פסקי דין על אייל אברהם | פסקי דין על אלמקייס יעקב | פסקי דין על ועד דיירי הבית מרחוב ריינס 4-2 בירושלים | פסקי דין על מיכאל ברוייר | פסקי דין על שמואל גוטמן ואח' |

5176/05 א     29/01/2009




א 5176/05 אייל אברהם, אלמקייס יעקב נ' ועד דיירי הבית מרחוב ריינס 4-2 בירושלים, מיכאל ברוייר, שמואל גוטמן ואח'




בעניין:


1
בתי המשפט



בית משפט השלום ירושלים
א
005176/05


לפני:
כב' השופט יצחק שמעוני
, ס. נשיא


29/01/2009





1. אייל אברהם

2. אלמקייס יעקב
בעניין:
התובעים
אופיר עוזרי ואח'
ע"י ב"כ עו"ד



נגד




1. ועד דיירי הבית מרחוב ריינס 4-2 בירושלים

2. מיכאל ברוייר
3. שמואל גוטמן
4. דבורה זילבר
5. יהודית גולדשמיד בראון
6. מרים וישראל שפיצר
7. מרים שפיר
8. מרים ברילנט
9. צביה עתיק
10. צבי ברזל
11. יסכה טוקר
12. לאה איילון

הנתבעים
צבי שילה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד






פסק דין

כללי
1.
לפני תביעה לפיצויים בסך 334,735 ש"ח בגין הפרת הסכם מיום 19.11.01.
התובע 1 הינו בעל הזכויות בדירה הנמצאת ברח' ריינס 2 בירושלים, הידועה כחלקת משנה 67/1 בגוש 30138 (להלן: "הדירה").
התובע 2 הינו אחיו של התובע 1, אשר מטפל עבורו בכל הקשור לדירה.
הנתבעים הינם נציגות הבית המשותף וכן
בעלי דירות בבית בו מצויה הדירה.
מדובר בתביעה שניה המתנהלת בין אותם הצדדים, כאשר בתביעה הקודמת תבע ועד דיירי הבית את התובעים להשבת המצב לקדמותו ברכוש המשותף,
לאחר שהתובעים פלשו אליו (ת.א. 13467/01).
בפסק הדין באותו הליך, נקבע כי התובעים שלפנינו
ישיבו את המצב לקדמותו ברכוש המשותף.
הערעור שהגישו התובעים לבית המשפט המחוזי נדחה (ע"א 9658/06 אברהם אייל ואלמקייס יעקב
נ' ועד דיירי הבית מרחוב הרב ריינס 2-4 ירושלים, הרכב השופטים צבי סגל, יוסף שפירא ויורם נועם,מיום 1.5.07).
עניינה של התביעה שלפני בהסכם אליו הגיעו הצדדים במסגרת ת.א 13467/01.
על פי אותו הסכם היה על הנתבעים לתקן את
הנזקים שגרמו לדירת התובעים, כאשר ביצעו עבודות שונות בבית המשותף, בהתאם לחוות דעת המומחה שמונה על ידי בית המשפט. הסכם זה קיבל תוקף של החלטה באותו הליך (הסכם מיום 19.11.2001, נספח ב' לתצהיר התובע, להלן: "ההסכם").
לטענת התובעים, הנתבעים אחרו בביצוע המוטל עליהם על פי ההסכם ואף לא ביצעו את כל העבודות שהיה עליהם לבצע על פיו. לפיכך, הגישו התובעים תביעה זו לתשלום פיצוי עבור ימי האיחור בביצוע וכן עבור יתר העבודות שלא בוצעו על ידי הנתבעים, ואשר בוצעו על ידי התובעים.

מנגד, טענו הנתבעים כי יש לדחות את התביעה מחוסר יריבות שכן התובע 2 אינו בעל הדירה ואילו התובע 1 לא העיד ולא הופיע בפני
בית המשפט. כמו-כן נטען כי לא הוכח נזק אישי על ידי התובעים, אשר תבעו פיצוים כפולים, ולפיכך, יש לדחות את התביעה.

טענות התובעים
2.
לטענת התובעים, בשנת 2000, לאחר שנים רבות בהן התובע 1 לא התגורר בדירה בשל סכסוך גירושין ממושך והלם קרב ממנו סבל, הגיע התובע 2 לבדוק את מצב הדירה.
באותה עת, מצא כי הנתבעים פרצו לדירה, ביצעו בה חפירות לצורך החלפת צנרת אינסטלציה בבניין, פירקו את השירותים והותירו בדירה הרס וחורבן. כמו-כן נגרמו לדירה נזקים כתוצאה מנזילות מים שפגעו במטבח, בקירות ובתקרה.
לטענתם, הנתבעים לא נענו לבקשת התובע לתקן את הדירה.
ביום 19.11.01, לאחר שהנתבעים הגישו כנגד התובעים את התביעה בת.א. 13467/01, נחתם הסכם בין הצדדים, על פיו התחייבו הנתבעים לבצע את העבודות לתיקון הדירה בהתאם לחוות דעת המומחה שימונה על ידי בית המשפט וזאת תוך 30 יום מיום קבלת חוות דעתו.
המהנדס שמחה אלפרדו פלדמן מונה כמומחה (להלן: "המומחה").
ביום 10.6.02 נתן המומחה מטעם בית המשפט את חוות דעתו ובה רשימת התיקונים שעל הנתבעים לבצע(נספח ב' לכתב התביעה).
הנתבעים הגישו בקשה לעיכוב ביצוע העבודות ואולם ביום 28.7.02 ניתנה החלטה על ידי ביהמ"ש לפיה נדחתה הבקשה לעיכוב ביצוע העבודות (נספח ג' לכתב התביעה).
לטענת התובעים, למרות ההחלטה שלא לעכב את ביצוע העבודות, לא ביצעו הנתבעים כל עבודה בדירה עד ליום 15.9.03, כשנה וחודשיים לאחר ההחלטה הנ"ל.
ביום 17.8.03, לאחר שהתובעים הגישו בקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט, שכן הנתבעים לא ביצעו את המוטל עליהם על-פי החלטת בית המשפט, ניתנה החלטה נוספת
המורה לנתבעים לבצע את העבודות כפי שפורטו בחוות דעת המומחה תוך 35 ימי עבודה.
לטענת התובעים, הנתבעים החלו בביצוע העבודות בשיהוי קיצוני ללא כל סיבה, על-אף שהיו מונחות בפני
הם הצעות קבלנים לביצוען. רק כעבור שנתיים וחצי מההחלטה, שכרו קבלן לביצוע העבודות.
לבסוף, הושלם ביצוע העבודות ביום 15.2.04, וזאת על-ידי התובעים.
עוד חזרו התובעים על טענתם שנדונה בת.א 13467/01, כי מאז 85' לא בוצעו פלישות לרכוש המשותף, והצביעו על סתירות בעדויות הנתבעים לעניין זה.
התובעים הוסיפו וטענו כי הנתבעים לא הביאו עדים חשובים להוכחת טענותיהם, כפי שלא הביאו תעודת עובד ציבור במועד להוכחת טענתם כי העיכוב בביצוע העבודות נבע מסגר בשטחים.
טענה נוספת שעברה כחוט השני בסיכומי התובעים היא, כי גם אם פגעו התובעים ברכוש המשותף, הרי שהפגיעה ברכוש הפרטי של התובע 1 חמורה יותר. לשיטתם, כל הנזקים שנגרמו לדירה היו תוצאה ישירה של פריצת הנתבע 1 לדירה ועבודות שביצע.
לבסוף, ביקשו התובעים לחייב את הנתבעים בתשלום פיצויים עבור הפרת ההסכם. זאת, עבור 577 ימי איחור בהתאם לסך של 100 דולר ליום, היינו סך של 57,700 דולר, השווה לסך של 256,014 ש"ח, נכון ליום ביצוע סיום התיקונים בדירה, ובנוסף ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה.
כמו-כן, ביקשו התובעים לחייב את הנתבעים בעלות התיקונים שביצעו בעצמם, בהתאם לקביעת בית המשפט מיום 31.3.03 בסך 30,080 ש"ח.


טענות הנתבעים
3.
תחילה טענו הנתבעים כי התובע 1, שהוא בעל הזכויות בדירה, לא העיד ולא הופיע בפני
בית המשפט ולו פעם אחת. מאידך, התובע 2 אינו בעל זכויות בדירה. הנתבעים הפנו להלכה לפיה אי-הבאת עד רלוונטי פוגעת בגרסתו של הצד שנמנע מהבאתו, ולפיכך מבקשים הם לדחות את התביעה.
אשר לפסיקת פיצויים, טענו הנתבעים כי על-פי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים(תרופות)") הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו, וחובה עליו למנוע או להקטין את נזקו. לשיטת הנתבעים, התובעים לא הוכיחו הפרה של ההסכם ולא הוכיחו כי נגרם להם נזק כלשהו על-ידי הנתבעים המזכה אותם בפיצויים. הנזק היחיד עליו העיד התובע מס' 2, הוא השתתפותו בדיונים המשפטיים.
ביחס לתשלום עבור העבודות שבוצעו על-ידי התובעים, טענו הנתבעים כי התובעים לא הוכיחו ששילמו סכום זה עבור התיקונים. לטענתם, התובעים מסתמכים על הצעת מחיר שהועברה להם על-ידי הנתבעים, אולם החברה שנתנה את הצעת המחיר לא ביצעה את העבודות ולא קיבלה כל סכום מהתובעים. כך העיד התובע
2 בעדותו, כי עדיין לא שילם עבור העבודות.
עוד טענו הנתבעים כי במחלוקת קיים מעשה בית דין, שכן ניתן זה מכבר

פסק דין
בת.א 13467/01, שם נקבע, בין היתר, שהתובעים השתלטו שלא כדין על הרכוש המשותף. מדובר ב

פסק דין
שהערעור עליו נדחה בבית המשפט המחוזי ולפיכך, הוא

פסק דין
חלוט המחייב את הצדדים.
לשיטתם, קיים בענייננו השתק עילה והשתק פלוגתא, ולפיכך התובעים מושתקים עתה מלהתדיין מחדש במשפט זה. התובעים היו צד להליך הקודם ובמסגרתו היה עליהם להעלות את כל טענותיהם, לרבות אי קיום החיובים על ידי הנתבעים.
לחילופין, טענו הנתבעים שהמועדים הקובעים לסיום ביצוע התיקונים בדירה, הם אלה שנקבעו בהסכם מיום 17.8.03, שכן זהו ההסכם המאוחר לו ניתן תוקף של החלטה ועל כן, התובעים לא יכולים לתבוע בגין מועדים קודמים.
הנתבעים ביקשו לדחות את התביעה בשל חוסר תום לב בתביעה לפיצויים כפולים שלא כדין. לטענתם, על פי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), על הנפגע לבחור באיזה מסלול של פיצויים הוא מבקש- פיצויים מוסכמים או פיצויים בגין הנזק שהוכח, אך לא לתבוע את שניהם בו זמנית, כפי שעשו התובעים.
לחילופין נטען, כי על פי פסיקת בית המשפט העליון לא ניתן לפסוק פיצויים מוסכמים עבור איחור בלתי מוגבל בביצוע החיוב, ולפיכך אין לחייבם עבור הימים הרבים שעבורם תבעו ההתובעים פיצוי.
לטענתם, את התקופה שבגינה זכאים התובעים לפיצוי יש לחשב על פי פסיקת בית המשפט העליון, החל במועד שבו היה על הנתבעים להשלים את ביצוע העבודה, ועד המועד שבו היתה העבודה יכולה להסתיים באופן סביר לאחר הפסקת העבודה על ידי הנתבעים. או לחילופין, המועד שבו נכחו התובעים לדעת כי אין בדעת הנתבעים להמשיך בביצוע העבודה. בהתאם לכך, הרי שמדובר בתקופה של 30 ימים לכל היותר.
מאידך תביעת הפיצוי עבור 577 ימים, בהשוואה ל-30 ימים בלבד מהווה הגזמה ושימוש לרעה בהליכי משפט.
על כן לשיטתם, כל שהתובעים יכלו לתבוע, לו כל טענותיהם היו נכונות, הוא סכום של 13,311 ש"ח לפי אותו חישוב של 100$ ליום, אבל עבור 30 ימים בלבד.
דיון והכרעה
4.
מטעם התובעים העיד התובע 2 מר יעקב אלמקייס.
מטעם הנתבעים העידה הנתבעת הגב' יסכה טוקר וכן מר יצחק טוקר.
לאחר עיון בכתבי הטענות, שמיעת העדים הנ"ל, ולאחר עיון בתצהירים, במסמכים ובסיכומים בכתב שהגישו הצדדים, שוכנעתי כי יש לקבל את התביעה בחלקה.

טענת חוסר יריבות
5.
הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה על הסף מאחר שהתובע 1, בעל
הדירה לא היה פעיל בניהולה ואילו התובע 2 אינו בעל הזכויות בדירה.
אין בידי לקבל טענה זו.
התובע 1 הגיש בעצמו את כתב התביעה וייפה את כוחו של עוה"ד אופיר עוזרי לשם כך.
אמנם התובע 1 לא מסר עדותו והטענות כי לא העיד מפאת מצבו הבריאותי לא נתמכו בראיות, ואולם אין בעובדה זו כדי לדחות את התביעה בהעדר יריבות.
העובדה שהתובע 1 לא העיד היא בעלת משקל לצורך הערכת הראיות, בהתאם להלכה שחזקה על בעל דין שנמנע מהבאת עדות רלוונטית, כי לו היה מביאה, היתה זו פועלת לרעתו (ראה למשל ע"א 465/88 הבנק למימון וסחר בע"מ נ' סלימה מתיתיהו ואח'
, פ"ד מה(4)651). אולם, אין באי מתן עדותו של התובע 1 כדי לדחות את התביעה כליל.
התובע 2 מצוי בפרטי התביעה. הוא המטפל בדירה עבור אחיו ובשל כך, מסר עדותו .
יתרה מכך, כאשר בעבר ביקשו הנתבעים לסלק את הפלישה מהרכוש המשותף ולגבות מיסי וועד בית, הגישו תביעתם כנגד התובע 2 ומכאן, שגם הם רואים בו בעל סמכות ועניין בכל הנוגע לדירה ומשכך, נדחית הטענה בדבר העדר יריבות.

מעשה בית דין
6.
בפסיקה עניפה נקבע הכלל של מעשה בית דין, שמטרתו למנוע התדיינות חוזרת ונשנית ביחס לאותו עניין ועל מנת לשמור על העיקרון של סופיות הדיון. כך נפסק בעניינו של עו"ד דן כוכבי:

"כלל משפטי עתיק מלמדנו, כי תקנת הציבור מחייבת, כי סכסוכים משפטיים צריכים להסתיים
interest reipublicae ut sit finis litium)
). תפיסה זו משתלבת בעיקרון סופיות הדיון שמטרתו לשים קץ להליך השיפוטי ולחסוך בזמן ובהוצאות למערכת המשפטית ומצד שני להפחית ככל האפשר מעוצמת העוול שנגרם לצד השני, שמוצא את עצמו נגרר במשך זמן רב לבתי המשפט ומכלה אגב כך את זמנו, מרצו והונו"
(ר' ברע"א 1984/05 עו"ד דן כוכבי נ' חננאל עדני , פורסם באתר נבו).

הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה בשל מעשה בית דין, שכן את טענות התובעים ביחס להסכם שנכרת במסגרת ת.א. 13467/01, היה עליהם לטעון במסגרת אותו הליך ולא להעלותם באופן נפרד בתיק זה ובשלב מאוחר יותר, בשל מעשה בית דין.
לשיטתם, פסק הדין שניתן בהליך הנ"ל הוא

פסק דין
חלוט לאחר שערעור שהוגש עליו לבית המשפט המחוזי נדחה, ואין לשוב ולהיזקק לטענות ולסוגיות שמעלים עתה התובעים במסגרת תביעה חדשה.
איני מוצא לנכון לקבל טענה זו.
אמנם תביעה זו, כמו גם התביעה בת.א. 13467/01, מתנהלת בין אותם צדדים ותחילתה במחלוקת המתייחסת לשימוש ברכוש המשותף שנעשה על ידי התובע 1. ואולם, תביעה זו נוגעת לעילת תביעה אחרת.
בת.א 13467/01 הגישו הנתבעים דנן תביעה כנגד התובעים בגין השתלטות התובע 1 על הרכוש המשותף שבקומת הקרקע שבבניין וכן עבור תשלום מסי וועד בית. התביעה שלפנינו מתייחסת לאי קיום או קיום באיחור של הסכם שנכרת במסגרת ת.א. 13467/01.
אין מדובר באותה מחלוקת או בשאלה עובדתית אשר הוכרעה בתביעה קודמת במפורש או מכללא. מאחר שעילת התביעה שלפני אינה זהה לתביעה הקודמת, הרי שאין התובעים מושתקים מלטעון את טענותיהם.
יתירה מכך, בסמוך להגשת תביעה זו, הגישו הנתבעים בקשה לסילוק התביעה על הסף בשל קיומו של הליך תלוי ועומד בת.א. 13467/01, אולם בקשה זו נדחתה ושם נקבע:
"סבורני כי העניינים הנדונים בשני התיקים, הגם שמדובר באותו בית משותף, אינם תלויים זה בזה, שכן אין מדובר באותה עילה ותוצאת פסק הדין בתיק הראשון אינה משליכה באופן ישיר על התנהלות התיק השני"
(החלטה מיום 15.5.06 בבש"א 2915/06).

האם בוצעו העבודות על פי ההסכם במועדן והאם זכאים התובעים לפיצויים?

7.
בהסכם נקבע שבית המשפט ימנה מומחה אשר יקבע מהן העבודות שעל התובע (הנתבעים כאן) לבצע על מנת להשיב את המצב לקדמותו בדירה.

בסעיף 2(ז) להסכם נקבע כי על הנתבעים לבצע את העבודות בהתאם לחוות דעת המומחה בתוך 30 יום מיום קבלת חוות הדעת.
סעיף 7 להסכם קבע: "מוסכם כי איחור במילוי התחייבותיו של צד כלשהו לא תעלה על 7 ימים לא תחשב הפרה של הסכם זה, איחור של למעלה מ-7 ימים יהווה הפרה של הסכם זה ותזכה את הצד השני בפיצוי מוסכם ומוערך מראש של 100$ לכל יום איחור".
סעיף 10 להסכם קבע : "למען הסר ספק מובהר בזאת כי באם לא יושלם ביצוע העבודות כאמור בס' ח' לעיל, אזי יהיו רשאים הנתבעים לבצע את העבודות בעצמם ו/או על ידי קבלן מטעמם וזאת על חשבון התובע או דיירי הבניין".
ביום 10.6.02 הגיש המומחה את חוות דעתו ובה פירוט העבודות שעל הנתבעים היה לבצע על מנת להשיב את המצב בדירה לקדמותו.
ביום 4.7.02 הגישו הנתבעים בקשה לעיכוב ביצוע העבודות על ידם, אולם ביום 28.7.02 ניתנה החלטה לפיה העבודות לא יעוכבו. על אף החלטה זו, הנתבעים לא ביצעו את העבודות.
ביום 31.3.03 במסגרת ת.א 13467/01 נחקר המומחה על חוות דעתו ובסיום אותו דיון ניתנה החלטה לפיה על הנתבעים לבצע את כל התיקונים שאינם שנויים במחלוקת בחוות דעתו של המומחה, תוך 45 יום (החלטה מיום 31.3.03).
בדיון נוסף שהתקיים ביום 22.5.03 נקבע כי אם הנתבעים לא יבצעו את העבודות כאמור בהחלטה מיום 31.3.03 תוך 30 ימים, יהיו הנתבעים רשאים להגיש בקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט.
ואכן, לאחר שהנתבעים לא ביצעו את העבודות, הוגשה בקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט וביום 17.8.03 הגיעו הצדדים להסכמה, אשר קיבלה גם היא תוקף של החלטה ובה הוסכם:
"המשיב יתקשר עם ב.א. יעקב בניה ושיפוצים-בן הרוש יעקב(להלן: הקבלן) בהסכם בהתאם להצעת המחיר אותה נתן הקבלן. למען הסר ספק מובהר כי הקבלן יבצע את כל העבודות המפורטות בחוות דעתו של המהנדס שמחה אלפרדו פלדמן(להלן: המהנדס) מיום 10.6.02 בלא יוצא מן הכלל.
2. משך ביצוע העבודות לא יעלה על 27 ימי עבודה החל מהיום, לעניין זה יום עבודה הינו כל יום שאינו שישי או שבת.
...
4. למען הסר ספק אין זה כדי לפגוע בטענות מי מהצדדים ביחס להסכמות קודמות בינהם ו/או ביחס לסנקציות ו/או לסעדים להם זכאי כל אחד מהצדדים על פי הסכמים אלו וע"י התביעה..."

בפועל הסתיימו העבודות
ביום 15.2.04, כאשר התובעים ביצעו רק את עבודות הריצוף וכל הקשור בעבודות שמתחתיו ואילו יתר העבודות בוצעו על ידי התובעים.
אין חולק כי העבודות הסתיימו במועד זה וכי לא בוצעו במלואן, כפי שהעידה הגב' טוקר, מטעם הנתבעים:
"ש. אתם ביצעתם את כל העבודות לפי חוות הדעת של המומחה?
ת. אני לא יודעת
ש.אתם התקנתם מטבח בדירה
ת. לא
ש. מערכת חשמל התקנתם בדירה.
ת. לא
ש.צבעתם את הדירה.
ת. לא
ש. אני אומר לך שכל מה שעשיתם זה בניית הרצפה, הריצוף למעט החלק בו היה המטבח
ת נכון
ש.חוץ מזה לא עשיתם כלום.
ת. נכון"
(עמ' 16 לפרוט' מיום 14.4.05, בת.א. 13467/01)

אין בידי לקבל את טענת הנתבעים לפיה ההסכם מיום 17.8.03, בו נקבעו
מועדים חדשים לביצוע עבודות, הוא ההסכם הקובע ולכן, אין התובעים זכאים לפיצויים הנטענים על ידם. הרי ברור שבהסכם מיום 17.8.03 הוסכם
כי אין באמור בו כדי לפגוע בטענות מי מהצדדים ביחס להסכמות קודמות ביניהם ו/או ביחס לסנקציות ו/או סעדים להם זכאי כל אחד מהצדדים (ר' סעיף 4 לעיל). מכאן, שבעת כריתת ההסכם, ביקשו הצדדים לשמור על הסעדים להם היו זכאים על פי ההסכם הקודם, ואין בהסכם השני כדי לפגוע בהם.
קביעה כי הסכם זה מבטל את זכות התובעים לפיצויים מוסכמים מנוגדת ללשונו המפורשת של ההסכם מיום 17.8.03.
מסיבה זו אין לקבל גם את טענת הנתבעים ביחס לסגר, הגם שטענה זו לא נטענה בכתב ההגנה ולפיכך מהווה הרחבת חזית.
עוד אין בידי לקבל את טענת הנתבעים לפיה התובע 2
איים על קבלנים שבאו לבצע עבודות בדירה ובכך עיכב את ביצוען, שכן הנתבעים לא הביאו ראיות להוכחת טענה זו.
אכיפת ההסכם ומתן פיצויים על פיו
8.
סעיף 3(4) לחוק החוזים(תרופות) דן בזכות לאכיפת החוזה וקובע:
"הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:

(4) אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין".
הכלל בדיני החוזים הינו כי צד לחוזה תקף אשר נפגע מהפרתו זכאי לאכיפת החוזה. ואולם, סעיף 3(4) לחוק החוזים(תרופות), קובע כי בנסיבות מיוחדות, רשאי בית המשפט להימנע מלהורות על אכיפת החוזה.
בית המשפט, בעשותו שימוש בסעיף זה, יבחן במבחן הצדק את נסיבות העניין, ובגדר מבחן זה ישקול את התנהגות הצדדים, את האינטרסים שלהם ואת התוצאות הצפויות לכל אחד מהם, במקרה שייאכף החוזה ובמקרה שלא ייאכף (ר' ספרה של המלומדת פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים, דין הוצאה לאור בע"מ, מהדורת תש"ן, 1990, בעמ' 537).
במסגרת מבחן הצדק שוקל בית המשפט את נסיבות ההסכם והפרתו, כפי
שסיכמה
המלומדת פרופ' ג' שלו:
"מבחן הצדק הוא איפוא מבחן שיש ליישם לנסיבות המיוחדות של המקרה הנדון. נסיבות המקרה כוללות הן את הנסיבות שהיו קיימות בעת כריתת החוזה, הן את הנסיבות שנוצרו לאחר מכן, עד לדיון בבית המשפט. בין הנסיבות שיש לשקול בגדר שיקולי הצדק נכלל גם גורם הזמן"
(ג' שלו , שם , בעמ' 537).
כך נקבע גם בפסיקת בית המשפט העליון בע"א 509/83 דוד נ' יאסין, פ"ד מא(4),651, 660:
"אשר ל'נסיבות העניין', נראה שיש מקום להתחשב לא רק בנסיבות שהיו קיימות בעת כריתת החוזה, אלא גם באלה שנוצרו לאחר מכן, אם לפני הפרת החוזה ואם לאחריה. לשון החוק סתומה בנקודה זו
..." (דברי המלומד פרופ' א' ידין בחיבורו "חוק החוזים(תרופות בשל בפרת חוזב), תשל"א-1970, פירוש לחוק החוזים(המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, ג' טדסקי עורך, כפי שצוטטו בהסכמה על ידי כב' השופט חלימה בע"א 509/83 הנ"ל).

פרופ' ג' שלו ציינה בספרה כי הנסיבות והתנהגות צדדים נבחנות לצורך סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות) באמת מידה של תום הלב:
"מבחן הצדק הטבוע בסעיף 3(4) איננו מבחן אטום- הרמטי. נוסף עליו ניתן לבחון את התנהגות הצדדים לחוזה גם באספקלריה של תום-לב. שני המבחנים הם מבחנים חיצוניים, המוטלים על יחסי הצדדים על ידי בית המשפט"
(ר' ג' שלו, שם בעמ' 538).
מן הדין ליתן את הדעת גם לסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות), אשר קובע:
"הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהייה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".
הפסיקה הדנה בסעיף זה קובעת כי מטרת הפיצויים הינה השבת המצב לקדמותו, והמשמעות היא כי יש להעמיד את הנפגע, במונחים כספיים, באותו מצב שהיה נתון בו אילו היה החוזה מקויים (ר' ע"א 2371/01 אינשטיין נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(5)787, בעמ' 792 ).
9.
לעניננו- סעיף 58 לחוק המקרקעין בפרק הדן בבתים משותפים, כבמקרה דנן,
קובע כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף:
"

בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות"


מכאן שבעלי הדירות חייבים בתשלומים הדרושים לשם החזקת הבית המשותף, כלשון הסעיף ולא בתשלומים כגון אלה אשר נקבעו בהסכם, שהרי לא מדובר בהוצאות הדרושות להחזקתו וניהולו של הרכוש המשותף ובודאי לא להבטחת שירותים כלשהם.

10.
בבואי לבחון את נסיבות העניין, נסיבות הפרת ההסכם ואי העמידה במועדים שנקבעו בו, שוכנעתי כי אין לאכוף את ההסכם באופן מלא, שכן אכיפתו תהא בלתי צודקת בנסיבות אלה.
שוכנעתי מעל לכל ספק, כי ההסכם מלכתחילה לא בא לעולם על מנת להעשיר את התובעים וכל מטרתו לחייב את הנתבעים בביצוע העבודות במועד שנקבע, כשסנקציה כספית בצידו של החיוב. כמו-כן לא היתה כל כוונה מטעם נציגות הבית להטיל על כל בעלי הדירות נטל כספי כה כבד, כפי שנתבע בתובענה זו.
בנוסף, בעת כריתת ההסכם, לא סביר היה שהנזקים הצפויים מהפרתו, יגיעו למימדים כה מוגזמים. מדובר בסכום גבוה, לכל הדיעות, בעוד שהתובעים לא הוכיחו הלכה למעשה כל נזק, וקשה להתרשם כי נזק שכזה אכן נגרם.
נראה בעיני כי לא נגרם לתובעים נזק כלשהו מאי קיום ההסכם; התובע 1 כלל לא התייצב לדיוני בית המשפט ולפיכך לא ידוע לנו האם נגרם לו נזק ואילו התובע 2 מסר כי הפסדו היחיד היה הצורך לנהל את ההליך המשפטי.
בנוסף, ולא פחות חשוב, הדירה נשוא הדיון היתה מוזנחת וריקה במשך שנים רבות ולא נעשה בה שימוש על ידי התובעים. היא לא היתה ראויה למגורים ולא ניתן היה להשכירה לאחרים. מכאן שבפועל לא נגרם לתובעים נזק ממשי.
מאידך, לו יחוייבו הנתבעים במלוא הסכום הכרוך באכיפה מלאה של ההסכם, הפגיעה בהם תהא קשה ביותר.
הנתבעים פעלו לביצוע ההסכם, תוך שהם מנהלים הליך משפטי נפרד כנגד התובעים כאן, וקשיים שונים אובייקטיבים ניצבו בפני
הם בבואם לקיים את ההסכם.
התובעים ראו כי הנתבעים מתמהמהים בקיום ההסכם, אך לא פעלו להקטין את הנזק והמתינו זמן רב, עד אשר ביצעו עבודות שאמנם היה על הנתבעים לבצע על פי ההסכם.
התובעים, כפי שטענו הנתבעים, יכלו לבצע עבודות אלה, עוד קודם לכן, אך בחרו שלא לעשות כן, בשל יריבות מתמשכת ובלתי מובנת.
בעת הטלת חיוב כספי שכזה, עומדת לנגד עיני בית המשפט גם הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין הנ"ל, על פיו בעלי הדירות בבית משותף חייבים בתשלום עבור ההוצאות הדרושות לניהול הבית המשותף. בבחינת הסכומים שנתבעו נראה כי אין זה מתקבל על הדעת לחייב בעלי דירות בסכומים ללא כל יחס להוראות החוק. לא קויימה אסיפת בעלי דירות, אשר תאשרר את ההסכם וספק בעיני אם היתה מתקבלת החלטה התומכת בו.
בחינת הנסיבות שלפני מלמדת שהפיצוי עליו הסכימו הצדדים, בסך של 100$ ליום עבור כל יום איחור, הינו מופרז, מוגזם ובלתי סביר ביחס לנזק שנגרם לתובעים. לפיכך, תוך שימת לב לכך שמדובר בבית משותף ובבעלי דירות שידם אינה משגת וכי ההוצאות המוטלות עליהם, לרבות התובע 1 עצמו, אינן סבירות וגורמות בעליל לחסרון כיס משווע. על כן,
מצאתי לנכון להורות על אכיפה חלקית בלבד של ההסכם.

11.
לתוצאה אליה הגעתי ניתן היה להגיע גם בדרך אחרת.
על פי סעיף 15 לחוק החוזים(תרופות), רשאי בית המשפט להפחית את גובה הפיצויים המוסכמים:
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".


תניה של פיצויים מוסכמים מהווה ביטוי לרצון הצדדים לקבוע פיצוי מוסכם במקרה של הפרת החוזה. ואולם, לצד היכולת של הצדדים לקבוע פיצוי מוסכם בהסכם, בס' 15 לחוק החוזים(תרופות), הסמיך המחוקק את בית המשפט להפחית את הפיצויים המוסכמים.
על פי הפסיקה הפחתת הפיצויים תעשה במקרים חריגים, בשעה שהפיצויים שנקבעו על ידי הצדדים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מתסברת של ההפרה (ע"א 18/89 חשל נ' פרידמן, פ"ד מו(5)257,264).
נראה בעיני, כי המקרה שלפנינו הוא מקרה חריג ביותר והפיצוי שנקבע בהסכם הוא ללא כל יחס סביר לנזק, הדורש את התערבותו של בית המשפט למניעת אי צדק לבעלי הדירות בבית.
על כן נראה בעיני, כי פיצוי של 100$ למשך 3 חודשים, היינו סך של
9,000 $ הינו פיצוי סביר וראוי בנסיבות העניין.

תשלום עבור הוצאות שהוציאו התובעים
12.
אשר לתביעה לתשלום עבור עבודות שביצעו התובעים עצמם, בסך 30,800 ש"ח, שוכנעתי כי יש לקבל תביעה זו.
התובע 2, אשר ביקש לחייב את הנתבעים עבור העבודות שהשלים לתיקון הדירה, הצהיר בפני
כי ביצע את העבודות בדירה, אולם לא המציא חשבונית המעידה על תשלום ששילם עבור כך.
כאשר נשאל התובע 2 האם שילם עבור עבודות שכאלה העיד שעדיין לא, על אף הזמן הרב שחלף מאז ביצוען:
"ש. אתה טוען שהעבודות עלו 30,800 ש"ח. איך שילמת?
ת. עדין לא שילמתי
ש. עבודות שנעשו לפני שנתיים עד היום לא שילמת?
ת. נכון"
(עמ' 10 לפרוט').
עם זאת, על אף שהתובע לא צירף חשבונית המעידה על תשלום עבור התיקונים שביצע, אין חולק כי אלה בוצעו על ידו, כפי שהיה רשאי לעשות גם על פי ההסכם.
העבודות היו אמורות להתבצע על ידי הנתבעים והתובעים הם אשר בסופו של דבר השלימו את ביצועם. גם אם כאמור, לא הומצאו קבלות על תשלום עבור הביצוע, אין בכך כדי לפטור את הנתבעים מהתשלום עבור אותן עבודות (ראה לעניין זה פסק הדין בע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4)293).
לפיכך,
אני מקבל את התביעה לתשלום סכום זה.

סיכומו של דבר
13.
נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה, ומעמיד את גובה הפיצוי על סך 9,000$.
אני מחייב, איפוא, את הנתבעים לשלם לתובעים כדלהלן:
א.סך של 36,000 ₪ (9,000$ לפי שער של 4 ₪ לדולר) כערכם היום.
ב.סך של 30,800 ₪, עבור העבודות שביצעו הנתבעים בעצמם. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.
כמו-כן, אני מחייב את הנתבעים בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ.
המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום ד' בשבט, תשס"ט (29בינואר 2009) בהעדר הצדדים.


יצחק שמעוני
, שופט

סגן נשיא








א בית משפט שלום 5176/05 אייל אברהם, אלמקייס יעקב נ' ועד דיירי הבית מרחוב ריינס 4-2 בירושלים, מיכאל ברוייר, שמואל גוטמן ואח' (פורסם ב-ֽ 29/01/2009)