פסקי דין על פטר לקס | פסקי דין על אילן יוסף | פסקי דין על יעקב יוסף |

13541/04 א     27/04/2006




א 13541/04 פטר לקס נ' אילן יוסף, יעקב יוסף




בעניין:


בתי המשפט



בית משפט השלום ירושלים
א
013541/04


בפני

:
כב' השופטת אביב מלכה
6



27/04/2006




בעניין
:
פטר לקס







התובע

נ
ג
ד


1 . אילן יוסף
2 . יעקב יוסף








הנתבעים

פסק דין
הרקע לסכסוך הוא כלהלן:
התובע, ביחד עם אחרים, ביקש לשכור מבנה כדי לפתוח סופרמרקט בעיר מודיעין. הנתבעים רכשו מקבלן מבנה אשר התאים לתובע ולשותפיו וביום 7.9.04 הצדדים התקשרו בחוזה שכירות (נספח א' לתצהיר הנתבע 1) (להלן: החוזה).

הוראת החוזה הרלוונטיות לעניינו הן אלה:
אין מחלוקת כי בעת החתימה על החוזה הנתבעים טרם קיבלו חזקה במבנה וכי נותרו להם התחייביות מול הקבלן הבונה (סעיף 2 לחוזה).
בסעיף 13ב' לחוזה נקבע כלהלן:
"המשכיר מתחייב לבצע את העבודות המופרטות להלן לפי תוכנית אדריכל (שתוגש לו ע"י השוכר בתוך 10 ימים ממועד החתימה על הסכם זה) (איחור בהגשת התוכנית יאחר את מסירת החזקה מבלי שהדבר יחשב כהפרת הסכם ע"י המשכיר)".

ביצוע מחוייבות הנתבעים לפי סעיף 13ב' לחוזה היה תנאי לשכירות (סיפא לסעיף 2 לחוזה).
אין מחלוקת כי במועד החתימה על החוזה שילם התובע לנתבעים סך של 13,876$ עבור שלושה חודשי שכירות. הסכום הופקד בנאמנות בידי עו"ד נחמד מטעם הנתבעים.
הוסכם כי הנתבעים יוכלו להעביר סכום זה לקבלן לכיסוי התחייבויותיהם, ובתנאי כי כנגד תשלום זה תימסר לתובע החזקה בנכס (סעיף 2 לחוזה).
על פי החוזה נקבע כי תקופת השכירות תתחיל ביום 10.11.04 אולם התובע יוכל להחזיק בחנות כבר-רשות החל מיום 10.10.04 כדי לארגן את המושכר ולהכינו לפתיחה (סעיף 3 לחוזה עמוד 18 שורה 26).
בחוזה נקבעו 45 ימי חסד של אורכה למסירת המושכר ואין מחלוקת בין הצדדים כי אלה הסתיימו ביום 21.10.04 (סעיף 3 לחוזה וכן ההסכמה בעמוד 1 לפרוטוקול מיום 29.6.05).
עוד נקבע כי כל יום של איחור מעבר לימי החסד יחייב את הנתבעים בפיצוי בסך של 100$ לכל יום איחור וכן נקבע כי תחילת תקופת השכירות תדחה בהתאם.

האירועים אשר הביאו לסכסוך הם אלה:
אין מחלוקת כי רק ביום 20.10.04, קרי יום לפני תום תקופת החסד, הודיעו הנתבעים לתובע כי קיבלו את החזקה בנכס (סעיף 23 לסיכומי התובע וסעיף 24 לסיכומי הנתבעים).
אין מחלוקת כי באותו היום 20.10.04, הודיע התובע לנתבעים באמצעות בא כוחו כי כיוון שאין כל סיכוי כי הנתבעים יצליחו לבצע את השיפוצים ולמסור את החזקה בנכס במועד (21.10.04), הוא מבטל בזאת את החוזה. התובע דרש החזר דמי השכירות וכן פיצוי מוסכם (המכתב צורף לכתב ההגנה).
אין מחלוקת כי באותו היום 20.10.04 מסרו שותפיו של התובע לנתבעים את התוכניות מטעמם לביצוע השיפוצים, אלה המוזכרות בסעיף 13ב לחוזה (עמ' 11 לפרוטוקול ונספחים ת/1 ות/2).
בעקבות אירועים אלה היתה ההתכתבות בין ב"כ הצדדים ובסופו של עניין החוזה לא יצא אל הפועל.

התביעות ההדדיות

:
התובע תובע את הנתבעים לתשלום החזר דמי השכירות בסך 13,876$, את הפיצוי המוסכם בסך 5,000$ וכן מקדמות אשר שילם לספקים לרכישת ציוד לסופר מרקט בסך 1,588$.
הנתבעים הגישו תביעה נגדית אשר בה הם מבקשים סעד הצהרתי כי הם לא הפרו את החוזה וכי התובע הוא אשר הפר אותו וכן מבקשים הם הצהרה כי הם זכאים לקבל את הפיצוי המוסכם וכי הם זכאים לקזז מהחזר דמי השכירות לתובע את הפסד דמי השכירות בתקופה בה הנכס לא היה מושכר עד אשר נמצא שוכר אחר.

הדיון

:
לב ליבה של המחלוקת בין הצדדים היא השאלה - האם היתה לתובע הצדקה לעכב את הגשת התוכנית לשיפוץ עד למסירת החזקה בנכס מן הקבלן לנתבעים.
כפי שצוטט לעיל מתוך החוזה (סעיף 13ב) על התובע היה להגיש את תוכנית השיפוץ בתוך 10 ימים מיום החתימה על החוזה, קרי עד ליום 17.9.04.
אין מחלוקת כי התובע לא עשה זאת.
לגירסת התובע ועדיו, לא היה טעם במסירת התוכניות כל עוד הנכס לא היה ממילא בחזקתם של הנתבעים (סעיף 36 לסיכומי התובע). לפיכך, הוגשו התוכניות ע"י שותפיו של התובע, רק ביום 20.10.04.
אם אקבל את טענת התובע, תגזר מכאן התוצאה כי ההפרה מוטלת לפתחם של הנתבעים. הנתבעים הם אלה אשר התעכבו עם קבלת החזקה בנכס. הם קיבלו את הנכס רק ביום 20.10.04 ולפיכך חל העיכוב גם במסירת התוכניות ומכאן כי הנכס לא יכול היה להמסר לאחר ביצוע השיפוצים ביום 21.10.04 וכך הופר החוזה.
מאידך, אם אדחה את טענת התובע, תגזר מכך התוצאה כי ההפרה מוטלת לפתחו של התובע.
בין שתי הגירסאות הגעתי למסקנה כי יש לדחות את גירסת התובע.

מן החומר שבפני
י ובעיקר מהוראות החוזה, הגעתי למסקנה כי לא היתה הצדקה אצל התובע לעכב את מסירת תוכניות השיפוצים.
ראשית, טענת התובע מביאה לתוצאה בלתי סבירה בנסיבות העניין. על פי החוזה (סעיף 13ב) ניתנו לתובע 10 ימים בלבד להגיש את תוכניותיו. אם אקבל את גירסת התובע כי מסירת הנכס לחזקת הנתבעים היה תנאי מוקדם למסירת התוכנית, התוצאה תהיה כי במהלך אותם 10 ימים ועוד קודם למסירת התוכניות, צריכים היו הנתבעים להספיק ולקבל את החזקה מן הקבלן. דומני כי תוצאה זו היא קיצונית ואינה בסבירות גבוהה כי לכך התכוונו הצדדים.
בנוסף, בחוזה (סעיף 2) נקבע אומנם כי על הנתבעים לסיים את מחויבויותיהם כלפי הקבלן, אולם מחוייבות אלה לא מפורטות בחוזה. סבורני כי לו היו הצדדים מתכוונים לתחום את החובה הזו בלוח זמנים כל כך קצר של פחות מ-10 ימים, היו הם טורחים לפרט מה הם אותן מחוייבויות אשר על הנתבעים לקיים.
יתר על כן, אין לי ספק כי לו כך היו הצדדים מתכוונים לקבוע, הם היו נותנים לכך ביטוי מפורש בחוזה.
מסקנתי היא, על כן, כי על פי החוזה לא היתה כל התליה כי קודם למסירת התוכנית על ידי התובע על הנתבעים לקבל את החזקה בנכס.

לגופו של עניין, יש להעיר כי אינני שוללת על פניה את עדותו של מר שוחט מטעם הנתבעים אשר העיד כי הנתבעים יכלו לבצע את השיפוצים גם לפני קבלת החזקה בדירה (עמוד 20 שורות 9 ואילך). אין זה דבר יוצא דופן וניתן לומר כי זה אפילו מקובל, כי כאשר אדם רוכש נכס לפני סיום בנייתו הוא יכול לבקש לעשות בו שינויים, חלקם בתשלום נוסף וחלקם אף ללא תשלום נוסף, וכל זאת גם בטרם סיים את כל התחייבויותיו לקבלן הבונה, תופעה זו נפוצה ביותר.
לאור האמור לעיל, מסקנתי היא כי העובדה שהנתבעים לא קיבלו את החזקה במושכר לא היתה סיבה מוצדקת לתובע שלא להעביר את תוכניות השיפוצים לנתבעים. התובע היה אמור להגיש את התוכנית עד ליום 17.9.04 ללא קשר לחזקה של הנתבעים במושכר.

התוצאה המיידית ממסקנה זו היא, כי העובדה שהנתבעים קיבלו את החזקה בנכס רק ביום 20.10.04 לא מהווה הפרה של החוזה כיוון שהם יכלו למסור את הנכס לחזקת התובע ביום 21.10.04 כפי שהתחייבו. אם מסירה זו היתה ללא השיפוצים כנדרש, לא היה לתובע אלא להלין אצל עצמו על כך שלא הגיש את התוכנית במועד.
ודוק, לו היה התובע מגיש את התוכנית מבעוד מועד ואילו הנתבעים לא היו עומדים בהתחייבויותיהם, היה יכול התובע לבוא בטרוניות כנגד הנתבעים. אולם מאחר והתובע לא עמד בהתחייבויותיו לא ניתן להטיל על הנתבעים את האחריות לעיכובים.

זאת ועוד, בעת עריכת החוזה לקחו הצדדים בחשבון את האפשרות כי יהיה איחור בהגשת תוכניות השיפוץ ולפיכך הם קבעו כי במקרה של איחור כזה ידחה גם מועד מסירת הנכס לתובע (סעיף 13ב' לחוזה).
לאור התוצאה אליה הגעתי לעיל, כי לא היתה לתובע הצדקה לעכב את מסירת התוכניות, הרי שהאחריות לעיכוב במסירת התוכניות מוטלת על התובע. לפיכך, נכנסת לתוקף אותה הוראה בחוזה שעניינה עיכוב מסירת התוכנית והנתבעים היו רשאים לבצע את השיפוצים תוך ניצול הארכה אשר נתנה להם בחוזה בנסיבות אלה.

גם אם הייתי מקבלת את גירסת התובע כי הנתבעים הם האחראים לעיכוב, לא היה בכך כדי לעזור לתובע בטענתו כי מדובר בהפרה של החוזה באופן המצדיק ביטולו. הצדדים בעת ההתקשרות לקחו בחשבון אפשרות של איחור במסירה (סעיף 3 לחוזה) וקבעו מנגנון לביצוע החוזה גם במקרה כזה. על פי סעיף זה ישלמו הנתבעים לתובע סך של 100$ בגין כל יום איחור ובמקביל תדחה תקופת השכירות. מכאן, כי על פי החוזה איחור במסירת החזקה לא רק שאינו הפרה יסודית של החוזה כפי שטוען התובע (סעיף 107-115 לסיכומי התובע) אלא שהוא אינו הפרה של החוזה. החוזה קובע, מתוך עצמו מנגנון ריפוי המחייב את הצדדים במקרה של איחור שכזה.
במקרה כזה גם לו היה העיכוב באחריות הנתבעים, שמורה היתה להם הזכות לשלם לתובע סך של 100$ בגין כל יום איחור ויכולים היו הנתבעים לבצע את השיפוצים כך שתקופת השכירות היתה נדחית. הנה כי כן גם אם אקבל את גירסת התובע כי הנתבעים איחרו בלוח הזמנים, לא היתה לו לתובע עילה לביטול החוזה.
המסקנה של כל האמור לעיל היא, כי התובע הוא זה אשר הביא להפסקת ההתקשרות.
לאור התוצאה אליה הגעתי איני מוצאת לנכון לדון ולהכריע ביתר טיעוני הצדדים ובכלל זה בטיעון הנתבעים כי יכלו לסיים את השיפוצים בתוך 24 שעות.

הסעדים

:
כיוון שהחוזה לא יצא אל הפועל, זכאים הצדדים להשבה לפי סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) - תשל"א 1970. השבה במקרה דנן פירושה כי על הנתבעים להחזיר לתובע סך של 13,876$ אשר שולמו עבור שלושה חודשי שכירות.

אני דוחה את תביעת התובע לפיצוי בגין הוצאות לספקים. כיוון שלא היתה כל עילה לביטול ההתקשרות, אין מקום גם לפצות את התובע בגין הוצאותיו, אלה אשר ירדו לטימיון.

אני דוחה את תביעת הנתבעים לתן צו הצהרתי כי הם זכאים לקיזוז דמי שכירות לתקופה בה הנכס עמד ריק ועד להשכרתו לאחר, מיום 10.11.04 ועד 1.2.05.
מלכתחילה היה הנכס אמור להימסר לתובע ביום 10.10.04 ואילו תקפות השכירות היתה אמורה להתחיל רק ביום 10.11.04. הנכס לא נמסר במועד זה בגלל מחדלי הנתבעים. על פי החוזה, האיחורים והעיכובים של שני הצדדים אומנם לא יצרו הפרה של החוזה אולם כן הביאו לדחיית מועד תחילת השכירות (סיפא של סעיף 3 חוזה בכל הנוגע לעיכובים של הנתבעים וסעיף 13ב' לחוזה בכל הנוגע לעיכובים של התובע). מכאן כי העיכוב אשר נגרם על ידי הנתבעים ממילא היה מביא לדחיית תקופת השכירות, גם לו היה החוזה יוצא אל הפועל.
כיוון שמראש על פי החוזה, הנתבעים לקחו לעצמם למעלה מחודש לצורך ביצוע השיפוצים (מיום 17.9.04 מועד אחרון למסירת תוכנית השיפוץ, ועד ליום 21.10.04 מועד אחרון למסירת הנכס). הרי שזוהי גם התקופה אשר צריכה להספר לאחר האיחור. יש לזכור, לעניין זה, כי על פי החוזה גם איחור במסירת התוכניות ע"י התובע, הביא לתוצאה של איחור, בהתאמה, בתחילת תקופת השכירות (סעיף 13ב).
התוצאה היא כי גם אם היתה ההתקשרות יוצאת אל הפועל, מנין הימים היה מתחיל להיספר מיום 20.10.04 מועד קבלת החזקה ומועד מסירת תוכנית השיפוץ. במקרה כזה, המועד למסירת הנכס לתובע היה לא לפני חודש דצמבר 2004 ומועד תחילת השכירות היה, על כן, חודש לאחר מכן (בהתאם להוראות החוזה הכוללת חודש של מעמד התובע כ"בר רשות בנכס"). כלומר, לא לפני חודש ינואר 2005. הנה כי כן, גם לו היה החוזה יצא אל הפועל, בנסיבות אשר נוצרו, לא היו זכאים הנתבעים לדמי שכירות אלא, בערך, החל מחודש פברואר 2005, זאת על פי הוראות החוזה.

אני מקבלת, חלקית, את תביעת הנתבעים כי הם זכאים לפיצוי המוסכם בגין ביטול החוזה על ידי התובע. כאמור לעיל, לתובע לא היתה עילה לביטול החוזה.
יחד עם זאת, למרות שהעיכובים לא מהווים עילה לביטול החוזה, הם כן מהווים שיקול בפסיקת הפיצוי המוסכם. כיוון שלנתבעים אחריות נכבדה על העיכובים אשר נוצרו, אני מעמידה את סכום הפיצוי על סך של 2,000$.
ניתן בזאת צו הצהרתי כי הנתבעים רשאים לקיזוז סכום זה מהחזר דמי השכירות לתובעים.
סך הכל יחזירו הנתבעים לתובע סך של 11,876$.

לאור התנהלות שני הצדדים והתוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות.
הסכומים אשר נפסקו לעיל והנקובים בדולרים, ישולמו על פי השער היציג של הדולר ביום התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ט בניסן, תשס"ו (27 באפריל 2006), בהעדר הצדדים.


מלכה אביב, שופטת
קלדנית: אורית לוי






א בית משפט שלום 13541/04 פטר לקס נ' אילן יוסף, יעקב יוסף (פורסם ב-ֽ 27/04/2006)