פסקי דין על יעקב יוסף | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל

7652/98 א     16/08/2001




א 7652/98 יעקב יוסף נ' מינהל מקרקעי ישראל




בעניין:


34
בתי המשפט


בית משפט השלום ירושלים
א
007652/98


לפני
כב' השופטת אורית אפעל - גבאי

תאריך:
16/08/01



בעניין:
יעקב יוסף



ע"י ב"כ עוה"ד
אהוד עמרם

התובע



נגד




מינהל מקרקעי ישראל



ע"י ב"כ עוה"ד
יואל רוטמן

הנתבע


פסק דין

1.
בפני
תביעה להשבת דמי היתר מהוונים בסך 60,276.32 ₪ ששילם התובע לנתבע בתאריך 22.5.92. התובע טוען, כי דמי ההיתר נגבו ממנו שלא כדין והוא דורש את השבתם וכן פיצויים בסכום של 125,000 ₪ (סעיף 12 לכתב התביעה).

2.
התשתית העובדתית המונחת בבסיס התביעה אינה שנויה במחלוקת. להלן עיקרי העובדות הצריכות לענייננו.


בתאריך 1.12.87 נחתם בין התובע ואחותו לבין הנתבע הסכם חכירה בנוגע למגרשים 131א ו-131ב בחלקה 131 בגוש 30367, לפי תוכנית מי/360/ג, בישוב מעוז ציון (נספח א' לתצהיר התובע) (להלן: הסכם החכירה המקורי). על-פי האמור בהסכם החכירה המקורי, רשאים החוכרים לבנות במגרש 131א בלבד בניה למגורים בשטח 200 מ"ר ללא תשלום לנתבע.


בתאריך 28.6.89 נמכר מגרש 131ב לאחרים. יתר הפרטים בעניין זה אינם רלבנטיים להמשך הדיון שלפנינו.


בתאריך 22.7.91 מכרו התובע ואחותו חלק ממגרש 131א בשטח 300 מ"ר לשלמה וטל-לי אבידן (להלן: אבידן) (הסכם המכירה צורף כנספח ב' לתצהיר התובע). הסכם המכירה כולל תשריט חלוקה המתאר את חלוקת מגרש 131א לשני מגרשים. החלק הנמכר כלל את יחידת הדיור הישנה שהיתה במגרש 131א. החלק הנמכר יכונה להלן: מגרש 131א(1).


ברשות התובע ואחותו נותר מגרש בשטח 409 מ"ר ללא כל מבנה. החלק שנותר בידי התובע ואחותו יכונה להלן: מגרש 131א.


ביני לביני, העבירה אחות התובע לתובע את זכויותיה במגרש 131א ללא תמורה, ובכך יצאה מן התמונה.


בתאריך 29.6.92 חתם התובע על הסכם חכירה נוסף לגבי מגרש 131א שנותר בידיו (להלן: הסכם החכירה). בטעות צויין השטח המוחכר כ-489 מ"ר, על אף שמוסכם כי המדובר ב-409 מ"ר בלבד (נספח ד' לתצהיר הגב' שועלי מטעם הנתבע). על-פי האמור בהסכם החכירה, ניתן לבנות במגרש 131א יחידת דיור בשטח 171 מ"ר (שהם 35% מן השטח של 489 מ"ר שצויין בטעות).


בתאריך 5.7.93 חתם התובע על חוזה חכירה מתוקן, בו תוקן שטח המגרש ל-409 מ"ר, ואולם זכויות הבניה לא תוקנו ונשארו 171 מ"ר (נספח ה' לתצהיר הגב' שועלי) (להלן: הסכם החכירה המתוקן).


בעת החתימה על הסכם החכירה ביחס למגרש 131א וכתנאי לחתימה עליו, נדרש התובע לשלם דמי היתר על פי נוהלי הנתבע בדבר תוספת בניה.


מנקודה זו ואילך חלוקים הצדדים בשאלת אופן חישוב דמי ההיתר שעל התובע לשלם.

3.
בכתב התביעה טוען התובע, כי חלק עם אבידן את זכויות הבניה במגרש 131א המקורי, כך שבהסכם שביניהם הוקצו
לאבידן
105 מ"ר לבניה (שהם 35% מ-300 מ"ר - שטח המגרש 131א(1)), ואילו לזכות התובע עמד שטח בניה פטור של 95 מ"ר במגרש 131א, על בסיס
האמור בהסכם החכירה המקורי, אשר קבע כי ניתן לבנות במגרש 131א 200 מ"ר ללא תוספת תשלום לנתבע. 105 מ"ר ניצל המגרש 131א(1) ו-95 מ"ר נותרו לניצול למגרש 131א.


דא עקא, דרישת התשלום של הנתבע התייחסה לכל שטח הבניה, מן המטר המרובע הראשון, ודמי ההיתר המהוונים הועמדו על הסך של 60,276.32 ₪. פניות התובע ובא-כוחו בעניין זה לא הועילו, ולבסוף שילם התובע את מלוא הסכום שהתבקש תחת מחאה. התשלום כאמור נעשה בתאריך 22.5.92.


התובע טוען, כי בעקבות תשלום דמי ההיתר המהוונים בסכום האמור, לא נותרו בידו די אמצעים כספיים להתחיל בבנייה כפי שתכנן לכתחילה. התובע ויתר על התוכנית לבנות על המגרש ובתאריך 12.6.94 מכר אותו לאחרים (ראה: נספח י"ב לתצהיר התובע).

4.
עמדת הנתבע היא, כי את סכום דמי ההיתר יש לחשב על-פי נוהל ממ"י מס' 31.26 מיום 22.12.91 בעניין תוספת בניה (להלן: נוהל תוספת בניה) (נספח ז' לתצהיר הגב' הדסה שועלי. הנוסח האחרון של הנוהל הוגש במהלך עדותה וסומן נ/3). על-פי סעיף 5.2 לנוהל תוספת בניה "במקרה של הוספת יחידת דיור שניה בבנייה נמוכה במגרש, אשר אינו ניתן לפיצול על פי תב"ע - יש לפעול על פי כללי נוהל פיצול מגרש". היינו, כאשר מדובר בהוספת יחידת דיור שניה במגרש שפוצל בתשריט ולא על-פי תוכנית בניין עיר, מפנה נוהל תוספת בניה לנוהל הדן בתשלום בעת פיצול מגרש. המדובר בנוהל ממ"י 36.23 בעניין שינוי ניצול ו/או ייעוד, פיצול מגרש במגזר העירוני (להלן: נוהל הפיצול) (נספח ו' לתצהיר הגב' שועלי). נוהל הפיצול חל על פיצול מגרש על-פי תוכנית בניין עיר ומיושם - על-פי האמור בנוהל תוספת בניה - על פיצול דה פקטו, על פי תשריט. סעיף 3.2 לנוהל הפיצול קובע, כי "דמי ההיתר יהיו בשיעור של 51% מערך הקרקע, לפי שומה של מלוא זכויות הניצול והייעוד החדשים למועד הבקשה - וזאת, לכל אחד מן המגרשים שנוצרו כתוצאה מפיצול המגרש המקורי…". כך נעשה החישוב בעניינו של התובע, ושומת דמי ההיתר בנוגע למגרש 131א הועמדה על הסך של 60,276.32 ₪.


כאמור, נוהל תוספת בניה החל בענייננו מפנה להוראות נוהל הפיצול מקום שמדובר בבניית יחידת מגורים נוספת במגרש שחולק שלא על-פי תוכנית בניין עיר. ואולם, עיון בהמשך הוראותיו מלמד, כי על אף ההנחייה לפנות לנוהל הפיצול, הרי שכאשר היחידה הנוספת מחוברת ליחידה המקורית, כי אז אין לחשב את דמי ההיתר החל מן המ"ר הראשון, אלא יש להתחשב ביתרת השטח הפטור על-פי הסכם החכירה המקורי (סעיפים 5.3 ו-2.2 לנוהל תוספת בניה).


בלשונו של נוהל תוספת בניה:

”5.3 למרות האמור בסעיף 5.2 לעיל ובמקרים שהחוכר עלול להפגע מכך, על פי קביעת האחראי המחוזי לחוזים/עיסקות, יחושבו דמי ההיתר על פי נוהל זה כדלקמן:
א. שטח התוספת בגין יחידה שניה נפרדת מהיחידה המקורית יחושב החל מהמ"ר הראשון....
ב. שטח התוספת בגין יחידה שניה מחוברת ליחידה המקורית יחושב על פי האמור בסעיף 2.2 לעיל, דהיינו, בזיכוי של 160 מ"ר ולא מהמ"ר הראשון...”



סעיף 2.2 שהוזכר לעיל קובע, כי "שטח הבניה החייב בתשלום" הוא "שטח הבניה בזיכוי 160 מ"ר או בזיכוי מלוא אפשרויות הניצול המוגדרות בחוזה החכירה, כמפורט בסעיף 1.3 לעיל - על פי הגבוה מבין השניים, למעט האמור
בסעיף 2.3 להלן".


הפעלת אופן החישוב האמור על המקרה שבפני
נו מזכה את התובע בפטור מדמי היתר על 95 מ"ר של היחידה הנוספת, כך: אפשרויות הניצול המוגדרות בחוזה החכירה הן 200 מ"ר. מהן נוצלו על ידי מגרש 131א(1) 105 מ"ר. נותרה, איפא, יתרה בלתי מנוצלת של 95 מ"ר המזכה את התובע בפטור בעת חישוב דמי ההיתר על היחידה הנוספת.


התשובה לשאלה באיזו דרך יחושבו דמי ההיתר - האם על פי נוהל הפיצול או על פי נוהל תוספת בניה - נגזרת מן השאלה כיצד נבנית היחידה הנוספת. מקום שמדובר ביחידה צמודה ליחידה המקורית, כי אז למרות פיצול המגרש מביאים בחשבון את יתרת זכויות הבניה על פי הסכם החכירה המקורי, ואילו כאשר מדובר בתוספת בניה נפרדת, ניתנת מלוא המשמעות לפיצול המגרש וחישוב דמי ההיתר נעשה החל מן המ"ר הראשון של היחידה הנוספת.

5.
עד כאן הכללים. ומה בענייננו?


הנתבע טוען, כי יש לחשב את דמי ההיתר על פי נוהל הפיצול. וכך נאמר בתצהירה של הגב' הדסה שועלי, סגנית הממונה המחוזי במחוז ירושלים והדרום על חוזים במחלקת חוכרים ומשתכנים ודיירים של הנתבע: "מכל מקום, הואיל ויחידת הדיור שאושרה לתובע לבניה, במגרש 131א, לא נבנתה בצמוד ליחידת הדיור הקיימת בשטח מגרש 131א(1), פעל הנתבע בהתאם..."(סעיף ט' לתצהיר).


הנתבע הניח, איפא, כי המדובר בשתי יחידות נפרדות וערך את החישוב על יסוד הנחה זו. דא עקא, היו בפני
ו באותה עת נתונים אשר יכולים היו להביא למסקנה בדבר בנייה צמודה, אשר היה בה כדי להפחית באופן משמעותי ביותר את חבות התובע בדמי היתר. במה דברים אמורים.


מוסכם על בעלי הדין, כי על-פי תוכניות הבניה שהגישו התובע ואבידן, המדובר בבניה צמודה. כך עולה מתוכניות הבניה שהגיש התובע (נספח י"ג לתצהירו ו-נ/2), וכך עולה מתוכניות הבניה שהגיש אבידן. אבידן הגיש את התוכניות בתאריך 5.7.92 (עמ' 31 לפרוטוקול). אומרת בעניין זה הגב' שועלי: "אני מסתכלת בתוכנית ובתוכנית הוא מראה שיש גדר אבן שמפרידה ביניהם כשהוא מראה פרגולה מבטון שמחברת את שתי היחידות. אני הסתכלתי גם בתוכניות שאבידן הגיש... אבידן הגיש באוגוסט 92 ואנו אישרנו לו תוכנית שהוא מראה הוספת חדר ופרגולה, דבר שמביא לידי נגישות בין שני המבנים... אני שאלתי את מחלקת התכנון ואמרו לי שחיבור על ידי פרגולהנקראמבנהצמוד"
.

10.

x

13.








א בית משפט שלום 7652/98 יעקב יוסף נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 16/08/2001)