פסקי דין על בנק לאומי למשכנתאות בע"מ | פסקי דין על יהודה כהן | פסקי דין על זהבה כהן |

2952/04 א     23/04/2009




א 2952/04 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' יהודה כהן, זהבה כהן




בעניין:


בתי המשפט

1





בית משפט השלום ירושלים
א
002952/04


לפני: כב' השופט אברהם רובין
23/04/200923.04.2009




בעניין
:
בנק לאומי למשכנתאות בע"מ
התובע


ע"י ב"כ עו"ד רוטמן


נ
ג
ד


1. יהודה כהן
ע"י ב"כ עו"ד גל

2. זהבה כהן

ע"י ב"כ עו"ד סילברמן

הנתבעים








פסק דין

העובדות
הנתבעים, בני זוג לשעבר, רכשו ביום 19.5.96, מחברת "פנינת עין חמד בע"מ" (להלן:"הקבלן"), בית מגורים במתחם עין חמד הסמוך לירושלים. לצורך מימון חלק מהעסקה, נטלו הנתבעים מהתובע (להלן: "הבנק"), הלוואה בסך של 700,000 ₪. הסכם ההלוואה (נספח א' לתצהיר הבנק), נכרת ביום 19.11.97, קרי - כשנה וחצי לאחר שהנתבעים כבר רכשו את הבית.
לשם הבטחת פרעון ההלוואה, המחו הנתבעים לבנק את זכויותיהם לפי הערבות הבנקאית שמסר להם הקבלן, מכוח הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1975. ויודגש, הערבות ניתנה על ידי בנק הפועלים, שליווה את הפרוייקט, ולא על ידי הבנק שלפניי (כתב הערבות צורף כנספח יג' לתצהיר הנתבעים בבקשת הרשות להגן). אחר הדברים האלו נבנה הבית, והנתבעים נכנסו לגור בו ביום 17.5.99. זמן מה לאחר שהנתבעים נכנסו לביתם החדש הגישה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה,
נגד הנתבעים ונגד רוכשי בתים אחרים במתחם, בקשה לאיסור שימוש, לפי סעיפים 269 ו-246 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. בבקשה נטען כי תוכניות המתאר החלות על מתחם עין חמד מיעדות אותו למטרות מלונאות ונופש בלבד, ועל כן אסור היה לבנות במתחם בית מגורים כדוגמת בית הנתבעים. הבקשה נדונה תחילה בבית משפט השלום בירושלים בפני
כב' השופט ברקלי, אשר נעתר למבוקש. הנתבעים, ויתר בעלי הבתים במתחם, ערערו על החלטת כב' השופט ברקלי לבית המשפט המחוזי ולאחר מכן לבית המשפט העליון, אך הערעורים נדחו. כיוון שכך, נאלצו הנתבעים לפנות את ביתם בחודש יולי 2002, ומאז הם לא גרים בו. במקביל, הנתבעים פרעו את ההלוואה כסדרה עד ליום 1.12.02, ולאחר שהם הפסיקו לפרוע אותה, הגיש הבנק את התובענה שלפני.

טענות הצדדים
טענת הבנק פשוטה בתכלית. לשיטתו, אין שום קשר בין העובדה שהנתבעים אינם רשאים לגור בביתם, לבין חובתם החוזית לפרוע את ההלוואה, ולפיכך יש להורות לנתבעים לשלם לבנק את מלוא סכום התביעה.


הנתבעים טוענים כי הבנק התרשל כלפיהם וגרם להם נזק, אותו הם רשאים לקזז מסכום התביעה. הנתבעים טוענים כי הבנק התרשל כלפיהם, בכך שהוא לא מינה שמאי לבדיקת הבית לפני שהעמיד להם את ההלוואה. לטענת הנתבעים, אם היה מתמנה שמאי, חזקה עליו שהוא היה מגלה שהבית נבנה בניגוד לתוכנית המתאר, ומשום כך הוא אינו ראוי לשמש כבטוחה. במצב כזה, הנתבעים היו נמנעים ליטול את ההלוואה, או שהבנק היה מסרב לתת להם את ההלוואה, כך או כך, התביעה לא היתה באה לעולם. כמו כן, הנתבעים טוענים שהבנק התרשל, ולחילופין נהג בחוסר תום לב, בכך שלאחר שהתברר לו כי הבית נבנה בניגוד לתוכניות, הוא לא פעל למימוש ערבות חוק המכר שהמחו לו הנתבעים כאמור לעיל, ובמקביל הוא גם סירב לאפשר לנתבעים לפעול למימוש הערבות, למרות שהם התחייבו להעביר לבנק כל סכום כסף שיתקבל ממימוש הערבות. הנתבעים טוענים כי אילו היה הבנק מאפשר להם לממש את הערבות, הם היו זוכים בתביעת המימוש, ומכאן שסירוב הבנק גרם להם נזק כספי בגובה סכום הערבות. יצוין, כי בסיכומיהם הרחיבו הנתבעים במעט את טענת הרשלנות, בכך שהם טענו כי הבנק התרשל גם בבדיקת מסמכי העסקה. לטענת התובעים, אילו היה הבנק בודק כראוי את המסמכים, אז הוא היה מגלה כי הנכס שנרכש איננו ראוי לשמש כבטוחה, כיוון שמדובר בדירת נופש.

3.
בתשובה לטענות הנתבעים, טוען הבנק כי לפי הנהלים החלים בכגון דא לא היתה חובה למנות שמאי לבדיקת הנכס, ומכל מקום מדגיש הבנק כי הסכם ההלוואה נכרת לאחר שהנתבעים רכשו את הבית. ועוד מוסיף הבנק וטוען, כי בהסכם המכר ובהסכם השירותים שנספח לו, נכתב במפורש כי הנתבעים רוכשים "יחידת נופש", כך שהם ידעו היטב שהם לא רוכשים בית מגורים רגיל. לפיכך טוען הבנק, שאין שום קשר סיבתי בין ההתרשלות הנטענת נגד הבנק, לבין הנזק שנגרם לנתבעים. באשר למימוש הערבות, הבנק מודה שהוא סירב לפעול למימוש הערבות, והוא גם מודה שהוא סירב לבקשת הנתבעים לפעול בעצמם למימוש הערבות.
הבנק טוען כי הסירוב היה מוצדק משום שלא היה שום סיכוי משפטי
לממש את הערבות, ולביסוס טענתו הוא מפנה ל

פסק דין
שניתן בעניין משפחת זילברמן, שגם רכשה דירה בעין חמד, שם נפסק כי הערבות לא תמומש כיוון שמשפחת זילברמן קיבלה חזקה בבית וסיימה לשלם את כל התמורה עבורו (ראו ה"פ (שלום ת"א) 176095/02 זילברמן נ' בנק הפועלים; ע"א (מחוזי-ת"א) זילברמן נ. בנק הפועלים – פורסם באתר נבו). הבנק ער לכך שקיים

פסק דין
נוסף, בעניינה של משפחה אחרת שרכשה בית בעין חמד, אשר בו נפסק כי ניתן לממש את הערבות (ראו – ה"פ (ת"א) 200004103 כרמון נ. בנק הפועלים - פורסם באתר נבו), אך לטענתו הנסיבות במקרה של הנתבעים שונות, כיוון שמשפחת כרמון לא סיימה לשלם עבור הבית ולא קיבלה חזקה בו, בעוד הנתבעים, בדומה למשפחת זילברמן, קיבלו כבר את החזקה בבית ושילמו את מלוא התמורה עבורו.

דיון והכרעה
4.
הטענות שבפי הנתבעים מחייבות לדון בשאלה האם מוטלת חובת הזהירות על בנק אשר מעמיד הלוואה ללקוח לשם רכישת נכס מקרקעין, ואם כן, מה היקפה. הפסיקה עמדה לא אחת על כך שבנקים חבים חובת זהירות ללקוחותיהם, ומזה שנים ארוכות ניכרת נטייה ברורה בהלכה הפסוקה להרחיב את היקף חובות הזהירות המוטלות על הבנקים. עמד על כך פרופ' פורת בכותבו כי:

"הנטייה העכשווית הניכרת בפסיקה בארץ, כמו גם בחקיקה, הינה להרחיב את אחריותם של בנקים ללקוחותיהם וכלפי צדדים שלישיים. המעמד המיוחד של הבנקים בעידן המודרני: ההיזקקות היומיומית של כל שכבות הציבור לשירותיהם; האמון שנותן בהם הציבור; המידע הרב והאמצעים המיוחדים העומדים לרשותם; "כיסם העמוק" ויכולתם העדיפה על יכולתו של הפרט למנוע נזקים מלכתחילה – הם העשויים להסביר ואף להצדיק נטייה מעין זו."
(א. פורת "אחריותם של בנקים בגין רשלנות – התפתחויות אחרונות" ספר השנה של המשפט בישראל (תשנ"ב) עמ' 343).
חלפו שנים לא מעטות מאז נכתבו הדברים, והנטייה עליה הצביע פרופ' פורת הלכה וגברה, וכך,

למשל, יש מי שמציעים לראות בבנק "סוכנות חברתית" החבה חובות אמון לכלל הציבור (מ. רובינשטיין, ב. אוקון –"הבנק כסוכנות חברתית" ספר שמגר כרך ג' עמ' 819).
אין ספק, איפוא, שבנק חב חובת זהירות מושגית ללקוחו, והשאלה המצריכה הכרעה במקרה שלפניי היא במישור החובה הקונקרטית. חובה קונקרטית קמה כאשר אדם סביר מסוגו של המזיק היה יכול וצריך לצפות, בנסיבות המיוחדות של המקרה הקונקרטי, את התרחשות הנזק (ע"א 145/80
ועקנין נ. מועצה מקומית בית שמש פ"ד לז(1) 113, 125). אני סבור שאין כל קושי לקבוע כי בנק סביר יכול לצפות שייגרם נזק ללקוח שלו כתוצאה מכך שהוא יטול הלוואה לרכישת נכס מסויים, אותו הוא משעבד לבנק, אם לאחר מכן יתברר שזכויותיו בנכס פגומות. על כן, השאלה העיקרית שמצריכה הכרעה במקרה שלפניי הינה האם הבנק היה צריך לצפות את הנזק. התשובה לשאלה זו היא פונקציה של שיקולי המדיניות שונים ומגוונים, אשר על חלקם עומד ד"ר הרמן בספרו בכותבו כי:

"על החלטת השופט להתבסס במקרים כאלה על צרכי החברה המשתנים – על פי שיקולים של מדיניות משפטית. המדיניות המשפטית היא העקרונות, המטרות החברתיות ואמות המידה הנאבקות על הבכורה, דהיינו, חופש פעולה מצד אחד והצורך להגן על הגוף והרכוש מצד שני. על בית המשפט לקחת בחשבון את השפעת פסיקתו על דרכי התנהגותן של הבריות בעתיד. דהיינו, מהן ההשלכות של הפסיקה על החברה כולה. כמו כן, עליו לשקול את המעמסה הכספית אשר תוטל על סוג מסויים של מזיקים או ניזוקים בעקבות החלטתו. בית המשפט צריך לשקול את התועלת שעשויה לצמוח מהחלטתו ואת הנזק שעלול להיות מוטל על היחיד ועל החברה כתוצאה מהחלטתו. בית המשפט שוקל שיקולים כלכליים, סוציאליים, מוסריים ואתיים, בודק את יחסי הגומלין ביניהם וקובע את האיזון הראוי לאור כלל המטרות של דיני הנזיקין."
(ע. הרמן "מבוא לדיני נזיקין" (תשס"ו-2006 ) עמ' 52-51).

וכך נפסק בהקשר של חובות זהירות שחבים עורכי דין, מפי כב' השופט ריבלין;

"המסקנה כי הוגן צודק וסביר שתוטל אחריות היא פועל יוצא של שיקולי מדיניות שיפוטית. בין שאר השיקולים נבחנת תחולתן במקרה הנתון של ההצדקות הכלליות לקיומה של חובת הזהירות, שהן החשש מפני הרתעת יתר, מפני עומס התביעות, השאיפה להגינות ביחס למזיק (שיקולי צדק) והרצון להימנע מהתנגשות בחיובים אחרים מכוח חוק או חוזה... הצדקות אלה מוצבות על כפות המאזניים אל מול האינטרסים שמשרתת הטלת החבות הנזיקית ברשלנות, ובהם הרתעה, פיצוי הניזוק ותיקון התוצאה המעוולת, פיזור הנזק – ואם בהקשר הרלוונטי עולה משקלן על משקלם, יוגבל היקפה של חובת הזהירות."
(ע"א 2625/02 נחום נ. דורנבאום פ"ד נח(3) 385, 409).

בפרשת פרוסט, עמד כב' השופט חשין
על כך שהיקף חובת הזהירות של בנק כלפי לקוחו יכול להשתנות בהתאם לנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה (דנ"א 1740/91 בנק ברקליס דיסקונט נ. פרוסט פ"ד מז(5) 31). כך, למשל, יש פעולות שגרתיות ושוטפות שמבצע הבנק, שלגביהן ראוי לקבוע חובת זהירות פחות מחמירה מאשר זו הקיימת כאשר עסקינן בפעולות חד פעמיות, כגון העמדת הלווואה (שם בע"מ 60-59).
בהקשר קרוב יותר לענייננו, יחסי בנק ולווה, פסק כב' נשיא שמגר, כי:

"לגישתי כיום לאור ההתפתחות הכלכלית והתעשייתית, והמקום החשוב שהבנקים תופסים בפעילות זו, יהיה זה מוטעה לגרוס כי מערכת היחסים שבין בנק ולקוחו, ואף בין בנק לאדם המבקש ללוות כספים, היא מערכת יחסים שמאופיינת כמערכת יחסים רגילה של מלווה לווה...."
(ע"א 5883/91 טפחות נ. צבאח פ"ד מח(2) 573, 794).
אמור מעתה, גם אם יתכן שטענות הנתבעים היו נדחות אילו ביחסי לווה-מלווה רגילים היינו עוסקים, הרי שלגבי הבנק כמלווה חובות הזהירות נרחבות יותר.

5.

החלת העקרונות האמורים על המקרה שלפניי, מובילה למסקנה שיש להכיר בכך שעל בנק המעמיד הלוואה ללקוח, מוטלת חובת זהירות לפיה הוא נדרש לבדוק בסבירות את הבטוחה המוצעת לו, לרבות את מסמכי הרכישה שהמציא לו הלקוח, וכך פסקתי גם במקרה אחר שנדון בפני
י (ראו ת.א. 11185/03 בנק ירושלים נ' שכטר – פורסם באתר נבו). כאשר הבנק דורש מהלקוח מסמכים המעידים על טיב זכותו בנכס שעתיד לשמש כבטוחה, הוא מציג מצג לפיו בכוונתו לבדוק את המסמכים שימציא לו הלקוח. מצג זה יוצר בלב הלקוח ציפייה סבירה שבנוסף לבדיקה שביצע הלקוח לפני שרכש את הנכס, גם הבנק יבדוק באופן סביר את הבטוחה המוצעת, וכי אם יתברר שיש בה פגם בולט, הוא יתריע על כך בפני
הלקוח. הלקוח הסביר מסתמך על המצג שיוצר הבנק, כיוון שהוא מביא בחשבון את האפשרות שאם הוא יתקשה חלילה לעמוד בפרעון ההלוואה, הוא יוכל לממש את הבטוחה, ובכך לפרוע חלק מההלוואה. הסתמכות לגיטימית זו מקימה חובת זהירות של הבנק כלפי הלקוח. הטלת חובת הזהירות על הבנק בסיטואציה כזו, איננה יוצרת קשיים מעשיים מיוחדים, כיוון שחלק מעיסוקם השגרתי של הבנקים הינו בדיקת בטוחות, כך שאין בקביעת קיומה של חובת זהירות כדי להטיל על הבנקים נטל מופרז (לשיקול זה ראו - דברי כב' השופט חשין לענין "מנהג הבנקאים" בפרשת פרוסט הנ"ל בעמ' 63). יתר על כן, המומחיות של הבנקים בבדיקת בטוחות גם הופכת אותם למונעי נזק ראויים, וכיסם העמוק הופך אותם למפזרי נזק טובים, כך שגם מטעמים אלו מוצדק להכיר בחובת הזהירות. ולבסוף, עסקינן בסיטואציה שבה, לפי הנטען, נפלו הלקוח והבנק קורבן למעשה הטעיה, לכאורה, שביצע צד ג'. בסיטואציות כאלו ראוי מבחינה משפטית לחלק את האחריות לנזק בין הבנק ללקוח, איש איש בהתאם למידת אשמו ורשלנותו, במקום לאמץ קונסטרוקציה משפטית של "הכל או לא כלום", לפיה ישא צד אחד במלוא הנזק. עמד על כך פרופ' פורת ברשימתו הנ"ל:

"אין לפסול על הסף אפשרות נוספת שלא נדונה בפסקי הדין שתוארו ואשר פרופ' ברק העלה אותם לראשונה במאמרו – לחלק את האחריות לנזק, במקרים מסויימים בין הבנק לבין הלקו.פתרוןזהעשוי להתאים למצבים בהם בוצע מעשה המרמה על ידי צד שלישי שלא היה עובד של הבנק. הבנק מצידו התרשל ולא איתר את מעשה המרמה; אלא שגם הלקוח התרשל באופן חמור, ואילו נהג אחרת היה הנזק נמנע
6.
7.
"
9.

10.

11.
,
חוק המכר







א בית משפט שלום 2952/04 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' יהודה כהן, זהבה כהן (פורסם ב-ֽ 23/04/2009)