פסקי דין על מזרחי חיים | פסקי דין על מזרחי צביה | פסקי דין על דיירי הבית המשותף ברח' משה דיין 64 חולון

353/07 הפ     09/12/2008




הפ 353/07 מזרחי חיים, מזרחי צביה נ' דיירי הבית המשותף ברח' משה דיין 64 חולון




בעניין:

1



בתי
-
המשפט


בביתֿֿהמשפט המחוזי בתלֿֿאביב-יפו
הפ 000353/07


לפני:
כבוד השופטת ד"ר דרורה פלפל



/ ס. נשיא

09/12/2008




בעניין:
1. מזרחי חיים
2. מזרחי צביה
ע"י ב"כ עו"ד מ. רובין



המבקשים

נ
ג
ד


1. דיירי הבית המשותף ברח' משה דיין 64 חולון
:


דירה מס' 1 – משפ' ממוס

דירה מס' 2 – משפ' דהדי

דירה מס' 3 – משפ' ביטון

דירה מס' 4 – משפ' יזיז

דירה מס' 5 – משפ' פרי

דירה מס' 6 – משפ' שני

דירה מס' 8 – משפ' שמריך

דירה מס' 9 - משפ' אלקיים

דירה מס' 14 – משפ' מנור

דירה מס' 15 – משפ' בנפשי

ע"י ב"כ עו"ד ד. לב-ארי

2. רשם המקרקעין-חולון












המשיבים

משיב פורמאלי

פסק דין

א.
מהות התובענה

זוהי עתירה למתן פסק-דין הצהרתי לפיו למבקשים תהא זכות הבעלות, החזקה והשימוש במחסן המסומן כ-מד' בתשריט ובצו הבית המשותף שברחוב משה דיין 64 בחולון, הידוע כגוש 7660 חלקה 204 (להלן: "המחסן"). כן מתבקש ביהמ"ש להורות למשיב 2 לרשום את זכות הבעלות במחסן, על שם המבקשים בלבד.

ב.
עובדות רלבנטיות

לטענת המבקשים, הם רכשו ביום 2.6.1997 את המחסן מחברת "סופר ויקטור ובניו חברה לבנין והשקעות בע"מ" (להלן: "החברה הקבלנית"), אשר בנתה את הבניין ברחוב משה דיין 64, תמורת הסך של 10,000 $ (נספח א'-1 לת/1).

למרות זאת, נרשם המחסן בפנקס הבתים המשותפים כחלק מהרכוש המשותף.
המבקשים גורסים שרישום זה נעשה שלא בתום לב ושלא בתמורה, שכן אף אחד מהדיירים בבניין לא שילם בעבור המחסן, והיה ידוע כי המחסן נרכש באופן בלעדי ע"י המבקשים.

לעמדתם, זכותם גוברת גם לאור סעיפים 4 (א) ו-34 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, מכיוון שרכשו את המחסן מחברה קבלנית העוסקת במכירת נכסים מהסוג הנמכר; המכירה היתה במהלך הרגיל של עסקיה והמבקשים קנו וקיבלו את החזקה במחסן בתום לב.

לחלופין הם גורסים, שלדיירי הבניין שלא רכשו מחסן צמוד, מגיעים לכל היותר 1.78 מחסנים, בהתאם לאחוזי הבניה המותרים ביחס למספר הדיירים; כאשר בפועל קיבלו הדיירים 2 מחסנים מהחברה הקבלנית.
הם מפנים בהקשר זה להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק-דין בהליך שנוהל בין המשיבים בעלי דירה מס' 3, לבין החברה הקבלנית (נספח ב' ל-ת/1).

ביום 8.11.05 ניתן פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחולון, בתביעה שהגישה נציגות הבית המשותף נגד המבקשים (תיק 89/05 – נספח
ד' ל-ת/1), אשר הורה למבקשים לפנות את חפציהם מהמחסן ולמסור לנציגות הבית מפתח לדלת הכניסה למחסן.
ביום 25.12.05 הגישו המבקשים לבימ"ש זה ערעור על פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין (ע"א 3646/05); ביום 8.11.06 דחה ביהמ"ש (השופטת ה' גרסטל) את הערעור, תוך שנשמרה זכות המבקשים להגיש תובענה בדרך של המרצת פתיחה לסעד הצהרתי בדבר זכויות קנייניות.


מכאן התביעה,
שהוגשה לבימ"ש זה ביום 5.3.07;
התיק הועבר להרכב זה ונקבע לשמיעת הוכחות ליום 25.6.08.

לטענת המשיבים, אין מחלוקת על העובדה שהמבקשים רכשו את המחסן בתום לב, אולם הרישום בפנקס הבתים המשותפים נעשה ע"י החברה הקבלנית עצמה, אשר מכרה למבקשים חלק מהרכוש המשותף שלא כדין ולכן ההתדיינות שלהם אמורה להיות מול הקבלן.
לטענתם, גם בתקנון המוסכם שנחתם ע"י החברה הקבלנית, לא מצוינת הצמדת מחסן לדירת המבקשים (נספח ב' ל-נ/1).

ג.
הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות של הצדדים עולה פלוגתא אחת והיא:

-
מהו מעמדו המשפטי של המחסן?

ד.
מהו מעמדו המשפטי של המחסן?

כפי שעולה מהנספח שנחתם בין החברה הקבלנית לבין המבקשים ביום 2.6.97, רכשו המבקשים בנוסף לדירה בבניין גם מחסן (אשר סימונו בתשריט לא צוין בנספח), על מנת להצמידו לדירתם. סעיף 5 לנספח הנ"ל קובע כי: "המחסן שנרכש ע"י הקונים ירשם כהצמדה לדירה בצו הבית המשותף". המבקשים העידו בביהמ"ש שהם קיבלו את המפתחות למחסן במעמד כניסתם לדירה (עמ' 4 שורות 15-16).

עפ"י תצהירו של מר עובדיה סופר, מנהל החברה הקבלנית (ת/3), קיבלה החברה היתרים למחסנים מיד ובסמוך לאחר סיום בניית הבניין; וכחודשיים שלושה לאחר שהמבקשים קיבלו חזקה בדירתם, מכרה להם החברה גם את המחסן, ומסרה להם את החזקה הבלעדית בו.

המשיבים הגישו את פרוטוקול החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נספח א' ל-נ/1), ממנו עולה כי רק ביום 21.12.99 דנה הועדה בבקשה להיתר בניה שהגישה החברה הקבלנית
אשר מהותה: "סגירת שטחי שרות ליסודות ממ"דים –סה"כ 111.14 מ"ר (1 מ"ר לכל יחידה +38 מ"ר שטח עיקרי שלא נוצל בהיתר הנ"ל)".

במהלך הדיון בוועדה אמר מר אורי סופר מטעם החברה הקבלנית:

"
בקשתנו לאשר מחסנים
... המחסנים משמשים את חלק מדיירי הבנין כמחסן פרטי... הבנין עדיין רשום על שם הקבלן אך בעתיד ירשם על שם הדיירים
".

בהמשך נכתב בפרוטוקול:

"
מהנדס העיר חזי ברקוביץ ממליץ לאשר בתנאים הבאים: המחסנים בקומת העמודים המפולשת יהיו שטחים משותפים לשימוש כלל דיירי הבית וירשמו כרכוש משותף
".

בסעיף ההחלטות נכתב:

"
1. לאשר הבקשה להקמת המחסנים בשטח המבוקש בהתאם להמלצת מהנדס העיר בתנאים הבאים:
...
ב. המחסנים יהיו לשימושם של כל דיירי הבניין וירשמו כרכוש משותף
".

ובגיליון הדרישות:

"
תנאי בהיתר לפיו המחסנים ישמשו דיירי הנכס בלבד וירשמו כרכוש משותף כחוק
".

הוצג בביהמ"ש התקנון המוסכם של הבניין, אשר נחתם ע"י החברה הקבלנית והוגש בשנת 2004 ללשכת רישום המקרקעין בחולון (נספח ב' ל-נ/1). מעיון בתקנון הנ"ל ניתן ללמוד שהמחסן לא הוצמד לדירת המבקשים, אלא למספר דירות בבניין. עוד נקבע בסעיף 6 לתקנון כי: "שינוי צו הבית המשותף ו/או העברת שטחי הצמדה מדירה לדירה תוך תיקון ושינוי צו הבית המשותף יעשו ללא צורך בקבלת הסכמת בעלי הדירות ובתנאי שלא תפגענה זכויות בעלי הדירות האחרות".

המסקנה המתבקשת העולה מהדברים היא, שאישור בניית המחסנים הותנה ע"י רשויות התכנון בקביעת מעמדו המשפטי של המחסן כחלק מהרכוש המשותף אשר ישמש את כלל דיירי הבניין; ובהתאם לכך הוגש המחסן לרישום ע"י הקבלן לאגף רישום המקרקעין.

איני מקבלת את טענת המבקשים לפיה הרישום בפנקס הבתים המשותפים נעשה בחוסר תום לב של המשיבים אשר ידעו כי המחסן נמכר למבקשים, ולא שילמו בעבורו תמורה.
הרישום נערך ע"י החברה הקבלנית, באופן העולה בקנה אחד עם התנאים שנקבעו בהיתר הבניה שהוצא למחסן ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.
משכך, תום הלב של המשיבים אינו רלבנטי לעניין הרישום שנערך בכלל ע"י החברה הקבלנית; ואף לא נדרשה מהם תמורה כלשהי באשר המחסן נועד לשמש את כלל דיירי הבניין כחלק מהרכוש המשותף.

הסכם הפשרה אשר צירפו המבקשים בתמיכה לטענתם (נספח ב' ל-ת/1), הושג בהליך אשר המבקשים כלל לא היו צד לו, אלא החברה הקבלנית מחד והמשיבים בעלי דירה מס' 3 – משפחת ביטון, מאידך.
הסכם הפשרה קבע, בין היתר, ששני מחסנים שנבנו בבניין המשותף יפונו ע"י רוכשיהם; ושההסכם ביחס למחסנים הללו יבוטל; והחזקה המלאה לגביהם תימסר לוועד הבית ולדיירים של הבניין. סעיף 9 להסכם הפשרה קובע במפורש שההסדר מתייחס לביטון יצחק וסנדרה בלבד.

לפיכך לא ניתן להסיק מתוך הסכם הפשרה את הקביעה שהמחסן נשוא התביעה דנן הוצמד בלעדית לדירתם של המבקשים, וטענתם בהקשר זה נדחית.


המבקשים טוענים לתחולת סעיף 34 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר");
סעיף זה שכותרתו "תקנת השוק" קובע, כי מי שקנה נכס נד ממי שעסק במכירת נכסים מסוגו של הנמכר, והמכירה הייתה במהלך הרגיל של עסקיו, עוברת הבעלות אליו כשהיא נקייה, ובלבד שקנה וקיבל את הנכס לחזקתו בתום-לב. זאת אפילו המוכר לא היה בעל הממכר, ולא היה זכאי להעבירו.
ב-ע"א 5664/93 כנען נ'
united states of america
, (פ"ד נא(1) 114), קבע ביהמ"ש העליון כי
על-מנת שתחול תקנת השוק צריכים להתקיים שישה תנאים מצטברים המפורטים בסעיף 34 עצמו והם:
ו
1. מכר; 2. נכס נד; 3. מוכר העוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר; 4. המכירה היא במהלך עסקיו הרגיל; 5. קניית הנכס וקבלתו להחזקת הקונה; 6. תום-לבו של הקונה.

בספרו חוק המכר, תשכ"ח-1968 (תשמ"ז-1987), בעמ' 691, כותב המלומד א' זמיר כך:

"
תקנת השוק שבחוק המכר חלה רק על מכר מיטלטלין מוחשיים, ואינה חלה על מקרקעין, זכויות אובליגטוריות, זכויות קניין רוחני וכדומה
".

בענייננו, לא מתקיים התנאי של נכס נד, ועל כן אין תחולה לסעיף 34 לחוק המכר.

המבקשים צירפו, ברשות, לסיכומיהם, את חוזה רכישת הדירה שנחתם ביום 22.3.96 בין המשיבים בעלי דירה מס' 2 – משפחת דהדי, לבין החברה הקבלנית.
הם מפנים, בין היתר, להוראות סעיפים 3 ו-4 לחוזה הקובעות את זכות החברה הקבלנית להצמיד חלקים מהרכוש המשותף, ובכלל זה את המחסנים, לאחת היחידות בבניין כפי שתמצא לנכון;
וכן לשנות את צו הבית המשותף; כאשר הקונה מודע לכך שהוא רוכש דירה + חניה צמודה בלבד.

מכך למדים המבקשים שכל המשיבים החתומים על נוסח אחיד זה של החוזה, ידעו שישנם מחסנים בבניין אשר לא יוצמדו לדירתם ולא יהוו חלק מהרכוש המשותף, אלא יישארו בבעלות הקבלן שיוכל להצמידן ולמוכרן כראות עיניו.

אלא מאי?
כפי שנמצאנו למדים, החברה הקבלנית קיבלה היתר בניה בגין המחסנים רק בשנת 1999 או 2000, וההיתר הותנה בכך שהם ישמשו את כלל דיירי הבניין.
אין מחלוקת על כך שבעת רישום התקנון המוסכם של הבית המשותף, פעלה החברה הקבלנית בהתאם להוראות שנקבעו בהיתר הבניה שניתן לה ולא הצמידה את המחסן לדירה ספציפית, היא דירת המבקשים.

ייאמר, כי ככל שיש למבקשים טענות בקשר לזכויותיהם הקנייניות במחסן, הרי שהן מצויות במישור מערכת היחסים החוזית שלהם עם החברה הקבלנית.

אשר על כן, אני דוחה גם את טענת המבקשים הנסמכת על הוראות חוזי המכר של הדירות בבניין.

יש לציין, שהמבקשים מלינים בסיכומיהם על כך שלא כל המשיבים הופיעו לדיון ולא הוגשו תצהירים מטעמם של כל המשיבים; לכן לעמדתם, אי הבאת עדים רלבנטיים מלמדת שהיה להם מה להסתיר ודינה לשמש לרעתם.
לעומת זאת, בתשובתם לבקשה למחיקת כותרת והעברת התובענה לפסים של סדר דין רגיל (בש"א 9651/07), הודיעו המבקשים לביהמ"ש כי: "לא זאת אף זאת, הרי שאין צורך שכל המשיבים יעידו ומספיק עד אחד רלוונטי מטעם המשיבים אשר מכיר את העובדות".

על כן גם טענתם זו דינה להידחות.

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית במלואה.

המבקשים ישאו בתשלום שכ"ט עו"ד המשיבים בסך 35,000 ₪ +מע"מ.
כמו כן ישאו המבקשים בהוצאות המשיבים אותן ישום הרשם.
כל הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק-הדין ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום 9.12.08, בהיעדר.

המזכירות תמציא לב"כ הצדדים עותק פסק-דין זה, בהמצאה כדין.


ד"ר דרורה פלפל
, שופטת
סגניתֿֿנשיא








הפ בית משפט מחוזי 353/07 מזרחי חיים, מזרחי צביה נ' דיירי הבית המשותף ברח' משה דיין 64 חולון (פורסם ב-ֽ 09/12/2008)