פסקי דין על אברהם בן משה | פסקי דין על נציגות הבית המשותף

87/08 תיק     22/12/2008




תיק 87/08 אברהם בן משה נ' נציגות הבית המשותף




בפני
המפקחת על רישום מקרקעין ברחובות תיק מס' 87/08
בעניין: אברהם בן משה
ת.ז. 022600035
מגדל עוז 3
מודיעין 71703 התובע

נגד

נציגות הבית המשותף

מגדל עוז 3 מודיעין
ע"י צביקה שוורץ
מגדל עוז 3/25, מודיעין 71703 הנתבעת


פ ס ק - ד י ן
1. התובע הינו בעל דירה, המצויה בקומת הקרקע, בבית המשותף ברחוב מגדל עוז 3 במודיעין (להלן :"הבית").
הבית מונה 30 דירות ובו שתי כניסות נפרדות.
לטענת התובע, בשנים האחרונות הוא סובל מבעיית יונים חמורה, הניתנת לפתרון באמצעות התקנת רשתות, באופן שנעשה בבית הסמוך, אלא שנציגות הבית המשותף
(להלן גם :"הנתבעת") אינה פועלת לפתרון הבעיה, ועד כה ביצעה מספר פעולות קוסמטיות בלבד.
התובע מבקש להורות לנתבעת להתקין רשתות נגד יונים, כמפורט בהצעת המחיר שצורפה לכתב התביעה.

2. טענות ההגנה הינן כמפורט להלן :
- בעיר מודיעין כולה קיימת בעיה חמורה של ריבוי יונים. כל בעל דירה נוקט באמצעים הנראים לו לצורך מניעת מטרדי היונים, וגם בבית נשוא התביעה התקינו בעלי דירות דוקרנים ורשתות במסתורי הכביסה שלהם.
- חובת בעלי הדירות, על פי סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הינה להשתתף בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, ואין חובה לפתור בעיות יונים.
- לבעיית היונים ממנה סובל התובע אין פתרון, וגם אם קיים פתרון, אין זה מחובתה של הנציגות למצוא פתרון. בעיית היונים גורמת לנזקים בדירתו הפרטית של התובע, ובגינה הצמודה לדירתו, ולא ברכוש המשותף, ולפיכך לא חלה על הנציגות חובה לשאת בעלות מציאת הפתרון.
- כדי להקים חובה על בעלי הדירות האחרות להשתתף בהוצאות לפתרון בעיית היונים, שהינה הוצאה חריגה, יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות, כאמור בסעיף 62(א) לחוק.
- הסעד אותו מבקש התובע הינו התקנת רשתות במסתורי הכביסה של בעלי הדירות.
מסתורי הכביסה מוצמדים לדירות ומהווים רכושם הפרטי של בעלי הדירות. לפיכך, אין לנתבעת סמכות לבצע עבודה כלשהי ברכושם הפרטי של בעלי הדירות, ללא הסכמתם.
- התובע מעולם לא פנה בצורה מסודרת אל בעלי הדירות, לא זימן אסיפת בעלי דירות, ולא הפיץ פניה בנושא, אלא הסתפק בהצבת דרישה לחבר הנציגות.
- התובע הקים פרגולה בגינתו, אשר הפחיתה בצורה משמעותית את הבעיה. הפרגולה הוקמה ללא הסכמת יתר בעלי הדירות.
- התביעה הוגשה בחוסר תום לב שכן התובע לא שילם את חלקו בהחזקת הרכוש המשותף משך שנה וחצי, ורק לאחרונה, לאחר שקיבל התראה מעורך דין, נאות לשלם את חובו.

דיון
3. בעיר מודיעין בכלל, ובסביבת הבית נשוא התביעה בפרט, קיימת בעיה של ריבוי יונים -
על כך אין מחלוקת בין בעלי הדין. כל בעל דירה סובל בדרך זו או אחרת מן היונים, וכל אחד בוחר לטפל בבעיה כראות עיניו. בבית נשוא התביעה, התקינו חלק מבעלי הדירות העליונות דוקרנים, המונעים מן היונים לעמוד על הקורות המחברות בין אגפי הבית, ועל המרפסות הפתוחות. בנוסף, רוב בעלי הדירות בבית, למעט אחד או שניים, התקינו בעצמם רשתות על מסתורו הכביסה שלהם, אשר מן הסתם מקטינות את כמות היונים העומדות על מסתורי הכביסה.

4. לטענת התובע, לא די בכך על מנת למנוע כליל את המטרד שהיונים יוצרות בגינתו. גינתו של התובע, הצמודה לדירתו בקומת הקרקע, חשופה ללשלשת היונים העומדות על הדירות האחרות בבית, על מסתורי הכביסה וביניהן, הן משום שהרשתות לא הותקנו כראוי, והן משום שמספר דירות לא התקינו רשתות. לאחרונה התקין התובע גגון המכסה חלק משטח גינתו, אך המטרד נמשך באותם חלקים שאינם מכוסים בגגון, ועל גבי הגגון עצמו.

5. השאלה העומדת להכרעה הינה, האם חלה על הנציגות, או על בעלי הדירות בבית, החובה
למנוע את תופעת לשלשת היונים בגינתו הפרטית של התובע?
התובע מבקש להתקין אמצעים למיגור היונים, כאלו שהתקינו בבית הסמוך, שם כוסה אחד מחלונות הדירה, לכל אורך הבית, ובכל הדירות, ברצועת רשת ארוכה - כפי שניתן לראות בתמונות ת/1 ו-ת/2.
בנוסף, כוסו כל מסתורי הכביסה, בכל הדירות בבית השכן, ברשת – כפי שניתן לראות בתמונה ת/3. עבודות התקנת הרשת בבית הסמוך בוצעו יל ידי הנציגות, כאשר כל בעלי הדירות השתתפו בעלות ביצוען. בכך רואה התובע תקדים שעל הנתבעת לאמץ. הצעת המחיר שקיבל התובע לביצוע העבודות הנ"ל הינה כ-10,500 ש"ח, אם כי קיימת חלופה של סגירת פיר מסתורי הכביסה כולו, בעלות של 9,000 ש"ח.

6. לטענת הנתבעת, מסרבים בעלי הדירות לשאת בעלות התקנת הרשתות, ולפיכך אין בסמכותה לחייבם. התובע לא סתר טענה זו, ולא הוכיח כי פנה בפני
ה כלשהי אל בעלי הדירות, לבקש את הסכמתם. לטענתו, לא נדרשת כלל הסכמת כל בעלי הדירות, כפי שלא נדרשה הסכמת כל בעלי הדירות לצורך התקנת שערים בכניסה לחניון בבית, אשר בוצעה לאחרונה בכספי הקופה המשותפת.

7. כאמור, גינתו של התובע הינה גינה פרטית, ה"סובלת" מתופעת טבע של ריבוי יונים. ביטויה של אותה תופעה, בכל אחת מן הדירות בבית, שונה - ישנן דירות בהן נוהגות היונים לעמוד על מעקה המרפסת, ולצורך מניעת התופעה התקינו בעלי אותן דירות דוקרנים על מרפסת דירתם (ראה עדותו של נציג הנתבעת בעמודים 1-2 לפרוטוקול). דירתו של התובע, בשל היותה דירת גן, סופגת את לשלשת היונים.
במקרה דנן, דורש הנתבע מן הנציגות, ובעקיפין מיתר בעלי הדירות, להוציא סכום כסף לא מבוטל, על מנת לפתור את הבעיה הפרטית הקיימת בדירתו שלו. אין המדובר בליקוי ברכוש המשותף, שאז חלה על הנציגות החובה לתקנו, בהתאם לסעיף 3(א) לתקנון המצוי
שבתוספת לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אלא בתופעת טבע, שהתובע סבור כי מצא דרך להילחם בה - דרך שמידת הצלחתה כלל לא הוכחה בפני
.

8. בנוסף, ראוי להדגיש כי עבודות הרישות אותן מבקש התובע לכפות על כל בעלי הדירות בבית, כוללות רישות של אחד החלונות בכל דירה בבית (בנוסף למסתור הכביסה), באופן הפוגע הן במראה הבית מבחוץ, והן במראה הנשקף מכל דירה בבית. לא יעלה על הדעת, לחייב את כל בעלי הדירות בבית להתקין רשת על גבי חלון דירתם, ללא הסכמתם. הדבר
מהווה פגיעה בדירה עצמה, ואף בחזותו החיצונית התקינה של הבית, כמשמעה בסעיף 2(א) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק.

9. יתרה מכך, על דרך ההיקש, מתחום דיני הנזיקין, ניתן לומר כי על פי עקרון "מונע הנזק הזול" - עקרון יסוד בתחום התיאוריות הכלכליות של המשפט, על פיו ראוי להטיל את האחריות למניעת נזק על מי שיעשה זאת בצורה הזולה והפשוטה ביותר - מוטלת על התובע החובה לשאת באחריות למציאת פתרון לבעיה הקיימת בדירתו שלו. התקנת גגון מעל הגינה, כפי שעשה התובע, מהווה לפיכך, פתרון טוב ויעיל, שאין בו כדי להטיל חובות
על יתר בעלי הדירות בבית, ואין בו כדי לפגוע בדירותיהם. נכון, כי לא ניתן להתקין גגון על שטח הגינה כולה, אך יש לזכור כי גם רישות מסתורי הכביסה ייתן מענה רק לאותו חלק בגינה המצוי מתחת למסתורי הכביסה (באותו חלק של הגינה המרוחק מן הבית, ממילא לא יועיל הדבר).

10. מקובלת עלי טענת הנתבעת, לפיה מדובר בתשלום מסוג שלא פורש בחוק המקרקעין, ולפיכך אין בעלי הדירות מחויבים לשאת בו, אלא אם הסכימו לו, כאמור בסעיף 62(א) לחוק .
שונה הדבר מהחלטת האסיפה הכללית שהתקבלה בבית, בכל הנוגע להתקנת שערים בחניון, ממנה מבקש התובע להקיש לעניינו; החניון הינו רכוש משותף, וככזה, חובה על כל בעלי הדירות לשאת בהוצאות להחזקתו התקינה ולשמירה עליו, בהתאם לסעיף 58 לחוק .

11. לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.
התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 350 ש"ח. כן ישלם התובע לנציג הנתבעת אשר התייצב לדיון, צבי שוורץ, שכר בטלה והוצאות אישיות בסך 200 ש"ח.

ניתן, בהיעדר הצדדים, בתאריך כ"ה כסלו תשס"ט (22 דצמבר 2008).
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום.
___________________
עידית וינברגר

מפקחת על רישום מקרקעין









תיק המפקח על רישום המקרקעין 87/08 אברהם בן משה נ' נציגות הבית המשותף (פורסם ב-ֽ 22/12/2008)