פסקי דין על אבי ביטון | פסקי דין על אבי בר אל

16232/06 תאמ     28/11/2008




תאמ 16232/06 אבי ביטון נ' אבי בר אל








בית משפט השלום בחיפה

תא"מ 16232-06 ביטון נ' בר אל


28 נובמבר 2008



בפני

כב' שופט יעקב וגנר
- סגן נשיא


תובע

אבי ביטון


נגד


נתבע

אבי בר אל




פסק דין


1.
התובע, מתווך מורשה ובעליו של עסק לתיווך מקרקעין בשם תיווך אבי, הגיש תביעתו זו בסדר דין מקוצר בה ביקש לחייב את הנתבע בתשלום דמי תיווך בגין עסקה למכירת דירה ברח' בית לחם 17 בחיפה הידועה והרשומה גם כחלקה 32/17 בגוש 10914 (להלן: "הדירה"), שנעשתה לטענתו בתיווכו (להלן: "העסקה"). סכום התביעה הועמד על סך 42,191 ₪.

2.
הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן מפני התביעה (בש"א 16742/06), וכפר בזכותו של התובע לדמי תיווך. ביום 1.11.06 החליט כב' הרשם אהרון שדה (כתוארו אז) להיעתר לבקשה ולהעביר את התיק לדיון בסדר דין מהיר.

3.
ביום 26.6.08 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה פסק הדין יינתן לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984, וזאת לאחר הגשת הסיכומים והמסמכים הנקובים בשמם מטעם כל אחד מהצדדים. לאחר שהוגשו הסיכומים הובא התיק בפני
ועת להכריע במחלקת שבין הצדדים.

4
.
תחילה למסגרת הנורמטיבית שנקבעה בע"א 1639/97
אגיאפוליס נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרה סנטה, פ"ד נג
(1)
337
,
בעניין הפסיקה על דרך הפשרה, (לפי סעיף 79 א' (א) וכך גם יש להבין לעניין סעיף 4 ג' לחוק הפלת"ד);
עלתה השאלה האם בית המשפט שהוסמך ע"י הצדדים ליתן

פסק דין
בפשרה רשאי לפסוק על פי הדין המהותי או
שאפשרות זו נשללת והוא חייב בכל מקרה לפסוק משהו כפשרה בין עמדות הצדדים. שאלה נוספת שעלתה והיא האם בית המשפט יכול במסגרת

פסק דין
על דרך הפשרה לקבל את התביעה במלואה או לדחותה. לפני פרשת אגיאופוליס פורש המונח "פשרה" באופן מאוזן, שלא יכריע את הדין באותה סוגיה שבמחלוקת, אלא דובר במציאת דרך ביניים, מעין
"
שביל זהב
"
ולא על-פי דקדוקי הדיינים. פשרה
נתפרשה שציפיות הצדדים אף הן כוללות ויתורים מסוימים תמורת קבלת חלק ממה שהתבקש מלכתחילה
. כך התבטא השופט אריאל באחד מפסה"ד כי:
"המילים 'בדרך פשרה'
–
באות, כך אני סבור, לאפשר לבית-המשפט לקבוע את התוצאה הסופית, תוך כדי איזון חישובים שונים לכאן או לכאן וכדי להעריך את אותם החישובים לא "קוצו של יוד", אלא בסטייה לכאן או לכאן כדי לעגל את הדברים ולהגיע לתוצאה הנכונה והצודקת ביותר הנראית לו כפתרון הולם בנסיבות המקרה... הקביעה תעשה תוך כדי הערכת הסיכויים והסיכונים" (
ת"א (חי') 707/90
בן אבו נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, דינים מחוזי כו(6) 685)

ודוגמא נוספת שבה בדומה חשב גם השופט לרון כי :
"פסיקה בדרך של פשרה פירושה שבית-המשפט לא ידרש להכריע את הדין ולתת פסק-דין על-פי קביעה שבעל דין זה או אחר צודק במחלוקת על-פי הוראות החוק או הדין אלא משמעותה שבית המשפט יתן פסק-דין על דרך הביניים והמיצוע שבין טענות שני הצדדים. זוהי משמעותה של המילה "פשרה" כפי שפורטה במילון אבן שושן... כיוון שכך ועל-פי מהותה היסודית של דרך הפשרה אינני רואה מקום להיכנס לכל פרטי המחלוקת שבין הצדדים ולהכריע בהם " (ת"א (ב"ש) 187/93
פרץ נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, דינים מחוזי, כרך כו(3) 977 )

5.
החידוש בהלכת
אגיאפוליס
הוא שנקבע שם, מפי השופט אילן, כי רשאי בית המשפט לפסוק גם על פי הדין, לרבות דחיית התביעה:
"...בית משפט אשר בעלי הדין מסרו לו הכרעה בסכסוך 'על דרך הפשרה', אינו חייב לפסול את הפסיקה הנראית לו צודקת בנסיבות העניין, רק משום שהיא 'נגועה' בחסרון שהיא חופפת את הדין המהותי"
(

בעמ' 347 שם ).

השופט טירקל קבע אף הוא, כי הרשות בידי בית המשפט לשקול אם שיקולים שבדין ואם אחרים (בעמ' 349
שם
)
הנשיא ברק הוסיף כי "פשיטא בעיני כי בגדרי הפשרה התחשבות בדין היא אפשרית"(

בעמ' 350 שם
)
. במילים אחרות השאלה הינה האם בהכרח פסיקה על דרך הפשרה מובילה ל"חיתוך" בין הצדדים או שבית המשפט רשאי במסגרת זו לקבל את התביעה במלואה או לדחותה? בפרשת אגיאפוליס, נקבע כי
לא רק בית המשפט מוסמך להתייחס לדין המהותי שבא בחשבון ולא רק שהוא רשאי לקבלת התביעה בשלמותה או לדחותה, אלא נאמר כי פשרה על-פי סעיף 79א(א) אינה שרירותית באופן שכדבר שבשגרה יחצה את המחלוקת לשניים, אלא בית המשפט חייב להפעיל שקול דעת שבו יקח בחשבון שיקולי צדק, יושר, דין מהותי, ראיות, עדויות, פרוצדורה ונסיבות הכוללות של המקרה וכן כל השיקולים הרלוונטיים לצורך ההכרעה בסכסוך. בית המשפט מדגיש כי פשרה מיכנית ללא שקול דעת
החוצה תמיד את התביעה תהיה פסולה בשל היותה שרירותית ובלתי סבירה ומכיוון שלא לוקחת בחשבון את כל יסודות סכסוך בין הצדדים.



6.
במקרה שלפניי חלוקים הצדדים בשאלת היותו של התובע "גורם יעיל" לעיסקת הקניה.

הכלל הוא כי תמורת שירותי תיווך שנותן מתווך במקרקעין, חיובו העיקרי, והבלעדי כמעט, של הלקוח הוא לשלם לו את דמי התיווך.

בהיעדר הסכמה אחרת, זכאי המתווך לשכר רק אם פעולתו הייתה גורם יעיל לכריתת חוזה מחייב בין הצדדים (א. זמיר, לקראת חקיקה של דיני התיווך, ספר זיכרון לגד טדסקי – מסות במשפט אזרחי [תשנ"ו – 1995] עמ' 249).

בשנת 1997 נכנס לתוקפו
חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 (להלן: "החוק").
חוק
זה אמור ליצור מהפכה בכל הנוגע לענף התיווך. אחד ממטרותיו החשובות של החוק הייתה לקבוע כללים בסיסיים ותנאים הכרחיים שרק אם המתווך עומד בהם, הוא זכאי לגבות עמלת תיווך מהלקוח.

7.
עוד בטרם חקיקת החוק סכסוכים רבים בדבר זכאותם של מתווכים לקבל דמי תיווך בעסקאות מקרקעין, נסבו סביב בחינת שאלת המפתח: האם היה המתווך "הגורם היעיל" לקשירת העסקה בין הצדדים. פרמטר זה היה יציר הפסיקה ובמשך השנים ניסו בתי המשפט לצקת תוכן וכללים מנחים להגדרת אותו גורם יעיל. החוק למעשה נטל את המונח ואימץ אותו כאחד מאבני הבוחן שעל המתווך לעמוד בהם על-מנת להשלים את זכאותו לקבל דמי תיווך. עמידה בתנאי זה אינה מספקת וכמובן שעל המתווך להראות כי היה הגורם היעיל בעסקה, בנוסף להסכם תיווך שכולל את כל הפרטים שהחוק דורש, כתנאי לקבלת דמי התיווך.

השאלה מתי מתווך הוא גורם יעיל נדונה בפסיקה, בע"א 461/76 מנשה פטל נ' יונה מרגלית ואח'
פ"ד לא(2), 412 ,בעמ' 418-419, נקבע:

"...כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות השונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במילים אחרות - צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי תיווך...".


8.
ומן הכלל אל הפרט; במקרה שלפני, אין כל ספק כי התובע הוא "הגורם היעיל" לקשירת העסקה בין הצדדים. באשר לדמי התיווך המגיעים לו, הרי אדם סביר לא מצפה לקבל חינם אין כסף, שירות מאדם שמקצועו הוא נתינת אותו שירות, וזה מטה לחמו. הנתבע הודה כי חתם על הסכם התיווך וכן כי בתחילת העסקה ידע כי עליו לשלם דמי תיווך לתובע.

באשר לגרסתו של הנתבע, אשר הוכחשה נמרצות ע"י התובע, לפיה מחיר הדירה בפועל יעמוד על 62,000$ ואילו המחיר החוזי של הדירה יעמוד על סך של 72,000$, אינני סבור כי הנתבע הוכיח
את גרסתו זו. בהקשר זה מצאתי לציין כי
מלבד היות טענות הנתבע, טענות בעל פה כנגד מסמכים בכתב, יש בהן
פגם חוקי ומוסרי שתחילתו הצגת חוזה למראית עין וניסיון להונאה של בנק וסיומו ניסיון להשתחרר מהתחייבותו לשלם לתובע דמי תיווך. תצהירו של מר חיים צרפתי אשר בו הוא חוזר על גרסת נתבע אינו אלא עדות שמיעה ברובו, ועל כן משקלו אינו מספיק כדי להטות את הכף מפני חובת הנתבע לתשלום דמי תיווך כפי שיקבע להלן.

9.
מאידך עולה מהמסמכים כי התובע בעל רישיון לשמש כמתווך, שיתף פעולה עם הנתבע ולטענת הנתבע היה היוזם של המהלכים לרבות ההסכם למראית עין הנ"ל. ביצוע הפקדות הכספים וההוראות לעו"ד לרבות טענת התובע כי הנתבע התחייב לשלם לו למעלה מ-10% משווי העיסקה כ"דמי תיווך" (אחוז חריג ביחס לעבודת מתווך), יש בהם כדי לאושש את טענות הנתבע בדברמעורבותו של התובע בקשירת העיסקה החריגה המתוארת על ידי שני הצדדים, וחוסר ניסיונו של הנתבע בעיסקות מסוג זה.

התובע הוא נותן שירותי תיווך. החוק קובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". עוד קובע החוק כי "במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך" (סעיף 8 א+ב לחוק) . בסעיף
דרישה


9 לחוק נקבע כי; "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין".

בעניין זה יש דברים מקובלים. יש תעריף מקובל שגם על פי הפסיקה טרם קבלת החוק ולאחריו אינו עולה על 2% בצירוף מע"מ. ואומנם התובע צירף בשלב מאוחר יותר להגשת תביעתו "התחייבות מס' 0631" לדירה אחרת, לפיה התחייב הנתבע לתשלום דמי תיווך בגובה 2% בצירוף מע"מ. גם בהתחייבות מס' 1215 (נספח ב' לכתב התביעה
מודפס כי דמי התיווך יהיו 2% בצירוף מע"מ" . ליד האמור, נכתב בכתב יד סכום של 7,000$ ללא חתימתו של הנתבע. הנתבע טען כי סכום זה הוסף לאחר חתימתו ועל כך השיב התובע כי
על הנתבע הנטל להוכיח טענת זיוף. בעניין זה הדין עם הנתבע. משנטען כי מסמך הינו מזוייף הנטל להוכיח תקינותו והאותנטיות של המסמך הוא על התובע. לפיכך ובהתחשב בכל האמור לעיל, ולאור העובדה
שאכן היו שני חוזי מכר למכירת הדירה אשר על אחד מהם היה מחיר של 72,000$ ועל השני היה מחיר של 62,000$ יש להתעלם מכל ה"מהלכים" בהם נקט התובע להבטחת "רווח" חריג שעשוי להיווצר מהעיסקה, ולקבוע כי יהיה צודק ונכון להעמיד את שיעור דמי התיווך במקרה זה, בגובה הטענה החילופית אשר בה נקט התובע בסיכומיו, קרי; על 2% בצירוף מע"מ משווי העסקה. שווי אשר נקבע ואושר ע"י שמאות הבנק נותן המשכנתא.


10.
אשר על כן הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע דמי התיווך בסך 1,240$ לפי השער היציג של הדולר האמריקאי נכון ליום 17.4.06 (יום חתימת ההסכם) בתוספת מע"מ וכן הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, 3.9.06. כמו כן הנתבע ישלם לתובע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך של 1,200 ₪ בצירוף מע"מ.

הסכומים ישולמו תוך 30 יום.



ניתן היום,
א' כסלו תשס"ט, 28 נובמבר 2008, בהעדר הצדדים.












תאמ בית משפט שלום 16232/06 אבי ביטון נ' אבי בר אל (פורסם ב-ֽ 28/11/2008)