פסקי דין על בועז מיקולינסקי | פסקי דין על יגאל ידין

4720/07 עא     14/01/2009




עא 4720/07 בועז מיקולינסקי נ' יגאל ידין






{behavior:url(#default#vml);}
{behavior:url(#default#vml);}
{behavior:url(#default#vml);}
{behavior:url(#default#vml);}
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 4720-07 בעז מיקולינסקי נ' יגאל ידין
וערעור שכנגד


14 ינואר 2009



בפני

כב' השופטת ס' נשיאה ש' וסרקרוג

המערער והמשיב בערעור שכנגד
בועז מיקולינסקי
, ת"ז 685538


נגד

המשיב והמערער בערעור שכנגד
יגאל ידין
, ת"ז 022729321




פסק דין


1.
הערעור והערעור שכנגד הם על פסק הדין של בית משפט השלום בחדרה (כב' השופט אביהו גופמן) מיום 4/6/07 בת"א 6071/04. פסק הדין מתייחס למערכת יחסים שבין בעלי הדין בנוגע לחוזה שכירות שנחתם בינם, במטרה לנהל במושכר סופרמרקט.
בהתחשבנות שבין הצדדים קבע בית המשפט כי על מר מיקולינסקי (הבעלים המשכיר, להלן: מר מיקולינסקי) לשלם למר ידין (השוכר, להלן: מר ידין) סכום של 1,875 ש"ח בניכוי סכום של 458 ש"ח, ולאור התוצאה שנתקבלה, לא ניתן צו להוצאות נוספות.

תוצאה זו תוקנה ויש לראות פסק הדין כמתוקן על פי החלטה מיום 6/9/07 ולפיה על מר ידין לשלם למר מיקולינסקי סכום כולל של 39,598 ש"ח.

2.
כמו כן, הגיש מר ידין ערעור על פסק הדין של בית משפט השלום בת-אביב-יפו (כבוד השופט שלמה פרידלנדר) מיום 29/5/07 בת"א 54594/05, בגין עילה שטרית שהוגשה על ידי מר מיקולינסקי. לאחר שנתקבלה התנגדות מר ידין, קבע בית המשפט כי על מר ידין לשלם למר מיקולינסקי מחצית חובו בתיק ההוצאה לפועל, במסגרתו נתבע בגין שני הצ'קים ששילם על חשבון דמי השכירות.


הערעור על

פסק דין
זה הוגש לבית המשפט המחוזי בתל-אביב.
על פי החלטת נשיאת בית המשפט העליון, כבוד השופטת דורית ביניש (החלטה מיום 9/1/08 בתיק בש"א 1100/07), הועבר מקום הדיון בערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה, והדיון בו אוחד עם הדיון בע"א 4720/07.

הרקע והנסיבות הצריכות לעניין
:
3.
בין הצדדים - מר מיקולינסקי כבעל זכות ההשכרה (להלן: מר מיקולינסקי או המשכיר) לבין מר ידין כשוכר (להלן: מר ידין או השוכר) נכרת ביום 24/2/04 חוזה שכירות לגבי מבנה בשטח של כ- 360 מ"ר, לתקופה של עד 14/3/06 (להלן: חוזה השכירות). דמי השכירות החודשיים המוסכמים הועמדו על סך של 2,520 $, וכן היה על השוכר לשאת במיסי העירייה ולהשיג על חשבונו רישיונות והיתרים הדרושים לשימוש במושכר.
בחודש מרץ 2004 שילם מר ידין דמי שכירות עבור שלושה חודשים ראשונים (להלן: הסכום הראשון) והוסיף והפקיד פיקדון בסכום של 34,000 ש"ח (להלן: סכום הפיקדון) להבטחת מילוי הוראות ההסכם.

4.
אין חולק כי כוונת השוכר הייתה להקים סופרמרקט במקום, אלא שהתברר לו כי המקום יועד לצרכי חינוך בלבד. על בסיס האמור הפסיק מר ידין את חוזה השכירות, והחזיר את המושכר לחזקת הבעלים ביום 1/7/05.
כל אחד מהצדדים טען להפרה לא צודקת של חוזה השכירות על ידי האחר, כאשר המשכיר עומד על פיצויי קיום, ואילו השוכר טוען להשבת הסכומים ששולמו לרבות פיצוי בגין הפרות חוזה וניהול משא ומתן שלא בתום לב ושלא בדרך מקובלת וכן השבת מלוא השקעותיו שהוציא לצורך התאמת המושכר לסופרמרקט.

תביעת מר מיקולינסקי - המשכיר
:
5.
מאחר שמר ידין לא שילם כל תשלום מעבר לסכום הראשון (למעט להפקדת סכום הפיקדון), הגיש מר מיקולינסקי ביום 22/12/04 תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום דמי שכירות עבור תשעה חודשים (עד ליום 15/12/04), סכום של 22,660$ בתוספת מע"מ, ובניכוי הסכום ששולם. יתרת החוב ללא ריבית והצמדה הועמדה על סכום של 91,972 ש"ח.


בנוסף, תבע מר מיקולינסקי את סכום הפיצוי בגין הפרה יסודית על פי סעיף 14.4 לחוזה, סכום השווה בשקלים ל- 33,642 ש"ח (7,560$). בסך הכול הועמדה התביעה על סכום של 127,840 ש"ח. כמו כן, תבע מר מיקולינסקי דמי שכירות עד לתום תקופת השכירות על פי החוזה (עד ליום 14/3/06).

6.
בנוגע למחלוקות בקשר לתביעה שכנגד, הודה מר מיקולינסקי כי ידע שמטרת השכרת המבנה הוא הקמת סופרמרקט, ואולם לגרסתו הובהר על-ידי המתווך מר זרף, שנושא הסדרת הרישיונות מוטל על מר ידין ועליו לשאת בדמי השכירות בין אם יקבל הרישיון בין אם לאו.

עוד טען מר מיקולינסקי כי האשם לאי השגת הרישיונות, כאשר על מר ידין היה להוציאם, אינו יכול לפטור אותו מתשלום דמי השכירות, אשר אותם התחייב לשלם גם אם לא ישיג הרישיונות, וכי מכל מקום יכול היה לפעול יותר לצורך השגת הרישיונות, ולו במסגרת שימוש חורג.


תביעת מר ידין
:
7.
מר ידין הגיש בקשת רשות להתגונן שנתקבלה. במסגרת הבקשה טען מר ידין כי מר מיקולינסקי אינו רשום כלל כבעלים בנכס, אין לו כל זיקה לנכס, ולא היה רשאי לחתום עימו על חוזה. עוד נטען בבקשת רשות להתגונן, כי המושכר מיועד לחינוך בלבד, בהיות המבנה נמצא בתוך בית ספר חקלאי, כי מלכתחילה לא ניתן היה להקים במקום סופרמרקט וכי המשכיר הערים עליו, רימה אותו והטעה אותו, ולכן אין כל תוקף לחוזה השכירות. על פי גרסתו היה מעורב בכריתת חוזה השכירות המתווך, מר עופר זרף. הוא עצמו העריך שכל שהוא נזקק לשם הפעלת העסק הוא רישיון מהמועצה. מאוחר יותר התברר לו שכלל לא ניתן לקבל רישיון לעסק סופרמרקט, מאחר שייעוד המקום הוא לחינוך בלבד. משהודע לו כי הוטעה, ביטל את חוזה השכירות, ביטל את ההמחאות העתידיות שניתנו, כאשר למועד הביטול כבר שולם על ידו למשכיר סכום של
73,786 ש"ח.


השוכר החזיר את החזקה במושכר למשכיר ביום 1/7/05.


מר ידין הוסיף והגיש תביעה שכנגד אשר אותה העמיד על סכום של 393,000 ש"ח, בגין נזקים שנגרמו לו, בגין מצג שווא והטעיה שנעשו כלפיו על-ידי מר מיקולינסקי, כמשכיר, ואשר בהסתמך על מצג השווא שיפץ את המושכר לצורך התאמתו לסופרמרקט והוציא כספים רבים לצורך כך.

פסק הדין של הערכאה הדיונית
מצג שווא על ידי המשכיר
:
8.
לאחר סקירת הראיות שהוצגו מטעם בעלי הדין, הגיע בית המשפט למסקנה, כי המתווך מר זרף פעל למעשה כשלוחו של המשכיר, וכי הייתה לו ידיעה מלאה כי שטח המושכר מיועד לצרכי חינוך בלבד, ומאחר שידע כי מטרת ההשכרה היא להפעיל סופרמרקט במקום, הרי שיש בהתנהלותו של המשכיר משום הצגת מצג שווא בפני
השוכר.


מכאן שהגם שהשוכר לקח על עצמו להשיג רישיון להפעלת העסק, סמך הוא על המשכיר אשר הציג בפני
ו מצג כאילו ניתן להקים ולנהל במקום סופרמרקט, וכי השגת רישיון העסק הוא בגדר של הליך פורמאלי, ללא צורך בנקיטת הליך של שינוי ייעוד הקרקע.

מועד החזרת המושכר
:
9.
בנוגע לממצא לפיו הוחזר המושכר לחזקתו של מר מיקולינסקי ביום 1/7/05, קבע בית המשפט כי עוד ביום 7/6/04 ניתנה ארכה למר מיקולינסקי להמציא אישור למר ידין לצורך הפעלת סופרמרקט במקום. לאחר שעד ליום 5/7/04 לא נתקבל האישור, רק אז הודיע על ביטול ההסכם, ולמעשה מעוניין היה להחזיר את הנכס ובלבד שמר מיקולינסקי יסכים לראות את חוזה השכירות כמבוטל, וכי הכספים ששולמו יושבו לו. מאחר שמר מיקולינסקי לא הסכים להסדר כזה, ועמד על דעתו כי חוזה השכירות הוא חוזה תקף, וכי הוא זכאי לכל דמי השכירות לתקופת ההשכרה המוסכמת, תוך הסתמכות על סעיפי החוזה המפורשים, עיכב מר ידין את החזרת המושכר, ולעמדתו רשאי היה לעשות כן מכוח זכות העיכבון.

10.
במחלוקת האמורה קבע בית המשפט שאין להתעלם מאומד דעתם של הצדדים מחד גיסא, ומלשונו של חוזה השכירות, מאידך גיסא, ובנסיבות אלה יש לראות את המשכיר והשוכר כ"שניים שחטאו" ויש להכיל את "עקרון אשם בהפרת חוזה" המתייחס להפרות הדדיות, כאשר כל צד תרם תרומה כלשהי להפרת החוזה והנזקים שנגרמו עקב כך. בנסיבות האלה העמיד בית המשפט את חלקו של מר מיקולינסקי על 25% באשם וחלקו של מר ידין על 75% באשם.

11.
באשר לסכומים שנתבעו על-ידי הצדדים, קבע בית המשפט כי בנוגע לדמי השכירות החודשיים הרי יש לפעול על פי החלוקה האמורה, הוא הדין לגבי שכר הדירה 75% על השוכר, וזאת כאשר מסכומים אלה יש לנכות את הסכומים ששולמו על ידי מר ידין עבור 3 חודשי שכירות ראשונים (סכום קרן של 24,786 ש"ח), סכום פיקדון בסכום של 34,000 ש"ח וסכום נוסף ששולם על פי הודעת מר זרף בסך של 15,000 ש"ח, סך הכול שולם סכום של 74,386 ש"ח.


חלוקה דומה נקבעה לגבי תשלום דמי התיווך.

שיפוץ המושכר
:
12.
בנוגע לתביעת מר ידין במסגרת התביעה שכנגד לפצותו בגין הוצאות שהוצאו במושכר עצמו לצורך התאמתו לסופרמרקט, קבע בית המשפט כי לא היה על מר ידין להוציא את ההוצאות האמורות בטרם קיבל לידיו רישיון עסק.

13.
בהסתמך על הממצאים והקביעות המפורטים לעיל, קבע כאמור בית המשפט, לאחר התחשבנות הדדית ותיקונו של פסק הדין (החלטה מיום 6/9/07), כי על מר ידין לשלם למר מיקולינסקי סכום כולל של 39,598 ש"ח.

פסק הדין בת"א 54594/05, בבית משפט השלום ת"א-יפו
(כבוד השופט שלמה פרידלנדר):
14.
מר מיקולינסקי הגיש תביעה בעילה שיטרית בגין שני צ'קים בסך כולל של 73,786 ש"ח, אשר נמשכו לזכותו על ידי מר ידין בקשר לעסקת השכירות.

בפסק הדין שניתן ביום 29/5/2007, תוך התייחסות לטענת ההטעיה שהועלתה על ידי מר ידין, קבע בית המשפט, כי בסמוך לעסקת השכירות ביצע מר מיקולינסקי עסקה של רכישת מקרקעין בשטח של 130 דונם בהם מצוי המושכר במחיר של 8.665 מיליון ש"ח, על-פי חוזה מיום 24/12/03, כאשר הרכישה נעשתה תוך סיוע של מר עופר זרף כיועץ הנדל"ן, כמתווך ובאמצעות עורך הדין אבי שרף.

עוד קבע בית המשפט כי בנסיבות אלה ולאור העסקה רחבת ההיקף, ידעו הנוגעים בדבר לרבות מר מיקולינסקי על ייעודם התכנוני של המקרקעין לשמש כמוסד חינוכי. בקשר לייעוד המושכר לשמש כסופרמרקט, כותב שם בית המשפט:

"עו"ד שרף הגדיר את המצב התכנוני של המקרקעין, בזיקה לשימוש שייעד הנתבע למושכר במילים: "כנראה אי אפשר לעשות שם סופרמרקט מבחינה סטטוטורית ללא קשר לכל עזרה אפשרית שתוגש... לדעתי לא היה מה לעשות" [שם, עמ' 9]. מכל מקום, לגבי היתר לשימוש חורג זו גם פרוצדורה לא פשוטה" [פרוטוקול, עמ' 8].



בנסיבות אלה, על אף הניסוח בחוזה המבקש להטיל חבות על השוכר – ולטעמי אולי אף בנוסף, לאור אופן ניסוחו של החוזה - קבע בית המשפט כי עיקר הבעייתיות היא בהפרת חובת הגילוי על ידי מר מיקולינסקי ומי שפעל מטעמו ועל ידו. לכן קבע בית המשפט כי מר מיקולינסקי הטעה את מר ידין. ואולם בית המשפט לא התעלם מן האשם התורם המוטל על מר ידין, בכך שנמנע מלבצע את הבדיקות הנדרשות והעמיד אשם תורם זה על 50%. על-פי חלוקת אחריות זו שהושמה גם בעילה השטרית חויב מר ידין לשלם את מחצית חובו בתיק ההוצאה לפועל במסגרתו נתבע בגין שני הצ'קים הנזכרים לעיל.

הטענות בערעור
:
15.
המשכיר חזר וטען כי לא היה מקום לדחות את תביעתו ולקבל את התביעה הנגדית של השוכר, וזאת בהסתמך על הלשון המפורשת שבחוזה השכירות, לפיה הסכים מר ידין לקבל לידיו את המושכר
as is
, וזאת לאחר שהשוכר ראה את המושכר, בדק אותו ומצא אותו מתאים לצרכיו ומטרותיו. מה עוד שקיבל על עצמו להוציא רישיון לעסק שאותו ביקש לנהל והחזיק את הנכס בחזקתו גם לאחר שביטל את חוזה השכירות, כך שרק בחודש יולי 2005 הושלם הפינוי ורק אז נמסרה החזקה במושכר לידי המשכיר.

בנסיבות אלה, הצטבר סכום של דמי שכירות לאחר הגשת התביעה ועד פינוי המושכר על סך של 87,442 ש"ח, וכן חובות נוספים הקשורים לכך, וכמו כן הצביע על טעות סופר שנפלה בפסק הדין, באופן שחובו למערער הועמד על סכום של 26,000 ש"ח.

16.
השוכר חזר וטען כי מיד לאחר חתימה על חוזה השכירות העביר תשלום על מלוא שנת השכירות הראשונה, כאשר חלקו היו בצ'קים לפירעון עתידים.

לטענתו, לאור ההטעיה הברורה שהטעה אותו המשכיר רשאי הוא לקבל חזרה את מלוא סכומי ההשקעות שהשקיע במושכר.

דיון ומסקנות
:
17.
עיון בשני פסקי הדין ובקביעות העובדתיות שפורטו שם מלמד, כי נקודת המוצא היא כי המשכיר למרות שידע ששטח המושכר מיועד לחינוך, ולמרות שידע שהשוכר מבקש לשכור את המקום לצורך הקמת סופרמרקט במקום, לא הביא את המידע הרלוונטי לידיעת השוכר, יצר בפני
ו מצג שווא כי הוצאת רישיון עסק אינה אלא עניין פורמאלי, ועל בסיס מצג השווא האמור, אף ניסח את החוזה, באופן שהיה בו להכשיל ביודעין את השוכר.


עוד עולה, כי בשני פסקי הדין הנ"ל, נקבע שאין להתעלם מחובת הבדיקה שהוטלה על מר ידין כשוכר, בטרם החליט לקחת חלק בעסקת השכירות על כול השלכותיה.

על-פי פסק הדין של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו, הועמדה אחריותו של מר ידין ושל מר מיקולינסקי על 50% כל אחד מהם, ואילו על-פי פסה"ד נשוא הערעור נעשתה חלוקת חבות שונה של 75% מר ידין ו- 25% מר מיקולינסקי.

לדעתי יש לבחון את שאלת האשם התורם של מר ידין באופן שונה, תוך התייחסות פרטנית לשלושה אירועים, שלגבי כל אחד מהם יש לבדוק את מידת האחריות של כל אחד מהצדדים: האחד, אירוע חתימת חוזה - ובנוגע לכך, אין לדעתי מקום לייחס למר ידין כול חבות; השני, אירוע השיפוצים של המושכר - שבנוגע לכך, יש לדעתי לייחס למר ידין אשם תורם של 50%; השלישי, אירוע החזקת המושכר ושימושו כמחסן עד להשבת החזקה בו למר מיקולינסקי – לגביו יש להטיל על מר ידין את מלוא החבות בקשר לחוזה השכירות.

חוזה השכירות - ביטול כדין
:
18.
ביום 24/2/04 חתם, כאמור, מר ידין על חוזה השכירות עם מר מיקולינסקי, תוך כוונה, שהייתה ידועה למר מיקולינסקי להפעיל במקום סופרמרקט. לאור העובדות כפי שאלה הובאו לעיל והן כפי שתוארו בפסקי הדין בערכאות האחרות שעסקו בנושא, אין חולק כי לאור כוונתו של מר ידין להפעיל במושכר סופרמרקט, לא היה מר ידין חותם על החוזה לו ידע שהמקום מיועד לצרכי חינוך בלבד – עובדה שהייתה ידועה למר מיקולינסקי – וכי לא יוכל לקבל היתר להפעלת סופרמרקט במקום.
בנסיבות אלה יש לעמוד על השאלה באיזו מידה יש באי-הגילוי האמור מצד מר מיקולינסקי משום הפרת חובה קיימת, וזאת במקום בו יכול היה גם מר ידין לברר את העובדות האמורות בטרם חתם על חוזה השכירות.

על-פי המערכת הנורמטיבית, שעניינה אמות המידה המתוות דרכי התנהגות ראויות המחייבות את הצדדים ביחסים שבין צדדים במהלך מו"מ לקראת כריתת חוזה, ביטויה המובהק של חובת תום הלב, מחייב כל אחד מהצדדים לגלות לצד השני את כל העובדות החשובות שיש בהן כדי להשפיע על הכרעותיו, ואפילו יכול הצד השני לגלות את העובדות בכוחות עצמו (כב' הנשיא שמגר בע"א 783/83 קפלן נ' נובוגרוצקי, פ"ד לח(3) 477)

עקרון תום הלב וההגינות המהווים עקרונות יסוד בשיטת המשפט, בכלל, ובדיני החוזים, בפרט, הופרו על ידי מר מיקולינסקי. אי גילוי העובדה האמורה, בנסיבות אלה היה בה משום הפרת חובת תום הלב, מאחר שהיה מקום לצפות שהמידע הרלוונטי האמור יובא לידיעת מר ידין. יש לראות את סעיף 12 לחוק החוזים הכללי, כמגביר את חובת הגילוי.

ועוד חובת תום הלב היא אקטיבית, היא מטילה חובת עשייה על כל אחד מהצדדים לחוזה, במיוחד כאשר הגילוי מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה (ראה גבריאלה שלו דיני חוזים 49 (תש"ן) (להלן: שלו/חוזים).

19.
הפרה זו - העדר תום לב והתנהלות שלא בדרך מקובלת - נמשכת גם על פי ניסוחו של החוזה, בהעדר אזכור העובדות הרלוונטיות שהיו בידיעתו של מר מיקולינסקי.


אפשרות נוספת היא לבחון את מערכת היחסים בין הצדדים על בסיס הפגמים שעמדו בבסיס כריתת חוזה ואשר מקימים עילה לביטולו. הכוונה היא לפער בין החזות החיצונית של החוזה, על לשונו וההצהרות הכתובות בו, לבין החזות הפנימית שביקשו הצדדים להכניס בחוזה, קרי רצונותיהם וכוונותיהם, במיוחד שעה שאלה הובאו לידיעת האחר ולמרות האמור, בחר האחרון בחזות חיצונית המתעלמת מן החזות הפנימית שהובאה לידיעתו. במקרה כגון זה ניתן לדבר על הטעיה ויכול שזו תבוא ליד ביטוי גם במחדל (שלו/חוזים, שם 229; הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי 107 – 112 (איל זמיר, מרדכי א' ראבילו וגבריאלה שלו עורכים, 1996).

לא יכולה להיות מחלוקת במקרה דנן כי שעה שידע מר מיקולניסקי כי המקום מיועד לצרכי חינוך בלבד, וידע על רצונו וכוונתו של מר ידין להקים במקום סופרמרקט, הייתה עליו החובה להודיע למר ידין הדבר וכן כי הקמת סופרמרקט במקום תחייב הליכי בקשה הכרוכים בשימוש חורג, או לפחות להמליץ בפני
ו ללכת לברר הנושא בעירייה או לקבל ייעוץ משפטי נדרש.

יש להדגיש, כי על פי הראיות שהיו בפני
בית המשפט קמא (ראה סע' 6 לפסק הדין), כאשר התנהל משא ומתן עם אדם אחר, בקשר לאותו מושכר, צוין בהסכם שעל השוכר להוציא היתר לשימוש חורג, ושכר הדירה ירד ל- 1,100$. תחת זאת בחר מר מיקולינסקי שלא להצהיר על העובדות הנוגעות למצבו המשפטי של המושכר, אלא תוך שהוא מקפיד בניסוח החוזה על העברת האחריות לידי מר ידין, ליצור מצג שווא לפיו לא אמורה להיות כל בעיה בהקמת סופרמרקט במקום, למעט הצורך הפורמאלי בהוצאת אישורים מתאימים. בכך מהווה התנהגותו של מר מיקולינסקי משום הטעייה המזכה את מר ידין באפשרות לביטול החוזה. לא זו בלבד, אלא שגם אם מצג השווא היה בתום לב, ולא זה המקרה דנן, והימנעותו של הניצג מבירור העובדות מהווה רשלנות, זכאי הניצג לבטל את החוזה, שעה שההטעייה היוותה גורם בעל משקל שהביאה לטעות בכריתת החוזה (ראה אצל פרידמן וכהן חוזים בעמ' 858, 862). קל וחומר איפוא, שעה שמדובר בהטעייה ביודעין.


גם אם אצא מן ההנחה שהייתה מוטלת חובה מקבילה על מר ידין לברר את המצב העובדתי, הרי שכפי שקבע בית משפט השלום, אין להתעלם מן העובדה שבחוזה השכירות המפורט לא הוזכר כי הקרקע מיועדת לחינוך בלבד, וכי השגת הרישיון כרוכה בבקשה לשימוש חורג, מקום שהיה ראוי לציין עובדות מהותיות אלה בנוגע לנכס, כול זאת לצד הנוסח המפורש החוזר ומדגיש את רכישת זכות השכירות במושכר
as is
, וכן בציון מפורש כי חובת הוצאת רישיון מוטלת על השוכר, וכי יהיה עליו לשלם דמי שכירות בין אם ישיג רישיון ובין אם לאו (ראה להשוואה חובת גילוי לגבי הגבלה על אפשרות בנייה בעת מכירת מגרש בדעת יחיד בע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1)231, 241).

20.
לאור האמור במקרה דנן הייתה חובה על מר מיקולינסקי להודיע למר ידין כי השטח מיועד לצרכי חינוך וכי הקמת סופרמרקט במקום תחייב בהליכי בקשה הכרוכים בשימוש חורג, או לפחות להמליץ בפני
ו ללכת לברר הנושא בעירייה או לקבל ייעוץ משפטי נדרש.

משלא עשה כן, הרי שהיה בכך משום הטעייה ורשאי היה מר ידין לנקוט בהליך של ביטול חוזה השכירות ולקבל לידיו חזרה את כספים ששילם למשכיר בגין השכרתו.

מכאן שבדין נדחתה תביעתו של מר מיקולינסקי וכן יש לדחות את ערעורו, הן בשל ניהול משא ומתן שלא בתום לב והן בשל הטעייתו את מר ידין, באופן שמזכה את האחרון בזכות ליתן הודעה על ביטול חוזה השכירות.

לפיכך, גם אם ניתן לראות במר ידין כמי שלא נהג בזהירות המתחייבת טרם החתימה על חוזה השכירות, הרי ששיעור ההפרה מצד מר מיקולינסקי, הנגוע בחוסר תום לב, גבוה מזה של מר ידין, וככול שהיא נוגעת לעצם כריתת חוזה השכירות, מגיע הוא ל- 100%.

21.
התוצאה המתחייבת לאור האמור היא, שזכאי מר ידין להשבה מלאה של כלל הסכומים שהשתלמו בקשר לכריתת החוזה: החזר מלא של תשלום שלושת חודשי השכירות מרץ – מאי 2004 סך של 7,560$ נכון ליום 15/3/04; החזר הפיקדון שנפרע בסך של 34,000 ₪ וכן דמי הפיצוי המוסכם 7,560$ נכון למועד מתן

פסק דין
של הערכאה הדיונית (4/6/07).
כל אלה משוערכים להיום מגיעים לסך של 121,625 ₪ (במעוגל).
לעניין מיסי העירייה, לא הוכח כי אלה שולמו על ידי מר ידין, וממילא אין מקום להורות על השבתם.

לאור הפיצוי המוסכם שנפסק, אין מקום להוסיף ולפסוק סכום נוסף בגין עוגמת נפש.

השקעות כספיות במושכר
:
22.
ככול שמדובר בהשקעות הכספיות של מר ידין במושכר לצורך התאמתו להפעלת סופרמרקט, הרי ששיעור האשם משתנה ועומד על 50%.


אין מדובר באשם תורם במובן שהתנהגותו של מר ידין תרמה באופן כלשהו להפרת החוזה בין הצדדים (ע"א 3912/90
eximin s.a
נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ
, פ"ד מז(4) 64 (1993); ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס (נבו, 25/3/08)), אלא מדובר באשם תורם ביחס להיקף הנזק שנגרם למר ידין ולסיבתיות החלקית שהייתה להתנהגותו הרשלנית בהוצאות הכספיות שהוצאו לצורך שיפוץ המושכר והתאמתו לכדי סופרמרקט, מבלי לברר פרטים נדרשים בעירייה או ברשות מוסמכת אחרת הרלוונטית לעניין (ראה לקשר בין הגנת 'אשם תורם' לעקרון הסיבתיות החלקית לקרות הנזק אצל אריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים 24 (1997)).

אמנם מר מיקולינסקי הטעה ביודעין את מר ידין, ואולם, לא ניתן לשלול מהאחרון כל אחריות לבדיקת המצב העובדתי הנוגע למושכר, וזאת טרם הוציא הוצאות שונות ושינוי מצבו לרעה מבחינה כספית. מר ידין התרשל באי הבדיקה הסבירה שהיה עליו לבצע, כפי שראוי שכל שוכר פוטנציאלי העומד להקים עסק כדוגמת סופרמרקט יעשה, בטרם התחיל בשיפוצו של המושכר והתאמתו למטרת השכירות. בדיקה ראויה של מר ידין ברשות המקומית את המצב המשפטי של המושכר וייעודו התכנוני, וגילוי של העובדה כי לא ניתן בנקל להפעיל במקום סופרמרקט, היה מביא לכדי הקטנת הנזק, טרם הוצאת הכספים הרבים לצורך התאמת המושכר למטרה זו.
בנסיבות אלה, אין איפוא לפטור את מר ידין באופן מלא מאחריות בנוגע להוצאת הכספים שהושקעו בשיפוץ, ויש להעמיד את שיעור אשמו התורם על 50%.

23.
בנוגע לקביעת סכומי ההשקעה שזכאי מר ידין כי יושבו לו על ידי מר מיקולינסקי, מתעוררת השאלה, אם די בראיות שהוצגו בפני
הערכאה הדיונית כדי שאלה ייקבעו על ידי ערכאת הערעור, או שמא יש להחזיר את הדיון לצורך זה לבית משפט השלום.
ככלל, ראוי להימנע מלהורות על החזרת התיק לערכאה הדיונית, בשל הארכה נוספת של ההתדיינות, ומה שיחייב את הערכאה האחרת - לאור חלוף הזמן מן המועד בו ניתן פסק הדין באותה ערכאה ועד למתן פסק הדין בערכאת הערעור - לחזור וללמוד את התיק מלכתחילה. יחד עם זאת, אין להתעלם מזכותם של בעלי הדין להביא טיעוניהם בנושא המחלוקת, ועל בית המשפט לבחון אם אכן ניתנה לבעלי הדין ההזדמנות לעשות כן.

24.
בכתב התביעה שכנגד (נספח ז' בהודעת הערעור שכנגד) שהגיש מר ידין בבית משפט קמא העמיד את תביעתו בגין נזקים שנגרמו לו עקב השקעות במושכר על סכום של 393,000 ש"ח, כמפורט בסוף כתב התביעה. כמו כן, בסע' 2 לתצהיר שאומת ביום 21/11/05, במסגרת התביעה שכנגד, פירט מר ידין את ההוצאות שנגרמו לו בגין שיפוץ החנות והתאמתה להפעלת סופרמרקט, וכן הוצאות נלוות של רכישת ציוד, פינוי המושכר, הרכבה ופירוק של מזגנים. תצהיר זה היה למוצג (נספח יט' בתיק המוצגים בערעור).


נתונים אלה היו בפני
בעלי הדין במסגרת הבאת הראיות. מעיון בפרוטוקול בית המשפט (ישיבה מיום 3/10/06), עולה כי מר ידין לא נחקר בנושא זה, וכמו כן לא עולה גרסה סותרת מן התצהירים שהוגשו מטעם מר מיקולינסקי.

בנסיבות אלה, אין מניעה כי הנושא יוכרע במסגרת הערעור, ובהסתמך על המפורט בתצהירו של מר ידין, שאומת כאמור ביום 21/11/05.

25.
על פי הפירוט המופיע בתצהיר, יש לקחת בחשבון את הסכומים הבאים:
השקעות שהושקעו בשיפוץ המושכר והתאמתו

- 80,866 ₪;
רכישת ציוד בקיזוז מכירה בשל הפינוי, כגון מקררים, מדפים וכו'
- 56,700
₪;
פינוי ואיחסון הציוד והסחורה
- 8,120
₪;
הרכב ופירוק מזגנים
- 9,360
₪

סה"כ
- 155,046 ₪

ולאחר הפחתת אשם תורם בשיעור של 50%, עומד סכום ההשבה על 77,523 ₪ נכון ליום 15/3/04 (מועד תחילה בפועל של תשלום דמי השכירות לאחר תקופת שיפוצים). משוערך להיום מגיע הסכום ל- 103,912 ₪ (במעוגל).

עיכוב בהחזרת המושכר - חובת הקטנת הנזק וזכות העיכבון
:
26.
אין חולק כי למרות הודעה על ביטול חוזה השכירות - הודעה כדין שניתנה לאחר שהתברר למר ידין ב-5/7/04 כי לא התקבל אישור לניהול סופרמרקט במושכר - לא הושבה החזקה במושכר לידי מר מיקולינסקי, עובר לאותו מועד אלא רק ב- 6/7/05.

השאלה היא מה הנפקות שיש ליתן לעיכוב האמור.


מבחינת אופן התנהלות בעלי הדין: ביום 5/7/04 שלח ב"כ מר ידין לב"כ מר מיקולינסקי הודעה על ביטול חוזה השכירות מיום 24/2/04, במסגרתה ביקש לתאם מועד להחזרת המפתחות של המושכר ולהשבת הכספים ששולמו על פי חוזה השכירות לרבות הסכומים שהופקדו וששימשו כבטוחה.

משהודיע ב"כ מר מיקולינסקי ביום 7/4/04 כי הוא דוחה את דרישתו של מר ידין להשבת כספים, סבר מר ידין כי עומדת לו זכות העיכבון, ובסופו של דבר הוחזר המושכר לידי מר מיקולינסקי במסגרת הליכי ההוצאה לפועל שננקטו רק ביום 6/7/05.

אין חולק אפוא, כי מר ידין שלח הודעת ביטול ביום 5/7/04, והשיב את המושכר לחזקת מר מיקולינסקי רק ביום 6/7/05. עוד אין חולק כי מר ידין עשה במושכר שימוש כמחסן, לאחר שידע שהמושכר אינו מתאים למטרת השכירות, ותוך שהוא ער כי התחייב לשלם דמי שכירות חודשיים בסך של 2,520$, בערכם השקלי, ותוך שהוא בוחר להחזיק במושכר ולמנוע ממר מיקולינסקי להשכיר המושכר לאחר.

על בסיס העובדות שפורטו לעיל טען מר ידין, כי עומדת לו זכות העיכבון. לעומתו טען מר מיקולינסקי כי מר ידין הפר את חובת הקטנת הנזק, באופן שלתקופה האמורה מנע ממנו את זכות הבעלים לעשות שימוש במושכר לרבות אפשרות להשכיר המושכר לאחר; מה עוד, שמר ידין עשה שימוש במושכר כמחסן, לאחר שידע שהמושכר אינו מתאים להשכרתו כסופרמרקט, ותוך שהוא מודע לדמי השכירות שעליו לשלם על פי חוזה השכירות.
השאלה היא איפוא, מה ההשלכות שיש לעיכוב האמור לאור הטענות האמורות, קרי; מבחינת חובת הקטנת הנזק מחד גיסא ומבחינת זכות העיכבון, ככל שהיא קיימת, מאידך גיסא.

שימוש בזכות העיכבון על-ידי מר ידין
:
27.
עיון בתיק מעלה כי לאחר שביקש מר ידין להביא לביטול החוזה וסירובו של מר מיקולינסקי לביטול, הורה מר ידין על ביטול שיקים דחויים שניתנו לצורך דמי שכירות וכן סירב להחזיר את החזקה במושכר לידי מר מיקולינסקי וזאת עד להכרזת בטלות ההסכם והשבת סכומים ששילם על חשבון חוזה השכירות ופיצוי בגין ההוצאות והנזקים שנגרמו לו לטענתו, עקב ביטול כדין של ההתקשרות.

בפעולה זו ביקש מר ידין לראות סעד עצמי, שעומד לזכותו מכוח זכות העיכבון.

28.
זכות העיכבון לא הוסדרה במסגרת הסדר חקיקתי אחד, אלא בדברי חקיקה שונים. בענייננו, מעבר להסדר הכללי המצוי בסעיף 11 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971 (להלן:חוק המיטלטלין) הקובע כללים בנוגע להפעלתה של הזכות, הרי שלעצם קיומה של הזכות יש להפנות למערכת דינים נוספת, שהוא המקור ליצירת עיכבון סטטוטורי.

בענייננו, מדובר בחוזה שכירות, ולכן ניתן היה לפנות לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, המפנה בסע' 23 לתקופות כלליות בשל הפרת חוזה. זכות העיכבון, הקשורה לדיני החוזים הכלליים מוצאת את ביטויה אפוא, בסע' 19 לחוק החוזים
(תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות).

סע' 19 לחוק התרופות מורה, כי מש"קיבל נפגע עקב חוזה נכס של המפר שעליו להחזירו, תהא לנפגע זכות עיכבון באותו נכס כדי תשלום הסכומים המגיעים לו מן המפר עקב ההפרה".

מהותו של עיכבון הוא הזכות לעכב נכס הנמצא בידי נושה כערובה לחיוב, עד שיסולק החיוב (נינה זלצמן עיכבון 17 (1998) (להלן: זלצמן/עיכבון), כן ראה ע"א 6492/00 שלדות מפעלי מתכת בע"מ נ' שחיבר, פ"ד נו(5) 925 (להלן: פס"ד מפעלי מתכת)).

מבחינת מהות הזכות, מאחר שזו מהווה סעד עצמי של נושה, תוך שהוא עצמו סבור כי הוא בעל זכות תקפה לעיכבון, וזאת טרם ניתנה החלטה שיפוטית שהכריעה במחלוקת בין הצדדים, נוטל למעשה הנושה סיכון שיהיה עליו לשאת בתוצאות הנזק שגרם לחייב. כך למשל, אם יתברר בדיעבד שלא עשה שימוש בזכות באמות מידה נדרשות ולא ריסן במידה הנדרשת את הכוח שבידו לממש את זכות העיכבון, באופן הפוגע בזכותו של בעל הנכס המעוכב יתר על המידה - גם כאשר עמדה לו הזכות לעיכבון (ראה פס"ד מפעל מתכת, שם, 935ו-936א).

יש גם שהשימוש בזכות העיכבון ייחשב כשימוש שלא בתום לב, כאשר הצד הנפגע שרואה עצמו כנושה, לא נתן לחייב המפר הודעה מפורט על שיעור החוב ואופן חישובו, במיוחד כאשר זה כולל גם פיצוי בשיעור לא קצוב ושעליו חלוקים בעלי הדין (ראה פס"ד מפעל מתכת, שם 936ג, ז).


בנסיבות העניין, לא ברור אם ההודעה שנשלחה על ידי מר ידין אכן יכולה למלא אחר התנאים הפורטים לעיל, מה עוד שעיכוב למשך שנה, אינו סביר ואינו מונע לפיכך חובת תשלום בגין החזקת הנכס באותה תקופה.

חובת הקטנת הנזק
:
29.
החלטה בדבר חיוב מר ידין לשאת בדמי השכירות, בגין התקופה האמורה (12 חודשים מ-5/7/04 ועד ל-6/7/05), עולה גם מחובת הקטנת הנזק המוטלת על מר ידין כנפגע עקב הפרת החוזה על ידי מר מיקולינסקי. חובה כזו גם עולה מעצם יישומה של זכות תום הלב במסגרת מימוש זכות העיכבון.

השימוש בזכות תום הלב מורה כי יש להביא לאיזון מתאים בין הצורך להגן על האינטרס של מר ידין כנושה באמצעים עיכוב המושכר תחת ידיו, לבין הצורך לצמצם ככל האפשר בזכות החזקה של מר מיקולינסקי כבעלים של הנכס, ולצמצם את נזקיו.


נזכיר עוד את סע' 14(א) לחוק התרופות הקובע, שהמפר אינו חייב בפיצויים בעד נזק שהנפגע יכול היה באמצעים סבירים למנוע או להקטין.

שימוש בנכס
:
30.
המאפיינים של זכות העיכבון הם המאפיין הפוססורי והמאפיין הבטוחתי. אין לבעל זכות עיכבון זכות להשתמש בנכס המעוכב או להפיק ממנו הנאה כלשהי (למעט פעולה הדרושה לשם שמירה על הנכס) ללא הסכמת הבעלים (זלצמן/עיכבון, בעמ' 271).


על פי העובדות והממצאים, אין חולק כי מר ידין החזיק במושכר גם לצורך שימוש בו כמחסן, נהנה מן השימוש האמור, ללא הסכמת הבעלים, תוך שהוא מודע לשיעור דמי השכירות שניתן להשיג מהנכס זה, על פי חוזה השכירות המוסכם עליו חתם.


ניתן לראות את מר ידין כמי שהפיק "חיסכון" לעצמו, שהרי בתקופה זו צריך היה לשכור מחסן אחר, ומצד שני מנע כאמור ממר מיקולינסקי כבעלים להשכירו לאחר, בשיעור דמי השכירות המוסכמים.

מכל הטעמים המפורטים לעיל, אין לאשר זכות העיכבון במקרה זה, ועל מר ידין לשאת בדמי השכירות על פי חוזה השכירות, לתקופה האמורה.

מכאן שלתקופה האמורה מיום 5/7/04 ועד ליום 6/7/05 על מר ידין לשלם למר מיקולינסקי סך של 30,240$ על-פי ערכם נכון ליום 6/7/05.
סה"כ נכון להיום עומד הסכום על 168,257 ₪ (במעוגל).
לעניין חיוב במיסי עירייה, קיימת קביעה של בית משפט קמא כי סכום חוב זה לא הוכח. אין בטענות שהועלו בערעור בנושא זה כדי לשנות את האמור. ממילא אין מקום לחייב מר ידין לשאת גם בסכום זה.






התוצאה
:
31.
אשר על כן אני מורה על דחיית הערעור שהוגש על-ידי מר מיקולינסקי על כל חלקיו.

הערעור שכנגד שהוגש על ידי מר ידין על ת"א (חי') 6071/04 והערעור שהוגש על-ידי מר ידין על ת"א (ת"א-יפו) 54594/05 מתקבלים, ולפיהם על מר מיקולינסקי לשלם למר ידין סך של 57,280 ₪, נכון למועד מתן פסק הדין בערעור.

כמו כן, ישלם מר מיקולינסקי למר ידין הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בגין כלל ההליכים בערעורים בסכום כולל של 20,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק.

הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.

הפיקדון שהופקד, אם הופקד, על ידי מר מיקולינסקי, יועבר לידי מר ידין, באמצעות בא-כוחו על חשבון ההוצאות שנפסקו בערעור.

הפיקדון שהופקד, אם הופקד, על ידי מר ידין, יושב לו, באמצעות בא-כוחו.

ניתן היום,
י"ח טבת תשס"ט, 14 ינואר 2009, בהעדר הצדדים.















עא בית משפט מחוזי 4720/07 בועז מיקולינסקי נ' יגאל ידין (פורסם ב-ֽ 14/01/2009)