פסקי דין על שיול אלי | פסקי דין על נחום שה | פסקי דין על סג חיים ואח' | פסקי דין על ש.י. רכה השקעות

5919/01 א     18/02/2003




א 5919/01 שיול אלי, נחום שה, סג חיים ואח' נ' ש.י. רכה השקעות




בעניין:

821



בתי המשפט


בית משפט השלום ראשון לציון
תיק עיקרי א 005919/01,
א5920/01, 5922/01, 5923/01, 5924/01, ,5925/01, 5927/01, 5928/01, 5929/01, 5930/01, 5932/01, 5933/01, 5934/01, 5935/01,
(בבית משפט
שלום רחובות
א 4055/99)


בפני
:
כבוד השופט אהרן ד. גולדס
תאריך:
18/02/2003





בעניין
:
1. בן שימול אלי

2. בן שימול גאולה (ת.א. 5927/01)
3. בן נחום משה
4. בן נחום מזל (ת.א. 5919/01)
5. סבג חיים
6. סבג חיה (ת.א. 5922/01)
7. סרוסי רחל
8. סרוסי ישראל (ת.א. 5930/01)
9. חזן רחל
10. חזן שמעון (ת.א. 5929/01)
11. קורסייה יעקב
12. קורסייה רחל (ת.א. 5935/01)
13. יחזקאל אלי
זיה
14. יחזקאל אלי
הו (ת.א. 5932/01)
15. עבד מרים
16. עבד פרדי (ת.א. 5934/01)
17. סרוסי יהודית
18. סרוסי אלי
(ת.א. 5925/01)
19. שגב מונה
20. שגב דוד (ת.א. 5923/01)
21. ביטון יובל
22. ביטון שרית (ת.א. 5924/01)
23. אוחיון שולי
24. אוחיון אלברט (ת.א. 5933/01)
25. אלברט אטיאס (ת.א. 5928/01)
26. סעדון ניסים (ת.א. 5920/01)
27. סעדון פני
28. בוזגלו יוסף (ת.א. 5921/01)
29. בוזגלו מלכה
30. כהן אברהם (ת.א. 5931/01)
31. כהן דבורה
32. מדר משה
(ת.א. 5926/01)
33. מדר כאמי
התובעים 3, 4 ו- 26-29 על-ידי ב"כ עוה"ד גסר יעקב
התובעים 21 ו- 22 על-ידי ב"כ עוה"ד טלמור
התובע 25 על-ידי ב"כ עוה"ד אזוגי
כל יתר התובעים על-ידי ב"כ עוה"ד פשס




התובעים


נ
ג
ד


ש.י. ברכה השקעות
ובניה בע"מ
על-ידי ב"כ עוה"ד יפרח




הנתבעת

פסק דין

1.
ביום 26.3.02 ניתן פסק הדין החלקי אשר סתם הגולל בנוגע לתביעותיהם של התובעים במרבית התובענות אשר הוגשו על ידם.

הנושאים המהותיים העיקריים בהם עסקו התביעות היו: הפרת חוזה אשר נחתם בין התובעים לנתבעת והפיצויים להם זכאים התובעים בגין ההפרה האמורה, וכן בחינת קיומם של ליקויים בדירת התובעים ושוויים של הליקויים בכל אחת מהדירות.

2.
כל שנותר מפסק הדין החלקי לצורך מתן פסק הדין המלא הינו שני נושאים:

האחד - שיעור הפיצויים להם זכאים התובעים בגין השאלות המפורטות בסעיף ו' שבעמוד 780.


והשני - הוצאות ושכר טרחה לו זכאי כל תובע, לרבות התובעים שפסק הדין החלקי היווה עבורם סוף פסוק.

3.
בפסק הדין החלקי מיום 26.3.02 (עמ' 780 לפסק הדין החלקי, סעיף ו') נקבע כי ראשי הנזק הנותרים אשר בעבורם יש ליתן החלטתי הינם:

א)
שווי הנזק וההפסד אשר נגרם לתובעים בגין תוספת קומות על-ידי הנתבעים.
ב)
שווי הנזק וההפסד אשר נגרם לתובעים בגין השטח החסר בדירתם.
ג)
שווי הנזק וההפסד ב"שירותי הורים" בדירת משפחת ביטון.

4.
בהתאם לפסק הדין החלקי ובהתאם להסכמות הצדדים, מונתה ביום 18.4.02 שמאית המקרקעין, הגב' נחמה בוגין (להלן: "השמאית") כמומחית מטעם בית-המשפט ליתן חוות דעתה בנוגע לשיעור הפיצויים שעל הנתבעת לשלם בגין שלושת ראשי הנזק האמורים.

5.
השמאית הגישה
את חוות דעתה ביום 1.8.02, ולצדדים ניתנה הרשות למען אלי
ה שאלות הבהרה וכן לחוקרה. ואכן, ביום 21.10.02 התנהלה באולמי חקירתה של השמאית.


6.
שווי הנזק וההפסד אשר נגרם לתובעים בגין תוספת הקומות על-ידי הנתבעת:

א)
בנוגע לראש נזק זה, נקבע בפסק דיני החלקי כי:

"... הטענה הראשונה והמתייחסת למרביתן של התביעות מתייחסת לצמיחתו של הבנין תוך כדי מהלך הבניה ולאחר שבידי התובעים היה חוזה לבנין נמוך יותר.

הטענה של הנתבעת 1 כאילו הדבר הותר לה בחוזה ואין בכך כל פגיעה נדחתה על ידי בפסק הדין.

... הפרה זו הינה הפרה יסודית המזכה את יתרת התובעים בפיצוי.

... אשר לשיעור הפיצויים הנובעים מראש נזק זה על מרכיביו השונים... יש צורך בקבלת חוות דעת של שמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי ההפסד והנזק שנגרם לתובעים..."
(עמ' 777 לפסק הדין החלקי, לענין זה ראה בנוסף עמ' 705 לפסק הדין החלקי).

ב)
לאור האמור, בפסק הדין החלקי כבר נפסקה אחריותה וחבותה של הנתבעת בגין תוספת הקומות, ובמעמד זה עסקינן בשאלת הנזק בלבד - דהיינו, מה שיעור הפיצוי שעל הנתבעת לשלם בגין הפרת החוזה על ידה.

ג)
השמאית, בעמ' 13 לחוות דעתה קבעה מהו אומדן הנזק בגין כל ראשי הנזק אשר לגביהם נתבקשה
לחוות דעתה, ובין היתר, גם לגבי הפיצוי בגין תוספת הקומות.

ד)
על פי חוות הדעת האמורה קבעה השמאית כי אומדן הפיצוי בגין תוספת הקומות למשפחות סבג, יחזקאל, עבד, ביטון וסעדון הינו בשיעור - 15,731 ₪, אומדן הפיצוי בגין תוספת הקומות למשפחות - חזן ובן שימול הינו בשיעור 17,042 ₪, אומדן הפיצוי בגין תוספת הקומות למשפחת אוחיון הינו בשיעור 16,151 ₪.

למשפחות אטיאס, סרוסי ישראל, סרוסי אלי
, קורסיה, בן נחום ושגב לא ישולם כל פיצוי בגין תוספת הקומות.

ה)
לאחר קבלת חוות דעת השמאית, עשו הצדדים שימוש בזכותם והגישו שאלות אשר לגביהן, לדעתם, נדרשת הבהרתה של המומחית.

ו)
במסגרת שאלות ההבהרה ובמסגרת חקירתה של המומחית, ניתן היה להבין כי עיקרה של המחלוקת בנוגע לקביעתה של המומחית בגין ראש נזק זה, דהיינו - שווי הנזק וההפסד לתובעים בגין תוספת הקומות, הינה העובדה כי השמאית אמדה את שווים של הפיצויים וחישבה ההפחתה שלא בהסתמך על נוסחתו של השמאי זרניצקי.

ז)
טענותיהם של הצדדים באמצעות באי כוחם היא כי לא ניתן לקבל חוות דעתה של השמאית בנוגע לראש נזק זה, וזאת מכיוון שלא עשתה השמאית שימוש בחוות דעתה בנוסחתו של השמאי זרניצקי, והינה כפי שה
וצגה לבית-המשפט:



1
+ מספר הדירות בפועל


מספר הדירות אשר הובטח
אחוז הפחתה =
__________________________

2

7.
א)
נראה כי בענין ראש נזק זה ואומדן הפיצויים, אין לי אלא לקבל את הערכת
וקביעת השמאית במלואה, ואבאר:
השמאית הסבירה בתשובותיה לשאלות ההבהרה אשר הופנו אלי
ה הן על-ידי באי כוח התובעים והן על-ידי ב"כ הנתבעת, כי:

"... אומדן שמאי אינו
מתמטיקה ואינו מבוסס בהכרח על נוסחאות.

... נוסחת זרניצקי הינה מיושנת ולא נוהגים להשתמש בה כיום."
(ראה לענין זה את תשובתה של השמאית מיום 19.9.02).

בגישה
זו נקטה השמאית גם במכתבה מיום 1.10.02:


"... עבודה זו (הכוונה לעבודת המחקר של השמאי זרניצקי - ההוספה אינה במקור - א.ד.ג) מבטאת מחקר ספציפי שנערך בשנות ה- 70 והציעה נוסחה שתשקף שינויים בשווי על פי שינויים בצפיפות. מחקר זה הינו מיושן וכיום לא נהוג להשתמש בנוסחה מהטעם הפשוט ששוק המקרקעין אינו מתנהג התנהגות קבועה והשפעת הצפיפות על שווי הקרקע משתנה...".

ניתן לראות את השקפתה זו של המומחית גם בתשובותיה לשאלות ב"כ הצדדים במהלך חקירתה:

"... למדתי את מקצוע השמאות בבית היוצר של זרניצקי... גם במשרד זרניצקי לא משתמשים בנוסחה הזאת.. מה שאמרתי הוא שלא נכון להשתמש בנוסחת זרניצקי כשיטה עיקרית או מובילה באומדן הפגיעה. אני נעזרתי בה בסופו של התהליך לצורך בדיקת הסבירות של התוצאה שקיבלתי בדרכים אחרות...". (עמודים 797, 799 לפרוטוקול).

ב)
בנוסף להסבריה ונימוקיה המשכנעים של השמאית, ניתן להבחין כי בעבודת המחקר עצמה של האינג'ניר מ. זרניצקי (שמה של עבודת המחקר: "שווי אפרוקסימטיבי של זכויות בניה (הקרקע) בבתים רבי-קומות"), מציין הכותב את הבעייתיות שבעבודת שמאות מקרקעין בכלל, ואת הבעייתיות בהסתמכות על נוסחתו המתמטית בפרט, כך:



"הערכת שווי של חלקת קרקע לבניה מנקודת מבט מתמטית מהווה בעיה סבוכה מאחר שה
שווי הוא בסופו של דבר תולדה מחישובים המושפעים ממספר רב של גורמים שונים נראים ובלתי נראים לעין... התוצאות שתתקבלנה מניסוי זה הן מתמטיות... החייבות תמיד בבדיקה נוספת..."

(סעיף א' לעבודת המחקר), וכן:


"... מן הראוי לחזור ולהטעים ביתר הדגשה
כי התוצאות המתקבלות... נותנות בסיס מתמטי לחישוב יחסי אפרוקסימטיבי בלבד. תוצאות אלו טעונות ביקורת והתאמה".

(סעיף ז' לעבודת המחקר).

ג)
במקום זה יש להביא גם הערותיה של הועדה הממשלתית לגיבוש קווים מנחים לגבי בעיות מיוחדות בשומת מקרקעין, וזאת בהתייחס למחקרו של השמאי מר זרניצקי:



"... בקשר לתוצאות המתקבלות משני הלוחות המובאים בעבודת המחקר הנ"ל רואה הועדה חובה לעצמה להסב תשומת לב השמאים ועוזריהם להערות הבאות: א. במחקרו מדגיש מר זרניצקי חזור והדגש שיש לבחון תמיד וללא יוצא מן הכלל את התוצאות המתקבלות מטבלת הצפיפות... ב. קיימים עוד כמה וכמה גורמים העשויים להשפיע על מחירי הקרקע והנכס..."


ועדה ממשלתית זו, אשר אימצה את עבודת מחקרו של זרניצקי, אימצה את העבודה כולה, דהיינו - את הממצאים שאלי
הם הגיע מר זרניצקי ואת ההערות והאזהרות שאותן שזר מר זרניצקי במהלך כל עבודתו ואשר הובאו בהנ"ל.

ד)
לאור האמור, הנני מקבל ללא כל הסתייגות ודופי את קביעתה של השמאית בנוגע לגובה הפיצויים שעל הנתבעת לשלם לתובעים וזאת למרות שבקביעתה ובחישוביה לא התבססה על נוסחתו של זרניצקי.

8.
שווי הנזק וההפסד אשר נגרם לתובעים בגין השטח החסר בדירתם:
א)
בנוגע לראש נזק זה, נקבע בפסק הדין החלקי לגבי טענתם של התובעים על כי נפגמה הנאתם מן הנכס הנרכש, וזאת כתוצאה מקיומו של פער מבחינת גודל הדירה בין דירתם הקיימת בפועל כיום לבין תיאוריהן של הדירות אשר הוצגו לפניהם על-ידי הנתבעת בטרם הקניה:


"... לאור המקובץ בפרק זה, נראה כי יש לחייב את הנתבעים בפיצוי הדיירים בגין השטח החסר בדירותיהם ובמעומת עם המופיע בפרוספקט".

(עמ' 717 לפסק הדין החלקי), ובאותו ענין:

"... סבור אני כי עד כה מגיע לתובעים פיצוי אך בשל השטח החסר בדירותיהם ועל פי חוות דעת המומחה שמונה מטעם בית-המשפט (המודד - מר חן ציון מלכיאל - ההוספה אינה במקור - א.ד.ג)..."

(עמ' 724 לפסק הדין החלקי), וכן כי:


"... שוויו של הפיצוי כאמור יכול להיקבע רק על-ידי שמאי מקרקעין שימונה על-ידי בית-המשפט ואשר יעריך את שווי השטח החסר בדירותיהם של התובעים..."

(עמ' 725 לפסק הדין החלקי).

ב)
חוות דעתו של המומחה, מר ציון חן מלכיאל (להלן: "המודד"), ניתנה כבר בטרם פסק הדין החלקי אשר ניתן על ידי. בחוות דעת זו, חוות דעת אשר אומצה על ידי בפסק הדין החלקי, קבע, המודד מהם אחוזי הסטיה מבחינת גודל הדירה בין דירותיהם הקיימות בפועל של התובעים ובין הדירות אשר הוצעו להם על-ידי הנתבעת טרם הקניה.

תוצאות המדידה וקביעת המודד לגבי אחוזי הסטיה מופיעות בעמ' 726 לפסק הדין החלקי וכן בעמ' 10 לחוות דעתה של המומחית - גב' נחמה בוגין.

ג)
השמאית, בחוות דעתה נתבקשה
לאמוד את גובה הנזק וההפסד שנגרמו לתובעים בגין השטח החסר בדירתם וזאת בהתבסס על אחוזי הסטיה אותם קבע המודד וכן:


"... תוך התייחסות לקביעות שקבעתי בפסק הדין... ולענין שטח הדירות כי סטיה עד 2% אינה מהווה סטיה...".

(עמ' 786 לפרוטוקול; החלטת המינוי מיום 18.4.02).

ד)
לאור האמור, בחוות דעתה של המומחית מופיעות שתי רובריקות העוסקות בשיעור הפיצוי בגין השטח החסר בדירות התובעים:
(1)
פיצוי בגין מלוא הפסד שטח.
(2)
פיצוי בגין הפסד שטח בניכוי 2%.

9.
א)
כאמור בפסק הדין החלקי קבעתי כי התקיימה אי התאמה בהתאם לסעיף

4 (א) (1) לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "החוק"), ושיעוריה של אי ההתאמה גולמו בחוות דעתו של המודד.

ב)
ההנחיה אשר ניתנה על ידי למומחית, על כי סטיה עד 2% אינה מהווה סטיה, מקורה בצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד - 1974 (להלן: "הצו") אשר הותקן מכוחו של סעיף 3 לחוק.

צו זה כולל, בין היתר, דוגמא לטופס מפרט, תנאים ופרטים אשר מפרט סטנדרטי צריך להכיל, על מנת שיעמוד בתנאיו של סעיף 3 לחוק.


באחת מהערות השוליים של הצו נאמר כי:


"...סטיות בשיעור של 2% בין מידות הבנין בתוכנית ובין מידות למעשה
... הן סבירות, ולא יחשבו כסטיה מתיאור זה".

ג)
הסוגיה העומדת להכרעה כעת הינה - לאור ההנחיה אשר נקבעה בצו על פיה כל סטיה של עד 2% היא סבירה - כיצד יחושב ויאומד פיצוי בגין סטיה של יותר מ- 2%? האם בגין ההפרש בין אחוזי הסטיה לבין הסטיה הסבירה (2%) או שמא בגין מלוא הסטיה (כולל 2% הסטיה הסבירה)?

ד)
לסוגיה האמורה אין תשובה החלטית וחד משמעית על פי החוק או הצו שה
ותקן מכוחו, שכן, כל שקובע הצו בהנחיה הינו כי כל סטיה ששיעורה הוא עד 2% הינה סבירה ולא תשמש כעילת תביעה בגין אי-התאמה על פי החוק.


ה)
בית-המשפט העליון טרם התמודד עם סוגיה זו וטרם נתן דעתו בענין.

על כן, בבואי לפסוק בענין בו טרם ניתנה הכרעתו של בית-המשפט העליון, עלי לפנות להנחיותיו של בית-המשפט המחוזי (שכן על פי חוק יסוד: השפיטה, סעיף 20 (א) -

פסק דין
של בית-המשפט המחוזי הינו

פסק דין
המנחה את בית-משפט השלום).

פסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים אינם משתמעים לשתי פנים וניתן לראות כי קובעים הלכה על פיה, במקום בו נקבע כי קיימת סטיה העולה על 2% תחושב מלוא הסטיה לצורך פסיקתם של הפיצויים.


כך בע"א (י-ם) 71/85, 68/85 סולל בונה בע"מ מחוז ירושלים נגד נמרוד ושולמית בירן ואח'
, נקבע כי:



"... הקביעה בצו מכר דירות... אינה מתירה למוכר הדירה לסטות ממה שנקבע במפרט. "ההערות" למפרט קובעות שכל עוד הסטיה היא בשיעור 2% בלבד אין הדבר יכול להוות עילת תביעה. אין בכך הרשאה לחרוג מהמפרט,
ואין בכך קביעה כאילו יש לקרוא המידות המופיעות במפרט כאילו מופיעות כמידות מינימום ומקסימום בין 2% יותר ממה שרשום לבין 2% פחות ממה שרשום... לא כתוב שסטיה של יותר משני אחוז תיחשב כסטיה רק בשיעור מהמידה הקבוע במפרט פחות שני אחוז. סטיה של
יותר משני אחוז אינה סטיה סבירה ועל כן צריכה להיחשב - כולה- כסטיה מן המפרט" (ההדגשה
אינה במקור - א.ד.ג.).

הלכה זו נפסקה גם בתיק אזרחי (י-ם) 1237/86 זקס ואח'
נגד פיאני ושות':


"... אם הסטיה היא מעל 2% - זכאי התובע לפיצוי בגין מלוא הסטיה ולא רק בגין אותו חלק של הסטיה העולה על 2%..."

(אזכור פסק הדין סעיף 57 לפסק הדין).



כך גם בתיק אזרחי (י-ם) 990/91
טרבלסי יוסף ואח'
נגד "רסרו" חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ:


"... בדירה בה קיימת חריגה מעל 2% המותרים, הפיצוי יהא מהס"מ הראשון לחריגה".

ו)
לאור האמור, ניתן לראות כי ההלכה היוצאת מבית מדרשם של בתי המשפט המחוזיים הינה כי במקום בו נפסקה סטייה הגבוהה מ- 2%, תיחשב הסטיה כולה כאי התאמה בהתאם לסעיף 4 לחוק, ועל כן אומדנו של הפיצוי ישקלל מלוא ההפסד אשר נגרם לרוכשי הדירות ולא - כפי שסוברים קבלני הדירות - פיצוי רק בגין החריגה מעל 2% "המותרים" והנחשביםסבירים

(

.
10.
.

"


(

(



-

-
-
-
ה)

-

-
-
-
-

-

-
-

-

-


-

,

-

-






א בית משפט שלום 5919/01 שיול אלי, נחום שה, סג חיים ואח' נ' ש.י. רכה השקעות (פורסם ב-ֽ 18/02/2003)