

"אני הבעלים של הדירה מזה כ-3 שנים. לפני כן ההורים שלי היו הבעלים וגרים באותה דירה משנת 1948. כל עוד הייתי רווק גרתי עם הורי בדירה. זה היה בערך כשנה אחת בלבד. אבל הייתי מבקר יום יום שם. אני לא בניתי שום דבר, לא גדרות, לא חניה ולא מחסן. מה שהיה אז נשאר גם כיום ... החניה לא היתה בשנת 1948 אבל היא קיימת כבר 17 שנה. אני זוכר את המחסן שנמצא במקומו מזה כ-15 שנה. אני לא בניתי שום דבר ... אני לא מוכן להרוס את הגדרות שכן אני לא בניתי אותם ... אני לא יודע על מה תבעו אותי. אני לא בניתי שום דבר" (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 14.11.02).

עדותה של אסתר פדידה (הבעלים של דירה מס' 6):

"הגדרות סביב הבית קיימים כבר הרבה שנים. אני חושבת שדני בנה אותם. מהצד שלו. אני מתכוונת לגדר מהחניה לגינה. אני חושבת שדני בנה את הגדר ההיקפית של הבית. מאז שנכנסתי לבית כל המצב היה קיים כולל הגדרות חוץ מהחניה. המחסן נדמה לי שהיה קיים עוד לפני החניה. לא זוכרת אם המחסן היה קיים כשנכנסתי לבית בשנת 1961" (עמ' 6 לפרוטוקול הדיון מיום 14.11.02).

עדותו של אלי מלכה (הבעלים לשעבר של דירת התובעים):

"הייתי בעלים של דירה בבית מושא הדיון וגרתי בה משנת 1964 בערך ועד שנת 1995 ... לפני כ-15 שנה היה ענין החניה של דני ... היו קיימות גדרות מסביב לבית ... אני זוכר מחסן מפח שעוד קדם לכל החניה. אני זוכר אותו מהגיעי לבית. לפחות משנת 1970 ... בצד הדרומי של הבית היתה גדר שהפרידה בין דירת דני לדירת מזרחי ולפי מיטב זכרוני היא היתה קיימת מזמן. לא זכור לי שהיה מצב שלא היה באותו שטח גדר (ת/7)" (עמ' 8-7 לפרוטוקול הדיון מיום 14.11.02).

הסכמה של בעלי הדירות לעבודות ו/או לשימוש ברכוש המשותף

העולה במצטבר מהעדויות כי בעלי הדירות הרלוונטיים במועד שבו בוצעו העבודות ברכוש המשותף נתנו את הסכמתם לכך.

עדותה של יעל שהם (הבעלים של דירה מס' 5):

"אני מעולם לא הבעתי התנגדות לחניה הקיימת, שכן לא חיפשתי חניה ולא היה לנו צורך בחניה כשגרנו בבית. אז לא היתה חניה כלל. הסוגיה בקשר לשימוש בחניה לא הועלתה מעולם, בכל הקשור לגבי ... מעולם לא הבעתי התנגדות למבנה" (עמ' 3-2 לפרוטוקול הדיון מיום 30.1.02).

עדותו של דני רבי - הנתבע מס' 2 (הבעלים של דירה מס' 2):

"כל מה שקיים בגינה קיים שנים רבות, כולל החניה שקיימת למעלה מ-17 שנה בהסכמת השכנים ... בשעתו כל הדיירים נתנו הסכמתם לחניה באופן חד משמעי, והם: משפ' מזרחי, משפ' מלכה, משפ' פדידה ומשפ' פסטינגר. בשעתו למלכה היו 2 דירות: דירה השייכת כיום למשפ' כהן ודירת חדר השייכת כיום למשפ' שהם ... ההסכמה לפני 17 שנה היתה בכתב. אין לי אותה. אני לא יודע איפוא היא נמצאת. באתי בבקשה אל הדיירים. מאחר שיש לי אמא עיוורת וזה רחוב די סואן נתנו לי השכנים את הסכמתם ... באותו זמן קיבלתי גם את ההסכמה לבניית שער המפריד בין החניה לגינה" (עמ' 4-2 לפרוטוקול הדיון מיום 14.11.02).

עדותו של ציון עזרא מזרחי
- נתבע מס' 1 (הבעלים של דירה מס' 1):

"נודע לי משמועה שהורי נתנו לרבי את הסכמתם. נושא זה לא ענין אותי כלל שכן אני לא גרתי שם" (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 14.11.02).

עדותה של אסתר פדידה (הבעלים של דירה מס' 6):

"רבי מטפל בגינה למטה. אני הסכמתי לזה. אף אחד מהשכנים לא התנגד. זה היה המצב מאז שאני מכירה את דני מאז שהיה קטן. הסכמתי לבנית החניה ע"י רבי כמו כל השכנים. זה היה לפני 17-15 שנה ... אף פעם לא התנגדנו ולא היה לנו שום ויכוח ... נדמה לי שחתמנו לדני רבי על הסכמה בכתב על החניה. גם השכן למטה חתם וכמובן אחרים הסכימו" (עמ' 7-6 לפרוטוקול הדיון מיום 14.11.02).

עדותו של אלי מלכה (הבעלים לשעבר של דירת התובעים):

"לא התנגדתי למה שעשה דני בגינה כי ראיתי בזה משום טיפוח. לפני כ-15 שנה היה ענין החניה של דני ולא התנגדתי לענין הזה ... לפי מיטב זכרוני היתה הסכמה של שאר השכנים. לא היתה שום התנגדות ... לפי מיטב זכרוני לא היתה אף התנגדות של אף שכן" (עמ' 8-7 לפרוטוקול הדיון מיום 14.11.02).

התביעה נגד הנתבעים מס' 1 ו-3

כתב התביעה מייחס גם לשני נתבעים אלה השגות גבול לגבי הרכוש המשותף, אך לא הובא ע"י התובעים ולו בדל של ראיה שיקשור אותם עם העבודות השונות ברכוש המשותף של הבית, דהיינו - בנית גדרות, בנית מחסן, בנית משטח החניה ובכלל עשיית שימוש יחודי באותם חלקים של הרכוש המשותף.

נתבע מס' 1 חזר וטען בעדותו כי "אני לא בניתי שום דבר, לא גדרות, לא חניה ולא מחסן" (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 14.11.02), ולא הובאה שום עדות ו/או ראיה מצד התובעים שתקעקע גירסתו זו.

באשר לנתבעת מס' 3, אין היא בעלת זכויות בדירה מס' 2 ולא הובאה ולו במילה אחת עדות כלשהי שתקשור אותה לאותן עבודות עליהן קובלים התובעים.

המסקנה המתבקשת מכך היא שדינה של התובענה ככל שהיא מתייחסת נגד הנתבעים מס' 1 ו-3 להידחות.
התביעה נגד הנתבע מס' 2

מחומר הראיות עולה בבירור כי כל העבודות הנ"ל שנעשו ברכוש המשותף של הבית היו פרי ידו של הנתבע הנ"ל.

למרות זאת, שוכנעתי כי דינה של התובענה נגדו להידחות גם כן, וזאת מהנימוקים דלקמן:

א. עפ"י ההלכה שנפסקה ב-ע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ. נציגות הבית המשותף ואח', פד"י לה (3), עמ' 309 נקבע, בין היתר, כי: "רוכש דירה בבית משותף בא לכל דבר בנעליו של הבעלים הקודם, שממנו רכש את הדירה, וטענת מניעות, שיכולה היתה להישמע כנגד המעביר, טובה גם נגד הנעבר" (שם, עמ' 320).

במקרה דנן, התובעים רכשו את דירתם מאלי מלכה אשר נתן בשעתו את הסכמתו לכל העבודות שנעשו ע"י הנתבע מס' 2 (דני רבי) ברכוש המשותף של הבית, ואף סייע בעצמו לאותו נתבע לטפל בגינה ובחידוש הגדרות של הבית (עמ' 8-7 לפרוטוקול הדיון מיום 14.11.02).

לכן, עפ"י אותה הלכה, טענת המניעות שהיתה קיימת נגד אלי מלכה (המעביר) טובה גם כנגד התובעים (הנעבר), שכן אין נותן ההסכמה יכול לחזור בו מהסכמתו זו.

ב. עפ"י ההלכה שנפסקה ב-ע"א 815/81 כליפא נ. שאול, פד"י לו (3), עמ' 78 נקבע, בין היתר, כי: הסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש יחודי ברכוש המשותף ע"י אחד מהם אינה עסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין ואין גם חובה לרשמה בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית של בעלי הדירות (שם, עמ' 83).

לפיכך, ההסכמה שניתנה לנתבע מס' 2 ע"י בעלי הדירות הרלוונטיים באותה שעה, אף אם היא ניתנה בע"פ (בהעדר ראיה בכתב על כך) - טובה היא וכשרה היא למהדרין, ומחייבת גם את התובעים מחמת מניעות, כפי שצויין לעיל.

ג. ב-ע"א 708/72 פרשקר נ. רוזנברג ואח' פד"י כח (2), עמ' 817 נקבע כי: חניית מכוניות ברכוש המשותף אין בה משום תפיסת חזקה, וממילא אין בה משום השגת גבולם של שאר בעלי הדירות (שם, עמ' 824).

כמו כן, נקבע באותו

פסק דין
כי בענין של שימוש ברכוש המשותף - וחניית רכב בכלל זה - רשאית האסיפה הכללית להחליט ברוב רגיל (שם, עמ' 825).

משמע, כי לענין החניה שעשה הנתבע מס' 2 ברכוש המשותף של הבית, אין בכך משום השגת גבול וכי די בהחלטה רגילה של האסיפה הכללית כדי לאשר שימוש כזה ברכוש המשותף של הבית.

ד. בנוסף, נקבע ב-ע"א 549/73 וינטרס נ. זמורה פד"י כח (1), עמ' 645 כי: חניית רכב של בעל דירה בחלק מהרכוש המשותף אינה מעניקה לאותו בעל דירה זכות מיוחדת כלשהי על אותו מקום ואינה אלא זכות לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף שאף לא מצריכה כלל החלטה של האסיפה הכללית לשם התרתו (שם, עמ' 648).

דהיינו, לכאורה לא היה זקוק הנתבע מס' 2 לקבל את הסכמת שאר בעלי הדירות לענין השימוש בחלק מהרכוש המשותף של הבית לצרכי חניה.
התוצאה מאותן הלכות היא כי הנתבע מס' 2 זכאי היה, לאור ההסכמות שקיבל בשעתו משאר בעלי הדירות בבית המשותף, לבצע את העבודות השונות הנ"ל ברכוש המשותף של הבית, וכן לעשות את השימוש היחודי באותן חלקים, מבלי שהדבר יקנה לו זכות קניינית כלשהי באותם חלקים.

מאידך גיסא, אין התובעים זכאים לערער עתה אותם הסדרים בבית המשותף הקיימים במשך עשרות בשנים בשל מניעות הכובלת את ידיהם.

שהרי התובעים ידעו היטב על המצב הקיים בשטח לפני שרכשו את דירתם:

"המצב ברכוש המשותף היה קיים כשרכשנו את דירתנו. אני חשבתי שזה מצב זמני שכן בדקתי את זכויותי בטאבו וראיתי שאין שטח מוצמד לאיש מבין הדיירים, ולכן סברתי שיש לי זכויות בשטח כמו לשאר הדיירים, וכן חשבתי לעשות שימוש בשטח הזה ... לא שאלתי בקשר לחניות. ראיתי את מצב החניה בבית" (עדותה של התובעת מס' 2 בעמ' 6-5 לפרוטוקול הדיון מיום 30.1.02).

משכך הוא הדבר, כאשר רכשו התובעים דירתם בידיעה ברורה שקיימים הסדרים לגבי החניות - הסדרים שאין להם יד ורגל בהם, אין הם זכאים לסעדים המבוקשים על ידם (לענין זה ראה: ה.פ. 209/01 מיכאליס ואח' נ. ליפשיץ ואח' -

פסק דין
שניתן ע"י בית המשפט המחוזי בתל אביב ביום 3.11.02 וטרם פורסם).

סיכומו של דבר;

התביעה על כל חלקיה ונגד כל הנתבעים נדחית בזה.

על התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לכל הנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של -.6,000 ₪ + מע"מ.

סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית צמודה כחוק החל מיום 1.1.03 ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום, י' בטבת התשס"ג (15.12.02) בהעדר הצדדים ונשלח אליהם בדואר רשום עם אישור מסירה.
פנחס לוי
מפקח בכיר על רישום המקרקעין
משרד המשפטים
לשכת המפקח על רישום המקרקעין
ירושלים

רחוב בן יהודה 34 (מגדל העיר), ירושלים
קבלת קהל: ימים א' - ה' שעות 12:30 - 08:30
* ת"ד 2093 ירושלים 91020
5696162 ( - 02 ( 6244704 - 02
עמוד 1 מתוך 6








תיק המפקח על רישום המקרקעין 113/01 שמעון ו-חיה כהן נ' ציון עזרא מזרחי (פורסם ב-ֽ 15/12/2002)