פסקי דין על נציגות הבית המשותף רח' אבא חושי 20א' - חיפה | פסקי דין על עו"ד ישראל בכר – כונס נכסים

156/06 תיק     04/01/2007




תיק 156/06 נציגות הבית המשותף רח' אבא חושי 20א' - חיפה נ' עו"ד ישראל בכר – כונס נכסים




בפני
המפקחת על רישום מקרקעין, חיפה
המפקחת צפורה פיגנבוים

תיק תביעה מס': 156/06
בענין:
נציגות הבית המשותף
רח' אבא חושי 20א' - חיפה

באמצעות ישראל בריל

התובעת
נ ג ד
עו"ד ישראל בכר – כונס נכסים

ע"י ב"כ עוה"ד רן בן-נר

רח' מנחם בגין 7 – רמת גן
בית גיבור ספורט קומה 28
הנתבע
פ ס ק - ד י ן
1. נציגות הבית המשותף הגישה תביעה כספית נגד כונס נכסים שמונה לאחת מדירות הבית המשותף, בה היא דורשת מהכונס את תשלום חלקו בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף. כתב התביעה מייחס לנתבע חוב בסך 6,300 ₪. החישוב עליו מושתת כתב התביעה הוא תשלום של 200 ₪ לחודש החל מינואר 2005, שאז תפס הכונס חזקה בדירה, ועוד 2,500 ₪ כחלקו של הכונס בשער שהותקן לרכוש המשותף.
2. הבית המשותף הנדון הוא בן 6 דירות (בפועל יש 5 דירות שכן שתי דירות אוחדו, אך החיוב מבחינה משפטית הוא לפי 6 דירות). הדירה הנדונה היא בבעלות אמירי נוף ייזום ובניה בע"מ. על זכויות החברה מונה כונס נכסים, הוא הנתבע.
3. הנתבע הגיש בקשה לסילוק על הסף, זו נדונה והוכרעה בהחלטה מיום 20.09.06. לגוף התביעה טען הנתבע כי לראשונה נשלחה לזוכה בהליכי הכינוס, בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, דרישה לשלם את דמי הוועד 5 חודשים לאחר שמונה לשמש כונס הנכסים של הדירה ויש לראות בכך חוסר תום לב. כונס הנכסים בתשובה הכיר בחובתו לפרוע חוב שנוצר מיום שתפס חזקה בנכס על פי סדרי הנשיה בדין. מכל מקום, קופת הכינוס בשלב זה ריקה והנציגות תהיה זכאית לקבל את חלקה לכשהדירה תימכר וכאמור על פי סדרי הנשיה בדין. הנתבע גם דחה את דרישת ההשתתפות בהתקנת שער מאחר ולא היה שותף להחלטות אודות התקנתו.
4. מעדותו של חבר הנציגות בפני
י עלה כי:
(א) מאחר ומספר הדירות בבניין קטן, הוא מממן את ההוצאות השוטפות, ובסוף כל תקופה גובה מיתר בעלי הדירות החזרים.
(ב) מלבד הנתבע, בעל דירה נוסף מסרב לשלם בנימוק שדירתו אינה מושכרת ועומדת ריקה.
(ג) גבייה מראש נעשית רק לכיסוי תשלומים גבוהים כגון לחברת המעליות ולבודק המעליות.
(ד) אין אסיפות פורמליות, בעלי הדירות בתיאום בינם לבין עצמם מסכימים על הניהול.
(ה) השער הותקן לנוכח ריבוי פריצות לדירות הבית המשותף בשל מיקום המבנה המאפשר כניסה אליו לכל דיכפין.
(ו) לתיק התביעה הומצא צילום הרישומים שנעשים על ידי התובע ומדגימים את ההוצאות לאחזקת הרכוש המשותף לתקופה מינואר 2005 עד ספטמבר 2006.
5. בסיכומיו ביקש חבר הנציגות את הסעדים להם עתר בכתב התביעה. הנתבע ביקש לדחות את התביעה ככל שהיא מתייחסת לתקופה עובר לצו מינוי כונס נכסים. לתקופה שלאחר מכן, טען הנתבע כי הנושה המובטח, היינו הבנק, עדיף על פני הנציגות תוך שהוא מפנה לצו המינוי כקובע את מסגרת הסמכויות של הכונס. לדעת הכונס הכתובת לגביה היא הבעלים החייב. גם אם הטענה שהחוב רובץ על הנכס, הוא ייפרע מתוך כספי המימוש של הנכס לפי סדרי הנשיה הקבועים בדין, שאם לא כן, יעקוף החוב את סדרי הנשיה ויעדיף נושים בלתי מובטחים, מה שיגרום לפגיעה בעקרון השיוויון. לדעת הכונס תשלום דמי הוועד חורגים מהסמכויות שקובע צו המינוי. הנתבע הפנה לפסיקה לפיה דמי ניהול לא נכללו בדין קדימה. הכונס גוזר על דמי וועד הבית גזרה שווה. הנתבע גם מתח ביקורת על אופן התנהלות הבית ועל תהליך קבלת ההחלטות. גם סכום התביעה לא הוכח, הוא שרירותי ואינו אמין. בנוסף, בהעדר אסמכתאות כלשהן להוצאות לא מן הדין לפסוק סכומים לזכות התובע.
6. שקלתי את טענות הצדדים וכן עיינתי במסמכים שהוצגו בפני
י לרבות פסיקה של בית המשפט המחוזי בתל אביב.
7. מהבחינה המשפטית לדעתי דמי הוועד לתקופה מאז מונה לדירה הנדונה כונס נכסים הם בבחינת הוצאות הכינוס. בתור שכאלה, הן חלות על כונס הנכסים. קביעה זו עולה בקנה אחד עם רעיון דמי הוועד המשמשים, על פי סעיף 58 לחוק המקרקעין, לאחזקה נאותה של הרכוש המשותף. מדובר ברכוש המשותף בו יש גם לבעלי הדירה הנדונה חלק. מכח צו מינוי כונס הנכסים, נוהג הכונס בדירה הנדונה מנהג בעלים, ואין מובהקות מכך סמכויותיו למכור את הדירה. העברת הבעלות בה היא זכות השמורה רק לבעלים של דירה. אכן אין המדובר בבעלות מכח עסקה מרצון, אלא "בעלות" בתוקף חובותיו למלא אחר צו המינוי.
8. צו המינוי הורה לכונס הנכסים "לנקוט בכל הצעדים הדרושים למכירת הנכס ו/או למימושו..." (ציטוט מצו המינוי). לשם מכירת הנכס, הוסמך הכונס, כך על פי סעיף 7 לצו, להזמין שומה עדכנית של שמאי מקרקעין בדבר ערכו של הנכס שניתן עליו צו הכינוס. ערכו של הנכס מכיל בתוכו גם את ערכו של הרכוש המשותף השייך לאותו נכס. למותר לציין כי ערכו של הרכוש המשותף נגזר מרמת התחזוקה שלו. תחזוקה זו – חובה על כל בעלי הדירות לשאת בה, ובכלל זאת מי שנוהג בדירה מינהל בעלים, הלא הוא הכונס.
9. לשם המחשה: אילו אירע פיצוץ צנרת בדירת הכינוס, או ארעה פריצה לתוכה, אין לי ספק שהכונס היה חייב לממן הן את תיקון הצנרת והן אמצעי הגנה מפני פריצה. הכל לשם שמירה על הנכס כמצוות הצו. דמי הוועד נועדו לאותה מטרה ככל שמתייחסת לרכוש המשותף.
10. הנדון בפסק הדין של כב' השופטת אלשייך אליו הופניתי על ידי הכונס, אינו דומה לראיה. אמנם שם קבעה כב' השופטת אלשייך כי דמי הניהול, שרעיונית מקבילים לדמי וועד בית, לתקופה שלאחר מתן צו הכינוס, אינם חוב בדין קדימה. אולם הדברים היו אמורים לגבי חובותיה של שוכרת אשר נכנסה להליכי כינוס; כונס הנכסים נכנס לנעלי השוכרת שעל פי החוק לא היא שחייבת בתשלום הוצאות האחזקה. בענייננו מדובר בבעלים של דירה, וכונס הנכסים נכנס בנעלי הבעלים. סעיף 58 לחוק המקרקעין, מטיל חובת תשלום דמי וועד בית על בעלים, זה הנימוק מכוחו נכון להטיל גם במקרה שנדון בפני
י את חובת תשלום דמי הוועד על הכונס.
11. אשר לסכום החוב:
(א) הראיות שהוצגו לי על ידי הנציגות הן ראיות קלושות ומבולבלות, רשומות בפיזור ולא בשיטתיות וקשה לקבוע לפיהן ממצא.
(ב) דמי וועד על פי הדין צריכים להיות משולמים בתחילת החודש מראש, עבור החודש השוטף. לכן רישום תקין צריך להדגים גביה שוטפת אחת לחודש מכל בעלי הדירות, ובנפרד – פירוט התשלומים לגורמים השונים לצורך אחזקה.
(ג) החובה של הכונס אינה נופלת מחובתם של בעלי הדירות האחרים אולם גם לא עולה עליהם בסכום.
(ד) על פי רישומים שהוצגו בפני
י וכן על פי עדותו של חבר הנציגות, אין לי ספק שלא הייתה גביה חודשית שיטתית כפי שנטען בסעיף 8 לכתב התביעה. השיטה הייתה: מימון ביניים על ידי בעל דירה אחד, והשבה של בעלי הדירות האחרים כשיעור חלקם לאחר מכן. לכן, דליתי מתוך המסמכים שהוצגו בפני
י את הרישומים לגבי הוצאות. אלה עומדים לתקופה מינואר 2005 עד ספטמבר 2006 על סך של 9,895 ₪. מאחר ובבניין 6 דירות, אזי חלקו היחסי של הנתבע בסכום האמור הוא 1,650 ₪.
12. לא ראיתי לזכות את הנציגות בתשלום עבור התקנת שער חשמלי: זה הותקן מבלי שהכונס שותף להחלטה ומתוך רצון של המחליטים למנוע פריצות לדירותיהם שלהם. לא הוכח לי ולא השתכנעתי כי בסביבת הבית המשותף חלה הידרדרות ביטחונית בחמש השנים מאז נבנה הבית עד כדי זיהוי ההוצאה כהוצאה לאחזקת הרכוש המשותף. הוצאה זו היא מהסוג אליו התייחס סעיף 12 ב' לתקנון המצוי. בהעדר הסכמה של בעל דירה, לא ניתן לכפות עליו את ההוצאה. יחד עם זאת, תחול עליו חובת השתתפות באחזקת אותו מתקן, שכבר מותקן, אם יקום צורך לכך.
13. גם העובדה שבעל דירה נוסף (משפח' סייג) אינו משלם דמי וועד אין בה כדי להקנות לכונס פטור כלשהו. עומדת לכונס, כמו גם ליתר בעלי הדירות, אך הזכות לדרוש שתוגש תביעה גם נגד בעל דירה זה.
14. אני מקבלת איפוא באופן חלקי את התביעה ומחייבת את הנתבע, כונס הנכסים, לשלם לנציגות 1,650 ₪ וכן הוצאות משפט בסך של 500 ₪.
15. סכום שלא ישולם בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (11.7.06) ועד התשלום המלא בפועל.
16. חיוב הנתבע בסכומים לתקופה שלאחר הגשת כתב התביעה, מסתמך על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בע"א 1133/03 תק-מח 3196(2) 2004.
ניתן בהעדר הצדדים ביום יד' בטבת תשס"ז, (04.01.07).

העתקים יישלחו לצדדים.
צפורה פיגנבוים

מפקחת על רישום מקרקעין
??

??

??

??
2








תיק המפקח על רישום המקרקעין 156/06 נציגות הבית המשותף רח' אבא חושי 20א' - חיפה נ' עו"ד ישראל בכר – כונס נכסים (פורסם ב-ֽ 04/01/2007)