פסקי דין על כהן עזרא מנחם | פסקי דין על כהן יוסף | פסקי דין על אהרון רחל ואח' | פסקי דין על חבה יעקב | פסקי דין על חבה עובדיה | פסקי דין על מאפית האחים חבה |

12755/05 א     08/03/2009




א 12755/05 כהן עזרא מנחם, כהן יוסף, אהרון רחל ואח' נ' חבה יעקב, חבה עובדיה, מאפית האחים חבה בע"מ




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט השלום ירושלים
א
012755/05


בפני
:
כב' השופטת שירלי רנר


08/03/2009




בעניין:
1 . כהן עזרא מנחם

2 . כהן יוסף
3 . אהרון רחל
4 . שמחה רחמן
5 . כהן זכריה
6. נורמן פרידמן


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד אסף פוזנר

התובעים


נ
ג
ד


1 . חבה יעקב

2 . חבה עובדיה
3 . מאפית האחים חבה בע"מ


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד רחל ברלין

הנתבעים



פסק דין

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה התובעים הם בעלים של נכס הכולל 2 חדרים ומחסן ושהנתבעים 1-2 הם דיירים מוגנים בו על פי הסכם שכירות מיום 29.10.69 בינם לבין הבעלים הקודם. הנתבעת 3 הינה מאפייה שהנתבעים 1-2 הם בעלי מניותיה היחידים. בסמוך ליסוד החברה העבירו הנתבעים 1-2 את נהול המושכר לידי הנתבעת 3. ביום 18.10.99 הגישו התובעים תביעת פנוי כנגד הנתבעים לאור העברת הזכויות במושכר לידי הנתבעת 3. ביום 10.8.05 ניתן

פסק דין
הדוחה את התביעה ומצוי כעת בערעור. על פי כתב התביעה מיום 1.7.98 לא שילמו הנתבעים דמי שכירות. הנתבעת 3 שלחה שיק על סך 7000 ש"ח ביום 10.3.99 אך מאחר ולא הייתה דיירת מוגנת הוחזרה לה ההמחאה על ידי התובעים. דרישה לתשלום דמי השכירות שהופנתה לב"כ הנתבעים ביום 28.9.05 וביום 3.11.05 לא נענתה ועד מועד הגשת התביעה לא שולמו דמי השכירות לתקופה החל מיום 1.7.98 ועד ליום 30.6.06. על פי כתב התביעה אי התשלום מהווה הפרה יסודית המקנה לתובעים את הזכות לפנות את הנתבעים מהמושכר. התובעים עותרים לסעד של פנוי ולתשלום דמי שכירות בסך 71,387 ₪.

על פי כתב ההגנה כל מטרת התביעה היא לעקוף את פסק הדין שניתן על ידי כב' השופט שמעוני ושהוגש עליו ערעור. בפסק הדין נקבע כי הנתבעים לא נטשו את המושכר ולא העבירוהו לחברה ואין הפיגור בתשלום דמי השכירות מקים עילת פנוי.
התובעים אף סירבו לקבל את דמי השכירות הנתבעים על ידם בתביעה זו והנתבעים מפקידים את הסכום הנתבע בקופת בית המשפט. על פי כתב ההגנה אכן נעשתה פנייה ב-2005 לקבלת דמי שכירות על ידי באת כוחם הקודמת של התובעים, אך הנתבעים לא התעלמו אלא ביקשו פרוט של דרך חישוב הסכומים על מנת לבדקם. בטרם הסתיימו הברורים החליפו התובעים עורך דין והתביעה נוכחית הוגשה. על פי כתב ההגנה סירוב התובעים עד כה לקבל את דמי השכירות הוא הגורם לכך שהסכום לא שולם עד עתה.

2. מטעם התובעים הוגש תצהירו של זכריה כהן, התובע 5. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של יעקב חבה, הנתבע 1, ושל עורך דין אשר ברק.
כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם וב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

הטענות בסיכומים

3. לטענת ב"כ התובעים בסיכומיו לא שולמו דמי השכירות במהלך 8 שנים, דבר המהווה הפסקת קבע בתשלום דמי השכירות. אין לראות בהמחאה שנשלחה על ידי הנתבעת 3 ביום 10.3.99, אף היא באיחור, ושהוחזרה לה, משום תשלום דמי שכירות שכן טענת הנתבעים בתביעת הפנוי שנדונה בתיק שהתנהל בפני
כב' השופט שמעוני היתה כי הנתבעת 3 אינה דיירת מוגנת בנכס וכי לא העבירו לה את החזקה והשימוש בנכס. אין הם יכולים על כן במקביל לשלוח המחאה מטעמה לתשלום דמי השכירות. התובעים סירבו לקבל את התשלום מאחר וקבלת ההמחאה היתה עלולה להוות הסכמה מכללא להעברת זכות הדיירות המוגנת. כעולה מחומר הראיות, בעבר כששלחו הנתבעים המחאה של החברה וזו הוחזרה להם, התנצלו והעבירו תשלום שלהם ואולם הפעם ביקשו לכפות על התובעים תשלום של החברה. לטענת ב"כ התובעים עולה מהפסיקה כי כאשר מסרב בעל דירה מסיבה כלשהיא לקבל מהשוכר את דמי השכירות, מקובל להפקידם בפיקדון עד לתשלום בפועל ואולם הנתבעים לא עשו זאת לגבי התקופה נשוא התביעה, על אף שעשו זאת בעבר בשנים 1995-1994. יתר על כן, לאחר שנדחתה נגדם תביעת הפנוי ונשלחה להם דרישת תשלום מפורטת בנובמבר 2005 על ידי באת כוחם הקודמת של התובעים, דרישה זו אף לא נענתה. התירוץ של הנתבעים כי לא היה ידוע להם כמה לשלם מתפוגג לנוכח העובדה כי ידעו כמה להפקיד בקופת בית המשפט ומכל מקום היה עליהם לפחות לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת.
גם הטענה כי ביקשו פירוט דמי שכירות מעורכת הדין הקודמת של התובעים משוללת כל יסוד לנוכח העובדה כי כעולה מחומר הראיות פניות בעבר נעשו בכתב, ונענו באופן מיידי. לטענת ב"כ התובעים אי תשלום דמי השכירות במשך 8 שנים ולאחר התראות שניתנו בעניין זה מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות המקנה לתובעים את הזכות לפנות את הנתבעים מהמושכר בהתאם לסעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר. עילת הפנוי מתחזקת לנוכח מעמדה החוקתי של זכות הקניין ולנוכח השנויים במציאות הסוציאלית-חברתית בישראל, שנויים שמשמעותם
הצורך בהקפדה, קלה כבחמורה, עם הדייר. עוד טוען ב"כ התובעים כי אין מקום לפסוק סעד מן הצדק בין היתר מן הטעם שהנתבעים 1-2 הם אנשים אמידים, בעלי נכסי נדל"ן רבים כאשר העסק המתנהל במושכר בהשוואה ליתר המקומות בהם מתנהלת המאפייה הוא סמלי בלבד ועל מנת לא לאבד את זכות הדיירות המוגנת. לכן חומרת תוצאת הפנוי מהמושכר היא מזערית בהשוואה לחומרת ההפרה היסודית של הסכם השכירות. יתר על כן. סעד מן הצדק אינו ניתן ככלל לבית עסק. לטענת ב"כ התובעים העובדה כי רצונם של התובעים כבעלי בית היא לסלק את הנתבעים אינה כשלעצמה מעידה על חוסר תום לב מצידם. לחילופין עותרים התובעים לחיוב הנתבעים בפיצוי ניכר כתנאי למתן סעד מן הצדק.

לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיהם נגועה הגשת התביעה בחוסר תום לב חמור מאחר והתובעים העלימו את העובדה כי 7 חודשים קודם להגשת התביעה הגישו בקשה להיתר בנייה בה ביקשו את הריסת הבניין בו מצוי בית עסק הנתבעים תוך התעלמות מקיומם של הנתבעים, כמו גם את העובדה כי מכרו את הנכס נשוא התביעה לצד ג' קודם להגשת התביעה. יתר על כן. יום לאחר עדותו של המצהיר מטעם התובעים הועברה הבעלות על פי נסח הרישום לאותו צד ג', זאת על מנת לאפשר למצהיר להעיד כי התובעים עדיין בעלי הזכויות בנכס. התנהלות זו לטענת הנתבעים מכוונת כל כולה להפר את הוראות החוק המחייבות את התובעים להציע לנתבעים סידור חלוף כאמור בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 ובית המשפט מתבקש לא לאפשר לתובעים לפנות את הנכס בהליכי רמייה. עוד טוענים הנתבעים כי לאחר שכב' השופט שמעוני דחה את תביעת הפנוי בין היתר בהתחשב בכך שלא ראה בפיגור בתשלומים שהיו בתקופת ניהול ההליך כמקנה זכות לפנוי, המחלוקת שנותרה עניינה תקופה בת 4 חודשים ממועד מתן פסק הדין ועד להגשת התביעה. אי תשלום דמי השכירות בתקופה זו כאשר היה דין ודברים בין ב"כ הצדדים ככל הנוגע לגובה החוב, אינו מקים עילת פנוי. לאחר הגשת התביעה סירבו התובעים לקבל את דמי השכירות, והנתבעים הפקידו אותם בקופת בית המשפט. התובעים משכו את הכסף מקופת בית המשפט והנתבעים מאז משלמים את דמי השכירות לפי התעריף אותו חישבו במועד, ואין לפיכך כל חוב כספי בגין דמי השכירות.
לטענת ב"כ הנתבעים עולה מעדותו של עו"ד ברק כי התובעים סירבו לקבל דמי שכירות במהלך התקופה של ניהול ההליכים המשפטיים וכי לאחריה לקח זמן לצדדים לברר ביניהם את הסכום ואילו התובעים נמנעו מלזמן לעדות את באת כוחם בתקופה הרלוונטית עו"ד אדהאן, על מנת לסתור עדות זו והימנעות זו צריכה לפעול לחובתם. עוד טוענת ב"כ הנתבעים לעניין סעד מן הצדק כי הטענה בדבר מעמדם הכלכלי האיתן של הנתבעים נטענת בסיכומים וללא כל תשתית ראייתית וכי אם יוחלט כי קיימת עילת פנוי בנסיבות העניין יש ליתן סעד מן הצדק בסכום סמלי וזאת לנוכח התנהלות התובעים מחד, והתקופה הקצרה שלאחר מתן פסק הדין שבה לא שולמו דמי השכירות, מאידך.

בסיכומי התשובה טוענים התובעים כי הנתבעים צירפו לסיכומיהם ראיות שכלל לא הוגשו בהליך ההוכחות ובלא שהגישו בקשה בעניין זה. לנוכח האמור מתבקש בית המשפט למחוק את סיכומי הנתבעים.
עוד טוענים התובעים כי אין כל בסיס לטענות ההסתרה והקנוניה שמעלים הנתבעים שכן העברת הזכויות לצד ג', שצורף כתובע נוסף, לא הוסתרה על ידי התובעים והייתה ידועה לנתבעים ואילו טענת הקנוניה קורסת שכן היא נשענת על תפיסה שגויה ולפיה עילת התובעים פוקעת ביום העברת הזכויות לצד ג'. עוד טוען ב"כ התובעים כי מאחר וקיימת עילת פנוי כנגד הנתבעים אין הם יכולים לטעון לזכותם לדיור חלוף על פי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר. לטענת ב"כ התובעים די בתקופה שבה לא שולמו דמי השכירות לאחר מתן פסק הדין על אף משלוח התראות כדי להקים עילת פנוי. לבסוף טוען ב"כ התובעים כי לנוכח טיב ההפרה בה מדובר אין מקום על פי הפסיקה ליתן סעד מן הצדק.

דיון

4. הנתבעים 1-2 מחזיקים במושכר נשוא התביעה כדיירים מוגנים החל מיום 29.10.69 (ר' נספח ב' לתצהיר מטעם התובעים). בשנת 1993 נוסדה הנתבעת 3 שהנתבעים 1-2 הם בעלי מניותיה. ביום 18.10.99 הגישו התובעים תביעת פנוי כנגד הנתבעים לאור העברת הזכויות במושכר מהנתבעים 1-2 לנתבעת 3. תביעה זו (ת.א. 21600/99) נדחתה ב

פסק דין
שניתן על ידי כב' השופט שמעוני ביום 10.8.05 (ת/1), וערעור על פסק הדין נדחה אף הוא (ר' נספח ה' לתצהיר העדות מטעם התובעים).

התביעה הנוכחית לפנוי הנתבעים עילתה באי תשלום דמי השכירות מיום 1.7.98 ועד לתום ההליכים המשפטיים בת.א. 21600/99 כמו גם בגין אי תשלום דמי השכירות ממועד פסק הדין, 10.8.05, ועד ליום הגשת התביעה הנוכחית, 28.12.05.

5. אשר לתקופה הראשונה שתחילתה ביום 1.7.98. אין מחלוקת כי ביום 10.3.99 העבירו הנתבעים המחאה על סך 7000₪ כדמי שכירות עבור התקופה שבין 1.7.98-30.6.99. המחאה זו נמשכה מחשבונה של הנתבעת 3 (ר' נספח ו' לתצהיר העדות מטעם התובעים). ביום 26.5.99 הודיעו התובעים באמצעות באת כוחם דאז כי הם מחזירים את ההמחאה ומסרבים לקבלה הואיל והנתבעת 3 אינה שוכרת המושכר וחילופי הדיירים נעשה ללא ידיעת התובעים וללא הסכמתם (ר' נספחים ח' ו-ט' לתצהיר). ביום 1.6.99 השיב ב"כ הנתבעים לב"כ התובעים כי הוא מביע פליאה על החזרת השיק, כי "בעצם תשלום דמי השכירות על ידי מישהו שאינו הדייר אין משום ראיה לחילופי דיירים" וכי "הואיל והחזרת לנו את השיק והואיל ומרשינו מעוניינים לשלם למרשתך את דמי השכירות, נבקשך להודיענו ללא דחוי את פרטיו של חשבון הבנק של מרשתך בו נוכל להפקיד את דמי השכירות המגיעים לה" (נספח ה' לתצהירו של יעקב חבה). ביום 18.10.99 הגישו כאמור התובעים תביעה לפנויים של הנתבעים, תביעה שנדחתה.

על פי האמור בתצהירו של יעקב חבה במהלך ההליכים שהתנהלו בת.א. 21600/99 סירבו התובעים לקבל את דמי השכירות (סעיף 26 לתצהיר). עו"ד אשר ברק, מי שייצג את הנתבעים בהליכים שהתנהלו בפני
כב' השופט שמעוני (ר' עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 3-6) מציין בתצהירו כי "...לקוחותיה של עו"ד אדהאן סירבו לקבל את דמי השכירות בתקופה בה התנהלו ההליכים" (סעיף 3 לתצהיר). כשנשאל בחקירתו האם במהלך הדיון בתיק זה הפקידו אצלו חבה סכומי כסף על חשבון דמי השכירות השיב "אני לא זוכר אם היתה הפקדה של כסף ממש. מהלך המשפט היו פניות ולא פעם של חבה ואני חושב שעוד מי שקדם לי, כנראה שגם דני זיידמן היו פניות לב"כ בעלי הנכס בבקשות לשלם את דמי השכירות ואני זוכר שגם אני פניתי והם פשוט סרבו לקבל" (עמ' 18, שורות 7-10). עוד ציין כי הוא סבור שהפניות נעשו בכתב ונענו בסירוב על ידי עו"ד אדהאן וכי באפשרותו להציגן (ר' עמ' 18, שורות 11-16). עדותו היתה מהימנה עלי.

התובעים אינם טוענים כי ענו למכתבו של ב"כ הנתבעים מיום 1.6.99 בו נתבקשו פרטי חשבון בנק שאליו ניתן להפקיד את דמי השכירות. מעדותו של עו"ד ברק עולה כאמור כי גם פניות במהלך ניהול ההליכים בת.א. 21600/99 נענו בסירוב. עו"ד אדהאן, מי שייצגה את התובעים במהלך כל התקופה האמורה, לא זומנה לעדות על ידי התובעים. מהמכלול עולה כי הוכח במידה מספקת כי התובעים סירבו לקבל את דמי השכירות במהלך התקופה הראשונה. משסירבו התובעים לקבל את דמי השכירות עובר ובמהלך ניהול ההליכים בתביעה שהתקיימה בפני
כב' השופט שמעוני, לא עומדת להם עילת פנוי בגין אי תשלום דמי השכירות במהלך תקופה זו (ר' רע"א 1901/99 סוהל כראם ואח'
נ' אסעד יוסף זוהר תק-על 99(2), 686; רע"א 6655/96 חן. נ. אתדג'י תק-על 97(1), 157). העובדה כי הכספים לא הופקדו בחשבון נאמנות כזה או אחר במהלך תקופה זו אינה מקימה עילת פנוי.

6. אשר לתקופה השנייה שמיום מתן פסק הדין בת.א. 21600/99 ועד להגשת התביעה הנוכחית. פסק הדין הדוחה את תביעת הפנוי ניתן ביום 10.8.05. ביום 28.9.05 שלחה ב"כ התובעים דאז, עו"ד אדהאן, לב"כ הנתבעים מכתב דרישה לתשלום דמי השכירות עבור כל התקופה החל מיום 1.7.98 ועד ליום 30.6.06 (ר' נספח יב' לתצהיר התובעים). ביום 3.11.05 שלחה עו"ד אדהאן מכתב נוסף לב"כ הנתבעים אשר בו נאמר "1. מכתבי מיום 28.9.05 לא נענה עד היום, על אף שחלפו למעלה מ-30 ימים והתשלום לא בוצע. 2. ניתנת בזאת אורכה אחרונה לתשלום עד ליום 15.11.05 ועד בכלל, קודם לנקיטת הליכים כנגד מרשיך" (נספח יג לתצהיר התובעים).
גירסת התובעים היא כי שני מכתבים אלו לא נענו, ומשכך הוגשה ביום 28.12.05 התביעה הנוכחית (ר' סעיפים 10-11 לתצהיר התובעים). לגירסת הנתבעים "מכיוון שמדובר היה בדמי שכירות לתקופה ארוכה, ביקשנו מבא כוחנו כי יבדוק עבורנו את החשבון" (סעיף 28 לתצהיר). על פי האמור בתצהירו של עו"ד אשר ברק "מכיוון שמדובר היה בדרישה לתשלום דמי שכירות עבור תקופה של 8 שנים, ומכיוון שמדובר בסכומים אותם היה צריך לשערך ולעדכן, פניתי טלפונית לעו"ד אדהאן וביקשתי ממנה פירוט של החשבון, כולל ההצמדות ו/או הריביות ו/או העדכונים" (סעיף 5 לתצהיר). על פי התצהיר במקום הפירוט קיבל את מכתב הדרישה הנוסף (סעיף 6 לתצהיר). לאחריו שוב שוחח טלפונית עם עו"ד אדהאן וחזר על בקשתו לקבלת החישוב (סעיף 7 לתצהיר). על פי התצהיר שוחח עם עו"ד אדהאן מספר פעמים (סעיף 7 לתצהיר). לאחר הגשת התביעה הנוכחית פנתה ב"כ הנתבעים לב"כ התובעים במכתב מיום 4.1.06 והודיעה לו כי לפני שימוצה בירור גובה החוב יועבר מלוא הסכום הנתבע, ובשל גודל החוב למועד דחוי של חודש (ר' נספח ו' לתצהיר הנתבע). בעקבות סירוב התובעים (ר' נספח ו' האמור) הפקידו הנתבעים ביום 15.1.06 את סכום התביעה בקופת בית המשפט. ביום 28.11.06 ביקשו התובעים למשוך את הכספים שהופקדו וניתנה בהחלטה בהתאם.

אכן לנוכח חקיקת היסוד והעלאתה של זכות הקניין למדרגה של זכות חוקתית כמו גם השנויים במציאות הסוציאלית-כלכלית בישראל, חל שנוי בעמדת הפסיקה בנוגע לפרשנות סוגיות שונות בנושא הדיירות המוגנת כמו גם הקפדה, בפרט עם בתי עסק, בנוגע לקיום התחייבויותיהם. עם זאת, ההלכה עדיין היא כי לא כל הפרה המתבטאת באי תשלום דמי שכירות מקנה עילת פנוי לצורך סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר אלא רק כזו המצביעה על נתק קבוע בתשלומים (ר' ע"א 582/61 בוכול נ. בוכהלטר פ"ד טו 1320; ע"א (ירושלים) 11468/07 מרדכי ששון נ' מרים אברמוביץ ואח'

תק-מח 2008(2), 1139). השאלה האם הפכה הפסקת התשלום לעניין של קבע תלויה בנסיבות המקרה ובעניין זה יש גם לשקול את העובדה שמדובר בבית עסק.

בענייננו כאמור מדובר בדרישה מחודשת לתשלום לאחר תקופה ארוכה בה סירבו התובעים לקבל תשלום מאת הנתבעים. מדובר בסכום כסף גבוה. מעדותו של עו"ד ברק עולה כי התנהלו בינו לבין באת כוחם של התובעים דאז שיחות טלפוניות לאחר מכתב הדרישה, שיחות שעצם קיומן מעיד על כך שהנתבעים לא ביקשו להתנער מהתשלום. לעדותו ביקש לעמוד על אופן חישוב החוב (ר' עמ' 19, שורות 13-19; עמ' 20, שורות 18-32). התובעים כאמור לא זימנו לעדות את עו"ד אדהאן על מנת שתעיד ככל הנוגע לתוכנן של אותן שיחות, הגם שמהמכתב מיום 3.11.05 עולה כי לא נתגבשה כל הסכמה ולא לחלוטין ברור האם לאחריו התנהלו שיחות נוספות (ר' עמ' 20, שורות 31-32). כך או אחרת, מדובר בתקופה בת שלושה חודשים במהלכה התנהלו שיחות בין ב"כ הצדדים. אינני סבורה כי די בכך על מנת להקים עילת פנוי.

לנוכח המסקנה אלי הגעתי אין לי צורך לדון ביתר טענות הצדדים.

התוצאה היא שהתביעה נדחית.
התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט ושכר טירחת עו"ד בסך של 5000 ₪ בתוספת מע"מ.

ניתן היום י"ב באדר, תשס"ט (8 במרץ 2009) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

שירלי רנר
, שופטת










א בית משפט שלום 12755/05 כהן עזרא מנחם, כהן יוסף, אהרון רחל ואח' נ' חבה יעקב, חבה עובדיה, מאפית האחים חבה בע"מ (פורסם ב-ֽ 08/03/2009)