פסקי דין על אמנון כהן שור | פסקי דין על רחל כהן-שור |

3357/98 א     19/08/2003




א 3357/98 אמנון כהן שור ,רחל כהן-שור נ' מדינת ישראל משרד התשתיות הלאומית מחלקת עבודות




1
בתי המשפט
א 003357/98
בבית המשפט המחוזי בתל - אביב יפו
19/08/2003

כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל

בפני
:

1 . אמנון כהן שור

2 . רחל כהן-שור

ע"י ב"כ עו"ד ג' חלד

בעניין:
התובעים
נ ג ד
מדינת ישראל משרד התשתיות הלאומית מחלקת עבודות

ע"י ב"כ עו"ד מ' א' דנמור
הנתבעת
פסק דין
א. מהות התובענה

זו תביעה לפיצויים בגין הפקעת קרקע, נזקים שנגרמו למחובריה, וירידת ערך למקרקעין שנותרו ברשות התובעים עקב שימוש הנתבעת בקרקע המופקעת.
ב. עובדות רלוונטיות

התובעים הינם הבעלים הרשומים של מחצית חלקה במקרקעין הידועים כגוש 6518 חלקה 135 ברחוב שלום עליכם 17 הרצליה פיתוח (להלן: "המקרקעין").

הנתבעת הינה מחלקת העבודות הציבוריות במשרד התשתיות הלאומיות של מדינת ישראל.

ביום 22.10.64 פורסמה בקובץ התקנות מס' 1639 הודעה על הפקעת חלק מהמקרקעין בהתאם לצו על-פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "פקודת הדרכים").

בתאריך 7.9.78 רכשו התובעים את המקרקעין, שהיו נכון לאותה תקופה מגרש ריק עליו בנו את ביתם בו הם מתגוררים עד היום (ר' ת/7, פיסקה 1.א.). זה בית צמוד קרקע בו ארבעה מפלסים עם גג רעפים שהינם עפ"י היתר בניה כדין. (ת/5, עמ. 4).

ביום 17.11.92 תפסה הנתבעת חזקה במקרקעין (להלן: "התפיסה"). לטענת התובעים, בולדוזר החל להרוס מחוברים בקרקע המופקעת לרבות הנטוע בה, הגדרות, המסלעה, המדשאה, מערכת ההשקיה ומתקן האשפה (להלן: "המחוברים").
בנוסף, בקטע המקרקעין שהופקע הורחב כביש חיפה-ת"א, שהינו אחד מעורקי התנועה העיקריים במדינת ישראל (להלן: "הרחבת הכביש"). הרחבת הכביש הביאה לקירובו למרחק של כ-13.5 מטר מביתם של התובעים, לעומת מרחק של כ-19 מטר ממנו לפני התפיסה.
ג. הפלוגתאות בין הצדדים

- האם התובעים זכאים לפיצוי בגין הנזק שנגרם למחוברים עקב התפיסה ? ואם כן מהו הפיצוי הראוי?
- האם התובעים זכאים לפיצוי בגין הפקעת חלק מהמקרקעין ? ואם כן מהו הפיצוי הראוי?
- האם התובעים זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין שנותרו בידם לאור השימוש שעשתה הנתבעת בקרקע המופקעת? ואם כן מהו הפיצוי הראוי?
ד. פיצוי בגין נזק למחוברים שנגרם עקב התפיסה

בכתב ההגנה הביעה הנתבעת נכונות לשלם פיצוי לתובעים בגין הפגיעה במחוברים.
כך נאמר על-ידה:

"הנתבעת מוכנה לפנים משורת הדין לשלם לתובעים גם פיצויים בגין פגיעה במחוברים בלבד (בנוסף על מרכיב הקרקע, כאמור לעיל), נכון ליום תפיסתם; דהיינו בגין מסלעה, צמחיה, גדר אבן, צנרת השקייה וממטרות; וכן בעבור אשפתון למרות שלא היה קיים ביום התפיסה".
(פיסקה 13).

מכאן, מתייתר הצורך לדון בשאלה המשפטית האם, ככלל, מקנה פקודת הדרכים זכאות לפיצוי לפלוני שאדמתו הופקעה בגין נזקים שנגרמו לו במהלך תפיסת ההחזקה בהם.

שאלה המתעוררת היא מהו הפיצוי הראוי בגין נזקי המחוברים.
בתאריך 17.1.00, ובמסגרת ההליך המשפטי שלפנינו, הורתה השופטת ע' סלומון-צ'רניאק על מינוי מומחה מטעם בית-המשפט אשר יתייחס לשומת "המחוברים, המקרקעין, וירידת ערך".
בהתאם להוראה זו, הוגשה חוות דעת על-ידי גב' ל' אשד (ר' ת/5). בחוות דעתה נקבע, על סמך פרוטוקול התפיסה של הנתבעת וכן על בסיס הצילומים שבוצעו על ידי הבעלים, כי הפיצוי המגיע לתובעים בגין נזקי המחוברים הוא 19,650 ₪ נכון ליום 30.5.91 (ת/5, פיסקה 4.2).
חוות דעת זו מקובלת עלי, ובסייג שהעלו התובעים.
במה דברים אמורים?
התובעים גורסים כי חוות דעת גב' אשד, לעניין נזקי המחוברים, אינה מלאה, וזאת מפני שלדידם נשמט ממנה בטעות תחשיב נזק בגין גדרות עץ שנפגעו בעת התפיסה (ר' סיכומים, פיסקה ו.1.ד).
דין הטענה להתקבל.
בחישוב הנזק של גב' אשד מצוינים המחוברים הבאים: מסלעה; צמחיה; אשפתון; גדר אבן; מערכת השקיה (ר' ת/5, פיסקה 4.2.).
אולם, גדרות העץ שמצוינים במפורש בפרוטוקול מיום 30.5.91 שנחתם ע"י נציג הנתבעת שם נכתב: "בצד הדרומי גדר חביות + קרשים" (ר' ת/7, נספח ג'), נשמטו מרשימת המחוברים של גב' אשד.
שאלה היא מהו גובה הפיצוי המגיע לתובעים בגין גדרות אלה.
בחוות הדעת של מר יצחק ברמן מטעם התובעים נאמד נזק זה על-ידו בסכום של 7,400 ₪ נכון ליום 22.8.96 (ר' סיכומים, פיסקה ו.1.ה.; ת/2, פיסקה ב.2). חוות דעתו לעניין זה לא נסתרה, ומכאן שאני מאמצת אותה בנדון.

לסיכום, התובעים זכאים לפיצוי בסך 19,650 ₪ נכון ליום 30.5.91 לפי חוות הדעת של גב' אשד.
כמו-כן, הם זכאים לפיצוי בסך 7,400 ₪ נכון ליום 22.8.96 לפי חוות דעת מר י' ברמן בגין נזקי גדרות העץ.
הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין עד לתשלום בפועל ע"י הנתבעת.

ה. פיצוי בגין הקרקע המופקעת

הנתבעת אינה חולקת על זכות התובעים לפיצוי בגין חלקת הקרקע המופקעת.
כך צוין בכתב ההגנה:

"הנתבעת תטען כי לפי שומה מטעמה זכאי התובע על פי דין לפיצוי בגין כ-13 מ"ר קרקע על פי ערכם נכון ליום ההפקעה 22/10/64..." (ההדגשה שלי: ד' פ').
(סעיף 13 סיפא).

מכאן, שעקרונית מסכימה הנתבעת שיש לפצות בגין הפקעה זו.
המחלוקת בין הצדדים היא לגבי גובה הפיצוי בגין הקרקע, שאלה שכורכת בתוכה גם שאלה נוספת והיא מהו גודל השטח שהופקע, שבגינו מגיע הפיצוי.
התובעים טוענים כי לאור הלכת הולצמן (ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' חנה הולצמן, פ"ד נה(4) 629) מגיע להם פיצוי בגין מלוא הקרקע שהופקעה, ללא הפחתה של 25% ממנה, ומכאן שמגיע להם פיצוי בגין 183 מ"ר (סיכומי התובעים, פיסקה ו.2.ג).
טענתה העיקרית של הנתבעת היא שהלכת הולצמן אינה חלה בענייננו מפני שהיא עסקה בהפקעה של קרקע במלואה ואילו מהתובעים הופקע רק חלק מהקרקע (סיכומי הנתבעת, פיסקה 29).

טענת הנתבעת ברמה העקרונית מקובלת עלי. ברם, למרות זאת קביעתי היא שברמה העקרונית התובעים זכאים לפיצוי בגין מלוא הקרקע שהופקעה ללא הפחתת 25%.
אבהיר את קביעתי זו:

הלכת הולצמן

בפס"ד הולצמן הפקיעה הועדה המקומית בחיפה שתי חלקות שהיו באותה בעלות. חלקה אחת הופקעה בשלמותה ואילו מן החלקה השנייה הופקע שליש מן השטח. הוועדה שילמה לבעלים פיצויים בשיעור של 60% משווי החלקה שהופקעה בשלמותה, ואילו בגין ההפקעה החלקית לא שילמה פיצויים בטענה שהשטח שהופקע אינו עולה על 40%, שיעור שניתן להפקיעו ללא תמורה, וזאת על יסוד סעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור ) 1943, וסעיף 190 לחוק התכנון והבניה.
סעיף 20(2)(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 קובע:

"מקום שנרכשה קרקע כל שהיא לפי הפקודה הזאת כדי להרחיב דרך קיימת כל שהיא או חלק ממנה או כדי להגדיל מגרש משחקים או מגרש נופש כל שהם, או כדי לסלול דרך חדשה כל שהיא או חלק ממנה או להתקין מגרש משחקים או מגרש נופש חדשים כל שהם יהיו הפיצויים המשתלמים לפי הפקודה הזאת כפופים לשינויים הבאים, היינו -
(ב) מקום ששטח קרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, עולה על רבע כלל שטחו של המגרש, יופחתו הפיצויים בסכום שמתכונתו לערך הקרקע בלבד, הנכללת בחלק המגרש שנלקח, היא כמתכונת רבע כלל שטחו של המגרש לכלל שטח הקרקע, הנכלל בחלק המגרש שנלקח".

העולה מהלכת הולצמן הוא שלפי פירוש סעיף 20(2)(ב) לפקודת הרכישה לא ניתן להפחית מפיצויי ההפקעה כאשר הקרקע הופקעה מבעליה בשלמותה.

כך נקבע מפי הנשיא ברק:

מהי התוצאה הפרשנית - לענין תשלום פיצויים מופחתים במקרה של הפקעת כל החלקה כולה - המתבקשת מהוראותיו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו? את התשובה לשאלה זו עלינו לחפש במהותה של זכות הקניין מזה ובהגבלות שניתן להטיל עליה כדין מזה. זכות הקניין היא מורכבת וסבוכה. טעמים מספר מונחים ביסודה. אחד הטעמים הינו כי הקניין מאפשר את החירות...אחד התפקידים החברתיים החשובים של זכות הקניין הוא להגן על הפרט מפני טענותיו של הכלל ומפני כוחו של השלטון; לשמור בידי הפרט תחום של חירות שלילית המהווה תנאי הכרחי לאוטונומיה אישית ולפיתוח עצמי...אכן "הקניין מאפשר לפרט להיות חופשי ולתת ביטוי לאישיותו וחירותו"...עם זאת "הקניין מטיל חובות...השימוש בו צריך לשרת את אינטרס הציבור"..."הקניין הפרטי מהווה גם מקור לאחריות מיוחדת של הבעלים כלפי פרטים אחרים וכלפי החברה בכללותה"...הגשמתה של אחריות מיוחדת זו מצריכה חקיקה, כגון חוקי תכנון ובנייה, חוקים לשמירה על הסביבה וחקיקה המגנה על יצירות אמנות שלציבור עניין בהן. מכאן גם התפיסה כי הפקעה אינה פעולה בלתי חוקית הגוררת אחריה פיצויים בגין התנהגות בניגוד לחוק. הפקעה הינה פעולה כדין המממשת את האחריות החברתית של הקניין. היא גוררת עמה פיצוי הולם לבעל הקנין...הפקעה זו והפיצוי המשולם בעקבותיו צריכים כמובן לקיים את דרישותיה של פיסקת ההגבלה.
האם חקיקה הקובעת פיצוי בשיעור של 60% מערכה של חלקה שהופקעה במלואה פוגעת בזכות הקניין, והאם פגיעה זו תואמת את פיסקת ההגבלה? נראה לי כי חקיקה זו פוגעת בזכות הקניין. אין לראות בה אך מימוש (פנימי) של האחריות החברתית של הקניין. תוקפה של חקיקה זו חייב אפוא לקיים את דרישותיה של פיסקת ההגבלה. הנטל להוכיח זאת מוטל על הרשות המפקיעה. דרישותיה של פיסקת ההגבלה אינן מתקיימות בעניינו. די אם אציין כי החקיקה אינה מידתית. היא מנצלת את האחריות החברתית של הקניין מעבר למידתיות הנדרשת. אם צודק אני בגישתי זו, הרי לפנינו נימוק פרשני נוסף המצדיק את ביטולה של הילכת פייצר. הלכה זו נוגדת את המתבקש מחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו . פירוש העולה בקנה אחד עם חוק היסוד מצדיק את הפירוש המובא עך-ידי חברתי השופטת דורנר (ההדגשה שלי: ד' פ').
(שם עמ. 649 ואילך).

והשופטת דורנר באותו פס"ד קובעת, בין היתר:

..."הן לאור כוונת הכנסת והן לאור עקרונות חוקתיים שהתחזקו עם חקיקת חוק היסוד, המורים כי חוק לא יפורש כפוגע בזכות אלא ככל שהפגיעה היא במידה שאינה עולה על הנדרש, הפירוש שמן הדין לאמץ הוא כי הסמכות להפחית פיצוים בגין הפקעת קרקע לצורכי ציבור אינה חלה כאשר המגרש מופקע בשלמותו".
(שם, 643).
(ההדגשה שלי: ד' פ').

בענייננו הופקע רק חלק מקרקע התובעים, ומכאן שהלכת הולצמן כפשוטה אינה חלה.

מהו אפוא הדין במקרה שלפנינו?
סעיף 7 לפקודת הדרכים מקנה שיקול דעת לשר העבודה או שר התחבורה להעניק פיצויים לבעל קרקע ששטח הקרקע שהופקע ממנו אינו עולה על רבע מהמשטח הכולל של החלקה שממנו הופקעה.
קובע הסעיף בזו הלשון:

"לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה, לפי שיקול-דעתו, ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות הענין".
סעיף 8 לפקודת הדרכים קובע:

"היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע".

יש לקרוא את סעיף 8(1) לפקודת הדרכים על רקע סעיף 7 לפקודה.
כלומר, הפחתת פיצויים בגין ההפקעה היא סמכות שתמומש תוך הפעלת שיקול דעת, ולא תיעשה באופן אוטומטי.
ברוח זו קבע השופט ד' ביין:

"לעיצומו של עניין, יש לקרוא את סעיף 8(1) לפקודת הדרכים עם סעיף 7 לאותה פקודה".
(הפ' 442/00 נאותחה נ' מדינת ישראל (מע"צ), פ"מ סא(1) 558, עמ' 565).

מסקנה זו אף מתיישבת עם דברי השופטת ד' דורנר בשינויים המחויבים לענייננו:

"...אפשר להטיל ספק גם בנאותות הנוהג של הפחתה אוטומטית של השיעור המקסימלי של 40 אחוזים מן הפיצויים בגין חלק - גדול כקטן - של מגרש, מבלי לבחון בכל מקרה לגופו האם ובאיזו מידה צפוים הבעלים להפיק תועלת מפיתוח השטח המופקע".
(

פסק דין
הולצמן לעיל, 643).

לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו שיקול הדעת המנהלי כפוף לעקרון המידתיות.
אכן, הפחתת פיצויי הפקעה עשויה לעיתים להיות מידתית בנסיבות בהן ההפקעה מביאה לעליה בערך המקרקעין שנותרו בידי בעליה. אולם, בנסיבות בהן בעל מקרקעין אינו זוכה לכל הנאה מהפקעת המקרקעין הרי שהפחתת הפיצויים תהא בלתי מידתית, ועל כן פסולה.
ברוח זו קבעה השופטת ד' דורנר:

"יוער, שגם לפי פרשנות שלפיה קיימת סמכות שבשיקול-דעת להפחית את הפיצויים, שימוש בשיקול-דעת זה מקום שבעלי המקרקעין אינם זוכים לכל הנאה מן ההפקעה אינו מידתי, ולכן אינו כדין" (פיסקה 10 לפסק הדין).

עוד קבעה השופטת ד' דורנר:

"תשלום פיצויים בשיעור הנופל מערך המקרקעין שהופקעו יהיה מוצדק, רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים או הם זוכים בהנאה שוות ערך אחרת".
(שם, 641).

בשינויים המחויבים קבע השופט ד' ביין:
"נראה, שלאחר חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו הופכת סמכות זו (הסמכות להעניק פיצוי לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים - ד' פ') שבשיקול-דעת לחובה במובן זה שאי הפעלת שיקול-הדעת לתשלום פיצוי תהא בלתי סבירה בעליל, לפחות במקרים שברור בהם שבעל המקרקעין אינו מפיק כל תועלת מההפקעה".
(

פסק דין
נאותחה לעיל, עמ' 565).

דברים אלה נכונים ביתר שאת בענייננו בו ירד ערך המקרקעין שנותרו בידי התובעים עקב ההפקעה, ומכאן שהפחתת הפיצוי אינה מידתית.

לאור כל האמור, התובעים זכאים לפיצוי בגין מלוא הקרקע שהופקעה. שאלה היא מהו גודל שטח זה. נטל ההוכחה בשאלה זו מוטל על התובעים. בסיכומיהם טוענים התובעים בכלליות ובלאקוניות ששטח הקרקע שהופקעה הוא 183 מ"ר (ר' סיכומי התובעים, פיסקה ו.2.ט.), אולם הם נמנעו מלהניח תשתית ראייתית כלשהי לקביעתם זו. יתירה מכך, בכתב תביעתם הם טוענים ששטח הקרקע המופקעת לאחר הפחתת 25% הוא 89 מ"ר ונמנעים מהנחת תשתית ראייתית כלשהי לטענתם זו (ת/5, עמ' 17), הגם שהיא סותרת את התצהיר שהוגש מטעמם בו נטען ששטח הקרקע המופקעת הוא 19 מ"ר (ת/7 עמ' 3, 2(ט); וכן עמ' 4, שם).
קביעתי היא שיש לפצותם בגין קרקע ששטחה 13 מ"ר וזאת לאור נכונות הנתבעת בפרשת ההגנה לעשות כן (ת/5, עמ' 11), ולאור חוות הדעת של גב' אשד, שמאית אשר בחוות דעתה אימצה כנכונה את עמדת הנתבעת לענין גודל השטח.

אשר על כן, הנתבעת תפצה את התובעים בעבור קרקע מופקעת בסכום של 0.06 ₪ נכון ליום 22.10.64 (ר' ת/5, עמ' 20).
הסכום ישא ריבית והצמדה כדין עד לתשלום בפועל.

ו. פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה למקרקעין שנותרו בידי התובעים לאחר תפיסת החזקה

שאלה ראשונה היא האם זכאי פלוני, שמקרקעין ברשותו הופקעו, לפיצוי בגין ירידת הערך שנגרמה למקרקעין שנותרו בידיו.
בסוגיה זו קבע השופט ג' קלינג:

"לאור ההגנה החוקתית על זכות הקניין, לא ניתן יותר ללכת בדרכו של בית-המשפט בעניין אביבים [1] ובעניין מכקשווילי [3]. בשניהם שלל בית-המשפט את קיום הזכות לפיצוי על נזק למקרקעין אחרים או על נזק על-ידי שימוש, בשל העדרה של הוראה המורה על מתן פיצוי כזה. לאחר חוק-היסוד, כדי לשלול את הזכות לפיצוי יש צורך בהוראה מפורשת בחקיקה. בהעדרה של הוראה כזו, העיקרון הוא שיש לפצות על הפגיעה בזכויותיו של המבקש, לרבות זכויותיו לשימוש בחלק המקרקעין שנותר עמו, לאחר ההפקעה".
(הפ' (ת"א) 304/96 חודורוב נ' מדינת ישראל, פ"מ נח(1) 241, עמ' 248)

ובהמשך:

"המבקשים זכאים כי במסגרת הפיצוי על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, יקבלו פיצוי גם על הפחתת ערך המקרקעין שנותרו בידיהם, אשר נגרמה על ידי השימוש שייעשה בחלק המקרקעין שהופקעו".
(שם, עמ' 251).

דברים אלה מקובלים עלי במלואם, וככלל, במקום בו שימוש בקרקע מופקעת על-ידי המדינה גרמה לירידת ערך המקרקעין שנותרו בידי תובע, הרי שהוא זכאי לפיצוי על כך במסגרת פקודת הדרכים.

שאלה הנשאלת היא מהו שווי ירידת ערך הקרקע שנותרה בידי התובעים עקב הרחבת הכביש הסמוך לביתם.
בחוות-הדעת של גב' אשד נעשה תחשיב ירידת ערך המקרקעין על רקע עובדת קיומו של פוטנציאל להפקעה שהיה בתוכנית המתאר מזה כ-30 שנה (ת/5, פיסקה 3.4.3; 3.4.5). כמו-כן, קבעה גב' אשד כי ירידת הערך כוללת את שווי ההשקעות שבוצעו על-ידי התובעים על מנת להקטין מפגעים אקולוגיים שנגרמו עקב הרחבת הכביש (למשל: התקנת מזגנים וזיגוג כפול, בניית חומה) (ת/5, פיסקה 3.4.4; 3.3.6).
לאור זאת נקבע כי ירידת הערך האמורה היא בסך 145,900 ₪ נכון ליום 30.5.91 (ר' ת/5, פיסקה 4.3.).
התרשמתי שהערכת נזקי ירידת ערך המקרקעין נעשתה על-ידי גב' אשד באופן יסודי, וכי לא נפלה בה טעות גסה עד כדי כך שאוכל, לאמר שהיא מופרכת. על-כן, אני מאמצת אני את קביעות גב' אשד בעניין ירידת ערך המקרקעין הנותרים.
למען שלמות התמונה אתייחס לעיקר ביקורת התובעים על חוות הדעת מטעם גב' אשד לעניין שומת ירידת הערך.
לגישתם, יש להוסיף לסכום שנקבע על-ידה סכום של 31,500$ וזאת משתי סיבות מצטברות:
ראשית, נתוניו המדויקים של מטרד הרעש שנוצר בעקבות הרחבת הכביש, אשר נבחנו בחוות דעתו של אינג' יאיר ברמן (ת/4), לא היו בידי גב' אשד.
שנית, הקומה השניה בביתם לא נלקחה בחשבון במסגרת נוסחת ההתקרבות שמסייעת בחישוב הנזק, ואף-על-פי-כן נעשה שימוש בה על-ידי גב' אשד (סיכומי התובעים, פיסקאות 3.4.י; 3.4.ז.).

לדידם, הוספת 31,500$ האמורים לפיצוי שקבעה גב' אשד אף מתיישבת עם קריטריוני השומה ש"בדו"ח סופי של הצוות הכלכלי - בחינת המשמעויות הכלכליות ביישום רמות תקן שונות לרעש מכבישים", אשר הוגש על-ידי צוות מקצועי עבור הוועדה הבינמישרדית לתקן רעש מכבישים (להלן: "הדו"ח") (ת/1; ר' סיכומי התובעים, פיסקאות 3.4.ח; 3.4.יא).

דין טענות אלה להידחות.

טענת התובעים ככל שהיא נוגעת למטרד הרעש הבלתי סביר שנתוניו המדוייקים לא היו בידי גב' אשד אינה מתקבלת.
אכן, נתוני מפלס הרעש בביתם של התובעים שנקבעו בחוות-הדעת של אינג' יאיר ברמן (ת/4) לא היו בידי גב' אשד בעת כתיבת חוות-דעתה, שהרי חוות דעתה הראשונה נעשתה באפריל 2000, בעוד שחוות האחרונה נערכה בנובמבר 2002.
אולם, אין לתובעים אלא להלין על עצמם. שומת נזק שנערכה מטעמם על-ידי מר יצחק ברמן ביום 22.8.96 (ת/2) נמסרה לגב' אשד, אשר עיינה בה לצורך כתיבת חוות דעתה. מן הראוי היה שהמידע הרלוונטי לצורך שומת הנזק יהיה מצוי בחוות הדעת של יצחק ברמן או לכל הפחות יימסר לה בטרם כתיבת חוות הדעת מטעמה. ואכן, הצדדים שלחו לגב' אשד מסמכים נוספים בטרם כתיבת חוות הדעת כפי שעולה ממכתב ששלחה גב' אשד לב"כ הצדדים בתאריך 22.10.2000:

"אני מודה לב"כ הצדדים על המסמכים הנוספים שנשלחו אלי בעקבות הדיון...".
(ר' תיק מינהלי).

אולם מסמכים אלה לא כללו את הנתונים המספריים המדויקים לגבי מפלס הרעש שבחו"ד מטעם מר יאיר ברמן.

ככלל, במקום בו נערכה חוות דעת על-ידי מומחה מטעם בית-המשפט, על בסיסם, בין היתר, של חוות-דעת שהוגשו מטעם הצדדים, ולאחריה הוצגו לבית-המשפט על-ידי מי מהצדדים נתונים עובדתיים נוספים, אשר היו ניתנים להצגה לפני-כן, הרי שבית-המשפט לא ישנה בנקל את קביעותיו של המומחה מטעמו. כלל זה נובע, בראש ובראשונה, מן הצורך לעשות שימוש יעיל בשירותיו של מומחה מטעם בית-המשפט.

מה גם (עמ. 16-17) שעולה מדברי מומחית ביהמ"ש שהיא לקחה בחשבון מרכיב של עליית מפלס רעש, אבל בהעדר נתונים מדוייקים-, לא יכלה לקבוע אחוז עליה מדויק. ואת הנתון של עליית מפלס הרעש תרגמה כמרכיב להערכת הנכס לענין ירידת ערכו.

אעבור אפוא לטענתם השניה של התובעים שכאמור, נוגעת לשימוש שגוי, לגישתם, שעשתה גב' אשד בנוסחת ההתקרבות, שאינה מביאה בחשבון את קומתו השניה של הבית נשוא החישוב.

גם דין טענה זו להידחות.

מעדות גב' אשד עלה כי היא היתה מודעת לקיומה של הקומה השניה במסגרת השומה שערכה ואף ל'נוסחת ההתקרבות' אשר חלה רק על בתים בני קומה אחת. אולם, היא הסבירה כי השימוש בנוסחה זו נעשה בדלית-ברירה, וזאת, בין היתר, מפני שהצדדים לא הציגו בפני
ה נתונים.
כך בחקירתה:

"ש: את בודאי מכירה את נוסחת ההתקרבות?".
ת: כן.
ש: את ערה לזה שנוסחת ההתקרבות מיישמים אותה לבנין בן קומה אחת בלבד?
ת: אני ערה לזה, אבל אני רוצה להוסיף בענין הזה...במקרה הזה אף אחד מהצדדים לא סיפק נתוני מדידות רעש לפני ואחרי, גם הניתוח של מחירי נכסים בסביבה שם, בגלל השונות הגדולה ביניהם, לא מאפשר יצירת איזשהו מודל מתמטי בחישוב ירידת הערך...אבל במקרה הזה חיפשתי בכל זאת למצוא איזשהו ביטוי בירידת הערך ונזקקתי לנוסחה הזאת, שעם כל הקשיים שלה ועם כל אי ההסכמות שלי איתה, היא בכל זאת הדבר היחיד שניתן היה לעשות בו שימוש..." (ההדגשה שלי: ד' פ').
(פרוטוקול, עמ' 15, שורות 17-30).

מכאן, שאין לתובעים אלא להלין על עצמם על כך שלא מסרו לגב' אשד את הנתונים במלואם, למשל, באמצעות חוות הדעת של י' ברמן שהוגשה בטרם כתבה את חוות-דעתה.

יחד עם זאת, נוסחת ההתקרבות היוותה רק חלק מדרך ההערכה של גב' אשד, אשר התחשבה, בסופו של דבר, בהיות ביתם של התובעים דו-קומתי.
כך עולה מחקירתה:

"ש: בהנחה שיש ירידת ערך, לגבי העובדה שמדובר בבית בן 2 קומות, את עשית התאמות בנוסחה שמתחשבות בעובדה שמדובר בבית בן 2 קומות?".
ת: הנוסחה היתה איזשהו בסיס להערכה שלי...התוצאה הזאת היתה פלוס שיקול דעת של כל הגורמים שעמדו בפני
, כולל הבית. אני הייתי בבית וראיתי שהוא בן 2 קומות".
(פרוטוקול, עמ' 18 שורות 8-12).

ובהמשך:

"...אבל הקביעה הסופית שלי היתה על בסיס כל הנתונים שהיו בפני
, כולל העובדה שמדובר בבית לא חד קומתי".
(פרוטוקול, עמ' 18 שורות 15-16).

הנה כי כן, ולאור האמור לעיל, הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי בסך 145,900 ₪ נכון ליום 30.5.91 בגין ירידת ערך המקרקעין שנותרו ברשותם. הסכום ישא ריבית והצמדה כדין.
לאור זאת, מתייתר הצורך לדון בטענת התובעים לפיה הנתבעת הודתה במפורש באחריותה לפצות אותם בעבור ירידת הערך למקרקעין שנותרו בידם.

למען שלמות התמונה אתייחס לטענות השונות שהעלתה, בקצירת האומר, הנתבעת.
לעניין "פיצוי כפול"
לגישת הנתבעת עובדת קיומו של צו הפקעה משנת 1964 נלקחה בחשבון בחוזה המכר בין התובעים ובין בעל המקרקעין, שנחתם בשנת 1978. מכאן, לגישתה, התובעים 'פוצו' על מלוא הפגיעה שגרם מימוש ההפקעה, כולל הרחבת הכביש, וזאת במסגרת המחיר בו קנו את המקרקעין (סיכומי התובעים, פיסקאות 3-4).
דין טענה זו להידחות.
ראשית, לא הוכח עובדתית ולפי מאזן ההסתברויות כי מחיר המקרקעין שרכשו התובעים מגלם את הפיצוי אותו הם דורשים. כל שהוכח הוא שהמוכר עמד בחובת הגילוי, וציין את דבר ההפקעה.
שנית, כאמור, בחוות-הדעת של גב' אשד נעשה תחשיב ירידת ערך המקרקעין על רקע עובדת קיומו של פוטנציאל להפקעה שהיה בתוכנית המתאר מזה כ-30 שנה. על-אף עובדה זו הגיעה גב' אשד למסקנה שחלה ירידת ערך המקרקעין, וזאת עקב מימוש פוטנציאל זה על-ידי הנתבעת.
ממסקנת גב' אשד נובעת מסקנת-משנה והיא שאף אם התובעים רכשו את המקרקעין תוך הכללת פוטנציאל ההפקעה במחיר המקרקעין, כפי שמבקשת הנתבעת לטעון, הרי שאין בכך כדי להעיד על שקלול נזקי מימוש ההפקעה במחיר הדירה. פוטנציאל ההפקעה הוא 'נזק' אחד, ומימושו הוא 'נזק' אחר. לאור זאת, אין לאמר כי "מלוא הפגיעה של ההפקעה" מגולמת בהכרח במחיר המקרקעין שרכשו התובעים.

לענין עשיית עושר ולא במשפט
- טענה הנתבעת שהתובעים מבקשים לעשות עושר ולא במשפט מפני שרכשו מגרש ריק בידיעה על קיומו של צו ההפקעה משנת 1964, וכן שהתובעים ביצעו פעולות לא חוקיות: בנו חומה והעבירו זכות מעבר בשטח המופקע (פיסקאות 13-14 לסיכומי הנתבעת).

- דין טענות אלה להידחות שהרי הן אינן מתיישבות כלל עם נכונות הנתבעת לפצות את התובעים בגין הקרקע המופקעת ובגין נזקי המחוברים, כפי שעולה מהתכתבויות של הנתבעת עם התובעים (ר' ת/7); והן אינן מתישבות עם העובדה שהרשות המקומית נתנה לתובעים טופס 4, דבר המעיד על סיום הבניה עפ"י דין.
התובעים הסבירו בדיוק את נושא בניית החומר וענין מתן זכות המעבר:
הנתבעת הרסה את המסלעה ששמשה מגן לתובעים מפני חדירת כלי רכב לחצרם, ומשלא נעתרה לדרישת התובעים לבנות חומת מגן, נאלצו האחרונים לבנותה בעצמם בגבול המגרש שלהם (ר' סיכומי תשובה מטעם התובעים, פיסקה 3.ו.). לענין זכות המעבר של השכן, לא נסתרה הטענה כי זכות כזו מקובלת בקוטג'ים טוריים, והיא רשומה בלשכת רישום המקרקעין ולא בוטלה (שם, פיסקה 3.ז.).
שני נושאים אלה המועלים ע"י הנתבעת כבסיס לטענת עשיית העושר-, אינם ממין הטענה, ואין להוסיף מאומה להסברי התובעים, המקובלים עלי.

לענין חוק התכנון והבניה
טענה נוספת שהעלתה הנתבעת היא שסמכות הפיצוי בגין הפגיעה במקרקעין על כל השלכותיה היא לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ולא לפי פקודת הדרכים (ר' סיכומי הנתבעת, עמ' 5).
דין הטענה להידחות, וזאת מפני שהטענה בדבר תחולת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה נעדרה מכתב ההגנה של הנתבעת, ומהווה הרחבת חזית פסולה.

סיכומו של דבר

הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי לפי הפירוט שלהלן:

פיצוי בגין הנזק למחוברים:
סך 19,650 ₪ נכון ליום 30.5.91 + ריבית והצמדה כדין, עד לתשלום בפועל.
סך 7,400 ₪ נכון ליום 22.8.96 + ריבית והצמדה כדין, עד לתשלום בפועל.

פיצוי בגין חלקת הקרקע המופקעת:
סך 0.06 ₪ ליום 22.10.64 + ריבית והצמדה כדין, עד לתשלום בפועל.

פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין שנותרו בידי התובעים:
סך 145,900 ₪ נכון ליום 30.5.91 + ריבית והצמדה כדין, עד לתשלום בפועל.
הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום החיוב ועד התשלום בפועל.
בנוסף זכאים התובעים להוצאות המשפט,- אותן יישום הרשם.

המזכירות תמציא עותק פס"ד, בהמצאה כדין, לב"כ הצדדים.
ניתן היום 17.8.03 בהעדר הצדדים.
ד"ר דרורה פלפל
, שופטת

לפרסום מיום 19.8.03.








א בית משפט מחוזי 3357/98 אמנון כהן שור ,רחל כהן-שור נ' מדינת ישראל משרד התשתיות הלאומית מחלקת עבודות (פורסם ב-ֽ 19/08/2003)